Khóa luận tốt nghiệp: Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư tại công ty cổ phần bất động sản Quang Anh giai đoạn 2016 - 2025

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN

KHOA DAU TƯ œ4LE]›

KHĨA LUẬN TĨT NGHIỆP

Đề tài:

HỒN THIỆN CƠNG TAC QUAN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠICONG TY CÔ PHAN BAT ĐỘNG SAN QUANG ANH

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

LỜI CAM ĐOAN

Khóa luận tốt nghiệp này là cơng trình nghiên cứu độc lập của cá nhân,

được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Trần Thị Mai Hoa. Các số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bày trong khóa luận này hồn tồn

trung thực. Tơi xin hoàn toàn chiu trách nhiệm về lời cam đoan này.

Sinh viên

Nguyễn Thị Mai Liên

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

LỜI CẢM ƠN

Đề có thể hồn thành khóa luận một cách hồn chỉnh, bên cạnh sự cố gắng

của bản thân chính là sự hướng dẫn nhiệt tình của q Thầy Cơ, cũng như sự động viên ủng hộ của gia đình và bạn bè trong suốt thời gian thực tập nghiên

cứu và thực hiện khóa luận

Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn TS. Trần Thị Mai Hoa, nguoi trực tiếp hướng dẫn em trong suốt q trình thực hiện khóa luận. Với những lời chỉ

dẫn, những tài liệu, sự tận tình hướng dẫn và những lời động viên của cô đã

giúp em vượt qua nhiều khó khăn đề có thể hồn thành khóa luận này.

Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến tồn thể q Thầy Cơ trong khoa Đầu tư đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu cũng như tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em suốt quá trình học tập và nghiên cứu.

Cuối cùng em xin cảm ơn tồn thé lãnh đạo Cơng ty Cổ phan Bat động

sản Quang Anh và các cán bộ phòng Ban Phát triển dự án, Phịng Tài chính kế tốn và các phòng ban khác đã tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình

thực tập.

Em xin chân thành cảm ơn!

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

CHƯƠNG 1: CO SỞ LY LUẬN VE DU ÁN DAU TU .secssesssesssesssesssseessesssesesess 3

1.1. Co sở lý luận về dur án đầu tur eee eececcecccccessessessessessessessessessessessessesesseeees 3 1.1.1. Khái niệm dự án đầu tưr...---- 2 5¿++2+++EECSEEtEEEerkrrrkerkrerkerreee 3 1.1.2. Phân loại dur án đầu tư...---2¿©++++++E+++tExtEEksrkrerkrerkrrrrrrre 4 1.1.3. Đặc điểm của dự án đầu tư...---- :cc+k+EEt+kSESEEEESEEEEEESErErrkrkrrrrerees 6 1.1.4. Các giai đoạn hình thành và thực hiện dự án đầu tư ...--«- 7 1.2. Cơ sở lý luận về quản lý dự án ...----2- + s+2E+Ec2ESEEeEEerkrrkrrrrkrrkee 9

1.2.1. Khái niệm và mục tiêu của quản lý dự án ...-- ---<<<<++<<+<s2 9

1.2.2. Vai trò của quản lý dự án đầu ttr...--- 2 2+cs+cx+zxzrzrsrserxee 10 1.2.3. Nội dung quản lý dự án đầu tt ...--- 2 2S2+E2+E+£EerEerxerrreree 12

1.2.4. Công cụ quản lý dự án...- --- - «5 5< +**+3 3S vn ng ng ng re 14

1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động quản lý dự án đầu tư... 18 1.3.1. Các nhân tố khách quan...-- 2-2-2 + +E£+E£+E+EE+EE+EEerEzEerrxrrxerxee 18 1.3.2. Các nhân tố chủ Quatt...ccsccccsesssesseessesssesssssesssessesssesssessesssesssessessseeseee 19

1.4. Các tiêu chí đánh giá quản lý dự ắn... s55 5+ s+vseeseeserseesee 19

1.4.1. Tiến độ thực hiện và hoàn thành dự án ...--- 2-5 s+cx+z+x+xere+ 20 1.4.2. Chất lượng thực hiỆn: ...- --¿- 2-52 2+E£+E£EE#EE2EE2EEEEEEEEEEEEErrkrrree 20

1.4.3. Chi phí thực hiện dự án ... -. 32c 132 3S Esrirssrsrsrrrske 21 1.4.4. Mức độ ảnh hưởng tới mơi trường của dự án... ...- --- --«++-<++s 21

CHƯƠNG 2: THUC TRANG CONG TAC QUAN LY DỰ ÁN ĐẦU TU TẠI CÔNG TY BAT DONG SAN QUANG ANH ...-2- 2-52 +EeEeEeEzEerxee 23

2.1. Tổng quan về Công ty Bat động sản Quang Anh...---¿s¿ 23

2.1.1.Tập đoàn Amber GTOUD... ... 5 <2 E1 2 911991 231191 9 ng 23

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

2.1.2. Công ty Cô phan Bat động sản Quang Anh ...---5- 5+: 23 2.2. Tổng quan công tác quản ly dự án đầu tư tại Công ty Cô phan Bat động sản

Quang Anh giai đoạn 20 19-2(22Š... -- 6 25 2s 211212119519 1 19 1 1 11v vn rkp 29

2.2.1. Đặc điểm dự án đầu tư được công ty thực hiện...---+- 29

2.2.2. Năng lực quản lý Công fy... ..- s5 LH ng rệt 32

2.2.3. Căn cứ pháp lý về quản lý dự án ...----¿©-¿©5z22xccxerxczrerrreees 37

2.2.4. Mơ hình tổ chức quản lý dự án...-- ¿2-52 2+522E£+Ee£EeEEeEzrzrered 39 2.2.5. Công cụ quản lý dự án đầu ttư...---¿©-¿+<+s+x+£xezxczrrrxsrxerxee 40 2.3. Thực trạng cơng tác quản lý dự án đầu tư tại công ty Cô phan Bat động sản

Quang ADh en... ... 42

2.3.1. Quản ly dự án đầu tư theo giai doan....c.ccsccecscessesssesssessesssessessseeseeseee 42

2.3.2. Quản lý dự án theo nội dung ...- - ---- <5 +5 +3 s*kvseeereerrereerree 47

2.4. Ví dụ minh họa cho cơng tác QLDA tại Công ty Cổ phan Bat động sản Quang Anh: Dự án “Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cau hạ tang Khu công nghiệp Tây Bắc Hồ Xá'”...-¿- 2 2 SE‡EE9EE2EE2EEEEEEEEE1211211212111 1111110 57 2.4.1. Giới thiệu chung V6 dự án: v.sceccecccccceceesessessessessesssessessessessessesessesseeses 57 2.4.2. Phân tích cơng tac QLDA theo giai dự án “Dau tư xây dựng va kinh doanh kết cấu hạ tang Khu công nghiệp Tây Bắc H6 Xá”...-- 58

2.4.3. Quy trình quan lý dự án theo nội dung...- --- «+ «++s<+ex+<xs+ 66

2.5. Đánh giá cơng tác quan ly dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần BĐS Quang

`0 ... 69

2.5.1. Kết lÌi;Noc:) 0t)... ... 70 2.5.2. Hạn chế và nguyên nhân tỒn tại...-- 2 2 2 2 s£E+£E£+E+E+rxsrxee 71

CHUONG 3: MOT SO GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC QUAN LY DU

AN ĐẦU TU TAI CONG TY BAT DONG SAN QUANG ANH GIAI DOAN

"5920550886 5ằẰÂ... 76

3.1. Định hướng trong công tác quản lý, đầu tư vào dự án tại Bất động sản QuangAnh đến năm 2025...--¿-2- 22 2+2+++2EE+2EE+SEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEvEEErrrrrrrrrrre 763.1.1. Định hướng trong công tác đầu tư của Bất động sản Quang Anh giai

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

3.1.2. Dinh hướng trong công tác quan lý, dau tư tại Công ty cổ phan Bat động

SAN Quang Anh 011 ... 77

3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tac QLDA đầu tư tai Công ty Cổ phan Bat động sản Quang Anh giai đoạn 2022-2025...----:-2- ¿5552 78

3.2.1. Nhóm giải pháp nâng cao năng lực QLDA... --- 5 << >+<<++s 78

3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả quản ly các nội dung của dự án .81

3.2.3. Một số giải pháp khác...---¿- 2-52 2+seSE£EESEEEEE2EEEEEEEEEEEEEEEkrrerrees 86KET LUAN 005757 <.£... 90TÀI LIEU THAM KHẢO...-¿52+2+ESE+E+ESEEEE+EEEEEEEEEEEEEEESESEEEESEEEEEErkrrrrrrres 91

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

DANH MỤC TU VIET TAT

QLDA : Quan lý dự án

TCKH : Tài chính — Kế hoạch

QLĐT : Quản lý đơ thị

UBND : Ủy ban nhân dân

HĐND : Hội đồng nhân dân

CNH — HDH : Cơng nghiệp hóa — hiện dai hóa

TVGS : Tu vấn giám sát

BCKTKT : Báo cáo kinh tế - kỹ thuật

TN& MT : Tai nguyên và Môi trường

GPMB : Giải phóng mặt bằng TMĐT : Tổng mức đầu tư

BĐS : Bất động sản

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

DANH MỤC HÌNH, BANG BIEU

Hình 2.1: Sơ đồ bộ máy làm việc tại Quang Anh...---++-<++sx+seexeeesers 25 Hình 2.2: Tỷ lệ góp vốn tại CTCP BĐS Quang Anh...---2- 2+cs+cs+cse¿ 34

Hình 2.3: Biéu đồ doanh thu tháng của BĐS Quang Anh năm 2021... 35

Hình 2.4: Biểu đồ chi phí hoạt động BĐS Quang Anh năm 2021...- 35

Hình 2.5: Tỷ lệ chi von đầu tư cho các dự án năm 2021...--- zcs+s+<zcs2 36 Hình 2.6: Bảng tổng hợp chi phí du án năm 2022...---2- 5+ ©52252+£<+£s+cseẻ 37 Hình 2.7: Mơ hình tơ chức quản ly tại Cơng ty BĐS Quang Anh... - 40

Hình 2.8: Biéu đồ GANTT tiến độ dự án Bản X6i- Ba Vì...- 2-5-5: Al Hình 2.9: So đồ quy trình giai đoạn chuẩn bị đầu tư...---¿--¿ +: 42

Hình 2.10: Quy trinh khảo sát tiến độ thi công tại Công ty CP BĐS Quang Anh ¬—-. 5d... 49

Hình 2.11: Sơ đồ quản lý chất lượng tại Cơng ty BĐS Quang Anh... 54

Hình 2.12: Quan lý chất lượng thi công tại CTCP BĐS Quang Anh ... 57

Bảng 2.1: Tổng hợp các dự án tại Quang Anh giai đoạn 2016-2020... 29

Bang 2.2: Số lượng và trình độ học van của cán bộ nhân viên ... - 32

Bảng 2.3. Quy trình quản lý chi phí thực hiện dự áắn...- --- 5555 <£5< x52 51 Bảng 2.4 : Quy trình thực hiện dự án “Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng KCN Tây Bac Hồ Xá” giai đoạn chuẩn bị đầu tư...--- 61

Bang 2.5: Té chức đấu thầu các gói thầu xây dung dự án”Đầu tư xây dựng và kinh doanh ha tang KCN Tây Bắc Hồ Xá””...---- 2-55 xccxczxzrerrsrred 64 Bảng 2.6: Chi phí thực hiện các dự án KCN Tây Bắc Hồ Xá ... - 68

Bảng 3.1. Hệ thống tiêu chí định tính đánh giá hiệu quả công tác QLDA đầu tư tạiCông ty Cổ phần BĐS Quang Anh ...---2- 5225 sz+cxcczserrcees 88Sơ đồ 2.1. Sơ đồ quy trình tổ chức đấu thầu tại Công ty CP BĐS Quang Anh ... 45

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

LỜI MỞ ĐẦU

Trong những năm gần đây, đầu tư xây dựng là một lĩnh vực đóng vai trị

quan trọng trong việc tạo cơ sở vật chất, kỹ thuật xã hội, là nhân tố quyết định làm thay đổi cơ câu kinh tế quốc dân của mỗi quốc gia. Việc đổi mới trong đầu tư xây dựng là cần thiết và nhận được sự quan tâm của Nhà nước cũng như là các nhà đầu tư. Theo đó yêu cầu về công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng cần

phải có một sự phát triển sâu rộng và mang tính chuyên nghiệp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu xây dựng của nước ta trong thời gian tới. Điều nay địi hỏi sự nỗ lực đầu tư từ phía Nhà nước, sự phan đấu không ngừng nâng cao chuyên mơn

của các phịng Ban chun mơn nhân sự; của các công ty xây dựng tư nhân.

Theo định hướng phát triển của Nhà nước trong thời gian tới, đây nhanh quá trình CNH-HDH, cụ thé hóa là phát triển mạnh về mang Bắt động sản Khu công nghiệp và ha tang kỹ thuật kèm theo; đồng thời tăng cường phát triển thé mạnh về du lịch- theo đó là sự gia tăng về nhu cầu Khu nghỉ dưỡng, khách sạn. Nam bat được xu hướng thị trường, và Công ty Bat động sản Quang Anh đã và

đang tiếp tục đây mạnh đầu tư vào các dự án Khu công nghiệp và Bắt động sản

Nghỉ dưỡng.

Điều này đồng nghĩa với việc yêu cầu về chất lượng của đội ngũ cán bộ tại Quang Anh phải đảm bảo về chuyên môn dé phát triển cùng công ty. Đặc

biệt là các công tác liên quan trực tiếp đến dự án đầu tư xây dựng: quản lý dự án phải được ưu tiên hàng đầu vì có làm tốt, làm chuẩn cơng tác này thì dự án

mới được diễn ra suôn sẻ và đi vào hoạt động thuận lợi.

Sau một thời gian có cơ hội đi thực tế tại Công ty Cô phan Bat động sản

Quang Anh, cùng với sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của TS Trần Thị Mai Hoa cùng các cán bộ của các phịng ban tại Cơng ty Cé phan Bất động sản Quang

Anh, nhận thấy những điểm sáng phát huy và một số thiếu sót của cơng tác

quản lý dự án đầu tư tại công ty, em đã quyết định lựa chọn đề tài “Hồn thiệncơng tác quản lý dự án đầu tư tại Cong ty Cổ phan Bat dong san Quang Anhgiai doan 2016- 2025” gom 3 chuong:

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý dự án dau tư

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý dự án dau tư tại Công ty Bat

động sản Quang Anh giai đoạn 2016- 2021

Chương 3: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác quan lý dự án dau tutại công ty bắt động sản quang anh giai đoạn 2021-2025

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE DỰ ÁN DAU TƯ

1.1. Cơ sở lý luận về dự án bắt động sản

1.1.1. Khái niệm dự án bat động sản

Cụm từ “dự án” xuất hiện vào những năm nước ta bước vào giai đoạn đôi

mới hội nhập kinh tế toàn cầu, được sử dụng phổ biến trong các lĩnh vực: kinh doanh, xây dựng, giáo dục, văn hóa, xã hội, y tế,...VÌ vậy cụm từ “dự án” đã

được xác định như sau:

-Khái niêm: Dự án được hiệu là một q trình bao gồm các cơng việc được phối hợp với nhau, có ngày bắt đầu, ngày kết thúc và hướng tới một mục tiêu nhất định. Trong đó, dự án bị hạn chế về mặt thời gian, chi phí, nguồn lực vì

vậy cần thực hiện cơng tác quản lý dự án nhằm đạt được mục tiêu sao cho hiệu quả nhất.

Trong quá trình xây dựng sự nghiệp CNH-HĐH đất nước, các dự án đầu tư xây dựng phát triển nhanh chóng với số lượng nhiều, quy mơ lớn. Trong đó,

các dự án đầu tư xây dựng chiếm tỷ trọng cao, đóng vai trị to lớn trong quá trình chuyển dich cơ cau của nền kinh tế quốc gia. Với độ phủ sóng cao, tần

suất nhiều nên khái niệm về dự án đầu tư cũng trở nên vô cùng quan trọng. Dự

án bất động sản cũng là một dự án đầu tư xây dựng.

-Xét về mặt hình thức: Dự án bat động sản là một tập hồ sơ tài liệu trình

bày một cách chi tiết và có hệ thong các hoạt động, chi phí theo một kế hoạch dé đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong

tương lai.

-Xét về mặt nội dung: Dự án bat dong san la tat cả đất dai và những thứ

gần liền với đất. Các thứ gắn liền với đất là nhà cửa, kiến trúc ở trên, dầu khí, mỏ khống chất ở dưới mảnh đất đó. Chính vi vậy, Bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải mà nó bao gồm tất cả những gì do hoạt động lao động của con

người tao ra.

-Xét trên góc độ quản lý, dự án bat động san là một công cụ quan lý việc

sử dụng vốn, vật tư, lao động dé tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

trong một thời gian dài.

Như vậy, khái quát chung Dự án đầu tư là một chuỗi các hoạt động liên kết được tạo ra nhằm đạt kết quả nhất định trong phạm vi ngân sách và

thời gian xác định.

1.1.2. Phân loại dự án đầu tư bắt động sản 1.1.2.1. Phân loại theo nguồn vốn dau tư

a, Dự án đầu tư bằng nguồn vốn dau tư công

e Vốn ngân sách nhà nước;

e Vốn trái phiếu chính phủ; e Vốn cơng trái quốc gia;

e Vốn trái phiếu chính quyền địa phương;

e Vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA)

e Vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ nước ngồi; e Vốn tín dụng dau tư phát triển của nhà nước;

e Vốn từ nguồn thu dé lại đầu tư nhưng chưa đưa vào ngân sách nhà nước;

e Vốn vay khác của ngân sách địa phương

b, Dự án đầu tư bằng nguồn vốn tư nhân, vốn tự có, vốn góp

e Vốn vay thương mại;

e Vốn liên doanh liên kết;

e Vốn dau tư trực tiếp nước ngoài;

e Vốn huy động trên các thị trường tài chính

e Vốn tư nhân

Những dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn theo hình thức này đa số là những dự án có phần lợi ích kinh tế được đề cao hơn lợi ích xã hội. Trong khi những

dự án sử dụng vốn đầu tư cơng bên cạnh mục đích thúc đây nền kinh tế đất nước: tăng trưởng GDP, GRDp, ... thì mục đích chính của chúng là dé phát triển hệ thống hạ tầng cơ sở của đất nước, phục vụ cho công cuộc HĐH-CNH

thêm phần nhanh hơn, còn những dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn tư nhân, tựgóp lại thiên về yếu tố làm kinh tế phần nhiều. Trong bài Nghiên cứu của em

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

ngày hôm nay cũng sẽ tập trung vào những dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn tư

nhân, vốn tự có và vốn góp.

1.1.2.2. Phân loại theo dự án bat động sản mức độ quan trong và quy mo

của dự án

Như trên đã nói, một dự án Bắt động sản cũng được coi là một dự án đầu

tư. Chính vì vậy việc phân loại dự án Bat động sản cũng có những điểm giống

dự án đầu tư nói chung va một vài điểm khác dự án đầu tư nói riêng. Căn cứ theo phân loại này thì dự án đầu tư được phân thành các nhóm dự án như sau:

a, Dự án quan trọng Quốc gia: Là dự án đầu tư độc lập hoặc cụm cơng

trình liên kết chặt chẽ với nhau thuộc một trong các tiêu chí dưới đây:

+ Sử dụng vốn đầu tư công từ 10,000 tỷ đồng trở lên;

+ Ảnh hưởng lớn đến môi trường hoặc tiềm an kha năng anh hưởng nghiêm trọng đến mơi trường;

+ Sử dụng đất có u cầu chun mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ

hai cụ trở lên với quy mô tư 500 héc ta trở lên;

+ Di dân tái định cư từ 20,000 người trở lên ở miền núi, từ 50,000 trở lên

1.1.2.3. Phân loại dự án dau tư tính chất dau tu

- Dự án đầu tư có cau phần xây dựng: là những dự án đầu tư như xây dựng

mới, cải tạo, nâng cấp, mở rộng dự án đã đầu tư xây dựng bao gồm cả phần mua tải sản, mua trang thiết bị của dự án

- Dự án đầu tư khơng có cấu phần xây dựng: là dự án đầu tư như dự án

mua tai sản, nhận chuyên nhượng quyên sử dung dat, mua, sửa chữa, nang cap

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

trang thiết bị máy móc và dự án khác.

1.1.2.4. Phân loại dự án theo lĩnh vực dau tu

Dự án đầu tư vào lĩnh vực giao thông vận tải: Là dự án đầu tư xây dựng

các cơng trình giao thơng đường bộ hoặc đường thủy, các hoạt động đầu tư duy tư bảo đưỡng phát triển hệ thong giao thông:

e Dự án đầu tư vào lĩnh vực nông — lâm — ngư — diém nghiệp

e Dự án đầu tư lĩnh vực công nghiệp; e Dự án đầu tư vảo lĩnh vực xây dựng;

1.1.2.5. Dự án đâu tu theo vùng lãnh thé

e Theo tỉnh, thành phố: TP. Hà Nội, TP. Hồ Chi Minh, Nghệ An, ...

e Theo vùng lãnh thổ: vùng Đông Bắc, vùng Tây Bac, vùng Đồng Bang

Sông Cửu Long, Vùng đồng bằng sông Hồng, vùng Nam Trung Bộ, vùng Đông

Nam Bộ.

1.1.3. Đặc điểm của dự án bat động sản

Một, dự án đầu tư bất động sản khi xây dựng có thể là dự án ngắn hạn hoặc dai hạn. Thời gian thực hiện dự án có thé ngắn hay dai nhưng nó đều phải

nằm trong khuôn khổ. Cụ thé như sau:

— Thời hạn hoạt động của dự án dau tư trong khu kinh tế không quá 70

— Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư ngồi khu kinh tế khơng q 50

năm. Dự án dau tư thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế — xã hội khó khăn,

địa bàn có điều kiện kinh tế — xã hội đặc biệt khó khăn hoặc dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm thì thời hạn dải hơn nhưng không quá 70 năm.

Hai, dự án bat động sản luôn phải gan liền với Quyền sử dụng đất

Bat kề là dự án Bat đọng sản nào, Quyền sử dụng đất của CĐT có sự cho

phép của Nhà nước ln là điều kiện tiên quyết.

Chủ đầu tư thực hiện dự án bằng các bỏ vốn xây dựng dự án được gọi là đầu tư trực tiếp. Hoặc bỏ vốn dé thực hiện đầu tư vào các dự án bất động sản

đã có săn hoặc năm giữ phan von góp hay cô phiêu gọi là dau tư gián tiêp. Đôi

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

với đầu tư trực tiếp, CDT phải cso được Quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua hifnht hức được Nhà nước giao đất haowjc cho thuê đất trước khi thực hiện

dự án.

Ba là, dự án Bat động sản yêu cầu nguồn vốn đầu tư lớn.

Dự án Bắt đống ản đa số đều có thời gian thực hiện dài: xin chủ trương

đầu tư, quyết định giao đất, giải phóng san lap mặt bằng đến xây dựng, nghiệm

thu và đưa vào sử dụng, kinh doanh là một quá trình rat dai. Chính vi vậy u cầu CDT phải có nguồn vốn lớn, dai hạn đẻ duy trì trong thời gian thực hiện dự

án mà còn sử dụng trong quá trình mua bán, cho thuê, tisnht hanh khoản thị

trường kém làm cho CDT khón khăn trong việc thu hồi vốn. 1.1.4. Các giai đoạn hình thành và thực hiện dự án đầu tư

Bắt kỳ dự án nào trước khi đi đi vào hoạt động cũng đều phải trải qua giai

đoạn hình thành và thực hiện dự án, ké cả khi dự án đó mới chi là ý tưởng hay

đến khi dự án hình thành và kết thúc. 1.1.4.1. Giai đoạn chuẩn bị

Ở giai đoạn nay, các công việc lên kế hoạch, phê duyệt chủ trương đầu tư; lập kế hoạch- lập dự án -thâm định dự án -phê duyệt Báo cáo tiền khả thi, Báo

cáo khả thi, Báo cáo Kinh tế-kỹ thuật được thực hiện để xem xét các công việc cần thiết cho dự án trước khi đi vào hoạt động.

a, Lập kế hoạch dau tư, chủ trương đầu tư

Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế; quy hoạch xây dựng; kế hoạch sử

dụng dat; các cấp-đơn vị sẽ lập kế hoạch dau tư cho từng thời kỳ xác định bao gồm kế hoạch xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo mục tiêu phát triển tại đó. Sau khi lập kế hoạch đầu tư phải trình cấp trên có thâm quyền hoặc UBND, Hội đồng nhân dân cùng cấp (dự án là nhận của chính

phủ) xem xét chấp thuận, sau đó các cấp có thâm quyền (UBND, hội đồng cơng ty) mới có thê phê duyệt kế hoạch đầu tư.

b, Lập dự án đầu tư

Sau khi kế hoạch đầu tư xây dựng được các cấp có thâm quyền phê duyệt,

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

các CDT lập dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh tế- kỹ thuật trình co quan chức

năng cấp trên tại nơi dự án diễn ra phê duyệt (phải phù hợp với quy hoạch, kế

hoạch đầu tư đã được phê duyệt ở trên)

Nội dung dự án đầu tư xây dựng bao gồm phần thuyết minh sự cần thiết phải đầu tư dự án, quy mơ, diện tính xây dựng cơng trình; các giải pháp thực

hiện và thiết kế chi tiết gồm bản vẽ, dự toán khối lượng và tổng giá trị đầu tư

của dự án.

c, Thâm định. phê duyệt dự án đầu tu, báo cáo kinh tế kỹ thuật cơng trình

Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi hồ sơ dự án đầu tư xây dựng cơng trình tới pháp nhân có thâm quyền quyết định đầu tư dé thâm định và phê duyệt. Pháp

nhân này có trách nhiệm phải thâm định dự án đầu tư, thâm định báo cáo kinh

tế- kỹ thuật và phê duyệt quyết định đầu tư.

1.1.4.2. Thực hiện dự án

a, Chuẩn bị mặt băng xây dựng, thực hiện khảo sát xây dựng

Những cơng trình có nhu cầu sử dụng đất, trước khi giải phóng mặt bằng phải tiến hành thủ tục xin giao đất theo quy định của pháp luật. Những dự án phải đền bù giải phóng mặt bang thì chi phí đền bù được lập trên nguyên tắc

đảm bảo lợi ích hợp pháp cho các tô chức, cá nhân liên quan.

Nhiệm vụ khảo sát xây dựng do nhà thầu xây dựng và được CĐT phê duyệt. Nhiệm vụ này phải phù hợp với yêu cầu từng loại công việc, bước thiết kế, đề xuất các giải pháp phục vụ cho công tác thiết kế xây dựng.

b, Lựa chọn nhà thầu

Hoạt động này nhăm chọn được nhà thầu có đủ điều kiện năng lực cung cấp sản phẩm, dich vụ xây dựng phù hợp, có giá dự thầu hợp lý, đáp ứng đủ yêu cầu của CDT va các mục tiêu của dự án. Cơng tác này được áp dụng với

gói thầu tư vấn xây dựng, xây lắp và mua sắm trang thiết bị xây dựng cơng trình theo hình thức đấu thầu hoặc chỉ định thầu.

c, Ký kết hợp đồng

Sau khi đã chọn được nhà thầu phù hợp, CDT tiến hành ký lết hop đồng

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

với nhà thầu theo nguyên tắc giá ký kết hợp đồng không vượt giá trúng thầu hoặc khơng vượt dự tốn gói thầu được duyệt.

1.1.4.3. Kết thúc xây dựng, nghiệm thu và bàn giao

Hoạt động này nhằm đảm bảo sự thỏa thuận về các yêu cầu của CĐT đã được nhà thầu thực hiện đầy đủ trước khi đưa các cơng trình vào vận hành.

Nghiệm thu, ban giao cơng trình cịn là điều kiện quan trọng dé thanh lý Hợp

đồng thi công xây dựng. Sau khi tất cả đã được nghiệm thu, bàn giao tồn bộ cho chủ đầu tư cơng trình xây dựng được phép kết thúc.

Sau khi công tinh đã đi vào sử dung, CDT tập hợp day đủ hồ sơ liên quan theo quy định trình pháp nhân quyết định đầu tư, đơn vị chức năng thâm tra

quyết toán dự án, phê duyệt giá trị của dự án hoàn thành. Kết thúc giai đoạn này cũng là kết thúc vòng đời của một dự án.

1.2. Cơ sở lý luận về quản lý dự án

1.2.1. Khái niệm và mục tiêu của quản lý dự án

1.2.1.1. Khái niệm

QLDA là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời han, trong phạm vi ngân sách được duyệt va đạt được các yêu cầu đã định

về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ bằng những phương pháp và điều

kiện tốt nhất cho phép

QLDA bao gồm ba giai đoạn chủ yếu là việc lập kế hoạch, điều phối thực

hiện và thực hiện giám sát các công việc dự án nhằm đạt được những mục tiêu

xác định

- Lập kế hoạch là giai đoạn xây dựng mục tiêu, xác định cơng việc, dự tính nguồn lực cần thiết dé thực hiện dự án va là quá trình phát triển một kế hoạch hành động thống nhất, theo trình tự logic, có thể biéu hiện dưới dang các sơ đồ hệ thống hoặc theo các phương pháp lập kế hoạch truyền thống.

- Điều phối thực hiện dự án là quá trình phân phối nguồn lực bao gồm tiền

vốn, lao động, thiết bị và đặc biệt quan trọng là điều phối và quản lý tiễn độ

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

thời gian. Giai đoạn này chỉ tiết hóa thời gian, lập trình lịch cho từng cơng việc

và toàn bộ dự án (khi nào bắt đầu, khi nào kết thúc), trên cơ sở đó, bố trí tiền

vốn, nhân lực và thiết bị phù hợp.

1.2.1.2. Mục tiêu cua quản lý dự án

Mục tiêu của quản lý dự án là bảo đảm đạt được mục đích đầu tư, tức là

lợi ích mong muốn của chủ đầu tư. Trong mỗi giai đoạn của quá trình đầu tư,

QLDA nhăm dat được các mục tiêu cụ thé khác nhau.

Các mục tiêu của Chủ đầu tư khi quản lý dự án bao gồm:

e Dự án được thực hiện theo đúng yêu cầu kỹ thuật và chất lượng;

e Dự án hoàn thành trong thời hạn cho phép;

e Dự án hoàn thành trong ngân sách được phê duyệt;

e Dự án đảm bảo vệ an toàn lao động và vệ sinh môi trường;

e Đạt được các mục tiêu về quản lý rủi ro.

Mục tiêu của QLDA phát triển từ ba mục tiêu ban đầu (tam giác mục tiêu 3D) đến tứ giác mục tiêu (4D) và ngũ giác mục tiêu (5D), được mơ tả trong

hình bên dưới. Tùy từng dự án mà xác định mục tiêu nào quan trọng hơn.

<small>CHẤT LƯỢNG THỜI GIAN CHI PHÍ CHI PHÍ</small>

<small>CHẤT LƯỢNG RỦI RO</small>

—— i

<small>CHI PHÍ THỜI GIAN THỜI GIAN AN TỒN, THỜI GIAN AN TỒN,</small>

<small>MƠI TRƯỜNG MƠI TRƯỜNG</small>

<small>MỤC TIÊU 3D MỤC TIÊU 4D MỤC TIÊU 5D</small>

Mặc dù các nhà QLDA đều mong muốn đạt được một cách tốt nhất tất cả các mục tiêu đặt ra nhưng thường không làm được như vậy, thực tế là phải đánh đổi các mục tiêu, hy sinh mục tiêu này để thực hiện tốt hơn các mục tiêu khác

trong điều kiện thời gian và không gian cho phép nhằm thực hiện tốt nhất tất

cả các mục tiêu dai hạn của quá trình QLDA. Điển hình là việc đánh đổi giữa các mục tiêu tam giác về chất lượng, thời gian và chi phí thực hiện dự án.

1.2.2. Vai trò của quản lý dự án đầu tư

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

Quản lý dự án là cơng tac vơ cùng quan trong trong cả vịng đời cua dự

án. Công tác này giúp cho CĐT cũng như là Nhà thầu và cơ quan chức năng

kiểm soát tình hình, thực trạng tại dự án để ra những quyết định, hành động kịp thời. Chính vì vậy, QLDA có tác động rất lớn đến mức độ thành cơng của dự

án. Một số vai trò cụ thể như sau:

e Kiểm tra tiền độ các khâu hoàn thành những kế hoạch, thiết kế dự án phù

hợp với tiến độ cũng như mốc thời gian đã được duyệt.

e Đánh giá tình trạng va quá trình thực hiện dự án đã đảm bao đúng quy

trình và kế hoạch lập.

e Đánh giá những thay đổi liên quan tới quá trình thiết kế, mua sắm vật tư,

q trình thi cơng, trang bị thiết bị bảo hộ và an toàn lao động. Nghiêm túc thực

hiện bảo vệ mơi trường và phịng chống cháy né theo đúng quy định hiện hành.

e Hỗ trợ nhà thầu lập và xem xét đánh giá những chỉ tiêu lựa chọn nhà thầu

uy tín và chất lượng.

e Kiểm tra và báo cáo công việc về con người và thiết bị cho nhà thầu nắm rõ.

e Theo dõi và đánh giá mức độ hoàn thành tiến độ của nhà thầu.

e Báo cáo những sai phạm, những chậm trễ trong thực hiện tiễn độ cơng

trình và u cầu đưa ra những biện pháp khắc phục để hồn thành tiến độ cơng

trình đúng cam kết.

e Cập nhật tình hình tiến độ theo thời gian dé u cầu nhà thầu có những

chính sách bảo đảm tình trạng tổng dự án và chất lượng được thực hiện đúng

theo những đề xuất dé kịp thời phản ánh cũng như xử lý.

e Đánh giá tổng quát chất lượng của dự án.

Tu van và đầu tư hệ thống kiểm soát tài liệu dự án.

e Hỗ trợ giải quyết những rủi ro trong q trình thu cơng.

e Kiểm tra chất lượng thiết kế hợp đồng tư van thiết kế kiến trúc được ký.e Xem xét và kiểm soát được những phát sinh trong quá trình thực hiện dựe Chuan bị cơng trường như thi cơng trình tam dé phục vụ nhu cầu thi cơng

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

cơng trình, văn phịng cơng trường, kho bãi tập thé, hệ thống điện nước phục

vụ thi công.

e Kiểm tra kế hoạch đào tạo điều hành dao tạo, vận hành.

e Kiểm tra và giám sát thi công đảm bao an toản.

e Kiểm tra chất lượng vật liệu xây dựng đảm bảo chất lượng và số lượng

thi công.

1.2.3. Nội dung quản lý dự án đầu tư

1.2.3.1. Quản lý dự án theo giai đoạn

Theo khoản 1, Điều 4, Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 03/03/2021 quy định chỉ tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu

tư xây dựng hướng dẫn trình tự thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định tại

khoản 1 Điều 50 của Luật Xây dựng năm 2020 như sau:

“a, Giai đoạn chuẩn bi dự án gồm các công việc: khảo sát xây dựng; lập, thâm định, Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, laajp, thâm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng phục vụ lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc

cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án;

b, Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công vIỆc: chuẩn bị mặt bằng xây

dựng, rà phá bom min, khảo sát xây dung; cấp giấy phép xây dựng (đối với

cơng trình có quy định phải cấp giấy phép); lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng: bàn giao cơng trình và đưa vào sử dụng và các công việc cần

thiết khác;

c, Giai đoạn kết thúc xây dựng gồm các công việc: Quyết toán hợp đồng xây dựng, quyết toán dự án hồn thành, xác nhận hồn thành cơng trình, bảo hành cơng trình xây dựng, bàn giao các hồ sơ liên quan và các công việc cần thiết khác.”

Mỗi dự án xây dựng đều có thời điểm bắt đầu và thời điểm kết thúc rõràng gọi là một vòng đời. Vòng đời của dự án bao gồm nhiều giai đoạn pháttriển từ khi bắt đầu đến khi kết thúc dự án. Thơng thường, các dự án đều có

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

vòng đời phải trải qua bốn giai đoạn: Giai đoạn hình thành dự án; nghiên cứu

tiền khả thi; thực hiện và quản lý; giai đoạn kết thúc.

Dé dàng nhận thấy giai đoạn chuẩn bị dau tư tạo tiền đề và có vai trị quyết định sự thành cơng cho tất cả các giai đoạn phía sau. Dự án có được phát huy tối đa tác dụng và khai thác sử dụng logic hay không là dựa vào việc xác định

mục tiêu đúng đắn.

Trong giai đoạn thực hiện dau tư thfi van dé thời gian là van dé quan trọng hơn vì đây là yếu tố có ảnh hưởng mang tính quyết định đến vốn, cơ hội cạnh

tranh sản phẩm. CDT sẽ chịu trách nhiệm đền bù, GPMB theo tiến độ và giao

cho nhà thầu xây dựng; trình duyệt hồ sơ TKKT-DT; tổ chức đấu thầu; đàm

phán ký kết hợp đồng quản lý chất lượng kỹ thuật cơng trình trong suốt thời

gian thực hiện dự án và có trách nhiệm với tồn bộ các cơng việc đã thực hiện trong q trình đó.

Giai đoạn kết thúc xây dựng, đưa cơng trình vào khai thác, sử dụng thì việc tơ chức quản lý và phát huy tác dụng các kết qua của dự án là quan trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian tồn tại của dự án. Sau khi cơng trình

được thi cơng xong theo đúng thiết kế đã được duyệt, đảm bảo các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng, mỹ thuật CDT thực hiện công tác bàn giao cơng trình cho

cơ quan quản lý, sử dụng thực hiện khai thác, vận hành cơng trình với hiệu quả

cao nhất.

Như vậy các giai đoạn của quá trình đầu tư có mối liên hệ với nhau, mỗi

giai đoạn có tầm quan trọng riêng của nó nên khơng đánh giá quá xem nhẹ một giai đoạn nào và kết qua của giai đoạn nay là tiền dé của giai đoạn sau.

1.2.3.2. Quản lý dự án theo lĩnh vực, theo nội dung

Cơng tác QLDA đầu tư xây dựng cơng trình:

- Lập kế hoạch tổng quan cho dự án là quá trình tổ chức dự án theo một

trình tự logic, là việc chi tiết hóa các mục tiêu của các dự án thành những côngviệc cụ thé và hoạch định một chương trình thực hiện những cơng việc đó nhằmđảm bảo các lĩnh vực quản lý khác của dự án đã được kết hợp một cách chính

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

xác và đầy đủ.

- Quan lý phạm vi dự án là việc tién hành khống chế quá trình quản lý đối

với nội dung công việc của dự án nhằm thực hiện mục tiêu dự án. Xác định

công việc nao thuộc dự án va cần phải thực hiện, cơng việc nào ngồi phạm vi dự án Cụ thé gồm những điều sau: phân chia phạm vi, quy hoạch phạm vi, điều

chỉnh phạm vi dự án, ...

- Quản lý thời gian dự án là q tình quản lý mang tính hệ thống nhằm dam bao chắc chắn hoàn thành dự án theo đúng tiễn độ, Bao gồm việc xác định

công việc cụ thé, sap xép trình tự hoạt động, bồ trí thời gian, khống chế về tiền

- Quản lý chỉ phí dự án là q tình quản lý chỉ phí, giá thành dự án nhằm

đảm bảo hồn thành dự án mà chi phí khơng vượt q chi phí dự tốn ban đầu.

Nó bao gồm việc bố trí nguồn lực, dự tính giá thành và khống chế chi phí.

- Quản lý chất lượng dự án là q trình quản lý có hệ thống việc thực hiện dự án nhằm đảm bảo đáp ứng được yêu cau về chất lywowngj mà khách hàng đặt ra. Nó bao gồm việc quy hoạch chất lượng, năm bắt chất lượng và đảm bảo

chất lượng.

- Quản lý nguồn nhân lực là phương pháp quản lý mang tính hệ thống nhằm đảm bảo phát huy hết năng lực, tính tích cực, sáng tạo của mỗi người trong dự án và tận dụng hiệu quả nhất, bao gồm: hướng dẫn, phối hợp những

nỗ lực của mọi thành viên tham gia dự án vào việc hoàn thành mục tiêu dự án.

- Quản lý rủi ro trong dự án: Khi thực hiện dự án luôn gặp phải những rủi

ro dù là nhỏ hay lớn, xuất hiện ở mọi giai đoạn cảu dự án Vì vậy quản lý rủi ro cũng là một cơng tác vô cùng quan trọng. Quản ly rủi ro sẽ tận dụng tối đa những yếu rồ có lợi, giảm thiêu tối đa nhưng yếu tố bat lợi không xác định cho

dự án. Bao gồm các công việc nhận biết yếu tố rủi ro, lượng hóa mức độ rủi ro và lập kế hoạch đối phó với chúng.

1.2.4. Cơng cụ quản lý dự án

Về cơ bản, các công cụ này sẽ giúp CĐT, cán bộ QLDA quản lý dự án từ

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

đầu đến cuối và cho phép các cá nhân ở các cấp bậc khác nhau nhanh chóng năm bắt và hồn thành cơng việc đúng thời hạn. Ngồi ra, cơng cụ sẽ hỗ trợ

hồn thành cơng việc (GTD) nhanh chóng hơn dé có thời gian cho những công việc đem lại nhiều giá trị hơn.

Hiện nay trên thị trường có rất nhiều những cơng cụ QLDA mới, hiện dai,

thơng minh... Tại thị trường Việt Nam nói chung và các đơn vị thầu, xây dựng,

thi công tư nhân tại Việt Nam nói riêng vẫn sử dụng chủ yếu những phương

Cơng cụ nỗi tiếng thé giới đã góp phan to lớn trong việc xây dựng đập Hoover, biểu đồ Gantt là một cách trực quan dé hién thị công việc dưới dang đơn vi thời gian. Biéu đồ Gantt là một công cụ quan trọng trong công tác lập kế hoạch và hỗ trợ lập lịch trình dự án khi xem xét các quan hệ phụ thuộc hiện

hữu giữa các hạng mục công việc khác nhau.

Khi mới ra mắt lần đầu, các biểu đồ Gantt được vẽ trên giấy, sau đó được

vẽ đi vẽ lại nhiều lần dé phan ánh các thay đơi lịch trình. Các nhà quản lý dự án sau đó bat đầu sử dụng các mảnh giấy hoặc khối dé biểu diễn biểu đồ Gantt

đê có thê dê dàng di chuyên khi cân. Hiện một sơ cơng cụ có cung cap cách vẽ

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

biểu đồ Gantt thuận tiện hơn, dễ dàng và khoa học hơn, ví dụ như phần mềm

Excel và PowerPoint của Window.

1.2.4.2. Cấu trúc phân chia công việc (WBS)

Trước khi đi vào tìm hiểu nội dung cấu trúc phân chia cơng việc là gì, chúng ta hãy tìm hiểu phạm vi trước. Phạm vi của một dự án nghĩa là cơng việc

va các nguồn lực cần thiết để hồn thành mục tiêu của dự án đó. Nếu đi lệch

hoặc thay đôi trọng tâm, chúng ta sẽ gọi là “vượt phạm vi”. Ví dụ: nếu mục tiêu

của ban là nâu một bữa tối cuối tuần 4m áp, riêng tư cho gia đình mình thì việc quảng bá thơng tin này đến khắp mọi người là khơng cần thiết, năm ngồi mục

tiêu của bạn.

Cấu trúc phân chia công việc (WBS) là một công cụ giúp cấu trúc lại dự án thành các phần nhỏ có thé quản lý được. WBS là cấu trúc dạng cây, chia

phạm vi thành nhiều đơn vị. WBS tuân theo hệ thống phân cấp, trong đó mục tiêu cuối cùng được chia thành các giai đoạn có thể được chia thêm thành các nhiệm vụ hoặc nhiệm vụ con. Có một số quy tắc giúp phân chia một dự án thành nhiều phan. Một trong các quy tắc thú vi là quy tắc 8/80, mà theo đó mục

cơng việc ở cấp độ thấp nhất không nên cần hơn 80 giờ làm việc hoặc dưới 8

giờ làm việc.

1.2.4.3. Đường cơ sở dự án

Là một cách đồ họa biểu thị các giá trị dự án, đường cơ sở là tiêu chuẩn mà bạn đặt cho dự án của mình để đo lường hiệu suất thực tế. Đường cơ sở của

dự án bao gồm đường cơ sở phạm vi, đường cơ sở chi phí và đường cơ sở tiến độ. Đường cơ sở giúp ta theo dõi tiến trình theo thời gian thực.

Công việc không được lên kế hoạch là yếu tố chính có thé ảnh hưởng đến chỉ phí, thời gian và phạm vi dự án. Điều này gây ra hiệu ứng domino.

Thứ nhất, có nguy cơ dự án vượt khỏi phạm vi do phải làm công việc bổ

Thứ hai, thời gian va chi phi cua dự án cũng sé tăng lên.

Những yếu tố trên là tiên quyết trong việc đảm bảo chất lượng của dự án.

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

Nếu bạn khơng muốn giải quyết những hạn chế đó, nghĩa là chất lượng dự án

không phải là ưu tiên hàng đầu.

1.2.4.4. Hoạt động xây dựng đội nhóm

Bạn có thé tự hỏi xây dựng đội ngũ kết nối sẽ được gì với quản lý dự án. Mỗi quan hệ giữa nhóm, cũng như với các bên liên quan cũng quan trọng không

kém việc lập kế hoạch hoặc thực hiện một dự án. Một cách dé cải thiện tinh

thần cũng như tăng năng suất là tổ chức các hoạt động hoặc thi đua lành mạnh.

Sau tất cả, mục đích của cuộc thi nhỏ thân mật chính là truyền năng lượng cho

mọi người. Từ các bài học lướt sóng theo nhóm cho đến các bữa ăn cùng nhau, có rất nhiều hoạt động thú vi mà bạn có thé tận dụng dé xây dựng đội nhóm.

Hoạt động xây dựng đội nhóm có thé bao gồm các cuộc thi đua khuyến

khích tiễn hành trong mơi trường được kiểm sốt dé xóa bỏ ganh đua danh lợi vốn là một phần của văn hóa nơi làm việc hàng ngày. Đồng thời có thể khuyến khích sự sáng tạo, tạo điều kiện phát huy nhiều tài năng khác nhau của các thành viên trong đội ngũ và thúc đây mọi người cùng nhau tìm ra giải pháp tốt nhất.

1.2.4.5. Kế hoạch quản lý truyén đạt thông tin

Kế hoạch truyền thông dự án đảm bảo một luồng thông tin liên tục, thường xuyên giữa các thành viên dự án, khách hàng và các bên liên quan khác bằng cách thiết lập các bước cho những người truyền đạt thông tin và tần suất. Kế hoạch truyền thông đảm bảo mọi người liên quan đều được cung cấp thơng tin,

đồng thời giúp duy trì các mối quan hệ.

Có những lợi ích rõ ràng trong việc cung cấp thơng tin cho các bên liên quan vì đáp ứng nhu cầu của họ là một phần không thé thiếu trong thành công của dự án. Một kế hoạch truyền thơng sẽ giúp giải quyết mọi rủi ro có thể phát

sinh và cải thiện sự giữa các thành viên trong nhóm.

1.2.4.6. Mơ hình quan lý B.LM

B.I.M (Building Information Modeling) là quá trình tạo lập va sử dụng

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

mơ hình thơng tin trong các giai đoạn thiết kế, thi cơng và vận hành, bảo tri của

cơng trình.

Trong xây dựng, các thơng tin về kích thước, thơng số kỹ thuật, giá thành,

khả năng thi công, tiễn độ thi công, nhu cầu huy động vật tư, nhân lực... của từng bộ phận cơng trình được tích hợp trong một cơ sở dit liệu thống nhất, có

thé dé dàng truy cập, điều chỉnh.

B.I.M cung cấp cái nhìn tổng thể, rõ ràng về cơng trình, giúp các bên liên quan đến dự án đưa ra các quyết định phù hợp, giảm thiểu rủi ro và nâng cao

hiệu quả công việc. Điều này sẽ hạn chế việc thay đổi thiết kế hoặc trong q

trình xây dựng\B.I.M mang lại nhiều lợi ích kinh tế cho tất cả các bên liên quan khi triển khai một dự án. Trong đó, đội ngũ thiết kế có thể giảm chi phí thiết kế

và sản xuất. Nhà thầu có thé phối hợp tốt hơn với đơn vị liên quan hay chi phi

lập dự toán và quản lý mua sắm hiệu quả. Ngồi ra, chủ đầu tư có thê tính tốn chắc chan hơn các kết qua dau ra liên quan đến chi phí dự án, thời gian và vận

hành bảo trì.

1.3. Các nhân tổ ảnh hưởng đến hoạt động quản lý dự án đầu tư

1.3.1. Các nhân tố khách quan

Các yếu tơ bên ngồi bao gồm: điều kiện kinh tế- xã hội; ý thức chấp hành của các don vị sử dụng nguồn vốn. Với những dự án đầu tư cơng thì nguồn vốn sẽ là nguồn từ Ngân sách Nhà nước, Ngân sách Tỉnh, Quận, Huyện, ...

Kinh tế- xã hội phát triển có ảnh hưởng lớn đến nguồn thu NSNN. Việt Nam là một quốc gia đang phát triển nên nhu cau chi cho phát triển các cơng trình XDCB là rất lớn. Bên cạnh đó, việc phát triển ha tang dịch vụ phục vụ đời song nhân dân cũng đóng vai trị quan trọng, điều này lý giải về nguồn vốn Tư nhân, Vốn Thương mại hiện nay ở nước ta ngày càng tăng mạnh mẽ. Tuy nhiên mỗi nguồn vốn đều là hữu hạn nên Chính phủ, các cơ quan ban ngành đã ban hành chính sách quản lý về đầu tư xây dựng để làm các quy chuẩn giúp sử dụng

nguồn vốn hiệu quả và tiết kiệm nhất.

Ý thức chấp hành của các đơn vị sử dụng vốn đầu tư là yếu tố khách

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

quan, nếu ý thức chấp hành hay năng lực của đơn vị sử dụng ngân sách không cao, báo cáo khơng trung thực tình hình dự án, cố tình gian lận trong lập dự án dé tham nhũng tài sản cơng thì sé anh hưởng nghiệm trọng đến chat lượng của dự án.

Vì vậy cần có những biện pháp đảm nâng cao ý thức các đơn vị sử dụng vốn.

1.3.2. Các nhân tố chủ quan

1.3.2.1. Tổ chức bộ máy quản lý

Các Sở, Ban ngành, các tổ chức, cá nhân là hệ thống các cơ quan quản lý trong công tác quản lý đầu tư xây dựng. Quy trình thực hiện hoạt động đầu tư

giữa các cơ quan quản lý về đầu tư xây dựng có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng quản lý dự án. Vì vậy bộ máy tơ chức, quy trình thự hiện phải gọn nhẹ, cơ chế phối hợp nhuần nhuyễn.

1.3.2.2. Các chế độ chính sách bán hàng

Chế độ chính sách phải mang tính khả thi, phù hợp với pháp luật hiện hành

của Nhà nước, đảm bảo công tác quan lý diễn ra chặt chẽ. Tuy nhiên tinh giảm

các thủ tục không cần thiết tránh gây dai dịng. Chế độ chính sách phải 6n định; quy trình nghiệp vụ phải được xây dựng gọn nhẹ nhưng đây đủ các thủ tục hành chính, quy định rõ ràng thời gian giải quyết công việc; quy định rõ quyền hạn

và trách nhiệm của từng bộ phận.

1.3.2.3. Năng lực và phẩm chất dao đức của cán bộ quản lý

_ Ngoài những yếu tố trên, Năng lực và pham chat của người quản lý anh hưởng đến hiệu lực, chất lượng của công tác quản lý các dự án xây dựng trên

địa bàn. Nếu năng lực và phẩm chất khơng được đảm bảo thì chất lượng của cơng tác quản lý bị giảm như thất thốt, lãng phí NS do năng lực cịn yếu kém; hoặc lạm thu, tham nhũng do phẩm chất đạo đức người quản lý bị suy đồi.

Trang thiết bị, cơ sở vật chất nên thường được xuyên kiểm tra, bảo

trì bảo dưỡng, thay mới khi cần thiết dé đảm bảo công việc được diễn ra

nhanh chóng.

1.4. Các tiêu chí đánh gia quan lý dự án

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

Có nhiều tiêu chí đánh giá kết quả công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng. Tuy nhiên có thể đưa ra một số tiêu chí cơ bản được sử dụng thường xuyên và

rộng rãi như sau:

1.4.1. Tiến độ thực hiện và hoàn thành dự án

- Các bước triển khai một dự án phải đúng tiến độ gồm: công tác chuẩn bị

đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúc đầu tư. Các khâu phải đúng trình tự, đối

với các cơng việc nối tiếp, đảm bảo cơng việc này xong thì mới thực hiện cơng việc tiếp đó., giai đoạn sau thực hiện theo giai đoạn trước; Đối với các công

việc thực hiện song song cùng phải đảm bảo hoàn thành trước thời gian thực

hiện các công việc khác.

- Tiến độ tổng thể phải đảm bảo không bị chậm, yếu tố này phụ thuộc vào nhiều nguyên nhân. Nếu dự án hoàn thành không đúng tiễn độ, cần phải xác định nguyên nhân là do yếu tô nào (chủ quan hay khách quan) xem các bên có

nghiêm túc với dự án hay khơng.

- Tiến độ thực hiện các phải phù hợp các các thủ tục đi theo. Nếu các bước thực hiện nhanh nhưng các cơ chế, giấy tờ không theo kip thi cũng khơng dat

được hiệu quả. Ví dụ như việc thực hiện thiết kế quy hoạch 1/500 và tổng mức đầu phải được hoàn thành trước khi vào bước thực hiện đầu tư.

1.4.2. Chất lượng thực hiện:

Chất lượng công tác quản lý dự án được đánh giá qua những tiêu chí sau: - Chất lượng dự án ngay từ khâu Chuan bị đầu tư đã phải được đảm bảo,

nghĩa là một dự án có kha thi cao sẽ là tiền đề tạo ra chất lượng cho toàn bộ dự án. Sự sai sot trong phương án đầu tư hay phương án kỹ thuật dẫn đến thay đồi nhiều lần về tổng mức đầu tư sẽ là nguyên nhân thất bại cho các khâu, giai đoạn tiếp theo của dự án.

- Chất lượng quản lý dự án còn thể hiện ở giai đoạn thực hiện, các công việc được làm đúng và đủ theo khối lượng về thiết kế, đảm bảo chất lượng,

nghiệm thu đúng thực tế thi công. Chất lượng phải đảm bảo theo đúng tiêu

chuân chat lượng của việt Nam, của ngành Giao thông vận tải và yêu câu chat

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

lượng cua dự an được duyệt.

1.4.3. Chỉ phí thực hiện dự án

Q trình quan lý chi phi đầu tư trong công tác quản lý dự án phải tuân

theo một số nguyên tắc như sau:

- Các chi phí tap hợp cho dự án phải đúng và đủ, các nội dung chi phí phải

tuân theo đúng quy định, đúng hạng mục: chi phí tư van, chi phí xây dung, chi

phí thiết bị, chi phí đền bù, GPMB, chi phí QLDA, chi phí khác và chi phí dự phịng. Tổng chi phí cho dự án phải phù hợp với quy mô dự án và độ dài thời

gian thực hiện.

- Luôn kiểm sốt chi phí thực hiện dự án, nghĩa là phải nắm rõ sự chênh

lệch giữa chi phí thực tế với chi phi dự toán của từng giai đoạn, từ đó có thé ngăn chặn được những phát sinh xấu kip thời, tránh gây ra bắt lợi cho dự án.

- Các khoản chi phí đều khơng bị loại ra khỏi giá trị quyết toán khi được kiểm tra, kiểm toán. Việc thanh tra, kiểm tốn các cơng trình xây dựng luôn

phải được thực hiện theo định kỳ, không chỉ nội bộ doanh nghiệp mà còn là nội

bộ Ngành, và cấp Chính phủ đối với những dự án quan trọng. Do vậy, nếu chỉ

phí khơng đúng thì sẽ bị loại khỏi giá trị của cơng trình.

- Việc lựa chọn nhà thầu cung ứng theo đúng tình tự, lựa chọn nhà thầu có

tiêu chuẩn tốt nhất thực hiện cơng việc liên quan đến dự án và thực hiện theo đúng các yêu cầu về thời gian, chất lượng, chi phí một cách tốt nhất.

1.4.4. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường của dự án

Trước khi thực hiện dự án luôn cần làm khảo sát xem môi trường xung quanh dự án đang ở tình trạng nảo, dự án có ảnh hưởng đến mơi trường ra sao

(mơi trường nước, mơi trường khơng khí, môi trường đất, ...). Công tác này

diễn ra xuyên suốt trước, trong và sau khi dự án được thực hiện.

Các cơng tác quan lý dự án được coi là có kết quả tốt nếu biết kết hợp hai hòa giữa các mục tiêu cụ thể, giữa các lợi ích của các đối tượng được hưởng lợi

cảu dự án. Tùy thuộc vào từng dự án với những đặc thù riêng mà người ta cânnhac thiên về mục tiêu nao cân dat được và phải hy sinh những mục tiêu khác.

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

Dự án được coi là hiệu quả nếu trong thời gian cho phép với chỉ phí cho phép đạt được kết quả mong muốn và sử dụng những nguồn lực có thé có hiệu quả

nhất.

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

CHUONG 2: THUC TRANG CÔNG TÁC QUAN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TU

TẠI CÔNG TY BÁT ĐỘNG SẢN QUANG ANH 2.1. Tổng quan về Công ty Bắt động sản Quang Anh

2.1.1. Tập đoàn Amber Group

Thành lập 5/11/2009, đầu tư hoạt động trong 6 lĩnh vực trọng điểm bao

gồm: Bất động san, Năng lượng sạch, Cơng nghệ, Khai thác khống sản, Gido dục & Truyền thơng, Tài chính. Tập đồn hướng tới đầu tư hệ sinh thái bền

vững từ Môi trường- Xã hội- Kinh tế. Tổng quy mô vốn của Amber là 10.000 tỷ đồng, gồm 13 công ty thành viên và hơn 2000 nhân viên trực thuộc. Hành trình 12 năm phát triển, Amber đã đặt chân đến 12 tỉnh, thành phố trên lãnh thé Việt Nam và Quốc tế.

Phát triển từng ngày với kim chỉ nam: “Kiến tạo doanh nghiệp bằng sức

mạnh của sự tử tế chia sẻ, sáng tạo khơng ngừng. Nền móng của doanh nghiệp xuất phat từ hạnh phúc của mỗi cá nhân trong tô chức. Amber với hệ thống 13

công ty con trải dài hoạt động trên nhiều lĩnh vực từ Kinh tế đến Xã hội, góp phần đây nhanh “Hệ sinh thái Amber”. Quang Anh là một trong những thành viên đầu tiên thuộc đại gia đình Amber hoạt động trong lĩnh vực Kinh doanh

Bất động sản, thực hiện nhiều dự án thành công mang lại tên tuổi cho cơng ty

nói riêng và Tập đồn nói chung.

2.1.2. Cơng ty Cổ phần Bắt động sản Quang Anh

Quang Anh được thành lập từ năm 2015, trải qua gần 8 năm hình thành va phát triển, Quang Anh luôn tự hào là một thành viên trong đại gia đình Amber Group cũng như là một đơn vị tin cậy trong lĩnh vực tư vẫn và xây dựng của

nhiều nhà đầu tư và đối tác. Tại QUANG ANH, con người là giá trị cốt lõi

không ngừng đề cao ý thức và tư duy sáng tạo.

Trong nền tang dịch vụ tư van tiếp thị và phân phối các loại hình nhà ở, Quang ANh từng bước mở rộng và phát triển trở thành đơn vị chuyên nghiệp

trong dịch vụ tư vấn phát triển dự án, dịch vụ nghiên cứu thị trường, dịch vụ tư

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

van mua bán sáp nhập, cho thuê nhà ở ...

Tổng giám đốc công ty Hồng Thế Anh khăng định rằng: QUANG ANH

ln mong muốn mang lại “sự yên tâm” trong việc an cư hoặc đầu tư cho người Việt Nam. Tại đây, mọi góp ý của khách hàng, đối tác ln được lang nghe dé

có thé cung cấp dịch vụ ngày càng tốt hơn, tin cậy hơn.

Năm 2015 thành lập công ty, 2016 mở rộng chi nhánh trên khắp các tỉnh

thành miền Bac, 2017 bắt đầu con đường Nam tiến. Củng với sự hình thành phát triển của các chi nhánh là sự gia tăng về số lượng đội ngũ cán bộ công

nhân viên. Khởi đầu với vỏn vẹn 25 nhân sự, qua quá trình phát triển nay đội ngũ đã chạm đến con số hơn 130 thành viên.

Tên doanh nghiệp Tiếng Việt: Công ty Cổ phan Bat động sản Quang Anh

Tên viết tắt: QUANG ANH REAL ESTATE CO., JSC

Trụ sở chính: Toa nha 152 Pho Đức Chinh- Trúc Bach- Quan Ba Đình-Hà Nội

Số giấy phép kinh doanh: 0106877834

Vốn điều lệ: 900.000.000.000 VNĐ - Chín trăm tỷ đồng

2.1.2.2. Ngành nghề đăng ký kinh doanh

- Kinh doanh bat động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sở dụng hoặc đi thuê: Mỗi dự án kinh doanh của Quang Anh đều được bắt đầu từ

quá trình nghiên cứu và khảo sát thị trường kỹ lưỡng. Với đội ngũ tư vấn trẻ, giàu nhiệt huyết và sáng tạo, mỗi dự án Quang Anh thực hiện và phân phối thành công

đều tạo tiếng vang trên thị trường và danh được sự tín nhiệm của NĐT.

- Tư vấn, môi giới đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất: Song

song với kinh doanh bất động sản, dựa trên những nghiên cứu nghiêm túc và chuyên sâu, Quang Anh tự tin cũng cấp cho các NDT, đối tác những kiến thức

và các giá trị thiết yêu nhất trong việc tư vấn đầu tư và đây mạnh chiến lược

phân phối các dự án BĐS ra thị trường. Bộ phận tư vấn và đầu tư có thể cung

cấp đầy đủ các dịch vụ đáp ứng CDT và người sử dụng BĐS thương mại cũng

như phân khúc nghỉ dưỡng hay nhà ở tại Việt Nam.

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

- Nghiên cứu thị trường: Trước khi đưa ra các giải pháp tư vấn và chiến

lược tiếp thị cho mỗi dự án, Quang Anh đều tiền hành nghiên cứu thị trường, thơng qua đó xác định các yếu tô dẫn dắt thị trường, nghiên cứu dân số và mơ hình nhân khâu học để xác định nhu cầu trong tương lai, Nghiên cứu chuyên

sâu thị trường bán lẻ dé xác định xu hướng tiêu dùng. Bên cạnh đó là nghiên cứu quy hoạch sử dung đất dé phát triển hạ tang, so sánh vùng và phân tích hoạt

động vùng.

- Xây dựng nhà các loại, cơng trình đường sắt và đường bộ, cơng trình

cơng ích.

Cùng với sự phát triển và đa dạng về ngành nghè kinh doanh, Quang Anh

luôn có sự đồng hành của những đối tác chiến lược, tài chính: Amber Capital,

Vietcombank, Techcombank, BIDV, ...

Amber Capital là tập đoàn đầu tư đa ngành hàng đầu Việt Nam trong các

lĩnh vực Bất động sản, Tài chính, Sản xuất, Năng lượng, ... với tổng quy mô

trên 2000 nhân viên và hệ thống đối tác chuyên gia trong và ngoài nước. Quang Anh là đối tác chuyên phát triển các dự án Bất động sản của Amber Capital.

2.1.2.3. Cơ cấu tô chức

Hình 2.1: Sơ đồ bộ máy làm việc tại Quang Anh

(Nguồn: Phịng Hành chính nhân sự- Cơng ty CP BĐS Quang Anh)

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

b, Chức năng nhiệm vụ của bộ máy tô chức

Với cơ cấu tổ chức công ty như trên, chức năng nhiệm vụ của các phòng ban được cụ thé hóa như sau:

* Hội dong quản trị

-Quyết định chiến lược, kế hoạch phát triển trung hạn, kế hoạch kinh

doanh hàng năm của Công ty.

- Kiến nghị loại cỗ phần, tổng số cổ phần được quyên chào bán của từng

- Quyết định chào bán cô phần mới trong phạm vi số cô phần được quyền chào bán của từng loại, quyết định huy động thêm hay hình thức nào khác.

- Quyết định mua lại cô phần theo quy định của Pháp luật, ...

- Bồ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức, xử lý, ký hợp đồng, ... - Quyết định cơ cấu tổ chức, quy chế quản lý nội bộ

- Giám sát chỉ đạo Giám đốc và Quản lý nội bộ Công ty * Ban giám đốc

Quyết định các vấn đề liên quan đến công việc trực tiếp tại công ty. Tổ

chức thực hiện các quyết định của Hội đồng Quản trị, các kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của Công ty.

Quyết định lương và phụ cấp với người lao động. Tuyển dụng lao động. Duyệt các văn bản, hồ sơ thiết kế các dự án, liên kết giữa giám đốc và các

phòng nghiệp vụ, chuyên môn.

Tổng giám đốc

Ong Hoang Thế Anh

Cử nhân chuyên ngành Tài Chính Doanh Nghiệp- Học viện Tài Chính

Thạc sĩ Quản trị Kinh doanh tại Đại học Help Malaysia. Cùng hơn 14 năm

kinh nghiệm trong lĩnh vực Tài chính- Ngân hàng- Bat động san

Phó Tổng giám đốc Ơng Đào Đức Anh

Cử nhân ngành Tài chính- Ngân hàng - Học viện Ngân Hàng

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">

Thạc sĩ chuyên ngành QTKD tại Dai học Quốc gia Hà Nội Ông Lê Hồng Quang

Thạc sĩ Quản trị Kinh doanh chuyên ngành Marketing Đại học West Texas

A&M, cùng hon 13 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Tai chính- Ngân

hang-Bat động sản.

* Phịng Phát triển dự án

Chịu sự quản lý trực tiếp của Phó Tổng giám đốc Đào Đức Anh.

Là phịng phụ trách tồn bộ dự án của cơng ty, phân tích đánh giá, đưa ra

hướng giải quyết và thực hiện dự án. Mỗi dự án tại Cơng ty sẽ được thành lập

dưới hình thức Cac cơng ty dự án riêng lẻ- Mơ hình SPV (Special Purpose

Giải thích SPV la gi?

-Khai niệm: SPV là một don vi trung gian phát hành trong việc tap ra các

chứng khốn được đảm bảo bằng cầm có, thẻ tín dụng, hợp đồng thue mua hay các tài sản tài chính khác. Một SPV có thé là một cơng ty, một định chế ủy thác,

liên doanh hay công ty TNHH.

- Các ứng dụng cua SPV:

+ Ban/chuyén nhuong tai san: Đối với loại tai san thuộc dạng không thể sang nhượng, bằng cách cho SPV sở hữu tài sản riêng lẻ, Công ty mẹ có thê

chuyền nhượng một phần hoặc tồn bộ SPV.

+Phân bồ rủi ro: Hình thức SPV có thể được sử dụng dé tách biệt rủi ro

tài chính của cơng ty mẹ và dự án đang thực hiện, và ngược lại. Vì 2 cơng ty là 2 pháp nhân tách biệt nhau.

+ Tái cấu trúc vốn: SPV có thé sử dụng dé thay đổi tỉ lệ vốn của công ty

mẹ. Nó giúp điều chỉnh các chỉ số tài chính theo chiều hướng tích cực dé hap

dẫn các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, SPV cịn giúp giấu các khoản lỗ và vay nợ.

Vi dụ điển hin là Enron năm 2004, Tập đoàn này đã lợi dụng SPV dé che giấu

khoản lỗ và nợ từ những dự án thất bại với con số không 16 lên đến 1,2 tỷ USD.

- Lợi ích từ SPV

</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">

Tach biệt rủi ro giữa công ty me va SPV: Chủ đầu tư không thé thu giữ tai sản của một công ty khác, chính vì vậy doanh nghiệp có thể trốn nợ bằng cách

thành lập các SPV và tách dự án có rủi ro cao vào đó.

Tăng vốn đầu tư: Cơng ty mẹ có thê tăng vốn đầu tư thơng qua SPV với

chi phí vốn thấp hơn chi phí gọi vốn trực tiếp nhờ sự tách biệt về đánh giá tín

Vượt qua các rào cản pháp luật: Với một số nước có luật chống FDI vào m6 số ngành công nghiệp lớn trong nước, SPV có thé được thành lập ở nước

ngồi và các nước có khung pháp lý luật pháp dễ thở hơn và các “tax havens”.

*Phịng tài chính kế tốn

Thuộc sự điều chỉnh của kế toán trưởng, bộ phận kế toán, thủ quỹ và kế tốn thương mại. Phịng gồm có đội ngũ 12 người, có trách nhiệm quản lý tài

chính và các nguồn vốn theo đúng chế độ của Nhà nước, đảm bảo cung ứng cho các hoạt động tư vấn thiết kế và mua sắm vật tư thiết bị phục vụ các cơng trình theo đúng kế hoạch đặt ra. Thanh quyết tốn các cơng tác phí trong cơ quan và giao dịch với Ngân hàng- Kho bạc. Cuối mỗi quý, năm tính kết quả kinh doanh xem 14i- lỗ rồi tham mưu điều chỉnh hoạt động sản xuất kinh doanh

của Cơng ty.

Kế tốn trưởng là người chịu trách nhiệm trước Giám đốc Công ty và trước Nhà nuwosc về cơng tác Tài chính Kế tốn, thống kê của cơng ty.

* Phịng Hành chính nhân sự

Do trưởng phịng Nhân sự phụ trách về nguồn lực, văn thư và lái xe điều hành. Về mặt tơ chức, phịng chịu trách nhiệm trong công tác truyền, sa thải nhân viên. Làm cơng tác quản lý tơng hợp, cơng tác văn phịng giáo dich, văn thư tiếp nhận và gửi đi, phục vụ tiếp khách đến cơ quan giao dịch, xây dựng

nội quy và lê lôi làm việc.

</div><span class="text_page_counter">Trang 37</span><div class="page_container" data-page="37">

2.2. Tổng quan công tác quản lý dự án dau tư tại Công ty Cô phan Bat

động sản Quang Anh giai đoạn 2019-2025

2.2.1. Đặc điểm dự án đầu tư được công ty thực hiện

Trải qua 9 năm hoạt động, Quang Anh với nhiệm vụ của mình đã tư vấn lập dự án, tư vấn kinh doanh, xây dựng những cơng trình mang tới cả giá trị về

kinh tế và tinh thần, chất lượng cho người sử dụng. Các dự án tại Quang Anh

quản lý; thực hiện trong giai đoạn 2016-2020 cụ thê được tổng hợp tại bảng

phía dưới đây:

Bảng 2.1: Tổng hợp các dự án tại Quang Anh giai đoạn 2016-2020

(Nguôn: Phịng PTDA Cơng ty CP BĐS Quang Anh)

</div><span class="text_page_counter">Trang 38</span><div class="page_container" data-page="38">

Panorama Nha Trang

- TMDT : 550 tỷ đồng Góp vốn dau tu- Kinh - Quy mô : 39 tang néi,2 | doanh bat động sản

tang ham nghỉ dưỡng - Tổng DTXD: 4.483 m2

- Condotel cao cấp 5 sao

- TMĐT: 854,3 tỷ đồng Góp vốn đầu tư- Kinh - Quy mô: 25 tầng nổi và 3 | doanh nhà ở

tang ham

- Tổng DT XD: 58.037 m2 - Chung cu cao cap

- TMDT: 240 ty đồng Chủ dau tư dưới hình

- Quy mô xây dựng: 37 thức M&A

tầng nồi,3 ham

- Tổng DTXD: 44.000 m2

- Tòa nhà văn phòng cao

- TMĐT: 140 triệu USD | Góp vốn đầu tư- Kinh - Quy mô: 55 căn nhà liền | doanh nhà ở

ké- Dich Vong Hau va Tôn That Thuyét

- Tổng DTXD: 28.870 m2

- Nhà ở cao cap 5 sao

</div><span class="text_page_counter">Trang 39</span><div class="page_container" data-page="39">

Khu du lich Dốc Lét- - Tổng mức dau tư: 4.072 | Chủ dau

tư-Phương Mai tỷ đồng Kinh doanh dịch vụ

Phuong Ninh Hai- TX - Dién tich: 162 ha và nha ở

Ninh Hòa- Khánh Hòa - Khu du lịch nghỉ dưỡng 5

xưởng cho thuê

Tai hầu hết các dự án tại Quang Anh đều năm giữ vai trò làm Chủ đầu tư

hoặc góp vốn dau tư. Từ bảng tổng hợp trên, ta có thé nêu ra được những đặc điểm chung của các dự án tại Quang Anh như sau:

a, Ngành nghé, lĩnh vực: Các dự án mà Quang Anh dau tư đa số đều là cơng trình nhà ở dan dụng và bat động sản nghỉ dưỡng cao cấp, có đến 4 trong

tổng số 6 dự án là đầu tư về nhà ở cao cấp. Điều này nhất quán với mục tiêu

hoạt động và kinh doanh mà Quang Anh xác định.

b, Tổng mức đầu tư : các dự án đầu tư trong giai đoạn 2016-2020 đều có

giá trị đầu tư lớn đến rất lớn, các dự án có tổng mức dau tư từ 240 đến 4.072 tỷ đồng. Dự án nhỏ nhất là “Toa nha Apex Tower Mễ Trì Hạ” chỉ với 240 ty đồng,

Quang Anh mua lại dự án dưới hình thức M&A, đầu tư hồn thiện cơng trình

từ phần xây thơ sẵn có, thực hiện hoạt động bán và cho th văn phịng làm

việc cao cấp.

c, Tính chất kỹ thuật: Mỗi dự án to hay nhỏ đều yêu cầu về tính chất kỹ thuật, tùy vào từng lĩnh vực và quy mơ mà tính chất kỹ thuật cũng thay đôi theo từ đơn giản đến phức tạp. Các dự án tại Quang Anh đều có quy mơ đầu tư lớn,

xây dựng nhiều va chi tiết nên yêu cầu tính chất kỹ thuật phức tap. Ví dụ du án

Khu du lịch Dốc Lết Phương Mai có hạng mục Khách sạn cao tầng và sân Golf,

</div><span class="text_page_counter">Trang 40</span><div class="page_container" data-page="40">

hầm xe, hệ thống thốt nước quy mơ lớn và dày đặc, tất cả đều yêu cầu tính

chất kỹ thuật phức tạp đề thực hiện kết cấu hạ tầng cho dự án.

d, Thời gian thực hiện: Các dự án tại Quang Anh có thời gian thực hiện

rất đa dạng, từ ngăn hạn, trung và dài hạn đều có dao động từ 1- 50 năm thực

hiện. Thời gian thực hiện dự án phụ thuộc vào quy mô thực hiện, độ phức tạp của các hạng mục.

e, Địa bàn thực hiện: Các dự án đầu tư tại Quang Anh trải dài từ Bắc vào Nam, tập trung tại các khu đô thị đông đúc (Hà Nội), các địa phương có tiềm năng về du lịch nghỉ dưỡng tốt (Nhà Trang, Khánh Hòa), những nơi có quy

hoạch phát triển KCN (Quảng Trị, Bắc Giang). điều này thê hiện rằng trước khi dau tư dự án, cơng ty đã tìm hiểu kỹ đến quy hoạch địa phương, nhu cầu người tiêu dùng và tiềm năng phát triển của địa phương đó.

2.2.2. Năng lực quản lý Công ty

2.2.2.1. Cán bộ công nhân viên trong Công ty

Tổng số Cán bộ công nhân viên trong đội ngũ của BĐS Quang Anh gồm 107 người. Tat cả đều là những người có năng lực về chun mơn va đạo đức

phẩm chat tốt. Cụ thé như sau

Kỹ sư xây dựng, cầu đường, cầu ham, cấp thoát

nước, PCCC

Cử nhân kinh tế

</div>