nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã cao ngạn thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2017 2022

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.97 MB, 61 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

DƯƠNG THỊ MINH ANH

Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI XÃ CAO NGẠN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH

THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2017 – 2022

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Thái Nguyên – 2023

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

DƯƠNG THỊ MINH ANH

Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI XÃ CAO NGẠN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH

THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2017 – 2022

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, em chân thành biết ơn thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, người hướng dẫn của mình, đã dành thời gian quý báu hỗ trợ em trong q trình hồn thành khóa luận. Mỗi lời dạy bảo, sự kiên nhẫn và lòng nhiệt thành từ thầy đều để lại dấu ấn sâu đậm trong tâm. Xin được gửi tới thầy lời biết ơn chân thành nhất từ đáy lòng của em.

Ngoài ra, em muốn bày tỏ lòng biết ơn đến bạn bè, gia đình và những người thân yêu đã ở bên cạnh, khuyến khích và hỗ trợ em trong q trình học tập và viết khóa luận. Sự ủng hộ và niềm tin của họ đã đóng một vai trị quan trọng trong việc khuyến khích em vượt qua những trở ngại và hồn thành cơng việc này. Sự hỗ trợ và sự chia sẻ này đã giúp em có được những thơng tin quan trọng và mở rộng hiểu biết về đề tài của mình.

Đồng thời, em cũng gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Ban giám hiệu, các thầy cô giáo khoa Quản lý tài nguyên đã tạo mọi điều kiện tốt nhất cho em trong việc nghiên cứu, giúp em có cơ hội trải nghiệm và học tập thực tiễn về những vấn đề trong xã hội hiện nay. Mặc dù nhận được rất nhiều sự hỗ trợ cũng như động viên, ủng hộ từ phía Nhà trường, thầy cơ và bạn bè, tuy nhiên, bài khóa luận khơng thể tránh khỏi sai sót. Vì vậy, em hy vọng rằng thầy cô sẽ giúp em hồn thiện bài khóa luận của mình.

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2023

Sinh viên thực hiện

Dương Thị Minh Anh

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

1.1. Tính cấp thiết của đề tài ... 1

1.2. Mục tiêu nghiên cứu ... 2

1.3. Ý nghĩa của đề tài ... 3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU... 4

2.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu ... 4

2.1.1. Khái niệm, đặc điểm giá đất ... 4

2.1.2. Cơ sở khoa học của giá đất ... 5

2.1.3. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất ... 7

2.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ... 8

2.1.5. Tổng quan về giá đất trên thế giới và tại Việt Nam ... 9

2.2. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu ... 11

2.3. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu ... 12

2.3.1. Khái quát về thị trường bất động sản ... 12

2.3.2. Các kết quả nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam ... 13

PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 17

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ... 17

3.1.1. Đối tượng nghiên cứu... 17

3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ... 17

3.1.3. Địa điểm và thời gian tiến hành ... 17

3.2. Nội dung nghiên cứu ... 17

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

3.2.1. Khái quát về tình hình cơ bản tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên

... 17

3.2.2. Thực trạng biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên theo quy định của nhà nước và trên thị trường ... 17

3.2.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2022 ... 18

3.2.4. Nguyên nhân và giải pháp quản lý giá đất ở tại khu vực xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên ... 18

3.3. Phương pháp nghiên cứu ... 18

3.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp ... 18

3.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ... 18

3.3.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ... 20

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ... 21

4.1. Khái quát về tình hình cơ bản tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên 21 4.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Cao Ngạn, thành phố Thái

4.2.1. Thực trạng biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên theo quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên ... 24

4.2.2. Thực trạng biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên theo thị trường ... 26

4.2.3. Thực trạng biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2022 theo thị trường với quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên ... 28

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

4.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao

Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017-2022 ... 32

4.3.1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2022 ... 32

4.3.2. Đánh giá mức độ ảnh hưởng và xếp thứ tự các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 –

4.4.2. Giải pháp quản lí giá đất ở tại khu vực xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên trong thời gian tới ... 43

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất liệt kê trong phiếu điều tra ... 19 Bảng 4.1. Tình hình sử dụng đất của xã Cao Ngạn ... 23 Bảng 4.2. Giá đất ở tại xã Cao Ngạn giai đoạn 2017 - 2022 theo quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên ... 24 Bảng 4.3. Giá đất ở tại xã Cao Ngạn giai đoạn 2017 – 2022 theo thị trường . 26 Bảng 4.4. Giá đất ở tại xã Cao Ngạn năm 2017 theo thị trường so với theo quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên ... 29 Bảng 4.5. Giá đất ở tại xã Cao Ngạn năm 2022 theo thị trường so với theo quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên ... 30 Bảng 4.6. Kết quả khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn giai đoạn 2017 - 2022 ngoài phiếu điều tra ... 33 Bảng 4.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn giai đoạn 2017-2022 theo ý kiến của người dân có giao dịch về đất đai ... 33 Bảng 4.8. Các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn giai đoạn 2017-2022 theo ý kiến của cán bộ quản lý và dịch vụ công về đất đai . 35 Bảng 4.9. Kết quả đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn từ nhóm người dân có giao dịch về đất đai ... 37 Bảng 4.10. Kết quả đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn từ nhóm cán bộ quản lý và dịch vụ về đất đai... 38 Bảng 4.11. Xếp thứ tự mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn ... 40

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình ... 6

Hình 3.1. Quy trình xây dựng bộ câu hỏi của phiếu điều tra ... 19

Hình 4.1. Vị trí địa lý xã Cao Ngạn ... 21

Hình 4.2. Hiện trạng sử dụng đất xã Cao Ngạn ... 24

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên chứa đựng tiềm năng sự sống, trên đó lồi người có thể hình thành và phát triển. Từ thời tiền sử, loài người đã dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai rất cần thiết cho mọi ngành nghề và hoạt động của con người. Để đảm bảo quyền sở hữu và quản lý đất đai, chính phủ Việt Nam là đại diện sở hữu và chủ sở hữu đất đai. Mọi của cải vật chất đều bắt nguồn từ đất, và đất cũng là một tư liệu sản xuất trong quá trình sản xuất. Đất đai là trung tâm và nền tảng của các lĩnh vực kinh tế, chính trị và xã hội, cùng với các vấn đề liên quan đến sở hữu và sử dụng đất. Loại vật liệu này rất tuyệt vời vì nó khơng bị hao mịn. Nó khơng những khơng mất đi mà cịn tốt lên nếu bạn biết cách sử dụng nó.

Với những lợi ích lớn đó, vấn đề đất đai ngày càng trở nên hot hơn và giá đất đang tăng cao. Trong nền kinh tế quốc dân, "giá đất" là mối liên hệ giữa thị trường, quản lý nhà nước và đất đai. Giá đất đai phản ánh tác động của đất đai trong kinh tế, thu nhập từ việc mua bán và giá trị của quyền sở hữu tài sản. Ngoài ra, giá đất là cơng cụ quan trọng để Chính phủ thực hiện các biện pháp kinh tế liên quan đến quản lý đất đai. Do đó, giá đất giúp nhà nước quản lý và sử dụng đất đai. Giá đất được quản lý hiệu quả sẽ là một công cụ quan trọng. Điều này sẽ đảm bảo rằng ngân sách nhà nước sẽ nhận được lợi nhuận ổn định trong một thời gian dài, đồng thời khắc phục các vấn đề trong quản lý và sử dụng đất đai.

Thực tế giá đất hiện nay gây ra nhiều lo lắng và bức xúc cho người dân cũng như chính quyền địa phương khi thường xuyên biến động, khiến giá đất tăng cao và nhanh qua từng năm. Tuy nhiên, giá quy định vẫn không tăng để đảm bảo ổn định kinh tế và xã hội, tạo ra sự khác biệt lớn so với thị trường. Điều này gây ra nhiều vấn đề trong quản lý và sử dụng đất. Do đó, những bất

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

hợp lý liên quan và các yếu tố ảnh hưởng đến nó là một vấn đề quan trọng. Vậy nên, việc xác định tác động và mức độ tác động của các yếu tố đến giá đất đó là cần thiết. Nó sẽ hỗ trợ giải quyết các thắc mắc liên quan đến đất như đô thị hóa, chuyển quyền sử dụng đất...

Xã Cao Ngạn ở phía Bắc thành phố Thái nguyên và cách khoảng 6km tính từ trung tâm. Xã nằm ở phía bắc của xã Hóa Thượng, ở phía tây của xã Sơn Cẩm, ở phía nam của xã Quang Vinh và ở phía đơng của phường Chùa Hang và Đồng Bẩm. Vào tháng 9/2008, Xã Cao Ngạn chính thức trở thành thành phố Thái Nguyên. Xã Cao Ngạn khơng nằm ngồi các quy luật trong bối cảnh bất động sản ở Thái Nguyên đang "ấm dần", giá đất ở tăng và thị trường trở nên sôi động.Vậy những yếu tố nào đã và đang ảnh hưởng đến giá đất của xã Cao Ngạn? Do đó, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở cũng như nguyên nhân khiến vấn đề này ngày càng trở nên quan trọng. Nhận thức được tầm quan trọng của việc nghiên cứu các yếu tố đến giá đất như thế nào gây nên biến động giá đất tại khu vực, em đã lựa chọn đề tài

“Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2022”

để dựa trên cơ sở kiến thức lý thuyết cũng những thực trạng tại xã, đề xuất các giải pháp giúp quản lý giá đất hợp lý.

1.2. Mục tiêu nghiên cứu

- Xác định được thực trạng biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn giai đoạn 2017 - 2022

- Đánh giá và xếp thứ tự các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn giai đoạn 2017 - 2022.

- Đề xuất giải pháp quản lí giá đất ở tại khu vực xã Cao Ngạn trong thời gian tới.

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

1.3. Ý nghĩa của đề tài

- Giúp sinh viên nắm bắt và áp dụng những gì đã học tại trường cũng như những gì đã học được từ thực tế trong quá trình thực hiện đề tài tại địa phương; góp phần nâng cao chiều sâu và tính thực tiễn của kiến thức.

- Góp phần giúp cho cơng tác quản lí nhà nước giá đất đai của địa phương được hoàn thiện hơn.

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

PHẦN 2

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu

2.1.1. Khái niệm, đặc điểm giá đất

2.1.1.1. Khái niệm về giá đất

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Khoản 19, Điều 3)

2.1.1.2. Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác

dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...

- Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác

biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau.

- Giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay

thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: đất đai không phải là sản

phẩm lao động của con người, cho nên khơng có giá thành sản xuất.

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng

thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành: đầu tiên là do tính

khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị

trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng. (TS. Nguyễn Thế Huấn, 2008)

2.1.2. Cơ sở khoa học của giá đất

2.1.2.1. Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. (TS. Nguyễn Thế Huấn, 2008)

2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tơ vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. (TS. Nguyễn Thế Huấn, 2008)

Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu khơng thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy, nhà

tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

2.1.2.3. Quan hệ cung – cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thơng thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thơng thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng...

Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình

Hình 2.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh họa sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình. Giá đất đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình huống này sẽ không ổn định (Nguyễn Thế Huấn, 2008).

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

2.1.3. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. b. Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, và cũng là một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.

c. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần cịn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và cơng trình trừ đi giá cả của bản thân cơng trình. Phần cịn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá.

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

d. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí bao gồm các bước thực hiện sau:

Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi như miếng đất đó là trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những cơng trình xây dựng hiện có trên miếng đất.

Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy của các cơng trình xây dựng hiện có trên miếng đất.

Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những cơng trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy.

Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí.

e. Phương pháp phân tích hồi quy

Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài tốn phân tích hồi quy, trên cơ sở các giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác.

2.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

- Nhân tố nhân khẩu: Mật độ, tố chất, cấu thành nhân khẩu gia đình - Nhân tố xã hội: Chính trị, an ninh…….

- Nhân tố kinh tế: Thu nhập và tiêu dùng, chi thu tài chính và tiền tệ, biến động vật giá…….

- Nhân tố khu vực: Vị trí, cơ sở hạ tầng

- Nhân tố quốc tế: Tình hình kinh tế, chính trị, an ninh - quốc phòng các nước trên Thế Giới.

- Nhân tố cá biệt: Diện tích, chiều sâu, hình dáng, độ dốc……

Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên cịn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

2.1.5. Tổng quan về giá đất trên thế giới và tại Việt Nam

2.1.5.1. Tổng quan về giá đất trên thế giới

Công tác định giá đất nói riêng đã được các nước tư bản phát triển và nhiều nước đang phát triển trên Thế giới quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Cho đến nay, nhiều nước đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ Trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả.

Sau đây là một số mơ hình tổ chức cơ quan định giá bất động sản và cơ chế hoạt động của một số những nước có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam:

- Thái Lan: Hệ thống cơ quan thẩm định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp Trung ương gọi là “Cơ quan thẩm định giá Trung ương” viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện khơng có cơ quan định giá.

- Malaysia: Nước Malaysia là một nước liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại ba cấp: Liên bang, Bang và quận (huyện).

- Singapore: Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản gồm hai cơ quan: Văn phòng đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và Văn phòng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài chính.

- Trung Quốc: Tháng 8/1992, trung tâm tư vấn và định giá bất động sản gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập. CRECAC có 8 phịng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ

2.1.5.2. Tổng quan về giá đất tại Việt Nam

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai, mà giá đất là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất, đồng

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

thời do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Do vậy, Luật Đất đai

quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên

đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

(1) Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá; (2) Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền do người

chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với

nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền

sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... Giá đất này phản ánh

đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường.

2.2. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu

- Luật Đất đai năm 2013;

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.

- Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND ngày 12/1/2014 của Hội đồng nhân dân tỉnh khóa XII kỳ họp thứ 11, Thơng qua Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

- Thông tư số 75/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

- Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt bảng giá đất giai đoạn 2014 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

- Quyết định số 46/2019/QĐ-UBND ngày 20/12/2019 của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

2.3. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu

2.3.1. Khái quát về thị trường bất động sản

2.3.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường đất đai (Bất động sản) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai - Bất động sản. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai (Bất động sản) là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai (Bất động sản) diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai (Bất động sản) là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai (Bất động sản). Thị trường đất đai (Bất động sản) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa (XHCN) như ở nước ta. Tại điều 5 Luật

Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó khơng tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở

nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.

2.3.1.2. Đặc điểm thị trường đất đai

a. Thị trường đất đai (BĐS) là thị trường khơng hồn hảo

Thị trường đất đai là thị trường khơng hồn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thơng tin đầy đủ, khơng có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không thỏa mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường khơng hồn hảo.

b. Thị trường đất đai (BĐS) là thị trường cung độc quyền

Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm khơng thể tái tạo được của đất làm cho cung của đất không đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trường thơng thống, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá.

c. Thị trường đất đai (BĐS) rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế

Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng"

khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, mơi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng... đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường. Tổ chức thị trường kém có thể là một trong những yếu tố góp phần làm tăng thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ văn hóa cộng đồng, chia rẽ xã hội và gây ra nhiều bất mãn. Do đó, thị trường sẽ bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố tâm lý, đặc biệt ở những nước thiếu kinh tế thị trường và giáo dục cịn kém nếu khơng được tổ chức và cung cấp thông tin đầy đủ.

2.3.2. Các kết quả nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam

Trong nghiên cứu của họ về "Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở tại thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh", tác giả Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Vũ Kiên nhấn mạnh rằng cách người dân địa phương hiểu và sử dụng đất bị ảnh hưởng bởi vị trí. Vị trí kinh tế bao gồm các yếu tố như cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương mại và các khu tập trung đông dân cư, ảnh hưởng đến giá đất.

Theo nghiên cứu của tác giả Trần Viết Khanh, Ninh Văn Quý và Đỗ Văn Hải, đề tài "Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên năm 2017": nhiều yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá của một thửa đất, một trong ba yếu tố ảnh hưởng là vị trí. Mặt khác, vị trí chỉ quyết định giá của thửa đất cao hay thấp.

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

Theo nhóm tác giả Đỗ Thị Bích Nguyệt, Hồng Văn Hùng, Nguyễn Ngọc Anh, Nguyễn Quang Thi nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2018” xác định: 5 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở bao gồm vị trí, cơ sở hạ tầng, đặc điểm lơ đất, khả năng sinh lợi và yếu tố khác

Theo nhóm tác giả Phan Thị Thanh Huyền, Phạm Thanh Quế, Vũ Thanh Biển và Nguyễn Mạnh Tiến nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh”. Kết quả của phân tích hồi quy cho thấy các biến phụ thuộc được xếp theo thứ tự giảm dần: vị trí, hạ tầng, pháp lý, kinh tế, xã hội và cá biệt.

Tác giả Trần Thị Hiền, Hoàng Văn Hùng “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình” xác định: Vị trí, cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi, đặc điểm của thửa đất và các yếu tố khác đều ảnh hưởng đến giá đất được lựa chọn nghiên cứu. Ngoài ra, nghiên cứu đã chứng minh rằng vị trí có tác động lớn nhất đến giá đất.

Đề tài “Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội” của nhóm tác giả Phạm Thế Trịnh, Nguyễn Bá Long, Phạm Quý Giang, Phạm Thị Thanh Mừng xác định: Giá đất ở trên địa bàn huyện Ứng Hòa chịu ảnh hưởng bởi 6 nhóm yếu tố chính theo thứ tự ảnh hưởng gồm: cơ sở hạ tầng, pháp lý, vị trí, cá biệt, xã hội và kinh tế. Theo tác động của đơ thị hóa, cơ sở hạ tầng có tác động lớn nhất đến giá trị đất đai, và những khu vực có cơ sở hạ tầng tốt hơn sẽ có giá đất cao hơn.

Đề tài “Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Chí Linh, tỉnh Hải Dương” của nhóm tác giả Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, Phạm Anh Tuấn, Trịnh Thị Mai xác định: Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở của thành phố Chí Linh gồm: yếu tố cơ sở hạ tầng; yếu tố cá biệt; yếu tố kinh tế; yếu tố vị trí; yếu tố pháp lý và yếu tố xã hội.

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

Đề tài “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai” của các tác giả Nguyễn Văn Bình, Hồ Nhật Linh, Đỗ Đình Ngoan xác định: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: pháp lý, kinh tế - xã hội, hạ tầng kỹ thuật và và xã hội, quy hoạch sử dụng đất, tâm lý, thị hiếu của người dân,… Trong trường hợp này, các yếu tố thuộc nhóm các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, bao gồm độ rộng hẻm, kích thước mặt tiền, khoảng cách đến phố chính và khoảng cách đến trung tâm, có thể được xác định mức độ tương quan thơng qua phân tích số liệu. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tùy theo khu vực sẽ có mức độ khác nhau.

Theo báo cáo của nhóm tác giả Đồn Quang Duy, Bùi Thị Bích và Hoàng Văn Hùng về đề tài "Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2012– 2013", các yếu tố vị trí và điều kiện sinh lợi có ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất tương ứng là 24,82% và 19,83%. Mức độ ảnh hưởng thấp nhất là dân số với 12,9%, trong khi các yếu tố khác chiếm khoảng 3%.

Theo đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở và mơ hình xác định vùng giá đất tại thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội” của tác giả Phạm Sỹ Liên, Phạm Thanh Lan: có 9 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thị trấn Trâu Quỳ. Các yếu tố tiếp theo là khoảng cách đến chợ, ủy ban nhân dân và trường học. Theo nghiên cứu, đất ở thị trấn được phân loại thành năm tiểu vùng với giá đất từ dưới 26 triệu đồng/m2 đến trên 63 triệu đồng/m2.

Đồng tác giả Trần Trọng Phương, Nguyễn Thị Thu Hiền, Phan Văn Khuê, Nguyễn Đức Lộc, Nguyễn Đình Trung, Ngơ Anh Sơn xác định “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh” gồm: hành chính xã hội, nhân khẩu học, vùng miền và cá biệt. Nhóm yếu tố (vị trí, hạ tầng, quy hoạch và chất lượng môi trường) là một trong bốn nhóm yếu tố chính quyết định sự chênh lệch giá đất giữa các khu vực kiểu đường phố, theo kết quả phân tích mơ hình hồi quy tuyến tính đa bến.

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

2.3.3. Kết luận rút ra từ nghiên cứu Tổng quan tài liệu

Qua phần nghiên cứu trên thấy rằng thị trường bất động sản xã Cao Ngạn khơng nằm ngồi các quy luật bất động sản ở Thái Nguyên cùng với tình hình chung trên cả nước, giai đoạn 2017-2022, “nóng” dần, đặc biệt từ năm 2020 đến 2022 rất sơi động, giá đất tăng nhiều; có những vị trí sau 5 năm, giá đất ở tăng gấp vài lần. Vì vậy đề tài được thực hiện nhằm tìm ra nguyên nhân và đề xuất giải pháp kiểm sốt, quản lí giá đất ở tại đây.

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

PHẦN 3

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1. Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở tại xã Cao Ngạn theo quy định của Nhà nước, thực tế trên thị trường và sự biến động trong giai đoạn 2017 - 2022

- Các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn trong giai đoạn 2017 – 2022

3.1.2. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung: Sự biến động về giá đất ở trên thị trường theo thời gian; Sự khác nhau giữa giá đất ở trên thị trường với giá nhà nước quy định theo bảng giá.

3.1.3. Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm: Xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên - Thời gian: Từ tháng 1/2022 – tháng 12/2022

3.2. Nội dung nghiên cứu

3.2.1. Khái quát về tình hình cơ bản tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên - Tình hình sử dụng đất tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2022

3.2.2. Thực trạng biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên theo quy định của nhà nước và trên thị trường

- Thực trạng biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên theo quy định của UBND tỉnh

- Thực trạng biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên theo thị trường

- Thực trạng biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2022 theo thị trường với quy định của UBND tỉnh

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

3.2.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2022

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2022

- Đánh giá mức độ ảnh hưởng và xếp thứ tự các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2022

3.2.4. Nguyên nhân và giải pháp quản lý giá đất ở tại khu vực xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên

- Nguyên nhân giá đất ở tại xã Cao Ngạn biến động giai đoạn 2017 – 2022 - Giải pháp quản lí giá đất ở tại khu vực xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên trong thời gian tới

3.3. Phương pháp nghiên cứu

3.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp

Các số liệu thứ cấp về thành phố Thái Nguyên, về xã Cao Ngạn và thực trạng giá đất theo quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên được thu thập tại các cơ quan của thành phố Thái Nguyên như: Văn phòng UBND, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phịng đăng kí đất đai, Các sàn giao dịch bất động sản, các văn phịng mơi giới đất đai tại thành phố Thái Nguyên.

3.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Số liệu sơ cấp về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại xã Cao Ngạn được điều tra bằng bộ câu hỏi để đánh giá mức độ ảnh hưởng theo thang đo Likert 5 mức độ (phiếu điều tra) từ 2 nhóm:

- Nhóm 1: Người dân có giao dịch về đất đai = 60 người

- Nhóm 2: Người làm quản lí và dịch vụ cơng về đất đai (Phịng TNMT; Chi nhánh Văn phịng đăng kí đất đai thành phố Thái Nguyên) = 30 người

Tiến hành nghiên cứu và phát triển bộ câu hỏi cho phiếu điều tra “Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố sau đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn”

ở hình 3.1.

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

Hình 3.1. Quy trình xây dựng bộ câu hỏi của phiếu điều tra

Sau khi cuộc khảo sát kết thúc, đã xác định được năm nhóm yếu tố khác

nhau có thể ảnh hưởng và tác động đến giá đất, được hiển thị trong bảng 3.1.

Bảng 3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất liệt kê trong phiếu điều tra A Các yếu tố quy hoạch

1 Thực hiện quy hoạch Khu nhà ở Cao Ngạn (Danko)

2 Quy hoạch Cầu Quang Vinh 1 (bắc sang Cao Ngạn)

B Các yếu tố nội tại của thửa đất (từ chính thửa đất)

3 Yếu tố tự nhiên của thửa đất (vị trí, địa hình, hình dạng…) 4 Khả năng cho thu nhập từ thửa đất

5 Yếu tố thị trường của thửa đất (quan hệ cung-cầu) 6 Yếu tố pháp lí của thửa đất (giấy tờ, hồ sơ)

C Các yếu tố chính sách của Nhà nước

7 Chính sách tín dụng bất động sản

8 Chính sách thuế đất

9 Khoảng cách từ xã đến trung tâm thành phố gần (4-7 km)

D Các yếu tố xã hội-mơi trường

Điều tra chính thức

Tổng hợp, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện lần 2 bộ câu hỏi của phiếu điều traĐi điều tra thử

Sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện lần 1 bộ câu hỏi của phiếu điều tra

Tổng hợp các ý kiến góp ý, trao đổi với giáo viên hướng dẫn và các chuyên gia với những ý kiến trái chiều nhau

Nhóm nghiên cứu dự thảo bộ câu hỏi của phiếu điều tra

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

10 Tăng dân số của cả nước

11 Chất lượng các dịch vụ sống (giáo dục, y tế, chợ, vui chơi…) 12 Môi trường sống (vệ sinh, an ninh, dân trí, bệnh tật, tuổi thọ…) 13 Phong thuỷ của thửa đất (nghĩa địa, đình chùa, cầu cống…)

E Các yếu tố kinh tế vĩ mô

14 Tăng trưởng kinh tế của cả nước

15 Cơ sở hạ tầng (điện, giao thông, cấp thoát nước…)

* Thang đo Likert 5 mức độ:

Thang đo Likert là thang đánh giá được sử dụng để đo lường ý kiến, thái độ hoặc hành vi. Nó bao gồm một câu phát biểu hoặc một câu hỏi, theo sau là một chuỗi năm hoặc bảy câu trả lời. Người trả lời chọn tùy chọn phù hợp nhất với cảm nhận của họ về câu phát biểu hoặc câu hỏi.

Ý nghĩa giá trị trung bình của thang đo để giúp cho việc phân tích số liệu được hợp lý và hiệu quả hơn.

Cách tính thang đo Likert:

Giá trị khoảng cách = (Maximum – Minimum) / n = (5-1)/5 = 0,80 Ý nghĩa các mức như sau:

1,00 – 1,80: Rất không đồng ý/ Rất không quan trọng…

1,81 – 2,60: Không đồng ý/ Không quan trọng…

2,61 – 3,40: Khơng ý kiến/ Trung bình… 3,41 – 4,20: Đồng ý/ Hài lòng/ Quan trọng…

4,21 – 5,00: Rất đồng ý/ Rất hài lòng/ Rất quan trọng…

3.3.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu

Các số liệu thu được được tổng hợp, xử lí, phân tích bằng phần mềm Excel. Nghiên cứu và tổng hợp các biến động và yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của địa bàn xã. Sau đó, đưa ra các lời khuyên phù hợp để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai của địa phương.

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

PHẦN 4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1. Khái quát về tình hình cơ bản tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên

4.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên

4.1.1.1. Điều kiện tự nhiên

a. Vị trí địa lý

Cao Ngạn là một xã có dân số 9.216 người sống ở phía Bắc của thành phố Thái Ngun. Xã có diện tích là 859,37ha và tiếp giáp với:

- Phía Bắc giáp xã Hóa Thượng

- Phía Tây giáp với xã Sơn Cẩm và phường Tân Long - Phía nam giáp phường Quang Vinh

- Phía Đơng giáp phường Chùa Hang và Đồng Bẩm

Hình 4.1. Vị trí địa lý xã Cao Ngạn