báo cáo giữa học kỳ ii giới thiệu về tài sản thẩm định và tài sản so sánh

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

<b>TỔNG LIÊN ĐOÀN LAO ĐỘNG VIỆT NAMTRƯỜNG ĐẠI HỌC TÔN ĐỨC THẮNG</b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

<b>BÁO CÁO NHĨM 5</b>

<b>STTHọ và tên thành viênMã SV^{Mức độ}</b>

<b>đóng góp^{Chữ ký}</b>

<b>Điểm cánhân</b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

1.1. Giới thiệu về tài sản thẩm định...1

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

1.1.4. Hình ảnh của tài sản...22

CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ...25

2.1. Kế hoạch thẩm định giá của nhóm...25

2.2 Phương pháp so sánh...25

2.3 Phương pháp chi phí...26

CHƯƠNG 3: BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ...26

TÀI LIỆU THAM KHẢO...26

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

<b>NỘI DUNG</b>

<b>CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH VÀ TÀI SẢN SO SÁNH</b>

1.1. Giới thiệu về tài sản thẩm định1.1.1. Đặc điểm thửa đất

Thửa đất số: 171, Tờ bản đồ số: 22 (phường Tân Hưng)

Địa chỉ: 861/18/19/19 đường Trần Xuân Soạn, phường Tân Hưng, quận 7, thànhphố Hồ Chí Minh

Diện tích: 15,6 m , (bằng chữ: Mười lăm phẩy sáu mét vng)<small>2</small>

Hình thức sử dụng: riêng: 15,6 m , chung: khơng<small>2</small>

Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thịThời gian sử dụng: Lâu dài

Nguồn gốc sử dụng: Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sửdụng đất

Tài sản thẩm định đang thuộc quyền sở hữu của ông Vũ Xuân Dương, sinh năm1979, CMND số: 023332400, địa chỉ thường trú: 293/33 Bàu Cát, phường 12, quận TânBình, thành phố Hồ Chí Minh.

1

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

<b>a) Đặc điểm vật chất</b>

Tài sản thẩm định có địa chỉ tại số nhà 861/18/19/19 đường Trần Xuân Soạn,phường Tân Hưng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.

Độ rộng hẻm: 3m.Hẻm khơng ngập nước.Hướng nhà: hướng tây.

Nhà gồm có: 2 tầng (1 triệt, 1 lầu), 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 1 phòng ngủ, 1phịng tắm và 1 ban cơng.

Nhà nằm trong khu vực dân trí ổn định.Thực trạng:

- Nhà cịn mới, được xây dựng với sàn bằng bê tơng được lót gạch bóng, mái bằngbê tơng cốt thép và khơng có nội thất.

- Tầng trệt:

o Có 1 phịng khách, 1 phịng bếp và 1 phịng tắm.

o Tường được dán gạch, khơng bị nứt, có một vài vết trầy và vết ố.o Đường ron ở bồn rửa chén bị bẩn và bắt đầu có dấu hiệu bong tróc.o Cầu thang làm bằng sắt thép.

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

Tài sản so sánh 3 cách không quá xa so với mặt tiền đường lớn, nhưng vẫn thuậntiện cho việc di chuyển đến những địa điểm công cộng với khoảng cách hợp lý, cụ thể:

- Bệnh viện đa khoa Tân Hưng: 260m- Trường Tiểu học Lê Q Đơn: 350m- Bách hóa xanh 769A: 550m- Vstart School: 1.200m- Chợ Tân Quy: 1.700m- Lotte Mart quận 7: 1.900m

- Trường Đại học Tôn Đức Thắng: 2.300m

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

<b>Hẻm trước nhà</b>

<b>Số nhà</b>

4

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

<b>Phòng kháchPhòng bếp</b>

<b>Phòng bếpPhòng tắm</b>

5

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

Thửa đất số: 509, Tờ bản đồ số: 30 (phường Tân Hưng)

Địa chỉ: 1041/119/4/16 đường Trần Xuân Soạn, khu phố 5, phường Tân Hưng,Quận 7, thành phố Hồ Chí Minh

Diện tích: 36,28 m<small>2</small>

Hình thức sử dụng: Sử dụng riêngMục đích sử dụng: Đất ở tại đô thịThời hạn sử dụng: Lâu dài

Nguồn gốc sử dụng: Nhận chuyển nhượng đất được công nhận quyền sử dụng đấtnhư giao có thu tiền sử dụng đất.

1.2.2. Đặc điểm nhà ởLoại nhà ở: Nhà ở riêng lẻDiện tích xây dựng: 36,28 m<small>2</small>

Diện tích sàn: 36,28 m<small>2</small>

Kết cấu nhà: Tường gạch, mái tơnHình thức sở hữu: Sở hữu riêngSố tầng: 1

7

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

Hướng nhà: hướng tây.

Nhà gồm có: 2 tầng (1 triệt, 1 lầu), 1 phịng khách, 1 nhà bếp, 4 phòng ngủ, 2phòng tắm và 1 ban cơng.

Nhà nằm trong khu vực dân trí ổn định.Thực trạng:

- Nhà đang cho thuê.

- Nhà còn mới được xây dựng bằng bê tơng cốt thép, sàn lót gạch bóng, trần thạchcao, mái bằng tơn và khơng có nội thất.

o Ban cơng có lang cang có thể tận dụng làm giá phơi đồ.

<b>b) Tiện ích</b>

8

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

Tài sản so sánh 1 nằm trong hẻm nhưng khá gần so với mặt tiền đường lớn. Do đó,vẫn thuận tiện cho việc di chuyển đến những địa điểm công cộng với khoảng cách hợp lý,cụ thể:

- Trung tâm gia sư Tiên Phong: 40m- Bệnh viện đa khoa Tân Hưng: 850m- Trường Tiểu học Lê Q Đơn: 400m- Bách hóa xanh 769A: 1.200m- Vstart School: 1.900m- Chợ Tân Quy: 2.800m- Lotte Mart quận 7: 2.300m

- Trường Đại học Nguyễn Tất Thành: 2.300m

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

<b>Hẻm trước nhà</b>

<b>Số nhà</b>

10

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

<b>Phòng kháchPhòng bếpPhòng ngủ 1Phòng ngủ 2</b>

<b>Phòng ngủ 3Phòng ngủ 4</b>

11

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

<b>Phòng tắm 1Phòng tắm 2</b>

<b>Ban công</b>

12

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

<b>Sổ hồng</b>

1.3. Giới thiệu về tài sản so sánh 21.3.1. Đặc điểm thửa đất

Thửa đất số: 87, Tờ bản đồ số: 51 (phường Tân Hưng)

Địa chỉ: 861/72/5/33 đường Trần Xuân Soạn, khu phố 4, phường Tân Hưng, quận7, thành phố Hồ Chí Minh

Diện tích: 42,6 m , (bằng chữ: Bốn mươi hai phẩy sáu mét vng)<small>2</small>

Hình thức sử dụng : riêng: 42,6 m , chung: Không<small>2</small>

Mục đích sử dụng: Đất ở tại đơ thịThời hạn sử dụng: Lâu dài

Nguồn gốc sử dụng: Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sửdụng đất

13

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

1.3.2. Đặc điểm nhà ở

Địa chỉ: 861/72/5/33 đường Trần Xuân Soạn, khu phố 4, phường Tân Hưng, quận7, thành phố Hồ Chí Minh

Diện tích xây dựng: 42,6 m² Diện tích sàn: 96,45 m²

Kết cấu: Tường gạch, sàn gỗ, mái tơn Số tầng: 2

Nhà gồm có: 2 tầng (1 triệt, 1 lầu), 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 3 phịng ngủ, 2phịng tắm và 1 ban cơng.

Nhà nằm trong khu vực dân trí ổn định.Thực trạng:

- Nhà đang cho thuê.

- Nhà còn mới, được xây dựng với sàn bằng bê tơng được lót gạch bóng, mái bằngtơn, khơng có nội thất.

- Tầng trệt:

o Có 1 phịng khách, 1 phịng bếp, 1 phịng ngủ, 1 phịng tắm.o Tường có dán gạch, có một vài tấm gạch bị nứt nhỏ.

14

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

o Trần nhà có dán la phơng nhưng một vài chỗ bị ố vàng.o Cầu thang làm bằng gỗ.

- Bệnh viện đa khoa Tân Hưng: 650m- Trường Tiểu học Lê Q Đơn: 600m- Bách hóa xanh 769A: 750m- Vstart School: 1.200m- Chợ Tân Quy: 2.100m- Lotte Mart quận 7: 2.200m

- Trường Đại học Tôn Đức Thắng: 2.300m

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

1.3.4. Hình ảnh của tài sản

<b>Hẻm trước nhà</b>

<b>Số nhà</b>

16

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

<b>Phòng kháchPhòng bếp</b>

<b>Phòng ngủ 1Phòng ngủ 2</b>

17

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

<b>Phòng ngủ 3Phòng ngủ 4</b>

<b>Phòng tắm 1Phịng tắm 2</b>

18

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

<b>Ban cơng</b>

<b>Sổ hồng</b>

1.4. Giới thiệu về tài sản so sánh 3

19

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

1.4.1. Đặc điểm thửa đấtThửa đất số: 33, Tờ bản đồ số: 53

Địa chỉ: 1041/82/3/12 đường Trần Xuân Soạn, phường Tân Hưng, quận 7, thànhphố Hồ Chí Minh

Diện tích: 36,0m (bằng chữ: Ba mươi sáu mét vng)<small>2</small>

Hình thức sử dụng: Sử dụng riêngMục đích sử dụng: Đất ở tại đô thịThời hạn sử dụng: Lâu dài

Nguồn gốc sử dụng: Nhận chuyển nhượng đất được công nhận quyền sử dụng đấtnhư giao có thu tiền sử dụng đất.

1.4.2. Đặc điểm nhà ởLoại nhà ở: Nhà ở riêng lẻDiện tích xây dựng: 31,4m<small>2</small>

Tài sản so sánh 3 có địa chỉ tại số nhà 861/18/19/19 đường Trần Xuân Soạn,phường Tân Hưng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.

Độ rộng hẻm: 3m.

20

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

Hẻm không ngập nước.Hướng nhà: hướng tây.

Nhà gồm có: 2 tầng (1 triệt, 1 lầu), 1 phịng khách, 1 nhà bếp, 2 phòng ngủ, 3phòng tắm và 1 ban cơng.

Nhà nằm trong khu vực dân trí ổn định.Thực trạng:

- Nhà còn khá mới được xây dựng với sàn bằng bê tơng được lót gạch bóng, máibằng tơn, khơng có nội thất.

- Tầng trệt:

o Có 1 phịng khách, 1 nhà bếp và 1 phòng tắm

o Tường ở phòng khách được sử dụng cả giấy dán tường và lót gạch, một số nơibị thủng do dấu vết của máy khoang, một số góc cột bị sứt mẻ và bong tróc.o Cầu thang làm bằng sắt thép.

- Tầng lửng:

o Có 2 phịng ngủ và 1 ban cơng. Mỗi phịng ngủ đều có cửa sổ thống mát, códán giấy dán tường và lót gạch khá mới.

o Phịng tắm được lót gạch, sạch sẽ.o Ban cơng có thốt nước tốt.

<b>b) Tiện ích</b>

Tài sản thẩm định nằm trong hẻm nhưng không cách quá xa so với mặt tiền đườnglớn. Do đó, vẫn thuận tiện cho việc di chuyển đến những địa điểm công cộng với khoảngcách hợp lý, cụ thể:

- Bệnh viện đa khoa Tân Hưng: 350m- Trường Tiểu học Lê Quý Đôn: 400m

21

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

- Bách hóa xanh 769A: 700m- Vstart School: 950m- Chợ Tân Quy: 1.600m- Lotte Mart quận 7: 1.700m

- Trường Đại học Tôn Đức Thắng: 2.200m

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

<b>Số nhà</b>

<b>Phòng kháchPhòng bếp</b>

23

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

<b>Phòng ngủ 1Phòng ngủ 2</b>

<b>Phòng tắm 1Phòng tắm 2</b>

24

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

<b>Phịng tắm 3Ban cơng</b>

<b>Sổ hồngCHƯƠNG 2: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ</b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

2.2. Kế hoạch thẩm định giá của nhóm

Ngày 2 tháng 3 năm 2022 Nhóm tiến hành họp meet online để cùngnhau thống nhất địa bàn, đặc điểm chungcủa tài sản thẩm định, tài sản so sánh cầntìm. Phân cơng các địa bàn cho từng thànhviên để tiến hành phân cơng tìm kiếm tàisản thơng qua các trang mua bán bất độngsản trên internet

Ngày 3 tháng 3 năm 2022 Nhóm tiến hành họp Google meet lần 2 đểtiến hành việc chọn lọc tài sản từ các tàisản mà các thành viên đả thu thập được. Ngày 4/3/2022 – 15/4/2022 Nhóm bắt đầu liên hệ với các môi giới để

thu thập thêm thông tin về các tài sản vàtiến hành sắp xếp thời gian đi xem nhàNgày 6 tháng 3 năm 2022 Nhóm tiến hành đi xem tất cả các tài sản

lần 1.

Tối ngày 8 tháng 3 năm 2022 Nhóm tiến hành họp Google meet lần 3 đểthống nhất lại về tài sản cần sử dụng vàloại bỏ các tài sản không đủ tiêu chuẩn saukhi giảng viên phổ biến lại tiêu chuẩnchọn tài sản.

Ngày 10 tháng 4 năm 2022 Nhóm tiến hành đi xem các tài sản lần 2để bổ sung cho các tài sản bị loại.Ngày 17 tháng 4 năm 2022 Nhóm tiến hành phân cơng các cơng việc

cần thiết cho việc thẩm định tài sảnNgày 21 tháng 4 năm 2022 Hoàn thành: “Chương 1: Giới thiệu tài

sản”, và tiến hành việc tính tốn cho cơngtác thẩm định theo phương pháp so sánhvà phương pháp chi phí

Ngày 29 tháng 4 năm 2022 Kiểm tra lại kết quả sau khi thực hiện

26

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

thẩm định và hồn thành “Chương 2: Quytrình thẩm định giá”

Ngày 30 tháng 4 năm 2022 Nhóm thực hiện việc viết kết luận thẩmđịnh và hoàn thành báo cáo thẩm định.

2.3. Phương pháp so sánh

2.3.1. Các yếu tố giữa TSTĐ và TSSS

<b>YẾU TỐTÀI SẢNTHẨM ĐỊNH</b>

<b>TÀI SẢN SOSÁNH 1</b>

<b>TÀI SẢN SOSÁNH 2</b>

<b>TÀI SẢN SOSÁNH 3Số nhà</b> 861/18/19/19 1041/119/4/16 861/72/5/33 1041/82/3/12

<b>Địa chỉ</b> Trần XuânSoạn, phườngTân Hưng, Q.7,

TP HCM

Trần XuânSoạn, phườngTân Hưng, Q.7,

TP HCM

Trần XuânSoạn, phườngTân Hưng, Q.7,

TP HCM

Trần XuânSoạn, phườngTân Hưng, Q.7,

TP HCM

<b>Giá bán (tỷđồng)</b>

<b>Tình trạngpháp lý</b>

Sổ hồng riêng Sổ hồng riêng Sổ hồng riêng Sổ hồng riêng

<b>Diện tích sàn(m )<small>2</small></b>

<b>Diện tích đất(m )<small>2</small></b>

<b>Mục đích sửdụng</b>

Đất ở tại đơ thị Đất ở tại đô thị Đất ở tại đô thị Đất ở tại đô thị

<b>Độ rộng hẻm</b> 3 m 3 m 3 m 3 m

<b>Hướng nhà</b> Tây Tây Tây Tây

<b>Điều kiện anninh</b>

<b>Điều kiệnthanh tốn</b>

Thanh tốnngay

Thanh tốnngay

Thanh tốnngay

Thanh tốnngay

<b>Số phịngkhách</b>

27

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

Các yếu tố tuyệt đối cần điều chỉnh: số phòng ngủ, số phòng tắm.

2.3.2. Đơn giá điều chỉnh các yếu tố tuyệt đối

Đơn giá các thiết bị cho 1 phịng tắm

Thơng qua q trình đi thực địa và ảnh lưu lại được, nhóm xác định rằng, hầu hết nội thấtcủa tất cả các phòng tắm thuộc các tài sản thẩm định và so sánh đều có các thiết bị nhưbồn cầu, lavabo, gương. Từ đó nhóm tiến hành lên các trang web bán hàng của các đơnvị, công ty cung cấp các thiết bị đó để tham khảo giá phục vụ quá trình xác định giá trịnội thất cần thiết cho một căn phòng tắm

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

Đơn giá điều chỉnh mổi phòng ngủ, phịng tắm

Cịn về diện tích điều chỉnh cho phịng tắm và phịng ngủ, thơng qua quyết định số 65 củaBộ Xây Dựng ngày 20 tháng 01 năm 2021 về “Ban hành suất vốn đầu tư xây dựng cơngtrình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình năm 2020”, nhóm xác địnhđược tổng suất vốn xây dựng cần thiết cho mổi m đất; từ đó nhân với giá diện tích của<small>2</small>

phịng ngủ, và phịng tắm; cùng với đơn giá nội thất cho một phịng tắm; nhóm thực hiệntính tốn để tìm ra đơn giá điều chỉnh cho mổi phịng ngủ và nhà tắm.

<b>mái bê tơng</b> ^7,330,000<b>-nhà 1 tầng,</b>

<b>mái bê tơng</b> ^4,780,000<b>Diện tích </b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">

<b>Tài s:n so sánh 1Tài s:n so sánh 2Tài s:n so sánh 3Giá bán</b> 3,300,000,000 5,000,000,000 3,600,000,000

<b>Đơn giá sau điều</b>

<b>chỉnh tuyệt đối^83,843,624^47,990,530^54,486,996Kết luận:</b>

Đơn giá sau điều chỉnh của tài sản thẩm định:

Diện tích sàn của tài sản thẩm định: 26.1 m<small>2</small>

<b> Giá trị của tài s:n thẩm định = 62,107,050 x 26.1 = 1,620,994,004 đồng</b>

2.4. Phương pháp chi phí

2.5. Các văn bản pháp qui về thẩm định giá

Thông tin liên tịch của Bộ Xây Dựng – Tài Chính – Ban vật giá của Chính Phủ số13/LB—TT ngày 18/08/1944 hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ởtrong bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Quyết định số 65 ngày 20 tháng 01 năm 2021 của về ban hành suất vốn đầu tư xâydựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình năm 2020”.

Quyết định ngày 16 tháng 1 năm 2020 về ban hành Quy định về Bảng giá đất trên địabàng Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020 – 2024.

<b>CHƯƠNG 3: BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ</b>

30

</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">

<b>TÀI LIỆU THAM KHẢO</b>

31

</div>