Vấn Đáp MÔN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (402.18 KB, 85 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

HỆ THỐNG CÂU HỎI ƠN TẬPMơn: Pháp luật về kinh doanh bất động sản

1. Nêu và phân tích khái qt q trình hình thành và phát triển của thị trường bất động

sản của Việt Nam.

2. Hãy phân tích những đặc điểm của thị trường bất động sản ở Việt Nam?

3. Hãy chỉ ra các loại thị trường cơ bản trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã

hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay? Phân tích mối quan hệ giữa thị trường bất động sảnvới các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường?

4. Hãy chỉ ra những hạn chế, bất cập của chính sách tài chính đối với thị trường bất

động sản ở Việt Nam thời gian qua? Chỉ rõ nguyên nhân của những hạn chế, bất cậpđó và đề xuất giải pháp khắc phục?

5. Quan điểm của anh (chị) về thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay?

6. Đánh giá về nhận định “Thị trường bất động sản Việt Nam như một con thuyền mà

bốn bộ giành nhau lái nhưng không ai được phép làm thuyền trưởng”.

7. Hãy chỉ rõ những tồn tại, bất cập và hạn chế của thị trường bất động sản ở Việt Nam

thời gian qua? Nguyên nhân của những tồn tại, bất cập và hạn chế đó? Đề xuất nhữnggiải pháp khắc phục trong thời gian tới.

8. Đánh giá thực trạng thực hiện các nội dung của quản lý Nhà nước về kinh doanh bất

động sản.

9. Phân tích các yếu tố chi phối tới pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản ở Việt

10. Hoạt động xây dựng pháp luật kinh doanh bất động sản dựa trên các tiêu chí: tính

thống nhất; tính cơng khai minh bạch và tính khả thi. Những tiêu chí này được thểhiện như thế nào qua các quy định của pháp luật hiện hành?

11. Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về thực trạng pháp luật điều chỉnh thị trường bất

động sản ở Việt Nam hiện nay?

12. Phân tích và đánh giá vai trị của Nhà nước trong việc tạo dựng hành lang pháp lý và

định hướng phát triển thị trường bất động sản.

13. Phân tích vai trị của các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc kiểm soát thị trường

bất động sản.

14. Đánh giá thực trạng hoạt động quản lý của Nhà nước với hoạt động kinh doanh bất

động sản hiện nay

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

15. Đánh giá việc thực hiện chức năng quản lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản

của Bộ Xây dựng.

16. Đánh giá việc thực hiện chức năng quản lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản

của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

17. Đánh giá việc thực hiện chức năng quản lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản

của Ngân hàng Nhà nước.

18. Đánh giá việc thực hiện chức năng quản lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản

của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

19. Đánh giá thực tiễn thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật kinh doanh bất động

sản và tình hình triển khai thực hiện các dự án bất động sản tại Việt Nam hiện nay.

20. Việc xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản thuộc trách nhiệm của

cơ quan nào? Đánh giá thực tiễn thực hiện công tác này.

21. Hãy chỉ rõ sự khác nhau cơ bản về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư trong

nước và nhà đầu tư nước ngồi tại Việt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì vềsự khác nhau đó?

22. Hãy phân tích các chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản?

Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về tính hiệu quả của các chính sách đó đối vớithị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua?

23. Bằng kiến thức đã học và tích lũy, Anh (Chị) hãy chứng minh nhận định sau đây:

"Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vẫn thể hiện sự phân biệt đối xử giữa tổ chức,cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài trong hoạt động đầu tư kinhdoanh bất động sản tại Việt Nam".

24. Hãy phân tích các nguyên tắc của kinh doanh bất động sản? Anh (Chị) có nhận định,

đánh giá gì về việc thực thi pháp luật về các nguyên tắc này trên thực tế thời gianqua?

25. Tại sao Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định trách nhiệm của doanh nghiệp

kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinhdoanh? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về thực thi vấn đề này trên thực tế thờigian qua?

26. Hãy phân tích các điều kiện theo quy định của pháp luật để các tổ chức, cá nhân trở

thành chủ thể kinh doanh bất động sản?

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

27. Hãy phân tích các điều kiện để các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh

trong thị trường bất động sản?

28. Trong trường hợp nào thì Nhà nước quy định về giá mua bán, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê mua bất động sản? Theo ý kiến của Anh (Chị), việc quy định như vậy

có vi phạm nguyên tắc của thị trường: "tôn trọng sự thỏa thuận của các bên tham giagiao dịch" hay không?

29. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam bao gồm những loại hình giao dịch nào?

Hãy đưa ra những nhận định của cá nhân về thực trạng thị trường quyền sử dụng đấtở Việt Nam thời gian qua?

30. Phân tích các điều kiện để quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh theo

quy định của pháp luật hiện hành.

31. Bình luận về các nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng

đất theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành dưới khía cạnh thựctiễn áp dụng.

32. Phân tích địa vị pháp lý của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.

33. Phân tích địa vị pháp lý của cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định

của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.

34. Phân tích địa vị pháp lý của bên đi thuê, đi thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định

của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.

35. Chỉ ra được tính đặc thù của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất tại các khu

công nghiệp, khu kinh tế, khu cơng nghệ cao, khu chế xuất.

36. Phân tích các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành về các yêu cầu

đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh? Anh (Chị) có nhận định, đánh giágì về việc đáp ứng yêu cầu nêu trên của các chủ đầu đầu tư kinh doanh bất động sảntrong thời gian qua?

37. Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là gì? Mục đích ý nghĩa

của việc xây dựng pháp luật để điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặcmột phần dự án bất động sản?

38. Phân tích nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản?39. Phân tích điều kiện chuyển nhượng tồn bộ hoặc một phần dự án bất động sản?

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

40. Trình bày địa vị pháp lý của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự

án bất động sản?

41. Phân tích thẩm quyền cho phép chuyển nhượng tồn bộ hoặc một phần dự án bất

động sản?

42. Bình luận thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản?

43. So sánh trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Thủ tướng

Chính phủ quyết định đầu tư với trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc mộtphần dự án do UBND cấp tỉnh, cấp huyện quyết định đầu tư?

44. Phân tích cơng tác thẩm định và cho ý kiến về hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc

một phần dự án bất động sản?

45. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động

sản không quy định điều khoản giải quyết tranh chấp thì khi có tranh chấp về hợpđồng thì được giải quyết như thế nào?

46. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động

sản không quy định điều khoản phạt vi phạm hợp đồng thì khi có vi phạm về hợpđồng xảy ra thì được giải quyết thế nào? Cho ví dụ cụ thể?

47. Bình luận các ngun tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo quy định của Luật

Kinh doanh bất động sản hiện hành.

48. Bình luận về các nguyên tắc cho th mua nhà, cơng trình xây dựng theo quy định

của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành dưới khía cạnh thực tiễn áp dụng.

49. Bình luận về các nguyên tắc cho th nhà, cơng trình xây dựng theo quy định của

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành dưới khía cạnh thực tiễn áp dụng.

50. Phân tích các điều kiện để nhà ở có sẵn được phép đưa vào kinh doanh theo quy định

của pháp luật hiện hành.

51. So sánh điều kiện kinh doanh nhà ở thương mại và điều kiện kinh doanh nhà ở xã

52. Phân tích địa vị pháp lý của bên bán nhà, cơng trình xây dựng theo quy định của Luật

Kinh doanh bất động sản hiện hành.

53. Phân tích địa vị pháp lý của bên cho th nhà, cơng trình xây dựng theo quy định của

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.

54. Phân tích địa vị pháp lý của bên cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng theo quy

định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

55. Phân tích địa vị pháp lý của bên thuê mua nhà, cơng trình xây dựng theo quy định

của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.

56. Chỉ ra được những sai phạm phổ biến, điển hình trong kinh doanh nhà ở dưới hình

thức mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng? Chỉ rõ nguyên nhân và đề xuất biện phápkhắc phục?

57. Chỉ ra được những sai phạm phổ biến, điển hình trong kinh doanh nhà ở dưới hình

thức cho thuê nhà ở, cơng trình xây dựng? Chỉ rõ ngun nhân và đề xuất biện phápkhắc phục?

58. Chỉ ra được những sai phạm phổ biến, điển hình trong kinh doanh nhà ở dưới hình

thức mua cho th nhà ở, cơng trình xây dựng? Chỉ rõ nguyên nhân và đề xuất biệnpháp khắc phục?

59. Bất động sản hình thành trong tương lai là gì? Chủ thể của quan hệ kinh doanh bất

động sản hình thành trong tương lai bao gồm những chủ thể nào và phải đáp ứngnhững điều kiện gì?

60. Trình bày địa vị pháp lý của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình

thành trong tương lai?

61. So sánh điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa và kinh

doanh và điều kiện của bất động sản là quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh?

62. So sánh điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa và kinh

doanh và điều kiện của bất động sản là nhà, công trình xây dựng có sẵn được đưa vàokinh doanh?

63. Bảo lãnh là gì? Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

được thực hiện như thế nào?

64. Khi bán, cho thuê mua căn hộ thương mại hình thành trong tương lai trong dự án nhà

ở xã hội có phải thực hiện bảo lãnh theo quy định của pháp luật khơng? Tại sao?

65. Bình luận Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: “Chủ đầu tư dự án

bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phảiđược ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chínhcủa chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúngtiến độ đã cam kết với khách hàng”.

66. Đặt cọc là gì? Hợp đồng đặt cọc mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

có chịu sự điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản không? Tại sao?

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

67. Thế chấp là gì? Người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có được thế

chấp tài sản này tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam khơng? Tại sao?

68. Bình luận về tiến độ thanh tốn khi mua căn hộ hình thành trong tương lai tại một dự

án chung cư với thông tin công bố như sau:

69. “Chung cư An Bình City với giá bán hấp dẫn và tiến độ thanh toán ưu đãi khichia làm 7 đợt thanh toán đem lại cơ hội tuyệt vời cho khách hàng khi muốn sởhữu được căn hộ cao cấp tại một dự án mơ ước.

– Đặt cọc mua căn hộ, trong vòng 07 ngày ký HĐMB căn hộ.– Đợt 1: đóng 30% khi ký HĐMB

– Đợt 2: đóng 15% khi thi cơng tầng 5– Đợt 3: đóng 10% khi thi cơng tầng 15– Đợt 4: đóng 10% khi thi cơng tầng 25– Đợt 5: đóng 10% khi cất nóc

– Đợt 6: đóng 25%

– Đợt 7: đóng 5% khi nhận sổ hồng.”

70. Bình luận về tiến độ thanh tốn khi mua căn hộ hình thành trong tương lai tại dự án

Mon City với Điều khoản về tiến độ thanh toán tiền mua căn hộ được soạn sẵn nhưsau:

“Bên Mua có nghĩa vụ thanh toán cho Bên Bán theo tiến độ sau đây:

- Đợt 1: Bên Mua thanh toán cho bên A 30%/Tổng giá bán Căn hộ, tương đương số tiền là: ………VNĐ (Bằng chữ:………..………...) ngay sau khi Các Bên ký Hợp đồng.

- Đợt 2: Bên Mua thanh toán tiếp cho bên A 15%/Tổng giá bán Căn hộ, tương đươngsố tiền là: ………VNĐ (Bằng chữ:………...) ngay sau khi bên A thi cơng đến sàn tầng 5 của Tịa nhà.

- Đợt 3: Bên Mua thanh toán tiếp cho bên A 15%/Tổng giá bán Căn hộ, tương đươngsố tiền là: ………VNĐ (Bằng chữ:………...) ngay sau khi bên A thi công đến sàn tầng 15 của Tòa nhà.

- Đợt 4: Bên Mua thanh toán tiếp cho bên A 10%/Tổng giá bán Căn hộ, tương đươngsố tiền là: ………VNĐ (Bằng chữ:………...) ngay sau khi bên A thi công đến sàn tầng 25 của Tịa nhà.

- Đợt 5: Bên Mua thanh tốn tiếp cho bên A 25%/Tổng giá bán Căn hộ, tương đươngsố tiền là: ………VNĐ (Bằng chữ:………...) và 2% phí bảo trì,

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

tương đương số tiền là:…….………VNĐ (Bằng chữ:………...) trước thời điểm Bên Mua nhận bàn giao Căn hộ.

- Đợt 6: Bên Mua thanh toán tiếp cho bên A 05%/Tổng giá bán Căn hộ tương, đương số tiền là: ………VNĐ (Bằng chữ:………...) ngay sau khi nhận được thông báo của Chủ đầu tư về ngày bàn giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu Căn hộ cho Bên Mua (Sổ Hồng). Trong trường hợp Bên mua tự thực hiện việc xin cấp Giấy chứng nhậnquyền sở hữu Căn hộ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, thì việc thanh toán khoản tiền này sẽ được thanh toán ngay khi Bên Bán thực hiện đầy đủ thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Căn hộ và bàn giao thủ tục này cho Bên mua.

71. Phân tích các đặc điểm của hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản?72. So sánh sự khác nhau giữa các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản.

73. Sàn giao dịch bất động sản là gì? Lấy ví dụ. Phân tích các điều kiện của việc thành

lập Sàn giao dịch bất động sản

74. Phân tích và bình luận các quy định của pháp luật về nguyên tắc tổ chức và hoạt động

của Sàn giao dịch bất động sản.

75. Trình bày ý nghĩa của việc ra đời Sàn giao dịch bất động sản?

76. Đánh giá thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay.77. Phân biệt Văn phịng đại diện của cơng ty kinh doanh bất động sản với Sàn giao dịch

bất động sản?

78. Phân tích các điều kiện của chủ thể hành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới bất động

sản. Việc quy định các điều kiện này có ý nghĩa như thế nào với sự tồn tại và pháttriển của thị trường bất động sản?

79. Phân tích các quy định về nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động

sản. Làm rõ ý nghĩa của các quy định này đối với hoạt động của thị trường bất độngsản.

80. Chủ thể hành nghề môi giới bất động sản cần đáp ứng những điều kiện gì? Đạo đức

nghề nghiệp đóng vai trò như thế nào trong hoạt động của nhà mơi giới?

81. Phân tích các quy định pháp luật về việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.

82. Đánh giá thực trạng thực hiện hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam hiện

83. Phân biệt dịch vụ môi giới bất động sản và dịch vụ tư vấn bất động sản.

84. Làm rõ sự khác biệt giữa đại diện trong môi giới bất động sản và đại diện trong quản

lý bất động sản.

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

85. Phân biệt phí dịch vụ, thù lao và hoa hồng trong kinh doanh bất động sản.

86. Hợp đồng kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ khi nào? Anh (Chị) có nhận xét,

đánh giá gì về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa LuậtĐất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014?

87. Những nội dung chủ yếu, căn bản cần phải được thỏa thuận trong hợp đồng chuyển

90. Những nội dung chủ yếu, căn bản cần phải được thỏa thuận trong hợp đồng cho mua

th nhà, cơng trình xây dựng?

91. Phân tích các trường hợp bên cho thuê được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp

đồng th nhà, cơng trình xây dựng.

92. Trình bày điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thànhtrong tương lai?

93. Phân tích thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành

trong tương lai?

94. Bình luận trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai?

95. Tại sao Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành lại cho phép quyền chuyển nhượng

hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng? Chỉ rõ mục đích và ý nghĩa của quyđịnh này?

96. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội; nhà ở thương mại

trong dự án nhà ở xã hội có hợp pháp khơng? Tại sao?

97. Nhận diện các dạng vi phạm nghĩa vụ phổ biến của các chủ thể kinh doanh bất động

sản. Đề xuất các giải pháp có tính khả thi cho người dân khi tham gia giao dịch kinhdoanh bất động sản với chủ đầu tư để hạn chế rủi ro.

98. Nhà đầu tư thường có những sai phạm phổ biến nào trong hoạt động kinh doanh bất

động sản?

99. Chỉ ra được những sai phạm phổ biến, điển hình trong kinh quyền sử dụng đất? Chỉ

rõ nguyên nhân và đề xuất biện pháp khắc phục?

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

100. Hãy chỉ ra những hành vi lừa dối, gian lận thường xảy ra trong hoạt động kinh doanh

bất động sản mà bị pháp luật kinh doanh bất động sản nghiêm cấm?

101. Có mấy loại trách nhiệm pháp lý có thể được đặt ra với người có hành vi vi phạm

pháp luật kinh doanh bất động sản? Lấy ví dụ về mỗi loại trách nhiệm.

102. Phân tích các quy định pháp luật về chế tài trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

ĐÁP ÁN

Câu 1: Nêu và phân tích khái qt q trình hình thành và phát triển của thịtrường bất động sản của Việt Nam.

Trước năm 1993, thị trường đất đai ở nước ta về cơ bản chưa được hình thành. Điều

5 Luật Đất đai năm 1987 quy định: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phátcanh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà khơng sử dụng, sử dụng khơng đúngmục đích…” Luật Đất đai năm 1987 chưa thừa nhận các giao dịch về đất đai.

Từ sau Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993, thị trường đất đai ở nước ta

khá sôi động, giá biến đổi rất nhanh và thể chế thị trường đất đai bắt đầu dần dần được hìnhthành với ba loại thị trường thành phần: thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung là Nhànước, thị trường quyền sử dụng đất mà cả bên cung và bên cầu đều không phải là Nhà nước,và thị trường bất động sản gắn liền với đất. Trong khoảng thời gian này, TTBĐS cũngchứng kiến những đợt sốt giá mạnh từ đầu năm 2001 và đỉnh điểm là năm 2003.

Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2005, TTBĐS lại diễn ra khá trầm lắng, giá cả nhà

đất có sự sụt giảm khá mạnh. Ở một số địa phương phía Bắc, giá nhà đất có nơi đã hạ xuống30- 40% mà vẫn khơng có người mua. Giai đoạn từ năm 2006 đến đầu năm 2008, giá cảnhà đất lại có cơn sốt bùng phát mạnh cùng với làn sóng nguồn vốn từ thị trường chứngkhoán đổ sang.

Giai đoạn TTBĐS từ năm 2008 đến nay cũng có nhiều biến động mạnh. Do bị ảnh

hưởng nghiêm trọng từ cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính thế giới, TTBĐS nước ta cũngbị sụt giảm mạnh. Hiện nay, TTBĐS ở nước ta đang có dấu hiệu ấm lên sau khi đợt “bongbóng” BĐS bị xì hơi từ năm 2011 do chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ nhằm kiềmchế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mơ. Hiện tại, dịng tiền chảy vào TTBĐS đang dần dầnđược khơi thơng, sau khi tình hình lạm phát đã được hạ thấp xuống. Chính phủ đang có cácgói giải pháp kích cầu, đặc biệt kích cầu về tiêu dùng hàng hóa BĐS, thơng qua việc hỗ trợtín dụng và chương trình tín dụng hỗ trợ mua nhà chính sách xã hội. Các giải pháp giải cứu

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

TTBĐS đang dần phát huy tác dụng, giá cả nhà đất đang tạo cơ hội cho người dân có nhucầu mua nhà ở thực sự, giá cả nhà đất đang dần trở lại giá trị thực của nó.

2013 - 2014: là giai đoạn phục hồi sau khủng hoảng 2011-2013. trong giai đoạn này

thị trường được nâng đỡ bởi nghị quyết 02 ngày 07/01/2013 về một số giải pháp tháo gỡkhó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường giải quyết nợ xấu.

2015 - 2018: bùng nổ của thị trường condotel, officetel.

2020: đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất

động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giao dịch ảm đạm, giá đi ngang.

2021 đến nay: đầu 2021 “sốt đất” xảy ra từ Bắc vào Nam với mức tăng bình quân từ

30% – 100%. Nguyên nhân chính là thơng tin quy hoạch phát triển hạ tầng kết hợp vớidịng vốn đầu tư nước ngồi đổ mạnh vào phát triển cơng nghiệp

Câu 2. Hãy phân tích những đặc điểm của thị trường bất động sản ở Việt Nam?

TTBĐS là q trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi”

diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liênquan như mơi giới, tư vấn, sàn giao dịch, bảo hiểm BĐS,… giữa các chủ thể trên thị trườngmà ở đó vai trị quản lý NN có tác động quyết định đến sự thúc đẩy hay kìm hãm hoạt độngkinh doanh trên TTBĐS.

Đặc điểm:

+ TTBĐS là TT khơng hồn hảo (khi so sánh với các loại thị trường khác). Bởi lẽ: tínhvùng và khu vực sâu sắc; giá cả khơng thực, nóng lanh thất thường; cung - cầu khó cân bằng;khó cân xứng quyền lợi nhà đầu tư và khách hàng; có tính cá biệt, tính vị trí nên so sánh cácBĐS cùng loại chỉ tương đối; khan hiếm, độc quyền;…

+ Cung hàng hóa BĐS thường chậm hơn biến động về cầu BĐS (dẫn đến dễ sốt giáBĐS).

+ Tính thanh khoản chậm (chuyển đổi BĐS thành tiền chậm, khác với thị trường chứngkhoán).

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

+ TTBĐS rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố KT, CT, XH,pháp luật.

+ TT BĐS có tính chu kỳ: phồn vinh – suy thoái – tiêu điền – phục hồi

+ Có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, thị trườngsức lao động, thị trường xây dựng và vật liệu xây dựng,…

CỤ THỂ:

Thứ nhất, đó là tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch. Vì thế, quan hệ giao

dịch BĐS không kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà nó thường trải qua các khâu cơ bản,đó là: thơng tin về BĐS giao dịch; khâu kiểm tra thực địa, kiểm tra tính có thực và kiểm tra độchính xác của các thơng tin về BĐS; khâu đăng ký pháp lý, thực hiện các thủ tục xác nhận quanhệ giao dịch và thực hiện các nghĩa vụ mua bán.

Thứ hai, TTBĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong

BĐS. Điều người mua mong muốn là các quyền hay các lợi ích do BĐS mang lại. Do đó, khixem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như các loại hàng hóa thơng thườngkhác, mà phải xác định trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tưvào đất đai…

Thứ ba, TTBĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. BĐS có đặc điểm là khơng di

dời được, gắn liền với nó là các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực.

Thứ tư, TTBĐS là thị trường khơng hồn hảo, do thơng tin về hàng hóa BĐS khơng đầy

đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Hơn nữa, số lượng cung và cầu về BĐSđều có số lượng nhỏ, khơng đảm bảo cạnh tranh hồn hảo.

Thứ năm, cung về BĐS thường phản ứng chậm so với biến động về cầu và giá cả BĐS.

Thời gian để tạo ra BĐS đòi hỏi lâu dài. Cung BĐS là có giới hạn, trong khi cầu về BĐS lncó xu hướng tăng. Do vậy, sự thay đổi về giá thường là do sự mất cân đối cung cầu.

Thứ sáu, các giao dịch trên TTBĐS địi hỏi phải có tư vấn chuyên nghiệp, do đó phải có

sàn giao dịch BĐS và có vai trị quản lý của Nhà nước.

Thứ bảy, TTBĐS có giá trị lớn, do đó mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS địi hỏi phải

có một nguồn vốn lớn. Lượng vốn này thường được huy động từ thị trường vốn. Để kinh doanh

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

BĐS thì phải có một nguồn vốn cố định tối thiểu mà theo quy định của Nhà nước thì ngườikinh doanh BĐS phải có vốn tối thiểu là 6 tỷ đồng.

Thứ tám, thị trường BĐS chịu sự chi phối của pháp luật. BĐS là tài sản có giá trị lớn, do

đó địi hỏi phải có sự quản lý của Nhà nước, trước hết bằng pháp luật, từ đó đảm bảo an toàncho các giao dịch về BĐS. Hơn nữa, thông qua quản lý thị trường, Nhà nước tăng được nguồnthu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS. Việc nhận diện rõ các đặc điểm trên củaTTBĐS là rất quan trọng, vì nó là cơ sở cho việc tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đốivới TTBĐS, hướng TTBĐS phục vụ cho mục tiêu chung của nền kinh tế và đối với nước ta, đóchính là phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa.

Câu 3. Hãy chỉ ra các loại thị trường cơ bản trong nền kinh tế thị trường theođịnh hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay? Phân tích mối quan hệ giữa thịtrường bất động sản với các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường?

trường sức lao độngThị trường tài chính

Thị trường xây dựng và vật liệu xây dựng…

Thị trường bất động sản là thị trường quan trọng trong nền kinh tế, có mối liên hệmật thiết với các thị trường khác, như: thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thịtrường khoa học công nghệ và đặc biệt là với thị trường tài chính, tiền tệ.

Trong các loại chế thị trường của nền kinh tế thì thị trường tài chính - tiền tệ được coilà thị trường có tác động và vai trị lớn nhất.

Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản với các loại thị trường khác:

Mối quan hệ với hàng hoá dịch vụ thể hiện ở chỗ thị trường BĐS cung cấp BĐS (làmột đầu vào) cho các Doanh nghiệp sản xuất hàng hố. Thị trường hàng hóa lại cung cấp

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

trở lại các nguyên vật liệu cho thị trường BĐS để đầu tư phát triển BĐS, mối quan hệ giữahai thị trường này còn biểu hiện ở chỗ khi thị trường sôi sục các nhà đầu tư bị thu hút nhiềuvào đây nên vốn dành cho thị trường hàng hố bị giảm đi.

Thị trường tài chính bao gồm: thị trường vốn, thị trường tiền tệ, thị trường chứngkhoán; thị trường này thoả mãn nhu cầu về vốn của các chủ thể trong nền kinh tế trong đócó chủ đầu tư kinh doanh BĐS và những người có nhu cầu vốn để mua BĐS. Sự phát triểncủa thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường tài chính, ngược lạithị trường BĐS phát triển quá mức sẽ gây tổn hại cho thị trường tài chính. Thị trường chứngkhốn có tác dụng cân bằng lại thị trường và trong một chừng mực nhất định thị trườngchứng khốn có tác dụng ghìm sự bùng nổ của thị trường BĐS. Nếu như thị trường BĐSđang trong cơn sốt mà thị trường chứng khoán cũng rất hấp dẫn thì người ta hướng sự chú ýsang cả thị trường chứng khốn. Việc quản lý tốt thị trường tài chính sẽ góp phần làm mạnhthị trường BĐS, bởi lẽ nếu các ngân hàng và các tổ chức tín dụng quản lý và giám sát chặtchẽ việc sử dụng các khoản tiền đã cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay thì họ khơngthể sử dụng khoản tiền đã vay để đầu cơ đất đai kiếm lời.

Thị trường BĐS phát triển mạnh sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh và hiệu quảđồng vốn sẽ tăng cao thúc đẩy các thị trường cùng phát triển.

Ta có thể thấy rõ qua một số minh chứng sau:

Thứ nhất, các giao dịch trên thị trường có xu hướng chững lại và giảm, biên độ giá

giảm ở nhiều phân mảng thị trường, trong khi chi phí đầu vào có xu hướng tăng mạnh.Trong 6 tháng đầu năm 2008, tình hình thế giới có nhiều biến động, trong nước cónhững biểu hiện của nền kinh tế khi lạm phát tăng cao kéo theo sự gia tăng của giá nguyênnhiên vật liệu làm tăng chi phí đầu vào giá sắt thép, giá xi măng có lúc đã tăng gấp 2 - 3 lầnso với cùng kỳ năm 2007 dẫn đến một hệ quả là rất nhiều doanh nghiệp đầu tư kinh doanhbất động sản đối mặt với nguy cơ lỗ khi tiến hành thi công.

Thứ hai, theo công bố mới nhất của cơ quan chức năng (Chinhphu.vn, 2023), dư nợ

tín dụng bất động sản từ khu vực ngân hàng Việt Nam đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

triệu tỉ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021; chiếm tỉ trọng 21,2% tổng dư nợđối với nền kinh tế.

Diễn biến thị trường bất động sản thời gian qua được nhìn nhận là mất cân đối cungcầu, dư thừa nguồn cung phân khúc cao cấp, thiếu hụt căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội. Tìnhtrạng sốt đất cục bộ diễn ra kể từ đầu năm 2021, sau đó là tình trạng thanh khoản sụt giảm,đặc biệt là ở phân khúc đất nền.

Diễn biến cung, cầu bất động sản và mất thanh khoản của một số doanh nghiệp bấtđộng sản xảy ra bởi nhiều lí do: Do chi phí đầu vào tăng cao vì đứt gãy chuỗi cung ứng, dodịch bệnh Covid-19 kéo dài gây ảnh hưởng tới chi phí, do thủ tục pháp lí gặp khó khăn nênkhơng bán được hàng, lãi suất tiền vay tăng cao, nhưng một trong các lí do nội tại củadoanh nghiệp chính là do tình trạng yếu kém về quản lí tài chính (cụ thể là quản lí dịngtiền) tại một số doanh nghiệp (thể hiện thông qua các vụ việc liên quan đến hoạt động huyđộng vốn trên thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp). Diễn biến nêu trên trướctiên dẫn tới mất niềm tin đối với thị trường và đến lượt nó lại gây khó khăn trong việc huyđộng vốn của chính doanh nghiệp bất động sản...

Thứ ba, trong khi các khoản vay cho bất động sản trở nên lỏng lẻo thì ngân hàng lại

siết chặt vốn vay, dẫn đến tình trạng nguồn vốn vào thị trường trở nên nhỏ giọt và chỉ có thểphá băng khi niềm tin của thị trường quay trở lại, lúc đó dịng vốn chảy vào thị trường đềuđặn và tăng trưởng… Trong khi đó, nếu thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổnđịnh, sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn, nền kinh tế và ngược lại.

Câu 4. Hãy chỉ ra những hạn chế, bất cập của chính sách tài chính đối với thịtrường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua? Chỉ rõ nguyên nhân của những hạnchế, bất cập đó và đề xuất giải pháp khắc phục?

Một là, chính sách tài chính bất động sản khơng nên dựa quá nhiều vào CSTT (dùng

nguồn tiền phát hành của CSTT để giải cứu bất động sản) mà cần đảm bảo sự hài hịa cácchính sách; hài hịa lợi ích giữa các khu vực dân cư.

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

Thời gian qua, diễn biến trên thị trường bất động sản và các đợt hỗ trợ tài chính bấtđộng sản (như bơm thêm tiền, giảm lãi suất...) cho thấy, dường như lợi ích chỉ thuộc vềdoanh nghiệp bất động sản lớn hơn là lợi ích người tiêu dùng cuối cùng. Để tránh tình trạngnày, chính sách tài chính bất động sản nhà ở của nhà nước cần có sự thiết kế kĩ lưỡng hơnnữa và tài trợ trực tiếp cho người tiêu dùng cuối cùng (như trả vào lương hằng tháng của độingũ công chức, người lao động…).

Hai là, Nhà nước cũng đã sử dụng chính sách giá BĐS để điều tiết, giúp thị trường

BĐS phát triển ổn định, bền vững, khơng để xảy ra tình trạng đầu cơ, tăng giá bất hợp lý.Chính phủ quy định bảng giá, khung giá từng loại đất, vị trí khu đất… làm cơ sở cho cáchoạt động liên quan đến thị trường BĐS. Tuy nhiên, thời gian qua có sự chênh lệch rất lớngiữa giá đất do Nhà nước ban hành và giá đất thị trường. Đây cũng là khởi nguồn củanhững tranh cãi, những sự vụ, những quy định chồng chéo nhau. Đặc biệt, việc tính tiền sửdụng đất (SDĐ) theo giá thị trường đang gặp nhiều vướng mắc, nguyên nhân cũng từ việc“linh hoạt” áp dụng “chính sách 2 giá”.

Câu 5. Quan điểm của anh (chị) về thực trạng thị trường bất động sản ở ViệtNam hiện nay? = Câu 7. Hãy chỉ rõ những tồn tại, bất cập và hạn chế của thị trườngbất động sản ở Việt Nam thời gian qua? Nguyên nhân của những tồn tại, bất cập vàhạn chế đó? Đề xuất những giải pháp khắc phục trong thời gian tới.

ƯU ĐIỂM

Một là, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS tăng

Theo Bộ Xây dựng, năm 2022 nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnhvực BĐS tăng và giữ vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn FDI. Dòng vốn FDI chủ yếutập trung vào phân khúc BĐS công nghiệp và một số dự án BĐS lớn.

Số liệu mới nhất từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, lũy kế đến ngày 12/7/2023, cảnước đã thu hút 67,161 tỷ USD vốn FDI vào lĩnh vực BĐS. Trong đó, TP.HCM là địaphương dẫn đầu với 16,3 tỷ USD, xếp sau là Hà Nội, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu.

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

Phân theo đối tác thì Singapore dẫn đầu trong số các quốc gia, vùng lãnh thổ đầu tưvào lĩnh vực BĐS Việt Nam với tổng vốn đăng ký đạt 19,1 tỷ USD; xếp sau lần lượt là HànQuốc, BritishVirginlslands và Nhật Bản.

Một là, tình trạng “lệch pha cung - cầu” dẫn đến dư thừa nguồn cung dự án bất động

sản cao cấp; thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Vì chạy theo lợi nhuận, nhiều doanh nghiệp bỏ rơi phân khúc nhà ở thu nhập thấp;chỉ tập trung vào phân khúc thị trường bất động sản cao cấp nên đẩy giá nhà tăng cao liêntục trong 5 năm qua… “Lệch pha phân khúc thị trường” thể hiện rõ nhất tại TP. Hồ ChíMinh, nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 khơngcịn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (0%). Trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc caocấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp.

Phân khúc thị trường bất động sản cao cấp như các dự án bất động sản nghỉ dưỡngmặt biển đang có xu hướng dư cung và nhiều dự án có nguy cơ bị thiếu vốn để tiếp tục hoànthiện. Nguyên nhân là do chủ doanh nghiệp chủ yếu dùng số vốn chủ sở hữu để lo các thủtục chuẩn bị đầu tư, cịn lại đến giai đoạn triển khai dự án thì phải huy động được vốn từviệc bán sản phẩm. Tuy nhiên, hiện nay, các dự án phân khúc bất động sản cao cấp hàng tồnkho còn nhiều bởi giá đã bị thổi lên quá cao, vượt quá khả năng thu nhập của đa số ngườidân. Đây là hệ quả sau nhiều năm để tình trạng “phân lơ bán nền” tràn lan, “sốt ảo” giá đấttại nhiều địa phương…

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

Mặc dù nền kinh tế gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 nhưnggiá bất động sản, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng, xảy ra hiện tượng ” sốt giá” đất nền tạinhiều địa phương trên cả nước…

Những vấn đề nêu trên có cả nguyên nhân khách quan và chủ quan. Trong đó,nguyên nhân khách quan do dịch Covid- 19, do xung đột địa chính trị trên thế giới; do đứtgãy chuỗi cung ứng tồn cầu (nhiều nhà đầu tư khơng biết đầu tư vào đâu nên lựa chọn bấtđộng sản là kênh cất giấu tài sản an toàn), nhưng chủ yếu là do các nguyên nhân chủ quan,trước hết là vướng mắc về “thể chế” và công tác “thực thi pháp luật” của một số cơ quannhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, một số doanh nghiệp cố tình lũng đoạn thị trường làmméo mó và đẩy thị trường bất động sản rơi vào trạng thái tăng nóng rồi đóng bang - rất ítgiao dịch, dịng vốn chảy vào thị trường yếu.

Ba là, môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thựcsự minh bạch, công bằng, lành mạnh. Nhiều doanh nghiệp lợi dụng thao túng thịtrường.

Vấn đề này xuất phát từ việc kiểm sốt dịng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sảnchưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, có hiện tượng thao túng, khơng cơng khai, minh bạch liênquan đến hoạt động của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán.Trái phiếudoanh nghiệp BĐS phát triển nóng, thiếu tài sản bảo đảm, có hiện tượng phát hành tráiphiếu, huy động vốn nhưng sử dụng khơng đúng mục đích… điển hình như những sai phạmcủa Tập đoàn Tân Hoàng Minh trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp vừa qua…

Thị trường xuất hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản yếu kém năng lực và thiếu tínhchuyên nghiệp, nên đã xảy ra nhiều trường hợp sai phạm trong hoạt động đấu giá bất độngsản ở các địa phương. Trong đó, có một số trường hợp giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lầnso với giá khởi điểm (có trường hợp cao bất thường) tạo ra hiệu ứng và ảnh hưởng xấu đốivới phát triển kinh tế - xã hội và thị trường nhà ở, bất động sản tại địa phương.

GIẢI PHÁP

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

Thứ nhất, từng bước tạo dựng một hệ thống pháp luật hồn chỉnh, đồng bộ, làm

khn khổ pháp lý chính thức. Hệ thống pháp luật là cơng cụ quan trọng nhất để Nhà nướcquản lý TTBĐS.

Thứ hai, đẩy mạnh công tác quy hoạch sử dung đất đai. Coi trọng công tác này và

đảm bảo công tác quy hoạch đi trước một bước nhằm phát triển TTBĐS đúng mục đích, cóhiệu quả. Bởi vì quỹ đất là có hạn, trong khi nhu cầu cho phát triển kinh tế và đời sống dânsinh ngày càng gia tăng. Do đó, cơng tác quy hoạch sử dụng đất đai một cách khoa học làhết sức cần thiết.

Câu 11. Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về thực trạng pháp luật điều chỉnhthị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay?

Thứ nhất, về loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Về cơ bản thì bất động sản được đưa vào kinh doanh theo Luật KDBĐS 2014 chỉ có2 loại: Cơng trình xây dựng (gồm các loại nhà) và quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vẫn cịn cónhiều loại nhà mà hiện nay pháp luật đang vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định pháplý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch(Condotel) hay căn hộ văn phòng (officetel), …

Về điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được bán cũng đang là mộtvấn đề đáng quan tâm, pháp luật quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng, có rất nhiều dựán triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng khơng có sự bảo lãnhchính thức từ phía ngân hàng. Ngun nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắctrong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp.

Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốntrước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn.

Một lý do khác nữa là bởi việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, công trình xây dựng hìnhthành trong tương lai tồn đọng rất nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn đối vớikhách hàng trong khi chỉ nhận lại mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến các ngân

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

hàng e ngại, né tránh việc chấp nhận bảo lãnh cho các dự án nhà ở, công trình xây dựnghình thành trong tương lai.

Thứ hai, về vi phạm và xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản

Các quy định về xử lý vi phạm tạm ổn định. Trong đó, ghi nhận cả các nguyên tắccần thực hiện khi xử lý, các hình thức xử lý hiệu quả: hình phạt chính, hình phạt bổ sung,các biện pháp khắc phục hậu quả…khi quy định càng chi tiết rõ ràng thì việc áp dụng phápluật càng thuận tiện hơn.

Một trong những hạn chế hiện nay đó là mức xử phạt cịn thiếu tính răn đe bởi chênhlệch giữa giá trị hưởng lợi do vi phạm mà có so với bị xử phạt. Vì vậy, mức phạt này cầnphải được điều chỉnh để đủ sức răn đe, ngăn chặn hành vi phạm trong kinh doanh bất độngsản hiện nay.

Câu 8. Đánh giá thực trạng thực hiện các nội dung của quản lý Nhà nước vềkinh doanh bất động sản = Câu 14. Đánh giá thực trạng hoạt động quản lý của Nhànước với hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay

%20&search_field1=t&search_field2=aw&search_field3=t&s_searchoperator1=%20-Thứ nhất, vấn đề về quy hoạch còn chưa đồng bộ, chồng chéo. Theo đó, việc quy

hoạch được giao cho nhiều cơ quan khác nhau, ví dụ như quy hoạch sử dụng đất giao chongành tài nguyên môi trường, quy hoạch xây dựng giao cho ngành xây dựng, quy hoạchgiao thông vận tải giao cho ngành giao thơng… Ngồi ra, cơng tác quy hoạch chưa đảm bảotính cơng khai minh bạch trong việc cung cấp thơng tin cho thị trường.

Thứ hai, vẫn cịn có sự khơng đồng bộ, chồng chéo của pháp luật, các Nghị định và

Thơng tư. Ví dụ, thể chế về đăng ký BĐS còn phân tán tại nhiều văn bản dẫn đến những bấthợp lý và phiền hà khi triển khai các quy định pháp luật đăng ký BĐS. Cùng với đó, cơng

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

tác quản lý nhà nước đối với BĐS cũng bi phân tán do pháp luật quy định các Bộ có chứcnăng quản lý về đất đai, xây dựng, lâm nghiệp thực hiện quản lý việc đăng ký từng loạiBĐS tương ứng. Sự phân tán này dẫn đến trong nhiều trường hợp, việc quản lý đăng kýBĐS thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp hiệu quả và không tách bạch giữa quản lý về hiệntrạng với quản lý về tình trạng pháp lý của BĐS.

Thứ ba, hiện tượng đầu cơ BĐS vẫn còn tồn tại, mà một nguyên nhân là do tính cục

bộ trong quản lý đất đai còn lớn. Tiếp theo là sự chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất đai, sự thiếu kiên quyêt trong xử lý hành vi vi phạm pháp luật trong kinhdoanh đất đai. Thị trường BĐS nước ta hiện nay đang trong quá trình hình thành và pháttriển cùng với sự phát triển nền kinh tế thị trường. Việc nâng cao vai trò quản lý của Nhànước đối với thị trường BĐS là vấn đề hết sức quan trọng.

Câu 5 +7: Thực trạng TTBĐS: ưu, nhược => nguyên nhân => BPKP

%3D0%2525%26pageTemplate%3D%252Foracle%252Fwebcenter%252Fsiteresources%252FscopedMD%252Fs8bba98ff_4cbb_40b8_beee_296c916a23ed%252FsiteTemplate%252Fgsreb7f299f_0d88_4514_a092_22e830e01a86%252FTemplate.jspx%26rightWidth%3D0%2525%26showFooter%3Dfalse%26showHeader%3Dfalse%26_adf.ctrl-state%3Dql7k1ses3_4

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

o Giải quyết khiếu nại, tố cáo về KDBĐS

2. Bộ Tài nguyên môi trường (thiên về các vấn đề về đất liên quan tới hoạt độngKDBĐS)

o Hướng dẫn việc bố trí quỹ đất cho phát triển TTBĐS trong quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất

o Quy định, hướng dẫn về các loại đất được tham gia TTBĐS

o Quy định, hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận QSDD, QSH nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất trong kinh doanh BĐS

3. Bộ Tài chính: ban hành các chính sách về thuế và nghĩa vụ tài chính kháctrong KDBĐS

4. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

o Hướng dẫn việc thanh toán trong các giao dịch KDBĐS, việc cho vay thế chấp bằngBĐS, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

4. UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

o Thực hiện mọi đầu công việc giống như Bộ xây dựng trên địa bàn/địa phương

o Hướng dẫn việc bố trí quỹ đất cho phát triển TTBĐS trong quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất trên địa bàn của mình

o Báo cáo Bộ Xây dựng về tình hình thị trường BĐS trên địa bàn

Câu 9. Phân tích các yếu tố chi phối tới pháp luật điều chỉnh thị trường bất độngsản ở Việt Nam?

Các yếu tố chi phối tới thị trường bất động sản của bất kỳ quốc gia nào và Việt Namcũng khơng ngoại lệ. Đó là:

+ Trong nước:

Quan điểm của Đảng và NN về phát triển TTBĐS nói chung và kinh doanh BĐS nóiriêng.

Tình hình kinh tế - xã hội của đất nước.

Năng lực kinh doanh BĐS của các tơ chức, cá nhân

Tình hình tài chính: Ngân sách NN, tài chính của nhà đầu tư và khách hàng. Ý thức chấp hành PL của tổ chức, cá nhân.

Thực trạng hoạt động KD BĐS ở VN trong thời gian qua.

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

doanh nghiệp xây dựng xong BĐS đưa vào kinh doanh (bán hoặc cho th…), Nhà nướccũng có thể hỗ trợ nguồn tài chính ban đầu cho doanh nghiệp như đầu tư vốn bằng tiền, sửdụng quỹ đất tạo vốn ban đầu cho doanh nghiệp…, cho vay xây dựng các cơng trình với lãisuất thấp hoặc khơng có lãi… Nhà nước cũng có thể định ra một chính sách thuế hợp lýđảm bảo khuyến khích các doanh nghiệp, các thành phần kinh tế tham gia vào TTBĐS.

Hai là, Nhà nước thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có chính sách khuyến

khích các thành phần kinh tế kinh doanh BĐS. Thực hiện các biện pháp nhằm thúc đẩy sựphát triển của các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp này bằng các chính sách giúp đỡ,hỗ trợ vốn, kỹ thuật, công nghệ, tạo điều kiện nâng cao năng lực của họ. Thực hiện các biệnpháp về đất đai, vật liệu xây dựng, về tín dụng, về cung cấp thơng tin thị trường, thơng tinvề đất đai, đào tạo và bồi dưỡng lực lượng cán bộ quản lý, nhân viên có tay nghề cao chocác doanh nghiệp.

Ba là, Nhà nước hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, về giao lưu dân

sự, về xây dựng, về giao thông, về xây dựng kết cấu hạ tầng, về mơi trường, về các chínhsách và pháp luật khác có liên quan đến sự hình thành và phát triển của TTBĐS.

CÂU 13

Thứ nhất, TTBĐS góp phần thúc đẩy việc phân bổ và sử dụng có hiệu quả một

trong những yếu tố quan trọng hàng đầu của q trình sản xuất - kinh doanh, đó là đất đaivà các BĐS trên đất đai. BĐS là thứ tài nguyên và tải sản có giá trị lớn và khan hiếm, nó làđối tượng và là cơ sở cho các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, chúng ta phải biết khai thácvà sử dụng có hiệu quả BĐS.

Thứ hai, phát triển TTBĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. TTBĐS

phát triển sẽ góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo ra nguồn vốn cho các hoạt động sảnxuất - kinh doanh. Thực tế cho thấy trong các hoạt động liên kết, liên doanh với nước ngoàiở Việt Nam, nước ta thường góp vốn dưới dạng đất đai, cịn vốn đầu tư được huy động từnước ngoài.

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

Thứ ba, phát triển TTBĐS góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước, bởi vì BĐSlà một đối tượng giao dịch kinh tế và do đó sẽ phát sinh các quyền lợi và nghĩa vụ kinhtế.

Thứ tư, phát triển TTBĐS góp phần mở rộng quan hệ quốc tế. Trong hội nhập

quốc tế, thị trường trong nước gắn liền với thị trường nước ngồi. Sự phát triển của TTBĐSgóp phần tạo điều kiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia các hoạt động của thị trườngBĐS trong nước, qua đó mở rộng quan hệ quốc tế.

Thứ năm, sự phát triển lành mạnh của TTBĐS góp phần vào việc ổn định xã hội.

Khi TTBĐS phát triển không lành mạnh, nhất là thị trường đất đai, sẽ dẫn đến rối loạn thịtrường, làm gia tăng nạn đầu cơ, ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống nhân dân và các hoạtđộng nói chung. TTBĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội pháttriển, nâng cao đời sống người dân.

Câu 20 + Câu 25: Việc xây dựng hệ thống thông tin về thị trường BĐS thuộctrách nhiệm của cơ quan nào? Đánh giá thực tiễn thực hiện công tác này.

Tại sao doanh nghiệp kinh doanh phải công khai thông tin về BĐS đưa vfaokinh doanh?

1. Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường BĐS thuộc trách nhiệm của BộXây dựng (Điều 76.4 + 78.5 Luật KDBĐS)

 Quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS: Bộ Xây dựng + Sở Xâydựng hoặc cơ quan chuyên môn quản lý nhà ở và thị trường BĐS địa phương cấp tỉnh (Điều3.2 NĐ 444/2022)

Hệ thống thông tin về TTBĐS = Cơ sở dữ liệu + hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin+ hệ thống phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin

2. Đánh giá thực tiễn vê xây dựng hệ thống thông tin về TTBĐS: 2.1. Ưu:

o Chuyển đổi số giúp thị trường BĐS minh bạch

o Đồng bộ dữ liệu, tạo thuận lợi cho quản lỹ NN đối với TTBĐS

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

2.2. Nhược:

o Chuyển đổi số phân tán ở nhiều tổ chức khác nhau với các mục tiêu khác nhauo Chuyển đổi số trong lĩnh vực BĐS giữa các địa phương chưa có sự thống nhất,

đồng bộ do các yếu tố về: trình độ ứng dụng CNTT; hệ thống cơ sở vật chất;kinh phí đầu tư cho việc điều tra, xây dựng cơ sở dữ liệu, quản lý vận hành hệthống…

2.3. Ngun nhân:

Q trình thu thập thơng tin và mã hóa thơng tin cần có nhiều thời gian mà lượngthông tin của các đơn vị, tổ chức quá nhiều nhưng lại chưa đồng bộ (lưu trữ và quản lý dướinhiều hình thức khác nhau).

Việc bố trí cán bộ có trình độ phù hợp tại các tổ chức, đơn vị liên quan cũng gặp khókhăn do địi hỏi cán bộ quản lý phải có nghiệp vụ và kỹ thuật về bảo mật, khôi phục hệthống và khai thác thơng tin để bảo đảm an tồn hệ thống.

Hạ tầng kỹ thuật công nghệ chưa được đầu tư đồng bộ, chưa hiện đại. Rất nhiềuthông tin, tài liệu về BĐS đang được quản lý dưới dạng tài liệu trên giấy nên sự chỉnh lý,cập nhật thay đổi, biến động còn nhiều khó khăn.

3. Doanh nghiệp KDBĐS phải cơng khai thơng tin BĐS đưa vào kinh doanh(Điều 6 Luật KDBĐS), vì:

Đối với doanh nghiệp KDBĐS:

Đối với nhà đầu tư: được tiếp cận thông tin về đối tượng đầu tư một cách trung thực,

công khai, minh bạch trong kinh doanh

Đối với Nhà nước:

Dễ dàng quản lý: thu thuế; kiểm soát những hành vi tiêu cực gây ảnh hưởng đếnTTBĐS

Cân bằng lợi ích giữa các bên trong giao dịch KDBĐS => giảm vấn đề xung đột lợiích => giảm áp lực cho CQNN có thẩm quyền trong việc giải quyết xung đột

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

Câu 21 + Câu 23: Phân biệt KDBĐS của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tưnước ngoài tại Việt Nam => nhận định, đánh giá

PHẠM VI KINH DOANH BĐS (ĐIỀU 11 LUẬT KDBĐS)

Tổ chức, cá nhân trong nướcNgười Việt Nam định cư ởnước ngồi

Doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngồi

- Mua nhà, CTXD để bán, chothuê, cho thuê mua

- Đối với đất được Nhà nướcgiao: được ĐTXD nhà ở để bán,

cho thuê, cho thuê mua (1);chuyển nhượng QSDĐ dưới hìnhthức phân lơ, bán nền (2); ĐTXD

hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang,

nghĩa địa để chuyển nhượngQSDĐ gắn với hạ tầng kỹ thuật đó(3)

- Thuê nhà, CTXD để cho thuê lại

- Đối với đất được Nhà nước chothuê: được ĐTXD nhà ở để cho

thuê; ĐTXD nhà, CTXD khôngphải là nhà ở để bán, cho thuê,cho thuê mua

- Đối với đất thuê của tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân: được

ĐTXD nhà, CTXD để cho thuêtheo đúng mục đích sử dụng đất- Nhận chuyển nhượng toàn bộhoặc một phần dự án BĐS của

- Thuê nhà, cơng trình xâydựng để cho th lại

- Đối với đất được Nhà nướccho thuê: được ĐTXD nhà ở để

cho thuê; ĐTXD nhà, CTXDkhông phải là nhà ở để bán, chothuê, cho thuê mua

- Đối với đất thuê của tổ chức,hộ gia đình, cá nhân: được

ĐTXD nhà, CTXD để cho thuêtheo đúng mục đích sử dụng đất- Nhận chuyển nhượng toàn bộhoặc một phần dự án BĐS củachủ đầu tư để xây dựng nhà,CTXD để bán, cho thuê, chothuê mua

- Đối với đất được Nhà nướcgiao: được ĐTXD nhà ở để

bán, cho thuê, cho thuê mua

- Đối với đất thuê, đất nhậnchuyển nhượng trong khucông nghiệp, cụm côngnghiệp, khu chế xuất, khu

- Thuê nhà, cơng trình xây

dựng để cho thuê lại

- Đối với đất được Nhà nướccho thuê: được ĐTXD nhà ở để

cho thuê; ĐTXD nhà, CTXDkhông phải là nhà ở để bán, chothuê, cho thuê mua

- Nhận chuyển nhượng toàn bộhoặc một phần dự án BĐS củachủ đầu tư để xây dựng nhà,CTXD để bán, cho thuê, chothuê mua

- Đối với đất được Nhà nướcgiao: được ĐTXD nhà ở để

bán, cho thuê, cho thuê mua

- Đối với đất thuê trong khucông nghiệp, cụm côngnghiệp, khu chế xuất, khucông nghệ cao, khu kinh tế:

được ĐTXD nhà, CTXD đểkinh doanh theo đúng mục đíchsử dụng đất

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

chủ đầu tư để xây dựng nhà,

CTXD để bán, cho thuê, cho thuêmua

- Đối với đất được Nhà nướccông nhận QSDĐ: được ĐTXD

nhà, CTXD để bán, cho thuê, chothuê mua

- Đối với đất nhận chuyểnnhượng của tổ chức, hộ giađình, cá nhân: được ĐTXD nhà,

CTXD để bán, cho thuê, cho thuêmua

- Nhận chuyển nhượng, thuêQSDĐ của tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân để ĐTXD hạ tầng kỹthuật để chuyển nhượng, cho thuê

đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó

cơng nghệ cao, khu kinh tế:

được ĐTXD nhà, CTXD đểkinh doanh theo đúng mục đíchsử dụng đất

=> khơng được đầu tư xâydựng hạ tằng kỹ thuật đểchuyển nhượng (chỉ đượcnhận chuyển nhượng đấttrong khu CN hoặc nhậnchuyển nhượng dự án BĐS)

Không được đầu tư xây dựng

hạ tằng kỹ thuật để chuyểnnhượng (chỉ nhận cuyểnnhượng dự án BĐS)

Chỉ được nhận đất từ trựctiếp Nhà nước (NN giao, NNcho thuê), không được mualại để bán, cho thuê, cho thuêmua/không đợc

CỔ PHẦN

≤ 50% vốn điều lệ

Câu 26: Điều kiện để các tổ chức, cá nhân trở thành chủ thể KDBĐS

Điều 10 Luật KDBĐS

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

TH 1. Tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ TH 2.

* Chú ý: riêng trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án BĐS,

NĐT phải có vốn chủ sở hữu:

o ≥ 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20 ha

o ≥15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 ha trở lên

Vốn chủ sở hữu căn cứ vào:

o Kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm tốn gần nhất hoặc kết quả báo cáokiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong nămhoặc năm trước liền kề)

o Nếu là doanh nghiệp mới thành lập: xem vốn điều lệ thực tế đã góp

TH 2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêmua BĐS quy mô nhỏ, không thường xun thì khơng phải thành lập doanh nghiệp

nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Chú ý: đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục

đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

o ≥ 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20 ha

o ≥15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 ha trở lên

Câu 27: Điều kiện để các loại BĐS được phép đưa vào KD trong TTBĐS

Điều 9 Lt KDBĐS

1. Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn

a) Có đăng ký QSH nhà, CTXD gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về QSDD.Đối với nhà, CTXD có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì chỉ cần có giấy chứngnhận về QSDD

b) Khơng có tranh chấp về QSDD, QSH nhà, CTXD gắn liền với đấtc) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh QSDD phải có đủ các điều kiện:

a) Có giấy chứng nhận về QSDD

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

Chính sách 1: Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế

đầu tư KDBĐS phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từngthời kỳ và từng địa bàn.

Chính sách 2: Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử

dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân ĐTXD nhà ở xã hội và dự ánđược ưu đãi đầu tư.

Chính sách 3: Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân ĐTXD cơng trình

hạ tầng kỹ thuật ngồi hàng rào của dự án; hỗ trợ ĐTXD cơng trình hạ tầng kỹ thuật tronghàng rào đối với dự án được ưu đãi đầu tư.

Chính sách 4: Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch

vụ cơng ích đơ thị, cơng trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án đầu tư KDBĐS.

Chính sách 55: Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn TTBĐS khi có biến động,

bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng

Đánh giá tính hiệu quả của các chính sách:

28: Mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS khi nào đượcquy định giá? => vi phạm nguyên tắc của thị trường: "tôn trọng sự thỏa thuận của cácbên tham gia giao dịch"

Khơng vi phạm vì thỏa thuận đó phải tơn trọng đạo đức, chuẩn mực xã hội, chínhsách pháp luật của Nhà nước cũng như không gây ảnh hưởng đến các vấn đề trật tự xã hội,

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

an ninh quốc phòng. BĐS là đối tượng khá đặc biệt nên trong một vài TH nhất định nó phảichịu mức giá do Nhà nước đề ra. Điều này là nhằm điều tiết thị trường BĐS an toàn hơn vàgiá BĐS sẽ sát hơn với thu nhập người dân, Nhà nước cũng tăng khả năng thu thuế và phívới thị trường này.

Câu 29: Thị trường QSDD ở Việt Nam bao gồm những loại hình giao dịch nào?Hãy đưa ra những nhận định của cá nhân về thực trạng thị trường QSDD ở Việt Namthời gian qua?

Điều 3.4 NĐ 91/2019 về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai: “Giao dịch vềQSDD là trường hợp các bên liên quan thực hiện việc chuyển đổi hoặc chuyển nhượnghoặc tặng cho hoặc cho thuê, cho thuê lại hoặc thừa kế hoặc thế chấp hoặc góp vốn bằngQSDD theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Câu 30: Phân tích các điều kiện để QSDD được phép đưa vào kinh doanh theoquy định của pháp luật hiện hành.

Được Nhà nước cho thuê đất, nhận QSDĐ có nguồn gốc được Nhà nước cho th đấtthì khi cho thuê QSDĐ = cho thuê lại QSDĐ.

Được Nhà nước giao đất, cơng nhận QSDĐ, nhận QSDĐ có nguồn gốc được Nhànước cho giao đất thì khi cho thuê QSDĐ = cho thuê đất.

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

1. Nguyên tắc theo Điều 37 Luật KDBĐS

o Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDD phải đáp ứng các điều kiệnquy định tại Câu 30.

o Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDD phải tuân thủ các quy địnhcủa pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng kýđất đai.

Hai là, về điều kiện đất không thuộc diện kê biên bảo đảm THA, hiện nay còn tồn

tại nhiều quan điểm khác nhau. Bởi lẽ, theo quy định của pháp luật hiện hành, QSDĐ có thểbị kê biên trong các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Trong giai đoạn giải quyết vụ án và chưa có bản án/quyết định có hiệulực pháp luật: Trong giai đoạn này, đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự hoặccơ quan, tổ chức khởi kiện để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người khác có quyền ucầu Tịa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng biện pháp kê biên QSDĐ ở để bảo đảm choviệc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án.

Trường hợp 2: Bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật, người sử dụng đất lạichuyển nhượng QSDĐ ở cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thihành án và khơng cịn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hànhán thì QSDĐ ở đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy địnhkhác.

Nếu hiểu QSDĐ không bị kê biên chỉ là trường hợp thứ nhất - QSDD đang bị kê biên- thì sẽ khơng bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong trường hợp thứ hai

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

Ba là, đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nông nghiệp để thực hiệndự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013

còn đặt ra điều kiện bên được thuê QSDĐ như sau:

Thứ nhất, đối với tổ chức kinh tế nhận thuê QSDD nông nghiệp để thực hiện dự án,

phải có văn bản chấp thuận của CQNN có thẩm quyền - nghĩa là sử dụng đất nông nghiệpnhưng không phải để sản xuất nông nghiệp.

Thứ hai, đối với dự án tập trung đất nông nghiệp để đầu tư kinh doanh phi nơngnghiệp cần phải có sự phê duyệt, thẩm định, quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội,Thủ tướng Chính phủ. Ủy ban nhân dân tỉnh theo quy định của Luật Đầu tư.

Thuê đất không giống như nhận chuyển nhượng QSDĐ, thuê đất chỉ được thuê trong

một thời hạn nhất định hoặc nhu cầu thuê của dự án chỉ trong một thời gian ngắn, dự án đóbuộc phải đợi CQNN có thẩm quyền quyết định thì sẽ rất mất thời gian và đơi khi nó thựcsự khơng cần thiết, mà ngược lại gây khó khăn cho các chủ dự án chỉ muốn tập trung đấttrong một thời gian ngắn để hồn thành xong quy trình sản xuất còn lại.

Bốn là, đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải nộp một khoản tiền để Nhà nước

bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồnglúa. Điều này xuất phát từ tầm quan trọng và hiện trạng đất trồng lúa ngày nay mà buộc nhànước phải đưa điều kiện này vào để đảm bảo quỹ đất trồng lúa.

Nhưng nhận chuyển nhượng hay thuê QSDD nông nghiệp đều cùng áp dụng “phảinộp một khoản tiền” mà không có quy định mức giá phải nộp của nhận chuyển nhượngriêng, liệu có bảo đảm tính cơng bằng khi bản chất của nhận chuyển nhượng và đi thuê, đithuê lại là khác nhau. Nếu khơng có một quy định rõ ràng về cách xác định số tiền phải nộptrên thì sẽ khiến cho chủ thể “e ngại” khi được thuê, thuê lại QSDĐ nông nghiệp nhằm tậptrung đất nông nghiệp.

Câu 32: Phân tích địa vị pháp lý của bên chuyển nhượng QSDD theo quy địnhcủa Luật Kinh doanh BĐS hiện hành.

class="text_page_counter">Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

Câu 33 + 34: Phân tích địa vị pháp lý của bên cho thuê, cho thuê lại và bên đithuê, đi thuê lại QSDD theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS hiện hành.

1. Chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật về cho thuê, cho thuê lại QSDD theoLuật KDBĐS gồm:

1.1. Chủ thể cho thuê, cho thuê lại QSDD: Điều 10 và 11 Luật KDBĐS + Câu 26

Riêng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

o Đất được NN cho thuê: được đầu tư xây dựng nhà ở để cho th; đầu tư xâydựng nhà, cơng trình xây dựng khơng phải là nhà ở để cho thuê

o Đất thuê từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân: được đầu tư xây dựng nhà, cơngtrình xây dựng để cho th theo đúng mục đích sử dụng đất

o Đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp,khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế: được đầu tư xây dựng nhà, cơngtrình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

o Đất được NN giao: được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuêRiêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:

o Đất được NN cho thuê: được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xâydựng nhà, cơng trình xây dựng khơng phải là nhà ở để cho thuê

o Đất được NN giao: được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê

1.2. Chủ thể nhận thuê, thuê lại QSDD: Điều 14 Luật KDBĐS

o Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê muacác loại bất động sản.

o Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuêcác loại BĐS để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định củapháp luật về nhà ở.

o Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngồi kinh doanh BĐS được thuê BĐS để kinh doanh theo quy định tại Điều11.

2. Quyền và nghĩa vụ của các bên

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

1. Điều 12 Luật KDBĐS:

o Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xâydựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được CQNN có thẩm quyềnphê duyệt.

o Trình tự, thủ tục đầu tư dự án BĐS để kinh doanh thực hiện theo quy định củapháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của phápluật có liên quan.

o Dự án đầu tư BĐS phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theoquy định của pháp luật về xây dựng.

2. Thực trạng

Một là, ngay từ khi mới chỉ có thơng tin quy hoạch, đầu tư BĐS “đón sóng” hạ tầng ồ

ạt (chạy theo quy hoạch làm nhiều khu vực, hạ tầng đã hình thành) khiến giá đất bị đẩy lêncao, nguồn cung sản phẩm BĐS hiện hữu dư thừa, vượt xa nhu cầu thực => tình trạng đầucơ đất đai gia tăng đã biến những “bờ xôi ruộng mật” thành vùng đất hoang, khu đô thị “đắpchiếu”, dở dang, giá đất bị đội lên cao”.

Câu 37. Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS là gì? Mục đích ýnghĩa của việc xây dựng pháp luật để điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng toàn bộhoặc một phần dự án BĐS?

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

1. Điều 3.4-5 NĐ 02/2022:

Chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ dự án

BĐS và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có)đối với dự án đó cho bên nhận chuyển nhượng thơng qua hợp đồng được lập bằng văn bảntheo quy định và được CQNN có thẩm quyền chấp thuận.

Chuyển nhượng một phần dự án BĐS là việc chủ đầu tư chuyển giao phần dự án

BĐS được phép kinh doanh và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, cácbên có liên quan (nếu có) đối với phần dự án chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượngthông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định và được CQNN có thẩm quyềnchấp thuận.

2. Ý nghĩa xây dựng pháp luật

Một là, tạo hành lang pháp lý vững chắc để hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐSphát triển lành mạnh, ổn định và an toàn.

Nhà nước quản lý thông qua hành vi đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSH, QSDD,cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của Nhà nước,đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý.

Đồng thời, hạn chế hành vi tham nhũng, tiêu cực, các nhà đầu tư cố tình tạo ra các dựán “ma” sau đó tiến hành chuyển nhượng nhằm trục lợi… Hậu quả là thị trường Việt Namdần mất đi niềm tin với nhà đầu tư nước ngoài, làm giảm nguồn vốn đầu tư từ nước ngoàivào Việt Nam.

Hai là, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng

Khi có sự điều chỉnh của PL, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyểnnhượng dự án sẽ được đảm bảo trên thực tế, ngăn ngừa tình trạng vi phạm của các bên trongquá trình thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS.

Ba là, bình ổn thị trường nhà ở

Thơng qua cơng cụ PL, việc quản lý có hiệu quả thị trường chuyển nhượng dự ánBĐS sẽ đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho nhân dân ngày càng gia tăng. Đồng thời, thị trườngnhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan tỏa sang các thị trường BĐS khác, ảnh hưởng trực tiếp đếnđời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bìnhổn thị trường nhà ở thơng qua PL về chuyển nhượng dự án BĐS, giải phóng những dự án“treo” là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.

Câu 38: Phân tích ngun tắc chuyển nhượng tồn bộ hoặc một phần dự ánBĐS?

o Không làm thay đổi nội dung của dự án

o Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan

3. Phải được CQNN có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủđầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận QSDD, QSH nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tưchuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS không phảilàm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu khơng cóthay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

Câu 39: Phân tích điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS?Điều 49 Luật KDBĐS

1. Dự án BĐS được chuyển nhượng = điều kiện về BĐS được chuyển nhượng

a) Dự án đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóngmặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng tồn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạtầng thì phải xây dựng xong các cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghitrong dự án đã được phê duyệt

c) Dự án khơng có tranh chấp về QSDD, không bị kê biên để bảo đảm thi hành ánhoặc để chấp hành quyết định hành chính của CQNN có thẩm quyền

d) Khơng có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của CQNN có thẩm quyền; trườnghợp có vi phạm trong q trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyếtđịnh xử phạt

2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về QSDD đối với toàn bộ hoặcphần dự án chuyển nhượng = điều kiện về chủ thể chuyển nhượng

3. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải là doanhnghiệp kinh doanh BĐS, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tưxây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án =điều kiện về chủ thể nhận chuyển nhượng

Câu 40: Trình bày địa vị pháp lý của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặcmột phần dự án BĐS?

1. Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về chuyển nhượng….

1.1. Chủ thể chuyển nhượng = chủ đầu tư chuyển nhượng Điều kiện chung: Điều 10 và 11 Luật KDBĐS + Câu 26Điều kiện riêng:

Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về QSDD đối với toàn bộ hoặcphần dự án chuyển nhượng (Điều 49.2 Luật KDBĐS).

* Chú ý: Riêng đối với nhà đầu tư nước ngồi thì cần đáp ứng thêm điều kiện sau (Điều

46.1.b Luật Đầu tư):

Điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài: Căn cứ vào VBPL quốcgia và điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên, Chính phủ cơng bố Danh mục ngành,

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

nghề chưa được tiếp cận thị trường hoặc ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đốivới nhà đầu tư nước ngồi; đáp ứng các điều kiện về tỷ lệ vốn góp, hình thức đầu tư, phạmvi hoạt động…

Bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Quy định của pháp luật về đất đai về điều kiện nhận QSDD, điều kiện sử dụng đất tạiđảo, xã, phường, thị trấn biên giới, xã, phường, thị trấn ven biển.

1.2. Chủ thể nhận chuyển nhượng = Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng

Phải là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tụcviệc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiếnđộ, nội dung dự án (Điều 49.3 Luật KDBĐS).

2. Quyền và nghĩa vụ của các bên

toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

1.1. Dự án BĐS được chấp thuận nhà đầu tư

Một là, đây được hiểu là dự án lựa chọn nhà đầu tư thơng qua hình thức chấpthuận nhà đầu tư trong những TH sau (Điều 29 Luật âầư tư):

TH 1: Thơng qua đấu giá QSDD hoặc đấu thầu lựa chịn nhà đầu tư (được thựchiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư, trừ trường hợp dự án đầu tư không thuộcdiện chấp thuận chủ trương đầu tư)

Tổ chức đấu giá QSDD mà chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấu giá khôngthành (1); hoặc tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký.

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

TH 2: Không thông qua đấu giá QSDD, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (dự án đầutư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư và cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủtrương đầu tư)

Nhà đầu tư có QSDD, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng,an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng theo quyđịnh của pháp luật về đất đai.

Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, th QSDD nơng nghiệp để thựchiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nướcthu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao.Trường hợp khác không thuộc diện đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật.

Hai là, thẩm quyền

Quốc hội (Điều 50 Luật đầu tư): Dựu án đầu tư ảnh hưởng lớn đến mơi trường (1);

Dự án đầu tư có u cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ 02 vụ trở lên vớiquy mô từ 500 ha trở lên (2); Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 20.000 người trởlên ở miền núi, từ 50.000 người trở lên ở vùng khác (3);…

Thủ tướng Chính phủ: trừ TQ của QH, gồm: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán,

cho thuê, cho thuê mua), khu đơ thị có quy mơ sử dụng đất từ 300 ha trở lên hoặc quy môdân số từ 50.000 người trở lên…

UBND tỉnh: trừ TQ của QH, TTCP, gồm: dự án đầu tư xây dựng cho ≤ 50.000 ngườivà ≤ 300 ha;…

1.2. Dự án BĐS được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Một là, đây được hiểu là các dự án phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhậnđăng ký đầu tư bao gồm (Điều 37.1 Luật đầu tư):

Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài

Dự án đầu tư của tổ chức kinh tế như có nhà đầu tư nước ngồi nắm giữ trên 50%vốn điều lệ; cơng ty hợp danh có đa số thành viên hợp danh là cá nhân nước ngoài;…

</div>

Vấn Đáp MÔN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về