phân tích rủi ro tài chính dự án xây dựng chung cư ở thành phố hồ chí minh

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

---NGUYỄN TRUNG HẬU

PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành : QUẢN LÝ XÂY DỰNG Mã số ngành : 8580302

LUẬN VĂN THẠC SĨ

<small>TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 01 năm 2024 </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH Cán bộ hướng dẫn khoa học: Chữ ký: PGS. TS. PHẠM HỒNG LUÂN

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn thạc sĩ gồm:

1. PGS. TS. LƯƠNG ĐỨC LONG : Chủ tịch hội đồng 2. TS. HUỲNH NHẬT MINH : Thư ký

3. TS. LÊ HOÀI LONG : Cán bộ phản biện 1 4. TS. ĐINH CÔNG TỊNH : Cán bộ phản biện 2 5. TS. CHU VIỆT CƯỜNG : Ủy viên

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn và Trưởng Khoa quản lý chuyên ngành sau khi luận văn đã được chỉnh sửa (nếu có)

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG TRƯỞNG KHOA KỸ THUẬT XÂY DỰNG

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

__________________________

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

________________________

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ và tên học viên : NGUYỄN TRUNG HẬU MSHV : 2170865 Ngày tháng năm sinh : 13/06/1994 Nơi sinh : Bình Thuận Chuyên ngành : Quản lý xây dựng Mã số ngành : 8580302 I. TÊN ĐỀ TÀI: Phân tích rủi ro tài chính dự án xây dựng chung cư ở thành phố Hồ Chí Minh (Financial risk analysis of apartment construction projects in Ho Chi Minh city).

<small>II. NHIỆM VỤ LUẬN VĂN: </small>

1. Xác định các yếu tố rủi ro tài chính tác động đến dự án chung cư bằng cách tham khảo nghiên cứu có trước, các bài báo khoa học được sàng lọc và thống kê thông qua bảng câu hỏi khảo sát với các kỹ sư xây dựng, chuyên gia nhiều kinh nghiệm; 2. Xếp hạng và phân loại theo tính chất và mức độ tác động của các nhân tố đối với dự

án bằng kỹ thuật phân tích nhân tố khám phá EFA trong chương trình SPSS; 3. Phân tích nhân tố khẳng định CFA và thực hiện mơ hình cấu trúc tuyến tính SEM

giữa các rủi ro trong chương trình AMOS;

4. Dựa vào các kết quả phân tích để xuất một số giải pháp để ứng phó rủi ro nâng cao mức độ thành công của dự án.

<small>III. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ : 04/09/2023 IV. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ : 18/12/2023 </small>

<small>V. HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN : PGS.TS. PHẠM HỒNG LUÂN </small>

<small>TP. HCM, ngày tháng năm 2024 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN CHỦ NHIỆM BỘ MÔN </small>

<small>PGS.TS. PHẠM HỒNG LUÂN TRƯỞNG KHOA KỸ THUẬT XÂY DỰNG </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

LỜI CẢM ƠN!!!

Để hồn thành được chương trình Thạc sĩ này, trước hết tôi xin gửi lời cám ơn chân thành đến quý thầy cô của trường Đại Học Bách Khoa TP.HCM, đặc biệt là thầy cô bộ môn Thi công và Quản lý Xây dựng, khoa Kỹ thuật Xây dựng là những người đã trực tiếp truyền đạt kiến thức và kinh nghiệm cho tôi từ lý thuyết đến thực tiễn ngành Quản lý xây dựng trong suốt hai năm học qua.

Đồng thời tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy PGS.TS. Phạm Hồng Ln đã định hướng và tận tình hướng dẫn tơi trong suốt thời gian thực hiện đề tài. Trên cơ sở những nghiên cứu trước đây của Thầy PGS.TS. Phạm Hồng Ln cùng với sự tận tình chỉ bảo, đóng góp ý kiến của Thầy là nền tảng quan trọng để tơi hồn thiện nghiên cứu của mình.

Cuối cùng, cảm ơn các anh em đồng nghiệp, các bạn học khóa QLXD2021 đã chia sẽ kiến thức, kinh nghiệm chuyên ngành góp phần giúp tơi hồn thành Luận Văn. Cảm ơn gia đình đã ln bên cạnh để hỗ trợ tơi suốt thời gian qua.

Trong q trình thực hiện đề tài, rất khó tránh khỏi những sai sót, tơi rất mong nhận được sự đóng góp từ các thầy cơ để hồn thiện tốt hơn.

Kính chúc q thầy cô thật nhiều sức khỏe để cống hiến cho sự nghiệp giáo dục.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tp. Hồ Chí Minh, ngày 18 tháng 12 năm 2023 Người thực hiện luận văn

Nguyễn Trung Hậu

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

TĨM TẮT LUẬN VĂN

Ngành xây dựng đóng một vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân và tương tác với hầu hết các lĩnh vực về kinh tế, đời sống, xã hội của con người. Tuy nhiên, sự phức tạp và chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro tiềm ẩn xuất phát từ những đặc thù riêng của ngành như phối hợp nhiều bộ môn (kết cấu, hồn thiện, MEP…) thời tiết, địa hình, khảo sát địa chất, tính độc lập của mỗi dự án, thời gian thực hiện kéo dài nhiều năm... đã tạo ra nhiều khó khăn trong q trình thực hiện dự án cũng như công tác quản lý dự án. Quản lý rủi ro là một chức năng quan trọng của quản lý dự án, trong đó nhận dạng và phân tích rủi ro là hai bước rất quan trọng trong cơng tác quản lý rủi ro, nó địi hỏi phải được quan tâm, chú trọng ngay từ lúc khởi đầu đến lúc kết thúc mỗi dự án nhằm hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy ra trong dự án xây dựng.

Mục tiêu của luận văn này là nhận dạng và phân tích những nhân tố rủi ro tài chính tác động đến các dự án xây dựng chung cư tại TP. Hồ Chí Minh. Các nội dung nghiên cứu chính của luận văn được tác giải tóm tắt như sau:

Xác định các yếu tố rủi ro tài chính tác động đến dự án chung cư bằng cách tham khảo nghiên cứu có trước, các bài báo khoa học được sàng lọc và thống kê thông qua bảng câu hỏi khảo sát với các kỹ sư xây dựng, chuyên gia nhiều kinh nghiệm;

Xếp hạng và phân loại theo tính chất và mức độ tác động của các nhân tố đối với dự án bằng kỹ thuật phân tích nhân tố khám phá EFA trong chương trình SPSS;

Phân tích nhân tố khẳng định CFA và thực hiện mơ hình cấu trúc tuyến tính SEM giữa các rủi ro trong chương trình AMOS;

Dựa vào các kết quả phân tích để xuất một số giải pháp để ứng phó rủi ro nâng cao mức độ thành công của dự án.

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

ABSTRACT

The construction industry plays a very important role in the national economy and interacts with most areas of human economy, life and society. However, the complexity and many potential risk factors come from the industry's own characteristics such as coordination of many disciplines (structure, finishing, MEP...), weather, topography, and geotechnical surveys. The nature and independence of each project, the implementation period lasting many years... have created many difficulties in project implementation as well as project management. Risk management is an important function of project management, in which risk identification and analysis are two very important steps in risk management, which require immediate attention and attention. from the beginning to the end of each project to minimize risks that may occur during construction projects.

The goal of this thesis is to identify and analyze financial risk factors affecting apartment construction projects in the city. Ho Chi Minh. The main research contents of the thesis are summarized by the author as follows:

Identify financial risk factors affecting apartment projects by referring to previous research, scientific articles being screened and statistics through survey questionnaires with construction engineers, experienced experts; Rank and classify according to the nature and level of impact of factors on

the project using factor analysis techniques in the SPSS program;

Confirmatory factor analysis CFA and performing linear structural model SEM between risks in the AMOS program;

Based on the analysis results, propose some solutions to respond to risks and increase the level of project success.

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài luận văn: PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ Ở TP. HỒ CHÍ MINH là cơng trình nghiên cứu do chính tơi thực hiện dưới sự hướng dẫn của Thầy PGS.TS. Phạm Hồng Luân. Nội dung nghiên cứu là hoàn toàn trung thực và chưa từng được công bố ở các nghiên cứu khác. Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm về các nội dung nghiên cứu trong luận văn này.

Tp. Hồ Chí Minh, ngày 18 tháng 12 năm 2023

Nguyễn Trung Hậu Học viên cao học Khóa 2021 Chuyên ngành: Quản lý Xây Dựng Trường Đại học Bách Khoa Tp.HCM

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

2.1. Các nghiên cứu trong nước ... 9

2.1.1 Phân tích rủi ro tài chính dự án xây dựng trường mầm non tại phường 12, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu [1]. ... 9

2.1.2 Phân tích rủi ro tài chính dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp [2] . 10 2.1.3 Phân tích rủi ro tài chính dự án đầu tư cảng biển khu vực phía nam [3]12 2.1.4 Quản lý rủi ro cho nhà thầu xây dựng nước ngoài thực hiện dự án tại Việt Nam [4] ... 13

2.1.5 Phân tích lợi nhuận khi đầu tư chung cư cho người thu nhập thấp có tính yếu tố rủi ro [5] ... 13

2.1.6 Ứng dụng mơ phỏng Monte Carlo để phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư khu công nghiệp [6] ... 14

2.1.7 Nhận dạng và phân tích rủi ro tài chính đến dự án xây dựng - Điển hình bệnh viện cơng nghệ cao [7]... 15

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

2.1.8 Áp dụng mô phỏng Monte Carlo để phân tích rủi ro chi phí của dự án

xây dựng trong giai đoạn thi công [8] ... 15

2.1.9 Phân tích rủi ro tài chính của dự án B.O.T [9] ... 16

2.1.10 Phân tích và quản lý rủi ro trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch [10] 16 2.2. Các nghiên cứu nước ngoài ... 17

2.2.1. Financial risk management in the construction projects [11]. ... 17

2.2.2. Risk Analysis in investment Appraisal [12]. ... 18

2.2.3. Exploring Monte Carlo Simulation Applications For Project Management [13]. ... 19

2.2.4. Risk Analysis In Investment Appraisal Based On The Monte Carlo Simulation Technique [14]. ... 20

2.2.5. Risk Analysis And Management In Construction [15]. ... 21

2.2.6. Project risk analysis and management-PRAM the generic process [16].22 2.2.7. On the assessment of economic risk: factorial design versus Monte Carlo methods [17]. ... 22

2.3. Kết luận chương 2 ... 22

3.1 Giới thiệu khái quát về chung cư ... 26

3.1.1 Định nghĩa về Nhà chung cư ... 26

3.1.2 Các hạng nhà chung cư ở Việt Nam và tiêu chí phân hạng cụ thể ... 26

3.1.2.1 Nhà chung cư hạng A [21]. ... 27

3.1.2.2 Nhà chung cư hạng B [21]. ... 28

3.1.2.3 Nhà chung cư hạng C [21]. ... 30

3.2 Khái quát về dự án đầu tư ... 30

3.2.1 Định nghĩa dự án đầu tư ... 30

3.2.2 Trình tự đầu tư xây dựng ... 31

3.2.2.1 Chuẩn bị đầu tư ... 31

3.2.2.2 Thực hiện đầu tư ... 32

3.2.2.3 Nghiệm thu bàn giao ... 33

3.3 Khái niệm về rủi ro ... 33

3.4 Phân loại rủi ro ... 34

3.5 Quản lý rủi ro ... 35

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

3.6 Kết luận chương 3 ... 39

4.1. Quy trình nghiên cứu ... 42

4.1.1 Phân tích rủi ro ... 42

4.1.2 Đánh giá, xếp hạng rủi ro ... 43

4.1.3 Định lượng rủi ro. ... 45

4.1.4 Giám sát và kiểm soát rủi ro. ... 45

4.2. Thu thập dữ liệu ... 46

4.2.1 Quy trình thu thập số liệu ... 46

4.2.2 Thiết kế bảng câu hỏi và thu thập số liệu ... 46

4.3. Các cơng cụ nghiên cứu và phân tích dự liệu ... 54

4.3.1 Các công cụ nghiên cứu ... 54

5.1.1.3 Kinh nghiệm làm việc ... 59

5.1.1.4 Quy mô dự án tham gia ... 59

5.1.1.5 Hiểu biết về rủi ro ... 60

5.1.1.6 Quan tâm về rủi ro ... 61

5.1.2 Kiểm tra độ tin cậy thang đo ... 62

5.1.2.1 Đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha: ... 62

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

5.1.3.1 Xếp hạng các rủi ro theo khả năng xảy ra ... 69

5.1.3.2 Xếp hạng các rủi ro theo mức độ ảnh hưởng ... 70

5.1.3.2 Xếp hạng các rủi ro tài chính ... 71

5.1.4 Phân tích nhân tố khám phá EFA ... 74

5.1.5 Phân tích nhóm các rủi ro tài chính ... 84

5.1.5.1 Rủi ro về tài chính ... 84

5.1.5.2 Rủi ro về chính sách ... 85

5.1.5.3 Rủi ro về năng lực khai thác ... 85

5.1.5.4 Rủi ro về năng lực các bên ... 86

5.1.5.5 Rủi ro về khảo sát thị trường ... 87

5.1.5.6 Rủi ro về an toàn lao động ... 88

5.1.5.7 Rủi ro về thị trường bất động sản ... 88

5.2 Phân tích định lượng ... 89

5.2.1 Phân tích nhân tố khẳng định CFA ... 89

5.2.1.1 Đánh giá mơ hình đo lường ... 90

5.2.1.2 Xác định mơ hình đo lường ... 91

5.2.1.2.1 Đánh giá sự phù hợp của mơ hình ... 92

5.2.1.2.2 Giá trị hội tụ ... 93

5.2.1.2.3 Giá trị phân biệt ... 97

5.2.1.3 Đánh giá mối liên hệ giữa các nhóm rủi ro ... 99

5.2.2 Mơ hình cấu trúc tuyến tính SEM ... 101

5.2.2.1 Giả thuyết ... 101

5.2.2.2 Kết quả mơ hình ... 102

5.2.3 Đánh giá mơ hình ... 108

5.2.3.1 Ảnh hưởng của rủi ro tài chính đến thị trường bất động sản ... 108

5.2.3.2 Ảnh hưởng của rủi ro năng lực các bên đến thị trường bất động sản ... 109

5.2.3.3 Ảnh hưởng của rủi ro chính sách đến thị trường bất động sản ... 109

5.2.3.4 Ảnh hưởng của rủi ro thị trường đến thị trường bất động sản ... 109

5.2.3.5 Ảnh hưởng của rủi ro an toàn lao động đến thị trường bất động sản ... 109

5.2.3.6 Ảnh hưởng của rủi ro năng lực khai thác đến thị trường bất động sản ... 110

5.2.4 Kết luận chương 5 ... 110

6.1. Kết luận và kiến nghị ... 111

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

6.1.1 Kết luận ... 111

6.1.2 Kiến nghị ... 112

6.2. Giới hạn của nghiên cứu ... 114

6.3. Hướng nghiên cứu tiếp theo ... 114

6.4. Kết luận chương 6 ... 115

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Bảng phân nhóm các yếu tố rủi ro trường mầm non ... 10

Bảng 2.2: Phương pháp nghiên cứu và công cụ nghiên cứu rủi ro khu công nghiệp ... 11

Bảng 2.3: Yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến tài chính dự án khu công nghiệp ... 11

Bảng 2.4: 20 yếu tố rủi ro trong cuộc khủng hoảng kinh tế ở Li-băng ... 17

Bảng 2.5: Bảng tổng hợp các yếu tố rủi ro tác giả tham khảo các nghiên cứu trước đây ... 24

Bảng 3.1: Thứ nhất, về quy hoạch, kiến trúc hạng A ... 27

Bảng 3.2: Thứ hai, về hệ thống thiết bị kỹ thuật hạng A ... 27

Bảng 3.3: Thứ ba, về Dịch vụ, hạ tầng xã hội hạng A ... 28

Bảng 3.4: Thứ tư, về chất lượng, quản lý và vận hành hạng A ... 28

Bảng 3.5: Thứ nhất, về quy hoạch, kiến trúc hạng B ... 28

Bảng 3.6: Thứ hai, về hệ thống thiết bị kỹ thuật hạng B ... 29

Bảng 3.7: Thứ ba, về Dịch vụ, hạ tầng xã hội hạng B ... 29

Bảng 3.8:Thứ tư, về chất lượng, quản lý và vận hành hạng B ... 30

Bảng 4.1: Thang đo định tính cho xác xuất rủi ro... 43

Bảng 4.2: Thang đo định tính cho mức độ tác động của rủi ro. ... 44

Bảng 4.3: Đánh giá rủi ro ... 44

Bảng 4.4: Bảng tổng hợp các rủi ro tài chính dự án xây dựng chung cư ở Thành phố Hồ Chí Minh ... 47

Bảng 4.5: Các công cụ nghiên cứu ... 54

Bảng 4.6: Bảng tổng hợp các giá trị tiêu chuẩn của các phương pháp phân tích ... 55

Bảng 5.1: Bảng kết quả đơn vị công tác của đối tưởng khảo sát ... 57

Bảng 5.2: Bảng kết quả vị trí cơng tác của đối tưởng khảo sát... 58

Bảng 5.3: Bảng kết quả kinh nghiệm làm việc của đối tưởng khảo sát ... 59

Bảng 5.4: Bảng kết quả quy mô dự án tham gia của đối tưởng khảo sát ... 59

Bảng 5.5: Bảng kết quả hiểu biết về rủi ro của đối tưởng khảo sát ... 60

Bảng 5.6: Bảng kết quả quan tâm về rủi ro của đối tưởng khảo sát ... 61

Bảng 5.7: Bảng kết quả đánh giá độ tin cậy của nhóm khảo sát thị trường ... 63

Bảng 5.8: Bảng kết quả đánh giá độ tin cậy của nhóm tài chính lần 1 ... 63

Bảng 5.9: Bảng kết quả đánh giá độ tin cậy của nhóm tài chính lần 2 ... 64

Bảng 5.10: Bảng kết quả đánh giá độ tin cậy của nhóm chính sách lần 1 ... 64

Bảng 5.11: Bảng kết quả đánh giá độ tin cậy của nhóm chính sách lần 2 ... 65

Bảng 5.12: Bảng kết quả đánh giá độ tin cậy nhóm năng lực các bên tham gia lần 1 ... 65

Bảng 5.13: Bảng kết quả đánh giá độ tin cậy nhóm năng lực các bên tham gia lần 2 ... 66

Bảng 5.14: Bảng kết quả đánh giá độ tin cậy của nhóm an toàn lao động lần 1 ... 66

Bảng 5.15: Bảng kết quả đánh giá độ tin cậy của nhóm an toàn lao động lần 2 ... 67

Bảng 5.16: Bảng kết quả đánh giá độ tin cậy của nhóm năng lực khai thác lần 1 ... 67

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

Bảng 5.17: Bảng kết quả đánh giá độ tin cậy của nhóm năng lực khai thác lần 2 ... 68

Bảng 5.18: Bảng kết quả đánh giá độ tin cậy của nhóm thị trường bất động sản ... 68

Bảng 5.19: Xếp hạng các yếu tố rủi ro theo khả năng xảy ra ... 69

Bảng 5.20: Xếp hạng các yếu tố rủi ro theo mức độ ảnh hưởng ... 70

Bảng 5.21: Xếp hạng các yếu tố rủi ro tài chính ... 72

Bảng 5.22: Bảng Communalities ... 76

Bảng 5.23: KMO and Bartlett's Test ... 77

Bảng 5.24: Total Variance Explained (Phương sai trích) ... 79

Bảng 5.25: Pattern Matrix (Ma trận nhân tố) ... 81

Bảng 5.26: Đánh giá sự phù hợp của mơ hình ... 93

Bảng 5.27: Bảng hệ số tương quan của mơ hình CFA chưa chuẩn hóa ... 93

Bảng 5.28: Bảng kết quả hệ số tải đã chuẩn hóa ... 95

Bảng 5.29: Độ tin cậy tổng hợp, phương sai trích ... 96

Bảng 5.30: Bảng hệ số tương quan giá trị phân biệt ... 97

Bảng 5.31: Đánh giá mơ hình lý thuyết ... 103

Bảng 5.32: Bảng hệ số tương quan chưa chuẩn hóa của mơ hình lý thuyết ... 103

Bảng 5.33: Bảng hệ số tương quan chuẩn hóa của mơ hình lý thuyết ... 107

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

DANH MỤC HÌNH ẢNH – LƯU ĐỒ

Hình 1.1 Tổng quan thị trường năm 2022 [21] ... 1

Hình 1.2 Số căn mở bán mới và số căn bán được 2019-2022 [21] ... 2

Hình 1.3 Căn hộ TP.HCM, giá bán sơ cấp 2019-2022 [21] ... 3

Hình 1.4 Căn hộ TP.HCM, giá bán thứ cấp 2019-2022 ... 3

Hình 1.5 Căn hộ TP.HCM, tỷ suất cho thuê [21] ... 4

Hình 2.1 Q trình phân tích rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư ... 18

Hình 4.1: Quy trình nghiên cứu ... 42

Hình 4.2: Quy trình thu thập dữ liệu ... 46

Hình 5.1: Đơn vị cơng tác đối tượng khảo sát ... 58

Hình 5.2: Vị trí cơng tác đối tượng khảo sát ... 59

Hình 5.3: Kinh nghiệm cơng tác đối tượng khảo sát ... 59

Hình 5.4: Quy mơ dự án cơng tác đối tượng khảo sát tham gia. ... 60

Hình 5.5: Hiểu biết rủi ro của đối tượng khảo sát ... 61

Hình 5.6: Quan tâm rủi ro của đối tượng khảo sát. ... 61

Hình 5.7: Biểu đồ Scree Plot ... 80

Hình 5.8: Kết quả mơ hình nhân tố khẳng định chưa chuẩn hóa ... 90

Hình 5.9: Mơ hình phân tích nhân tố khẳng định CFA... 92

Hình 5.10: Kết quả mơ hình nhân tố khẳng định đã chuẩn hóa ... 99

Hình 5.11: Mơ hình lý thuyết ảnh hưởng của các rủi ro đến thị trường BĐS ... 101

Hình 5.12: Kết quả mơ hình lý thuyết ảnh hưởng của các rủi ro đến thị trường BĐS chưa chuẩn hóa ... 102

Hình 5.13: Kết quả mơ hình lý thuyết ảnh hưởng của các rủi ro đến thị trường BĐS đã chuẩn hóa ... 106

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

GIỚI THIỆU CHUNG Đặt vấn đề

Trong giai đoạn từ năm 2022 đến đặc biệt là 2023, ngành Bất Động Sản đang đối mặt với tình hình suy thối. Dù đây là một thách thức, nhưng cũng mang đến cơ hội hiếm hoi cho tất cả những người tham gia trong lĩnh vực này.

1.1.1. Đánh giá chung

Sau giai đoạn phát triển sôi động từ năm 2016 đến 2019, thị trường căn hộ tại TP.HCM bắt đầu gặp khó khăn do những vướng mắc về pháp lí và những biến động lớn trên thế giới, như đại dịch COVID-19, chiến tranh, và đặc biệt là suy thoái kinh tế gần đây. Năm 2022 là năm mà sự suy giảm của thị trường căn hộ trở nên rõ rệt với sự giảm mạnh của nhu cầu, lượng căn hộ mở bán giảm đáng kể, trong khi giá bán duy trì ổn định và đi kèm nhiều chính sách ưu đãi và chiết khấu.

1.1.2. Nguồn cung

Số lượng căn hộ mới mở bán tại TP.HCM trong năm 2022 khá hạn chế, ước tính là khoảng 18.809 căn, đạt mức cao nhất vào quý 2 và sau đó giảm dần đến hết năm.

Hình 1.1 Tổng quan thị trường năm 2022 [21]

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

Trong danh sách này, nhiều dự án cũ tiếp tục mở bán các đợt tiếp theo, như Vinhomes Grand Park quận 9, The Metropole Thủ Thiêm, The River Thủ Thiêm, Akari City quận 8, Mizuki Park Bình Chánh, Shizenhome quận 7.

Ngồi ra, cũng có nhiều dự án hoàn toàn mới mở bán, như Mt East Mark City quận 9, Thủ Thiêm Zeit River, Moonlight Avenue Thủ Đức, Dragon Sky View Thủ Đức, và Urban Green Thủ Đức. Các dự án này chủ yếu tập trung ở khu vực Đông thành phố, bao gồm quận 2, quận 9, và Thủ Đức (thuộc Thành phố Thủ Đức), và hướng đến phân khúc căn hộ từ trung cấp đến hạng sang. Giá bán dao động từ thấp nhất ở MT East Mark City (33-36 triệu đồng/m2) đến cao nhất tại Metropole Thủ Thiêm (250 – 300 triệu đồng/m2).

1.1.3. Nguồn cầu – tỷ lệ hấp thụ

Vì số lượng căn hộ mới mở bán khá hạn chế, nên tỷ lệ hấp thụ trên thị trường khá cao. Tuy nhiên, từ quý 2 trở đi, do tình hình thị trường và biến động kinh tế không thuận lợi, nhu cầu mua bắt đầu giảm sút đáng kể.

1.1.4. Giá bán Thị trường sơ cấp

Trong 6 tháng đầu năm, giá bán có xu hướng tăng nhẹ và tập trung ở phân khúc trung cấp.

Hình 1.2 Số căn mở bán mới và số căn bán được 2019-2022 [21]

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

Trong 6 tháng cuối năm, dưới nhiều áp lực, giá căn hộ vẫn đi ngang. Nhưng các Chủ đầu tư bắt đầu áp dụng các chính sách ưu đãi và giảm giá mạnh.

Hình 1.3 Căn hộ TP.HCM, giá bán sơ cấp 2019-2022 [21] Thị trường thứ cấp

Có sự giảm nhẹ theo q.

Hình 1.4 Căn hộ TP.HCM, giá bán thứ cấp 2019-2022 Thị trường cho thuê

Sau đợt dịch covid, thị trường căn hộ cho thuê bắt đầu phục hồi và tăng ấn tượng.

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

Hình 1.5 Căn hộ TP.HCM, tỷ suất cho thuê [21] 1.1.5. Các yếu tố tác động đến thị trường 2022 – 2023 + Chính sách siết tín dụng – tăng lãi suất

“Mặc dù nguồn vốn tín dụng năm 2022 vẫn tăng 15% và chảy vào lĩnh vực bất động sản, song vốn trong quý 1 và quý 2 tăng nhanh, đặt ra tình hình khẩn cấp phải "phanh gấp" vào quý 3. Trong khi đó, nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong năm tăng đáng kể, nhưng kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển và hoạt động phát hành giảm, đồng thời tạo áp lực vốn đối với hệ thống ngân hàng.” – TS Cấn Văn Lực [21] + Trái phiếu bất động sản đến hạn trả + khủng hoảng niềm tin: dẫn đến tắc nguồn vốn dài hạn của các doanh nghiệp

+ Luật sửa đổi đất đai

Năm 2022 là năm bắt đầu giai đoạn lấy ý kiến – thảo luận về dự thảo luật sửa đổi đất đai. Đến tháng 10/2023, sẽ trình Quốc Hội thơng qua.

+ Thuế bất động sản

Có 2 đề xuất chính đang trong q trình thảo luận – lấy ý kiến:

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

Đứng trước thời kỳ suy thối kinh tế việc phân tích rủi ro và quản lý nó trong đầu tư dự án chung cư là rất quan trọng, từ đó đề ra phương án hạn chế những rủi ro có thể xảy ra và có quyết định đầu tư vào dự án hay không.

Xác định vấn đề nghiên cứu 1.2.1 Lý do chọn đề tài

Tầm quan trọng của quản lý rủi ro tài chính: Trong các dự án xây dựng, việc quản lý rủi ro tài chính là một khía cạnh quan trọng để đảm bảo sự thành cơng của dự án. Rủi ro tài chính có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến nguồn vốn, lợi nhuận, và khả năng hoàn thành dự án. Việc nghiên cứu về quản lý rủi ro tài chính trong dự án xây dựng giúp hiểu rõ hơn về các yếu tố rủi ro, các phương pháp quản lý rủi ro, và đưa ra các biện pháp để giảm thiểu tác động của rủi ro tài chính đối với dự án.

Sự phức tạp của dự án xây dựng: Dự án xây dựng thường có quy mơ lớn, kéo dài trong thời gian dài, và liên quan đến nhiều bên liên quan như nhà thầu, nhà đầu tư, chính quyền địa phương, và cộng đồng. Việc quản lý rủi ro tài chính trong dự án xây dựng trở nên phức tạp hơn do sự tương tác giữa các yếu tố kỹ thuật, kinh doanh, pháp lý và chính trị. Nghiên cứu về quản lý rủi ro tài chính trong dự án xây dựng có thể giúp tìm hiểu và đối phó với các rủi ro đa dạng và phức tạp trong môi trường xây dựng.

Sự cần thiết của quản lý rủi ro tài chính hiệu quả: Quản lý rủi ro tài chính trong dự án xây dựng khơng chỉ đảm bảo sự ổn định tài chính mà cịn giúp tối ưu hóa việc

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

sử dụng nguồn vốn, tăng cường khả năng dự án thu hồi vốn và sinh lời. Bằng cách nghiên cứu và áp dụng các phương pháp quản lý rủi ro tài chính hiệu quả, các nhà quản lý dự án xây dựng có thể đưa ra các quyết định chiến lược, lập kế hoạch và triển khai các biện pháp để giảm thiểu tác động của rủi ro tài chính và đảm bảo sự thành cơng của dự án.

Đóng góp vào việc phát triển ngành xây dựng: Ngành xây dựng đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế và hạ tầng của một quốc gia. Tuy nhiên, ngành này cũng đối mặt với nhiều rủi ro tài chính do tính chất đặc thù của các dự án. Việc nghiên cứu về quản lý rủi ro tài chính trong dự án xây dựng có thể mang lại giá trị thực tiễn bằng cách cung cấp những phương pháp và công cụ quản lý rủi ro hiệu quả, đóng góp vào sự phát triển bền vững của ngành xây dựng.

Sự khan hiếm thơng tin về quản lý rủi ro tài chính trong dự án xây dựng: Trên thực tế, có rất ít tài liệu và nghiên cứu về quản lý rủi ro tài chính trong dự án xây dựng, đặc biệt là trong ngữ cảnh của quốc gia hoặc khu vực cụ thể. Việc lựa chọn đề tài này sẽ mang lại sự đóng góp mới và thiết thực bằng cách tạo ra kiến thức mới trong lĩnh vực này, giúp điền vào khoảng trống thông tin và cung cấp cơ sở lý thuyết và thực tiễn cho các nhà nghiên cứu và nhà quản lý dự án xây dựng.

Tổng quan, lựa chọn đề tài "Quản lý rủi ro tài chính trong dự án xây dựng" mang lại giá trị nghiên cứu, giúp hiểu rõ hơn về tầm quan trọng và phức tạp của việc quản lý rủi ro tài chính trong ngành xây dựng. Nghiên cứu này cũng đóng góp vào việc nâng cao hiệu quả quản lý dự án và phát triển bền vững của ngành xây dựng …

1.2.2 Mục tiêu nghiên cứu

(1) Phân tích, nhận dạng và xếp hạng các rủi ro ảnh hưởng tới dự án: Mục tiêu này đặt ra để xác định và hiểu rõ các rủi ro tiềm ẩn trong q trình thực hiện dự án có thể xảy ra. Việc xếp hạng rủi ro giúp ưu tiên hóa những rủi ro quan trọng nhất cần quản lý.

(2) Phân nhóm các yếu tố rủi ro định tính để quản lý tốt hơn bằng phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA: Mục tiêu này nhấn mạnh việc nhóm các yếu tố rủi ro có tính chất tương tự lại với nhau để quản lý chúng một cách hiệu quả. Phân tích nhân tố có thể giúp tạo ra các nhóm rủi ro tương tự.

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

(3) Phân tích nhân tố khẳng định CFA và thực hiện mơ hình cấu trúc tuyến tính SEM giữa các rủi ro trong chương trình AMOS: Mục tiêu này là để xác định mối quan hệ tương tác giữa các yếu tố rủi ro. Điều này giúp trong việc hiểu rõ rủi ro và tối ưu hóa quản lý chúng.

(4) Đề các xuất biện pháp quản lý, kiểm soát rủi ro: Mục tiêu cuối cùng của nghiên cứu là đề xuất các biện pháp cụ thể để quản lý các rủi ro và kiểm sốt các rủi ro có thể xảy ra trong dự án. Điều này có thể bao gồm các chiến lược, kế hoạch hành động và các biện pháp để giảm thiểu tác động của rủi ro hoặc tận dụng cơ hội.

1.2.3 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Dự án đầu tư xây dựng chung cư ở TP.HCM. - Đối tượng nghiên cứu: phân tích hiệu quả tài chính dưới ảnh hưởng của các

yếu tố rủi ro.

- Nghiên cứu được thực hiện trong giai đoạn lập dự án đầu tư - Đối tượng khảo sát:

+ Chủ đầu tư/Ban QLDA; + Đơn vị thi công;

+ Tư vấn Thiết kế/Lập DAĐT; + Tư vấn giám sát/QLDA;

+ Và các chuyên gia về lĩnh vực xây dựng chung cư. - Quan điểm phân tích: Chủ đầu tư.

1.2.4 Đóng góp dự kiến của nghiên cứu

Hiện nay đã có rất nhiều tài liệu, nghiên cứu, bài báo trong và ngoài nước nghiên cứu về vấn đề rủi ro tài chính dự án. Tuy nhiên các tài liệu này chủ yếu chỉ đề cập đến rủi ro nói chung và các rủi ro trong một số ngành như: ý tế, giáo dục, kinh doanh, ngân hàng, bảo hiểm. Còn ngành xây dựng là một ngành đặc thù có nhiều yếu tố rủi ro tiềm ẩn, thì chỉ mới được nghiên cứu trong những năm gần đây. Do đó, hầu như chưa có những nghiên cứu đầy đủ mang tính hệ thống để đưa ra những nhận xét, đánh giá và đặc biệt là đưa ra các phương pháp, các biện chứng quản lý rủi ro, để có thể áp dụng cho một dự án xây dựng cụ thể. Dưới đây là các đóng góp đề tài nghiên cứu hy vọng sẽ cung cấp các nội dung sau:

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

<small> 1.2.4.1 Về mặt học thuật </small>

Đề tài kết hợp phân tích định tính bằng phần mềm SPSS và thực hiện mơ tình tuyến tính SEM trong việc đánh giá hiệu quả tài chính dự án, đã tạo ra một nền tảng lý thuyết vững chắc, để từ đó xây dựng một mơ hình phân tích rủi ro tài chính cho dự án đầu tư xây dựng ở Việt Nam trong giai đoạn thực hiện dự án.

<small>1.2.4.2 Về mặt thực tiễn </small>

Đây là đề tài mang tính ứng dụng cho các Nhà đầu tư, đơn vị thi công cũng như các đơn vị quản lý Nhà nước nhận thấy được những thuận lợi và khó khăn trong đầu tư dự án chung cư ở Việt Nam dưới tác động của các yếu tố rủi ro. Từ đó giúp cho:

+ Các Nhà đầu tư, Đơn vị thi công lường trước được những tình huống có thể xảy ra cho dự án, để có một kế hoạch kiểm sốt và phân bổ nguồn vốn hợp lý.

+ Cơ quan quản lý Nhà nước kịp thời có những điều chỉnh về chính sách cho phù hợp với thực tế.

Kết luận chương 1

Chương 1 đã đặt ra vấn đề nghiên cứu về tình hình thị trường bất động sản trong giai đoạn suy thoái, đặc biệt là ở TP.HCM trong năm 2022 và 2023. Nghiên cứu đề cập đến các khía cạnh như nguồn cung và cầu, giá bán, ảnh hưởng của các yếu tố như chính sách tín dụng, trái phiếu bất động sản, khung pháp lý, luật sửa đổi đất đai, và thuế bất động sản.

Đặc biệt, chương 1 đã tập trung vào vấn đề cụ thể về rủi ro tài chính trong dự án xây dựng chung cư ở TP.HCM. Lý do chọn đề tài đã được mô tả thông qua tầm quan trọng của quản lý rủi ro tài chính, sự phức tạp của dự án xây dựng, cần thiết của quản lý rủi ro tài chính hiệu quả, đóng góp vào phát triển ngành xây dựng, và sự khan hiếm thơng tin về quản lý rủi ro tài chính trong ngành xây dựng.

Tóm lại, chương 1 đã làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn cho vấn đề nghiên cứu, xác định rõ mục tiêu, phạm vi, và đóng góp dự kiến của nghiên cứu. Chương này là bước quan trọng để định hình hướng đi và phương pháp nghiên cứu trong các chương tiếp theo.

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TRƯỚC ĐÂY VỀ QUẢN LÝ RỦI RO TÀI CHÍNH TRONG XÂY DỰNG

2.1. Các nghiên cứu trong nước

2.1.1 Phân tích rủi ro tài chính dự án xây dựng trường mầm non tại phường 12, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu [1].

Luận văn cao học Nguyễn Khắc Tuấn vào năm 2015 có 4 mục tiêu chính:  Nhận dạng các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến tài chính của dự án xây

dựng trường mầm non tại phường 12 tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu  Xếp hạng các yếu tố rủi ro

 Phân tích rủi ro định tính

 Phân tích rủi ro định lượng bằng mơ phỏng Monte Carlo cho dự án cụ thể (dự án trường mầm non phường 12, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) Kiến nghị các biện pháp ứng phó với các yếu tố rủi ro ảnh hưởng lớn đến tài chính.

Phương pháp và công cụ nghiên cứu rủi ro là:  Khảo sát chuyên gia: bảng câu hỏi khảo sát.

 Dùng phần mềm SPSS để tổng hợp và phân tích dữ liệu  Dùng phần mềm excel để xếp hạng các yếu tố rủi ro.

 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) bằng phần mềm SPSS để nhóm các nhân tố rủi ro

 Phân tích mơ phỏng Mote Carlo với sự hỗ trợ của phần mềm Crystal Ball để phân tích rủi ro định lượng.

Kết quả mô phỏng được thể hiện thông qua biểu đồ tần suất và bảng các giá trị thống kê mô tả về NPV, IRR – WACC, NPV’ và IR-R<small>E</small>. Kết quả mô phỏng cho thấy xác suất để dự án đáng giá khá cao. Kết quả phân tích độ nhạy cho thấy yếu tố rủi ro về số trẻ nhập học đầu năm ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả tài chính dự án, lạm phát gần như khơng ảnh hưởng. Trong đó các yếu tố rủi ro về năng lực khai thác dự án và yếu tố rủi ro về an toàn lao động ảnh hưởng khơng nhiều đến hiệu quả tài chính của dự án.

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

Cấu trúc phân chia rủi ro (Risk break down structure – RBS): Thang đo về rủi ro tài chính cho dự án xây dựng trường mầm non tại phường 12 tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu được thiết lập như sau:

Bảng 2.1: Bảng phân nhóm các yếu tố rủi ro trường mầm non

Rủi ro tài chính dự

án

Nhóm khảo sát thị trường

Dự đốn số lượng trẻ nhập học Đánh giá tìm năng đối thủ Địa điểm xây dựng

Năng lực các bên tham gia

Năng lực giám sát thi cơng

Thất thốt trong quá trình xây dựng

Sự phối hợp trao đổi thông tin giữa các bên tham gia dự án Thời gian thi công

Những mâu thuẫn trong tài liệu hợp đồng Sự phù hợp về công năng sự dụng

An toàn lao động

Ý thức an toàn lao động trên cơng trường Hệ thống quản lý đảm bảo an tồn lao động Đồng phục bảo hộ lao động

Quy trình chất lượng đào tạo của thị trường Sự liên kết của các trường cấp trên trong khu vực Chính sách

nhà nước

Thủ tục hành chính Chính sách

Cấp phép xây dựng Quy hoạch

2.1.2 Phân tích rủi ro tài chính dự án đầu tư xây dựng khu cơng nghiệp [2] Luận văn cao học Đinh Ngọc Toàn vào năm 2011 có 4 mục tiêu chính:

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

 Nhận dạng và phân loại các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến tính khả thi tài chính của dự án đầu tư xây dựng Khu công nghiệp bằng khảo sát bảng câu hỏi;

 Phân tính định tính rủi ro bằng điểm chỉ số rủi ro và phân tích nhân tố;  Phân tích định lượng rủi ro dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ

tầng Khu Công nhiệp Bắc An Thạnh - Tỉnh Long An bằng phương pháp mô phỏng;

 Đề xuất các giải pháp ứng phó rủi ro phù hợp cho các dự án đầu tư xây dựng Khu Công nghiệp

Bảng 2.2: Phương pháp nghiên cứu và công cụ nghiên cứu rủi ro khu công nghiệp

STT Nội dung nghiên cứu Công cụ nghiên cứu 1 Nhận dạng và phân loại rủi ro Bảng câu hỏi khảo sát 2 Phân tích định tính rủi ro Phân tích thống kê mơ tả

Kiểm định thang đo (Cronbach’s alpha) Điểm chỉ số - rủi ro (RIS)

Phân tích nhân tố chính (PCA) 3 Phân tích định lượng rủi ro Phân tích mơ phỏng Monte Carlo 4 Các chương trình ứng dụng Phần mềm phân tích thống kê SPSS 18

Phần mềm xử lý số liệu MS Excel 2003 Phần mềm phân tích mơ phỏng Crystal ball 10 Bảng 2.3: Yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến tài chính dự án khu công nghiệp

I Về phương diện Thị trường

1 Giá bán nhà ở cho chuyên gia thay đổi 2 Giá cho thuê đất/cơ sở hạ tầng biến động 3 Dự báo nhu cầu thị trường khơng chính xác 4 Cạnh tranh giữa các khu công nghiệp trong vùng

5 Nguồn vốn đầu tư thứ cấp vào các khu công nghiệp giảm

6 Định hướng phát triển ngành công nghiệp cho dự án không phù hợp II Về phương diện kỹ thuật – môi trường

1 Thay đổi thiết kế và kỹ thuật

2 Tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng chậm 3 Điều kiện địa chất của dự án phức tạp 4 Cơ sở hạ tầng trong khu vực không đồng bộ 5 Vị trí dự án khu cơng nghiệp khơng thuận lợi

6 Chất lượng xây dựng cơ sở hạ tầng khu cơng nghiệp kém

7 Ơ nhiễm mơi trường (khơng khí, nước ngầm, tiếng ồn) nơi dự án III Về phương diện Chính sách – Pháp luật

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

1 Điều chỉnh chính sách thuế

2 Chính sách ưu đãi đầu tư khơng cơng bằng 3 Cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm 4 Thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư phức tạp

5 Thời gian thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư kéo dài IV Về phương diện Kinh tế

1 Tỷ lệ lạm phát

2 Biến động tỷ giá hối đoái 3 Điều chỉnh lương tối thiểu 4 Lãi xuất ngân hàng thay đổi

5 Tăng trưởng ngành công nghiệp – xây dựng không đạt mục tiêu V Về phương diện Tài chính

1 Phí xử lý nước thải tăng

2 Tỷ lệ vốn vay/vốn chủ sở hữu thay đổi 3 Phương thức thanh toán khơng phù hợp 4 Chi phí xây dựng khu cơng nghiệp tăng 5 Phí duy tu, bảo dưỡng cơ sở hạ tầng tăng 6 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng 7 Suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu thay đổi

Kết quả phân tích mơ phỏng Monte Carlo, thì xác suất để các chỉ tiêu hiệu quả tài chính (NPV, IRR) đạt giá trị kỳ vọng rất thấp và giá trị (NPV, IRR) nhạy cảm với tỷ giá hối đoái, giá cho thuê đất, tỷ lệ lạm phát.

2.1.3 Phân tích rủi ro tài chính dự án đầu tư cảng biển khu vực phía nam [3] Luận văn cao học Trần đình Thanh Tùng vào năm 2011 có 4 mục tiêu chính:

 Nhận dạng các rủi ro ảnh hưởng đến tài chính cảu dự án đầu tư xây dựng cảng biển khu vực phía nam;

 Xếp hạng các yếu tố rủi ro;  Phân tích rủi ro định tính;

 Phân tích rủi ro định lượng bằng mô phỏng Montr Carlo cho dự án cụ thể (dự án cảng biển khu vực phía nam)

Kiến nghị các biện pháp ứng phó với các yếu tố rủi ro ảnh hưởng lớn đến tài chính Phương pháp nghiên cứu và công cụ nghiên cứu rủi ro là:

 Khảo sát chuyên gia: bảng câu hỏi khảo sát.

 Dùng phần mềm SPSS để tổng hợp và phân tích dữ liệu  Dùng phần mềm excel để xếp hạng các yếu tố rủi ro.

 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) bằng phần mềm SPSS để nhóm các nhân tố rủi ro

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

 Phân tích mơ phỏng Mote Carlo với sự hỗ trợ của phần mềm Crystal Ball để phân tích rủi ro định lượng.

Kết quả của nghiên cứu cho thấy dự án có xác suất để NPV>0 là rất lớn do đó dự án là đáng giá đầu tư

2.1.4 Quản lý rủi ro cho nhà thầu xây dựng nước ngoài thực hiện dự án tại Việt Nam [4]

Luận văn tiến hành nhận dạng, phân tích, đánh giá và đưa ra những biện pháp ứng phó rủi ro cho nhà thầu nước ngồi thực hiện dự án tại Việt Nam, giúp nhà thầu nước ngoài quản lý hiệu quả hơn, bảo đảm dự án (đặc biệt là những dự án trọng điểm quốc gia) hoàn thành đúng tiến độ. Các nhân tố rủi ro được chia làm ba cấp độ: cấp độ quốc gia, cấp độ ngành xây dựng, cấp độ dự án, ở mỗi cấp độ các nhân tố rủi ro được nhận dạng, đánh giá mức độ nghiêm trọng, phân tích mối quan hệ ảnh hưởng giữa chúng (rủi ro ở cấp độ quốc gia ảnh hưởng tới cấp độ ngành, những rủi ro ở cấp độ ngành ảnh hưởng tới cấp độ dự án). Qua kết quả khảo sát tác giả đề xuất các ứng phó rủi ro cho các yếu tố có mức độ ảnh hưởng lớn và cũng đề xuất thứ tự ưu tiên ứng phó rủi ro.

2.1.5 Phân tích lợi nhuận khi đầu tư chung cư cho người thu nhập thấp có tính yếu tố rủi ro [5]

Đề tài khảo sát, phân tích thực trạng các khu dân cư, chung cư cho người thu nhập thấp và ý kiến của các doanh nghiệp và chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng tại Tp.HCM để xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro làm giảm lợi nhuận dự án. Từ đó mơ phỏng Monte Carlo đánh giá mức độ tác động của các nhân tố rủi ro trong 1 dự án thực tế. Từ đó tác giả đưa ra phương án là xây dựng nhà cho người thu nhập thấp mà vẫn đmả bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư:

- Chủ đầu tư tìm phương án góp vốn cung đầu tư và nhà nước hỗ trợ donh nghiệp về vốn và đất đai.

- Xây dựng nhà với diện tích nhỏ phù hợp vừa túi tiền người thu nhập thấp sẽ được bán nhanh hơn vì lượng khách hành này rất lớn (người thu nhập thấp chiếm 60%).

Để giải quyết vấn đề nhà ở-một vấn đề xã hội hiện nay, thì tác giả đề xuất các bên cùng tham gia giải quyết như đối với nhà nước điều chỉnh về cơ chế thu hút đầu

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

tư, phương thức đầu tư, hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng, quy hoạch quản lý và hỗ trợ tài chính góp phần giải quyết nhà ở cho nhân dân, còn các doanh nghiệp thì tích cực hơn nữa trong tìm hiểu thơng tin, chính sách hỗ trợ của nhà nước, tìm hiểu thị hiếu người dân, mạnh dạn áp dụng công nghệ tiên tiến, tìm kiếm chung cự phù hợp.

2.1.6 Ứng dụng mơ phỏng Monte Carlo để phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư khu công nghiệp [6]

Luận văn ứng dụng mô phỏng Monte Carlo để tiến hành phân tích, đánh giá hiệu quả dự án khu cơng nghiệp. Nhận dạng và phân tích các yếu tố rủi ro sẽ ảnh hưởng như thế nào tới hiệu quả khu cơng nghiệp, tìm ra các vấn đề làm các doanh nghiệp trong khu cơng nghiệp quan tâm, hài lịng cũng như chưa hài lịng, từ đó giúp cho các nhà q uản lý khu cơng nghiệp có biện pháp khắc phục và hướng tới phục vụ tốt hơn nhu cầu khách hang, góp phần thu hút vốn đầu tư, nâng cao hiệu quả đầu tư.

Tìm hiểu các thơng tin các khu công nghiệp lân cận về phương án kinh doanh, chiến lược kinh doanh…từ đó đề ra phương án kinh doanh phù hợp hơn.

Khẳng định tác dụng của việc phân tích rủi ro: giúp các nhà đầu tư hiểu rõ hơn về dự án, có cái nhìn đúng đắn hơn, lường trước các rủi ro gặp phải và các chiến lược kinh doanh phù hợp để quản lý, đầu tư dự án hiệu quả hơn.

Kiến nghị các lưu ý khi đầu tư khu công nghiệp như vị trí khu cơng nghiệp, kênh thơng tin nhà đầu tư quan tâm, tìm hiều về khu cơng nghiệp (internet, qua các nhà đầu tư khác giới thiệu), càng nhiều nhà đầu tư lựa chọn phương án thanh toán tiền một lần cho nhiều năm thuê đất thì càng hiệu quả, vấn đề mà nhiều nhà đầu tư khơng hài lịng về khu công nghiệp là vấn đề xử lý nước thải.

Khẳng định lý thuyết và đề xuất các bước dùng phần mềm Crystall Ball: -Bước 1: thiết lập mô hình tính tốn.

-Bước 2: xác đinh sơ bộ các nhân tố rủi ro có thể ảnh hưởng tới dự án

-Bước 3: phân tích độ nhạy để chọn các nhân tố thực sự có ảnh hưởng lớn đến dự án. Kiểm tra sự tương quan giữa các biến để đưa vào sử dụng.

-Bước 4: xác định các phân bố xác suất, phạm vi của các nhân tố dự kiến đưa vào mô phỏng.

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

-Bước 5: tiến hành chạy mô phỏng với số lần chạy mô phỏng tối thiều là 5000 lần.

-Bước 6: phân tích kết quả và đưa ra các kết luận, kiến nghị.

2.1.7 Nhận dạng và phân tích rủi ro tài chính đến dự án xây dựng - Điển hình bệnh viện công nghệ cao [7]

Luận văn cao học Trần Viết Huy vào năm 2015 có 4 mục tiêu chính:

 Nhận dạng các yếu tố rủi ro tác động đến tính hiệu quả của các dự án đầu tư xây dựng cơng trình dân dụng (đầu tư – xây dựng – khai thác);  Xếp hạng và phân loại các yếu tố rủi ro chỉnh bằng kỹ thuật phân tích

nhân tố PCA;

 Áp dụng vào dự án cụ thể: Định lượng mức tác động của các rủi ro tài chính đối với dự án bằng kỹ thuật phân tích mơ phỏng Monte Carlo — điển hình đầu ta xây dựng bệnh viện công nghệ cao;

Phương pháp nghiên cứu và công cụ nghiên cứu là:  Khảo sát chuyên gia. Bảng câu hỏi khảo sát.

 Dùng phần mềm SPSS để tổng hợp và phân tích dữ liệu.  Dùng phần mềm excel để xếp hạng các yếu tố rủi ro.  Phân tích nhân tổ chính PCA bằng phần mềm SPSS.

 Phân tích mơ phỏng Mote Carlo với sự hỗ trợ của phần mềm Crystal Ball để phân tích nh ra định lượng.

Kết quả của nghiên cứu cho thấy địt án có xác suất để NPV > 0 là rất lớn do đó cho ăn là đáng giá đầu tư

2.1.8 Áp dụng mơ phỏng Monte Carlo để phân tích rủi ro chi phí của dự án xây dựng trong giai đoạn thi công [8]

Nội dung chủ yếu bài báo:

- Nhận dạng rủi ro dựa trên các nghiên cứu trước đây và phỏng vấn trực tiếp kết hợp với bảng câu hỏi để khảo sát các chuyên gia và các nhà thầu xây dựng. Các biến rủi ro được xác định gồm: thời gian hồn thành từng cơng tác thi cơng, giá thép trịn xây dựng, giá xi măng.

- Xác định hàm phân phối xác suất và hệ số tương quan giữa các biến. - Mô phỏng Monte Carlo để tìm phân phối xác xuất của biến kết quả là chi phí (giá vốn) của nhà thầu.

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

- Kết quả nghiên cứu giúp nhà thầu ước lượng mức dao động chí phi (giá vốn) để đưa ra quyết định đấu thầu. Ngoài ra, nhà thầu cịn biết được xác suất hồn thành cơng trình với giá vốn nhất định hay xác suất lợi nhuận mong muốn thông qua khả năng chi trả của chủ đầu tư

2.1.9 Phân tích rủi ro tài chính của dự án B.O.T [9] Nội dung chủ yếu luận văn:

- Xác định các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến dự án B.O.T như: thời tiết, địa hình, địa chất, tính độc lập của mỗi dự án, thời gian thực hiện kéo dài...

- Xác định mối tương quan giữa các yếu tố rủi ro với giá trị NPV, đồng thời phân tích độ nhạy để tìm các biến có ảnh hưởng lớn đến các chỉ tiêu tài chính của dự án. Sau đó xác định hàm phân phối xác suất của các biển đó từ dữ liệu của 14 dự án B.O T.

- Từ kết quả mô phỏng Monter Carlo cho thấy biến thay đổi lưu lượng xe ảnh hưởng lớn đến các chỉ tiêu tài chính và thời gian nhượng quyền khai thác dự án. Ngoài ra, dựa trên hai quan điểm phân tích của chủ đầu tư và tổng mức đầu tư để đánh giá tính hiệu quả của dự án.

2.1.10 Phân tích và quản lý rủi ro trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch [10]

Nội dung chủ yếu luận văn:

- Xác định các yếu tố rủi ro định tính: sử dụng bảng câu hỏi và phân tích nhân tố. Các nhóm nhân tố chính gồm: Quản lý khai thác của dự án; Thu hút khách; Hiện trạng bất động sản du lịch; Thủ tục hành chính; tài chính Chủ Đầu tư; Giám sát và quản lý.

- Xác định các yếu tố rủi ro định lượng: sử dụng mô phỏng Monte-Carlo thông qua đánh giá chỉ tiêu IRR và NPV và phân tích độ nhạy. Các yếu tố rủi ro định lượng gồm: Suất vốn đầu tư; Lãi vay; Nhường quyền biệt thự; Kinh doanh khách sạn và biệt thự; Kinh doanh nhà hàng; Kinh doanh spa và massege; Chi phí hoạt động tiếp thị; Suất sinh lợi mong muốn của chủ đầu tư.

- Từ đó, đưa ra các biện pháp ứng phó với rủi ro và kiến nghị các bên tham gia dự án để giảm thiểu rủi ro cho tài chính dự án.

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

2.2. Các nghiên cứu nước ngoài

2.2.1. Financial risk management in the construction projects [11].

Tạp chí khoa học kỹ thuật của trường Đại học King Saud của nhóm tác giả Abdussalam Shibani*, Dyaa Hasan, Jalal Saaifan, Heba Sabboubeh, Mohamad Eltaip, Messaoud Saidani, Nawal Gherbal vào năm 2022 nhằm mục đích: Trong hai năm gần đây, Li-băng phải hứng chịu cuộc khủng hoảng kinh tế nghiêm trọng, ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp và ngành công nghiệp, đặc biệt là ngành xây dựng. Do đó, bài viết này nhằm mục đích xác định, phân loại và phân tích các rủi ro đáng kể nhất vốn có trong ngành xây dựng của Li-băng, đặc biệt nhấn mạnh đến loại rủi ro tài chính và kinh tế và cuối cùng đưa ra kết luận về vấn đề này. Để đạt được mục tiêu của nghiên cứu này, dữ liệu được thu thập bằng cách thực hiện một cuộc khảo sát bằng câu hỏi giữa các chuyên gia trong ngành xây dựng của Li-băng. Kết quả cho thấy ngành xây dựng ở Li-băng phải đối mặt với nhiều nguồn rủi ro, bên trong và bên ngồi, trong đó quan trọng nhất là rủi ro tài chính như biến động tiền tệ, lạm phát và thiếu khả năng thanh toán. Cuối cùng, tầm quan trọng và lợi ích của việc thực hiện quản lý rủi ro được thảo luận trong nghiên cứu này cũng như các rào cản đối với việc thực hiện hiệu quả.

Bảng 2.4: 20 yếu tố rủi ro trong cuộc khủng hoảng kinh tế ở Li-băng

11 Thiếu minh bạch về nghĩa vụ nộp thuế 12 Khơng có khả năng trao đổi ngoại tệ 13 Dịng tiền khơng được quản lý

14 Ước tính chi phí khơng đầy đủ hoặc khơng chính xác 15 Thiếu kiến thức về quản lý rủi ro

16 Khơng có chương trình quản lý rủi ro có hệ thống

17 Thời gian và chi phí cần thiết cho một kế hoạch quản lý rủi ro

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

18 Thiếu chuyên môn có trình độ

19 Xác định các chiến lược khác nhau để quản lý rủi ro 20 Không có động lực để quản lý rủi ro tốt hơn

2.2.2. Risk Analysis in investment Appraisal [12].

Bài báo này giới thiệu áp dụng kỷ thuật mô phỏng Monte Carlo trong thẩm định dự án đầu tư. Nêu rõ quy trình phân tích rủi ro và tầm quan trọng của việc phân tích rủi ro.

 Q trình phân tích rủi ro.

 Tầm quan trọng của việc phân tích rủi ro.

- Giúp tăng cường việc ra quyết định việc ra quyết định về dự án: dự án án có NPV nhỏ vẫn có thể được chấp nhận với độ lệch chuẩn thấp (có ít rủi ro), ngược lại một dự án có NPV lớn cũng có thể bị từ chối vì cso độ lệch chuẩn cao (rủi ro cao)

- Giúp hình thành ý tưởng mới cho dự án, tìm ra mơ hình dự án phù hợp hơn, một dự án có thể được thiết kế lại để có tình cạnh tranh cao hơn.

- Giúp tìm ra phương án kinh doanh phù hợp với mơ hình dự án hơn. Hình 2.1 Q trình phân tích rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

- Nêu bậc vùng biến cố cần điều tra them và hướng dẫn việc thu thập thong tin. Phân tích rủi ro có thể tốn nhiều chi phí điều tra và nghiên cứu thực địa nhưng điều này là đáng giá để xác định rõ hơn biến cố có tác động lớn đến dự án.

- Kiểm tra lại cẩn thận các ước tính trong dự án đầu tư. - Giúp giảm thiểu sự thiên vị trong thẩm định dự án.

- Tạo điều kiện cho việc sử dung triệt để kiến thức các chuyên gia, họ thường thích thể hiện chuyên môn trong điều khoản một phân phối xác suất hơn là một giá trị duy nhất.

- Cần giao tiếp giữa người phân tích dự án và người ra quyết định để thỏa thuận về phạm vi và phân bố xác suất được sử dụng, qua đó các vấn đề tài chính được xác định và giải quyết.

- Cung cấp khuôn khổ để đánh giá kết quả dự tốn dự án.

- Nó cung cấp thong tin để các đơn vị tham gia dự án ứng phó các biến cố tốt hơn.

- Đo lường việc thanh khoản và các vấn đề thanh toán.

2.2.3. Exploring Monte Carlo Simulation Applications For Project Management [13].

Bài bào nêu bậc các ứng dụng của mô phỏng Monte carlo trong quản lý dự án. Nêu lên ưu khuyết điểm của việc sử dụng mơ phỏng, tiến trình khắc phục các khuyết điểm đó. Ưu điểm chính của mơ phỏng Monte Carlo là nó là một cơng cụ vô cùng mạnh mẽ khi cố gắng để hiểu và định lượng tiềm năng, ảnh hưởng của sự không chắc chắn của dự án. Nếu không xem xét sự không chắc chắn trong cả lịch trình dự án, người quản lý dự án có nguy cơ làm dự án vượt chỉ tiêu đặt ra. Mô phỏng Monte Carlo hổ trợ Giám đốc dự án có luận chứng định lượng thích hợp dự án để đối phó với các sự kiện có nguy cơ sẽ xảy ra trong cuộc sống của dự án.

Tuy nhiên mơ phỏng Monte Carlo cũng có nhiều nhược điểm, ngoài những nhược điểm đã được khắc phục như dựa quá nhiều vào máy tính, các add-in thêm vào trong chương trình...thì cơng cụ phần mềm chạy quá phức tạp so với lịch trình của dự án, hiển thị thời gian phân phối là rất rộng, chưa xác với thực tế ví dụ như khi một dự

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">

án chậm tiến độ thì nhà quản lý có thể thực hiện các biện pháp để đưa dự án trở lại các thông số cho phép, một số nhà nghiên cứu cũng đã cố gắng đưa hành động quản lý vào mô phỏng nhưng thực hiện mơ hình có độ phức tạp khó thực hiện. Mơ phỏng Monte Carlo là khá mạnh mẽ nhưng nó chỉ chính xác với thực tế khi các số liệu đầu vào được khảo sát kỹ và sát với thực tế, tuy nhiên việc khảo sát số liệu quá khứ hiện nay là khá khó, thiếu thơng tin.

2.2.4. Risk Analysis In Investment Appraisal Based On The Monte Carlo Simulation Technique [14].

Bài báo này trình bày các phương pháp và kỹ thuật sử dụng mô phỏng Monte Carlo ứng dụng trong thẩm định dự án đầu tư để phân tích và đánh giá rủi ro.

- Phát triển mơ hình khái niệm các biến rủi ro của dự án như:

Cash flow = (revenues – costs- deprecation) (1-tax rate) + deprecation - Xây dưng mơ hình mơ phỏng: xác định các biến cố quan trọng và phân bố xác suất của nó.

- Xác minh và xác nhận mơ hình: Đảo bảo các biến đầu vào và phân bố xác suất có thể đại diện hệ thống đang được mơ hình hố.

- Thực nghiệm: dựa vào ngẫu nhiên các kịch bản dựa trên giả định thiết lập. - Phân tích kết quả: xem NPV dự án có đáng để đầu tư hây khơng

- Hệ số biến thiên: độ lệch chuẩn dự kiến của NPV chia cho giá trị kỳ vong, giá trị càng nhở thì rủi ro gặp phải càng ít.

Trong thẩm định, nguyên tắc cơ bản quyết định cho một dự án chỉ đơn giản là chấp nhận hoặc từ chối dự án phụ thuộc vào giá trị hiện tại rịng tương ứng của nó (NPV) là tích cực hay tiêu cực. Tương tự như vậy, khi lựa chọn giữa thay thế (loại trừ lẫn nhau) các dự án, các quy tắc quyết định là chọn một với NPV cao nhất. Thừa nhận thực tế là các biến quan trọng của dự án (như: doanh số bán hàng, giá bán, chi phí) khơng nhất định, một báo cáo thẩm định thường được bổ sung bao gồm các bài kiểm tra độ nhạy và phân tích bối cảnh các biến tham gia. Trong q trình mơ phỏng, kịch bản ngẫu nhiên được xây dựng bằng cách sử dụng các giá trị đầu vào cho các dự án trọng điểm của các biến số không chắc chắn, được tuyển chọn từ các phân bố xác suất phù hợp. Các kết quả được thu thập và phân tích thống kê để đi đến một phân bố xác

</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">

suất của những kết quả tiềm năng của dự án và các biện pháp để ước lượng nguy cơ khác nhau của dự án.

2.2.5. Risk Analysis And Management In Construction [15].

Bài báo này viết dựa trên cuộc khảo sát hơn 100 nhà thầu và đơn vị quản dự án tại Vương quốc Anh về nhận thức về rủi ro và phương thức quản lyù rủi ro.

Nhận thức rủi ro: các đơn vị nhận thức rủi ro ảnh hưởng tới thời gian, chi phí và chất lượng dự án. Đối với từng trí tham gia dự án mà các đơn vị quan tâm rủi ro ở khía cạnh khác nhau: nhà thầu quan tâm chủ yếu tới chi phí (lợi nhuận), nhà quản lý dự án thì cần giới hạn trách nhiệm nghề nghiệp và đảm bào danh tiếng của tổ chức. Giới thiệu các công cụ phân tích và quản lý rủi ro:

 Risk premium

 Risk adjusted discount rate  Subjective probability  Decision analysis  Sensitivity analysis  Monte carlo simulation  Stochastic dominance  Caspar and intuition

Trong các công cụ phân tích và quản lý rủi ro thì Monte carlo là được sử dụng phổ biến hơn cả với nhiều ưu điểm vượt trội. Nghiên cứu cũng nêu ra một thực trạng hiện nay các phần mềm phân tích rủi ít được sử dụng rộng rải trong ngành xây dựng mặc dù trong các ngành cơng nghiệp khác thì nó được sử dụng rộng rãi. Nguyên nhân của việc này là do kiến thức về phần mềm quản lý rủi ro còn chưa được phổ biến rộng rải trong ngành xây dựng (việc đào tạo cịn hạn chế-việc phân tích và quàn lý rủi ro mới được đào toạ trong các ngành sau đại học).

Quản lý rủi ro: tuỳ theo từng rủi ro mà có những biệp pháp quản lý khác nhau: chuyển giao rủi ro, giảm thiểu rủi ro, tránh rủi ro…Nghiên cứu cũng nói rõ tuỳ từng vị trí đơn vị tham gia dự án mà cách ứng phó rủi ro cũng khác nhau như đối với nhà thầu thì để phân tán rủi ro thì quay lại ksy hợp đồng với nhà thầu phụ hoặc một phương pháp phổ biến là đóng bảo hiểm, nhà quản lý dự án thì dung các điều khoản thưởng phạt hợp đồng cụ thể ghi trong hợp đồng với các đơn vị tham gia dự án.

</div><span class="text_page_counter">Trang 37</span><div class="page_container" data-page="37">

Nghiên cứu cũng đề cập tới chi phí bảo hiểm trong xây dựng, nêu ra thực trạng là việc quản lý rủi ro hiện nay chủ yếu dựa vào trực giác, các quyết định cấp trên và kinh nghiệm của người quản lý chứ chưa được các đơn vị tham gia dự án quan tâm đúng mức và sử dụng các phần mềm quản lý rủi ro

2.2.6. Project risk analysis and management-PRAM the generic process [16]. Bài báo này cung cấp tổng quan của quá trình quản lý rủi ro một dự án, phát triển bởi Hiệp hội các nhà quản lý dự án. Nó là một tổng hợp các phương pháp phát triển bởi một số cá nhân và các tổ chức trong một thời gian dài. Tất cả các khía cạnh của nó đã được thử nghiệm thành công và phát triển trong bối cảnh thực tế .Quá trình tổng hợp đã cung cấp một số hiểu biết mới. Chúng bao gồm: một cấu trúc giai đoạn chi tiết hơn dựa trên các mục tiêu, nhiệm vụ và phân phối; một q trình chính thức hơn của dự án được thẩm định; quá trình xử lý, quản lý rủi ro một dự án theo đúng nghĩa của nó; và giải quyết các vấn đề hợp đồng.

2.2.7. On the assessment of economic risk: factorial design versus Monte Carlo methods [17].

Bài báo so sánh việc áp dụng phương pháp phân tích rủi ro của Herzt (Hertz, D. B., Risk analysis in capital investment. Harvard Business Review, 1964, 95-106) với các phần mềm phân tích rủi ro hiện đại như Monte Carlo. Mặc dù phân tích của Herzt có nhiều hấp dẫn nhưng cũng có một số lý thuyết dẫn tới kết luận sai, những sai xót này được thể hiện trong bài báo này như economic risk và technological risk là hoàn toàn khác nhau.Trái ngược với technological risk, economic risk dựa trên các mối quan hệ giữa các dự án phân tích, dự án liên quan và thu nhập quốc gia. Phân tích nguy cơ của Hertz có lỗi lý thuyết và thực tế.

2.3. Kết luận chương 2

Chương 2 đã tập trung vào việc tổng hợp các nghiên cứu trước đây về quản lý rủi ro tài chính trong lĩnh vực xây dựng. Nội dung của chương này cung cấp một cái nhìn tổng quan về những nghiên cứu đã được thực hiện, đồng thời chỉ ra những đóng góp, hạn chế trong lĩnh vực quản lý rủi ro.

Các kiến thức này sẽ là cơ sở để tác giả tham khảo về phương pháp nghiên cứu, các yếu tố rủi ro, các giải pháp ứng phó rủi ro để nâng cao khả năng quản lý rủi ro tài chính trong dự án xây dựng chung cư của tác giải.

</div><span class="text_page_counter">Trang 38</span><div class="page_container" data-page="38">

Xu hướng nghiên cứu:

Trong nghiên cứu về rủi ro tài chính trong các dự án xây dựng, xu hướng chủ yếu tập trung vào việc nhận dạng và phân tích các yếu tố rủi ro có thể ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án.

Phương pháp phổ biến nhất là sử dụng các công cụ thống kê và mơ hình mơ phỏng như phân tích nhân tố khám phá và mơ phỏng Monte Carlo để đánh giá rủi ro.

Khoảng trống nghiên cứu:

Một số nghiên cứu trước chưa tập trung đủ vào việc xác định và đánh giá các yếu tố rủi ro cụ thể có thể phát sinh trong lĩnh vực xây dựng.

Các nghiên cứu trước đều chưa thể hiện đầy đủ tác động của các yếu tố rủi ro đối với hiệu quả tài chính của dự án, đặc biệt là trong môi trường địa phương cụ thể .

Liên hệ với đề tài thực hiện:

Nghiên cứu này sẽ mở rộng phạm vi bằng cách tập trung vào việc nhận dạng và đánh giá chi tiết các yếu tố rủi ro cụ thể có thể ảnh hưởng đến tài chính của dự án xây dựng chung cư.

Phương pháp nghiên cứu sẽ sử dụng một kết hợp giữa khảo sát chuyên gia, phân tích dữ liệu bằng SPSS và Excel, và mơ hình SEM để đánh giá rủi ro định lượng và xác suất thành công của dự án.

Bằng cách này, nghiên cứu này sẽ cung cấp thông tin chi tiết và cần thiết để đề xuất các biện pháp ứng phó hợp lý với các rủi ro tài chính, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện dự án một cách hiệu quả và bền vững.

</div><span class="text_page_counter">Trang 39</span><div class="page_container" data-page="39">

Bảng 2.5: Bảng tổng hợp các yếu tố rủi ro tác giả tham khảo các nghiên cứu trước đây

khảo A Về phương diện thị trường thị trường

1 Nghiên cứu không đúng về nhu cầu thị trường. [10] 2 Sự cạnh tranh giữa các chung cư khác trong cùng khu vực

về giá bán

Phỏng vấn chuyên gia 3 Địa điểm dự án không thuận lợi, xa trường học, bệnh viện,

siêu thị…

Phỏng vấn chuyên gia 4 Đánh giá không đúng về tiềm năng của các đối thủ [1],[10]

B Về phương diện tài chính

6 Tài chính chủ đầu tư khơng đáp ứng quy mô dự án và nhu cầu thị trường

[10]

8 Lợi nhuận mong muốn của chủ đầu tư thay đổi [1],[3] 9 Giá vật tư, nhân công, thiết bị tăng [1],[3],[10] 10 Tỷ lệ vốn vay/vốn chủ sở hữu thay đổi [2]

12 Người vay bị thay đổi tài chính đột ngột như: mất việc, kinh doanh thua lỗ

Phỏng vấn chuyên gia C Về phương diện chính sách -pháp luật

13 Chính sách thu hút đầu tư khơng rõ ràng [1],[2],[10] 14 Thủ tục pháp lý hành chính nhiêu khê, rắc rối. [1],[2],[10]

17 ^{Thay đổi quyền lợi cư dân}

Phỏng vấn chuyên gia 18 ^{Thay đổi tiêu chuẩn xây dựng và an toàn}

Phỏng vấn chuyên gia D Về phương diện năng lực các bên tham gia dự án

19 Năng lực quản lý dự án của chủ đầu tư [1],[10]

23 Sự phối hợp giữa các bên chưa hiệu quả [1],[3] 24 Thời gian hoàn thành dự án kéo dài [1],[2],[3],[10] 25 Những mâu thuẫn trong tài liệu hợp đồng [1] E Về phương diện an toàn lao động

26 ^{Tỷ lệ đầu tư an toàn trên tổng mức đầu tư dự án thấp}

Phỏng vấn chuyên gia 27 Nhận thức về an tồn của cơng nhân kém [1],

</div><span class="text_page_counter">Trang 40</span><div class="page_container" data-page="40">

28

Hệ thống đảm bảo an toàn lao động hoạt động kém hiệu quả

[1] 29 ^{Giám sát an tồn lao động khơng đủ năng lực chuyên môn}

Phỏng vấn chuyên gia 30 Thiếu đồng phục, trang thiết bị bảo hộ an tooàn lao động [1] 31 Áp lực về tiến độ và chi phí

Phỏng vấn chuyên gia F Về phương diện năng lực khai thác dự án

33 Tính chuyên nghiệp của đơn vị quản lý khai thác dự án. [10] 34 Thiếu hiểu biết về dự án của nhân viên kinh doanh. [10] 35

Khả năng thuyết phục khách hàng kém của nhân viên kinh doanh.

[1],[10] 36 Phương án kinh doanh, khai thác không phù hợp. [2] 37 ^{Khách hàng không tin tưởng}

Phỏng vấn chuyên gia

</div>