nghiên cứu về tranh chấp đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn trong giải quyết tranh chấp đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại việt nam

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (252.55 KB, 29 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

2. Tình hình nghiên cứu đề tài...4

3. Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu...5

3.1. Mục đích nghiên cứu:...5

3.2. Đối tượng nghiên cứu:...5

3.3. Giới hạn phạm vi nghiên cứu:...5

4. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu...5

5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài...6

6. Bố cục của Báo cáo...6

2.2.1. Điều kiện có hiệu lực của đặt cọc...16

2.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc...17

2.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc...18

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

2.2.3. Quy định về phạt cọc...18

CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN TRONG TỐ TỤNG TRONG VỤ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT - MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...19

3.1. Thực tiễn trong tố tụng trong vụ việc tranh chấp hợp đồng đặt cọcchuyển nhượng quyền sử dụng đất...19

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

PHẦN MỞ ĐẦU1. Lý do chọn đề tài

Đất đai là loại tài sản đặc biệt, thời gian càng lâu thì giá trị của nó càngcao khiến nhiều người ngỡ ngàng. Càng nhiều con được, đất đai được quyhoạch thì càng có nhiều người giàu lên nhờ nó. Sau khi Luật Đất đai đượcáp dụng, tài nguyên đất đang được sử dụng có hiệu quả, đảm bảo được vaitrò quản lý của Nhà nước, thu hút các nguồn lực về khai thác và sử dụng đất.Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay nhu cầu chuyển nhượng đất ngày càngtăng, nhưng ít người có thể có một khoản tiền đủ lớn để đáp ứng đủ chi phímua đất trong một lần. Do đó, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sửdụng đất là một trong những biện pháp để đảm bảo cho việc chuyển nhượngnày. Trong những năm gần đây, trên địa bàn Việt Nam thì số lượng những vụviệc về tranh chấp hợp đồng đặt cọc ngày càng nhiều, đây là một lĩnh vựcphức tạp. Do đó, để có thể nhìn nhận vụ việc, tính chất theo đúng mức độ,đúng các dạng tranh chấp nhằm giải quyết có căn cứ, đúng theo quy địnhcủa pháp luật của các vụ việc tranh chấp hợp đồng cọc thì cần phải tìm hiểu,nghiên cứu các quy định về hợp đồng đặt cọc và các bản án, án lệ trong thựctiễn. Sự nhận thức đầy đủ và đúng đắn các quy định pháp luật có ý nghĩa rấtquan trọng cũng như là cơ sở để giải quyết, xét xử của các cơ quan nhà nướctiến hành tố tụng và áp dụng. Từ những cơ sở đó, có thể đánh giá các quyđịnh về pháp luật hiện nay về hợp đồng đặt cọc, rút ra được những thiếu sót,hạn chế của pháp luật hiện nay nhằm đưa ra những ý kiến hoàn thiện phápluật về áp dụng hợp đồng đặt cọc.

Từ lý do này, bằng việc thực hiện đề tài: “Nghiên cứu về tranh chấp

đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thực tiễn trong giải quyết tranhchấp đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam" để đưa ra cái

nhìn tổng quát về các quy định pháp luật liên quan hợp đồng đặt cọc nóichung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. Từ đó, đưara được một số bất cập trong BLDS 2015 và những kiến nghị để hoàn thiệnpháp luật.

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng cịn là chủ đề mới,tuy nhiên thực tế tại Việt Nam vẫn chưa có nhiều tác giả nghiên cứu về vấnđề này. Do đó, chưa có nhiều tài liệu để nghiên cứu về đề tài này. Nhưngthông qua các bài báo, tạp chí trên các trang web như Thư viện pháp luật,Tạp chí tịa án và thơng qua các văn bản pháp luật đã giúp tôi nghiên cứu vàhoàn thiện bài Báo cáo thực tập này.

3. Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu:

Báo cáo thực tập là làm rõ những cơ sở pháp lý quy định pháp luật củahợp đồng đặt cọc theo quy định hiện hành và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam.Trên cơ sở đó, rút ra được những kinh nghiệm, những khó khăn, vướng mắctrong q trình giải quyết tranh chấp và những đề xuất, kiến nghị nhằm hoànthiện pháp luật hiện hành.

3.2. Đối tượng nghiên cứu:

Những vấn đề về tranh chấp hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất vàthực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhương quyền sửdụng đất tại Việt Nam.

3.3. Giới hạn phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi nội dung: Báo cáo thực tập nghiên cứu về tranh chấp hợpđồng đặt cọc quyền sử dụng đất theo quy định của BLDS 2015.

- Phạm vi không gian: tại Việt Nam.- Phạm vi thời gian: từ 2018 đến nay.

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

4. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong Báo cáo thực tập baogồm:

Thứ nhất, phương pháp phân tích, tổng hợp và diễn giải chủ yếu ở

Chương 2. Ở chương này, phương pháp phân tích sử dụng để làm rõ các quyđịnh pháp luật về đặt cọc, từ đó tổng hợp lại và diễn giải các vấn đề.

Thứ hai, phương pháp tóm tắt, bình luận và so sánh chủ yếu ở Chương

3 . Sử dụng phương pháp tóm tắt và bình luận bản án để đưa ra được nhữngý kiến về cách giải quyết vụ việc của Tòa án. Bên cạnh đó, sử dụng cácphương pháp so sánh các bản án để có những đánh giá khách quan hơn chophần kiến nghị cũng như phân tích được đa chiều về hợp đồng đặt cọc.

5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Hiện nay, tại Việt Nam, khái niệm về đặt cọc khơng cịn xa lạ với nhiềungười, tuy nhiên pháp luật Việt Nam còn nhiều vướng mắc và thiếu sót vềhợp đồng đặt cọc. Do đó, bài Báo cáo thực tập này có thể sẽ góp phần làm rõquy định pháp luật liên quan đến hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất và đưara một số kiến nghị có thể sử dụng được để góp phần hồn thiện cho phápluật của nước ta.

6. Bố cục của Báo cáo

Ngoài phần mở đầu và kết luận, Báo cáo thực tập được chia làm bachương bao gồm:

Chương 1: Giới thiệu đơn vị thực tập và công việc thực tập

Chương 2: Nghiên cứu về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượngquyền sử dụng đất

Chương 3: Thực tiễn về thực hiện hợp đồng đặt cọc – Một số kiến nghịhoàn thiện pháp luật về thực hiện hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sửdụng đất.

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

PHẦN NỘI DUNG

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐƠN VỊ THỰC TẬP VÀ CÔNG VIỆCTHỰC TẬP

1.1. Giới thiệu về đơn vị thực tập

1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của công ty

Công ty tiền thân của công ty Luật Ngoc Son & Partners là Công tyLuật Anh Quốc. Từ lúc tách ra từ công ty Luật Anh Quốc, công ty đã gặpkhơng ít khó khăn vì cơng ty mới thành lập, phạm vi hoạt động còn hạn hẹpvà sự cạnh tranh khốc liệt của thị trường. Do đó, sự khó khăn ngày càngtăng cao. Tuy nhiên, sau gần 2 năm hoạt động dưới sự lãnh đạo, điều hànhcủa Thạc sĩ, Luật sư Lý Ngọc Sơn và sự cống hiến nỗ lực của đội ngũ Luậtsư, chuyên viên pháp lý trẻ trung, năng động nhiệt huyết công ty đã xâydựng được thương hiệu cho mình và dần đi vào ổn định.

Thời gian qua ngoài những khách hàng ở thành phố Hồ Chí Minh, cơngty Luật Ngoc Son & Partners đã có những khách hàng ở Bình Dương vàcũng dần tạo được danh tiếng và được nhiều doanh nghiệp biết đến, từngbước phát triển, đang dần khẳng định vị thế của mình trên thị trường ngànhLuật.

1.1.2. Thơng tin chung

- Tên tiếng việt: Công ty Luật Trách nhiệm hữu hạn Ngoc Son &Partners

- Logo:

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

Hình 1 Logo Công ty Luật TNHH Ngoc Son & Partners

- Mã số thuế: 0316853903

- Địa chỉ: Số 90 đường Trần Quốc Toản, khu phố Bình Minh 1, PhườngDĩ An, Thành phố Dĩ An, Bình Dương.

- Người đại diện: Lý Ngọc Sơn

Ngồi ra Lý Ngọc Sơn còn đại diện các doanh nghiệp: CÔNG TY CỔPHẦN TƯ VẤN & QUẢN LÝ ĐẦU TƯ LÀNG SINH THÁI VIỆT NAM

- Điện thoại: 0903958588

- Email:

Công ty Luật TNHH Ngoc Son & Partners thành lập theo Giấy đăngký hoạt động số 41.02.3635/TP/ĐKHĐ do Sở Tư pháp thành phố Hồ ChíMinh cấp ngày 28/04/2021. Trụ sở được đặt tại số TK24B/11, đườngNguyễn Cảnh Chân, phường Cầu Kho, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh. Chinhánh làm việc tại số 90 đường Trần Quốc Toản, khu phố Bình Minh 1,phường Dĩ An, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

Với phương châm “Chuyên nghiệp - Uy tín - Hiệu quả” Ngoc Son &Partners luôn sẵn sàng sát cánh cùng khách hàng để thực hiện các hoạt độngtư vấn, bào chữa và đại diện pháp luật thông qua các lĩnh vực bao gồm:

- Tư vấn doanh nghiệp

- Tư vấn thành lập, đăng ký thay đổi, giải thể, sáp nhập doanh nghiệp,...- Tư vấn pháp luật thường xuyên doanh nghiệp (Soạn thảo, rà soát hợpđồng, hồ sơ pháp lý doanh nghiệp,...)

- Luật sư tranh tụng

- Tư vấn pháp luật (Hơn nhân gia đình, đơn phương ly hôn, dân sự,kinh doanh thương mại, lao động,...)

- Bào chữa trong các vụ án hình sự- Đại diện tham gia tố tụng

- Đại diện ngoài tố tụng như: thực hiện các thủ tục pháp lý tại cơ quannhà nước; đàm phán và thực hiện các giao dịch dân sự với đối tác; đại diệntrong việc đàm phán và giải quyết các tranh chấp hợp đồng.

- Tư vấn pháp luật về bất động sản

- Tư vấn pháp lý bất động sản cá nhân, tổ chức

- Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai; hợp thửa, tách thửa;chuyển mục đích; gia hạn quyền sử dụng đất; cấp mới, cấp đổi; cấp lại Giấychứng nhận quyền sử dụng đất;...

- Tư vấn, hỗ trợ thủ tục hành chính

- Tư vấn thẩm quyền, thành phần hồ sơ, điều kiện công chứng hợpđồng giao dịch

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

- Tư vấn hỗ trợ dịch vụ công chứng hợp đồng, giao dịch cho các cánhân, tổ chức

- Tư vấn, hỗ trợ các dịch vụ chứng thực, sao y hồ sơ cho cá nhân, tổchức

- Dịch vụ bảo hiểm xã hội

1.1.4. Nhiệm vụ của công ty

Công ty Luật Ngoc Son & Partners hoạt động với phương châm“Chuyên nghiệp - Uy tín - Hiệu quả”.

Luôn cam kết bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của kháchhàng.

Góp phần bảo vệ công lý, công bằng, phát triển kinh tế - xã hội và gópphần xây dựng nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa.

Góp phần củng cố vai trị và giá trị đích thực của nghề luật sư tại ViệtNam.

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

1.1.5. Nhân lực của công ty

Công ty Luật TNHH Ngoc Son & Partners dưới sự lãnh đạo, điều hànhcủa Thạc sĩ, Luật sư Lý Ngọc Sơn với hơn 20 năm kinh nghiệm hành nghềtrong lĩnh vực pháp luật. Thạc sĩ, Luật sư Lý Ngọc Sơn nguyên là thẩm phánngành Tịa án tỉnh Bình Dương; Chánh văn phòng Tòa án nhân dân thànhphố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình DƯơng; cố vấn pháp lý cho nhiều doanhnghiệp ở Bình Dương, thành phố Hồ Chí Minh.

Cùng với đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý trẻ trung, năng động,nhiệt huyết với nghiệp vụ 100% tốt nghiệp cử nhân ngành Luật, hoàn thànhcác lớp đào tạo nghiệp vụ Luật sư và giàu kinh nghiệm, luôn hành nghề vớiphương châm Chuyên nghiệp - Uy tín - Hiệu quả.

1.1.6. Cơ cấu tổ chức của cơng ty

Hình 2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của cơng ty

Các phịng ban trong cơng ty có mối quan hệ chặt chẽ, mật thiệt vớinhau. Mỗi bộ phận đều quan trọng tron bộ hệ thống vận ahfnh của công ty.Các chức năng cụ thể của từng phòng như sau:

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

Giám đốc: Là người đại diệ theo pháp luật của công ty. Giám đốc là

người quản lý cao nhất và có tồn quyền quyết định các vấn đề quan trọngtrong cơng ty.

Phịng Nhân sự, hành chính: Là phịng tổ chức tham mưu cho Giám

đốc về cơng tác tổ chức nhân sự, văn phịng hành chính. Có nhiệm vụ cânđối nhân viên và giám sát, thực hiện các chính sách thoe quy định chế độhiện hành đối với người lao động.

Phòng Kinh doanh: Tham mưu, giúp cho Giám đốc về thực hiện xây

dựng chiến lược, kế hoạch hằng năm. Bên cạnh đó, phịng kinh doanh cũngcó nhiệm quảng cáo dịch vụ pháp lý trên địa bàn khu vực hoặc các trangwebsite, mạng xã hội.

Phịng Kế tốn:chịu trách nhiệm thu mua tài chính của Cơng ty, đảm

bảo đầy đủ chi phí các hoạt động lương, thưởng,… và lập phiếu thu chi chocác chi phí phát sinh. Lưu trữ đầy đủ và chính xác các số liệu về xuất vànhập theo quy định. Chịu trách nhiệm về các khoản thuế, bảo hiểm xã hộicho nhân viên. Lập báo cáo hàng kế tốn hàng tháng, hàng q và hàng nămđể trình Giám đốc.

1.2. Công việc thực tập

Tại Công ty Luật Ngoc Son & Partners, tôi đã được thực hành làmnhững công việc như sau:

- Viết bài, nghiên cứu các vấn đề về pháp luật;

- Nghiên cứu hồ sơ về tranh chấp hợp đồng, hồ sơ ly hôn đơn phương,hồ sơ khiếu nại;

- Tìm hiểu về cơng chứng, sao y giấy tờ;

- Được tham gia phiên Tịa do Cơng ty đại diện giải quyết;- Nghiên cứu về thủ tục khiếu nại, làm đơn khiếu nại;

Downloaded by Vu Vu ()

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

- Tìm hiểu về các vấn đề về ly hơn.

- Làm hợp đồng dịch vụ pháp lý, hợp đồng ủy quyền;- Viết đơn khởi kiện, đơn yêu cầu thẩm định giá;- Được thực hành làm công chứng, sao y.

1.3. Nhận xét về quá trình thực tập:

1.3.1 Những kinh nghiệm đã tích lũy

Những cơng việc này đã dạy tơi được những kiến thức, những kỹ năngcơ bản về ngành luật. Đây là một ngành liên quan đến luật pháp nên đòi hỏisự hiểu biết sâu rộng và sự chính xác cao. Ngồi ra, cơng việc này cịn giúptơi củng cố thêm kiến thức đã được học tại trường và cách áp dụng pháp luậtvào từng hồ sơ. Bên cạnh đó, cịn giúp tôi làm việc trong môi trường thực tếvà làm quen với cơng việc trong tương lai của mình.

1.3.2. Những khó khăn gặp trong q trình thực tập

Trong q trình thực tập, tơi vẫn gặp một số khó khăn trong quá trìnhthực tập của mình. Cụ thể:

Thứ nhất, những kiến thức được học trên lớp khác xa so với thực tế.

Tôi hơi sốc vào khoảng thời gian đầu thực tập vì “đời khơng như mơ” vìnhững cơng việc phải thực hiện, những thủ tục, những kiến thức sử dụngkhó và phức tạp hơn những gì đã được học trên trường, lớp.

Thứ hai, trong quá trình thực tập kỹ năng mềm cũng vô cùng quan

trọng. Ở đại học, chúng tôi không được học nhiều về kỹ năng này nhưngthực chất nó cũng quan trọng khơng kém cạnh so với kỹ năng cứng.

Thứ ba, những áp lực công việc. Ở đại học, thường được đi học tự do,

thoải mái nhưng đi làm ở môi trường công sở lại khác. Ở đây, có nhiều luậtlệ phải tn thủ, những cơng việc khó cần phải hồn thành và nhiều cơng

Downloaded by Vu Vu ()

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

việc khác nhau trong đó có những cơng việc khơng liên quan đến ngành họccủa mình. Do đó, nhiều lúc tơi bị phê bình và mắc sai sót trong lúc làm việc.

Từ những khó khăn trên, tôi đã học được rất nhiều bài học. Bên cạnhđó, cịn có các anh, chị trong cơng ty giúp đỡ tơi trong suốt q trình thựctập để tơi có thể học tập và làm việc một cách hiệu quả, giúp tôi tiếp thu vàsửa đổi những sai lầm và thiếu sót mà tơi đã mắc phải.

Downloaded by Vu Vu ()

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1. Những khái niệm chung và những quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.1. Khái niệm về hợp đồng

Tại quy định tại Điều 116 Bộ luật dân sự 2015 thì: “Giao dịch dân sự là

hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặcchấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”1

Theo đó, ta thấy giao dịch dân sự là một sự kiện pháp lý làm sinh, thayđổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các chủ thể trong quan hệpháp luật dân sự. Giao dịch dân sự còn được xem là hành vi mang ý chí củacác chủ thể tham gia giao dịch để đạt được mục đích nhất định.

Theo Điều 385 Bộ luật dân sự 2015: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa

các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”2

Như vậy, có thể hiểu hợp đồng là thể hiện ý chí của các bên về sự thỏa thuậnvới nhau về việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên, thay đổi hoặc chấmdứt quyền giữa các bên.

2.1.2 Khái niệm về đặt cọc

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự thì: “Đặt cọc làviệc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi làbên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc vật có giátrị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảmgiao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”3

Với quy định tại Điều 358 BLDS 2015 về hợp đồng, thì có thể hiểurằng đặt cọc là một loại giao dịch thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên. Mộtbên sẽ giao cho bên còn lại một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc

1 Điều 116 Bộ luật dân sự 20152 Điều 385 Bộ luật dân sự 2015

3 Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015

Downloaded by Vu Vu ()

</div>

nghiên cứu về tranh chấp đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn trong giải quyết tranh chấp đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại việt nam

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về