Bài tiểu luận

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (193.64 KB, 17 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

KHOA LUẬT

ĐỀ TÀI TIỂU LUẬN

HỌC PHẦN: PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢNLớp tín chỉ: D17LK01

Lớp tín chỉ: D17LK01

Giảng viên: ThS. Phạm Hồng NhậtHÀ NỘI - 2024

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

1.1. Khái niệm về kinh doanh bất động sản...3

1.2. Khái niệm về giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản...3

1.3. Nguyên nhân dẫn đến giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản...4

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NHỮNG GIẢIPHÁP NHẰM HẠN CHẾ GIAO DỊCH LỪA ĐẢO TRONG KINH DOANHBẤT ĐỘNG SẢN...5

2.1. Giải pháp nhằm hạn chế giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sảntheo quy định hiện hành...5

2.2. Chế tài xử phạt về hành vi lừa đảo trong kinh doanh bất động sản...9

2.2.1. Chế tài hành chính...9

2.2.2. Chế tài hình sự...10

CHƯƠNG 3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNGCAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH LỪA ĐẢOTRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN...12

3.1. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm hạn chế giao dịch lừa đảotrong kinh doanh bất động sản...12

3.2. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao dịchlừa đảo trong kinh doanh bất động sản...13

KẾT LUẬN...15

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...16

1

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

MỞ ĐẦU

Việt Nam một đất nước có nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng với tốc độnhanh chóng, vì vậy làm cho thị trường bất động sản cũng ngày càng phát triển mạnhmẽ hơn. Với giá trị ngày càng tăng cũng như lợi nhuận khổng lồ có thể mang lại, bấtđộng sản đang là một trong những lĩnh vực kinh doanh nhận được sự quan tâm đặcbiệt của xã hội. Nhưng cũng bởi lợi ích lớn mà chúng mang lại nên hiện nay bất độngsản đã xuất hiện nhiều giao dịch lừa đảo hơn.

Chính vì để tránh trở thành nạn nhân của những giao dịch lừa đảo trong hoạtđộng kinh doanh bất động sản thì cần phải có những giải pháp để hạn chế tình trạngnày. Nhưng trước tiên chúng ta cần làm rõ nguyên nhân dẫn đến giao dịch lừa đảotrong kinh doanh bất động sản là gì? Những giải pháp hiện có cịn tồn tại những bấtcập hay lỗ hổng nào?

Để trả lời cho câu hỏi trên chúng ta sẽ cùng đi phân tích qua nội dung dưới đây.

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

NỘI DUNG

CHƯƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO DỊCH LỪA ĐẢO TRONGKINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Khái niệm về kinh doanh bất động sản

Hiện nay trong hệ thống pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể về kháiniệm bất động sản, tuy nhiên tại khoản 1, Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy

định: “Bất động sản bao gồm: a)Đất đai; b)Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất

đai; c)Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d)Tài sản kháctheo quy định của pháp luật”.

Từ quy định trên có thể hiểu kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn vàomột bất động sản như mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng hoặc có thể tham gia các sàngiao dịch để nhằm mục đích sinh lời.

Cùng với đó tại khoản 1, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy

định: “ Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng,

mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuêmua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bấtđộng sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinhlợi”.

1.2. Khái niệm về giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản

Trên thực tế ngày nay xảy ra rất nhiều vụ giao dịch lừa đảo trong kinh doanhbất động sản, cùng với đó dẫn đến các hệ lụy khơng lường phía sau. Nhưng khơng phảiai cũng có thể nhận biết các giao dịch lừa đảo để có thể tránh, bởi chính họ cũng chưahiểu được giao dịch lừa đảo là gì. Vậy giao dịch lừa đảo được hiểu thế nào?

Theo từ điển tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học đã định nghĩa “Lừa đảo” là lừa

bằng thủ đoạn xảo trá để chiếm lấy của cải, tài sản.1

Cùng trong từ điển tiếng việt của Viện ngôn ngữ học chúng ta cũng có khái

niệm về “Giao dịch” là có quan hệ gặp gỡ, tiếp xúc với nhau.2

1 Trung tâm từ điển học(2003), Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Đà Nẵng, tr.596.

2 Trung tâm từ điển học(2003), Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Đà Nẵng, tr.392.

3

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

Từ cả hai khái niệm trên chúng ta có thể rút ra kết luận chung về giao dịch lừađảo chính là việc tạo các mối quan hệ với những người xung quanh để từ đó dùngnhững thủ đoạn xảo trá nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của họ.

Kết hợp cùng khái niệm kinh doanh bất động sản ở trên ta có thể suy ra kháiniệm về giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản là sự tiếp cận nhằm mục đíchdùng thủ đoạn xảo trá để chiếm đoạt tài sản của người khác thông qua hoạt động kinhdoanh bất động sản.

1.3. Nguyên nhân dẫn đến giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất động sản

Nhắc tới các nguyên nhân dẫn đến giao dịch lừa đảo trong kinh doanh bất độngsản thì có rất nhiều nguyên nhân, nhưng có thể kể đến một số nguyên nhân sau:

Nguyên nhân thứ nhất, do ham lợi nhuận. Kinh doanh bất động sản được coi làmột miếng bánh lớn với lợi nhuận cao chính vì vậy nó thu hút khơng ít những nhà kinhdoanh. Do đó việc kinh doanh này cũng trở thành một mục tiêu béo bở đối với kẻ thiếuđạo đức bất chấp pháp luật để làm giàu. Họ đã tạo ra dự án “ma”, giao dịch lừa đảotrong bất động sản với lợi ích khổng lồ sau đó lợi dụng sự tin tưởng từ những nhà đầutư hay cá nhân thiếu tỉnh táo để chiếm đoạt tài sản. Họ bất chấp những hậu quả nghiêmtrọng như bị khởi tố, truy cứ trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo trong giao dịch bấtđộng sản.

Nguyên nhân thứ hai, do sự khan hiếm của bất động sản. Tình trạng khan hiếmđất đai nói chung và đặc biệt ở các thành phố lớn nói riêng là một trong những yếu tốgóp phần tạo nên mơi trường cho sự lừa đảo đối với thị trường bất động sản. Sở dĩ cósự khan hiếm này là do nhu cầu tăng cao về đất đai cho các mục đích nhà ở, kinhdoanh ngày một lớn đã tạo nên áp lực cho nguồn cung đất đai. Kết quả dẫn đến nhữngcơn sốt đất bởi sự cạnh tranh gay gắt giữa những người mua và nhà đầu tư đất. Hơnhết tại các thành phố lớn mật độ dân cư đông càng khiến cho đất đai càng khan hiếmhơn từ đó tạo cơ hội cho các cị đất hay những người bán thiếu uy tín tận dụng để lừađảo người mua. Đặc biệt ngày nay đã xuất hiện nhiều hơn các dự án ma, các lơ đấtkhơng có thật hoặc một lơ đất đem bán cho nhiều người. Một phần cũng do việc quyhoạch đô thị, việc quản lý đất đai chưa hiệu quả và minh bạch từ đó tạo cơ hội chonhững kẻ hám lợi dễ thực hiện các chiêu trò lừa đảo của mình.

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

Nguyên nhân thứ ba, do sự hiểu biết cịn hạn chế. Khơng phải tất cả bộ phậnngười khi tham gia vào thị trường bất động sản đều có tầm hiểu biết đủ rộng với thịtrường này, chính vì vậy mới tạo kẽ hở cho những đối tượng lừa đảo có cơ hội hànhđộng. Đối với những người chưa có đủ hiểu biết về bất động sản sẽ trở thành nhữngđối tượng dễ bị lừa bởi những thông tin sai lệch do chúng cung cấp. Trong một bấtđộng sản có thể chứa các thơng tin về tranh chấp, cầm cố ngân hàng hoặc bị siết nợ, vàkhi người mua không đủ hiểu biết để kiểm tra lịch sử của bất động sản đó trong qkhứ thì rất dễ mua phải những dự án ma, những dự án đang tranh chấp.

Nguyên nhân thứ tư, do tâm lý chủ quan từ mối quen biết. Sở dĩ các trường hợpdẫn đến hành vi lừa đảo trong kinh doanh bất động sản do các mối quen biết thườngxảy đến khi người mua chủ quan, dễ tin tưởng vào các mối quan hệ quen biết từ đóthiếu đi sự cảnh giác. Vì tin vào các mối quan hệ quen biết mà họ nghĩa rằng khơngcần kiểm tra về tình trạng của bất động sản và chỉ khi nhận được hậu quả mới có thểnhận thức được vấn đề nảy sinh thì đã quá muộn. 3

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NHỮNG GIẢIPHÁP NHẰM HẠN CHẾ GIAO DỊCH LỪA ĐẢO TRONG KINH DOANH BẤT

Giải pháp thứ nhất, đưa ra quy định về điều kiện của bất động sản đưa vào

kinh doanh. Cụ thể tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

“1. Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất trong giấychứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn trong dự

3 Thiên An, Những chiêu trò lừa đảo của “cò” bất động sản và chế tài xử phạt người dân cần nắm rõ, Tạp chí Thương Trường, theo trang truy cập ngày 9/5/2024.

5

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụngđất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựnggắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sauđây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;b) Khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Nhờ việc quy định cụ thể về điều kiện để một bất động sản được đưa vào kinhdoanh cũng giúp cho quá trình quản lý được dễ dàng hơn, hạn chế để lọt những bấtđộng sản không đủ điều kiện kinh doanh tràn lan trên thị trường bất động sản. Các quyđịnh trên là tối thiểu cần có để chứng minh chủ sở hữu của bất động sản đưa vào giaodịch, chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản để đảm bảo an tồn cho các bên. Do đóviệc tn thủ các quy định này sẽ góp phần hạn chế rủi ro, lừa đảo gian dối trong kinhdoanh bất động sản.

Giải pháp thứ hai, đưa ra các nguyên tắc kinh doanh bất động sản cụ thể tại

Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:

“1. Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi íchhợp pháp của các bên thơng qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.3. Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.

4. Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngồi phạm vi bảovệ quốc phịng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt”.

Việc đưa ra các nguyên tắc cụ thể trong kinh doanh bất động sản cũng góp phầntạo ra một quy định chặt chẽ hơn đối với các bên khi tham gia vào hoạt động kinhdoanh bất động sản. Bản chất của các giao dịch liên quan đến bất động sản thực chất làsự thỏa thuận về nội dung giao dịch giữa các chủ thể. Theo đó, việc pháp luật để cácchủ thể tự do thỏa thuận những gì mình mong muốn trong phạm vi không trái quy định

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

pháp luật cho thấy sự tôn trọng dành cho các bên tham gia giao dịch. Ngoài ra, khitham gia kinh doanh bất động sản cần đáp ứng đủ điều kiện cũng là một điều cần thiết.Quan trọng nhất là sự trung thực, công khai, minh bạch trong kinh doanh bất động sảntừ đó sẽ khơng có kẽ hở cho những đối tượng xấu lợi dụng để trục lợi.

Giải pháp thứ ba, đưa ra quy định yêu cầu công khai thông tin về bất động sản

đưa vào kinh doanh tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:

“1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cơng khai thơng tin về bấtđộng sản theo các hình thức sau đây:

a) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịchbất động sản.

2. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:a) Loại bất động sản;

e) Thực trạng các cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;

g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất vàgiấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, vănbản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việcbán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”

Mặc dù ở quy định này đã khá đầy đủ và chi tiết so với các bộ luật cũ. Tuynhiên, so với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thì có thể thấy luật dựthảo đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản trong việccông khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh. Nếu như Luật Kinh doanh bấtđộng sản năm 2014 quy định về công khai bất động sản chỉ mang tính liệt kê về hình

7

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

thức và nội dung cơng khai thì ở Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sungthêm về: Thông tin dự án bất động sản; thông tin về nhà ở, cơng trình xây dựng hìnhthành trong tương lai; thơng tin về nhà ở, cơng tình xây dựng có sẵn; thơng tin vềquyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Từ đó có thể thấyLuật kinh doanh bất động sản năm 2023 đã hoàn thiện hơn trong việc quy định cụ thểvề thơng tin cần được cơng khai, từ đó giúp cho việc áp dụng hiệu quả và dễ dàng hơn.

Giải pháp thứ tư, đưa ra quy định về các hành vi bị cấm cụ thể tại Điều 8 Luật

kinh doanh bất động sản năm 2014:

“1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạchđã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Khơng công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất độngsản.

4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhânvà tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trongtương lai khơng đúng mục đích theo cam kết.

6. Khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.7. Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy địnhcủa Luật này.

8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quyđịnh của pháp luật.”

Tiếp tục so sánh với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có thểthấy được sự quyết liệt hơn đối với những hành vi không được phép trong hoạt độngkinh doanh bất động sản. Sự khác biệt này được thể hiện qua việc sử dụng thuật ngữ“nghiêm cấm” thay vì “cấm” trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Hơn nữaở Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bỏ đi trường hợp tại khoản 2, Điều 8Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo ThS. Bùi Hồng Nhung Trường đại họcLuật Hà Nội cho rằng điều này là phù hợp bởi quy định cũ nó mang tính chất “tiềmẩn” và chỉ là sự áp đặt đối với chủ đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản. Dođó, ở dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cụ thể tại khoản 2, Điều 8 đã

thay thế bằng quy định: “Giả tạo, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

bất động sản đưa vào kinh doanh”.4 Tuy nhiên, sự thay đổi này lại đưa ra quan điểm

cho rằng đã bị trùng lặp đối với các quy định hiện có. Đây có lẽ là một điểm cần đượcxem xét sửa đổi phù hợp hơn.

2.2. Chế tài xử phạt về hành vi lừa đảo trong kinh doanh bất động sản

Bên cạnh những giải pháp được quy định cụ thể để hạn chế những giao dịch lừađảo trong kinh doanh bất động sản thì pháp luật Việt Nam cũng đã đưa ra những chếtài xử phạt đối với hành vi này. Cụ thể:

2.2.1. Chế tài hành chính

Trong trường hợp hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản chưa đủ các điều kiện đểtruy cứu trách nhiệm hình sự, thì người có hành vi vi phạm sẽ bị xử lý hành chính theoquy định pháp luật.

Theo điểm c, khoản 1, Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP quy định:“Dùngthủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản hoặc đến thời điểm trả lại tàisản do vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khácbằng hình thức hợp đồng, mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình khơng trả”. Sẽ

bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng. Bên cạnh đó nếu vi phạm thuộc

trường hợp tại điểm c, khoản 2, Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP: “Gian lận hoặc

lừa đảo trong việc môi giới, hướng dẫn giới thiệu dịch vụ mua, bán nhà, đất hoặc các

tài sản khác” thì sẽ bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.

Ngồi ra, người có hành vi chiếm đoạt tài sản cịn phải chịu hình phạt bổ sungvà thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả. Hình phạt bổ sung gồm: tịch thu tangvật, phương tiện hành chính; trục xuất người nước ngồi có hành vi vi phạm hànhchính. Cùng với đó là biện pháp khắc phục buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có đượcdo thực hiện hành vi vi phạm.

Cùng với đó Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP cũng có quy định về các hànhvi vi phạm khi kinh doanh bất động sản. Cụ thể:

Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với hành vi không

công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất độngsản, dụ an đầu tư xây dựng nhà ở.

4 ThS. Bùi Hồng Nhung, Trường Đại học Luật Hà Nội, Một số vấn đề pháp lý mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Tạp chí dân chủ pháp luật,theo trang https://danchuphapluavn/mosovan-de-phap-ly-moi-cua-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-nam-2023, truy cập ngày 10/5/2024.