hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật việt nam từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.24 MB, 124 trang )

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

<b>HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN </b>

<b>THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH </b>

<b>LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC</b>

<b>Ngành, chuyên ngành: Luật Kinh tế</b>

<b>Mã số: 9.3</b>8.01.07

<b>Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Bùi Anh Thủy</b>

<b>Hà Nội - </b>2023

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

Tơi cam đoan Luận án này là cơng trình nghiên cứu của cá nhân tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. TS Bùi Anh Thủy. Các số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bày trong uận án này là trung thực và chưa từng được Lcông bố dưới bất kỳ hình thức nào.

Tơi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình.

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

<b>Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU IÊN QUAN ĐẾN ĐỀ </b> LTÀI ... 6

<b>1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu ... 6 </b>

1.1.1. Nhóm các cơng trình nghiên cứu lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 6

1.1.2. Nhóm cơng trình nghiên cứu về thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 10

1.1.3. Nhóm cơng trình nghiên cứu về giải pháp hồn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 13

<b>1.2. Đánh giá tình hình nghiên cứu và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu .. 15 </b>

1.2.1. Đánh giá tình hình nghiên cứu, kết quả nghiên cứu mà luận án kế thừa ... 15

1.2.2. Những vấn đề luận án cần tiếp tục nghiên cứu ... 17

<b>1.3. Lý thuyết nghiên cứu, câu hỏi và giả thuyết nghiên cứu ... 18 </b>

1.3.1. Lý thuyết nghiên cứu ... 18

1.3.2. Câu hỏi và giả thuyết nghiên cứu ... 20

<b>Kết luận chương 1 ... 22 </b>

<b>Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ ... 23 </b>

<b>2.1. Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 23 </b>

2.1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại căn hộ chung cư ... 23

2.1.1.1. Khái niệm căn hộ chung cư ... 23

2.1.1.2. Đặc điểm của căn hộ chung cư ... 26

2.1.1.3. Phân loại căn hộ chung cư... 29

2.1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 33

2.1.2.1. Khái niệm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 33

2.1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 35

2.1.2.3. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 41

<b>2.2. Những vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 42 </b>

2.2.1. Khái niệm, đặc điểm pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 42

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

2.2.2. Những nguyên tắc cơ bản của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư ... 45

2.2.3. Nội dung của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 49

2.2.3.1. Quy định về chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 49

2.2.3.2. Quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 52

2.2.3.4. Quy định về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 55

2.2.3.5. Quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu ... 56

2.2.3.6. Quy định về phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại khi vi phạm quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 59

<b>Kết luận chương 2 ... 61 </b>

<b>Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ </b>CHUNG C<b>Ư VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ</b> CHÍ MINH ... 62

<b>3.1. Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .... 62 </b>

3.1.1. Thực trạng quy định về chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 62

3.1.2. Thực trạng quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 65

3.1.3. Thực trạng quy định về hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 68

3.1.4. Thực trạng quy định về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 73 3.1.5. Thực trạng quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu và xử lý vô hiệu ... 78

3.1.6. Thực trạng quy định về phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại khi vi phạm pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 82

<b>3.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh ... 86 </b>

3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh tác động đến thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 86

3.2.2. Những kết quả đạt được trong thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh ... 88

3.2.3. Những hạn chế trong thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh ... 90

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

3.2.3.1. Vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin trong giao kết hợp đồng mua bán

căn hộ chung cư ... 90

3.2.3.2. Vi phạm điều kiện mở bán căn hộ khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 92

3.2.3.3. Vi phạm chất lượng cơng trình xây dựng khi thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 93

3.2.3.4. Vi phạm nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 98

3.2.3.5. Thực trạng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 116

3.2.4. Nguyên nhân của hạn chế trong thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh ... 118

<b>Kết luận chương 3 ... 121 </b>

<b>Chương 4: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ... 122 </b>

<b>4.1. Phương hướng hồn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư</b> ... 122

<b>4.2. Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ </b>chun<b>g cư</b> ... 124

4.2.1 Hoàn thiện quy định về chủ thể của hợp đồng ... 124

4.2.2. Hoàn thiện quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 125

4.2.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 127

4.2.4. Hoàn thiện quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu và xử lý vô hiệu ... 132

<b>4.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 134 </b>

<b>Kết luận chương 4 ... 138 </b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

BLDS năm 1995

Bộ luật Dân sự số 44 L/CTN được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá IX, kỳ họp thứ 8, thông qua ngày 28 tháng 10 năm 1995.

-BLDS năm 2005

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 7 thơng qua ngày 14 tháng 06 năm 2005

BLDS năm 2015

Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015

BLTTDS năm 2015

Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 số 92/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2015

BLHS năm 2015

Bộ luật Hình sự số 100/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 27 tháng 11 năm 2015 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 12/2017/QH14 ngày 20 tháng 6 năm 2017 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Hình sự số 100/2015/QH13, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2018.

LKDBĐS năm 2006

Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 được Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006

LKDBĐS năm 2014

Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014

LBVQLNTD năm 2010

Luật bảo vệ người tiêu dùng số 59/2010/QH12 được Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 17 tháng 11 năm 2010

LNO năm 2005

Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ 8 thơng qua ngày 29 tháng 11 năm 2005

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

LNO năm 2014

Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014

LĐĐ năm 2013

Luật đất đai năm số 45/2013/QH13 được Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013

LTM năm 1997

Luật thương mại số 58/L CTN được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa IX, kỳ họp thứ 11thơng qua ngày 10 tháng 5 năm 1997.

-LTM năm 2005

Luật Thương mại số 36/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ 7 thơng qua ngày 14 tháng 6 năm 2005

LXD năm 2003

Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003

LXD năm 2014

Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 18 tháng 6 năm 2014

Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12

Nghị quyết số 19/2008/NQ QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 của Quốc hội khố XII về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Nghị định số

-165/1999/NĐ-CP

Nghị định số 165/1999/NĐ CP ngày 19 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ về giao dịch đảm bảo

-Nghị định 163/2006/NĐ-CP

Nghị định 163/2006/NĐ-CP ban hành ngày 29 tháng 12 năm2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm

Nghị định 11/2012/NĐ-CP

Nghị định 11/2012/NĐ CP ban hành ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ sửa đổi Nghị định 163/2006/NĐ CP về -giao dịch bảo đảm

-Nghị định số 178/1999/NĐ-CP

Nghị định số 178/1999/NĐ CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

-Nghị định số 209/2004/NĐ-CP

Nghị định số 209/2004/NĐ CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng

-Nghị định 46/2015/NĐ-CP

Nghị định 46/2015/NĐ CP ban hành ngày 12 tháng 05 năm 2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì cơng trình xây dựng;

-Nghị định số 104/2007/NĐ-CP

Nghị định số 104/2007/NĐ CP ngày 14 tháng 06 năm 2007 của Chính phủ về kinh doanh dịch vụ địi nợ

-Nghị định số 126/2007/NĐ-CP

Nghị định số 126/2007/NĐ CP ngày 01 tháng 08 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Người lao động Việt Nam đi làm việc ở nước ngoài theo hợp đồng

-Nghị định số 153/2007/NĐ-CP

Nghị định số 153/2007/NĐ CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

-Nghị định 76/2015/NĐ-CP

Nghị định 76/2015/NĐ CP ban hành ngày 10 tháng 09 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

-Nghị định số 02/2022/NĐ-CP

Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ban hành ngày 06 tháng năm 2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản (có hiệu lực 01/3/2022)

Nghị định số 52/2008/NĐ-CP

Nghị định số 52/2008/NĐ CP ngày 24 tháng 08 năm 2008 của Chính phủ về quản lý, kinh doanh dịch vụ bảo vệ Nghị định số 96/2016/

-NĐ-CP

Nghị định 96/2016 NĐ CP ban hành ngày 01 tháng 07 năm 2016 của Chính phủ quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện; Nghị định số

-23/2009/NĐ-CP

Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý cơng trình hạ tầng kỹ

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

thuật và quản lý phát triển nhà ở và công sở

Nghị định 121/2013/NĐ-CP

Nghị định 121/2013/NĐ CP ban hành ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật và quản lý phát triển nhà ở và công sở

-Nghị định số 51/2009/NĐ-CP

Nghị định số 51/2009/NĐ CP ngày 03 tháng 06 năm 2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/NQ QH12 ngày 13 tháng 06 năm 2008 của -Quốc hội khóa XII về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

-Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

Nghị định số 71/2010/NĐ CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở

-Nghị định 99/2015/NĐ-CP

Nghị định 99/2015/NĐ CP ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở

-Nghị định số 25/2011/NĐ-CP

Nghị định số 25/2011/NĐ CP ngày 06 tháng 04 năm 2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Viễn thông

-Nghị định số 99/2011/NĐ-CP

Nghị định số 99/2011/NĐ CP của Chính phủ ngày 27 tháng 10 năm 2011 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng;

-Nghị định số 17/2012/NĐ-CP

Nghị định số 17/2012/NĐ CP ngày 13 tháng 03 năm 2012 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kiểm toán độc lập

-Nghị định số 30/2013/NĐ-CP

Nghị định số 30/2013/NĐ CP ngày 08 tháng 04 năm 2013 của Chính phủ về kinh doanh vận chuyển hàng không và hoạt động hàng không chung

-Nghị định số 101/2015/NĐ-CP

Nghị định số 101/2015/NĐ CP ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

-Nghị định số 117/2015/NĐ-CP

Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ban hành ngày 12 tháng 11 năm 2015 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Nghị định số

91/2019/NĐ-CP

Nghị định số 91/2019/NĐ CP ngày 19/11/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

-Nghị định 23/2018/NĐ-CP

Nghị định 23/2018/NĐ CP ngày 23/02/2018 quy định về bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc

-Nghị định số 97/2021/NĐ-CP

Nghị định số 97/2021/NĐ CP ngày 08/11/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 23/2018/NĐ-CP ngày 23tháng 02 năm 2018 của chính phủ quy định về bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc

-Thông tư số 03/2008/TT-BXD

Thông tư số 03/2008/TT BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

-Thông tư BXD

11/2015/TT-Thông tư 11/2015/TT BXD ban hành ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

-Thông tư số 01/2009/TT-BXD

Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/2/2009 Quy định mộtsố nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở

Thông tư số 16/2010/TT-BXD

Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

Thông tư BXD

19/2016/TT-Thông tư 19/2016/TT-BXD ban hành ngày 30 tháng 06 nă2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở

Thông tư số 03/2014/TT-BXD

Thông tư số 03/2014/TT BXD ban hành ngày 20 tháng 02 năm 2014 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXDngày 01 tháng 09 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 2tháng 06 năm 2010 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2014

-Thông tư số 02/2016 TT-BXD

Thông tư số 02/2016 TT BXD ban hành ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

-Thông tư số 19/2016/TT-BXD

Thông tư số 19/2016/TT BXD ban hành ngày 30 tháng 06 năm 2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày20 tháng 10 năm 2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở 2014 Thông tư số

Thông tư số 31/2016/TT BXD bàn hành ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Bộ Xây dựng quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư

-Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP- BTNMT

Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD BTP- - BTNMT ban hành ngày 25 tháng 04 năm 2014 của Nghàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở

Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-

Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ban hànhngày 23 tháng 06 năm 2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

BTNMT quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Chỉ thị số 05/CT-TTg

Chỉ thị số 05/CT TTg ban hành ngày 04 tháng 04 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ về tập trung chỉ đạo và tăng cường biện pháp để năm 2013 về cơ bản cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất

-Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND

Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ban hành ngày 24 thán03 năm 2013 của UBND thành phố Hà Nội quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ớ nước ngoài và cá nhân người nước trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP

Nghị quyết số 01/2003/NQ HĐTP ngày 16/4/2003 của hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16 tháng 4 năm 2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình

-Quyết định số 35/2015/QĐ-UBND

Quyết định số 35/2015/QĐ UBND ngày 14 tháng 07 năm 2015 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

-Quyết định số 25/2019/QĐ-Ttg

Quyết định số 25/2019/QĐ TTg ngày 13/08/2019 sửa đổi quyết định số 35/2015/qđ-ttg ngày 20 tháng 8 năm 2015 về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 của thủ tướng chính phủ về việc ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

CHCC <sub>Căn hộ chung cư </sub>

HĐMBCHCC Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

HĐMBNOHTTTL Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương laiHĐMBCHCCHTTTL Hợp đồng mua căn hộ chung cư hình thành trong tương laiNOTM Nhà ở thương mại

HTTTL Hình thành trong tương lai BĐS Bất động sản

KDBĐS Kinh doanh bất động sản

BQT Ban Quản trị HNNCC Hội nghị nhà chung cư

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSHNO Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ởBTTH Bồi thường thiệt hại

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

UBND <sub>Uỷ ban nhân dân </sub>PCCC Phòng cháy chữa cháy GTGT Giá trị gia tăng

HĐXX Hội đồng xét xửTAND Tồ án nhân dân Tp.HCM Thành phố Hồ Chí Minh VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật BLDS <sup>Bộ luật dân sự </sup>

LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản LBVQLNTD Luật bảo vệ người tiêu dùng LNO Luật Nhà ở

LXD Luật Xây dựng

LĐĐ Luât Đất đai

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

<b>Hộp 1: </b>Vi phạm cung cấp thông tin của CĐT Dự án căn hộ, văn phòng Elite Park . 91

<b>Hộp 2: </b>Vi phạm của cung cấp thông tin của các dự án chung cư ở Tp.HCM ... 92

<b>Hộp 3: </b>Vi phạm về chất lượng của CHCC ... 94

<b>Hộp 4: </b>Vi phạm chất lượng của CHCC LCH ... 96

<b>Hộp 5: </b>Vi phạm nghĩa vụ chậm bàn giao nhà khi thực hiện HĐMBCHCC ... 98

<b>Hộp 6: </b>Vi phạm diện tích căn hộ khi bàn giao ... 101

<b>Hộp 7: Vi phạm nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu CHCC ... 102 </b>

<b>Hộp 8: Vi phạm nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu CHCC ... 103 </b>

<b>Hộp 9: V</b>i phạm về quyền sở hữu chung – riêng trong HĐMBCHCC ... 105

<b>Hộp 11: Vi phạm nghĩa vụ thành toán HĐMBCHCC ... 113 </b>

<b>Hộp 12: Vi phạm nghĩa vụ thành toán của bên mua CHCC ... 115 </b>

<b>Hộp 13: Vi phạm trong chuyển nhượng HĐMBCHCC ... 117</b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

Việc ngày càng củng cố và hoàn thiện cơ sở pháp lý cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu là nền tảng quan trọng để pháp luật điều chỉnh gi o kết va à thực hiện hợp đồng theo mẫu được chuyên nghiệp hơn, hiệu quả hơn trong hoạt động quản lý hợp đồng.

Pháp luật Việt Nam đưa ra định nghĩa hợp đồng theo mẫu được thể hiện trong hai văn bản pháp luật: BLDS năm 2015 và LBVQLNTD năm 2010. Trong BLDS năm 2015 cũng có quy định tại Điều 405 về hợp đồng theo mẫu như sau: “Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận tồn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra. ợp đồng theo Hmẫu phải được công khai để bên được đề nghị biết hoặc phải biết về những nội dung của hợp đồng. rình tự, thể thức công khai hợp đồng theo mẫu thực hiện theo quy định Tcủa pháp luật”.

Như vậy, BLDS năm 2015 đã quy định cụ thể hơn, rõ ràng và minh bạch hơn về hợp đồng theo mẫu khi hợp đồng này phải được công khai để bên đề nghị được biết hoặc phải biết, trình tự, thể thức công khai hợp đồng thực hiện theo quy định của pháp luật. Trong quy định LBVQLNTD năm 2010, tại khoản 5 Điều 3 quy định: Hợp đồng “theo mẫu là hợp đồng do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ soạn thảo để giao dịch với người tiêu dùng”.

Theo đó, hợp đồng theo mẫu là một loại hợp đồng gồm những điều khoản chỉ do một bên soạn sẵn, bên cịn lại chỉ có thể chấp nhận hoặc khơng chấp nhận tồn bộ nội dung của hợp đồng; hợp đồng theo mẫu được bên soạn thảo sử dụng nhiều lần với các đối tác khác nhau.

Tính chất “theo mẫu” được thể hiện thơng qua các điều khoản của hợp đồng đã được tiêu chuẩn hóa do một bên của hợp đồng chuẩn bị từ trước nhằm mục đích sử dụng nhiều lần và để giao kết với nhiều người.

Hợp đồng theo mẫu có ba đặc trưng cơ bản sau:

Một là, khơng có khả năng đàm phán hợp đồng, người tiêu dùng chỉ được lựa chọn chấp nhận hoặc khơng chấn nhận tồn bộ hợp đồng;

Hai là, hợp đồng bị áp đặt và quyết định bởi một bên do vị thế bất cân xứng giữa hai chủ thể;

Ba là, các điều khoản hợp đồng đã được tiêu chuẩn hóa do một bên của hợp đồng chuẩn bị từ trước nhằm mục đích sử dụng nhiều lần để giao kết với nhiều người.

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

Trong hợp đồng theo mẫu mua bán CHCC mục đích của các bên là: đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh hoặc CĐT (bên soạn thỏa hợp đồng theo mẫu) thì mục đích của họ là sinh lợi; òn đối với người tiêu dùng (bên gia nhập hợp đồng theo mẫu) thì cmục đích của họ nhằm được đáp ứng, thỏa mãn các nhu cầu trong việc nhà ở. Do đó, có thể thấy, bên mua luôn ở thế yếu hơn so với bên bán. Cụ thể là những điều khoản hợp đồng thường sẽ do bên bán soạn thảo với sự trợ giúp của những luật sư hoặc từ những người khá am hiểu về pháp lý để giảm những rủi ro đến với họ. Cịn người mua, họ khơng có nhu cầu nào khác là nhận chuyển nhượng được nhà ở. Sự bất cân xứng về vị thế trong giao kết cũng chính là một đặc trưng theo hợp đồng theo mẫu.

Về kiểm soát hợp đồng theo mẫu theo quy định của pháp luật hiện nay, việc giải thích điều khoản không rõ ràng trong hợp đồng dân sự theo mẫu phải dựa trên nguyên tắc bảo vệ lợi ích của bên được yêu cầu giao kết hợp đồng. Quy định này được hiểu theo hướng, nếu việc giải thích hợp đồng có thể đều có lợi cho cả hai bên thì vẫn được áp dụng theo nguyên tắc có lợi cho bên được đề nghị giao kết hợp đồng.

Nếu trong hợp đồng có điều khoản miễn trách nhiệm dân sự của bên đưa ra mẫu hợp đồng mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm, thì điều khoản đó vơ hiệu. Ngược lại, nếu hợp đồng có điều khoản tăng trách nhiệm của bên được đề nghị giao kết hợp đồng mà trái với quy định về trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ thì điều khoản đó vơ hiệu. Hoặc nội dung của hợp đồng có điều khoản loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên đượcđề nghị giao kết hợp đồng thì điều khoản đó vơ hiệu.

Ví dụ, trong hợp đồng tín dụng có điều khoản là bên vay từ chối mọi khiếu nại đối với ngân hàng. Khiếu nại là quyền của công dân không ai có quyền tước bỏ, nên điều khoản này vơ hiệu.

Như vậy, hợp đồng theo mẫu là hợp đồng do bên đưa ra đề nghị soạn thảo hoàn toàn, bên mua khơng có quyền chỉnh sửa một số điều cho phù hợp với ý chí của mình được mà chỉ có thể chấp nhận hoặc khơng chấp nhận.

Mục đích của việc kiểm sốt tính cơng bằng đối với các điều khoản hợp đồng soạn sẵn là nhằm cân bằng về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng, phân bổ, chia sẻ một cách hợp lý quyền, nghĩa vụ cũng như rủi ro trong hợp đồng. Việc can thiệp của pháp luật để kiểm sốt tính cơng bằng là nội dung rất phức tạp xuất phát từ những cách tiếp cận khác nhau về lẽ công bằng.

Các nội dung cụ thể mà pháp luật phải kiểm sốt bao gồm:

i. Khi nào thì một điều khoản hợp đồng soạn sẵn được coi là bất cơng bằng? ii. Các cơ chế kiểm sốt điều khoản hợp đồng soạn sẵn bất công bằng?

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

iii. Hậu quả pháp lý của các điều khoản soạn sẵn bất công bằng.

Tựu chung, việc đánh giá một điều khoản hợp đồng soạn sẵn có dấu hiệu bất cơng bằng được dựa trên những tiêu chí sau:

i. Liệu điều khoản đó có tạo ra sự mất cân bằng rõ rệt về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng hay không?

ii. Liệu điều khoản đó có thực sự cần thiết để bảo vệ lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp ban hành?

iii. Liệu điều khoản đó có gây ra thiệt hại (tài chính hoặc phi tài chính) nếu doanh nghiệp cố gắng áp đặt chúng?

iv. Mức độ minh bạch, rõ ràng (transparent) của điều khoản đó?

Do đây là tài sản có giá trị lớn, ảnh hưởng đến cuộc sống của mỗi con người nên tranh chấp xảy ra là điều tất yếu. Thông tư số 03/2014/TT BXD quy định: Đối với -HĐMBCHCC thương mại ký với CĐT thì ngồi các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, các bên còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thơng thủy) để tính tiền mua bán căn hộ; khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập BQT nhà chung cư. Kèm theo HĐMBCHCC là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do CĐT an hành, bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, mặt bằng tầng có căn hộ bvà mặt bằng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt.

Tuy nhiên, có một loại hợp đồng, mặc dù có thể coi là có sự gặp gỡ giữa các ý chí về mặt lý thuyết, nhưng chỉ thể hiện ở việc chấp nhận các điều khoản của hợp đồng mà khơng có q trình đàm phán và quyết định của các bên. Đây là hình thức giao kết đặc trưng của hợp đồng theo mẫu hay hợp đồng gia nhập.

Hợp đồng này xuất hiện theo thu hướng phát triển, các chủ thể muốn rút ngắn thời gian soạn thảo hợp đồng, thúc đẩy nhanh việc giao kết và thực hiện hợp đồng, do đó, hợp đồng theo mẫu ra đời. Hiện nay, có nhiều định nghĩa và tên gọi khác nhau đối với hợp đồng theo mẫu. Một số quan niệm cho rằng đây là hợp đồng theo mẫu, tức là các điều khoản, điều kiện của hợp đồng được soạn sẵn theo một khuôn mẫu, nhấn mạnh yếu tố hình thức hợp đồng và yếu tố áp dụng, cụ thể là áp dụng cho nhiều đối tượng khác nhau.

Ví dụ, pháp luật Hàn Quốc khi định nghĩa về hợp đồng theo mẫu quy định rằng các điều kiện và điều khoản chung của loại hợp đồng này được một bên trong hợp

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

BLDS năm 2015 của Việt Nam định nghĩa hợp đồng theo mẫu tại khoản 1 Điều 405: “Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận tồn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra”. Định nghĩa của BLDS năm 2015 không thay đổi so với định nghĩa của BLDS năm 2005 (khoản 1 Điều 407). Có thể thấy rằng, định nghĩa của hai bộ luật dân sự của nước ta nhấn mạnh đến quá trình đề nghị và chấp nhận giao kết hợp đồng, không thật sự nhấn mạnh đến hình thức riêng biệt của hợp đồng như định nghĩa của pháp luật Hàn Quốc hay tính chất “gia nhập” của bên không soạn thảo nội dung hợp đồng.

Mặc dù có những quan niệm, định nghĩa khác nhau về hợp đồng theo mẫu, nhưng tựu trung lại có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng theo mẫu là Hợp đồng mà các điều khoản chỉ do một bên soạn thảo từ trước, bên còn lại chỉ có thể chấp nhận hoặc khơng chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng và hợp đồng được bên soạn thảo sử dụng để giao kết với nhiều đối tác khác nhau.

2.1.2.3. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Thứ nhất, ựa vào mục đích của hợp đồng thì HĐMBCHCC được chia thành hai dloại:

- Mục đích để ở: đây là loại hợp đồng khá phổ biến vì nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng theo sự gia tăng dân số ở nước ta hiện nay.

- Mục đích kinh doanh: CHCC là một loại tài sản. Do vậy, pháp luật vẫn cho phép các bên có thể giao kết loại hợp đồng này với hình thức mua đi bán lại nhằm mục đích sinh lời.

Thứ hai, ựa vào đối tượng của hợp đồng thì HĐMBCHCC được chia thành: d- HĐMBCHCC là tài sản HTTTL: đây là loại HĐMB có đối tượng là CHCC dự án. Đó có thể là CHCC chưa được hình thành vào thời điểm giao kết hợp đồng nhưng

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

chắc chắn sẽ có trong tương lai (căn hộ mới chỉ tồn tại trên dự án, bản vẽ đã được phê duyệt…) hoặc là căn hộ đã hình thành trên thực tế nhưng chưa được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyền sở hữu nhà ở tại thời điểm giao kết hợp đồng.

- HĐMBCHCC đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu: đối với loại hợp đồng này thì CHCC là đối tượng của hợp đồng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSHNO cho chủ sở hữu.

Thứ ba, ựa vào phương thức thanh tốn thì HĐMBCHCC được chia thành: d- HĐMBCHCC theo phương thức trả tiền một lần: đây là hợp đồng mà bên mua và bên bán CHCC thỏa thuận về việc bên mua sẽ thanh tốn tồn bộ số tiền cho bên bán trong một lần duy nhất.

- HĐMBCHCC theo phương thức trả chậm, trả dần: trong loại hợp đồng này thì bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc thanh toán tiền mua theo số lần và trong khoảng thời gian nhất định. Trong thời gian trả chậm, trả tiền dần bên mua có quyền sử dụng CHCC và được chuyển thành quyền sở hữu căn hộ từ bên bán sau khi đã trả đủ tiền cho bên bán.

- Hợp đồng thuê mua CHCC: đây là loạ ợp đồi h ng mà bên thuê mua sẽ trở thành chủ ở s hữu CHCC đang thuê mua sau khi trả ết tiền thuê mua theo h h ợp đồng thuê mua.

<b>2.2. Những vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 2.2.1. Khái niệm, đặc điểm pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư </b>

Để giao dịch mua bán CHCC công khai và minh bạch, đảm bảo quyền lợi của các bên thì không thể thiếu sự can thiệp quản lý của Nhà nước bằng pháp luật. Vì pháp luật mang những đặc trưng riêng mà các biện pháp quản lý khác khơng có được như: tính quy phạm, tính phổ biến; tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế.

Luật hợp đồng là một lĩnh vực pháp luật thuộc luật nghĩa vụ bao gồm các quy tắc điều tiết các quan hệ giữa các bên trong sự thoả thuận nhằm làm phát sinh ra một hậu quả pháp lý. Luật hợp đồng là một lĩnh vực pháp luật rất rộng lớn. Do đó ở nhiều nước, khơng riêng ở Việt Nam, các quy định về hợp đồng nằm ở nhiều đạo luật khác nhau. Các quy định về hợp đồng ở Việt Nam được chứa đựng trong các đạo luật hiện hành như: BLDS, LTM, LKDBĐS, LNO, LDN, LCK<small>18</small>… Như vậy, pháp luật về hợp đồng có thể được hiểu “là tổng thể những quan điểm, nguyên lý, học thuyết pháp lý,

<small>18 PGS.TS. Ngơ Huy Cương (2013), Giáo trình Luật hợp đồng (phần chung), NXB. Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.119-120. </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

chính sách, quy định pháp luật, tập quán, thói quen thương mại liên quan đến hợp đồng, đời sống thực tiễn của pháp luật”<small>19</small>. Đứng dưới góc độ pháp lý thì pháp luật về mua bán CHCC cư là tập hợp những quy định pháp luật điều chỉnh việc mua bánCHCC.

Nếu như HĐMBCHCC là tập hợp các điều khoản do các bên thỏa thuận, cam kết thực hiện, hướng tới lợi ích mà các bên mong muốn đạt được thì pháp luật HĐMBCHCC là tập hợp các quy định pháp luật điều chỉnh hiệu lực của hợp đồng, trình tự thủ tục, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình giao kết và thực hiện HĐMBCHCC. Từ khái niệm về pháp luật hợp đồng và bản chất của hoạt động mua bán CHCC có thể đưa ra khái niệm: “Pháp luật về HĐMBCHCC là tổng hợp các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong hoạt động mua bán CHCC”.

Pháp luật về HĐMBCHCC có những đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, pháp luật điều chỉnh HĐMBCHCC mang tính tổng hợp liên ngành. Pháp luật về HĐMBCHCC chịu sự tác động của nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau như BLDS, LXD, LNO, LKDBĐS, LBVQLNTD, LĐĐ, các Nghị định, Thơng tư hướng dẫn. Sở dĩ có sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau vì CHCC là một đối tượng hàng hóa đặc biệt. Bên cạnh đó, HĐMBCHCC có những đặc điểm riêng và chính những khác biệt này đã làm cho pháp luật về HĐMBCHCC ó cnhững đặc trưng riêng so với các loại HĐMB hác. Minh chứng có thể thấy trong quan khệ HĐMBCHCC một bên lấy việc KDBĐS làm nghề nghiệp, bên còn lại tham gia hợp đồng khơng vì mục đích sinh lời<small>20</small>. Năng lực giao kết hợp đồng và mục đích giao kết hợp đồng của các bên khác nhau, một bên là tổ chức, doanh nghiệp có năng lực về tài chính, hiểu biết pháp luật, thơng tin đầy đủ và bán CHCC vì mục đích sinh lời, còn một bên năng lực giao kết hợp đồng yếu hơn (bên yếu thế), mua CHCC với mục tiêu dùng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tối thiểu nên HĐMBCHCC phải bảo vệ người tiêu dùng, đối tượng yếu thế trong quan hệ hợp đồng. Điều đó minh chứng rằng pháp luật về HĐMB NOTM được hình thành bởi sự giao thoa của nhiều quy phạm pháp luật điều chỉnh<small>21</small>.

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

Bên cạnh đó, xuất phát từ những đặc điểm của HĐMBCHCC pháp luật về , HĐMBCHCC có những đặc điểm khác biệt so với các loại HĐMB khác đó là sự điều chỉnh quan hệ HĐMBCHCC thuộc lĩnh vực luật công. Các quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực luật công điều chỉnh trực tiếp các thủ tục mà chủ thể KDBĐS phải đáp ứng chẳng hạn để có hàng hóa mang ra thị trường giao dịch các chủ thể KDBĐS phải nhận được phê duyệt triển khai dự án, phê duyệt hợp đồng theo mẫu, xác nhận đủ điều kiện ký kết hợp đồng, quản lý của nhà nước trong suốt quá trình triển khai dự án. Ở góc độ này pháp luật về HĐMBCHCC sử dụng phương pháp mệnh lệnh để điều chỉnh các mối quan hệ.

Thứ ba, pháp luật điều chỉnh HĐMBCHCC chứa đựng các quy phạm của pháp luật điều chỉnh giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu.

Về lý thuyết thuần tuý, hợp đồng phải có sự tự do thương lượng trên cơ sở bình đẳng giữa các bên. Tuy nhiên trong thực tế có nhiều hợp đồng sự tự do thương lượng bị thủ tiêu hay hạn chế. Song những hợp đồng như vậy (nếu chính đáng) lại trở nên rất cần thiết cho sự phát triển kinh tế, xã hội. Chẳng hạn những hợp đồng cung cấp điện, nước, dịch vụ điện thoại, dịch vụ internet, vận chuyển thường lệ bằng tầu bay, vạn

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

chuyển hành khách bằng xe buýt, mua bán hàng hố ở siêu thị… Vì vậy sự phân biệt giữa hợp đồng thương lượng và hợp đồng gia nhập, theo suy luận thông thường, chắc hẳn là cần thiết, bởi đối với loại hợp đồng mà sự tự do thương lượng bị thủ tiêu thì cần phải được điều tiết bằng một quy chế khác biệt<small>24</small>.

Thực tế đã chứng minh việc giao kết HĐMBCHCC nhất làCHCC HTTTLchủ yếu đựa trên ý chí đơn phương của CĐT thơng qua một loại hợp đồng do CĐT soạn sẵn. Bên mua thường sẽ được đọc hợp đồng sau khi CĐT chuẩn bị và hiếm khi được CĐT điều chỉnh nội dung kể cả khi phát hiện ra những điều khoản bất lợi, tiềm ẩn những rủi ro pháp lý nhưng cũng chỉ biết “chấp nhận”<small> 25</small> giao kết. Điều đó chứng minh rằng q trình đàm phán để giao kết HĐMBCHCC bị triệt tiêu, dẫn đến bất cân xứng thông tin giữa các bên trong hợp đồng. Do đó, để đảm bảo sự cơng bằng và bảo vệ bên yếu thế cần phải có sự can thiệp của nhà nước vào quan hệ hợp đồng, giám sát các điều khoản của hợp đồng và buộc chủ thể KDBĐS phải đăng ký để kiểm soát rủi ro nên đặc trưng dễ nhận thấy của HĐMBCHCC là sự điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng theo mẫu<small>26</small>.

Thứ , pháp luật điều chỉnh HĐMBCHCC hướng tớitư chính sách phát triển nhà ở để đảm bảo an sinh xã hội.

Nhà chung cư đã có cả một q trình phát triển lâu đời trên thế giới chứ không chỉ trong thời kỳ phát triển hiện đại ngày nay. Sự tập trung dân cư ngày càng nhiều về thành phố và sự tăng trưởng tự nhiên của dân số góp phần hình thành các đơ thị lớn, tốc độ phát triển nhanh và dân cư ngày càng đông đúc trong khi quỹ đất ở đơ thị thì có hạn. Để giải quyết mâu thuẫn này, chính sách phát triển nhà ở để đảm bảo an sinh xã hội thông qua việc xây dựng các tòa nhà chung cư cao tầng là giải pháp được hầu hết các nước trên thế giới áp dụng. Vì thế pháp luật về HĐMBCHCC được điều chỉnh nhằm mục đích hướng tới chính sách phát triển nhà ở để đảm bảo an sinh xã hội.

<b>2.2.2. Những nguyên tắc cơ bản của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư </b>

Pháp luật về HĐMBCHCC với tính chất là một phần của pháp luật về hợp đồngnói chung, do đó cần phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản của pháp luật hợp đồng đó là sự tự do ý chí tức là tự do cam kết, tự do thỏa thuận và các điều khoản trong hợp đồng

<small>24 Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình Luật hợp đồng (phần chung), NXB Đại học Quốc gia. </small>

<small>25 Nguyễn Như Phát (2017), Một số vấn đề lý luận xung quanh Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, </small>

<small>, dẫn theo Doãn Hồng Nhung (2018), Pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam </small>

<small>26 Lê Thị Hồng Thơm (2023), Luận án tiến sĩ luật học “pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại ở Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh”, Học viện Khoa học xã hội. </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Bên cạnh đó, pháp luật về HĐMBCHCC cũng mang những đặc điểm riêng xuất phát từ đối tượng mua bán là CHCC do đó áp dụng những nguyên tắc đặc thù như vấn đề nguyên tắc trọng hình thức. Cụ thể các nguyên tắc cơ bản của pháp luật về HĐMBCHCC như sau:

Thứ nhất, nguyên tắc tự do ý chí, tự do thỏa thuận khơng trái với quy định của pháp luật.

Học thuyết tự do ý chí đã phát triển mạnh mẽ ở Pháp vào Thế kỷ XVIII, theo đó cá nhân chỉ có thể bị ràng buộc bởi ý chí của chính mình được tuyên bố một cách trực tiếp thông qua các hợp đồng hay gián tiếp thông qua pháp luật. Học thuyết này cho rằng pháp luật thể hiện ý chí chung của các cá nhân trong xã hội, nên các quy định của pháp luật có giá trị thúc buộc chung mà các cá nhân đã gián tiếp ưng thuận. Học thuyết này nhằm tới mục đích cơng bằng giữa các cá nhân thông qua tự do thương thuyết, và phát triển kinh tế thông qua tự do cạnh tranh (laisser faire),<small>27</small> có nghĩa là “để cho muốn là gì thì làm”. Tư tưởng này được người ngày nay hiểu rằng, chủ nghĩa tự do kinh tế thời đó là một chế độ tự do không giới hạn mà tại đó sự cơng bằng là kết quả tự nhiên có được từ luật nghĩa vụ thích hợp được xây dựng trên nền tảng đặt biệt của sự bình đẳng thích hợp. Hệ quả là các lý thuyết về luật tư ở Thế kỷ XIX đều lấy tiền đề từ sự thống trị của quyền tự do cá nhân vô giới hạn<small>28</small>. Các tư tưởng từ đó đã ảnh hưởng lớn tới BLDS Đức 1900. Như vậy cả hai BLDS (BLDS Pháp 1804 và BLDS Đức 1900) mà làm hình mẫu cho các BLDS khác đều bị ảnh hưởng sâu sắc bởi học thuyết tự do ý chí. Các nguyên tắc của UNIDROIT về hợp đồng thương mại quốc tế 2004 quy định tại Điều 1.1 rằng: “Các bên được tự do giao kết hợp đồng và thỏa thuận nội dung của hợp đồng”. Cũng như vậy, nhưng có phần thận trọng hơn, Các Nguyên tắc của luật hợp đồng Châu Âu qu định: “Các bên tự do giao kết hợp đồng và xác định nội dung ycủa hợp đồng, phụ thuộc vào các u cầu về thiện chí và cơng bằng, và các quy tắc bắt buộc được thiết lập bởi các Nguyên tắc này (Điều 1.102). Qua các” quy định này, có thể nhận thấy tự do hợp đồng là một nguyên tắc hết sức quan trọng của luật hợp đồng mà nếu khơng có nó thì các thỏa thuận sẽ trở nên vơ nghĩa vì khơng một quan hệ nghĩa vụ nào có thể được tạo thành.

Tuy nhiên, học thuyết tự do ý chí có những nhược điểm nhất định. Nó khơng thể giải quyết được một cách thoả đáng những mối quan hệ xã hội phức tạp ngày nay khi

<small>27 Vũ Văn Mẫu, Việt Nam dân luật lược khảo Quyển II: Nghĩa vụ và khế ước-, In lần thứ nhất, Bộ quốc gia giáo dục xuất bản, Sài Gòn, 1963, tr. 84 </small>

<small>28 Andreas Abegg and Annemarie Thatcher, “Review essay- Freedom of contract in the 19 Century: Mythology th</small>

<small>and silence of the sources”, German Law Journal, No. 1 (1 January 2004) </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

mà con người sống trong sự phụ thuộc lẫn nhau, khi mà vị thế kinh tế, xã hội của mỗi người khơng hồn tồn ngang bằng, khi mà một nền kinh tế tự do hồn tồn khơng thể duy trì được nữa<small>29</small>. Do đó, tự do ý chí khơng phải là vô hạn mà bị giới hạn bởi nhiều quy phạm khác, trong đó có quy phạm pháp luật Bộ nguyên tắc UNIDROIT 2010 ghi . nhận nguyên tắc tự do thỏa thuận một cách tương đối. Từ các quy định của Bộ nguyên tắc UNIDROIT 2010, có thể nhận thấy rằng mặc dù nguyên tắc tự do thỏa thuận được cơng nhận và tơn trọng nhưng vẫn có những hạn chế nhất định (bao gồm, ngoài các vấn đề khác, các quy định bắt buộc của pháp luật) có thể tác động để giới hạn phạm vi tự do thỏa thuận của các bên. Hạn chế đối với nguyên tắc tự do thỏa thuận ghi nhận trong Bộ nguyên tắc UNIDROIT 2010 cũng có những điểm tương đồng với pháp luật về hợp đồng của Việt Nam.

Dưới sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quyền tự do kinh doanh được tôn trọng, kéo theo sự phát triển của nguyên tắc tự do thỏa thuận trong hợp đồng. Pháp luật hợp đồng Việt Nam, từ Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế 1989, Pháp lệnh Hợp đồng Dân sự 1991, BLDS năm 1995, LTM năm 1997 cho đến BLDS năm 2005, LTM năm2005 và BLDS năm 2015, đã thừa nhận nguyên tắc tự do thỏa thuận. Tuy nhiên, quy định của BLDS năm 2015 và quy định của LTM năm 2005 về ngun tắc tự do thỏa thuận khơng hồn tồn giống nhau. Cụ thể là quyền tự do thỏa thuận bị hạn chế bởi “vi phạm điều cấm của luật” theo BLDS năm 2015 và “không trái các quy định của pháp luật” theo LTM năm 2005.

Thứ hai, nguyên tắc bình đẳng, tắc thiện chí, trung thực trong giao kết và thực hiện HĐMBCHCC.

Cũng như pháp luật về HĐMBCHCC hay bất kỳ lĩnh vực nào khi thiết lập quan hệ hợp đồng thì các chủ thể đều được bình đẳng, được tự do về mặt ý chí và khơng có bất kỳ chủ thể nào được quyền áp đặt để buộc hay ngăn cản các chủ thể khác thực hiện theo ý chí của mình. Bình đẳng trước pháp luật khi giao kết HĐMBCHCC có nghĩa là mọi chủ thể trong quan hệ hợp đồng đều được bình đẳng với nhau về địa vị pháp lý, không bị phân biệt đối xử mà ngang bằng nhau về quyền lợi và nghĩa vụ, không bên nào được chèn ép bên kia hay buộc bên kia phải thực hiện theo ý chí của mình.

Thiện chí được hiểu là sự thân thiện, mong muốn được thực hiện hoàn thành, thực hiện hoàn toàn tự nguyện. Trung thực được hiểu là tôn trọng khách quan, tôn trọng những điều thực tế, không tạo dựng các thông tin hoặc các yếu tố gây bất lợi

<small>29 Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình Luật Hợp đồng (phần chung), Giáo trình Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.20-23</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

trong quá trình thực hiện các giao dịch dân sự. Trong HĐMBCHCC, sẽ có nhiều điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ của bên mua tương ứng với quyền của bên bán, thế nên, chỉ cần bên có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ, đúng thì sẽ đảm bảo lợi ích cho bên có quyền. Ngun tắc thiện chí, trung thực khơng phải là một ngun tắc mới mà được ghi nhận trong pháp luật dân sự từ lâu. Nguyên tắc này hoàn toàn tương thích với ngun tắc bình đẳng của các chủ thể bởi khi các chủ thể có địa vị pháp lý ngang nhau thì đương nhiên, sự thiện chí, trung thực của mỗi chủ thể sẽ góp phần tạo nên hiệu quả trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng.

Thứ ba, nguyên tắc về đảm bảo quyền và lợi ích của người tiêu dùng trong giao kết và thực hiện HĐMBCHCC.

Đặc thù của HĐMBCHCC là hợp đồng theo mẫu do CĐT soạn sẵn nên việc tiềm ẩn những điều khoản bất lợi là điều khơng thể tránh. Vì thế nếu khơng cân bằng lợi ích của các chủ thể thì việc thực hiện HĐMBCHCC sẽ tạo ra những rủi ro cho người tiêu dùng. Về lý thuyết thuần tuý, hợp đồng phải có sự tự do thương lượng trên cơ sở bình đẳng giữa các bên. Tuy nhiên trong thực tế có nhiều hợp đồng sự tự do thương lượng bị thủ tiêu hay hạn chế. Song những hợp đồng như vậy (nếu chính đáng) lại trở nên rất cần thiết cho sự phát triển kinh tế, xã hội. Chẳng hạn những hợp đồng cung cấp điện, nước, dịch vụ điện thoại, dịch vụ internet, vận chuyển thường lệ bằng tầu bay, vạn chuyển hành khách bằng xe buýt, mua bán hàng hố ở siêu thị… Vì vậy sự phân biệt giữa hợp đồng thương lượng và hợp đồng gia nhập, theo suy luận thông thường, chắc hẳn là cần thiết, bởi đối với loại hợp đồng mà sự tự do thương lượng bị thủ tiêu thì cần phải được điều tiết bằng một quy chế khác biệt. Do đó, một trong những nguyên tắc của pháp luật về HĐMB NOTM là đảm bảo sự cân bằng lợi ích của chủ thể trên cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích của người tiêu dùng.

Thứ tư, pháp luật HĐMBCHCC thể hiện rất rõ dạng hợp đồng trọng hình thức có hiệu lực khi các bên đã hồn tất thủ tục theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào hình thức, người ta chia hợp đồng thành hợp đồng ưng thuận, hợp đồng trọng hình thức, hợp đồng thực tế. Pháp luật Anh có hai loại hợp đồng: Một loại lập bằng chứng thư (deed) và loại khác là hợp đồng thường (simple contract). Hợp đồng lập bằng chứng thư có nghĩa là một hợp đồng được lập ra khi một người cam kết một nghĩa vụ bằng việc biểu lộ ý chí trên giấy hoặc trên tấm da và kèm theo đó là đóng dấu và chuyển giao nó như là chứng thư của người đó. Đối với loại hợp đồng này hiệu lực của nó dựa trên hình thức. HĐMBCHCC thuộc loại hợp đồng trọng hình thức. Có thể thấy việc phát sinh hiệu lực của HĐMBCHCC phụ thuộc vào việc chúng có tn

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

thủ hay khơng các hình thức theo quy định của pháp luật. Việc pháp luật yêu cầu tuân thủ về hình thức nhằm đảm bảo cho các chủ thể khi xác lập giao dịch phải tuân thủ quy định của pháp luật để phòng ngừa những rủi ro, hạn chế, ngăn ngừa việc xác lập quan hệ mua bán khi chưa đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật.

<b>2.2.3. Nội dung của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư </b>

2.2.3.1. Q<b>uy định về chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư</b>

Với tính chất là một dạng hợp đồng song vụ, HĐMBCHCC gồm 2 bên là bên bán và bên mua. Bên bán và bên mua có thể là cá nhân, tổ chức có quyền và nghĩa vụ pháp lý giao kết và thực hiện HĐMBCHCC Xuất phát từ tầm quan trọng, giá trị của . CHCC được coi là BĐS có giá trị cao, quy định về chủ thể của HĐMBCHCC có sự chặt chẽ hơn so với các loại HĐMB tài sản thơng thường khác. Theo đó, các quy định về chủ thể của HĐMBCHCC thể hiện một số nội dung sau:

Thứ nhất, chủ thể của HĐMBCHCC phải đáp ứng các điều kiện về năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự.

BLDS của Cộng hoà Hồi iáo Iran 1983 cũng có các qui định về điều kiện có ghiệu lực của hợp đồng như ở các nước theo truyền thống Luật La Mã. Điều 190 của Bộ luật này quy định:

“Đối với hiệu lực của giao dịch, các điều kiện sau là cần thiết: 1- Ý chí và sự ưng thuận chung của các bên đối với hợp đồng2- Năng lực của các bên

3- Nhất thiết có một vấn đề xác định tạo thành đối tượng của hợp đồng4- Nguyên nhân của giao dịch phải hợp pháp”.

Các nước thuộc Họ Pháp luật Anh - Mỹ (Theo Thông luật) thường thiếu bóng dáng của một hoạt động pháp điển hoá tổng quát, nên các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng được trừu tượng hoá bởi các luật gia trong lĩnh vực lý thuyết. Ở mỗi nước thuộc họ pháp luật này trong một chừng mực nhất định, tuỳ theo từng tác giả, đưa ra các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng có khác nhau phần nào.

Đối với pháp luật Hoa Kỳ, các tác giả A. James Barnes, Terry Morehead Dworkin, và Eric L. Richards cho rằng có năm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng:

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

+ Thứ tư, thiếu hình thức văn bản mà đã được luật yêu cầu<small>30</small>.

Đối với pháp luật Anh Quốc, Abdul Kadar, Ken Hoyle, và Geoffrey Whitehead tổng kết được mười một yếu tố tạo thành hợp đồng, bao gồm:

(1) Năng lực giao kết;

(2) Ý chí thiết lập quan hệ pháp lý; (3) Cùng nhau thỏa thuận;

(4) Đề nghị giao kết hợp đồng rõ ràng và đã được chuyển đến người được đề nghị;

(5) Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng có giá trị; (6) Nghĩa vụ đối ứng có thể đánh giá đuợc;

(8) Khơng có sự ép buộc hoặc sự ảnh hưởng bất hợp lý; (9) Khơng có sự nhầm lẫn;

(10) Khơng có sự lừa dối;

(11) Đối tượng của hợp đồng hợp pháp<small>31</small>.

Ngoài ra, khi nói về năng lực chủ thể giao kết hợp đồng cần phải phân biệt năng lực của cá nhân và năng lực của tổ chức, năng lực của pháp nhân. Đối với cá nhân: Pháp luật của một số nước đều thống nhất người có đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sự và đạt được độ tuổi này thì cá nhân có thể tự mình đứng ra để xác lập hợp đồng, ví như theo luật án lệ của Hoa Kỳ một trong những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực đó là “các bên có năng lực k kết hợp đồng” (Luật án lệ Hoa ỳ quy định ý K“Người có năng lực ký kết hợp đồng là người từ đủ tuổi trưởng thành (18 tuổi), có quyền tự do lựa chọn (tức là không bị ép buộc hay bị tác động q mức) và có trí tuệ minh mẫn vào thời điểm giao kết). Pháp luật của Việt Nam cũng quy định người từ đủ 18 tuổi trở lên là người thành niên và người thành niên là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì đủ điều kiện để xác lập giao dịch dân sự (trừ trường hợp người mất năng lực hành vi dân sự do bệnh tâm thần hoặc bệnh khác dẫn đến không làm chủ được hành vi hoặc người có khó khăn trong nhận thực, làm chủ hành vi hoặc

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

thuộc đối tượng bị hạn chế giao dịch hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự do bị nghiện các chất kích thích). Tương tự như pháp luật Trung Quốc (Điều 17, Điều 18)<small>32</small>, Lào (Điều 67, 69)<small>33</small> đều thừa nhận người thành niên là người từ 18 tuổi trở lên là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Ngoài ra, đối với một số nhóm chủ thể bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự cũng bị hạn chế tham gia xác lập giao dịch và pháp luật chỉ thừa nhận giao dịch thông qua người đại diện với điều kiện đáp ứng quy định của pháp luật. Đây là một quy định tiến bộ đảm , bảo quyền và lợi ích hợp pháp của những người bị khiếm khuyết về nhận thức hoặc những người không làm chủ được hành vi của mình khi ký kết HĐMBCHCC<small>34</small>.

Bên cạnh năng lực của cá nhân, HĐMBCHCC có lưu ý đến năng lực pháp luật của tổ chức và pháp nhân. “Pháp nhân” là từ Hán – Việt được hiểu là “con người pháp lý”, đó vừa là “một thực thể xã hội”, vừa là một “thực thể pháp lý” được pháp luật thừa nhận tư cách chủ thể để tham gia quan hệ pháp luật. Như vậy, pháp nhân trong nước hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đều có thể trở thành chủ thể của HĐMBCHCC nếu được thành lập đúng quy định, có cơ cấu tổ chức, có tài sản độc lập và tự chịu trách nhiệm bằng chính tài sản của mình thì có thể trở thành chủ thể của HĐMBCHCC. Năng lực pháp luật và năng lực hành vi của pháp nhân là đương nhiên khi pháp nhân đó được thành lập. Ngồi ra, ở Việt Nam có một số chủ thể đặc biệt có thể tham gia mua bán CHCC như hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân... mặc dù các chủ thể này không phải là pháp nhân nhưng vẫn có thể là bên mua trong các HĐMBCHCC tạo ra sự đa dạng, phức tạp đối với HĐMBCHCC.

Thứ hai, điều kiện của các bên khi giao kết HĐMBCHCC.

Đối với bên mua CHCC: CHCC là BĐS và là một loại tài sản đặc thù nên các chủ thể trong quan hệ HĐMBCHCC phải đáp ứng các điều kiện chung của pháp luật dân sự về năng lực hành vi, năng lực pháp luật và phải đáp ứng quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật KDBĐS. Theo quy định của KDBĐS, bên mua để trở thành Lchủ thể trong HĐMBCHCC phải là đối tượng được sở hữu nhà ở, trong đó bao gồm cả cá nhân, tổ chức ở Việt Nam và cá nhân, tổ chức nước ngoài.

Đối với bên bán CHCC: Trong HĐMBCHCC chủ thể của hợp đồng là bên bán có thể là cá nhân hoặc tổ chức đáp ứng các điều kiện quy định của pháp luật. Tuy nhiên, do đặc thù của việc phát triển chung cư, tổ chức (không thể là cá nhân) phải

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

tuân thủ các điều kiện của pháp luật mới được cơng nhận CĐT bán các CHCC. Điều này có nghĩa là muốn trở thành CĐT dự án chung cư là bên bán trong HĐMBCHCC trước hết phải là pháp nhân, được thành lập và hoạt động hợp pháp, có chức năng KDBĐS và phải có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh của ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ.

2.2.3.2. Q<b>uy định về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư</b>

Đối tượng của HĐMBCHCC là quyền sở hữu CHCC. Khác với các loại tài sản là động sản và BĐS khác, CHCC có những đặc điểm đặc thù riêng. Dù có nhiều cách phân loại CHCC khác nhau nhưng khi đề cập đến CHCC với tính chất là đối tượng của HĐMB thì có thể xem xét ở hai loại CHCC HTTTL và CHCC đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng.

Thứ nhất, đối với CHCC HTTTL

Quyền sở hữu tài sản HTTTL khá đa dạng, tuy nhiên, không phải quyền sở hữu tài sản HTTTL nào các chủ thể giao dịch cũng được phép ký kết HĐMB. Ở mỗi quốc gia đều có những quy định mức độ rộng, hẹp khác nhau về phạm vi đối tượng giao dịch trên thị trường. Pháp luật Australia không hạn chế quyền được mua, bán tài sản HTTTL và tất cả các tài sản HTTTL đều được mua, bán và khi thực hiện việc mua bán, bên nhận mua bán phải sử dụng theo đúng mục đích sở hữu tài sản HTTTL nhận mua bán. Bên cạnh đó, quyền sở hữu tài sản HTTTL chỉ có thể trở thành đối tượng của HĐMB BĐS khi nó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên mua bán. Đồng thời, khi tham gia quan hệ mua bán, bên nhận mua bán cần phải thỏa thuận rõ ràng, cụ thể về đối tượng của hợp đồng với các vấn đề liên quan đến tính chất pháp lý của tài sản và quyền sở hữu tài sản HTTTL này không phải là tài sản tranh chấp. Có thể nói, đối tượng của HĐMB tàisản HTTTL là yếu tố quan trọng của hợp đồng bởi khơng có đối tượng thì khơng thể mua bán được. Tuy nhiên, khơng phải trường hợp nào, quyền sở hữu tài sản HTTTL cũng có thể trở thành đối tượng của HĐMB tàisản HTTTL, mà chỉ những loại tài sản HTTTL pháp luật cho phép trao đổi, mới có thể trở thành đối tượng của hợp đồng này.

Đặc thù của CHCC HTTTL l CHCC à ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành nhưng có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai. Theo đó, một CHCC HTTTL có thể trở thành đối tượng của HĐMBCHCC HTTTL khi đáp ứng điều kiện: (1) phải xác định được; (2) hợp pháp, không tranh chấp (không bị pháp luật cấm) và thực hiện được việc chuyển giao tài sản. Thứ hai, đối với CHCC đã có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

Khi mua bán CHCC các bên đều mong muốn việc chiếm hữu, sử dụng CHCC và tính chiếm hữu thể hiện ở việc sở hữu CHCC. Vì thế nếu CHCC khi đưa vào giao dịch phải có thực, hợp pháp về chủ quyền và bảo chứng để xác lập CHCC là quyền sở hữu của bên bán phải có GCNQSDĐ, không bị tranh chấp, cầm cố, thế chấp, được tồn quyền quyết định, khơng có bất kỳ văn bản thu hồi của cơ quan nhà nước và không nằm trong khu quy hoạch, bị kê biên hay thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ cho bất kỳ một giao dịch nào đã được pháp luật quy định trước đó.

Đáng lưu ý, CHCC chỉ là một tài sản có thời hạn sử dụng nhất định, do đó việc sở hữu CHCC phải tương ứng với thời hạn sử dụng của CHCC đó. Điều này địi hỏi quy định pháp luật đất đai có những lưu ý khi xác định thời hạn giao đất chung cư và thời hạn sử dụng CHCC. Pháp luật đất đai quy đinh thời hạn giao đất cho CĐT nhà chung cư được xác định theo thời hạn dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Tuy nhiên, pháp luật xây dựng quy định cơng trình, chung cư có thời hạn sử dụng nhất định (không thể tồn tại lâu dài).

2.2.3.3. Q<b>uy định về hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư</b>

Các hợp đồng liên quan đến BĐS ở nhiều quốc gia thường được xem là những hợp đồng trọng thức, theo đó sự thoả thuận giữa các bên phải thể hiện dưới hình thức chứng thư văn bản hay văn bản công chứng, chứng thực<small>35</small>. Quy định chung của các quốc gia theo truyền thống hông luật hiện nay như ở Anh, và hầu hết các bang của tHoa Kỳ là các hợp đồng chuyển nhượng quyền lợi đối với BĐS đều phải đáp ứng yêu cầu chặt chẽ về hình thức chứng thư văn bản. Tương tự như vậy, ở nhiều quốc gia theo truyền thống dân luật như Pháp, Đức, Hà Lan… việc chuyển nhượng BĐS đều phải lập thành văn bản cơng chứng. Quy định này có thể làm dấy lên những quan ngại rằng việc buộc các loại hợp đồng trên phải được thể hiện dưới những hình thức nhất định sẽ làm tăng chi phí giao dịch, thậm chí can thiệp thái quá vào nguyên tắc tự do hợp đồng. Mặt khác, trong một số trường hợp, việc đặt nặng chủ nghĩa hình thức hợp đồng có thể dẫn đến hậu quả bất cơng cho một bên hợp đồng khi phía bên kia lạm dụng quy định hình thức để yêu cầu tuyên bố hợp đồng vơ hiệu. Vì vậy, vấn đề cốt lõi cần đặt ra là xây dựng cơ chế cho phép cân bằng nhu cầu bảo vệ tính an tồn pháp lý của hệ thống nhưng đồng thời đáp ứng đòi hỏi về bảo đảm công lý trong những trường hợp cụ thể<small>36</small>. Hợp đồng trọng thức yêu cầu sự thoả thuận, thống nhất ý chí của các bên phải được được thể hiện minh bạch dưới hình thức văn bản. Tuy nhiên, dạng thức văn bản

<small>35Smits Jan M, Contract Law: A Comparati Introductionve, Edward Elgar Publishing, 2021, p.104.</small>

<small>36 Đỗ Giang Nam (2023), Hình thức của hợp đồng liên quan đến bất động sản ở một số quốc gia trên thế giới và hàm ý chính sách cho Việt Nam, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 12 (484), tháng 06/2023.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

cũng rất đa dạng: đó có thể là các hình thức cổ điển như văn bản yêu cầu viết tay đi kèm chữ ký của các bên hoặc là các hình thức hiện đại như thơng điệp dữ liệu điện tử. Sự đa dạng của hình thức văn bản cũng gắn liền với lịch sử phát triển và văn hoá pháp lý đặc trưng của các nền tài phán khác nhau. Chẳng hạn, như ở nước Anh, mặc dù các quy tắc về “chứng thư” (deed) đã có sự giản tiện khá nhiều, nhưng do quán tính của lịch sử, vẫn còn rất nhiều các hợp đồng chuyển nhượng quyền lợi trên BĐS vẫn duy trì hình thức lễ nghi là văn bản có “niêm phong” (seal). Ở nhiều nước châu Âu lục địa, từ hàng trăm năm nay duy trì hình thức văn bản công chứng trong đó đặc trưng là sự tham gia của các công chứng viên - với tư cách là người am hiểu pháp luật và hành nghề chuyên nghiệp trong việc soạn thảo tư vấn hợp đồng - như là người gác cổng, cảnh báo những rủi ro và thúc đẩy an toàn pháp lý đối với các giao dịch quan trọng như chuyển nhượng BĐS<small>37</small>.

Trong hệ thống Thông luật, quy định chung hiện nay ở Anh<small>38</small>, và hầu hết các bang của Hoa Kỳ<small>39</small> là các hợp đồng chuyển nhượng quyền lợi đối với BĐS đều phải được lập thành văn bản trọng thức. Yêu cầu chặt chẽ về hình thức này có nguồn gốc lịch sử từ một đạo luật phịng chống gian lận (Statute of Fraud) được ra đời năm 1677 ở Anh. Cụ thể, Đạo luật này đã được ban hành để yêu cầu một số loại hợp đồng được xem là quan trọng, bao gồm hợp đồng chuyển nhượng các quyền lợi về đất đai, phải được chứng minh bằng văn bản nhằm tạo cơ sở cho tòa án có bằng chứng xác đáng bằng văn bản để bảo đảm thực thi hợp đồng<small>40</small>. Điều 4 của Đạo luật này nhấn mạnh: “...khơng có hành động nào sẽ được thực thi... dựa trên bất kỳ HĐMB đất đai, nhà ở hoặc bất kỳ quyền lợi nào liên quan đến đất đai... trừ khi thỏa thuận đó …phải được chứng minh thành văn bản (evidenced writing)in và có chữ ký của các bên”. Hậu quả pháp lý của các HĐMB đất bằng các hình thức khác là chúng không được bảo đảm thi hành một cách trực tiếp hoặc gián tiếp bởi Toà án<small>41</small>. Trong pháp luật dân sự và pháp luật chuyên ngành liên quan đến HĐMBCHCC ở Việt Nam đều quy định về giao dịch liên quan đến NOTM, hay quyền sử dụng đất, mua bán CHCC… cũng đều phải được lập thành văn bản có cơng chứng, chứng thực.

<small>37 Đỗ Giang Nam (2023), Hình thức của hợp đồng liên quan đến bất động sản ở một số quốc gia trên thế giới và hàm ý chính sách cho Việt Nam, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 12 (484), tháng 06/2023.</small>

<small>38Law of Property Act 1925 (UK), s 40(1)- sửa đổi bởi Law of Property (Miscellaneous Provision) Act 1989.</small>

<small>39American Law Institute, Restatement (Second) of Contract (1981) Ch 5 Statutory Note, com (a).</small>

<small>40Hugh Beale et al, Cases, Materials and Text on Contract Law, Ius Commune Casebooks for the Common Law of Europe, 2rd ed., Oxford (Hart Publishing) 2010, 226</small>

<small>41 Đỗ Giang Nam (2023), Hình thức của hợp đồng liên quan đến bất động sản ở một số quốc gia trên thế giới và hàm ý chính sách cho Việt Nam, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 12 (484), tháng 06/2023.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

2.2.3.4. Q<b>uy định về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư</b>

Nội dung của HĐMBCHCC thể hiện rất rõ quyền và nghĩa vụ pháp lý các bên phải thực hiện thông qua các điều hoản do các bên thỏa thuận về đối tượng, giá cả, kphương thức, thời hạn thanh toán và bàn giao nhà, bảo hành, bảo đảm thực hiện hợp đồng, trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng và các điều hoản khác.

HĐMBCHCC là hợp đồng song vụ, bên mua và bên bán đều có quyền và nghĩa vụ đối ứng, quyền của bên bán là nghĩa vụ của bên mua và ngược lại. Cần lưu ý rằng,hiệu lực của nghĩa vụ và hiệu lực của hợp đồng là hai vấn đề khác nhau nhưng có mối liên hệ với nhau. Thực tiễn lập pháp cho thấy BLDS Pháp 1804 đã không đưa ra sự phân biệt rõ ràng giữa các qu định về hiệu lực của nghĩa vụ y và các quy định về hiệu lực của hợp đồng. Chúng được lồng ghép và bổ sung cho nhau, do đó cần được giải thích khi áp dụng và nghiên cứu. Cách thức lập pháp này đã ảnh hưởng lớn tới các BLDS của Việt Nam dưới các chế độ cũ, và tới nhận thức chung về hiệu lực của nghĩa vụ, cũng như hiệu lực của hợp đồng<small>42</small>.

Pháp luật về HĐMBCHCC xác định các nghĩa vụ của bên bán gồm: (1) Nghĩa vụ cung cấp thông tin và công khai thông tin của bên bán; (2) Nghĩa vụ bàn giao CHCC của bên bán cho bên mua; (3) Nghĩa vụ ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng bảo đảm nghĩa vụ bàn giao CHCC đúng tiến độ cho bên mua; (4) Nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu CHCC; (5) Nghĩa vụ thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua tại cơ quan có thẩm quyền; (6) Các nghĩa vụ khác của bên bán đối với bên mua trong q trình thực hiện HĐMB NOTM, ví dụ như: nghĩa vụ bảo hành CHCC trong quá trình đưa vào sử dụng.

So với nghĩa vụ của bên bán thì nghĩa vụ của bên mua CHCC chỉ tập trung vào hai nghĩa vụ chính là: (1) Nghĩa vụ thanh toán tiền mua NOTM; (2) Nhận bàn giao NOTM của bên mua Có thể thấy sự chênh lệch về quyền và nghĩa vụ giữa bên mua và . bên bán trong HĐMBCHCC uất phát từ những yếu tố đặc thù của quan hệ tiêu dùng xtrong HĐMBCHCC. Đứng từ góc độ bên mua, bên mua đa phần mua CHCC vì mục đích tiêu dùng (dân sự) chứ khơng phải mục đích thương mại (sinh lời) như bên bán. Vì vậy, có sự xuất hiện của pháp luật BVQLNTD nhằm bảo vệ bên mua. Pháp luật về BVQLNTD có những quy định nhằm ngăn ngừa hoặc phòng chống những hành vi xâm phạm các quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng trong quá trình giao dịch, mua bán căn hộ. Bởi, người tiêu dùng thường là nhóm yếu thế hơn bởi tuy số

<small>42Ngơ Huy Cương (2013), Giáo trình Luật Hợp đồng (phần chung), Giáo trình Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.352. </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">

lượng đơng nhưng khó để tập hợp, tiếng nói cịn đơn lẻ nên ít được lắng nghe. Chính vì lý do đó, pháp luật BVQLNTD đã đặt ra những quy định để bảo vệ nhóm yếu thế này. Do tính chất đặc thù mà phần lớn HĐMBCHCC được hình thành dưới dạng hợp đồng theo mẫu.

<b>2.2.3.5. Quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu</b>

Thứ nhất, về hiệu lực của HĐMBCHCC.

Các quan niệm ngày nay về hiệu lực của hợp đồng đều dựa trên nền tảng học thuyết tự do ý chí mà có hạt nhân lý luận là con người chỉ bị ràng buộc bởi ý chí của chính mình. Vì vậy các vấn đề của hợp đồng đều được giải thích trên căn bản tự do ý chí và phải được xem xét trên các phương diện triết học, đạo đức và kinh tế. Tuy nhiên ở nhiều nước trên thế giới, cũng như ở Việt Nam khơng phải chỉ khi học thuyết tự do ý chí ra đời hay được du nhập người ta mới thi hành các hợp đồng, mà nhận thức về vai trò, vị trí của hiệu lực hợp đồng thực ra đã được hình thành từ trước đó khá lâu.

Trong hợp HĐMBCHCC việc thiết lập hiệu lực hợp đồng là để ràng buộc về quyền và nghĩa vụ nên hiệu lực của hợp đồng được xem là “linh hồn” của giao dịch<small>43</small>. Hiệu lực của HĐMBCHCC có giá trị pháp lý bắt buộc để các chủ thể tham gia phải nghiêm túc thực hiện trên cơ sở tôn trọng những nội dung đã thỏa thuận vì “ý chí của con người là tối thượng” và “các bên phải tôn trọng và chịu trách nhiệm về tuyên bố ý chí của mình và thực hiện nghĩa vụ đã cam kết không được đơn phương rút khỏi hợp đồng, không được bội ước”<small>44</small>.

HĐMBCHCC là một dạng của giao dịch dân sự nên những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định của BLDS cũng chính là những điều kiện có hiệu lực của HĐMBCHCC. Trong đó, điều kiện để HĐMBCHCC là: chủ thể phải có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự theo quy định, chủ thể tham gia ký kết hợp đồng hồn tồn tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội và phải tuân thủ hình thức của HĐMBCHCC như đã phân tích ở trên.

Thứ hai, HĐMBCHCC vô hiệu.

Cũng như các loại hợp đồng khác, vấn đề vô hiệu của HĐMBCHCC có một ý nghĩa lý luận và thực tiễn rất quan trọng. HĐMBCHCC bị tuyên vô hiệu có nghĩa là bị

</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">

hủy bỏ. Tuy nhiên hậu quả này cần phải được phân biệt với các trường hợp hủy bỏ HĐMBCHCC với tính cách là một chế tài do vi phạm hợp đồng hay bãi bỏ hợp đồng. Khi một hợp đồng vô hiệu, người ta xem nó như chưa bao giờ tồn tại, có nghĩa là hiệu lực của nó bị coi như khơng có cả trong quá khứ, hiện tại và tương lai. Vô hiệu hóa một HĐMBCHCC hay hủy bỏ một HĐMBCHCC do vơ hiệu có thể được xem là một chế tài áp dụng đối với những hợp đồng không đủ tiêu chuẩn hay nói cách khác, những hợp đồng vi phạm các điều kiện có hiệu lực do pháp luật qu định. Khi ví các điều y kiện có hiệu lực của HĐMBCHCC như một tấm lá chắn để cản lại những hợp đồng không đủ tiêu chuẩn hay chống lại sự tồn tại bình thường của một xã hội lành mạnh, thì vơ hiệu hóa HĐMBCHCC giống như một hành động sử dụng tấm lá chắn đó nhằm mục tiêu tái lập lại các quan hệ xã hội bình thường<small>45</small>.

HĐMBCHCC vơ hiệu có thể được phân loại thành vơ hiệu tồn bộ và vơ hiệu từng phần hoặc có thể phân loại thành vơ hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối. Vô hiệu toàn bộ dẫn tới hậu quả là hủy bỏ toàn bộ hợp đồng. Cịn vơ hiệu từng phần dẫn tới hậu quả là hủy bỏ phần bị vô hiệu.

Vơ hiệu tuyệt đối có các dấu hiệu sau: (1) Chế tài vô hiệu nhằm bảo vệ quyền lợi cơng; (2) Sự vơ hiệu có thể được nại ra bởi bất kỳ người nào có một quyền lợi thực tế và hiện tại trong việc nại ra đó, có nghĩa là bất kể ai có liên quan tới sự vơ hiệu; (3) tịa án có thể nại ra sự vô hiệu; (4) hợp đồng vô hiệu tuyệt đối không thể xác nhận lại được; và (5) vô hiệu tuyệt đối phải được qu định rõ ràng bởi luật. Bởi vô hiệu tuyệt y đối nhằm bảo vệ quyền lợi cơng, do đó nó kéo theo các đặc điểm khác. Thơng thường trong tố tụng dân sự, tòa án chỉ xét xử trong phạm vi yêu cầu của đương sự. Nhưng vì bảo vệ trật tự công cộng, đạo đức xã hội và các quan hệ xã hội trọng yếu khác, tòa án có thể tự nại ra sự vơ hiệu. Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối bởi chống lại các điều kiện tồn tại bình thường của cộng đồng, nên khơng thể xác nhận lại được. Tất nhiên để bảo vệ trật tự cơng cộng địi hỏi pháp luật phải xác định và giới hạn rõ ràng các quyền lợi này, đồng thời phải xác định rõ ràng các hành vi bị coi là xâm phạm tới các quyền lợi như vậy<small>46</small>.

Vơ hiệu tương đối có các dấu hiệu sau: (1) Chế tài vô hiệu nhằm bảo vệ quyền lợi tư; (2) Sự vơ hiệu chỉ có thể được nại ra bởi các đương sự với điều kiện đã hoặc có thể gánh chịu thiệt hại và đã hành động thiện chí; (3) tịa án khơng thể nại ra sự vô

</div><span class="text_page_counter">Trang 37</span><div class="page_container" data-page="37">

hiệu; và (4) hợp đồng vơ hiệu tương đối có thể xác nhận lại được. Bởi vô hiệu tương đối là một chế tài nằm bảo vệ quyền lợi tư, do đó các đặc điểm kéo theo của loại chế tài này khác biệt so với chế tài vô hiệu tuyệt đối<small>47</small>.

Vũ Văn Mẫu cho rằng vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối khác nhau ở ba điểm: (1) Sự vô hiệu tương đối chỉ có thể do người được pháp luật bảo vệ nại ra, trái lại sự vô hiệu tuyệt đối về nguyên tắc có thể được nại ra bởi bất kỳ người nào có quyền lợi liên quan; (2) chứng thư vô hiệu tương đối có thể xác nhận lại được; ngược lại chứng thư vô hiệu tuyệt đối không xác nhận lại được; và (3) sự vơ hiệu tương đối có thời hiệu đoản kỳ; ngược lại sự vô hiệu tuyệt đối có thời hiệu trường kỳ<small>48</small>.

Theo quy định thì các trường hợp HĐMBCHCC vô hiệu gồm:

- HĐMBCHCC vô hiệu do giả tạo: các bên thông đồng cùng nhau thiết lập hợp đồng để che dấu một giao dịch khác nhằm “trốn tránh” pháp luật thì hợp đồng bị che giấu (giao dịch mà các bên muốn xác lập, thực hiện) có thể được cơng nhận nếu tn thủ các quy định về điều kiện giao dịch hợp pháp, còn HĐMBCHCC đó đương nhiên vơ hiệu vì khơng phản ánh đúng bản chất của quan hệ đích thực giữa các bên, nghĩa là việc thể hiện ý chí ra bên ngồi khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiện của các bên tham gia<small>49</small>. Việc xác định HĐMBCHCC giả tạo hay khơng là rất khó khăn và phức tạp, đòi hỏi phải chứng minh được sự giả tạo xuất phát từ ý chí của cả bên mua và bên bán. Nghĩa là có sự thơng đồng, thỏa thuận giữa các bên khi xác lập hợp đồng.

- HĐMBCHCC ô hiệu do bị nhầm lẫn. Đối với HĐMBCHCC được xác lập do vnhầm lẫn, có thể hiểu là việc một trong các bên nhận thức sai về chủ thể, đối tượng hoặc nội dung của hợp đồng nên đã xác lập hợp đồng gây thiệt hại cho mình hoặc cho phía bên kia. Nhầm lẫn xuất phát từ “sự cẩu thả”, “thiếu hiểu biết” của chủ thể nhầm lẫn. Tuy nhiên, trong trường hợp mục đích xác lập HĐMBCHCC của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập vẫn đạt được thì hợp đồng đã xác lập khơng vơ hiệu.

- HĐMBCHCC bô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép. “Lừa dối”, “đe dọa”, “cưỡng ép” là những hành vi trái pháp luật. BLDS đã đưa ra khái niệm “Lừa dối” trong giao dịch là “hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó. “Đe dọa”, “cưỡng ép” trong giao dịch dân sự là “hành

</div><span class="text_page_counter">Trang 38</span><div class="page_container" data-page="38">

vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình”<small>50</small>. Hành vi lừa dối, đe dọa, cưỡng ép vi phạm nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, trung thực trong xác lập hợp đồng.

- HĐMBCHCC vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

- HĐMBCHCC vơ hiệu do vi phạm điều kiện hình thức hợp đồng. Đặc thù của HĐMBCHCC là hợp đồng trọng hình thức, hình thức của HĐMBCHCC là điều iện phát sinh hiệu lực. Nếu vi phạm về hình thức, HĐMBCHCC sẽ khơng phát sinh trách nhiệm pháp lý giữa các bên và bên có lỗi làm cho hợp đồng vơ hiệu phải BTTH.

- HĐMBCHCC vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được. Đáng chú ý là khi nào HĐMBCHCC xác định là có đối tượng khơng thể thực hiện được.

Thứ ba, hậu quả pháp lý của HĐMBCHCC vô hiệu.

Dù vơ hiệu thuộc loại nào khi bị tịa án tuyên thì sự thỏa thuận giữa các bên đều bị xem là chưa bao giờ làm phát sinh hiệu lực. Do vậy hậu quả của việc tuyên vô hiệu là đưa các bên trong quan hệ này về trạng thái ban đầu như khi họ chưa bao giờ giao kết một hợp đồng như vậy<small>51</small>. Tương tự như vậy, HĐMBCHCC khi bị tuyên vô hiệu phát sinh các hậu quả pháp lý sau: (1) toàn bộ hợp đồng hoặc một phần hợp đồng không phát sinh hiệu lực tại thời điểm ký kết. (2) các bên phải khơi phục lại tình trạng ban đầu và hồn trả cho nhau những gì đã nhận. (3) BTTH phát sinh.

<b>2.2.3.6. Quy định về phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại khi vi phạm quy </b>

<b>định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư </b>

Trong q trình thực hiện HĐMBCHCC, rất có thể xảy ra tình trạng bên có nghĩa vụ “khơng thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ” tức là vi phạm hợp đồng. Khi hợp HĐMBCHCC bị vi phạm sẽ phát sinh trách nhiệm đối với bên vi phạm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. Căn cứ để xử lý vi phạm hợp đồng là hợp đồng đã phát sinh hiệu lực nhưng một trong các bên đã vi phạm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. Chủ thể nào không thực hiện đúng cam kết trong HĐMBCHCC thì sẽ phải gánh chịu hậu quả pháp lý bất lợi thông qua các biện pháp chế tài do pháp luật quy định (như BTTH, đơn phương chấm dứt hay hủy bỏ hợp đồng,...) hoặc do các bên thỏa thuận nhưng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội ( hạt vi phạm, miễn trách nhiệm p

<small>51 Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình Luật Hợp đồng (phần chung), Giáo trình Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.343. </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 39</span><div class="page_container" data-page="39">

bồi thường....). Các biện pháp chế tài do pháp luật quy định sẽ mặc nhiên được áp dụng để xử lý hành vi vi phạm hợp đồng cho dù các bên có thỏa thuận trong hợp đồng hay khơng thỏa thuận. Còn các biện pháp chế tài do các bên thỏa thuận chỉ được áp dụng khi các bên có thỏa thuận trong hợp đồng. Về nguyên tắc bên vi phạm nghĩa vụ “phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền” trừ trường hợp do sự iện bất khả hkháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.

Trách nhiệm dân sự sẽ được áp dụng để xử lý hành vi vi phạm HĐMBCHCC có thể là: buộc tiếp tục thực hiện đúng hợp đồng; phạt vi phạm hợp đồng (phạt tiền); bồi thường thiệt hại (khơi phục, bù đắp những lợi ích vật chất bị mất của bên bị vi phạm); hủy bỏ hợp đồng; đơn phương chấm dứt hợp đồng.

</div><span class="text_page_counter">Trang 40</span><div class="page_container" data-page="40">

<b>Kết luận chương 2 </b>

Thị trường BĐS phát triển, đặc biệt là phân khúc giao dịch mua bán các CHCC với rất nhiều loại hình chung cư khác nhau. Khi giao dịch mua bán CHCC, các bên thường sử dụng một hợp đồng chung, do CĐT soạn thường gọi là hợp đồng theo mẫu. Sự cần thiết nghiên cứu nhằm xác định những quy tắc chung về HĐMBCHCC, qua đó giúp bên bán lẫn người mua có thể cân bằng quyền và lợi ích của mình theo một hướng tích cực. Do giao kết bằng hợp đồng theo mẫu nên yếu tố bình đẳng của các chủ thể tham gia giao kết hạn chế nên hợp đồng theo mẫu cần phải được quản lý bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Pháp luật về HĐMBCHCC nhằm thực hiện chính sách của nhà nước về nhà chung cư, cũng nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng nhưng vừa bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của CĐT. Trên phương diện thực thi pháp luật, các chủ thể giao kết hợp đồng ngoài việc tuân thủ pháp luật thì cần phải nắm vững các quy định pháp luật được cụ thể hoá trong bản hợp đồng như trình tự thủ tục ký kết HĐMBCHCC; hiệu lực của HĐMBCHCC; quyền và nghĩa vụ của các bên; vi phạm nghĩa vụ và chế tài: chế tài buộc thực hiện hợp đồng, tạm ngừng thực hiện hợp đồng, huỷ bỏ thực hiện hợp đồng, đình chỉ thực hiện hợp đồng, phạt vi phạm hợp đồng, BTTH.

Nghiên cứu ở chương này cho thấy CHCC ở nước ta rất da dạng, phong phú nên việc mua bán CHCC có nhiều loại HĐMB khác nhau. HĐMBCHCC có giá trị lớn, các giao dịch mua bán CHCC rất phức tạp về nội dung, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên, tác động đến sự ổn định trật tự xã hội. Do đó nghiên cứu tồn diện về lý luận HĐMBCHCC và pháp luật về HĐMBCHCC có ý nghĩa quan trọng nhằm cung cấp những luận cứ khoa học cho việc đối chiếu với thực tiễn và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật.

</div>