MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ NÓI CHUNG VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ NÓI RIÊNG

1

LỜI MỞ ĐẦU
Nhà ở theo phạm trù triết học là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ
và mang tính văn hóa. Theo phạm trù xã hội thì đó là phương tiện đáp ứng nhu
cầu ở - một nhu cầu thiết yếu nhất của sự tồn tại và phát triển của con người.
Theo phạm trù kinh tế thì đó là khối tài sản có giá trị lớn, còn theo phạm trù
pháp luật thì nhà ở là đối tượng điều chỉnh cụ thể của ngành luật dân sự. Nhà ở
luôn gắn liền với cuộc sống con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá
nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc.
Hiện nay ở Việt Nam, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo nhịp độ tăng
trưởng kinh tế với yêu cầu về chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn nên hoạt động
tạo lập nhà ở ngày càng trở nên sôi động. Do quĩ đất của quốc gia và đặc biệt ở
các đô thị lớn là có hạn nên việc xây dựng các nhà chung cư được coi như một
trong những biện pháp chủ yếu để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở.
Theo đó thì hợp đồng mua bán nhà chung cư dần dần chiếm tỉ trọng lớn trong
các giao dịch bất động sản. Nghiên cứu về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
mang tính cấp thiết, để đáp ứng yêu cầu trước mắt phục vụ cho các giao dịch
trên thị trường bất động sản hiện tại và để chuẩn bị về lí luận và tư tưởng cho
việc bùng nổ của các giao dịch mua bán căn hộ chung cư trong tương lai . Do
quá trình nghiên cứu còn gặp nhiều khó khăn vì điều kiện khách quan và trình
độ nhận thức chủ quan có hạn, mặc dù em đã cố gắng hết sức, song, bài viết
chắc chắn không tránh khỏi những điểm hạn chế và thiếu sót. Bởi vây, em rất
mong nhận được những ý kiến góp ý, phê bình quý báu từ phía thầy cô giáo để
bài viết hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

1


2

PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ NÓI CHUNG VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
NÓI RIÊNG.
1.1.

Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà.

1.1.1. Khái niệm:
Hợp đồng mua bán nhà ở có thể được xem xét dưới một khái niệm rộng và
mang tính học thuật như sau:
Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho
việc chuyện dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua để thỏa mãn
nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước về nhà ở, từ
đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu nhà ở đã bán, bên
mua trả tiền và nhận nhà đồng thời các bên phải đăng ký quyền sở hữu đối với
nhà ở đó theo đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.
1.1.2. Chủ thể:
Ngoài các yêu cầu về năng lực pháp luật của chủ thể tham gia giao dịch dân
sự nói chung, người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở nhất thiết phải
có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 122
BLDS 2005). Đó là yếu tố bắt buộc của người tham gia giao kết hợp đồng loại
này.
Đối với các chủ thể khác không phải cá nhân thì các bên tham gia giao dịch
mua bán nhà ở hoặc nhà để sử dụng vào mục đích khác cũng phải thỏa mãn các
yêu cầu về năng lực hành vi dân sự của người đứng ra tham gia giao dich (người
đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền).
Với điều kiện bắt buộc này, những người không có đầy đủ năng lực hành vi
dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự và người hạn chế năng lực hành vi

dân sự theo quy định của Điều 21, 22, 23 BLDS 2005, muốn giao kết hợp đồng
mua bán nhà ở đều phải thông qua người đại diện theo pháp luật của họ. người
đại diện theo pháp luật của các nhân chính là cha, mẹ đối với con chưa thành
niên ( Khoản 1 Điều 141 BLDS 2005); người giám hộ đối với người được giám
hộ ( Khoản 2 Điều 141 BLDS 2005) hay người được tòa án chỉ định làm giám

2


3

hộ đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự (Khoản 3 Điều 141 BLDS
2005).
1.1.3. Đối tượng:
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở chính là căn nhà cụ thể, căn hộ cụ thể
hoặc chỉ là một diện tích nhà ở nhất định. Kể từ ngày 15/10/1993 (ngày Luật
Đất Đai có hiệu lực) đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ còn là
ngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà bao gồm cả quyền sử dụng đất. Nghĩa là hợp
đồng mua bán nhà ở gồm hai phần: phần mua bán nhà ở và phần chuyển quyền
sử dụng đất. Đây là đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở nước ta.
1.1.4. Hình thức
Pháp luật Việt Nam quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng mua
bán nhà ở là phải lập thành văn bản có sự chứng thực của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền ( ủy ban nhân dân hoặc công chứng viên Nhà nước…). Xét về bản
chất, Nhà nước muốn thông qua việc lập hợp đồng bằng văn bản, có chứng thực
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chính là để vừa đảm bảo tính an toàn
pháp lý cho các bên tham gia giao kết hợp đồng, vừa thể thiện được sự giám sát
của Nhà nước đối với các giao dịch có liên quan đến đối tượng có tính xã hội
sâu sắc và phần nào theo dõi được nhu cầu của xã hội về nhà ở cũng như có cơ
sở cho việc hoạch định kế hoạch, chính sách quốc gia về nhà ở.

1.2.

Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

1.2.1. Khái niệm:
Về cơ bản, khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng không nằm
ngoài khái niệm hợp đồng mua bán nhà nói chung như đã nêu ở trên. Tuy nhiên,
để đi đến một khái niệm cụ thể về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì chúng
ta phải phân tích chi tiêt mỗi dạng của căn hộ chung cư trên cơ sở phân tích về
chủ thể cũng như đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
1.2.2. Chủ thể và đối tượng:
Theo Luật nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005 và có hiệu lực bắt đầu từ ngày
1 tháng 7 năm 2006: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu
thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá
nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần

3


4

sở hữu chung của tất cả các hộ gia định, cá nhân sử dụng nhà chung cư” (Điều
70). Căn hộ chung cư được hiểu là diện tích phần sở hữu riêng của từng hộ gia
đình, cá nhân trong nhà chung cư. Căn hộ chung cư là bộ phận cấu thành và là
các cấu thành cơ bản của nhà chung cư. Căn hộ chung cư mới chính là đối
tượng của các hợp đồng mua bán. Căn hộ chung cư dưới góc độ là đối tượng
của giao dịch dân sự tồn tại ở ba dạng:
- Căn hộ chung cư dự án: căn hộ chung cư mới chỉ ở giai đoạn dự án hoặc
đang được xây dựng.
- Căn hộ chung cư đã bán giao: căn hộ chung cư đã được xây xong, đã có

biên bản bàn giao giữa chủ đầu tư (người bán) và người mua.
- Căn hộ chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
CHƯƠNG II: HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO QUY
ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH.
2.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án.
Về chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: Hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư dự án là hợp đồng được kí kết giữa Chủ đầu tư và người mua
gốc. Trong một số trường hợp của hợp đồng này, Chủ đầu tư đưa ra một số điều
kiện đối với người mua gốc (như có con đang học đại học, phải là cán bộ công
nhân viên…)
Trong trường hợp giao dịch mua bán căn hộ chung cư dự án giữa người mua
gốc và người mua lại, thường được lập dưới dạng hợp đồng ủy quyền có công
chứng, theo đó người mua gốc ủy quyền cho người mua lại thực hiện tiếp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư dự án với chủ đầu tư, được nhận căn hộ khi chủ
đầu tư bàn giao, được bán đứt căn hộ thuộc quyền sở hữu của người mua gốc
cho người khác…
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án thường được kí giữa chủ đầu tư và
người mua gốc là dạng hợp đồng theo mẫu. Một thực tế xảy ra đối với hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư dự án là bên chủ đầu tư thường vi phạm hợp đồng,
không bảo đảm thời gian giao nhà theo quy định nhưng bên mua thường không
thể làm gì do không đưa ra điều khoản phạt vi phạm hợp đồng khi kí kết (lý do
chính vì phải ký hợp đồng theo mẫu). Để mua được căn hộ chung cư, mỗi khách
hàng phải đặt trước hàng trăm triệu đồng (khoảng 30% giá trị căn hộ) và thanh

4


5

toán thành nhiều đợt tiếp theo cho đến khi dự án hoàn thành và đưa vào sử

dụng. Nhưng, do nhiều nguyên nhân đã có không ít dự án bị chậm tiến độ. Theo
Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất Hà Nội, tính sơ bộ, thành phố hiện có tới
chục dự án vẫn bỏ không, tình trạng chậm trễ giao nhà rất phổ biến.
Điều 422 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 quy định về phạt vi phạm trong hợp
đồng:
Điều 422. Thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm
1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa
vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận.
3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm
mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi
thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi
thường toàn bộ thiệt hại.
Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm
nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm.

Vấn đề đặt ra là phải đưa ra được khung chế tài để quản lý và xử lý nếu chủ
đầu tư vi phạm về chất lượng và thời hạn hợp đồng. Mức xử phạt cụ thể thế nào
sẽ được thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Một vấn đề quan trọng khác đặt ra đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư dự án là điều khoản bảo hành.
Điều 74 Luật Nhà ở quy định chung về bảo hành nhà ở:
Điều 74. Bảo hành nhà ở.
1. Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng.
2. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá
nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng.
Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành
trong thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này. Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá
nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở đó.

5


6

3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cấu nhà ở, thiết bị hư
hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của
người sử dụng nhà ở gây ra.
4. Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để
đưa vào sử dụng và được quy định như sau:
a) Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở
khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước;
b) Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng;
c) Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a và
điểm b khoản này.

Như vậy, cho dù trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án có thể
không ghi điều kiện bảo hành, hoặc ghi ít hơn quy định của pháp luật (12 tháng
kể từ ngày bàn giao căn hộ…) việc bảo hành đối với căn hộ chung cư ít nhất
phải theo quy định trên của pháp luật.
Trên đây là một số vấn đề phát sinh từ những đặc điểm riêng của hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư dự án. Các vấn đề chung (về hình thức, nội dung…)
được xem xét theo quy định chung của BLDS về hợp đồng mua bán tài sản.
2.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà.
2.2.1. Hình thức:
Điều 450 BLDS 2005 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở quy định:
“Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng thực hoặc
chứng nhận trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
Điều 401 BLDS 2005: “Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng

được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng kí hoặc
xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.”
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bắt buộc hợp đồng phải lập thành văn
bản có chứng thực, chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền vì tính chất đặc thù
của tài sản này là phải đăng kí quyền sở hữu. Việc chuyển quyền sở hữu bất
động sản có giá trị lớn cần phải thông qua một hình thức pháp lý chặt chẽ, tạo

6


7

nên cơ sở pháp lý tin cậy đảm bảo an toàn trong giao lưu dân sự. Hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà với hình thức
văn bản và có sự chứng thực của cơ quan có thẩm quyền là hình thức thích hợp
và hết sức cần thiết mà thông qua hợp đồng này các bên thống nhất thỏa thuận
với nhau các nội dung cụ thể của hợp đồng.
Các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà được lập và chứng nhận tại Phòng công chứng nhà nước được thực
hiện theo một trình tự thủ tục chặt chẽ đúng với cá quy định của pháp luật.
2.2.2. Đối tượng:
Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được thể hiện trong nội
dung hợp đồng phải đầy đủ, cụ thể và rõ ràng.
Căn hộ chung cư thường được ghi nhận theo nghĩa hẹp, tức là bao gồm tất cả
những gì tồn tại bên trong bốn bức tường chung phân cách căn hộ với các căn
hộ lân cận hoặc với hành lang, không gian bên ngoài; vách bảo hộ tường chung,
phần che trần, lót sàn nhà, vách ngăn phòng nội bộ công trình phụ riêng của căn
hộ, cửa sổ… Ta gọi tất cả những yếu tố này là các phần riêng của căn hộ chung
cư. Chủ sở hữu căn hộ cung cư còn có quyền đối với các phần được dùng để
phục vụ cho tất cả mọi người thuộc cùng một chung cư. Các phần này – tạm gọi

là phần chung – rất đa dạng: quyền sử dụng đất, sân, vườn chung, lối đi chung,
mái nhà chung, cầu thang máy, hành lang, nơi để xe, nơi đổ rác, mạng điện
chung, đường ống nước chung, nhà kho chung…
Đối với phần riêng – trên nguyên tắc, chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền
chiếm hữu và sử dụng căn hộ riêng của mình như một chủ thể đầy đủ của quyền
sở hữu nhưng không thể làm tất cả mọi việc theo ý mình như trong trường hợp
tài sản nằm biệt lập. Một mặt, chung cư có thể được xây dựng theo những tiêu
chuẩn đặc thù của nhà ở và không thể được sử dụng vào mục đích thương mại.
Mặt khác, các chủ sở hữu trong chung cư có thể đạt tới một thỏa thuận về việc
xác định công dụng của chung cư; khi đó chủ sở hữu phải tuân theo thỏa thuận
này. Chủ sở hữu có quyền sửa chữa, cải tạo, nâng cấp căn hộ của mình trong
chừng mực kết cấu chung của chung cư cho phép và nhất là không được gây
thiệt hại cho những chủ sở hữu khác trong chung cư.
Đối với phần chung – các chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền quản lý và
sử dụng ngang nhau đối với phần diện tích và thiết bị chung.

7


8

Phần chung được sử dụng riêng – có những phần chung thuộc chung cư chỉ
được sử dụng bởi một hoặc một nhóm chủ sở hữu nào đó. Nhưng phần này vẫn
luôn là phần chung theo nghĩa đích thực, nghĩa là thuộc về tất cả, nhưng các chủ
sở hữu khác trong chung cư hầu như không bao giờ sử dụng chung. Sự tồn tại
của các phần chung được sử dụng riêng này xuất phát từ đặc điểm về cấu tạo
của chung cư.
Chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền thế chấp, chuyển nhượng căn hộ theo
ý mình và có quyền để lại căn hộ của mình cho người thừa kê. “Căn hộ” ở đây
được hiểu theo nghĩa rộng, tức là bao gồm phần riêng và các quyền đối với phần

chung. Người được chuyển nhượng, người được thừa kế, đến lượt mình lại có
quyền sở hữu đối với phần riêng và có các quyền của một chủ sở hữu căn hộ
chung cư đối với các phần chung. Các chủ sở hữu khác trong chung cư không
có quyền được ưu tiên mua trong trường hợp căn hộ được đem bán. Đây là điểm
khác biệt cơ bản giữa sở hữu chung trong nhà chungcw và sở hữu cchung theo
phần thông thường.
Căn hộ chung cư theo nghĩa rộng là một đơn vị tài sản và là đối tượng của
quyền sở hữu - ta nói rằng quyền sở hữu đối với nhà chung cư không phải là
một trường hợp cá biệt của sở hữu chung hay của sở hữu riêng. Đó cũng không
phải là quyền sở hữu kép, gồm có sở hữu riêng đối với phần riêng và sở hữu
chung đối với các phần chung. Suy cho cùng, chủ sở hữu căn hộ chung cư có
quyền sở hữu đối với căn hộ của mình, căn hộ được hiểu theo nghĩa rộng nhất:
thành phần của một tổng thể (là khối chung cư) gồm có căn hộ hiểu theo nghĩa
hẹp và phần mà người chủ căn hộ đó được hưởng trong phần chung thuộc chung
cư. Nói cách khác không phải quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư mang tính
chất kép, mà đúng ra bản thân căn hộ chung cư với tư cách là một tài sản, là một
thực thể kép: một mặt căn hộ chung cư là khối tài sản thống nhất; mặt khác, căn
hộ chung cư là một tập hợp có tổ chức hình thành từ phần sở hữu chung và phần
sở hữu riêng. Quyền sở hữu đối với khối chung cư thống nhất do tập thể các chủ
sở hữu chung cư thực hiên; còn đối với căn hộ chung cư cá nhân chủ sở hữu là
người duy nhất có tư cách để thực hiện các quyền của chủ sở hữu.
2.2.3 Về các nội dung khác trong hợp đồng mua bán chung cư.
Về nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng mua ban căn hộ chung cư:
Điều 280 BLDS 2005 quy định về nghĩa vụ dân sự:

8


9

Điều 280: Nghĩa vụ dân sự.
Nghĩa vụ dân sự là việc mà theo đó một hoặc nhều chủ thể (sau đây gọi chung là
bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có
giá,thực hiện công việc khác hoặc không thực hiện công việc nhất định vì lợi ích của
một hoặc nhiều chủ thể khác (sau đây gọi tắt là bên có quyền).

Trong trường hợp, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có một điều khoản
nhằm ràng buộc các bên thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ là sự cam đoan của
cả hai bên về mua bán. Sự cam đoan đó là cơ sở đảm bảo cho hợp đồng thực
hiện cho đúng nội dung mà họ cam kết trong hợp đồng khi có tranh chấp và có
yêu cầu tòa án giải quyết. Nếu bên nào cam đoan không đúng sự thực thì họ sẽ
phải chịu trách nhiệm vật chất đền bù thiệt hại cho bên kia.
Về thủ tục ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà: hai bên mua và bán căn hô chung cư khi đã thỏa thuận đưc
với nhau sẽ ra công chứng để là thủ tục ký hợp đồng mua bán. Nếu đủ các điều
kiện cần thiết thì công chứng viên hướng dẫn lập và ký hợp đồng bằng văn bản.
Về giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn giao nhà, giao tiền, giao giấy tờ
về ngôi nhà, về cam đoan của các bên… kể từ khi các phòng công chứng nhà
nước chứng nhận các hợp đồng mua bán nhà ở thì hạn chế được rất nhiều các
tranh chấp xảy ra.
2.2.4. Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng dân sự mang tính đặc thù so với các
loại hợp đồng dân sự khác. Thực tiễn cho thấy hợp đồng mua bán nhà ở thường
được các bên bàn bạc thỏa thuận với nhau về ngôi nhà, về cách thức hợp đồng,
về giá cả, phương thức thanh toán, về các khoản thuế phải nộp, về trách nhiệm
của mỗi bên sau đó lập văn bản và xin pháp lệnh của công chứng nhà nước hoặc
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền…trong các giai đoạn đó, việc xác định hợp
đồng mua bán nhà ở có hiệu lực vào thồi điểm nào có một ý nghĩa rất quan
trọng cả về lý luận và thực tiễn.
BLDS 2005 đã quy định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà xác định ngay

sau khi hợp đồng đó được cơ quan công chứng chứng nhận hoặc Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền chứng thực.

9


10

Điều 405 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực
từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy
định khác.”
Trên thực tế, thời điểm hai bên đã cùng nhau ký vào bản hợp đồng mua bán
nhà ở chính là thời điểm cơ quan công chứng chứng nhận việc ký kết đó và
chứng nhận nội dung của bản hợp đồng. khi bản hợp đồng đã được cơ quan
công chứng nhà nước chứng nhận thì mọi cam kết, thỏa thuân, đã trở thành hợp
pháp và có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên - nghĩa là bên bán giao
nhà và các giấy tờ kèm theo, nhận tiền, bên mua trả tiền và nhận nhà theo
phương thức mà họ thỏa thuận trong hợp đồng…việc là thủ tục đăng ký sang
tên chỉ là giai đoạn cuối cùng mang tính hình thức đồng thời đây củng chỉ là
một trong các nghĩa vụ mà hai bên phải thực hiện theo quuy định của BLDS
2005.
2.2.5 Trường hợp hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chỉ có hiệu lực khi nó tuân thủ các điều
kiện của pháp luât, và khi tuân thủ các điều kiện đó thì quyền và nghĩa vụ của
các bên tham gia giao kết được đảm bảo thực hiện.
Là một dạng giao dịch dân sự hợp đồng mua bán nhà ở, muốn có hiệu lực
pháp luật thì hợp đồng mua bán can hộ chung cư phải có đầy đủ các điều kiện
quy đinh tại Điều 122 BLDS 2005.
-

Các bên tham gia ký kết phải có năng lực hành vi dân sự
Các bên tham gia ký kết phải hoàn toàn tự nguyện
Hình thức mua bản phải theo đúng quy định của pháp luật
Mục đích, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không vi phạm điều
cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội.

Thiếu một trong các điều kiện kể trên hoặc không đáp ứng đầy đủ diều kiện
đó thì hợp đồng mua bán nhà ở mặc dù đã ký kết cũng không phát sinh hiệu lực
vì vậy quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ không đươc bảo hộ của pháp luật khi
có tranh chấp xảy ra.
Một số trường hợp về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu:
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu là những hợp đồng không tuân
thủ đầy đủ các điều kiên theo quy định của pháp luật. hợp đồng mau bán căn hộ

10


11

chung cư vô hiệu do vi phạm các yếu tố về chủ thể, vi phạm về nội dung, về
hình thức hợp đồng. Về nguyên tắc khi giao kết hợp đồng, nếu hợp đông vi
phạm các quy định của pháp luật, thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu. Căn cứ vào tính
chất mức độ nguy hiểm của từng chủ thê, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
vô hiệu có thể được phân thành nhiều loại khác nhau: hợp đồng mau bán căn hộ
chung cư vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tương đối. Cơ
sở để phân biệt hai loại hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu này la đưa vào nguyên
tắc các bên giao kết vi phạm quy định của pháp luật về bảo vệ lợi ích chung của
xã hội hay bảo vệ lợi ích của cá nhân như sau:
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu tuyệt đối là những hợp đồng
“ vi phạm những quy định của pháp luât”. Có nghĩa là khi giao kết các bên hoặc

vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trái
đạo đức xã hội, những trường hợp này về nguyên tắc sẽ đương nhiên vô hiệu và
không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao kết. Các
bên mua, bán căn hộ chung cư, những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan
đều có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đó là
vô hiệu.
- Hợp đông mua bán căn hộc chung cư vô hiệu tương đối: là nhưng hợp
đồng giao kết vi phạm những quy định của pháp luật có mục đích bảo vệ quyền
lợi của cá nhân. Dạng hợp đồng này chỉ yếu khi giao kết một hoặc các bên trong
hợp đồng bị nhầm lẫn về nội dung chủ yếu của hợp đồng, bị đe dọa, bị lừa dối
làm cho việc thỏa thuận không tự nguyện, vi phạm nguyên tắc giao kết hợp
đồng. Nếu họ chỉ có yêu cầu xe xét bồi thường, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng,
thì tòa án chỉ xem xét quyền của bên nào bị vi phạm và yêu cầu bên kia thực
hiện đúng nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại. Nếu những người có quyền lợi bị vi
phám, nhưng họ không yêu cầu tòa án hủy bỏ hợp đồng đó thì hợp đồng vẫn
được coi là có hiệu lực pháp luật và phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
Ngoài ra, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu còn có thể được phân
thành: hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu từng phần và hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư vô hiệu toàn bộ.
Tuy nhiên BLDS vẫn chưa có các quy định cụ thể đối với trường hợp bồi
thường thiệt hại ngoài hợp đồng khi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bị vô
hiệu. Cho nên khi giải quyết hậu quả hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu Tòa án
vẫn chỉ có thể căn cứ vào các nguyên tắc chung về trách nhiệm bồi thường thiệt
hại ngoài hợp đồng. Vì vậy sẽ không thể tránh khỏi tình trạng hoặc không thống
11


12

nhất giữa các tòa án hoặc thiếu công bằng trong xét xử, đặc biệt đối với các

trường hợp nhà chung cư đã phá vỡ xây dựng mới hoàn toàn hoặc thiệt hại do
khách quan mang lại như giá căn hộ chung cư tăng giảm đột biến.
CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ – MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN
THIỆN PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ
CHUNG CƯ.
3.1. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Thực tế hiện nay, đi đôi với quy trình thủ tục phức tạp, tốn kém việc mua bán
nhà dự án, căn hộ chung cư dự án còn mang nhiều yếu tố bao cấp, phân phối và
không bình đẳng giữa những người mua. Những căn hộ có vị trí tốt đều bằng
cách này hay cách khác thuộc về những người có ảnh hưởng đến dự án, những
căn hộ còn lại mới được bán ra ngoài. ở thời điểm hiện nay, quỹ nhà tham gia
thị trường căn hộ chung cư dự án còn thấp, mặt bằng giá lại quá cao (giá của
một số dự án phát triển nhà ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có cơ cấu bao
gồm: chi phí sử dụng đất chiếm 25-30%, chi phí tạo mặt bằng xây dựng và hạ
tầng chiếm 10-15%, chi phí xây dựng chiếm 35-50% và thuế cộng lãi chiếm 1520%). Mức giá căn hộ chung cư thường không phù hợp với khả năng thanh toán
của nhều tầng lớp trong xã hội. Phần lớn người dân bình thường chỉ có thể tiếp
cận mua nhà chung cư qua quảng cáo rao bán trong bối cảnh thị trường ế ẩm do
dự án chọn địa điểm không thuận lợi hoặc hệ thống hạ tầng chưa được đầu tư.
Qua kết quả điều tra ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (tháng 11 năm
2011), hiện có khoảng 10,25% người được hỏi sống trong căn hộ chung cư, chỉ
có 13,75% người được hỏi có nguyện vọng sống trong căn hộ chung cư. Có
nhiều lý do khiến người dân chưa muốn ở nhà chung cư. Lý do lớn nhất là
không thuận tiện trong sinh hoạt (57,50%), lý do thứ hai là không thuận tiện đi
lại (9,5%), lý do thứ ba là không thuận tiện kinh doanh (3%). Rõ ràng đô thị thì
không thể mở rộng mãi, việc xây nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân không
phải dễ dàng thực hiện (do quỹ đất có hạn, do tài chính của mỗi gia đình không
đủ để mua đất xây nhà…). Vì vậy, giải pháp xây nhà chung cư vừa mang tính
hiện thực, vừa mang tính bắt buộc. Tuy nhiên vấn đề đặt ra là làm thế nào để
cuộc sống trong căn nhà chung cư cũng thuận tiện như trong các căn nhà đơn lẻ.

đều này đặt ra cho các nhà quản lý, các nhà hoạch định chính sách trong việc
xây dựng định hướng chủ trương đồng thời cũng đặt ra cho các nhà đầu tư phát

12


13

triển, cho các nhà nghiêm cứu để đưa ra mô hình nhà chung cư phù hợp với nhu
cầu và khả năng của người dân.
Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, hoạt động của thị
trường được điều chỉnh bằng pháp luật và pháp luật tạo môi trường pháp lý cho
sự phát triển lành mạnh, khắc phục các khuyết tật vốn có của thị trường. Đối với
thị trường bất động sản, yếu tố pháp luật có tính chất quy định sự hình thành và
phát triển. ngoài việc ban hành hệ thống pháp luật quy định các điều kiện thực
hiện, phạm vi, nội dung… của các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động
sản, Nhà nước còn hướng dẫn biện pháp thực hiện các giao dịch đó bằng các
hợp đồng: hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán…cùng với quy định
các phương tiện, công cụ thực hiện các giao dịch đó. Nhà nước vừa tạo lập môi
trường, khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản, vừa hướng dẫn cụ thể
việc thực hiện giao dịch trên thị trường, vừa thực hiện đăng ký quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản. đối với căn hộ chung cư là đối tượng của giao dịch
trên thị trường bất động sản chưa có các văn bản pháp luật quy định cụ thể, các
hướng dẫn chủ yếu được tìm thấy trong BLDS 2005 và Luật Nhà ở ngày 29
tháng 11 năm 2005. BLDS quy định địa vị pháp lý của cá nhân, pháp nhân và
các chủ thể khác về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ tài sản,
quan hệ nhân thân trong giao lưu dân sự, xây dựng chuẩn mực pháp lý cho cách
ứng xử của các chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự. BLDS cũng quy định nội
dung về tài sản, bất động sản, xác lập quyền sở hữu tài sản và chấm dứt quyền
sở hữu tài sản, các điều kiện và nội dung, trình tự thực hiện các giao dịch dân sự

về tài sản, bất động sản; trong đó có quy định về hợp đồng mua bán, cho thuê
tài sản, nhà ở…
Thực tế cho thấy hầu hết các trường hợp mua bán nhà ở các bên đều lập
thành văn bản, song đa số lại không thực hiện các thủ tục hình thức trọn vẹn mà
pháp luật quy định như: chỉ có làm giấy viết tay giữa hai bên, cùng ký hoăc
điểm chỉ cẩn thận hơn thì có mời người làm chứng thì họ voi như đã thực hiện
xong hợp đồng hoặc họ cùng nhau đến Chính quyền địa phương để xin chứng
thực chữ kí song lại không sang tên trước bạ. Thực tế có tình trạng như vậy một
mặt là do trình độ ý thức cả người dân về pháp luật còn thấp, mặt khác việc thực
hiện, áp dụng pháp luật của các cơ quan chức năng còn buông lỏng trong suốt
thời gian dài. Những hợp đồng không thực hiện trọn vẹn theo quy định của pháp
luật như đã trình bày ở trên khi xảy ra tranh chấp có được chấp nhận hay không
là một vấn đề phức tạp, các cấp tòa án có nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau:

13


14

chấp nhận là hợp đồng có hiệu lực, không chấp nhận hoặc chấp nhận một
phần…việc công nhận hợp đồng chưa làm xong thủ tục nhưng thực tế việc thực
hiện trên thực tế diễn ra đúng như trong hợp đồng là phù hợp với khách quan,
phù hợp với ý chí của các bên khi giao kết hợp đồng. hợp đồng đó sẽ là chứng
cứ pháp lý để Tòa án xem xét giải quyết tranh chấp nếu xảy ra.
3.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư.
Hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
nói riêng là một hợp đồng dân sự thông dụng trong giao lưu dân sự vừa đáp ứng
nhu cầu nhà ở của con người thông qua việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ
người bán sang người mua, vừa bảo đảm sự quản lý của Nhà nước đối với nhu

cầu về nhà ở trong cộng đồng, nên trong mọi giai đoạn lịch sử phát triển Nhà
nước và pháp luật đều có những quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ
đặc biệt này.
Xuất phát từ nghiên cứu về những vấn đề lý luận của hợp đồng mua bán nhà
ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở chung cư nói riêng, trên cơ sở xem xét
thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, ta có thể rút
ra một số những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư:
Thứ nhất, cần ban hành kịp thời các văn bản pháp luật về hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư. Cụ thể là pháp luật phải có quy định cụ thể rằng hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư dự án không cần phải công chứng, chứng thực hoặc
phải có quy định hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư dự án. Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án cần có
những điều khoản quy định rõ ràng về trách nhiệm của chủ đầu tư và chế tài đối
với chủ đầu tư trong trường hợp chậm giao nhà để đảm bảo quyền lơi cho bên
mua.
Thứ hai, cần quy định thực hiện bảo đảm đối với hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư dự án. Để hạn chế những thiệt hại có thể xảy ra đối với hợp đồng loại
này, việc bảo đảm thực hiện hợp đồng cần có biện pháp đưa ra khung chế tài
phạt vi phạm nghĩa vụ hợp đồng đối với chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không bàn
giao nhà đúng tiến độ thì phải chịu phần lãi xuất (tính theo lãi suất ngân hàng
nhà nước) mà người mua nộp tiền để mua căn hộ chung cư dự án. Trong trường

14


15

hợp nghiệm thu nhà chất lượng không đảm bảo thì chủ đầu tư hoàn toàn phải
chịu trách nhiệm về việc này.

Thứ ba, cần đơn giản hóa thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sơ hữu nhà để
sớm đưa căn hộ chung cư đã giao nhà vào giao dịch dân sự hoặc có văn bản
công nhận “căn hộ chung cư đã giao nhà” như đối tượng của giao dịch và đưa
nó vào giao dịch dân sự.
Thứ tư, cần sớm có quy định về quyền sử dụng đất đối với căn hộ chung cư.
Thứ năm, cần quy định chế độ bảo hiểm đối với căn hộ chung cư như một loại
bảo hiểm tài sản thông qua các công ty bảo hiể phi nhân thọ. Chi phí bảo hiểm
sẽ được hai bên chủ đầu tư và người mua cùng chịu.
Ngoài ra, để hoạt động mua bán nhà ỏ đi vào trật tự theo quy định của
BLDS, với các phân tích cụ thể trọng bài viết này, xin kiến nghị những giải
pháp cụ thể sau:
Chính phủ cần ban hành nghị định hướng dẫn thi hành các quy định của bộ
luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở trong đó: quy định thống nhất về cách
hiểu và thi hành đúng các quy định của bộ luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà
ở; quy định thống nhất trình tự, thủ tục tiến hành giao dịch, kí kết, thực hiện hợp
đồng mua bán nhà ở; quy định thống nhất việc giám sát của Nhà nước đối với
các giao dịch mua bán nhà ở, giao cho cơ quan Công chứng nhà nước, ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện việc giám sát đó thông qua việc chứng
nhận hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có nhà ở
đó; quy định các diều kiện cần thiết đối với người bán, đối với người mua để áp
dụng thống nhất trong phạm vi cả nước.
Tiến hành tuyên truyền pháp luật thông qua các phương tiện thông tin đại
chúng ở mọi cấp độ, phổ biến pháp luật liên quan tới nhà ở và hợp đồng mua
bán nhà ở bằng hoạt động của chính các cơ quan chức năng chuyên môn thực
hiện nhiệm vụ quản lý nhà, đất ở à các cơ quan hữu quan khác.
Cải cách cơ chế hành chính trong việc quản lý nhà ở và hoạt động mua bán
nhà ở, thống nhất việc quản lý nhà ở, đất ở vào một đầu mối, tạo đều kiện thuận
lợi cho việc đang ký quyền sở hữu nhà ở để chủ sở hữu khi đưa nhà ở vào giao
dịch mua bán nhà ở không gặp khó khăn phiền phức và cũng không trốn tránh
được việc giám sát của Nhà nước trong việc mua bán cũng như thực hiện nghĩa

vụ nộp các loại thuế, các loại phí khi thực hiện việc mua bán nhà ở.
15


16

KẾT LUẬN

Giao kết hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư nói riêng có nhiều nét đặc thù do đối tượng của hợp đồng chính là nhà
ở - một tài sản vừa có giá trị lớn, vừa có tính xã hội sâu sắc đáp ứng nhu cầu
thiết yếu nhất của đời sống con người. Ngoài quá trình giao kết hợp đồng còn có
giai đoạn thực hiện hợp đồng và cuối cùng là giai đoạn hoàn tất hợp đồng. Sự
phức tạp của việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phụ thuộc nhiều vào yếu tố
mà trong đó đáng kể đến yếu tố về chủ thể, về đối tượng hợp đồng và có lúc và
có nơi phải phụ thuộc vào chính sách của cơ quan quản lý nhà nước, vào quy
hoạch xây dựng…những yếu tố này nhiều khi tác động đến giao dịch mua bán
nhà ở và gây ra không ít phức tạp làm nảy sinh những tranh chấp khó giải quyết.
Thị trường bất động sản là một loại thị trường quan trọng nhưng ở Việt Nam
mới được hình thành và còn sơ khai. Do hệ thống văn bản pháp lý về bất động
sản chậm được hoàn thiện theo hướng khuyến khích sự phát triển của thị trường
nên nhóm đối tượng và quyền được tham gia giao dịch trên thị trường bất động
sản bị hạn chế. Nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư nói riêng đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp
luật điều chỉnh giao dịch mua bán nhà và căn hộ chung cư chính là góp phần
vào việc tạo khung pháp lý thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường
bất động sản, nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đối với hoạt
động của thị trường bất động sản.

16

17

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU…………………………………………………..……………...….…1
PHẦN NỘI DUNG…………………………………………………………………..2
CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ NÓI CHUNG VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
NÓI RIÊNG……………………………………………………………………....….2
1.1. Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà………………….……………….….2
1.1.1. Khái niệm………………………………………………………..……….….2
1.1.2. Chủ thể………………………………………………………..….………….2
1.1.3. Đối tượng………………………………………………………………….…3
1.1.4. Hình thức………………………………………………………………….…3
1.2.

Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư………………….…..3

1.2.1. Khái niệm……………………………………………………………..…...…3
1.2.2. Chủ thể và đối tượng………………………………………………...…….....3
CHƯƠNG II: HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH….………………………………….4
2.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án…………………………………...…4
2.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà………………………………………………………………………….…....6
2.2.1. Hình thức………………………………………………………………………6
2.2.2. Đối tượng………………………………………………………………...……7
2.2.3 Về các nội dung khác trong hợp đồng mua bán chung cư………………...…...8
2.2.4. Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư……...……9

2.2.5 Trường hợp hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu………………..10
CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP
ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ….……………………………...……..12
3.1. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư….….....12
3.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư………………………………………………………………..14
KẾT LUẬN……………………………………………………………………...….16

17


18

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Trường đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, Tập 2,
Nxb. CAND, Hà Nội, 2009.
2. Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận về các hợp đồng thông dụng trong luật
dân sự Việt Nam, Nxb. Trẻ, Tp. Hồ Chí Minh.
3. Bộ luật dân sự 2005.
4. Luật nhà ở năm 2005.
5. Luật đất đai năm 2003.
6.

18