tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở

Website: Email : Tel : 0918.775.368
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
Nhà ở có vai trò quan trọng đối với đời sống con người. hiện nay ở Việt
Nam nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo nhịp độ tăng dân số va nhịp độ tăng
trưởng kinh tế với yêu cầu về chỗ ở rộng rãi hơn và tiện nghi hơn nên hoạt động
tạo lập nhà ở ngày càng trở nên sôi động. Nhìn vào nhà ở của mỗi
gia đình, mỗi quốc gia người ta có thể đánh giá được sự phồn thịnh, giàu nghèo
của mỗi gia đình, mỗi quốc gia. Việc lo chỗ ở là trách nhiệm của mỗi gia đình,
đồng thời cũng là trách nhiệm của mỗi quốc gia. Vì vậy quốc gia nào cũng có
những chiến lược phát triển nhà ở nhằm cải thiện cuộc sống chung cho xã hội.
chuyển nhượng nhà ở không chỉ là việc riêng tư giữa các bên mà nó còn lien
quan đến việc quản lý toàn bộ quỹ nhà ở của Nhà nước. Mấy năm gần đây thị
trường bất động sản “nóng” lên. Việc mua bán nhà ở cũng theo đó mà “sốt”lên.
Điều này cũng đồng nghĩa với viêc các tranh chấp về mua bán nhà ở cũng đang
chiếm số lượng lớn các vụ án mà Tòa án giải quyết.
Chính vì lí do đó mà chúng tôi đã chọn vấn đề “tranh chấp về hợp đồng
mua bán nhà ở” làm đề tài nghiên cứu của nhóm. Trong bài nghiên cứu này
chung tôi đã đưa ra 3 vụ án thực tế đã được các cấp Tòa xét xử để phân tích,
đánh giá và đưa ra những quan điểm chủ quan của mùnh. Với chúng tôi, với tư
cách là nhóm sinh viên khoa Luật Dân sự, đây không chỉ dừng lại ở một bài tập
nhóm mà nó còn là tâm huyết va sự dày công tìm tòi với mong muốn nâng cao
kiến thức vê pháp luật nói chung và về luật Dân sự nói riêng. Tuy nhiên,với vốn
hiểu biết còn hạn chế, chác hẳn những nhận định của chúng tôi sẽ còn những
thiếu sót. Mong thầy cô đóng góp ý kiến để đề tài nghiên cứu được hoàn thiện
hơn.
XIN CHÂN THÀNH CÁN ƠN!

1
PHẦN MỘT: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở:
1/ Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở:

Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và là
loại đặc biệt của hợp đồng mua bán tài sản nói riêng, nó có những đặc điểm của
hợp đồng dân sự và có đầy đủ những đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản.
Do đó khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở có thể được hiểu như sau:
“ hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mà theo đó bên bán có nghĩa vụ giao
nhà và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên bán, bên mua trả tiền và nhận nhà
đồng thời các bên phải dăng kí chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo đúng
trình tự và thủ tục bắt buộc do pháp luật quy định”.
2/ Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở:
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu
chuyển dịch quyền sở hữu đối với nhà, không phân biệt mức độ năng lực hành
vi dân sự . Tuy nhiên, đối với những cá nhân không có năng lực hành vi dân sự
đầy đủ thì nhất thiết phải tham gia vào hợp đồng mua bán nhà thông qua người
đại diện của mình.
Đối với cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài hay cá nhân nước ngoài
đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định khác thì
mới có quyền mua nhà tại Việt Nam.
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà phải đáp ứng các điều kiện sau:
Bên bán phải có quyền định đoạt đối với nhà bán
Là cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ khi tham gia ký kết và thực
hiện hợp đồng mua bán nhà. Tổ chức bán nhà ơ phải có chức năng kinh doanh
nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà không nhằm mục đích kinh doanh.
Bên mua nhà ở nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi
đăng ký hộ khẩu thường trú; nếu là người việt Nam định cư ở nước ngoài thì
phải thuộc diện được sở hữu nhà theo quy định của luật nhà ở; nếu là tổ chức thì
không phụ thuộc vào nơi đăng kí kinh doanh. Trong một số trường hợp, bên
mua nhà phải có hộ khẩu thường trú tại nơi có nhà bán theo phạm vi cấp tỉnh,
thành phố nếu pháp luật có quy định.
3/ Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở:
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà được xác định bởi cấu

trúc xây dựng, diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, vị trí ranh giới. ngôi nhà đó
phải được xác định cụ thể trên một ranh giới diện tích đất nhất định. Nhà mua
bán phải đáp ứng được các điều kiện sau:
Thứ nhất: Nhà đó không thuộc diện đối tượng bị cấm như nhà làm trụ sở của
các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hôi…
2
Thứ hai: Nhà không bị tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử
dụng hợp pháp ngôi nhà.
Thứ ba: Nhà phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp như giấy tò
chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...
4/ Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở:
Nhà ở vừa là khối tài sản lớn vừa mang tính xã hội sâu sắc, do đó pháp luật
quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là phải lập thành
văn bản có sự chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (ủy ban nhân
dân hoặc công chứng viên nhà nước …)
Ngoài ra pháp luật còn quy định cả trình tự, thủ tục mua bán nhà ở. Theo đó
khoản 2 Điều 439 BLDS 2005 quy định: “đối với tài sản mua bán mà pháp luật
quy định phải đăng kí quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua
kể từ thời điển hoàn thành thủ tục đăng kí quyền sở hữu đối với tài sản đó”.
PHẦN HAI: TÌNH HUỐNG THỰC TIỄN:
1/ Tình huống 1: Quyết định giám đốc thẩm số 18/2005/DS-GĐT ngày 22-6-
2005 về vụ án “tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”
Nguyên đơn: Ông Đoàn Văn Phước Gary sinh năm 1950; trú tại: 9319 bolsa
ave Westminster CA 92683 USA (Hoa Kỳ).
Người đại diện hợp pháp theo uỷ quyền của nguyên đơn (văn bản uỷ quyền
ngày 22-10-2002): Bà Hà Thị Bông sinh năm 1953; trú tại: 79/5 Bis Phan Đăng
Lưu, phường 7, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh.
Bị đơn: Ông Trịnh Kim Ảnh; bà Phạm Cẩm Thạch sinh; ông Trịnh Lương
Quang.
Tất cả các bị đơn đều trú tại: 282 Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10,

thành phố Hồ Chí Minh.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
Bà Hà Thị Bông; trú tại: 79/5 Bis Phan Đăng Lưu, phường 7, quận Phú
Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh;
Bà Phạm Thị Roan sinh năm 1913, người đại diện hợp pháp theo uỷ quyền
của bà Roan (văn bản uỷ quyền ngày 03-3-2003): Bà Hà Thị Bông.
VỤ VIỆC NHƯ SAU:
Ngày 15-4-2002 vợ chồng ông Trịnh Kim ảnh và bà Phạm Cẩm Thạch
cùng ông Trịnh Lương Quang (là con trai) ký hợp đồng bán căn nhà 282
Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh với giá 1.455
lượng vàng SJC cho ông Đoàn Văn Phước Gary (sau đây gọi tắt là ông Phước
Gary), bà Phạm Thị Roan và bà Hà Thị Bông. Khi ký hợp đồng mua bán căn
3
nhà trên ông ảnh, bà Thạch và ông Quang đang làm thủ tục hoá giá nhà mà chưa
có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Hai bên thoả thuận thanh toán tiền mua
bán nhà làm 5 đợt như sau:
Đợt 1: Bên B (bên mua) sẽ giao cho bên A (bên bán) 145 lượng vàng SJC
ngay sau khi ký hợp đồng mua bán nhà.
Đợt 2: Trong vòng 20 ngày, kể từ ngày bên A nhận được giấy chứng nhận
quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) thì bên B sẽ giao tiếp cho
bên A 725 lượng vàng SJC ngay sau khi hai bên đã ký kết xong hợp đồng tại
phòng Công chứng nhà nước.
Đợt 3: Bên B giao tiếp cho bên A 435 lượng vàng SJC ngay sau khi có thông
báo của phòng Thu Trước Bạ và Thu Khác thành phố Hồ Chí Minh về số tiền
thuế chuyển quyền sử dụng đất mà bên A phải đóng trong vòng 7 ngày, kể từ
ngày hợp đồng được ký tại phòng Công chứng nhà nước.
Đợt 4: Bên B giao cho bên A 100 lượng vàng SJC ngay trong ngày hồ sơ
mua bán nhà hoàn tất thủ tục trước bạ và đăng bộ tại Sở Địa chính - Nhà đất.
Đợt 5: Bên B giao hết cho bên A 50 lượng vàng SJC còn lại, sau khi bên B
nhận sổ hồng và ngay sau khi bên A hoàn tất việc giao nhà cho bên B.

Sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà, ông Phước Gary đã đặt cọc cho bên
bán nhà 145 lượng vàng SJC 9999. Ngày 06-6-2002 khi hai bên chưa tiến hành
ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng Công chứng thì bên bán gửi thông báo
yêu cầu bên mua là ông Phước Gary và bà Bông thanh toán số vàng đợt 2, trễ
nhất là ngày 10-6-2002; nếu không thanh toán đúng hẹn thì hợp đồng mua bán
nhà ngày 15-4-2002 bị huỷ bỏ.
Ngày 02-5-2002 ông Trịnh Kim ảnh và bà Phạm Cẩm Thạch đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà
trên và đã làm hợp đồng tặng cho con là ông Trịnh Lương Quang, hiện căn nhà
trên do ông Quang đứng tên chủ sở hữu.
Nguyên đơn là ông Phước Gary do bà Hà Thị Bông là người đại diện hợp
pháp theo uỷ quyền yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng; nếu huỷ hợp đồng mua
bán nhà thì phải hoàn lại tài sản đặt cọc 145 lượng vàng.
Đại diện bên bị đơn là ông Trịnh Kim ảnh cho rằng gia đình ông đã làm
thông báo ngày 06-6-2002 yêu cầu bên mua nhà thanh toán số vàng đợt 2. Do đã
gia hạn đến hết ngày 10-6-2002, nhưng bên mua nhà không thực hiện là vi phạm
thời hạn thanh toán tiền đợt 2; do đó, ông không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp
đồng và không chấp nhận trả lại tài sản đặt cọc cho bên mua nhà.
Ngày 19-9-2002 ông Phước Gary có đơn khởi kiện.
4
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 1270/DSST ngày 08-8-2003, Toà án nhân dân
thành phố Hồ Chí Minh quyết định:
“ Bác yêu cầu của ông Đoàn Văn Phước Gary do bà Hà Thị Bông đại diện
theo uỷ quyền, về việc xin phép tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà 282
Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10 được ký kết ngày 15-4-2002 giữa ông
Trịnh Kim ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch, ông Trịnh Lương Quang đối với bà Hà Thị
Bông, bà Phạm Thị Roan, ông Đoàn Văn Phước Gary về việc bồi thường gấp đôi
số tiền đặt cọc mua nhà nếu huỷ hợp đồng mua bán nhà.
Chấp nhận yêu cầu của ông Trịnh Lương Quang, ông Trịnh Kim ảnh, bà
Phạm Cẩm Thạch có ông Quang đại diện xin huỷ hợp đồng mua bán nhà 282

Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10 đã ký kết ngày 15-4-2002.
Huỷ hợp đồng mua bán nhà 282 Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10 được
ký kết ngày 15-4-2002 giữa ông Trịnh Kim ảnh, bà Hà Thị Bông, bà Phạm Cẩm
Thạch, ông Trịnh Lương Quang đối với bà Hà Thị Bông, bà Phạm Thị Roan, ông
Đoàn Văn Phước Gary vì hợp đồng vô hiệu.
Buộc ông Trịnh Kim ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch có ông Trịnh Lương Quang
đại diện và ông Quang cùng liên đới có trách nhiệm trả cho ông Đoàn Văn
Phước Gary do bà Hà Thị Bông đại diện số tiền đặt cọc là 145 lượng vàng SJC”.
Ngày 15-8-2003 vợ chồng ông Trịnh Kim ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch, ông
Trịnh Lương Quang có đơn kháng cáo.
Ngày 19-8-2003 ông Đoàn Văn Phước Gary uỷ quyền cho bà Hà Thị Bông
có đơn kháng cáo.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 09/DSPT ngày 09-02-2004, Toà phúc thẩm
Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định: bác kháng cáo
của các bên đương sự; giữ nguyên quyết định của bản án dân sự sơ thẩm số
1270/DSST ngày 08-8-2003 của TAND TP Hồ Chí Minh.
Bản án dân sự phúc thẩm đã bị hủy do bên nguyên đơn khiếu nại vì cho
rằng phiên tòa vi phạm nghiêm trọng thủ tuc tố tụng. Hồ sơ vụ án được giao cho
Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc
thẩm lại.
NHẬN XÉT CỦA NHÓM:
Ông Phước Gary là Việt kiều đang định cư tại Mỹ không thuộc đối tượng
được mua nhà tại Việt Nam theo quy định tại Nghị định số 81/2001/NĐ-CP
ngày 05-11-2001 của Chính phủ. Điều 3 của Nghị định quy định các đối tượng
được mua nhà ở. Theo đó những người sau được mua nhà tại Việt Nam:
5