Tìm hiểu ba vụ việc có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở

Trong điều kiện kinh tế nước ta hiện nay, khi mà Nhà nước chưa đáp ứng được nhu cầu nhà
ở của nhân dân thì việc mua bán nhà ở sẽ giúp tạo điều kiện cho nhân dân tự giải quyết nhu cầu về
nhà ở của mình. Đặc biệt là ở các thành phố lớn, nhu cầu về nhà ở ngày càng cấp thiết bởi một điều
tất yếu khi chất lượng cuộc sống tăng lên thì nhu cầu về nhà ở cũng tăng theo; khi nhu cầu mở rộng
kinh doanh phát triển thì nhu cầu về nhà để mở văn phòng, cửa hàng, cửa hiệu… lại càng tăng hơn
nữa. Trong thời gian gần đây, các giao dịch mua bán nhà được xác lập ngày càng nhiều trong điều
kiện nền kinh tế thị trường với những mục đích mua bán nhà đa dạng và phong phú, như: mua bán
nhà để ở, để bán lại kiếm lời, để cho thuê, để làm cửa hàng, cửa hiệu… Phương thức mua bán nhà
ở, một mặt đáp ứng được nhu cầu nhà ở của các bên; mặt khác, nó cũng tạo ra những bất ổn gây
phiền toái cho các chủ thể tham gia vào việc mua bán khi việc mua bán không thuận lợi, xảy ra các
tranh chấp.
Chính vì vậy, trong bài tập nhóm tháng 2 này chúng em quyết định chọn đề bài: “Tìm hiểu
ba vụ việc có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở”.
I. Một số vấn đề lí luận liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở.
1. Khái niệm chung về hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và là một loại đặc biệt
của hợp đồng mua bán tài sản nói riêng. Vì thế mà nó có những đặc điểm chung của hợp đồng dân
sự và có đầy đủ đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản. Tuy nhiên, do nhà ở có tính chất đặc thù
riêng và mang tính xã hội sâu sắc nên đã chi phối đến hợp đồng mua bán nhà ở, tạo ra những đặc
điểm khác biệt so với các loại tài sản khác.
Trong Bộ luật dân sự năm 2005, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định
trong sáu điều (từ Điều 450 đến Điều 455). Bộ luật Dân sự năm 2005 không nêu khái niệm hợp
đồng mua bán nhà ở; song thông qua khái niệm chung về hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán tài
sản, đồng thời thông qua tính chất của hợp đồng mua bán nhà ở thì chúng ta có thể hiểu rằng:
“Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó
bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ
trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp
đồng mua bán nhà ở”.
Cũng như các loại hợp đồng dân sự khác, sự thỏa thuận của các bên là yếu tố bắt buộc phải
có khi tham gia giao kết hợp đồng. Đây là cơ sở để hình thành nên bất kì một loại hợp đồng nào.
Nếu không có sự thỏa thuận thì không thể hình thành một hợp đồng hoặc trong một trường hợp sự

thỏa thuận của các bên vi phạm các quy định chung về giao dịch dân sự thì hợp đồng đó bị vô hiệu.
2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà.
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà được xác định bởi cấu trúc xây dựng,
diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, vị trí ranh giới. Ngôi nhà đó phải được xác định cụ thể trên
một ranh giới diện tích đất nhất định, ngay cả đối với nhà chung cư, nhà tập thể. Việc mua bán diện
tích nhà ở phụ thuộc vào điều kiện sử dụng chung các công trình khác là vấn đề hết sức phức tạp;
bên mua và bên bán không những phải thỏa thuận với nhau về diện tích đem bán mà còn phải giải
quyết những điều kiện đi kèm như: việc sử dụng công trình phụ, lối đi… Khi các bên tham gia giao
kết hợp đồng mua bán nhà ở thì vấn đề đối tượng phải được thể hiện rõ ràng, cụ thể. Mặt khác, do
nhà ở đem bán phải thuộc quyền sở hữu của bên bán và đã phải được đăng kí tại cơ quan pháp lý
về nhà đất nên thông thường khi đã đăng kí thì nhà ở đó phải có kèm theo sơ đồ vị trí, kích thước,
ranh giới với các bất động sản liền kề.
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là tất cả các loại nhà được sử dụng vào các mục đích
khác nhau như: nhà để ở, để làm văn phòng, trụ sở cơ quan, để làm kho chứa đồ, làm cửa hàng, cửa
hiệu, làm nhà văn hóa, viện bảo tàng, nhà hát, rạp chiếu phim…Cho dù các loại nhà khác nhau
nhưng quy chế pháp lý áp dụng với chúng là như nhau.
3. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở.
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển dịch quyền
sở hữu đối với nhà, không phân biệt mực độ năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, đối với những cá
nhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì nhất thiết phải tham gia vào hợp đồng mua bán
nhà ở thông qua người đại diện theo pháp luật của mình.
Đối với cá nhân Việt Nam địch cư ở nước ngoài, hay cá nhân nước ngoài đầu tư làm ăn ở
Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định khác thì mới có quyền mua nhà tại Việt Nam.
4. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mà pháp luật quy định bắt buộc về hình thức mà
các bên phải tuân thủ. Điều 450 BLDS năm 2005 đã quy định: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải
được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác”. Vì nhà là loại tài sản có đăng kí quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành
văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Nếu các bên vi phạm về hình thức của hợp đồng mua
bán nhà ở thì hợp đồng sẽ bị tuyên là vô hiệu ngay cả khi các bên đã thực hiện xong hợp đồng nếu

có đơn kiện khởi kiện còn thời hiệu (thời hiệu khởi kiện đối với vi phạm về hình thức là 2 năm kể
từ ngày xác lập giao dịch).
II. Ba vụ việc liên quan đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở.
1. Vụ việc thứ nhất.
Nguyên đơn: Ông Trần Kế.
Bị đơn: Ông Lê Thảo (đã chết) có con trai là Lê Trung Thuận, đại diện theo ủy quyền
1.1. Tóm tắt vụ việc.
Căn nhà tại số 177 đường Tăng Bạt Hổ, phường Lê Lợi, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình
Định có diện tích 107 m2 thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông Thảo và bà Tôn Thị Tằng. Ngày
28-9-1978 ông Lê Thảo đã kí vào bản kê khai chi tiết căn nhà trên khi thực hiện chính sách cải tạo
nhà của thị xã Quy Nhơn.
Ngày 3-8-2979 ông Lê Thảo lập văn tự bán căn nhà số 177 Tăng Bạt Hổ cho ông Trần Kế
với giá 80 triệu đồng, ông Kế đã giao cho ông Thảo 60 triệu đồng, gia đình ông Kế đã chuyển về ở
một phần trong căn nhà. Ngày 8-10-1979 Ủy ban nhân dân tỉnh Nghĩa Bình ban hành quyết định
số 882/QĐ-UB quản lí căn nhà trên. Ngày 30-9-1980 UBND phường Lê Lợi lại chứng thực vào
văn tự mua bán nhà giữa ông Trần Kế với ông Lê Thảo. Sau khi có quyết định 882/QĐ-UB thì gia
đình ông Thảo không đồng ý bán cho ông Trần Kế nữa.
Năm 1993 ông Kế khởi kiện yêu cầu ông Thảo tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán.
1.2. Giải quyết của Tòa án.
Tại quyết định số 11 QĐ/TA ngày 28-12-1994 tòa án nhân dân tỉnh Bình Định đình chỉ việc
giải quyết vụ án dân sự “về việc yêu cầu thực hiện hợp đồng mua bán nhà” giữa ông Kế và ông
Thảo và bà Tằng do anh Lê Trung Thuận đại diện theo ủy quyền.
Ngày 3-2-1995 Chủ tịch UBND tỉnh Bình Định có quyết định số 318/QĐ_UB có nội dung:
công nhận sở hữu chủ nhà số 177 Tăng Bạt Hổ, thành phố Quy Nhơn cho ông Lê Thảo và gia đình
sau khi đã hoàn thành các thủ tục theo quy định của nhà nước về nhà, đất.
Tại đơn khởi kiện đề ngày 20-5-1999 ông Trần Kế đề nghị tòa án giải quyết buộc ông Lê
Thảo tiếp tục thực hiện hợp đồng, giao lại ngôi nhà đó cho ông.
Tại quyết định số 04/QĐ-TA ngày 21-4-2003, TAND tỉnh Bình Định đã quyết định đình chỉ
việc giải quyết vụ án tranh chấp “hợp đồng mua bán nhà” đã thụ lý số 06/DSST ngày 12-8-1999.
Trả lại đơn khởi kiện ngày 20-5-1999 cho ông Trần Kế với lí do: Vụ án đã được giải quyết bằng

một quyết định có hiệu lực (quyết định việc đình chỉ việc giải quyết vụ án số 11/QĐ-TA ngày 28-
12-1994 của TAND tỉnh Bình Định).
Sau khi có quyết định nêu trên, ngày 25-4-2003 ông Kế kháng cáo không đồng ý với quyết
định của tòa án nhân dân tỉnh Bình Định.
Tại quyết định phúc thẩm số 29/QĐ-PT ngày 1-7-2003,TA phúc thẩm Tòa án nhân dân tối
cao tại Đà Nẵng đã quyết định: bác đơn kháng cáo của ông Trần Kế, giữ nguyên quyết định sơ
thẩm số 04/QĐ-TA ngày 21-4-2003 của TAND tỉnh Bình Định có hiệu lực pháp luật. Ông Trần Kế
phải chịu 500 nghìn đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm.
Sau khi có quyết định số 29/QĐPT ngày 01-7-2003 của tòa án phúc thẩm tòa án nhân dân tối
cao tại Đà Nẵng, ông Trần Kế có nhiều đơn khiếu nại yêu cầu được xem xét theo thủ tục giám đốc
thẩm đối với quyết định phúc thẩm nói trên.
Tại quyết định kháng nghị số 101/2006/DS-KN ngày 27-6-2006, Chánh án tòa án nhân tối
cao kháng nghị quyết định phúc thẩm số 29/QĐ-PT ngày 1-7-2003 của Tòa án phúc thẩm
TANDTC tại Đà Nẵng. Đồng thời đề nghị hội đồng thẩm phán TANDTC xét xử giám đốc thẩm
hủy quyết định phúc thẩm nêu trên và hủy quyết định sơ thẩm số 04/QĐ-TA ngày 21-4-2003 của
TAND tỉnh Bình Định; giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh Bình Định giải quyết lại vụ án theo đúng
quy định của pháp luật. Theo quyết định tại điều 10 của pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân
sự về thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân không có quy định vụ án “về việc yêu cầu thực
hiện hợp đồng mua bán nhà” như yêu cầu khởi kiện của ông Kế vào năm 1993, nên TAND tỉnh
Bình Định ra quyết định số 11/QĐ-TA ngày 20-12-1994 là có căn cứ. Sau khi có quyết định
318/QĐ-UB ngày 3-2-1999 về việc công nhận sở hữu căn nhà 177 Tăng Bạt Hổ cho ông Thảo, ông
Kế lại khởi kiện và tòa án các cấp đã xác định đây là quan hệ pháp luật về “tranh chấp hợp đồng
mua bán nhà” là đúng.
Như vậy, vụ án mà Toà án nhân dân tỉnh Bình Định thụ lý ra Quyết định số 11QĐ/TA ngày
20-12-1994 đình chỉ việc giải quyết khác với vụ án mà TAND tỉnh Bình Định thụ lý và ra quyết
định số 04/QĐ-TA ngày 21-4-2003; do đó, việc khởi kiện ngày 20-5-1999 của ông Trần Kế chưa
được giải quyết, nhưng tại quyết định sơ thẩm số 04/QĐ-TA ngày 21-4-2003 và tại quyết định
phúc thẩm số 29/QĐ-TA ngày 1-7-2003, TAND tỉnh Bình Định và tòa phúc thẩm TAND tối cao
tại Đà Nẵng lại cho rằng việc khởi kiện ngày 20-5-1999 của ông Kế đã được giải quyết tại quyết
định số 11/QĐ-TA ngày 28-12-1994,

nên đã quyết định đình chỉ giải quyết vụ án là sai.
Sau khi có quyết định kháng nghị của Chánh án TAND tối cao,ngày 9-8-2006 anh Lê Trung
Thuận (đại diện ủy quyền của ông Lê Thảo bị đơn) có đơn khiếu nại không đồng ý với quyết định
kháng nghị số 101/2006/DS-KN ngày 27-62006 của Chánh án TAND tối cao và cho rằng quyết
định việc đình chỉ việc giải quyết của vụ án Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm là đúng.
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị không chấp
nhận quyết định kháng nghị số 101/2006-KN ngày 27-6-2006 của Chánh án Tòa án nhân dân tối
cao vì cho rằng vụ án đã được giải quyết bằng các quyết định có hiệu lực của hai cấp tòa; tuy nhiên
cần hướng dẫn ông Kế khởi kiện lại bằng một vụ kiện đòi lại tài sản do ông Kế đã giao số tiền mua
bán nhà cho ông Thảo.
1.3. Hướng giải quyết của nhóm.
Thực tế vụ việc cho thấy, sau khi có quyết định số 318/QĐ-UB ngày 3-2-1999 của UBND
tỉnh Bình Định về việc công nhận sở hữu căn nhà trên cho ông Lê Thảo, ngày 20-5-1999 ông Kế
lại khởi kiện, yêu cầu ông Lê Thảo tiếp tục thực hiện hợp đồng, TAND tỉnh Bình Định đã thụ lí vụ
án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà và đáng lẽ ra tòa án sơ thẩm phải giải quyết nội dung tranh
chấp hợp đồng mua bán nhà, nhưng tòa án nhân dân tỉnh Bình Định lại căn cứ vào quyết định số 11
QĐ/TA ngày 28-12-1994 và cho rằng sự việc đã được giải quyết để ra quyết định số 04/QĐ-TA
ngày 21-4-2003 là sai. Tại quyết định số 29/QĐPT ngày 01-7-2003 Tòa án phúc thẩm TANDTC
tại Đà Nẵng đã bác đơn kháng cáo của ông Kế, giữ nguyên quyết định số 04/QĐ-TA nêu trên là
cũng không đúng. Trong vụ án này yêu cầu của ông Kế về việc giải quyết nội dung của tranh chấp
hợp đồng mua bán nhà chưa được tòa án các cấp giải quyết, làm thiệt hại đến quyền lợi của ông
Kế. Theo quy định của điều 450 BLDS 2005 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì: Hợp đồng
mua bán nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với
nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn. Thời điểm chuyển quyền sở
hữu nhà ở cho bên mua tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực.
Ngoài ra, một trong các bên theo thỏa thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp
luật. Bên mua có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Quyền
sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng.Vì việc ngày
30-9-1980 UBND phường Lê Lợi lại chứng thực vào văn tự mua bán nhà giữa ông Kế và ông Thảo
là không đúng pháp luật nên hợp đồng mua bán nhà giữa ông Thảo và ông Kế bị vô hiệu theo điều

410 Bộ luật dân sự 2005. Do đó sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý theo điều 137 Bộ luật dân sự :
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự
của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho
nhau những gì đã nhận… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”
Trên thực tế ông Kế đã đưa cho ông Thảo 60 triệu đồng, vì vậy ông Thảo phải hoàn trả lại số
tiền đó cho ông Kế. Mặt khác ông Thảo đã có lỗi vì đã biết trước rằng ngôi nhà đó có thể sẽ thuộc
quyền quản lí của UBND tỉnh Nghĩa Bình mà vẫn bán cho ông Kế, khi có quyết định của UBND
tỉnh Bình Định về quản lý căn nhà trên thì ông Thảo lại không đồng ý bán mặc dù đã lập văn tự
bán căn nhà cho ông Kế. Do đó ông Thảo phải bồi thường những khoản chi phí mà ông Kế đã khởi
kiện và 500 nghìn tiền án phí. Vì ông Thảo đã mất nên những người thừa kế của ông sẽ phải thực
hiện nghĩa vụ đó theo điều 637 Bộ luật dân sự 2005. Còn gia đình ông Kế cần phải trả lại phần
ngôi nhà cho ông Thảo.
2. Vụ việc thứ hai.
Nguyên đơn: Bà Trần Thị Lê – được ủy quyền của những người thừa kế của ông Lung.
Bị đơn: Ông Trần Văn Thọ.
2.1. Tóm tắt vụ việc.
Diện tích nhà 120 m2 nhà trên diện tích 1199 m2 đất tại số 2/7 khu phố 3 đường liên tỉnh lộ
15, phường Bình Thạnh, quận 7, Tp HCM là sở hữu của ông Trần Văn Lung. Ông Lung có vợ là bà
Trần Thị Ngọc Hiền. Trong diện tích nhà đất nói trên mới chỉ có 120 m2 nhà trên 170m2 đất có
giấy tờ, phần còn lại chưa được hợp thức hóa quyền sử dụng do ông Lung mua lại của người khác
do chưa hoàn tất thủ tục mua bán.
Ngày 24/09/1999, ông Lung thỏa thuận bán căn nhà 2/7 khu phố 3 nói trên cho vợ chồng
ông Thọ, bà Hoa với giá 2,4 tỉ đồng. Dù chưa lập hợp đồng nhưng ông Thọ đã giao cho ông Lung
360 triệu đồng. Ngày 26/9/1999 ông Lung giao toàn bộ nhà đất cho ông Thọ sử dụng. Việc giao
nhà cho hai bên có làm tờ giao nhận trong đó có nội dung “trong thời gian ông Lung chưa nhận đủ
số tiền còn lại (theo hợp đồng mua bán) mọi chi phí sửa chữa ông Lung hoàn toàn không bồi
thường gì cả”. Sau đó, phía ông Thọ tiếp tục trả thêm cho phía ông Lung tổng cộng 1,08 tỉ đồng.
Tháng 12/1999 ông Thọ và ông Lung mới cùng nhau lập hợp đồng mua bán nêu trên, nội
dung ông Lung bán nhà 2/7 khu phố 3 cho ông Thọ với giá 2,4 tỉ đồng, thanh toán tiền mua nhà

làm 2 đợt.
Đợt 1: 1,4 tỉ đồng.
Đợt 2: tính từ 24/9/1999 đến 24/12/1999, bên ông Thọ phải thanh toán tiếp số tiền còn lại là
1 tỉ đồng. Nếu đến hạn mà ông Thọ không đủ tiền thanh toán thì hai bên sẽ thế chấp căn nhà đang
mua bán để vay 1 tỉ đồng trả cho ông Lung. Trong khi làm thủ tục vay thì ông Thọ phải chịu lãi
suất 5% trên số tiền 1 tỉ và phần lãi suất này trừ dẫn vào 1,4 tỉ đồng tiền đặt cọc. Bên ông Thọ phải
chịu chi phí sang tên thuế trước bạ và các khoản lệ phí khác. Bên bán cam kết nếu nhà đất có tranh
chấp thì bên bán chịu trách nhiệm. Hợp đồng này chỉ có ông Lung và ông Thọ ký và UBND
phường Bình Thạnh xác nhận chữ kí của hai ông chứ chưa xác nhận tình trạng tài sản chuyển dịch
và chưa qua công chứng theo quy định.
Tính đến ngày 4/12/1999, phía ông Thọ mới giao cho ông Lung 51.000 USD và 430 triệu
đồng (làm 3 lần). Phía ông Thọ cho rằng lần thứ tư giao cho ông Lung 320 triệu đồng nhưng không
làm biên nhận. Điều này không được nguyên đơn thừa nhận. Sau đó, ông Thọ cũng không trả thêm
tiền cho ông Lung, không thiết lập hợp đồng mua bán nhà đất đó. Ngày 18/4/2000 ông Thọ khởi