Quy trình thủ tục môi giới bất động sản.DOC

Website: Email : Tel (: 0918.775.368

BÁO CÁO THỰC TẬP MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
I.

Giới thiệu đơi nét về học viên

Họ tên :
Địa chỉ :
Điện thoại :
Email :
Cơ quan công tác :
Lĩnh vực kinh doanh của đơn vị công tác :
Kinh nghiệm công tác :
II.

Giới thiệu về cơ sở thực tập

Đơn vị thực tập : Sàn giao dịch Bất động sản Vinalands, thuộc Công ty Cổ
phần Đầu tư bất động sản VINALANDS
Địa chỉ : Số 94E Đường Láng - Ngã Tư Sở - Quận Đống Đa - Hà Nội.
Giấy phép đăng ký kinh doanh số : 0103016959 do Sở kế hoạch đầu tư TP.
Hà Nội cấp ngày 25 tháng 4 năm 2007.
Cơ cấu tổ chức, bộ máy :
Sàn giao dịch trực thuộc Công ty CP Đầu tư bất động sản VINALANDS,
tuy nhiên về tổ chức hoạt động của sàn độc lập, về cơ cấu tổ chức bộ máy
cụ thể như sau :
- Giám đốc sàn
- Phòng kinh doanh
- Phòng marketing và khai thác thị trường
- Phịng hành chính

- Phịng tư vấn pháp lý
- Phòng tư vấn đầu tư

1


Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Các phòng hoạt động dưới sự điều hành trực tiếp của các trưởng phòng.
Các trưởng phòng chịu sự điều hành của Giám đốc sàn. Giám đốc sàn
được lãnh đạo bởi Tổng giám đốc Công ty.
Điều kiện kinh tế và kỹ thuật của Sàn giao dịch :
Văn phòng : Là tòa nhà 5 tầng, có diện tích sàn lớn hơn 100m2, trong đó 2
tầng 1 và 2 được bố trí hồn tồn cho hoạt động của Sàn. Các tầng trên
được bố trí cho hoạt động của Cơng ty.
Về nhân lực :
Phịng kinh doanh : 06 cán bộ, tất cả đều có chứng chỉ mơi giới bất động
sản và đều tốt nghiệp đại học chuyên ngành Quản trị kinh doanh hoặc
Marketing của các trường đại học như : Kinh tế Quốc dân, Thương Mại,
Ngoại thương,
Phòng marketing và khai thác thị trường : 03 cán bộ, đều tốt nghiệp đại
học chuyên ngành Marketing, có thâm niên trong nghề 2 năm.
Phịng hành chính : 03 cán bộ, đều tốt nghiệp đại học Chun ngành hành
chính văn phịng.
Phịng tư vấn pháp lý : 02 cán bộ, đều là luật sư và đã có chứng chỉ hành
nghề luật sư
Phịng tư vấn đầu tư : 02 cán bộ, đều là chuyên gia tài chính tốt nghiệp đại
học Tài chính kế toán, Ngân hàng.
Thiết bị kỹ thuật của Sàn giao dịch :
- Hệ thống mạng máy tính : 18 máy tính, trong đó gồm 1 máy chủ

( Server ) và 17 máy trạm cho cán bộ nhân viên làm việc.
- Website : www.Vinalands.vn , đây là một phần của hệ thống thông tin
nhằm quảng bá các sản phẩm và dịch vụ của sàn tới thị trường trong và
ngoài nước.
- Hệ thống phần mềm quản lý
- Hệ thống các bản đồ Quy hoạch các dự án Bất động sản ( là các Khu đô
thị mới, các dự án độc lập quy mô bé )
2


Website: Email : Tel (: 0918.775.368

- Hệ thống các tài liệu : Profile, Catalogue, Brochure, Fly paper giới thiệu
về các dự án, các sản phẩm của dự án, thiết kế tổng thể dự án, thiết kế chi
tiết về căn hộ, phân lô, ô số các thửa đất và các khu trực thuộc dự án.
- Hệ thống các khung giá dùng để trưng bày các bản đồ, tài liệu, tạp chí về
sản xuất kinh doanh Bất động sản.
- Hệ thống máy tính xách tay phục vụ khách hàng truy cập Internet tham
khảo bất động sản và các tài liệu trên máy tính.
- Hệ thống máy chiếu, màn chiếu phục vụ hội thảo, giới thiệu dự án và các
hoạt động nội bộ khác
- Hệ thống màn hình Tivi loại lớn phục vụ việc trình chiếu các Đoạn
Video giới thiệu dự án, các hoạt động của sàn.
Địa bàn hoạt động của Sàn Giao dịch :
Hiện nay các hoạt động của Sàn tập trung vào thị trường Bất động sản tại
Hà Nội, bao gồm cả bất động sản thổ cư, bất động sản tại các dự án.
Lĩnh vực môi giới chủ yếu của Sàn là : Môi giới mua và bán các bất động
sản trong các dự án tại Hà Nội, ví dụ : Khu đô thị mới An Khánh, Khu đô
thị mới Splendora, Khu đơ thị Mỹ Đình I và II, khu đô thị mới Dịch Vọng,
Khu đô thị mới Vân Canh, .v.v. Ngồi ra các hoạt động mơi giới cũng bao

gồm cả bất động sản thổ cư ( là bất động sản đơn lẻ, không thuộc các dự
án ).
III.

Nội dung Báo cáo : Quy trình thủ tục mơi giới bất động sản

Trong quá trình thực tập tại Sàn giao dịch Bất động sản VINALANDS,
chúng tôi được tiếp cận với rất nhiều giao dịch môi giới mua bán bất động
sản tại các dự án. Để nắm rõ về Quy trình mơi giới, xin trích dẫn một
thương vụ mơi giới thành cơng và những vấn đề liên quan đến hoạt động
môi giới gần hiện nay mà thực tế ở các Sàn giao dịch bất động sản đang
thực hiện.
Khách hàng có nhu cầu tìm mua một lơ đất tại Dự án Tân Tây Đô thuộc xã
Tân Lập, huyện Đan Phượng, Hà Nội. Yêu cầu cụ thể như sau :
3


Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Diện tích lơ đất khoảng 100m2, mặt đường lớn ( khoảng hơn 20m ), hướng
nhà là Đông Nam, giá bán tầm 21 triệu /m2 ( Vào thời điểm này của thị
trường, giá lô đất như vậy khoảng 22 triệu/m2 ). Khách khơng có nhu cầu
sử dụng ngay lô đất để xây dựng mà sẵn sàng chờ đợi vài năm sau khi mua
mới sử dụng.
Sau khi nhận được yêu cầu của khách hàng, Cán bộ kinh doanh phụ trách
bán hàng khu vực dự án Tân Tây Đơ đã có những phân tích và nhận định
về nhu cầu và dự án như sau :
Thứ 1 : Về dự án Đô thị mới Tân Tây Đô
Một trong những định hướng lớn phát triển vùng Thủ đô Hà Nội trong
những năm tới đã được Chính Phủ xác định là đơ thị hóa mạnh mẽ trên các

tuyến đường quốc lộ hướng tâm nối Hà Nội với tỉnh Hà Tây. Trong đó khu
vực xã Tân Lập, nằm dọc teo tuyến đường quốc lộ 32, là một trong những
khu vực được xây dựng theo hướng đô thị đã được UBND tỉnh Hà Tây
phê duyệt theo Quyết định số 772/QĐ-UB ngày 06/05/2006 nhằm mục
tiêu tạo nên khu vực đô thị đặc thù với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội đồng bộ nhằm đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng đơ thị hóa khu
vực và nâng cao chất lượng sống cho người dân trong khu vực.
a.Vị trí dự án :
+ Khu đơ thị mới Tân Tây Đơ có vị trí tại xã Tân Lập – H.Đan Phượng,
cách Hà Nội khoảng 7km, tiếp giáp với đường Cầu Giấy nối dài và đường
Hồng Quốc Việt kéo dài.
+ Nằm gần khu cơng nghiệp Nam Thăng Long và khu công nghiệp cầu
Diễn, các khu đô thị mới như Vân Canh, Xuân Phương đang chuẩn bị
được triển khai.
+ Thuộc khu đại giới hành chính mở rộng trong tương lai và được đánh giá
sẽ trở thành một vệ tinh của Hà Nội.
4


Website: Email : Tel (: 0918.775.368

+ Tuyến vành đai 4 đang được nghiên cứu.
+ Giáp với tuyến đường 32 đang được thị công mở rộng (rộng 40m) liên
kết Hà Nội với một chuỗi các đô thị tới khu vực Kim Chung – Di Trạch,
Xuân Canh, Xuân Phương, Mỹ Đình.
b. Cơ cấu phân khu chức năng :
Dự kiến phát triển các khu chức năng trong Khu Đô thị mới
Tân Tây Đô – xã Tân Lập – H.Đan Phượng như sau:
- Khu vực dọc trục quốc lộ 32: Phát triển các tòa nhà cao từ 35 đến
50 tầng hiện đại tạo thành tổ hợp kiến trú đồng nhất hình ảnh kiến trúc đặc

thù trên toàn tuyến với các chức năng sử dụng hỗn hợp như sau:
Trung tâm thương mại dịch vụ, tài chính ngân hàng bao gồm: Trung
tâm dịch vụ thông tin; Trung tâm thương mại tổng hợp, siêu thị và hệ
thống cửa hàng bán lẻ; Trung tâm dịch vụ hỗn hợp tài chính, ngân hàng,
bảo hiểm, thị trường chứng khoán;
Trung tâm dịch vụ tổng hợp bao gồm: Trung tâm triển lãm; Trung
tâm văn hóa và vui chơi giải trí (rạp chiếu phim, sản khiêu vũ, hoạt động
thể thao trong nhà, v.v…), nhà hàng ẩm thực; Dịch vụ văn phòng và nhà ở
cao cấp.
Trung tâm dịch vụ văn phòng cho thuê kết hợp nhà ở chung cư cao cấp.
- Khu vực giáp kênh T1-2 Phát triển nhà ở thấp tầng có vườn như
nhà liền kề có vườn, nhà biệt thự gắn kết với các không gian cây xanh,
vườn hoa công viên trong khu nhà ở.
c. Quy hoạch sử dụng đất :

5


Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Khu vực nghiên cứu thiết kế có diện tích 25.2726 ha được phân khu
chức năng như sau:
Bảng 1: Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất
TT

I
1.1

1.2
1.3

1.4

1.5
II

Hạng mục
Tổng diện tích nghiên cứu
Khu đơ thị xây mới
Đất ở và các dịch vụ đô thị hỗn hợp
+ Đất ở liền kề
+ Đất ở biệt thự
+ Đất sử dụng hỗn hợp đơ thị
Cơng trình phúc lợi cơng cộng
Cây xanh, sân chơi
Đất giao thơng
Giao thơng nội bộ
Đường chính khu vực
Đất hạ tầng kỹ thuật
Đất dịch vụ giãn dân

Diện tích (m2) Tỷ lệ %
252.726, 6
230.506, 6
126.189, 3
17.700, 9
47.687, 2
60.801, 2
18.754, 5
18.970, 8
63.311, 0

43.011, 0
20.300, 0
3.281, 0
22.220, 0

m2/
người

100, 0
54, 7

54, 8
30, 0

8, 1
8, 2
27, 5

4, 5
4, 5
15, 0

1, 4

d. Trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng, nhà ở, Chung cư
- Quy mô: 60.801, 2 m2. Bao gồm các chức năng:
Trung tâm dịch vụ thông tin; Trung tâm thương mại tầm cỡ quốc tế,
siêu thị và hệ thống cửa hàng bán lẻ; Trung tâm dịch vụ hỗn hợp: tài chính,
ngân hàng, bảo hiểm, thị trường chứng khoán;
- Trung tâm triển lãm; Trung tâm văn hóa và vui chơi giải trí (rạp chiếu

phim, sàn khiêu vũ, hoạt động thể thao trong nhà, v.v…), nhà hàng ẩm thực;
Dịch vụ văn phòng và nhà ở cao cấp.
- Chiều cao xây dựng các tòa nhà 25 – 55 tầng. Mật độ xây dựng từ 30
– 40 %. Đây là khối kiến trúc tạo điểm nhấn cho khu vực.

6


Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Kiến trúc công trình hiện đại và đa dạng. Trong đó các chức năng dịch
vụ thương mại và siêu thị ở tầng 1 đến tẩng 6. Các văn phòng cao cấp và các
căn hộ chung cư hiện đại cao cấp được bố trí từ tầng 7 trở lên. Hai chức năng
văn phòng cao cấp và chung cư cao cấp có thể cân đối lại tỷ lệ cho phù hợp
với thời điểm thực thi dự án.
Lõi khu đất là các vườn cây xanh cảnh quan, sân chơi và vườn trẻ,
trường học và các trạm y tế nhằm tạo ra không gian sinh hoạt cộng đồng gắn
kết các khu chức năng.
- Khu nhà ở thấp tầng:
- Quy mô: 66.719, 4m2. Xây dựng không gian nhà ở thấp tầng sinh thái.
Trong đó đất nhà ở liền kề thấp tầng 17.700.9m 2, nhà ở biệt thự 47.687, 2m 2.
Đất nhà ở biệt thự diện tích trung bình 200 – 250m 2/1căn nhà dự kiến xây
dựng khu vực phía Đơng khu đơ thị và giáp với các tịa nhà cao tầng.
Đất nhà ở liền kề diện tích trung bình 85-100m 2/1căn nhà dự kiến xây
dựng tại khu vực phía Tây khu đơ thị.
Bảng 2: Các chỉ tiêu sử dụng đất nhà ở
Ký
hiệu
mới

BT1
BT2
BT3
BT4
BT5
BT6
BT7

Hạng mục
Tổng
Nhà ở biệt thự
Nhà ở biệt thự
Nhà ở biệt thự
Nhà ở biệt thự
Nhà ở biệt thự
Nhà ở biệt thự
Nhà ở biệt thự
Nhà ở biệt thự

Dân số
(người)

Số hộ

1.120
440
40
20
40
40

60
60
60

289
115
10
6
10
10
16
16
16

Diện tích đất MĐ Tầng
(m2)
XD cao XD
(%)
65.388, 1
47.687, 2
4.621, 0
40
3
1.836, 4
40
3
4.028, 0
40
3
4.091, 5

40
3
5.922, 1
40
3
6.171, 5
40
3
6.320, 5
40
3

7


Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Đây là dự án có quy mơ 25ha, nằm ngay mặt Quốc lộ 32, cách cầu Diễn
khoảng 8km. Sản phẩm của Dự án bao gồm các căn hộ chung cư, đất nền
liền kề, đất nền biệt thự. Đây là dự án có tiến độ thi cơng khá tốt, ở thời
điểm đó, chủ đầu tư đã hoàn tất việc san lấp mặt bằng và bắt tay vào xây
dựng hạ tầng giao thông nội bộ. So với các dự án khác trong khu vực này
như : Dự án khu đô thị Bắc Quốc lộ 32, Dự án Kim Chung Di Trạch ( đều
nằm ngay mặt đường 32) thì Dự án Tân Tây Đơ có thiết kế tổng thể tốt
hơn, có nhiều cây xanh, mật độ xây dựng thấp, tiến độ dự án cũng khá tốt (
hồn thành trong 4 năm, trong đó khu vực nhà phân lơ hồn thành trong
2,5 năm.) giá thị trường lúc này của dự án tương đối phù hợp để đầu tư.
Như vậy các thông tin về bất động sản rất hấp dẫn với khách hàng. Nhu
cầu của khách hàng ở dự án này gia tăng, các giao dịch trên thị trường
cũng tăng mạnh, nhiều khách hàng tìm đến mua các sản phẩm của dự án.

Ở thời điểm này của thị trường, đối tượng khách hàng là nhà đầu tư sẽ
nhiều hơn người người mua để sử dụng. Trên thực tế, các bất động sản đã
được Chủ đầu tư bán hết cho khách hàng dưới dạng hợp đồng góp vốn. Tại
khu vực này, chỉ có 2 dự án có tiềm năng cạnh tranh đó là : Dự án Kim
Chung Di Trạch tiến độ vẫn còn rất chậm, chưa đền bù xong, chưa giải
phóng mặt bằng được dẫn tới sức hút đối với khách hàng giảm, tuy nhiên
dự án Bắc Quốc Lộ 32 đã hoàn thiện được hạ tầng, đã triển khai xây dựng
được 60% tiến độ, do đó sự biến động về giá là không đáng kể, dẫn tới nhu
cầu đầu tư ở dự án này là thấp.
Thứ 2 : Về khách hàng
Với u cầu của khách hàng thì họ có thể thuộc 2 nhóm, mua sử dụng hoặc
mua đầu tư. Tuy nhiên, với hình thức góp vốn nhiều lần, và người mua lại
chọn vào thời điểm giá của dự án đã qua vài đợt tăng giá, cho thấy khách
hàng nhiều khả năng là nhà đầu tư, chứ khơng có nhu cầu sử dụng. Chính
vì nhận định này, người mơi giới phải tìm hiểu những vấn đề liên quan đến
việc chuyển nhượng sản phẩm cho khách hàng tiếp theo để tư vấn cho
8


Website: Email : Tel (: 0918.775.368

khách hàng và dành được ấn tượng tốt cũng như sự hấp dẫn với khách
hàng, ví dụ : Chủ đầu tư có đồng ý sang tên cho khách hàng mua lại không
? Nếu đồng ý, thì mức phí chủ đầu tư sẽ thu là 1% hay 2% giá trị hợp
đồng, giá gốc trong hợp đồng và giá giao dịch thực tế có chênh lệch nhiều
không ? vấn đề pháp lý của việc sang nhượng hợp đồng góp vốn ? ..v.v
Vì là khách hàng đầu tư, nên khả năng tài chính họ đã chuẩn bị cho thương
vụ khá tốt, nhưng họ cần thông tin thật chính xác và nhanh để chốt lại việc
mua vào bất động sản ở tại thời điểm đó. Do đó việc phải ưu tiên đối
tượng khách hàng này là rất quan trọng.

Thứ 3 : Việc thực hiện giao dịch với khách hàng
- Tìm bất động sản :
Với nhu cầu như vậy việc tìm thật nhanh chóng một vài bất động sản ở dự
án Tân Tây Đô là cực kỳ quan trọng. Trong thực tế, người môi giới đã sử
dụng các kênh như : Các nhà đầu tư thứ cấp vào dự án, các mối quan hệ tin
cậy, mạng Internet để tham khảo.
- Làm việc với người bán :
Sau khi đã lựa chọn được 2 bất động sản phù hợp với yêu cầu của khách
hàng, người môi giới xúc tiến làm việc với người bán về hình thức giao
dịch và các yêu cầu khác như : Giấy tờ của bất động sản, trong trường hợp
này là hợp đồng góp vốn, việc vào tên khách vào hợp đồng với chủ đầu tư
có thực hiện được khơng ? chi phí là bao nhiêu ? bên nào trả khoản chi phí
đó ? Bất động sản đã góp vốn được bao nhiêu % ? các đợt tiếp theo đóng
khi nào và bao nhiêu ? mức đặt cọc người bán chấp nhận là bao nhiêu ?
khoản chênh lệch giữa giá trong hợp đồng và giá mua thực tế thanh toán
thế nào và khi nào ? mức giá chốt bán cuối cùng là bao nhiêu ? phí môi
giới cho người môi giới là bao nhiêu ?
- Làm việc với người mua :
Khi đã có đầy đủ thơng tin, người mơi giới phải nhanh chóng liên lạc qua
điện thoại với khách hàng và hẹn gặp để trao đổi cụ thể. Khách hàng sau
9


Website: Email : Tel (: 0918.775.368

khi có thơng tin sẽ tiếp tục cân nhắc một vài lựa chọn khác. Trong khi
khách hàng cân nhắc, người môi giới cần chuẩn bị thêm một số nội dung
để tư vấn cho khách hàng, phân tích về lợi ích kinh tế cho khách hàng,
cuối cùng, người môi giới nên gọi cho khách hàng và hỏi ý kiến khách
hàng, nếu khách hàng đồng ý về cơ bản, người môi giới sẽ bổ sung thêm

phần tư vấn của mình nhằm thuyết phục khách hàng nhanh chóng chốt lại
vụ việc. Nếu khách hàng vẫn chưa muốn đàm phán về giá, thì người mối
giới sẽ tiếp tục làm việc với bên bán để bàn thềm về giá.
- Thực hiện giao dịch ( làm việc với cả 2 bên ):
Sau khi thống nhất được, người môi giới sẽ báo cho cả 2 bên về lịch làm
việc, bao gồm : ngày đến đặt cọc, mức tiền đặt cọc và các thông tin khác.
Người môi giới cần chuẩn bị sẵn mẫu hợp đồng đặt cọc để hai bên nhanh
chóng thực hiện giao dịch.
Sau khi hai bên đã đặt cọc xong, người môi giới hẹn lịch làm việc tiếp theo
bao gồm : Sang tên hợp đồng cho khách hàng, công chứng hợp đồng mới,
mức tiền phải thanh tốn, hình thức thanh toán tiền,
Ngay sau khi thực hiện xong hợp đồng đặt cọc, người mơi giói có thể ứng
trước 50% đến 80% phí mơi giới từ người bán.
Người mơi giới chủ động liên lạc với cả hai bên trước ngày thực hiện việc
sang tên hợp đồng. Hẹn khách hàng và người bán chuẩn bị tất cả giấy tờ
cần thiết và những người liên quan đến làm việc vào ngày hẹn. Đến ngày
đó người mơi giới sẽ mời hai bên tới nơi giao dịch của Chủ đầu tư và thực
hiện việc hủy hợp đồng cũ, lập hợp đồng mới, người mua sẽ phải thanh
toán cho người bán ngay tại đây. Sau khi bên mua đã hồn thành nghĩa vụ
thanh tốn, người bán đề nghị Chủ đầu tư ký đóng dấu vào hợp đồng mới,
đồng thời đóng phí cho Chủ đầu tư. Ngay lúc này người mơi giới đề nghị
người bán thanh tốn phần cịn lại của phí mơi giới, cảm ơn hai bên mua
và bán, đồng thời không quên đưa thông tin liên hệ của mình để có thể

10


Website: Email : Tel (: 0918.775.368

giúp đỡ cả hai bên trong trường hợp cần thiết hoặc trong các thương vụ

khác. Thương vụ môi giới về cơ bản đã hồn tất.
Thứ 4 : Phân tích về thương vụ mơi giới
Nhược điểm :
Đây thực chất là một giao dịch không chính tắc về mặt pháp lý, bởi vì :
người bán, người mua đều lách thuế chuyển nhượng, Chủ đầu tư thu phí
khơng hợp lệ, đồng thời giúp hai bên lách thuế chuyển nhượng. dẫn tới,
nếu có sự can thiệp của cơ quan quản lý Nhà nước thì sẽ ảnh hưởng đến cả
ba bên. Hoặc nếu một trong ba bên bất đồng quan điểm có thể đưa vụ việc
ra pháp luật dẫn tới những rủi ro không lường trước cho chủ đầu tư cũng
như bên cịn lại.
Người mơi giới có thể khơng nhận được hoặc khơng nhận hết phí mơi giới
do không ký hợp đồng môi giới với bên nào.
Ưu điểm :
Loại hình này thủ tục nhanh gọn cho cả hai bên mua và bán. về mặt thủ tục
pháp lý, hình thức giao dịch này chặt chẽ, bởi vì khi người bán đến xin hủy
hợp đồng cũ và lập hợp đồng mới cho người mua với chủ đầu tư. Do đó,
về phía người mua, thủ tục như vậy là chặt chẽ.
Thứ 5 : Đề xuất để hồn thiện quy trình và thủ tục môi giới
- Người môi giới nên ký hợp đồng môi giới với người bán hoặc người mua
- Chủ đầu tư nên bổ sung những điều khoản liên quan đến việc chuyển
nhượng hợp đồng góp vốn cho bên thứ 3 hoặc người được chuyển nhượng
sau cùng trong hợp đồng góp vốn nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua,
đơn giản thủ tục cho các bên khi đứng tên làm giấy tờ nhà đất.
- Các bên mua bán nên lập hợp hợp đồng chuyển nhượng chính thức và
cơng chứng, đồng thời giữ bản hợp đồng gốc ( hợp đồng giữa chủ đầu tư
và người mua đầu tiên, các hợp đồng đều nên cơng chứng.) ngồi ra, bên
bán và bên mua bàn thống nhất bên nào sẽ thực hiện đóng thuế cho Nhà
nước.
11

Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Thứ 6 : Kiến nghị với Cơ quan quản lý cấp trên :
- Yêu cầu tất cả các bất động sản phải giao dịch qua Sàn giao dịch bất
động sản, đồng thời coi chứng thực giao dịch qua sàn là một thủ tục đủ
tính pháp lý để cấp giấy chứng nhận và thu thuế chuyển nhượng
- Tăng cường kiểm tra, giám sát các hoạt động bán bất động sản của Chủ
đầu tư như : Việc huy động vốn theo nhiều đợt phải xuất hóa đơn tài
chính theo từng đợt. Kiểm tra việc giao dịch qua sàn thông qua pháp
nhân của Sàn giao dịch. Quy định mức phí tối thiểu khi giao dịch qua
Sàn để đảm bảo việc Chứng thực giao dịch qua sàn chỉ là hình thức.
- Thực hiện quy định giao dịch tài chính theo hình thức chuyển khoản
nhằm tránh trường hợp Chủ đầu tư thu tiền chênh của khách hàng.
- Các cơ quan chức năng phải cùng phối hợp để giám sát thị trường bất
động sản nhằm ổn định thị trường, tránh nạn đầu cơ, tạo cơ hội cho
nhiều người có thể mua được bất động sản với giá hợp lý.
Trên đây là những kiến thức học viên học hỏi được qua đợt thực tập
ngắn tại sàn giao dịch Bất động sản VINALANDS. Tuy học viên đã
hết sức cố gắng tìm hiểu và học hỏi nhưng khơng tránh được có những
nhận định chủ quan và thiếu chính xác. Học viên rất mong nhận được
sự giúp đỡ, góp ý của Thầy, cơ để nhanh chóng nắm vững kiến thức,
đóng góp cơng sức nhỏ bé của mình nhằm tạo dựng một thị trường
bất động sản lành mạnh và mang đến cơ hội cho nhiều người trong đó
có cả chính học viên.
Cuối cùng, Kính chúc Thầy, Cô sức khỏe và thành công trong sự
nghiệp cũng như trong cuộc sống !
Học viên :

12

Website: Email : Tel (: 0918.775.368

BÁO CÁO THỰC TẬP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH
GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG CỦA BẤT ĐỘNG SẢN
CĂN HỘ LIỀN KỀ

BẤT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH

: Giá trị thị trường của bất động sản

(Căn hộ liền kề)
KHÁCH HÀNG YÊU CẦU
ĐỊA CHỈ

: Bà Đào Thị Hồi
:

Số 07 – Lô A1 - Khu đô thị mới Đại
Kim – Định cơng – Hồng mai – Hà Nội.

ĐIỆN THOẠI

:

04.36414303

MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH

:

Làm cơ sở để bán bất động sản

THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH

:

Tháng 12 năm 2009

NGƯỜI THẨM ĐỊNH

I.

:

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Căn cứ Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành
luật Đất đai;
Căn cứ Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
Căn cứ Luật Nhà ở;
Căn cứ nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn thực hiện Quy chế khu đô thị mới;
Căn cứ Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày
23/08/2000 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

13

Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Căn cứ Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm
định giá;
Căn cứ Bộ hồ sơ liên quan đến việc mua Ô đất số 07 Lô A1 – Khu đô thị mới
Đại Kim - Định Cơng – Hồng Mai – Hà Nội của Bà Đào Thị Hồi (người
mua) và Bà Nguyễn Thị Hà (người bán) gồm có:
- Biên bản bàn giao vị trí mốc giới lơ đất của Cơng ty Kinh doanh Phát
triển nhà Thanh Trì;
- Hồ sơ thửa đất;
- Hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng đã được duyệt;
- Giấy chuyển nhượng Quyền sở hữu và sử dụng đất ký ngày 16 tháng 5
năm 2003;
- Và các phiếu thu phí và lệ phí do Bà Nguyễn Thị Hà đã đóng tại Ban
Quản lý Xây dựng nhà Khu đơ thị Đại Kim - Định Công.
Căn cứ vào Hợp đồng Thẩm định giá số 01/HĐ-TĐG ngày 29 tháng 10 năm
2008 giữa Bà Đào Thị Hồi và Đại diện uỷ quyền là Ông Đào Mạnh Hùng –
Chuyên viên định giá của Công ty Cổ phần Tài chính An Thịnh.
II.

ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ

1. Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật:
Khu đô thị mới Đại Kim - Định Công rộng 32 ha nằm ở phía Nam thủ đơ Hà
Nội, cách trung tâm thành phố 5km, giữa khu vực đang được đô thị hóa với
tốc độ cao. Đây là dự án có vị trí thuận lợi để phát triển một khu nhà ở mới
phục vụ nhu cầu về nhà ở của nhân dân Thủ đô. Tại đây chủ yếu sẽ xây dựng
các khu nhà cao tầng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội

đồng bộ bao gồm hệ thống đường giao thơng, cấp điện, cấp thốt nước,
trường học, nhà trẻ, thương mại. Sau khi xây dựng xong Dự án sẽ cung cấp
hơn 300.000m2 sàn nhà ở các loại phục vụ chương trình phát triển nhà ở của
thành phố Hà Nội. Các cơng trình hạ tầng xã hội (trường học, nhà trẻ, mẫu
14


Website: Email : Tel (: 0918.775.368

giáo, trụ sở phường…) đang được triển khai xây dựng, các cơng trình dịch vụ
vui chơi giải trí đã cơ bản được hồn thành và đưa vào sử dụng vào những
năm tới. Nhà số 07 Lô A1 nằm trong khu đô thị mới Đại Kim - Định Cơng có
vị trí thuận lợi: Gần bãi đậu xe ô tô, cây xăng, đường to (20m) … Do Tổng
Công ty đầu tư và phát triển nhà và đơ thị Thanh Trì xây dựng.
2/Đặc điểm pháp lý của bất động sản thẩm định: đã được cấp sổ giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở.
III/ CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ;

Giá trị thị trường.

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên
thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua
và một bên là người sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan
độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”
IV/ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
- Sử dụng phương pháp so sánh
V/ THÔNG TIN KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG, PHÂN TÍCH VÀ ĐIỀU
CHỈNH XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN BÀNG PHƯƠNG PHÁP SO
SÁNH
5. Thông tin khảo sát và phân tích giá căn hộ liền kề

5.1 Thơng tin khảo sát giá nhà liền kề thấp tầng tại các khu đơ thị mới phía
nam thủ đơ Hà nội.
(Nguồn thơng tin: Nhà đất Phú Hằng - Định Cơng – Hồng Mai Hà Nội)
BĐS SS

TSSS1

TSSS2

TSSS3

TSTĐG

Tiêu chí
Địa chỉ

Khu đơ thị mới
định cơng

Khu đơ thị mới
Đại kim - Định
Công

Khu đô thị mới
Linh đàm

Khu đô thị mới
Đại Kim- Định
Cơng

Vị trí

Mặt đường 20m

Mặt đường 20m

Mặt đường 20m

Mặt đường 20m

80

60

76

53,5

50.500.000

40.000.000

45.000.000

DTXD(m2)
Giá bán bình

15

Website: Email : Tel (: 0918.775.368

quân(đồng/m2)
Nguồn thông tin

Môi giới thành
cơng

Chủ nhà

Mơi giới thành
cơng

5.2 Phân tích, tính tốn dự kiến đơn giá nhà chung cư
Điều chỉnh các TSSS là giá bán căn hộ liền kề tại các khu đô thị mới trên địa
bàn phía nam Hà nội với TSTĐG với các đặc điểm về vị trí, giao thơng và các
đặc điểm kinh tế kỹ thuật tại khu vực thẩm định giá với dự án nhà liền kề.
Bảng phân tích chấm điểm các tiêu chí khác nhau giãu TSTĐG và
các TSSS

TT

BĐS SS

TSSS1

TSSS2

TSSS3

TSTĐG

Chỉ tiêu
I

Tiêu chí điều chỉnh

Mỗi điểm kém giảm đi 10%, ngược lại mỗi điểm tăng cộng
10% giá của căn hộ so sánh.

II

Giá trị căn hộ (đồng/
m2)

50.500.000

40.000.000

45.500.000

1

Pháp lý

10

10

10

10

2

Quy mơ kích thước

9

9

8

10

3

Vị trí

10

9

9

10

4

Tổng số điểm

29

28

27

30

5

Tổng tỉ lệ % điều
chỉnh

+10%

+20%

+30%

6

Hệ số điều chỉnh

110%

120%

130%

7

Giá trị QSDĐ đã được
điều chỉnh

55.550.000

48.000.000

50.550.000

100%

1.3 Kết luận: Mức giá bình quân căn hộ liền kề thấp tầng sau khi phân tích,
tính tốn là:
(55.550.000/m2 + 48.000.000đ/m2 + 50.550.000đ/m2)/3 = 51.367.000 đ/m2
Vậy giá thị trường của BĐS là: 51.367.000đ /m2 x 53,5m2 = 2.748.117.000
đồng
VI/ HẠN CHẾ CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
16


Website: Email : Tel (: 0918.775.368

1. Kết quả TĐG được thực hiện tại thời điểm thị trường BĐS đang trong giai
đoạn đóng băng, thị trường Chứng khốn yếu. Thông tin về mua đất dự án
đang bị phản ánh một cách tiêu cực trên nhiều báo chí, do đó chưa có nhiều
giao dịch thành cơng được đưa vào báo cáo thẩm định này.
2. Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên thị trường
tại thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu

khi thị trường biến động.

NGƯỜI ĐỊNH GIÁ

17


Website: Email : Tel (: 0918.775.368

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc
Hà nội, ngày 20 tháng 12 năm 2009
CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ
Tài sản: Căn hộ liền kề
1. Người yêu cầu: Bà Đào Thị Hồi
Địa chỉ: Số 7 Lô A1 – Khu đô thị mới Đại Kim - Định Công – Hồng
Mai - Hà Nội
2. Mục đích định giá:
Xác định giá trị thị trường của căn hộ để bán
3. Thời gian thẩm định giá:
Tại thời điểm định giá: Tháng 12 năm 2009.
4. Cơ sở thẩm định giá:
Căn cứ vào yêu cầu của Bà Đào Thị Hồi ngày 18/12/2009 chủ căn nhà số
07 Lơ A1 – Khu đơ thị mớí Đại Kim – Định Cơng – Hồng Mai – Hà Nội.
Căn cứ hợp đồng thẩm định số 01/HĐ-TĐG ngày 20/12/2009.
Căn cứ hồ sơ pháp lý của tài sản do khách hàng cung cấp, và các căn cứ
pháp lý khác (nội dung được mô tả chi tiết tại phụ lục Báo cáo thẩm định
kèm theo).
Căn cứ vào kết quả khảo sát thông tin thị trường tại khu vực tài sản thẩm
định giá tọa lạc.

5. Phương pháp thẩm định giá:
Sử dụng phương pháp so sánh (giá bán) là phương pháp chủ yếu.
6. Kết quả thẩm định giá:
Trên cơ sơ các tài liệu do Bà Đào Thị Hồi cung cấp, qua khảo sát thực tế
tại hiện trường với phương pháp được áp dụng trong tính tốn. Định giá
viên Lê Thị Huệ thơng báo kết quả thẩm định giá bất động sản tại thời
điểm tháng 10 năm 2008 là:
18


Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Tài sản: Nhà Liền kề
Địa chỉ thẩm định: Căn nhà số 07 Lô A1 – Khu đô thị mới Đại Kim - Định
Công- Hoàng Mai- Hà Nội
Kết quả thẩm định: 2.748.117.000 đồng. (Hai tỷ bảy trăm bốn tám triệu
một trăm mười bảy ngàn đồng)
Chứng thư phát hành 03 bản chính tiếng việt, giao cho khách hàng 02
bản, 01 bản lưu tại hồ sơ định giá viên.
Định giá viên

19


Website: Email : Tel (: 0918.775.368

BÁO CÁO THỰC TẬP QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH
BẤT ĐỘNG SẢN
I.

Giới thiệu bản thân

Họ tên :
Địa chỉ :
Điện thoại :
Email :
Cơ quan công tác :
Lĩnh vực kinh doanh của đơn vị công tác :
Kinh nghiệm công tác :
II.

Giới thiệu về Sàn giao dịch

Đơn vị thực tập : Sàn giao dịch Bất động sản Vinalands, thuộc Công ty Cổ
phần Đầu tư bất động sản VINALANDS
Địa chỉ : Số 22, Lô 13B Khu Đơ thị mới Trung n, Phường Trung Hịa,
Quận Cầu Giấy, Hà Nội.
Giấy phép đăng ký kinh doanh số : 0103016959 do Sở kế hoạch đầu tư TP.
Hà Nội cấp ngày 25 tháng 4 năm 2007.
Cơ cấu tổ chức, bộ máy :
Sàn giao dịch trực thuộc Công ty CP Đầu tư bất động sản VINALANDS,
tuy nhiên về tổ chức hoạt động của sàn độc lập, về cơ cấu tổ chức bộ máy
cụ thể như sau :
- Giám đốc sàn
- Phòng kinh doanh
- Phòng marketing và khai thác thị trường
- Phòng hành chính
- Phịng tư vấn pháp lý
- Phịng tư vấn đầu tư

20