Bình Luận Quy Định Của Pháp Luật Việt Nam Về Môi Giới Bất Động Sản.doc

Bình Luận Quy Định Của Pháp Luật Việt Nam Về
Môi Giới Bất Động Sản
Pháp luật về hoạt động môi giới là tổng thể các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành
để diều chỉnh hoạt động môi giới trên thi trường bất động sản. Vì vậy khi nghiên cứu pháp luật về
môi giới bất động sản ở Việt Nam chúng ta không thể không đề cập đến Luật kinh doanh bất động
sản đã được Quốc hội nước Việt Nam thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành ngày
01/10/2007. Cùng với Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007ND-CP ngày 15/10/2007
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Quyết định 29/2007/QD-BXD ngày
31/12/2007 của Bộ Xây dựng quy định về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về
môi giới bất động sản và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số
nội dung của Nghị đinh 153/2007/ND-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
Đây là những văn bản pháp lý quan trọng trực tiếp điều chỉnh môi giới bất động sản. Vì
vậy việc nghiên cứu quy định pháp luật hiện hành đối với môi giới bất động sản được thực hiện
dưới góc độ là hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Điều 3 Luật KDBDS
2006 quy định: “Hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động
sản phải tuân theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan” và điều
này cũng đã chỉ rõ: “Trường hợp đặc thù về kinh doanh bất động sản quy định tại luật khác thì áp
dụng quy định tại luật đó. Trường hợp Điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
là thành viên có quy định khác với quy định của luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc
tế đó.”.
Như vậy, đối với môi giới bất động sản phải tuân theo quy định của Luật KDBDS 2006.
Trong trường hợp Luật KDBDS 2006 không quy định mà luật khác có quy định về trường hợp đặc
thù về hoạt động kinh doanh bất động sản thì áp dụng quy định của luật đó.
1
1. Quy định về chủ thể môi giới bất động sản.
Đối với các nước có thị trường bất động sản phát triễn thì việc đề các quy định về chủ thể,
điều kiện kinh doanh bất đông sản, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, các nhân kinh doanh bất
động sản trong một đạo luật riêng như Luật KDBDS năm 2006 là rất cần thiết.
Ở nước ta, mặc dù thị trường bất động sản đã được hình thành và những tổ chức cá nhân
đã tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản rất sôi động trên thi trường. Nhưng đến năm

2006, Luật KDBDS 2006 mới được ban hành có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2007 để điều chỉnh trực
tiếp về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và môi giớ bất động sản nói riêng.
Vì vậy việc xác định các điều kiện của các chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới trên thi
trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay phải tuân theo quy định của Luật KDBDS 2006. Tại
khoản 2 Điều 8 Luật KDBDS 2006 quy định điều kiện đối với chủ thể là tổ chức, cá nhân khi kinh
doanh bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng như sau: “ Tổ chức, cá nhân khi
kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất
động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định
giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có
chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thỡ phải có ít nhất hai
người có chứng chỉ định giá bất động sản”. Khoản 3 Diều 8 quy định “Cá nhân kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng
chỉ môi giới bất động sản”.
Như vậy theo quy định của khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luạt KDBDS 2006 thì kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, tổ chức cá nhân, khi
tham gia dịch vụ kinh doanh môi giớ bất động sản phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Nghĩa
là đối với cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải đăng ký kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải có chứng chỉ
hành nghề môi giới. Còn đối với doanh nghiệp nếu kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải
2
có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản và cũng phải đăng ký kinh doanh tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
So với trước đây khi chưa có luật KDBDS 2006, việc xác định các điều kiện chủ thể tham
gia vào hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường ở Việt Nam phải dựa vào các luật như
Luật Doanh Nghiệp, Luật doanh Nghiệp Nhà nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật
Hợp tác xã, Luật thương mại… Tình trạng này cho thấy pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động
môi giới bất động sản mang tính tản mạn, nhiều khi không xác định được tổ chức, cá nhân nào đó
có phải là người môi giới bất động sản hay không, từ đó quyền và nghĩa vụ của họ cũng không
được xác định rõ ràng.
Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật KDBDS 2006 quy định tổ chức cá nhân được tham gia kinh

doanh môi giới bất động sản không phân biệt tổ chức cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước
ngoài nếu đáp ứng đủ điều kiện trên thì được tham gia kinh doanh lĩnh vực này. Điều 10 điểm c
Luật KDBDS 2006 quy định cụ thể hơn “chủ thể tham gia dịch vụ kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản bao gồm tổ chức cá nhân trong nước tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam đinh
cư ở nước ngoài”. So với trước đây thì chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh môi giới bất động
sản được mở rộng. Người nước ngoài vẫn được tham gia hoạt động trong lĩnh vực này nếu có đủ
điều kiện Luật KDBDS 2006 quy định, cá nhân được hoạt động một cách độc lập nếu có chứng
chỉ môi giới bất động sản và có đăng ký kinh doanh.
Tuy nhiên, tại khoản 2 và khoản 3 Diều 8 Luật kinh doanh bất động sản có sự mâu thuẫn.
Tại khoản 2 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản “phải” thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã nhưng tại khoản 3 lại quy định cá nhân được quyền kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản độc lập. Như vậy, khoản 2 Điều 8 quy định bắt buộc nhưng khoản 3 Điều
quy định không bắt buộc. Do đó, có thể hiểu khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có thể
“thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã hoặc có thể không thành lập” vì cá nhân có thể vẫn được
kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Từ quy định của pháp luật nêu trên cho thấy không phải mọi tổ chức, cá nhân đều trở thành
chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà chỉ những tổ chức cá nhân nào đáp ứng đủ
3
điều kiện về chứng chỉ hành nghề, có đăng ký kinh doanh, đối với tổ chức còn phải đáp ứng đủ
điều kiện về số lượng người có chứng chỉ hành nghề là 02 người trở lên mới trở thành chủ thể kinh
daonh dịch vụ môi giới bất động sản, được gọi là tổ chức cá nhân môi giới bất động sản (khoản1
Điều 44 Luật KDBĐS 2006).
Như vậy, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bắt buộc phải có chứng chỉ môi giới
bất động sản, nhưng không phải cá nhân nào cũng được cấp chứng chỉ mà phải đáp ứng những
điều kiện luật định theo quy định tại Điều 50 Luật KDBDS 2006: “Cá nhân được cấp chứng chỉ
môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
b) Đã được đào tạo về môi giới bất động sản;
c) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.”.
Quy định trên được cụ thể hóa tại Điều 14 Nghi định 153/2007/ND-CP như sau: “ Cá

nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Không phải là cán bộ, công chức nhà nước;
b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ
quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án
phạt tù;
c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất
động sản;
d) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, bao gồm:
a) Đơn xin cấp chứng chỉ có dán ảnh và có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ;
b) 02 ảnh mầu cỡ 3 x 4 cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ;
4
c) Bản sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của người xin cấp chứng chỉ;
d) Bản sao giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới
bất động sản”.
Do xuất phát kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là làm trung gian trong việc đàm
phán, ký kết hợp đồng KDBDS2006 và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất
động sản. Vì vậy nhà môi giới bất động sản phải có kiến thức chuyên sâu về thị trường bất động
sản trong khu vực, nhu cầu của khách hàng, biến động về giá cả, quy định về thuế và hổ trợ tài
chính từ ngân hàng, tổ chức tín dụng,...Khi bán bất động sản, người môi giới bất động sản còn
thực hiện các nghiệp vụ, tiềm kiếm nhu cầu mua bán, thu xếp các cuộc thương thảo cho đến khi
hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu bất động sản.
Từ đó, việc quy định nghề môi giới bất động sản là nghề kinh doanh có điều kiện đã chính
thức đưa môi giới bất động sản đến hướng chuyên nghiệp, nâng cao trình độ đối với hoạt động
này; quy định như vậy sẽ hạn chế rửi ro, bảo đảm an toàn cho người được môi giới, và sẽ tạo điều
kiện cho sự ra đời của các tổ chức cá nhân có uy tín, chất lượng góp phần lành mạnh hóa thị
trường bất động sản.
Tuy nhiên, khi tổ chức, cá nhân đáp ứng điều kiện như có chứng chỉ môi giới bất động sản,
có đăng ký kinh doanh bất động sản thì được phép tham gia vào lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi

giới bất động sản nhưng không phải tự do kinh doanh theo ý mình, muốn làm gì thì làm mà phải
tuân theo nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản được quy định tại Điều 44 Luật
KDBDS2006 như sau:
“1. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật này
được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới
bất động sản), làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản
và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.
2. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật.
5