Phân tích cung cầu trên thị trường bất động sản.DOC

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
BÀI TẬP BẤT ĐỘNG SẢN
Câu 1: Phân tích cung cầu trên thị trường bất động sản.
Trả lời
* Khái niệm thị trường bất động sản:
- Bất động sản được xem là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với
mảnh đất đó. Người sở hữu Bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho
thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa
hưởng, hoặc để yên Bất động sản của mình.
- Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch bất động sản, dựa trên
các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một thời gian, không gian nhất
định.
* Cầu và phân loại cầu bất động sản
- Khái niệm: cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà
người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với 1 mức
giá nhất định để nhận được bất động sản đó trên thị trường tại 1 thời điểm
nhất định.
- Cầu bất động sản xuất hiện trên cơ sở các điều kiện sau:
+ Có sự tiêu dùng của cầu bất động sản.
+ Phải có nguồn lực tài chính đủ khả năng thanh toán cho các nhu cầu
này.
+ Do tính chất và điều kiện thị trường làm xuất hiện cầu đầu tư bất động
sản.
+ Có sự hoạt động của thị trường bất động sản
- Có 2 loại cầu trên thị trường bất động sản là cầu về đất đai và cầu về nhà
ở.
- Các yếu tố để xác định cầu:
1
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
+ Giá cả bất động sản.
+ Thu nhập của người dân.

+ Giá của các mặt hàng có liên quan.
+ Những dự kiến của khách hàng.
+ Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.
- Các biến số làm thay đổi cơ cấu cầu bất động sản:
+ Tăng dân số.
+ Sự thay đổi mục đích sử dụng của đất đai.
+ Thay đổi thu nhập việc làm.
+ Do trình độ đô thị hóa.
- Để đo lường sự tác động của các nhân tố đến sự thây đổi của cầu người ta
sử dụng hệ số co giãn ED.
ED = Tỷ lệ % thay đổi số lượng cầu / Tỷ lệ % thay đổi của yếu tố tác động
Từ công thức trên ta thấy: hệ số ED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu nhà ở
càng nhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố này sẽ làm thay đổi rất lớn của
lượng cầu.
* Cung và phân loại cung bất động sản
- Khái niệm: là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản so sánh đưa ra thị
trường để so sánh trao đổi tại 1 thời điểm nào đó với 1 mức giá nhất định.
- Điều kiện cung:
+ Người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán.
+ Giá cả phù hợp với sức mua.
- Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ
quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách và
các quy nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến lượng cung:
+ Do quy hoạch đất đai của nhà nước.
2
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
+ Do thay đổi giá cả bất động sản trên thị trường.
+ Do thay đổi chính sách pháp luật liên quan đến bất động sản
+ Nguồn vốn của các nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản.

+ Các yếu tố đầu vào trong xây dựng bất động sản.
- Độ co giãn cung nhà đất so với biến động của giá cả là rất nhỏ. Điều này
là do khi giá đất tăng lên một bộ phận đất thuộc quy hoạch cho đất đang ở
tăng lên hoặc các loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất ở tăng
lên. Nhưng số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng
buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của chính phủ. Khi giá nhà đất tăng
lên nhưng cung nhà đất không phản ứng mau lệ theo sự tăng lên của giá cả,
bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dài nên
lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế.
* Quan hệ cung cầu bất động sản
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị
trường của một hàng hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho lượng
cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại khi
giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu và hạn chế cung (cầu tăng,
cung giảm). Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được cung cầu và
tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và
tiêu dùng xã hội.
Cung cầu bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố, sự thay đổi của bất
cứ yếu tố nào đều ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc
cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường bất động sản sẽ thay đổi.
Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định. Tuy vậy, cung
dất cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà
thường mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh
chóng đối với sự thay đổi của cầu.
3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
** Trong ngắn hạn
Cung về loại bất động sản cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn, cầu về 1
loại bất động sản thay đổi khi giá bất động sản thay đổi. Cung trong ngắn
hạn ít co giãn hơn cung trong dài hạn. Giá cả bất động sản trong ngắn hạn

thay đổi nhưng thay đổi ít hơn trong dài hạn.

** Trong dài hạn
- Cung bất động sản co giãn nhiều hơn do thị trường đã có đủ thời gian để
chuẩn bị. Do đó lượng cung trong dài hạn có xu hướng tăng lên.
=> Kết luận: Mặc dù cung nhà đất có xu hướng làm dịch chuyển đường cung
về bên phải, nhưng trong bối cảnh đường cầu luôn luôn tăng lên và thậm chí
còn tăng nhanh hơn thường xuyên hơn so với sự gia tăng về tính thời
điểm.Do dó mặc dù đường cung có xu hướng dịch chuyển sang phải song sự
4
Q1Q2
P1
E1
E2
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
giảm giá nhà đất chỉ tạm thời, thị trường nhanh lấy lại sự cân bằng cung cầu
và giá nhà đất tăng lên là một xu hướng bền vững.
Câu 2: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và quản lý đất đai
theo quy đinh của luật đất đai 2003 như thế nào?
Trả lời:
* Các cơ quan nhà nước được thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và quản
lý đất đai:
- Bộ xây dựng
- Bộ kế hoạch và đầu tư
- Bộ tài chính
- Bộ tư pháp
- Bộ lao động thương binh xã hội
- Ủy ban nhân dân tỉnh-thành phố-huyện
* Nhà nước thực hiện quyền chủ sở hữu và quản lý đất đai:
Điều 5. Sở hữu đất đai

1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
2. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất);
b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
5
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất;
d) Định giá đất.
3. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các
chính sách tài chính về đất đai như sau:
a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
b) Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử
dụng đất mang lại.
4. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang
sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Điều 6. Quản lý nhà nước về đất đai
1. Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai.
2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó;
b) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính;
c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

6