THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ CAO CẤP – THỰC TRẠNG, BIẾN ĐỘNG, GIẢI PHÁP.DOC

LỜI MỞ ĐẦU
Ngày nay, một trong những vấn đề mà các đô thị luôn phải chú trọng giải quyết,
đặc biệt là tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, đó là vấn đề sử dụng quỹ đất ở tiết kiệm,
hiệu quả. Đối với lĩnh vực phát triển nhà ở thì việc phát triển nhà chung cư đang là một
giải pháp phù hợp với xu thế phát triển nhà ở tại đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận
dụng tối đa các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống văn minh
hiện đại.
Có thể nói, cho đến nay, tại hầu hết các khu đô thị đều phát triển nhà chung cư,
đáp ứng nhu cầu ở ngày càng tăng của người dân. Nhà chung cư tạo nên diện mạo khang
trang, hiện đại cho khu đô thị nói riêng và cho các thành phố nói chung. Sở dĩ nhà chung
cư được khẳng định và phát triển mạnh mẽ, một phần là do công tác thiết kế, thi công và
trang bị các thiết bị hiện đại, nhưng có một phần quan trọng là các chủ đầu tư đã xây
dựng được mô hình quản lý vận hành và cung cấp dịch vụ đồng bộ cho các cư dân sống
trong nhà chung cư, đảm bảo an ninh trật tự, dịch vụ tiện lợi, vệ sinh sạch sẽ với chi phí
phù hợp, từ đó thu hút được các tầng lớp dân cư đô thị chấp nhận sống trong các chung
cư cao tầng mới.
Hiện nay tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam rất cao, vì vậy việc xây dựng những nhà
chung cư là việc mang tính cấp thiết góp phần phát triển đô thị văn minh hiện đại. Hà
Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của cả nước, có dân số đông. Mặt khác,
lượng người có thu nhập cao cùng với những người nước ngoài đến sinh sống và làm
việc tại Hà Nội không phải là con số nhỏ. Họ sẵn sàng chi trả để được thụ hưởng, sinh
sống trong một môi trường với những điều kiện tôt nhất và vì thế họ có yêu cầu rất lớn
về chất lượng nhà ở. Để đáp ứng được nhu cầu đó của một bộ phận người dân, một loại
nhà chung cư đã xuất hiện, đó là nhà chung cư hạng 1 hay chung cư cao cấp. Thành phố
Hà Nội hiện nay có rất nhiều chung cư cao cấp đã, đang và sẽ được đưa vào thị trường.
Để tìm hiểu rõ hơn về thị trường chung cư cao cấp tại Hà Nội hiện nay chúng ta cần
nghiên cứu các vấn đề liên quan đến đặc điểm thị trường, mối quan hệ cung cầu, giá cả,
chất lượng, xu hướng đồng thời tìm ra giải pháp phát triển thị trường nhà chung cư cao
cấp Hà Nội.
NỘI DUNG
I. Khái niệm chung về chung cư, chung cư cao cấp.

1. Khái niệm chung cư, chung cư cao cấp
Nhà chung cư ( theo khoản 1 điều 70 luật nhà ở quy định): Là nhà ở có từ 2
tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều
hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân
và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
Nhà chung cư hạng 1( cao cấp): là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm
bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
2. Vai trò của chung cư, chung cư cao cấp
Ông cha ta có câu: “Có an cư mới lạc nghiệp” đã phản ánh tầm quan trọng của
nhà ở đối với cuộc sống con người.Nhà ở là nơi mà trong đó mỗi gia đình, mỗi tế bào
của xã hội sinh hoạt hằng ngày. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh
tế xã hội.
Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát
triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể. Các chính sách về
nhà ở có tác động mạnh mẽ đến các lĩnh vực khác như phân bố dân cư, hệ thống tài
chính, tín dụng, ngân hàng…
Cùng với nền kinh tế thị trường,cuộc sống của người dân đã có những biến đổi rất
lớn về chất. Do sự gắn bó mật thiết của con người với ngôi nhà của mình nên nhu cầu về
nhà ở ngày càng tăng theo thu nhập của họ. Khi mà nhu cầu về ăn, mặc đã tạm đủ, nhà ở
đối với mỗi gia đình càng trở nên quan trọng. Trước kia, mỗi gia đình chỉ có chỗ ở là đủ
thì ngày nay yêu cầu về nhà ở cao hơn, mỗi người lại muốn có phòng riêng, căn hộ phải
có đủ các phòng với chức năng khác nhau, nhà ở phải có tiện nghi hiện đại…
Nhà chung cư ra đời đã giải quyết được những nhu cầu cấp thiết đó, đảm bảo cho
người dân có nhà ở thoải mái, đáp ứng những nhu cầu sinh hoạt hàng ngày.
Ngoài ra thì nhà chung cư còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển. Hàng năm nhà chung cư đóng góp vào cho thị trường bất động sản hàng trăm căn
hộ, thúc đẩy việc mua bán căn hộ phát triển không ngừng.
Có nhiều hạng nhà chung cư giúp cho người dân có thể chọn lựa cho mình chỗ ở
phù hợp với khả năng và nhu cầu của mình.

Các chung cư cao cấp với hệ thống cơ sở hạ tầng và dịch vụ hiện đại, đồng bộ,
một môi trường sống văn minh, lành mạnh, thân thiện với môi trường là yếu tố hấp dẫn
người dân. Tạo ra không gian sống thoải mái
3. Các căn cứ để đánh giá chung cư cao cấp
• Quy hoạch:
Vị trí: Có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao
thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của công trình
Cảnh quan: Có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh,
thống nhất.
Môi trường: Không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát, sạch đẹp.
• Thiết kế kiến trúc:
Cơ cấu của căn hộ: Các không gian chức năng tối thiểu gồm: phòng khách,
phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác; Mỗi căn hộ tối
thiểu có 02 khu vệ sinh; Phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng.
Diện tích của căn hộ: Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70
m
2
;Diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20 m
2
.
Thông gió: Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng.Phòng khách,
phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với
không gian rộng rãi.
Trang thiết bị vệ sinh trong căn hộ : Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu,
thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng.Các thiết bị cấp nước
có hai đường nước nóng và nước lạnh.
Cầu thang: Có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm. Đảm bảo vận chuyển đồ đạc,
băng ca cấp cứu; Mỗi thang phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ.
Chỗ để xe: Có chỗ để xe (trong hoặc ngoài nhà) đảm bảo tiêu chuẩn và được trông
giữ bảo vệ an toàn. Mỗi căn hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô.

• Hạ tầng kỹ thuật:
Hệ thống giao thông: Hệ thống giao thông đồng bộ và đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa,
cứu nạn.
Hệ thống cấp điện: Có hệ thống cấp điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt công cộng
và thắp sáng trong căn hộ khi mất điện lưới quốc gia
Hệ thống cấp, thoát nước: Hệ thống thiết bị cấp, thoát nước đầy đủ, đồng bộ, đảm
bảo vệ sinh và vận hành thông suốt (24 giờ trong ngày).
Hệ thống thông tin liên lạc: Có hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền hình, điện
thoại, internet tiên tiến, hiện đại; đảm bảo điều kiện vận hành thông suốt.
Hệ thống phòng chống cháy nổ: Có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báo cháy,
chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thông tin khi có hỏa hoạn trong căn hộ và khu vực sử dụng
chung
Hệ thống thu gom và xử lý rác: Có thùng chứa rác nơi công cộng;Hệ thống thu rác
trong nhà, xử lý rác đảm bảo vệ sinh và cách ly với khu vực sảnh tầng, sảnh chính.
• Hạ tầng xã hội:
Các công trình hạ tầng xã hội: Hạ tầng xã hội đồng bộ với chất lượng cao, có đầy
đủ các công trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hoá thông tin, dịch
vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn...) trong bán kính 500 m;
Có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi; sân, vườn, đường dạo được thiết kế đẹp.
• Yêu cầu về chất lượng hoàn thiện:
Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện: Sử dụng các loại vật tư, vật liệu
có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng.
Trang thiết bị gắn liền với nhà: Sử dụng các trang thiết bị có chất lượng cao tại
thời điểm xây dựng.
• Yêu cầu về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng
Bảo vệ an ninh: Có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu
thang. Có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24 h trong ngày.
Vệ sinh: Thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng, đảm bảo
vệ sinh.
Chăm sóc cảnh quan: Đảm bảo chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ luôn

sạch đẹp.
Quản lý vận hành: Bảo dưỡng, sửa chữa hư hỏng kịp.
II. Thực trạng thị trường chung cư cao cấp tại Hà Nội hiện nay
1. Phân tích cung- cầu
1.1 Cung- cầu giai đoạn 2006-2009: