PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
ĐỀ TÀI THUYẾT TRÌNH
PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN Ở VIỆT NAM.
Nhóm 7 – TCDN Đêm 1
GVHD: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC HÙNG
TP. HỒ CHÍ MINH – THÁNG 02 NĂM 2012
2
CHƯƠNG I
CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm
Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa
là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có
thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Luật ở mỗi quốc
gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.
Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam: Bất động sản là
các tài sản không di dời được bao gồm:
a/ Đất đai;
b/ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó;
c/ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d/ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.1.2. Các đặc điểm của bất động sản
Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của
những hàng hoá thông thường, bất động sản có những đặc điểm riêng sau:
a/ Tính bất động: Vị trí của từng bất động sản là duy nhất, được xác định bởi một
tọa độ nhất định. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tuỳ thuộc vào

địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc và mang tính chất địa phương.
b/ Tính không đồng nhất: Thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc điểm
giống hệt nhau. Trước hết chúng khác nhau về vị trí, ngoài ra về kiến trúc và trang trí
nội thất chúng hiếm khi giống hệt nhau hoàn toàn.
c/ Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy
về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên, dẫn đến giá bất động sản có xu
hướng ngày càng tăng lên.
3
d/ Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính
bền vững cao, đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so
với các loại tài sản, hàng hóa khác; đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại
có khi hàng trăm, hàng nghìn năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn.
e/ Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Nhìn chung cung đối với bất
động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất
định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
- Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định.
- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn và phân bổ
không đều do đặc điểm tự nhiên của đất đai, chẳng hạn ở nước ta đất đỏ phù hợp cho
trồng cây công nghiệp đặc biệt là cây cà phê chỉ tập trung ở Tây nguyên, đất phù sa
mầu mở thích hợp cho việc trồng lúa nước tập trung ở đồng bằng sông Hồng và đồng
bằng sông Cửu Long,…
Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt qui
hoạch sử dụng đất và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất
phải tuân theo không thể tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch sử
dụng đất của Nhà nước.
f/ Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao: Do bất
động sản là một tài sản có giá trị cao, một tài sản vô cùng quan trọng đối với các cá
nhân và tổ chức trong xã hội, nên việc giao dịch, chuyển nhượng được tiến hành cẩn
trọng, có thời gian xem xét, cân nhắc cần thiết. Vì vậy thời gian mua, bán giao dịch dài,
chi phí mua bán, giao dịch cao. Dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của bất

động sản kém linh hoạt. Hay nói một cách khác tính thanh khoản của bất động sản kém,
rủi ro trong kinh doanh bất động sản cao, đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận trong kinh doanh bất
động sản cao.
g/ Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Do tính chất quan trọng của
bất động sản, trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của đất
nước; nên Nhà nước thường có các quy định chặt chẽ về quyền sở hữu cũng như việc
tạo lập, sử dụng và chuyển dịch bất động sản.

4
1.1.2. Thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm
Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch về bất động sản, là một môi
trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện
việc mua bán, trao đổi bất động sản thông qua cơ chế giá.
1.1.2.2. Các đặc điểm của thị trường bất động sản
a. Thị trường bất động sản không phải chỉ là thị trường giao dịch bản thân bất
động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản
Đối tượng giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản là quyền tài sản bất động
sản tức là các quyền và lợi ích nảy sinh từ quyền sở hữu bất động sản. Cái mà người
mua và người bán trao đổi trên thị trường không phải là thực thể vật chất của bất động
sản mà chính là tổng thể các quyền và lợi ích, hoặc một nhóm quyền hay một quyền/ lợi
ích cụ thể nảy sinh từ quyền sở hữu bất động sản như: quyền sử dụng, quyền khai thác,
quyền cho thuê,…
b. Không có thị trường trung tâm
Hiện nay, không có một thị trường bất động sản với tính cách là địa điểm tập trung
tại đó những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau. Việc mua
bán bất động sản thông thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự
liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc người
mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí,

phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới.
Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó thu thập,
độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường.
c. Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở
Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừa
thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu hụt đất đai ở một địa phương
khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương.
5
d. Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Do tính không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc
quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh
mẽ hơn biến động của giá hàng hoá thông thường.
Ngoài ra những đặc tính như: đặc điểm của bất động sản, phương pháp tiến hành
các giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần
tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản.
e. Là thị trường đa phân khúc
Do mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng (cho cư trú, cho sản xuất kinh
doanh, ngay trong mục đích sản xuất kinh doanh cũng sử dụng cho nhiều lĩnh vực khác
nhau, cung cầu bất động sản trong từng lĩnh vực sản xuất kinh doanh cũng khác nhau),
bên cạnh đó cung cầu bất động sản ở từng địa phương khác nhau cũng khác nhau, nên
thị trường bất động sản là thị trường đa phân khúc. Tình hình thị trường trong từng
phân khúc ở cùng một thời điểm cũng có thể khác nhau.
f.Là thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội
Bất động sản là một tài sản quan trọng, là một trong các yếu tố đầu vào cơ bản của
sản xuất của cải vật chất và dịch vụ phục vụ đời sống xã hội. Bất động sản trước hết là
đất đai luôn gắn bó và có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, đồng
thời chịu tác động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Do vậy, thị trường bất động
sản rất nhạy cảm với những biến động kinh tế, chính trị, xã hội. Thị trường bất động sản
chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh tế, lạm phát, các chủ trương chính
sách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, đến phát triển kinh tế, xã hội, sự biến

động trong thu nhập dân cư.
g. Có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ
Bất động sản là một tài sản đầu tư, là một phương tiện cất trữ quan trọng có giá trị
lớn. Hai nguồn tài chính quan trọng cho việc đầu tư và phát triển bất động sản là vốn
chủ sở hữu và nợ vay hình thành từ thị trường tiền tệ và thị trường vốn.
Thị trường tiền tệ liên quan đến các khoản vay ngắn hạn. Thị trường tiền tệ ảnh
hưởng rất lớn đến ngành kinh doanh bất động sản bởi vì các phương tiện tài chính ngắn
hạn của nó rất cần thiết trong việc cung ứng tiền cho việc xây dựng và phát triển bất
6
động sản. Tính sẵn sàng để sử dụng và chi phí của tiền tệ (lãi suất) quy định quy mô và
tốc độ hoạt động của ngành kinh doanh bất động sản.
Thị trường vốn cũng là một kênh quan trọng cung ứng nguồn tài chính cho hoạt
động của các ngành kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các chứng khoán bất động sản
và các hợp đồng cho vay thế chấp mua sắm bất động sản.
Giữa các thị trường này có mối liên hệ khăng khít với nhau. Thực tế cho thấy,
biến động trên thị trường này sẽ dẫn đến biến động thị trường kia. Khủng hoảng tài
chính - tiền tệ Châu Á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trường bất động
sản. Sự sụt giá nhanh chóng của bất động sản thường kéo theo sự gia tăng các khoản nợ
khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị trường vốn.
1.2.CÁC CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Một số quan điểm về thuế bất động sản
1.2.1.1. Quan điểm truyền thống
Theo quan điểm truyền thống, thuế bất động sản là thuế hàng hoá với hàng hoá là
đất đai và các công trình xây dựng trên đất. Theo đó, do cung đất đai hoàn toàn không
co dãn nên đường cung của đất đai là đường thẳng đứng và với một hàng hoá có đường
cung như vậy thì người chủ sở hữu sẽ phải chịu toàn bộ gánh nặng thuế. Nói thẳng thì,
bởi số lượng đất đai là cố định nên nó không thể trốn thuế được. Và ngược lại, đường
cung của các công trình kiến trúc hoàn toàn nằm ngang - để có nhiều công trình hơn
không cần phải trả mức giá vốn cao hơn, vì thế gánh nặng thuế hoàn toàn được chuyển
sang người thuê.

1.2.1.2. Quan điểm mới

Thuế bất động sản là thuế vốn
Chúng ta đã biết các cá nhân không chỉ bị đánh thuế đối với thu nhập phát sinh từ
tiết kiệm trong mỗi khoảng thời gian mà còn bị đánh thuế đối với các khoảng lợi nhuận
phát sinh từ việc chuyển nhượng vốn – nghĩa là sự chênh lệch giữa giá mua và giá bán
tài sản. Ví dụ như lợi nhuận khi đầu tư vào bất động sản hay tác phẩm nghệ thuật, cũng
như nguồn lợi nhuận chủ yếu khi đầu tư vào kinh doanh hay cổ phiếu. Như vậy, thuế
bất động sản được đánh khi tài sản được bán mà người chịu khoảng thuế này là người
7
chủ sở hữu của nó và số thuế phải trả dựa trên sự chênh lệch giữa giá mua và giá bán
bất động sản.

Thuế bất động sản như là khoản lệ phí của người sử dụng
Trong thực tế, thuế bất động sản thường được các chính quyền địa phương sử
dụng để thực hiện các dự án, công trình công cộng nhằm đem lại lợi ích cho cộng đồng
dân cư hoặc sử dụng cho mục đích đầu tư vào an ninh quốc phòng nhằm bảo vệ tài sản
của người dân. Do đó, thuế bất động sản thật sự không phải là thuế gì cả; nó giống như
một khoản lệ phí đối với với người sử dụng các dịch vụ công cộng hơn là thuế.
1.2.2. Các chính sách thuế đối với bất động sản
1.2.2.1. Thuế sử dụng đất
Là loại thế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất.
Người sở hữu đất (hoặc người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài) có
trách nhiệm nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản.
Mục đích thu thuế sử dụng đất là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả,
ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Thuế thu trên tổng giá trị đất, diện tích đất đai
càng nhiều thì tổng giá trị đất càng cao, và nếu thuế suất lũy tiến thì thuế càng lớn. Chủ
sử dụng đất mà sử dụng không hiệu quả thì phải chuyển nhượng cho người khác. Qua
đó thúc đẩy việc chuyển dịch đất đai một cách hợp lý, ngăn ngừa đầu cơ đất đai, đồng
thời điều tiết cung về đất đai.

1.2.2.2. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (Thuế giá trị đất tăng
thêm)
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh một lần khi phát sinh
hành vi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất, thu trên phần thu nhập (giá trị gia
tăng) khi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất. Đây là một loại thuế phát sinh
không thường xuyên mà phụ thuộc phát sinh dịch chuyển quyền sử dụng đất trên thị
trường.
Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng đất đai là giá trị ròng được tính trên cơ sở lấy giá
chuyển giao trừ đi vốn, sau đó đem nhân với thuế suất thành số thuế phải nộp. Đây là
loại thuế trực thu. Đối tượng thu là thu nhập ròng do vốn kinh doanh đem lại, cho nên
8
thuế giá trị gia tăng đất đai thuộc phạm trù thuế thu nhập. Mỗi nước áp dụng một sắc
thuế khác nhau nhưng thông thường là thuế thu nhập hoặc thuế giá trị đất tăng thêm.
1.2.2.3. Thuế thừa kế, biếu tặng
Người sở hữu bất động sản có quyền để thừa kế hoặc biếu, tặng bất động sản.
Thuế thừa kế, biếu tặng được đánh một lần khi phát sinh hành vi thừa kế hoặc tặng quà.
Thuế được tính trên giá trị của bất động sản khi chuyển nhượng quyền sở hữu
nhân với thuế suất, trong đó, mức thuế suất thường là cao, tuỳ vào yêu cầu, mục đích
điều tiết và được đánh luỹ tiến. Mức độ luỹ tiến phụ thuộc vào mối quan hệ giữa người
nhận quyền sở hữu bất động sản với người tặng quà hay cho thừa kế.
9
CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1.CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ
GIỚI
2.1.1. Chính sách thuế bất động sản ở Đài Loan
Ở Đài Loan, hệ thống thuế bất động sản bao gồm:
 Thuế giá trị đất
Đây là loại thuế được đánh giá là quan trọng nhất vì nó vừa làm chức năng hoàn

chỉnh chính sách đất đai, vừa tăng thu cho ngân sách địa phương. Loại thuế này thu vào
các loại đất đai đã quy định giá. Đối tượng nộp thuế là các chủ sở hữu đất hoặc chủ cho
thuê đất, nếu chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang thực tế sử dụng đất đó phải
nộp. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất tính thuế và thuế suất. Về thuế suất, áp dụng
hai loại thuế suất là thuế suất luỹ tiến thông thường và thuế suất ưu đãi đặc biệt. Thuế
suất luỹ tiến thông thường được dùng để tính thuế cho đất với mức thuế thấp nhất là 1%
và cao nhất là 5,5% với cơ cấu như sau:
- Nếu giá trị đất dưới mức khởi điểm chịu thuế thì áp dụng thuế suất cơ bản là
1%.
- Nếu giá trị đất vượt quá mức khởi điểm, thì phần tăng thêm nhưng dưới 500%
so với khởi điểm sẽ tính thêm vào thuế suất cơ bản là 0,5%. Khi giá trị đất tăng
trên 500% so với khởi điểm thì mỗi 500% tăng thêm sẽ tính thêm vào thuế suất
cơ bản là 1% cho đến mức tối đa là 5,5%.
Trong đó: Giá trị khởi điểm là mức giá trị trung bình của miếng đất rộng 7a (1a = 100
m
2
) tại từng tỉnh, thành phố.
Ngoài thuế suất thông thường, còn quy định một số thuế suất đặc biệt đối với một
số loại đất như: đất để ở có thuế suất là 0,2%; đất dùng cho cơ quan sự nghiệp có thuế
suất là 1%; đất để dùng vào công trình công cộng có thuế suất là 0,6%; đất đai công
hữu có thuế suất là 1% và không thu thuế luỹ tiến. Trong trường hợp người sử dụng đất
10
có hai miếng đất trở lên trong cùng một tỉnh hoặc đô thị, thì các miếng đất sẽ được gộp
lại để tính tổng giá trị làm căn cứ tính thuế.
Ngoài ra, đối với những khu đất mà ở đó các hệ thống phụ trợ như đường xá, thoát
nước, điện đã hoàn thành và khu vực đã lắp hệ thống cấp nước, việc xây dựng chưa
được triển khai theo như giấy phép, nếu khu đất đó vẫn chưa được sử dụng thì chính
quyền địa phương sẽ thu bổ sung thuế giá trị đất đánh trên khu đất bỏ trống bằng từ 2 -
5 lần thuế cơ bản đối với khu đất đó theo cách tính thuế giá trị thông thường.
 Thuế giá trị đất tăng thêm

Đây là loại thuế thu trên tổng giá trị đất tăng thêm tại thời điểm chuyển nhượng
mà trước đó đã có giá cụ thể. Đối tượng nộp thuế là người chủ cũ (nếu chuyển nhượng
có bồi thường: mua bán, trao đổi, Nhà nước trưng mua), là người chủ mới (nếu chuyển
nhượng không bồi thường). Việc xác định giá chuyển nhượng của đất phụ thuộc vào
loại đất. Đối với đất thường, Chính phủ công bố giá trị hiện tại vào thời điểm chủ đất kê
khai chuyển nhượng, trường hợp giá trị chuyển nhượng công bố cao hơn giá trị hiện tại
thì giá trị chuyển nhượng sẽ được dùng làm căn cứ tính toán. Đối với đất Chính phủ
trưng mua, cơ sở tính toán là giá Nhà nước trả thực tế. Đối với đất do toà án bán đấu
giá, cơ sở tính toán là giá trúng đấu giá. Để tính giá trị tăng thêm ròng, các khoản tiền
cụ thể sẽ được trừ vào giá trị chuyển nhượng nói trên gồm: Giá trị đất ban đầu (nếu
chưa chuyển nhượng từ khi luật được ban hành), giá trị của lần chuyển nhượng cuối
cùng (nếu đã chuyển nhượng từ khi luật được ban hành), chi phí mà chủ sử dụng đất bỏ
ra để cải thiện đất. Ngoài ra, để tính giá trị tăng thêm ròng, giá trị đất ban đầu hoặc giá
trị của lần chuyển nhượng cuối cùng sẽ được điều chỉnh theo chỉ số giá hàng tiêu dùng
được Nhà nước công bố. Thuế giá trị đất tăng thêm là loại thuế luỹ tiến được tính bằng
cách nhân giá trị đất tăng thêm với mức thuế. Cấu trúc thuế suất như sau:
- Nếu giá trị tổng thể tăng đến 100% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm
chuyển nhượng cuối cùng thì mức thuế là 40% của giá trị tăng thêm.
- Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 100% đến 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại
thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài mức thuế nêu trên, đối với phần
vượt quá 100% sẽ chịu thuế suất 50.
11
- Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm
chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài các mức thuế nêu trên, đối với phần vượt
quá 200% sẽ chịu thuế suất 60%.
Sau khi mua bán đất đai, đất đó phải được đăng ký tên chủ mới trước khi chuyển
nhượng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của lần chuyển nhượng sau.
Ngoài các loại thuế nêu trên, Đài Loan còn có thuế canh tác, thuế nhà, thuế bất
động sản.
2.1.2. Chính sách thuế bất động sản ở Pháp

Ở Pháp, hệ thống thuế bất động sản bao gồm:
 Thuế đất nông nghiệp
Đối tượng chịu thuế bao gồm tất cả các loại đất nông nghiệp, không kể đất đó có
canh tác hay không canh tác. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất.
Giá đất của từng hạng đất được xác định căn cứ vào thu nhập của từng hạng đất và
quan hệ cung - cầu về đất. Giá đất do cơ quan thuế và Hội đồng xã bàn bạc, ấn định.
Giá đất thường được điều chỉnh 5 năm một lần. Việc điều chỉnh giá đất được tiến hành
theo phương pháp tính hệ số tăng giảm so với giá đất kỳ trước. Giá đất có quan hệ mật
thiết với hạng đất tốt hay xấu. Do vậy, cơ quan địa chính phải theo dõi hạng đất để
kiểm tra lại giá đất. 5 hạng đất được xác định căn cứ vào các tiêu chuẩn: độ phì, độ ẩm,
độ dốc và vị trí xa, gần của đất. Biểu thuế suất do tỉnh quyết định hàng năm nhưng
không được quá mức tối đa do Trung ương quy định là 20%. Thuế suất hàng năm được
quy định căn cứ vào các yếu tố: nhu cầu chi tiêu của địa phương, giá đất, diện tích đất.
 Thuế đất ở, đất xây dựng
Đối tượng nộp thuế chủ yếu là chủ sở hữu đất có đất trước ngày 1/1 của năm tính
thuế và đã đăng ký ghi tên vào sổ thuế. Mức thu thuế đất ở, đất xây dựng do chính
quyền địa phương ấn định theo khung thuế của Nhà nước, tăng giảm tuỳ theo nhu cầu
chi tiêu và khả năng nguồn thu trong năm của địa phương. Thuế được miễn theo chế độ
thường xuyên đối với các khu đất sử dụng vào mục đích công cộng, xây dựng các công
trình khoa học, giáo dục, y tế, các kho thóc, trại chăn nuôi của hợp tác xã…
Khi chuyển quyền sử dụng đất, Pháp áp dụng thuế thu nhập.
2.1.3. Chính sách thuế bất động sản ở Thuỵ Điển
12
Thuế bất động sản ở Thuỵ Điển được quy định trong Đạo luật về thuế bất động
sản, thuế tài sản.
 Thuế bất động sản
Thuế bất động sản thu trên giá trị nhà và đất gồm: nhà xây dựng, các loại đất xây
dựng và các loại đất khác như: đất ở, đất bao quanh nhà, đất nông nghiệp, đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng khác do tư nhân sở hữu (không áp dụng đối
với bất động sản sử dụng vào mục đích công cộng). Đối tượng nộp thuế là chủ sở hữu

đất và nhà. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất tính thuế và thuế suất. Diện tích đất
tính thuế: Chủ sở hữu đất phải đăng ký bất động sản tại cơ quan quản lý nhà đất. Cơ
quan quản lý nhà đất phải theo dõi cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế về chủ sở hữu,
diện tích, loại đất, giá đất… Cơ quan thuế địa phương lưu giữ tài liệu trên hệ thống máy
vi tính, có mã số riêng của từng chủ sử dụng đất. Giá đất tính thuế được xác định 6 năm
một lần. Căn cứ để xác định giá tính thuế là giá của từng loại đất trên thị trường của 2
năm trước, phân biệt theo vị trí và một số chỉ tiêu tổng hợp về hiệu quả kinh tế và chất
đất. Thuế suất áp dụng thống nhất là 1,4%/năm. Giá tính thuế bằng 75% giá thị trường
2 năm trước.
 Thuế tài sản
Giá trị đất của hộ nông dân, chủ trang trại còn phải nộp chung với tài sản của từng
hộ (bao gồm nhà, đất, cổ phần, cổ phiếu, tiền gửi ngân hàng… ) để đánh thuế tài sản
nếu tài sản chung có giá trị đến 800.000 SEK/năm trở lên. Thuế tài sản được tính theo
biểu thuế luỹ tiến từng phần với 3 thuế suất la 1,5% (áp dụng với tổng giá trị tài sản từ
800.000 SEK đến dưới 1.300.000 SEK); 2,6% (áp dụng với tổng giá trị tài sản từ
1.300.000 SEK đến 3.600.000 SEK) và 3% (áp dụng với tổng giá trị tài sản từ
3.600.000 SEK trở lên)
2.2.THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT
NAM
2.2.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Luật thuế nông nghiệp được ban hành từ năm 1951 với thuế suất tương đối cao đã
ảnh hưởng lớn đến đời sống của người nông dân, không khuyến khích việc thâm canh
13
tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu cây trồng. Vì vậy, Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp được
ban hành vào năm 1993 đã ra đời nhằm đáp ứng các mục tiêu cơ bản như: khuyến khích
sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả; thực hiện công bằng, hợp lý sự đóng góp của
tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vào ngân sách Nhà nước. Theo đó, các tổ
chức cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp đều phải nộp thuế sử dụng đất nông
nghiệp.
Căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là diện tích, hạng đất và định suất thuế

tính bằng kilogram thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất.
Diện tích được căn cứ trên sổ địa chính hoặc trên tờ khai của hộ sử dụng đất.
Hạng đất tính thuế được căn cứ vào các yếu tố như: độ phì, vị trí, địa hình, khí
hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu. Ngoài ra còn tham khảo năng suất bình quân đạt
được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước. Dựa vào khả năng sinh lợi
của đất, đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được phân
thành 6 hạng, đất trồng cây lâu năm được phân thành 5 hạng. Nguyên tắc là đất có khả
năng sinh lợi cao nhất được phân thành hạng 1 và cứ thế thấp dần cho đến hạng 5 hoặc
hạng 6 tuỳ theo từng loại đất.
Định suất thuế hàng năm được quy định bằng số kg thóc trên một đơn vị diện tích
canh tác. Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc trên 1 ha của từng loại
đất như sau:
- Đối với đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, hạng 1:
550kg/ha, hạng 2: 460kg/ha, hạng 3: 370kg/ha, hạng 4: 280kg/ha, hạng 5: 180kg/ha và
hạng 6: 50kg/ha.
- Đối với đất trồng cây lâu năm, hạng 1: 650kg/ha, hạng 2: 550kg/ha, hạng 3:
400kg/ha, hạng 4: 200kg/ha, hạng 5: 80kg/ha.
Thuế được tính bằng thóc nhưng thu bằng tiền theo giá thóc thực tế tại thị trường
của từng địa phương trong vụ thu thuế. Căn cứ vào các tiêu chuẩn của hạng đất tính
thuế, UBND xã, phường, thị trấn tổ chức phân hạng đất theo phương pháp bình nghị
công khai, trình UBND huyện, UBND tỉnh duyệt cho từng huyện và tổng hợp kết quả
phân hạng đất của địa phương báo cáo Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ phê
chuẩn làm căn cứ tính và thu thuế. Giá thóc thu thuế do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết
14
định không được thấp hơn 10% so với giá thóc ở thị trường địa phương trong vụ thu
thuế.
2.2.2. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ có hiệu lực thi hành từ 1/1/2012 thay thế
cho Pháp lệnh thuế nhà, đất. Thuế này đánh hàng năm vào đất ở tại nông thôn và thành
thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất nông nghiệp được sử dụng vào mục

đích kinh doanh phi nông nghiệp
Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là diện tích đất, giá tính thuế (m
2
)
và thuế suất.
Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế đang sử dụng. Trường hợp người sử
dụng đất có nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở
tính thuế mà người nộp thuế có quyền sử dụng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công
nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng
sử dụng chung.
Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp
vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân
bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện
tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng
vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ.
Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện
tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng.
Đơn giá của 1m
2
đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.
Về thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng
theo biểu thuế lũy tiến từng phần tuỳ theo diện tích đất sử dụng: diện tích trong hạn
mức thuế suất là 0,03%; phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức thuế suất là
0,07%; phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức thuế suất là 0,15%.
15
Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của

UBND cấp tỉnh.
Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới
mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.
Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.
Trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy
định áp dụng mức thuế suất 0,15%. Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà
đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử
dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.
Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức.
2.2.3. Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất
Theo Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp năm 2008, các doanh nghiệp và các tổ
chức thuộc các thành phần kinh tế có hoạt động sản xuất, kinh doanh, có thu nhập khi
chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ
hoạt động này.
Theo đó, khoản thu nhập phải chịu thuế Thu nhập doanh nghiệp là khoản thu nhập
có được từ chuyển nhượng bất động sản(bao gồm cả chuyển nhượng đất và tài sản trên
đất). Khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản này phải được kê khai riêng để
nộp thuế theo thuế suất chung (25%); nếu doanh nghiệp được hưởng ưu đãi về thuế thì
thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không được ưu đãi thuế và nếu có lỗ thì chỉ
được bù trừ với lãi từ hoạt động này trong 5 năm tiếp theo mà không được bù trừ với lãi
từ các hoạt động kinh doanh khác.
Thu nhập tính thuế: được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi
giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.
Giá chuyển nhượng bất động sản là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng
tại thời điểm chuyển nhượng.
Giá vốn được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời
điểm mua.
Chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập là các khoản chi phí thực tế phát
sinh có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, có hoá đơn, chứng từ theo chế độ quy
16

định, bao gồm: Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền
sử dụng đất người chuyển nhượng đã nộp ngân sách; Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt
bằng; Chi phí xây dựng, cải tạo, nâng cấp, sửa chữa kết cấu hạ tầng và công trình kiến
trúc trên đất; Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng bất động sản
như: chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc,
Cách tính thuế
Thuế thu nhập doanh
nghiệp phải nộp
=
Thu nhập
tính thuế
x
Thuế suất
25%
2.2.4. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất
Thông tư 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính đã bãi bỏ thuế chuyển quyền sử
dụng đất áp dụng đối với các cá nhân chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, bắt đầu từ
ngày 01/01/2009, các cá nhân khi chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng
bất động sản theo quy định của pháp luật phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ trường
hợp chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha
nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ
với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa
anh chị em ruột với nhau.
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập
tính thuế và thuế suất.
a) Thu nhập tính thuế: được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá
vốn và các chi phí hợp lý liên quan.
Giá chuyển nhượng bất động sản là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng
tại thời điểm chuyển nhượng.
Giá vốn được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời

điểm mua.
Chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập là các khoản chi phí thực tế phát
sinh có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, có hoá đơn, chứng từ theo chế độ quy
định, bao gồm: Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền
sử dụng đất người chuyển nhượng đã nộp ngân sách; Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt
17
bằng; Chi phí xây dựng, cải tạo, nâng cấp, sửa chữa kết cấu hạ tầng và công trình kiến
trúc trên đất; Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng bất động sản
như: chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc,
b) Thuế suất
Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 100/2008/NĐ-CP
của Chỉnh phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thuế
suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản được áp dụng theo một
trong hai thuế suất sau đây:
- Áp dụng thuế suất là 25% tính trên thu nhập chịu thuế.
- Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác
định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.
Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường
hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ
xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động
chuyển nhượng ; trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì
áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.
Trường hợp giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
quy định tại thời điểm tính thuế cũng áp dụng thuế suất 2% tính trên giá đất do Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh quy định.
c) Cách tính thuế
Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu
nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân
phải nộp

=
Thu nhập
tính thuế
x
Thuế suất
25%
Trường hợp không xác định được giá vốn (giá mua) của hoạt động chuyển nhượng
bất động sản và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu
nhập cá nhân được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân
phải nộp
=
Giá chuyển
nhượng
x
Thuế suất
2%
18
2.3.ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG
2.3.1. Những thành tựu
Tuy bước đầu còn gặp nhiều khó khăn, nhưng hệ thống chính sách thuế này ngày
càng được hoàn thiện và khẳng định vai trò của mình trong hệ thống các chính sách tài
chính quản lý và phát triển thị trường bất động sản của Nhà nước. Kết quả cụ thể được
thể hiện trên các mặt sau:
Thứ nhất, giúp Nhà nước nắm được tình hình sử dụng và chuyển dịch bất động
sản trong nền kinh tế và thực hiện chức năng kiểm tra, kiểm soát đối với hoạt động của
thị trường bất động sản.
Thông qua việc triển khai các luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà, đất,
cơ quan thuế đã giúp cho Chính phủ và UBND các cấp nắm được một cách khá đầy đủ
quỹ đất do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, cũng như tình hình chuyển

dịch quyền sử dụng đất, kể cả trường hợp chuyển dịch nhưng không làm thủ tục đăng
ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Từ đó phát hiện ra những việc làm sai trái, vi
phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai
để kịp thời xử lý.
Thứ hai, góp phần khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất một
cách tiết kiệm và có hiệu quả.
Bằng việc ban hành và triển khai các luật thuế trong thực tế, các đối tượng sử
dụng đất đã buộc phải tính đến hiệu quả của việc nắm giữ, chuyển dịch đất đai cho phù
hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Đối với những bất động sản không có nhu cầu
sử dụng thì có thể chuyển nhượng cho người khác, cho thuê hoặc trả lại cho Nhà nước.
Từ đó, hạn chế được việc sử dụng lãng phí bất động sản, tăng lượng cung bất động sản
cho thị trường. Về phía Nhà nước, thông qua việc kê khai đăng ký và nộp thuế của các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, Nhà nước nắm được hiện trạng và biến động về đất đai để
từ đó có biện pháp quản lý cho phù hợp.
Thứ ba, động viên một phần thu nhập của người sử dụng đất vào ngân sách Nhà
nước để bù đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển bất động
sản.
2.3.2. Những hạn chế
19
Ngoài việc đem lại một khoản thu nhất định cho ngân sách nhà nước, thuế đối với
BĐS trong thời gian vừa qua đã có vai trò nhất định trong việc góp phần điều tiết hoạt
động của thị trường BĐS theo các quan điểm và mục tiêu của Đảng và Nhà nước. Bên
cạnh đó, tác động điều tiết của chính sách thuế đối với thị trường BĐS cũng còn những
hạn chế nhất định. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, xét vai trò điều tiết thu nhập của các tổ chức và cá nhân trong xã hội.
Trong thời gian vừa qua, chính sách thuế đối với BĐS đã có vai trò nhất định trong tái
phân phối thu nhập, góp phần đảm bảo công bằng xã hội. Vai trò này được thực hiện
chủ yếu thông qua thuế chuyển quyền sử dụng đất (trước đây), thuế thu nhập từ chuyển
nhượng BĐS (được quy định trong Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập
cá nhân hiện hành). Tuy nhiên, với mức thu thấp, căn cứ tính thuế phức tạp, không

phản ánh đầy đủ khả năng sinh lợi của đất, không gắn với giá trị của đất, Pháp lệnh thuế
nhà, đất đã không thực hiện điều tiết hợp lý thu nhập của những chủ sử dụng đất và chủ
sở hữu nhà có giá trị tài sản lớn. Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thay thế cho
Pháp lệnh thuế nhà, đất đã quy định đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lũy tiến
theo hạn mức sử dụng và tính trên giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Quy định này sẽ
điều tiết nhiều hơn thu nhập của những người nắm giữ quyền sử dụng đất với diện tích
lớn, trên thực tế là gắn với giá trị tài sản lớn, có thu nhập cao. Tuy nhiên, nhà chưa
đánh thuế và mức thuế lũy tiến vào giá trị quyền sử dụng đất chưa đủ lớn (0,07% và
0,15%) để điều tiết mạnh mẽ vào thu nhập của người có nhiều BĐS.
Thứ hai, xét vai trò góp phần quản lý đất đai, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm,
có hiệu quả. Thông qua việc quản lý kê khai, kiểm tra việc tính thuế và đôn đốc thu nộp
thuế đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, cơ quan thuế đã cùng với chính quyền các địa
phương nắm bắt, kiểm soát thực trạng sử dụng đất của các tổ chức và cá nhân trong xã
hội. Tuy nhiên, với mức thu thuế đất thấp, như đã phân tích trên, thuế đất chưa thúc đẩy
các tổ chức, cá nhân trong xã hội sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả. Lý do đơn giản là
chủ sử dụng đất không bị thúc bách bởi việc phải sử dụng đất sao cho có thể mang lại
thu nhập để nộp thuế hàng năm, bởi vậy khả năng sinh lời của đất không biến thành sự
sinh lời thực tế, đất không được sử dụng hết hiệu suất cho sản xuất, kinh doanh, thậm
chí còn bị bỏ trống, lãng phí nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia.
20
Thứ ba, xét về vai trò điều tiết thị trường BĐS. Chính sách thuế góp phần điều tiết
hoạt động của thị trường BĐS chủ yếu thông qua điều tiết vào thu nhập của tổ chức, cá
nhân kinh doanh BĐS; thông qua thuế sử dụng đất đánh hàng năm vào chủ sử dụng đất.
Hiện nay, hoạt động kinh doanh BĐS được đối xử về thuế thu nhập doanh nghiệp như
các hoạt động sản xuất, kinh doanh khác, thể hiện ở việc chịu mức thuế suất phổ thông.
Chính sách thuế như vậy là hợp lý nếu đặt trong bối cảnh khả năng tiếp cận nguồn cung
đất từ nhà nước thuận lợi nhưng chặt chẽ, có khả năng kiểm soát đầu cơ đất, vì nếu lĩnh
vực kinh doanh BĐS có tỷ suất lợi nhuận cao hơn lĩnh vực kinh doanh khác thì nó sẽ
thu hút các nhà kinh doanh đầu tư vào lĩnh vực này, qua đó, tăng nguồn cung BĐS và
đạt đến trạng thái tỷ suất lợi nhuận bình quân của toàn nền kinh tế. Đất đai với đặc

điểm cố hữu là tính hữu hạn về diện tích, cùng với những bất hợp lý trong tổ chức thực
hiện chính sách quản lý đất đai của nhà nước đã khiến chính sách thuế thu nhập đối với
BĐS như hiện hành trở nên không hợp lý. Trong trường hợp này, vai trò của thuế sử
dụng đất đánh hàng năm trở nên quan trọng. Tuy nhiên, mức thuế đất hiện hành và thuế
sử dụng đất phi nông nghiệp (áp dụng từ năm 2012) chưa đủ lớn để thúc đẩy các cá
nhân nhanh chóng đưa BĐS ra giao dịch trên thị trường, góp phần tạo nên sự khan hiếm
giả tạo về cung trên thị trường BĐS. Bằng chứng là, trong thời gian gần đây, khi chính
sách tiền tệ thay đổi dẫn đến sự thắt chặt nguồn vốn cho vay từ các ngân hàng thương
mại khiến cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và những cá nhân đầu tư găm giữ đất
không thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay đầu tư BĐS thì nguồn cung trở nên dồi dào
vì những nhà kinh doanh và nhà đầu tư buộc phải đưa BĐS ra bán trên thị trường với
mức giá hợp lý, gần hơn với giá trị đất và khả năng tài chính của người có nhu cầu mua
đất ở.
21
CHƯƠNG III
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ
ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
3.1.QUAN ĐIỂM CHUNG
Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng chính sách thuế đối với bất động sản cho
thấy việc hoàn thiện chính sách thuế đối với bất động sản cần tuân thủ những quan
điểm cơ bản sau:
- Một là, chính sách thuế đối với bất động sản không nên ôm đồm quá nhiều mục
tiêu. Chính sách nói chung và mỗi loại thuế, sắc thuế nói riêng có những đặc điểm
riêng biệt, có những ưu điểm, nhược điểm nhất định so với các chính sách khác.
Bởi vậy, mỗi loại chính sách có những tác động nhất định đến các tác nhân của thị
trường, qua đó chỉ đạt được những mục tiêu nhất định. Vì vậy, không thể đòi hỏi
chính sách thuế thực hiện một lúc quá nhiều mục tiêu. Từ đặc điểm của chính sách
thuế đối với bất động sản, thì mục tiêu cơ bản của chính sách thuế chỉ nên đặt ra
là: Khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả; Tạo nguồn tăng thu ngân
sách cho Nhà nước; và góp phần hạn chế đầu cơ, thúc đẩy thị trường bất động sản

phát triển lành mạnh. Trong đó, mục tiêu đầu tiên là mục tiêu cơ bản, các mục tiêu
còn lại chỉ đặt ra ở mức độ nhất định và đặt trong sự phối hợp với các chính sách
khác.
- Hai là, phải có sự phối hợp giữa các chính sách trong việc điều tiết thị trường bất
động sản. Như đã phân tích ở trên, mỗi chính sách có đặc điểm, ưu điểm và nhược
điểm riêng, có tác động khác nhau đến đối tượng quản lý. Chính sách về quản lý
hành chính tuy cứng nhắc nhưng có tác động nhanh đến các yếu tố thị trường.
Chính sách tiền tệ, tuỳ theo đặc điểm thị trường mà có tác động nhanh trong ngắn
hạn đến cung hoặc cầu của thị trường bất động sản. Chính sách thuế thường có tác
động dài hạn đến thị trường bất động sản. Bởi vậy, việc phối hợp giữa các chính
sách là cần thiết để nâng cao hiệu quả điều tiết đối với thị trường bất động sản.
22
3.2.CÁC ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU
Trên cơ sở các quan điểm hoàn thiện chính sách thuế nêu trên, để đạt được các
mục tiêu của chính sách thuế đối với thị trường bất động sản thì chính sách thuế đối với
bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới cần hoàn thiện theo các hướng chủ yếu sau:
Sửa đổi, bổ sung đối tượng điều tiết của các sắc thuế đối với bất động sản.
Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành cũng như luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
chưa đánh thuế nhà. Điều này phù hợp với bối cảnh kinh tế xã hội trước đây. Theo đó,
phần lớn người dân chỉ có nhà ở đơn sơ hoặc trung bình. Thêm vào đó, khả năng quản
lý của cơ quan Nhà nước chưa tốt, chưa nắm chắc thực trạng sở hữu nhà của dân cư.
Tuy nhiên, tình hình hiện nay đã thay đổi. Tỷ lệ người dân có nhà ở cao cấp, nhà biệt
thự (đặc biệt ở đô thị) tăng lên nhiều, một bộ phận dân cư sở hữu nhiều nhà… Bởi vậy,
việc đánh thuế hàng năm vào nhà ở với tư cách là một sắc thuế tài sản là cần thiết để
một mặt điều tiết thu nhập của người giàu (thể hiện thông qua sở hữu nhiều bất động
sản), đồng thời góp phần thúc sử dụng bất động sản tiết kiệm, có hiệu quả. Để đảm bảo
điều tiết thu nhập đúng đối tượng, không đánh thuế vào người nghèo thì nên miễn thuế
đối với nhà ở nông thôn và quy định hạn mức diện tích nhà ở được miễn thuế theo đầu
nhân khẩu.
Về lâu dài, cần nghiên cứu hợp nhất quy định pháp luật về thuế sử dụng đất nông

nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với tên gọi chung là thuế sử dụng đất, vì
chúng đều có chung cơ sở thuế là giá trị quyền sử dụng đất và có chung người nộp thuế
là người có quyền sử dụng đất hoặc thực tế sử dụng đất. Việc hợp nhất đảm bảo sự xử
lý thống nhất trong trường hợp đất được sử dụng không đúng mục đích.
Hoàn thiện quy định về mức thu và phương pháp quản lý thu thuế đối với bất
động sản.
Cần nghiên cứu tăng mức thuế suất đối với đất ở ngoài hạn mức. Mức thuế suất
đối với đất ở trong hạn mức theo luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành là
0,03%. Mức thuế suất đối với đất ở trong hạn mức như vậy là hợp lý. Tuy nhiên, các
mức thuế suất 0,07% và 0,15% tương ứng với diện tích đất vượt từ trên 1 lần đến 3 lần
và trên 3 lần hạn mức sử dụng đất ở là thấp, chưa thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, chưa
góp phần mạnh mẽ ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ đất. Chẳng hạn như đối với mức thuế
23
suất 0,15% thì một lô đất vượt trên 3 lần hạn mức có giá trị 10 tỷ đồng thì mỗi năm chỉ
phải nộp 15 triệu đồng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp - một số tiền đã khá cao so với
thuế đất hiện hành nhưng vẫn tương đối thập so với chủ sử dụng đất chưa đủ tác động
đến hành vi của chủ sử dụng đất. Nhiều nước trên Thế giới có mức thu nhập khá cao so
với Việt Nam: Indonesia 0,5%, Chile từ 1% đến 2%, Mỹ từ 0,2% đến 4%, Đài Loan từ
0,2% đến 0,6% Quay trở lại ví dụ trên, nếu lô đất trị giá 10 tỷ đồng phải nộp thuế sử
dụng đất hàng năm với thuế suất 2% thì số tiền thuế phải nộp hằng năm là 200 triệu
đồng, mức thuế suất này đủ lớn để chủ sử dụng đất phải cân nhắc tiếp tục giữ đất đầu
cơ chờ giá lên hay bán, thêm vào đó chủ bất động sản có thể sử dụng những biện pháp
để tránh bỏ hoang bằng nhiều cách khác nhau. Việc đánh thuế nhà với quy định miễn
thuế trong hạn mức diện tích sử dụng bình quân đầu người và đánh thuế cao vào phần
trên hạn mức có thể giúp giải quyết bài toán này. Khi đó, không cần quan tâm đến việc
bỏ hoang hay không, phần vượt quá hạn mức sẽ bị đánh thuế nhà. Chủ sở hữu nhà bỏ
hoang thị phải bỏ thu nhập ra để nộp thuế nếu muốn tiếp tục sở hữu. Nếu sử dụng để
cho thuê thì ngoài nộp thuế cho hoạt động kinh doanh còn phải nộp thuế nhà. Nếu
không muốn nộp thuế cao thì phải bán bớt phần bất động sản không cần thiết đi, Tức là,
quy định này sẽ quay trở lại kiểu tác động giống như đánh thuế luỹ tiến cao vào phần

diện tích đất vượt hạn mức sử dụng.
Tóm lại, mặc dù đã có nhiều đóng góp trong việc điều tiết hoạt động của thị
trường bất động sản, song chính sách thuế đối với bất động sản ở Việt nam cần nghiên
cứu hoàn thiện cả về phạm vi điều tiết và mức thuế suất để đóng góp nhiều hơn vào
việc điều tiết có hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản.
24
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất
đai năm 1998, 2001, 2003.
2. Cục quản lý cộng sản - Bộ Tài chính, Đề án "Quản lý và phát triển thị
trường bất động sản ở Việt Nam" tháng 12/2002.
3. Cục quản lý cộng sản - Bộ Tài chính "chính sách Tài chính đối với đất
đai".
4. Đại học Kinh tế Quốc dân - Giáo trình quản lý thuế - NXB Thống kê
năm 2002.
5. Đại học Kinh tế Quốc gia - Giáo trình quản lý Nhà nước về kinh tế -
Giáo trình sau Đại học - NXB khoa học và kỹ thuật năm 2001.
6. Đại học Kinh tế Quốc dân - Giáo trình chính sách kinh tế xã hội - NXB
khoa học kỹ thuật năm 1999.
7. Luật thuế chuyển quỳen sử dụng đất và Luật thuế bổ sung một số điều
của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
8. Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp
9. Pháp lệnh thuế Nhà đất.
10.Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp 2008
11. Luật thuế Thu nhập cá nhân 2008