Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của bất động sản mục tiêu pdf

1
1. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của BĐS mục tiêu
+ Tổng dịên tích khuôn viên 3.000 m
2
(30m x 100m), giả sử đất xây dựng được tính từ
mặt tiền trở vào, được canh đều hai bên. Trên đất có công trình xây dựng, tổng diện tích
xây d
ựng 1.180m
2
.
+ V
ị trí khu đất trên mặt tiền đường HHH-p1-q2-tp3, đường nhựa rộng 40m.
+ Tình tr
ạng: cơ sở hạ tầng tương đối tốt, có điện nước đầy đủ, giao thông thuận lợi, gần
khu v
ực chợ và trường học.
+ B
ất động sản thuận lợi cho việc mua bán, có khả năng xây dựng thành chung cư để
bán.
- Công trình xây d
ựng trên đất
Stt Tên tài sản Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật Số lượng
01 Nhà văn phòng Xây dựng năm 1995. Kết cấu: móng BTCT, hệ khung cột
BTCT 20x20cm, sàn BTCT tòan khối, tường xây gạch
dày 10cm, cửa panô tấm sắt 2 cánh. Nền gạch bông
20x20cm
236 m
2
02 Nhà xưởng Cấu trúc nhà xưởng cấp 3, xây dựng năm 1995. Kết cấu
móng BTCT, nền lát gạch bông 20x20cm. Cột trụ thép, vì
kèo thép, tường xây gạch dày 20cm, quét vôi, mái lợp

fibro xi măng
844 m
2
03 Công trình phụ Gồm nhà bảo vệ và nhà vệ sinh: nhà trệt, xây dựng năm
1995:
- Nhà bảo vệ: nền lát gạch bông 20x20cm, tường xây
gạch dày 20cm, quét vôi. Cột trụ, dầm BTCT ổn định.
Xà gồ thép, mái lợp fibro xi măng
- Khu vệ sinh: nền lát xi măng, tường xây gạch dày
20cm quét vôi các phòng vệ sinh tường ngăn gạch dày
10cm trong ốp gạch men. Mái fibro xi măng và tôn
cũ. Thiết bị vệ sinh sử dụng bình thường.
100m
2
2. Đánh giá chất lượng công trình:
2.1 T
ỷ trọng các kết cấu chính (%)
Móng Cột trụ Tường Nền Kèo dầm Mái Cửa
Nhà VP 20.2 17.6 6.2 22.8 0 11.7 11.5
Nhà xưởng 6.5 2.9 23.7 12.1 0 21.6 17.5
Công trình
ph
ụ
5.5 9.2 19.4 8.2 18.4 12.5 8.7
2.2 Chất lượng còn lại của các kết cấu chính (%):
Móng Cột trụ Tường Nền Kèo dầm Mái Cửa
Nhà VP 55 65 70 50 65 60 75
Nhà xưởng 55 50 60 60 55 55 50
Công trình
ph

ụ
45 40 50 45 50 55 60
2
3. Các thông số diều tra về khu đất
3.1 Thông tin v
ề quy hoạch kiến trúc của khu đất.
- Quy hoạch: xây dựng căn hộ, chung cư.
- Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định: 60% (tỷ lệ xây dựng cho phép).
- T
ổng diện tích được sử dụng: 100%
-
Phương án đầu tư: xây chung cư 3 tầng để bán
3.2 Các thông tin tổng quát:
- Chi phí quản lý và chi phí bán: 2% (trên tổng doanh thu bán dự án).
- T
ỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư: 10% (trên tổng doanh thu bán dự án).
- Chi phí kh
ảo sát, thiết kế: 100.000 đ/m
2
(trên diện tích sàn xây dựng).
-
Chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng: 300.000 đ/m
2
( tính bình quân cho 1m
2
đất)
- Chi phí mua công trình xây d
ựng cũ: 200.000 đ/m
2
( tính bình quân cho 1m

2
xây
d
ựng)
- Chi phí tháo d
ỡ công trình xây dựng cũ: 25.000 đ/m
2
( bình quân cho 1 m
2
xây
d
ựng).
- Chi phí chuy
ển mục đích sử dụng đất : 100% (tính trên diện tích sàn xây dựng).
- T
ỷ lệ thu hồi CTXD cũ: 50% (trên giá trị còn lại của công trình xây dựng cũ).
- H
ệ số chiết khấu: 10.5%
- T
ỷ lệ bán diện tích sàn xây dựng:
+ Năm thứ 1: 70% (trên diện tích sàn xây dựng).
+ Năm thứ 2: 30% (trên diện tích sàn xây dựng).
3.3 Các thông tin khác:
- Đơn giá xây mới công trình xây dựng có tính năng hữu ích tương đương với công
trình c
ũ:
+ Nhà
ở văn phòng: 1.500.000 đ/m2
+ Nhà xưở
ng: 1.000.000 đ/m2

+ Công trình phụ: 500.000 đ/m2
- Đơn giá bán diện tích sàn xây dựng dự kiến trong năm thứ 1: 4.000.000 đ/m2
- Đơn giá bán diện tích sàn xây dựng dự kiến trong năm thứ 2: 4.500.000 đ/m2
- Đơn giá xây dựng công trình (chung cư) dự kiến: 1.700.000 đ/m2
- Giả sử toàn bộ chi phí cho việc đầu tư ban đầu phải vay từ ngân hàng với lãi suất
10.2%/ năm, tỷ lệ trả nợ gốc 100% trong năm thứ 1.
3
4 Phần kết quả thu thập thông tin:
Các bất động sản so sánh:
STT Chỉ tiêu điều chỉnh
So sánh
1
So sánh
2
So sánh
3
So sánh
4
1 Vị trí -2% -4% -4% -5%
2 Pháp lý 0% 0% 0% 0%
3 Môi trường sống, an ninh 0% 0% 0% 0%
4 Môi trường kinh doanh 0% 0% 2% 3%
5 Quy mô 2% 5% 3% 3%
6 Hiệu quả sử dụng 2% 5% 4% 5%
Ghi chú : (-) : BĐS so sánh tốt hơn BĐS định giá giả định.
(+)
: BĐS so sánh kém hơn BĐS định giá giả định
Giá bán: TSSS1: 2.1 tri
ệu đồng/m2, TSSS 2: 2.3 triệu đồng/m2, TSSS3: 2.2 triệu
đồng/m2, TSSS4: 2.5 triệu đồng

- Các TSSS1, 2,3 và 4 là nh
ững khu đất có diện tích từ 80 -225 m2.
- Nh
ững khu đất có diện tích lớn: với phần chiều dài 20m đầu được tính bằng 100%
m
ức giá mặt tiền, phần diện tích còn lại được tính bằng 80% mức giá mặt tiền.
Yêu c
ầu: Xác định giá trị quyền sử dụng đất.