CHƯƠNG 3: CÁC NGUYÊN TẮC CƠ BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ docx

1
CHƯƠNG 3: CÁC NGUYÊN TẮC CƠ
BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ.
I. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu
qu
ả nhất (highest and best use).
II. Nguyên t
ắc thay thế.
III. Nguyên t
ắc ước tính các khoản thu
nh
ập trong tương lai.
IV. Nguyên t
ắc đóng góp.
V. Nguyên t
ắc cung cầu.
I. NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG TỐT NHẤT
VÀ HI
ỆU QUẢ NHẤT
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là gì?
Theo IVSC, đây là khả năng sử dụng tốt nhất một tài
sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho
phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Nội dung nguyên tắc: mỗi tài sản có thể sử dụng vào
nhiều mục đích và mang lại các lợi ích khác nhau,
nhưng giá trị của chúng được xác định dựa trong điều
kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Lưu ý: khi áp dụng nguyên tắc này, TĐV phải xác định
được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được tình
huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và
không khả thi về tài chính.

2
II. NGUYÊN TẮC THAY THẾ
• Nội dung nguyên tắc: giới hạn cao nhất về giá
tr
ị của tài sản không vượt quá chi phí để có
m
ột tài sản tương đương.
• Tài s
ản tương đương (tài sản thay thế): là tài
s
ản có thể có được bằng cách mua trên thị
trườ
ng hay bỏ tiền ra để xây dựng mới.
• Th
ực hiện nguyên tắc này, TĐV phải nắm
được thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất
c
ủa các tài sản tương tự, gần với thời điểm
th
ẩm định, làm cơ sở để so sánh.
III. NGUYÊN TẮC ƯỚC TÍNH CÁC
KHO
ẢN THU NHẬP TƯƠNG LAI
• Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản
được quyết định bởi các khoản thu nhập mà
tài s
ản đó mang lại trong tương lai.
•
Cơ sở của nguyên tắc: GTTS là biểu hiện bằng
ti

ền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho
ch
ủ sở hữu trong tương lai.
• Yêu c
ầu: TĐV phải ước tính được tất cả các
kho
ản thu nhập từ tài sản phát sinh trong
tương lai.
3
IV. NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP
1. Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản
hay m
ột bộ phận cấu thành tài sản, phụ thuộc
vào s
ự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm
cho giá tr
ị của tài sản tăng lên hay giảm đi là
bao nhiêu.
Ví d
ụ: một biệt thự không có hồ bơi được bán
v
ới giá 6 tỷ, nhưng nếu có thêm hồ bơi thì
được bán với giá 7 tỷ (chi phí xây hồ bơi là 200
tri
ệu) => giá trị của hồ bơi là 1 tỷ.
2. Cơ sở của nguyên tắc: theo định nghĩa: giá trị
tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích
mà tài s
ản mang lại cho chủ thể.
3. Tuân th

ủ nguyên tắc: Tổng giá trị các bộ phận
có th
ể không phải là giá trị toàn bộ tài sản,
nhưng giá trị của một bộ phận tài sản chính là
hi
ệu số giữa giá trị tài sản khi có sự đóng góp
và không có s
ự đóng góp của bộ phận đó
trong tài s
ản.
IV. NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP
4
V. NGUYÊN TẮC CUNG CẦU
• Nội dung: giá cả chính là sự đánh giá của thị
trườ
ng về giá trị tài sản.
- Trong th
ị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả
là sự thừa nhận có tính khách quan nhất về giá
tr
ị hàng hóa.
- Tuy nhiên, trong các th
ị trường khác, giá cả
có thể có sự khác biệt rất lớn so với giá trị
thực. Do đó, cần phân tích tác động của cung
c
ầu đến giá trị tài sản cần thẩm định.
• Việc thẩm định giá trị tài sản là dựa trên giá thị
trườ
ng, giá thị trường lại chịu ảnh hưởng của

cung-c
ầu thị trường. Do đó, TĐV cần đánh giá
được tác động của yếu tố này trong quá khứ
và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương
lai, để quyết định là định giá trên cơ sở giá thị
trườ
ng hay phi thị trường.
• Nguyên t
ắc cung cầu còn là cơ sở của các
nguyên t
ắc khác như: nguyên tắc thay thế,
nguyên t
ắc ước tính thu nhập tương lai …
V. NGUYÊN TẮC CUNG CẦU