Luận văn tốt nghiệp-tổ chức quản lý sử dụng lao động tiền lương trong công ty dệt may hà nội part4 doc

phép thí điểm xây dựng các khu cơng nghiệp vừa và nhỏ. Tại Hà Nội đang tiếp
tục triển khai đầu tư xây dựng cụm công nghiệp tập trung vừa và nhỏ sau:

Bảng 2.9: Các dự án đầu tư xây dựng cụm công nghiệp
vừa và nhỏ tại Hà Nội
STT
Tên dự án
Diện tích
1 Cụm Cơng nghiệp tâp trung vừa và nhỏ Từ
21,13 ha

Ghi chú

2

Liêm
Cụm sản xuất tiểu thủ công nghiệp tập

8,35 ha

3

trung quận Cầu Giấy
Cụm sản xuất tiểu thủ công nghiệp tập

9,03 ha

4

trung quận Hai Bà Trưng
Cụm công nghiệp dệt – may Nguyên Khê -

18,6 ha Giai đoạn

5

Đông Anh
Khu công nghiệp Nam Thăng Long

1
30,3 ha Giai đoạn

Các khu tiểu thủ công nghiệp và làng nghề
truyền thống ở Vân Hà-Liên Hà (Đông

đạo lập dự

Anh), Bát Tràng–Kiêu Kỵ (Gia Lâm), làng

6

1
Đang
án

chỉ

nghề Thanh Trì
Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính
2.3 Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến động dẫn đến nạn

đầu cơ trong nhà đất.
Trong khoảng 10 năm qua thị trường nhà đất đã trải qua cơn sốt năm 1993,
đóng băng trong những năm 1997-1999 rồi lại sốt lại vào cuối năm 2000. Giá

52


cả dễ biến động, có nơi, có lúc theo hướng nhảy vọt, trong khi tổng giao dịch
trên thực tế không tăng đột biến. Trên thực tế, giá đất bình quân ở Hà Nội đã
thuộc loạic cao trong khu vực, tương đương với khu “lãnh thổ mới” (New
Territories) ở Hồng Kông (xấp xỉ 3000 USD/m2) Còn tồn tại hệ thống hai giá:
giá do Nhà nước quy định, cao hơn cả Thượng Hải, Bắc Kinh. Riêng một số
khu vực trung tâm Hà Nội, giá đất còn cao hơn gấp chục lần so với giá đất
trung bình trong thành phố.
Ta hãy so sánh tỷ lệ giữa giá trị BĐS và tổng thu nhập quốc nội (GDP),
giữa Việt Nam và một số nước trên thế giới. Năm 1990, khi giá BĐS ở Nhật
đạt mức kỷ lục, tổng giá trị đất của Nhật đứng hàng đầu thế giới (trên cả Mỹ)
cung chỉ bằng 5,8 lần tổng sản phẩm quốc nội của Nhật. ở Đài Loan vào năm
1997, tổng giá trị đất của tất cả mọi khu phố, mọi xóm làng … gấp 9,6 lần
GDP của Đài Loan năm đó. ở Việt Nam, ta chỉ lấy một khu vực ở khu vực Hà
Nội dài 5 km, rộng 5 km và giả sử giá trung bình của 1 m 2 đất là 1500USD
(khoảng 5 cây vàng) thì tổng giá trị của 25 km 2 (tức 25 tiệu m2) đất nội thành
Hà Nội là 37,5 tỷ USD, nhiều gấp 1,16 lần toàn bộ GDP của Việt Nam năm
2001.
Hiện nay khung giá đất do nhà nước quy định như sau:
Giá đất đơ thị hiện hành
Đơn vị tính: 1000đ/
m2
Loạ
Loại

i
đườn
đơ
g phố
thị
I
1
2
3
4

Vị trí 1
Giá Giá tối
tối
đa
thiểu
4.600 11.500
2.700 6.750
1.800 4.500
900
2.250

Vị trí 2
Giá
Giá
tối
tối đa
thiểu
2.760 6.900
1.620 4.050

1.080 2.700
540
1.350

53

Vị trí 3
Giá
Giá
tối
tối đa
thiểu
1.380 3.450
810
2.025
540
1.350
270
675

Vị trí 4
Giá
Giá
tối tối đa
thiểu
460
1.150
270
675
180

450
90
225


II

1
2.600 6.500 1.560 3.900 780
1.950 260
650
2
1.950 4.875 1.170 2.950 580
1.450 190
475
3
1800 4.500 780
1.950 390
975
130
325
4
710
1.775 420
1.050 210
525
70
175
III
1

1.600 4.000 960
2.400 400
1.000 130
325
2
1.200 3.000 720
1.800 300
750
100
250
3
800
2.000 480
1.200 200
500
70
175
4
400
1.000 240
600
100
250
30
75
IV
1
800
2.000 480
1.200 200

500
70
175
2
600
1.500 360
900
150
375
50
125
3
400
1.000 240
600
100
250
30
75
4
200
500
129
300
50
125
16
40
V
1

600
1.500 330
825
150
375
50
125
2
400
1.000 220
550
100
250
30
75
3
200
500
110
275
50
125
16
40
Nguồn: Ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ

Giá các loại đất do chính quyền tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy
định dựa trên khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành, ngồi ra giá đất
cịn được nhân thêm một hệ số k từ 0,5 đế 1,8 lần mức giá quy định tuy nhiên
trên thực tế hệ số này có nâng lên đến 3 hoặc 4 lần thì vẫn có có sự chênh lệch

đáng kể với giá thị trường. Khung giá đất cịn rộng và chưa có quy chế điều
chỉnh rõ ràng trong trường hợp giá thực tế vượt xa khung giá Chính phủ quy
định.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai đã được Quốc hội Việt
nam thông qua và một bảng dự kiến giá đất mới các loại đất đơ thị cũng vừa
được đệ trình trong kỳ họp Quốc hội Việt nam tháng 6/2001. Dự thảo khung
giá mới này được điều chỉnh sát với giá thị trường, tạo sự công bằng trong giải
toả đền bù, trong việc thu hồi thuế đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất
Giá đất đơ thị sắp ban hành
Đơn vị tính: 1000đ/
m2

54


Vị trí 1
Loại Giá
Giá
Loại
đường tơí
tối
đơ thị
phố thiể
đa
u
I
1
2.000 40.000
2
1.400 28.000

3
980
49.600
4
700
13.700
5
500
9.600
II

Vị trí 2
Giá
Giá
tơí
tối
thiể
đa
u
1.400 28.000
1.000 19.600
700
13.700
500
9.6000
350
6.700

Vị trí 3
Giá

Giá
tơí
tối
thiể
đa
u
1.000 19.600
7000 13.700
5000 9.600
350
6.700
250
4.700

Vị trí 4
Giá
Giá
tơí
tối
thiể
đa
u
700
13.700
500
9.600
350
6.700
250
4.700

150
3.300

Vị trí 5
Giá
Giá
tơí
tối
thiể
đa
u
500
9.600
350
6.700
250
4.700
150
3.300
100
2.300

1
2
3
4
5
1
2
3

4
5

1.400
1.000
700
500
350
1.000
7000
500
350
250

28.000
19.600
13.700
9.600
6.700
20.000
14.000
9.800
6.850
4.800

1.000
7000
500
350
250

700
500
350
250
150

19.600
13.700
9.600
6.700
4.700
14.000
9.800
6.850
4.800
3.350

700
500
350
250
150
500
350
250
150
100

13.700
9.600

6.700
4.700
3.300
9.800
6.850
4.800
3.350
2.350

500
350
250
150
100
350
250
150
100
50

9.600
6.700
4.700
3.300
2.300
6.850
4.800
2.350
2.350
1.650

350
250
150
100
50
250
150
100
80
50

6.700
4.700
3.300
2.300
1.600
4.800
3.320
2.350
1.650
1.150

IV

1
2
3
4
5

800
550
400
250
200

16.000
11.200
7.850
5.500
30850

550
400
250
200
150

11.200
7.850
5.500
3.850
2.700

400
250
200
150
100

7.850
5.500
3.850
2.700
1.900

250
200
150
100
50

5.500
3.850
2.700
1.900
1.300

200
150
100
70
50

3.850
2.700
1.900
1.300
900

V

1
2
3
4
5

200
150
100
70
50

4.000
2.800
1.950
1.350
950

150
100
70
50
30

2.800
1.950
1.350

950
650

100
70
50
30
20

1.950
1.350
950
650
450

70
50
30
20
10

1.350
950
650
450
300

50
30
20

15
10

950
650
450
300
250

III

Nguồn: Dự thảo nghị định của Chính phủ về khung giá theo luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật đất đai
Từ giá đất sửa đổi trên ta thấy giá các loại đất đều tăng lên từ 3 đến 4 lần.
Hiện nay giá cả nhà đất trên thị trường không phải xác định trên cơ sở giá Nhà
nước mà xác địinh trên cơ sở thoả thuận giữa người mua và bán:
Bảng 2.10: Cơ sở định giá trong giao dịch thực tế tại Hà Nội

Cơ sở định giá mua (bán)

Cơ sở định giá mua
Số người Tỷ lệ %

Cơ sở định giá bán
Số
Tỷ lệ %
người

55

- Qua tư vấn bạn bè
- Qua khung giá Nhà nước
- Qua trung tâm giao dịch
- Qua báo chí
- Qua thoả thuận với người

37
60
16
13
73

22,02
35,71
9,52
7,74
43,45

27
28
20
10
61

18,24
18,92
13,51
6,76
41,22

mua (bán)
- Qua cò
2
1,19
- Khác
4
2.38
2
1,35
Tổng
168
100.00
148
100.00
Nguồn: Điều tra của Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương thỏng
2/2002
ơ ở nh á
C s đị gi bán
2%

20%

45%

21%
8%

4%

uaư bạn
Q t vấn bè

Q ua
khung á hà ư ớc. uar
gi N n
Q tungâm ao ch
t gi dị

Q ua chí
báo

Q uahoảhuận
t t

56

K hác


C ơ ở nh á ua
s đị gi m
2%

20%

45%

21%
8%

4%

uaư bạn
Q t vấn bè

Q ua
khung á hà ư ớc. uar
gi N n
Q tungâm ao ch
t gi dị

Q ua chí
báo

Q uahoảhuận
t t

K hác

Hin nay giỏ mt m2 chung cư thấp nhất là 5,3 triệu đồng/m2 thông thường
từ 6,5 - 9,5 triệu đồng/m2. Trong khi đó theo Sở xây dựng Hà Nội suất đầu tư
cho nhà chung cư từ 9 dến 21 tầng (bao gồm cả xây lắp và thiết bị) là 3,2 đến
3,5 triệu đồng/m2. Như vậy nhìn chung giá nhà chung cư đã bị đội lên khoảng
20% so với thực tế.
Theo trung tâm địa ốc ACB giá một số căn nhà giao bán đầu tháng 1/2004
như sau:
•

Nhà 2 tầng mặt ngõ Văn Chương diện tích 25,3 m2 có sổ đỏ: giá 1,13

tỷ đồng. (I)

•

Nhà 4 tầng ngõ 1194 đường Láng mặt đường vào bệnh viện GTVT
diện tích 54 m2 mặt tiền 5 m có tầng 1 dùng để kinh doanh, có sổ đỏ:
giá 2,9 tỷ đồng. (II)

•

Nhà 3,5 tầng Cẩm Hội diện tích 48m2 có sổ đỏ: giá 1,7 tỷ đồng. (III)

•

Nhà 2,5 tầng ngõ 253 Thuỵ Khuê diện tích 20 m2 ngõ vào rộng 3 m: giá
600 triệu đồng. (IV)

Nếu tính theo giá quy định của nhà nước.

57


Gnhà - đất = Gnhà + Gđất

2.1

Gđất = diện tích *giá đất do thành phố quy định * hệ số điều chỉnh
Giá đất do thành phố quy định căn cứ vào vị trí
(tạm lấy hệ số k theo mức lớn nhất cho phép là 1,8)
Gnhà lấy theo suất đầu tư của sở xây dựng Hà Nội (tính theo giá xây mới

hoàn toàn).
Bảng 2.11: So sánh giá nhà đất tại Hà Nội theo
mức cao nhất theo quy định và thực tế
Giá đất
theo quy
Loạ
định

Diện
tích
đất

Giá nhà
theo quy
định

Diện
tích
nhà

Giá nhà Giá nhà Chênh
đất cao
đất
lệch
nhất theo thực tế (8/7)
quy định
2
2
2
2

Trđ/m
m
Trđ/m
m
Trđ
Trđ
1
2
3
4
5
6
7
8
I
2,350
23,5
1,999
50,6
200,554
1130
5,63
II
1,620
54
1,691
216
522,72
2900
5,55

III
4,404
48
1,799
192
724,377
1700
2,35
IV
1,510
20
1,999
60
174,3
600
3,44
Trở lại vấn đề đầu cơ, có ba loại nhu cầu đối với nhà đất:
• Nhu cầu tiêu dùng (nhà để ở).
• Nhu cầu yếu tố sản xuất (nhà xưởng, văn phịng, khách sạn).
•

Nhu cầu kinh doanh (Nhu cầu mua đi bán lại nhằm mục đích thu lợi).

Nhu cầu sau cùng này làm nảy sinh cái gọi là thị trường đầu cơ nhà đất.
Trong thị trường này khi nhà đất đang lên giá, nhiều người dự báo rằng giá cịn
tăng thêm nên hộ có tiền và vay tiền để mua hòng sau này bán lại kiếm lời,
càng làm tăng nhu cầu và do đó đẩy giá nhà đất lên cao nữa. Ngược lại khi giá
nhà đất xuống giá thì nhiều người sợ giá cịn xuống tiếp nên đem nhà đất có
sẵn ra bán làm tăng thêm nguồn cung và vì vậy càng làm hạ giá nhà đất xuống
nữa.

58


Ngồi dạng đầu cơ thơng thường, nhà đất cịn là đối tượng của dạng
đầu cơ rửa tiền để trốn tránh pháp luật và dạng đầu cơ giữ tiền để đối phó với
lạm phát. Khi đầu cơ nhà đất phát triển quá mức, thúc đẩy thị trường nhà đất
phình ra quá nhanh, quá lớn, thu hút quá nhiều vốn từ thị trường tiền tệ thì rất
dễ trở thành ngun nhân góp phần hình thành nền “kinh tế bong bóng” mà hậu
quả gần đây là cuộc khủng hoảng tài chính Châu á năm 1997.
ở Thái Lan bắt đầu từ năm 1985 khi Thái Lan thực thi chính sách nới
lỏng về tài chính và cho phép người nước ngoài tham gia vào đầu tư trong
nước nền kinh tế Thái Lan có những bước tăng trưởng nhảy vọt. Chỉ trong
vòng 3 năm đến năm 1995 Thái Lan đã tăng được gấp đôi vốn đầu tư nước
ngoài, tuy nhiên lượng vốn này lại tập trung vào lĩnh vực BĐS. Trong tổng cơ
cấu vay nợ của các ngân hàng thương mại Thái Lan, vốn vay cho đầu tư vào
lĩnh vực BĐS chiếm 10-35%. Bên cạnh đó hình thức đầu tư gián tiếp thơng qua
thị trường chứng khốn cao. Khi khủng hoảng tài chính Châu á xảy ra và năm
1997 nền kinh tế Thái Lan rơi vào khủng hoảng, thu nhập và tiêu dùng giảm
mạnh. Về phía thị trường trong nước, thị trường BĐS một mặt thu hẹp và bị
giới hạn bởi nhu cầu nội địa trong đầu tư tràn lan gây mất cân bằng cung cầu.
Theo thống kê đến năm 1997 tỷ lệ không sử dụng BĐS ở Thái Lan tăng ở mức
15%. Giá BĐS rớt xuống lĩnh vực đầu tư này khơng cịn là lĩnh vực sinh lời cho
các chủ đầu tư như trước đây nữa. Không giải quyết được đầu ra cho BĐS các
chủ đầu tư không trả được nợ vay ngân hàng. Hậu quả theo đó khơng có khả
năng thanh tốn các khoản nợ nước ngồi. Hệ thống tài chính khủng hoảng.
2.4 Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian khơng cần thiết,
tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.
Mọi loại hình giao dịch đều có sự tham gia các cơ quan có thẩm quyền Nhà
nước, ít nhiều măng tính chất “xin-cho”. Để hồn thành tất một hợp đồng giao

dịch dân sự, các bên tham gia phải qua nhiều bước với nhiều loại thủ tục ở các

59


điạ điểm khác nhau, đòi hỏi phải đi lại nhiều lần rất tốn kém thời gian và sức
lực.
Ví dụ để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất do cơ quan
địa chính và cơ quan thuế làm. Sau khi được phép của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền (đất đơ thị là UBND tỉnh, thành phố) người có BĐS phải đến cơ
quan thuế xuất trình tồn bộ hồ sơ và nộp thuế chuyển quyền, người nhận
chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ. Làm các thủ tục tài chính xong, người có
BĐS quay lại cơ quan địa chính làm thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ lập bản
đồ và cấp giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu việc chuyển quyền
sử dụng đất có gắn với việc bán nhà và cơng trình thì lại phải đến cơ quan cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản làm thủ tục chuyển nhượng.
Theo Viet-trade ngày 8/1/2004 để mua được căn hộ trong khu đơ thị mới thì
chi phí trung gian lên tới 30 triệu đồng/ căn hộ.
2.5 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, cịn có sự phân biệt khơng cần thiết giữa
quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngồi nước trong cơ
chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực
BĐS và thị trường BĐS.
Tồn tại này tạo môi trường thuận lợi cho tham nhũng, sách nhiễu của
phần tử thoái hoá, biến chất trong các cơ quan quản lý Nhà nước về nhà, đất
gây những bất bình đẳng về cơ hội kinh doanh và thu nhập trong xã hội, làm
méo mó các quan hệ giao dịch trong thị trường BĐS.
Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi do chưa tách được
quyền cho thuê đất thô (của Nhà nước) với quyền cho thuê hạ tầng ( của các
doanh nghiệp phát triển hạ tầng hạ tầng), dẫn đến những ưu đãi về giá thuê
đất, miễn giảm tiền thuê đất của Nhà nước phải thông qua doanh nghiệp phát

triển hạ tầng và nhiều khi các doanh nghiệp trực tiếp sử dụng đất làm mặt
bằng sản xuất, kinh doanh lại không được hưởng.

60


Việc góp vốn liên doanh bằng gía trị quyền sử dụng đất là một giải pháp
tốt trong thời kỳ đầu (1987 - 1993), khi ta thiếu vốn, giá cho thuê đất cao, đến
nay khơng cịn ý nghĩa đáng kể.
Theo quy định hiện hành, các nhà đầu tư nước ngồi khơng được quyền
thuê đất trực tiếp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. Luật đất đai quy định rõ
cho các tổ chức trong nước thuê đất có nhiều quyền hơn so với tổ chức nước
ngoài thuê đất. Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khi chuyển
nhượng, cổ phần hố cũng gặp phải khó khăn do tình trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất không rõ ràng. Việc xử lý quyền sử dụng đất góp vốn khi doanh
nghiệp liên doanh giải thể hoặc chấm dứt hoạt động trước thời hạn được quy
định khác nhau trong Luật đầu tư nước ngoài và Luật đất đai. Nghị định
17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp và góp vốn bằng gía trị quyền sử dụng
đất, khi giải thể doanh nghiệp, quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo
thoả thuận của các bên.
Theo quy định của Luật đầu tư nước ngoài và Nghị định số 24/2000/NĐ-CP
(Điều 43), khi giải thể doanh nghiệp hoặc chấm dứt hoạt động trước thời hạn,
giá trị quyền sử dụng đất trong thời gian còn lại thuộc tài sản thanh lý của
doanh nghiệp. Tuy nhiên, quy định trên không áp dụng được trong trường hợp
doanh nghiệp Nhà nước thuộc đối tượng thuê đất của Nhà nước trả tiền hàng
năm. Ngoài ra, theo quy định của Luật đất đai (Điều 23), đối với trường hợp
được bên Việt Nam là tổ chức được Nhà nước giao đất, Nhà nước sẽ thu hồi
lại đất khi doanh nghiệp giải thể.
2.6 Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận.

Tồn tại này tạo ra nhiều tiêu cực trong việc mua bán BĐS, góp phần làm
gia tăng tình trạng đầu cơ rất nặng nề về nhà đất, gây ra những khiếu kiện
tranh chấp nhà đất (hiện có khoảng 60-70% khiếu kiện trong xã hội khiếu kiện

61


về nhà đất). Tuy nhiên, công tác giải quyết khiếu nại, tố cao, tranh chấp nhà
cửa đất đai ở các địa phương chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế, rất dễ gây ra
tình trạng mất ổn định chính trị – xã hội.
Mấy năm gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo gia tăng và gay gắt phức tạp,
nội dung về khiếu nại, tố cáo có liên quan mật thiết đến các vấn đề về nàh
đất. Xuất hiện khá nhiều đoàn khiếu kiện vượt cấp ở nhiều tỉnh, thành phố lên
trung ương và hầu hết có nội dung khiếu kiện về đất đai. Một số nơi khiếu
kiện rất gay gắt trở thành diểm nóng giải quyết kéo dài, ảnh hưởng đến trật
tự, an ninh địa phương.
Theo thống kê hàng năm có trên 10 vạn vụ việc khiếu kiện liên quan đến
nhà đất (chiếm khỏang 65% tổng số vụ việc khiếu kiện của công dân gửi đến
cơ quan Nhà nước). Riêng thanh tra Nhà nước hàng năm tiếp nhận từ 5.000 –
7.000 đơn khiếu kiện vượt cấp liên quan đến đất đai (chưa tính những đơn
trùng lặp).
Qua thực tiễn thấy rằng khiếu kiện, tranh chấp đất đai được thể hiện chủ
yếu trong mối quan hệ các cơ quan, đơn vị nhà nước với công dân và giữa công
dân với công dân, bao gồm những dạng sau:
 Địi lại đất có nhà ở các khu vực đơ thị trong q trình cải tạo XHCN và
cải tạo công thương nghiệp Nhà nước đã quản lý nhưng không làm đủ
thủ tục, hồ sơ trưng thu, mua, hoặc để thất lạc hồ sơ, nay chủ đất cũ đã
dùng nhiều hình thức xin hoặc địi lại đất ở.
 Đòi lại đất Nhà nước đã giao cho các đơn vị quân đội, công an và các tổ

chức làm kinh tế (nông, lâm, ngư trường, trại giam, khu kinh tế mới), nay
một số đơn vị sử dụng không đúng mục đích, khơng có hiệu quả, bán
đất, “phát canh thu tô” hoặc sử dụng đất công làm kinh tế gia định, giao
khoán cho nhiều đối tượng ở nhiều nơi khác (trong đó khơng ít cán bộ,

62


nhân viên Nhà nước nhận đất với hình thức làm trang trại nhưng thực tế
họ khơng làm mà th chính người dân ở địa phương đó làm).
 Địi lại đất mà chính quyền cũ đã lấy để lập ấp chiến lược, lập khu
quân sự, trại lính, kho tàng … trước năm 1975.
 Tranh chấp đất đường đi, ngõ xóm, ranh giới đất ở, đất vườn, đất sản
xuất thuộc quyền sử dụng của các hộ gia đình cũng diễn ra khá phổ
biến.
 Khiếu kiện đòi lại nhà, đất của các cơ sở tôn giáo diễn ra khá phổ biến,
phức tạp.
 Chủ cũ địi lại đất nhờ người khác trơng coi, người được nhờ trông coi
qua thời gian đã coi như của mình.
 Khiếu kiện lấy đất để xây dựng cơng trình cơng cộng, khơng chỉ về giá
đền bù, mà cịn về cách làm thiếu công khai, mất dân chủ, không nhất
quán, không công bằng, bớt xén tiền đền bù.
 Khiếu nại để địi được hợp thức hố, cơng nhận quyền sở hữu nhà ở,

quyền sử dụng đất ở tại đô thị (để khơng phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính) mà khi mua khơng có xác nhận chính quyền địa phương có hơn
3.000 vụ việc tồn đọng từ trước đến nay chưa được giải quyết được. Có
nhiều trường hợp cải tạo đúng chính sách, pháp luật nhưng nay hộ vẫn
khiếu kiện địi lại quyền lợi. Một số trường hợp gia đình những người
có cơng với cách mạng cũng bị cải tạo nhà, đất, hiện đang thực sự khó

khăn về chỗ ở có đơn xin lại nhà cũ, gây khó khăn khơng nhỏ cho các cơ
quan nhà nước trong quá trình giải quyết.
Về tố cáo tập trung ở các nội dung sau:
 Chính quyền địa phương giao đất trái thẩm quyền, đất giao không

đúng danh sách được phê duyệt theo quyết định của cơ quan có thẩm
quyền, giao sai vị trí, sai diện tích, khơng đúng quy hoạch, thu tiền đất
vượt nhiều lần so với quy định của Nhà nước, sử dụng tiền đất
khơng đúng chế độ tài chính.

63


 Chính quyền địa phương quản lý sử dụng quỹ đất cơng và quỹ đất
cơng ích 5% sai mục đích, sai pháp luật, cho thuê đất trái thẩm quyền.
Thông tin khơng đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận, tại Hà Nội
nguồn thơng tin để có được ngơi nhà hiện tại của người phỏng vấn tập trung
chủ yếu là thông qua bạn bè, họ hàng (chiếm 70,24%), qua thông tin đại chúng
16,67%, qua các trung tâm môi giới nhà đất chỉ chiếm có 13,10% (nguồn: Viện
nghiên cứu quản lý kinh t trung ng).

Thôngi gi tm ếm
tn úpì ki ngôinhà H à ội

ở N
70%

Q ua bè,họ
bạn hàng
Q uar t ôigi đất

tungâm m ớinhà
Q uahôngi ®¹ichóng
t
tn   
13%
17%

Theo VnExpress ngày 9/1/2004 vợ chồng anh Chun ở Thanh Xuân, Hà
Nội dốc toàn bộ 900 triệu đồng mua đất ở khu Láng Hũa Lạc. Chỉ một thời
gian sau, mảnh đất ấy bị xét vào danh sách quy hoạch và chỉ được đền bù chưa
đầy một nửa số tiền anh chị bỏ ra.
Anh Chun cho biết, khơng chỉ có anh mà cả chị gái và hai người bạn thân
cũng rơi vào trường hợp tương tự. "Suy cho cũng cũng chỉ vỡ khụng cú thụng
tin nờn đành phải chấp nhận thôi", anh than thở.
Anh Ân ở Định Công (Hà Nội) cũng là một nạn nhân của tỡnh trạng thiếu
thụng tin. Năm ngoái, anh "ném" 2 tỷ đồng vào mảnh đất ở khu vực quận Cầu
Giấy, sau đó mới ngó ngửa ra là nú nằm trong diện giải toả.
Các chuyên gia địa ốc cho rằng, thị trường bất động sản đang rơi vào tỡnh
trạng thiếu thụng tin nghiờm trọng về cả người mua và người bán. Do vậy,
những chuyện rủi ro xảy ra với người dân trong thời gian qua khá phổ biến.

64


Ngay cả những người cẩn thận và có kinh nghiệm về lĩnh vực này đôi khi cũng
mua phải một căn hộ đó qua tay nhiều chủ với mức chờnh lệch cú khi lờn đến
vài trăm triệu đồng.
Theo thống kê của một công ty bất động sản lớn ở Hà Nội, cứ 100 căn nhà
giao dịch chỉ có 10-15 căn nhà giao dịch thực, tức là được mua bán với giỏ hợp
lý và người mua nắm rừ thụng tin về vị trớ căn nhà. Số cũn lại, đa số bị đẩy

giá lên cao do đầu cơ. Các trung tâm tư vấn thừa nhận, phần lớn người dân khi
mua nhà thường nhờ người quen mối lái, hay cũ mụi giới mỏch nước.
Do vậy, tỡnh trạng “người người môi giới, nhà nhà môi giới” bất động sản
hiện đó diễn ra khỏ phổ biến và cứ đâu lập dự án xây nhà chung cư, quy hoạch
đô thị mới... là ở nơi đấy mọc lên các trung tâm tư vấn. Chỉ tính riêng khu vực
Mỹ Đỡnh cứ cỏch vài trăm mét lại thấy xuất hiện một trung tâm môi giới bất
động sản, hay từ chân cầu Chương Dương đến cầu Chui cũng có đến chục văn
phũng tư vấn.
Cơn "sốt" môi giới tràn về cả những vùng ven đơ đang trong q trỡnh đơ
thị hóa. Tại Đơng Anh, đầu làng, cuối làng đều có văn phũng nhà đất. Thậm chí
khơng vào văn phũng nhà đất, chỉ cần ngồi uống nước ở quán cóc ven đường,
và hỏi: ở đây có ai bán nhà, đất khơng, lập tức có người đến hướng dẫn một
cách tận tỡnh với mức phớ khoảng 1-2 triệu đồng nếu thương lượng thành
công.
Hiện nay do nhu cầu của thị trường nhiều trung tâm môi giới nhà đất mọc
lên nhưng chỉ mới có 19 trung tâm đăng ký hoạt động với Nhà nước. Do vậy
Nhà nước vẫn chưa quản lý được các trung tâm này.

65


66


Những tồn tại yếu kém của thị
trường
BĐS – nhà đất tại Hà Nội

Tỷ lệ
giao

dịch
phi
chính
quy
cao,
tình
trạng
vi phạm
về nhà
đất cao

Mất
cân
đối
cung
cầu

Quy
trình
mua bán
phức
tạp,
qua
nhiều
khâu
trung
gian,
chi phí
giao
dịch

cao

Thị
trường
“nóng,
lạnh”
bất
thường
, giá
cả dễ
biến
động
dẫn
đến
nạn
đầu cơ

Cịn tồn
tại cơ
chế bao
cấp, cịn
có sự
phân
biệt
giữa
quốc
doanh,
ngồi
quốc
doanh,

trong
nước và
ngồi
nước

Thơng
tin
khơng
đầ dủ,
thiếu
minh
bạch
và khó
tiếp
cận

3. Nguyên nhân của các yếu kém trên.
3.1. Khung pháp lý còn thiếu đồng bộ và hay thay đổi
Trong thời gian qua có quá nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành các văn
bản pháp luật về đất đai. Hệ thống pháp luật đất đai hiện hành rất phức tạp,
chồng chéo, không đủ minh bạch, quá nhiều văn bản nhưng vẫn thiếu tạo ra sự
rối ren ngay chính trong hệ thống văn bản pháp luật. Các quy định về đất đai
thể hiện trong nhiều luật, nghị định, thông tư khác nhau, giải quyết một việc
thường phải áp dụng nhiều luật nhưng lại có những quy định khơng khớp hoặc
mâu thuẫn với nhau, thiếu an toàn pháp lý cho người sử dụng đất. Các văn bản
dưới luật ban hành thường qúa chậm. Như luật đất đai năm 1993 có hiệu lực
từ ngày 15/10/1993 nhưng một số văn bản quy phạm pháp luật về tài chính đối
với đất đai liên quan đến luật đất đai ban hành vào năm 1994 như Nghị định số
87/CP của Chính phủ quy định khung giá các loại đất ban hành ngày 17/8/1994,
Quyết định số 13557/TC-QĐ-TCT của Bộ Tài chính quy định khung giá các

67


loại đất cho thuê đối với các tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất
ban hành ngày 30/12/1995, Nghị định số 89/Cp của Chính phủ về việc thu tiền
sử dụng đất và lệ phí địa chính ban hành ngày 17/8/1994.
Khơng ít văn bản ban hành khơng đúng hình thức, khơng mang tính quy
phạm pháp luật khơng đúng thẩm quyền (như dùng công văn thông báo của bộ,
ngành, địa phương để đặt ra chế độ chính sách về đất đai). Một số quy định
của pháp luật mới dừng ở mức độ nguyên tắc, quan điểm mà chưa dự liệu đầy
đủ các tình huống, chưa có quy định cụ thể hành vi được làm, khơng được làm,
chưa có chế tài đủ nghiêm nên hiểu pháp luật và thực thi pháp luật còn khác
nhau giữa các ngành, các cấp cũng như trong nhân dân dẫn đến hiệu quả áp
dụng pháp luật cịn nhiều hạn chế.
3.2. Chính sách đối với thị trừơng BĐS còn thiếu đồng bộ và bất hợp lý
* Pháp luật dân sự.
- Trong Bộ luật dân sự chưa làm rõ, chưa cụ thể hố quyền của người
khơng phải là chủ sở hữu đối với một tài sản, chưa phân biệt rõ ràng sở hữu
toàn dân và các quyền đại diện của chủ sở hữu tồn dân. Ngun tắc cơng khai
đối với tài sản là BĐS được thể hiện qua việc đăng ký quyền sở hữu, quyền
sử dụng đất. Nhưng hệ thống đăng ký BĐS ở nước ta hiện nay chưa đáp ứng
được yêu cầu minh bạch hoá. Theo quy định của bộ luật dân sự và các văn bản
pháp luật khác có liên quan thì đăng ký là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của
sự dịch chuyển quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản và việc đăng
ký này còn làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Do vậy việc bộ luật dân sự
quy định khái quát về việc đăng ký quyền sở hữu đã gây ra khơng ít khó khăn và
bất cập trong quá trình thực thi pháp luật, giảm hiệu quả của pháp luật nhất là
ảnh hưởng đến tính cơng khai hố các quyền của chủ thể đối với tài sản làm
cho người thứ ba khó biết được sự tồn tại, sự chuyển dịch các quyền đó nhằm

đảm bảo sự an tồn trong giao dịch.

68