Luận văn tốt nghiệp-tổ chức quản lý sử dụng lao động tiền lương trong công ty dệt may hà nội part5 docx

- Các quy đ nh c a lu t dân s v chuy n quy n s d ng đ t: theo quyị ủ ậ ự ề ể ề ử ụ ấ
đ nh hi n hành c a b lu t dân s thì ph n chuy n quy n s d ng đ t mangị ệ ủ ộ ậ ự ầ ể ề ử ụ ấ
nhi u y u t qu n lý Nhà n c và th ng b t c p so v i lu t đ t đai đã đ cề ế ố ả ướ ườ ấ ậ ớ ậ ấ ượ
nhi u l n s a đ i, b sung. Do đó các quy đ nh c a b lu t dân s v quy nề ầ ử ổ ổ ị ủ ộ ậ ự ề ề
s d ng đ t th ng mâu thu n và không phù h p v i quy đ nh ban hành sauử ụ ấ ườ ẫ ợ ớ ị
này c a lu t đ t đai, tính n đ nh c a pháp lu t không cao.ủ ậ ấ ổ ị ủ ậ
- V bán đ u giá tài s n liên quan đ n BĐS: hi n nay, trên th c t vi c bánề ấ ả ế ệ ự ế ệ
đ u giá tài s n nói chung và tài s n là BĐS cũng nh quy n s d ng đ t cùngấ ả ả ư ề ử ụ ấ
m t lúc đ c đi u ch nh và quy đ nh trong nhi u văn b n pháp lu t khác nhauộ ượ ề ỉ ị ề ả ậ
nh : B lu t dân s , pháp l nh thi hành án dân s , Ngh đ nh 69/CP, Ngh đ như ộ ậ ự ệ ự ị ị ị ị
s 86/CP ngày 19/12/1996 c a Chính ph ban hành quy ch trong vi c s d ngố ủ ủ ế ệ ử ụ
qu đ t t o v n xây d ng c s h t ng. Do v y đi u này s không tránh kh iỹ ấ ạ ố ự ơ ở ạ ầ ậ ề ẽ ỏ
nh ng quy đ nh trùng l p th m chí có quy đ nh còn mâu thu n, ch ng chéoữ ị ặ ậ ị ẫ ồ
nhau, gây nhi u khó khăn, lúng túng cho c quan qu n lý Nhà n c nh ng iề ơ ả ướ ư ườ
dân trong khi v n d ng pháp lu t.ậ ụ ậ
* Pháp lu t v đ t đaiậ ề ấ
X lý hành chính các vi ph m pháp lu t đ t đai, qu n lý và s d ng đ t cònử ạ ậ ấ ả ử ụ ấ
l ng l o, thi u ch t ch trong khi b máy qu n lý đ t đai, nhà , xây d ng ỏ ẻ ế ặ ẽ ộ ả ấ ở ự ở
các c p đ c bi t là c p xã, ph ng, th tr n còn thi u và y u, ch a đ s cấ ặ ệ ấ ườ ị ấ ế ế ư ủ ứ
nhanh nh y, gi i quy t k p th i đã d n đ n tình tr ng có vi c s d ng đ t tuỳạ ả ế ị ờ ẫ ế ạ ệ ử ụ ấ
ti n.ệ
C ch qu n lý giá đ t c a Nhà n c có tác đ ng m nh đ n ho t đ ngơ ế ả ấ ủ ướ ộ ạ ế ạ ộ
c a th tr ng BĐS, tuy nhiên trong th i gian qua c ch này còn nhi u b tủ ị ườ ờ ơ ế ề ấ
c p. Nh ng quy đ nh pháp lý v giá c trong th tr ng BĐS còn b t c p, ch aậ ữ ị ề ả ị ườ ấ ậ ư
nh t quán ch a h p lý, gây khó khăn trong vi c th c hi n các giao d ch, đ cấ ư ợ ệ ự ệ ị ặ
bi t là khâu b i th ng thi t h i gi i phóng m t b ng.ệ ồ ườ ệ ạ ả ặ ằ
69
* Pháp lu t v ngân hàng – tín d ng ậ ề ụ
Ngh đ nh s 178/CP v đ m b o ti n vay c a các t ch c tín d ng, trongị ị ố ề ả ả ề ủ ổ ư ụ
đó có quy đ nh v th ch p giá tr quy n s d ng đ t và các tài s n khác làị ề ế ấ ị ề ử ụ ấ ả
BĐS t i các t ch c tín d ng trong n c đ vay v n s n xu t kinh doanh, quyạ ổ ứ ụ ướ ể ố ả ấ

đ nh v đăng ký th ch p tài s n g n li n v i đ t b t bu c ph i đăng kýị ề ế ấ ả ắ ề ớ ấ ắ ộ ả
quy n s d ng đ t có tài s n g n li n trên đ t đó. Nhìn chung các quy đ nh về ử ụ ấ ả ắ ề ấ ị ề
b o đ m ti n vay còn nhi u b t c p và n ng v th t c hành chính gi y t vìả ả ề ề ấ ậ ặ ề ủ ụ ấ ờ
theo quy đ nh t i đi u 732 b lu t dân s và Ngh đ nh s 17/2000/NĐ-CP c aị ạ ề ộ ậ ự ị ị ố ủ
Chính ph quy đ nh ph i có gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t m i đ c thủ ị ả ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ớ ượ ế
ch p nh ng nhi u t ch c, cá nhân, h gia đình s d ng đ t dùng vào m cấ ư ề ổ ứ ộ ử ụ ấ ụ
đích s n xu t kinh doanh, cung ng d ch v ch a có gi y ch ng nh n quy n sả ấ ứ ị ụ ư ấ ứ ậ ề ử
d ng đ t do đó giao d ch th ch p BĐS g p nhi u khó khăn, h n ch kh năngụ ấ ị ế ấ ặ ề ạ ế ả
chuy n hoá BĐS thành tài s n tài chính, huy đ ng v n cho s n xu t kinh doanh,ể ả ộ ố ả ấ
ch a đ m b o tính t ch , t quy t c a các t ch c tín d ng trong vi c nh nư ả ả ự ủ ự ế ủ ổ ứ ụ ệ ậ
tài s n b o đ m là BĐS cũng nh h n ch quy n c a ch n trong vi c x lýả ả ả ư ạ ế ề ủ ủ ọ ệ ử
tài s n b o đ m là BĐS.ả ả ả
* Pháp lu t v thu , l phí liên quan đ n BĐSậ ề ế ệ ế
M c dù Nhà n c ban hành nhi u văn b n pháp lu t, quy đ nh các bi nặ ướ ề ả ậ ị ệ
pháp tài chính nh m m c đích khuy n khích s phát tri n c a th tr ng BĐSằ ụ ế ự ể ủ ị ườ
tuy nhiên ch a đáp ng đ c nhu c u th c ti n v đ t, ch a đ m nh đ thúcư ứ ượ ầ ự ễ ề ấ ư ủ ạ ể
đ y nhanh h n s hình thành và phát tri n th tr ng BĐS. C th nh :ẩ ơ ự ể ị ườ ụ ể ư
- M c thu thu chuy n quy n s d ng đ t, ti n s d ng đ t và l phíứ ế ể ề ử ụ ấ ề ử ụ ấ ệ
tr c b khá cao do đó không khuy n khích vi c đăng ký chuy n nh ngướ ạ ế ệ ể ượ
quy n s d ng đ t. Chính vì v y vi c mua bán, chuy n nh ng BĐS trao tayề ử ụ ấ ậ ệ ể ượ
là ph bi n và th tr ng BĐS không chính th c ho t đ ng m nh.ổ ế ị ườ ứ ạ ộ ạ
- Th i gian qua, chính sách thu chuy n quy n s d ng đ t và l phí tr cờ ế ể ề ử ụ ấ ệ ướ
b có đi u ch nh gi m nh thu chuy n quy n s d ng đ t đ i v i đ t nôngạ ề ỉ ả ư ế ể ề ử ụ ấ ố ớ ấ
nghi p, lâm nghi p nuôi tr ng thu s n còn 2% các lo i đ t khác còn 4%. Lệ ệ ồ ỷ ả ạ ấ ệ
phí tr c b t 2% xu ng còn 1%. Tuy nhiên, t ng m c m c thu và phí ph iướ ạ ừ ố ổ ứ ứ ế ả
70
n p khi th c hi n giao d ch chuy n nh ng v BĐS v n còn khá cao, t 3 –ộ ự ệ ị ể ượ ề ẫ ừ
5%. Do đó các bên tham gia giao d ch BĐS không mu n đăng ký chuy nị ố ể
nh ng v i c quan qu n lý nhà n c. Ng i mua bán BĐS ch c n ng i bánượ ớ ơ ả ướ ườ ỉ ầ ườ
trao gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t cùng h p đ ng có ch ng nh n c aấ ứ ậ ề ử ụ ấ ợ ồ ứ ậ ủ

UBND ph ng, xã, th tr n xác nh n. ườ ị ấ ậ
3.3. Năng l c t ch c, qu n lý b máy còn thi u đ ng b .ự ổ ứ ả ộ ế ồ ộ
Pháp lu t quy đ nh Nhà n c ph i c p gi y ch ng nh n quuy n s d ngậ ị ướ ả ấ ấ ứ ậ ề ử ụ
đ t cho ng i s d ng và gi y ch ng nh n ch s h u nhà cho ch s h uấ ườ ử ụ ấ ứ ậ ủ ở ữ ủ ở ữ
nhà. Tuy nhiên cho đ n nay các c quan có th m quy n m i c p m t t l r tế ơ ẩ ề ớ ấ ộ ỷ ệ ấ
nh . Vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t nh t là đ t đô th đ tỏ ệ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ấ ấ ở ị ạ
th p có nhi u nguyên nhân: do ngu n g c đ t r t ph c t p, các quy đ nh vấ ề ồ ố ấ ấ ứ ạ ị ề
gi y t làm căn c không bao quát h t đ c, do nhi u năm buông l ng qu n lýấ ờ ứ ế ượ ề ỏ ả
đ t đai, m t b ph n ng i s d ng d t không có đ gi y t h p pháp, do quyấ ộ ộ ậ ườ ử ụ ấ ủ ấ ờ ợ
đ nh th t c còn r m rà, ph c t p, do tr c đây quy đ nh ph i đóng ti n m tị ủ ụ ườ ứ ạ ướ ị ả ề ộ
l n và l n qúa dân không ch u n i, đa s ng i dân không có nhu c u chuy nầ ớ ị ổ ố ườ ầ ể
nh ng nên ít quan tâm m t khác vi c chuy n nh ng “ng m” đ t đai di n raượ ặ ệ ể ượ ầ ấ ễ
ph bi n. Pháp lu t quy đ nh ph i đăng ký BĐS và nh ng giao d ch, bi n đ ngổ ế ậ ị ả ữ ị ế ộ
v BĐS nh ng vi c này cho t i nay h u nh không th c hi n đ c.ề ư ệ ớ ầ ư ự ệ ượ
Công tác quy h ach, s d ng đ t, quy ho ch phát tri n đô th , quy ho chọ ử ụ ấ ạ ể ị ạ
phát tri n khu dân c th c hi n còn dàn tr i, m i t p trung làm quy ho ch t ngể ư ự ệ ả ớ ậ ạ ổ
th , thi u quy ho ch chi ti t, quy ho ch th ng xuyên ph i đi u ch nh, vi cể ế ạ ế ạ ườ ả ề ỉ ệ
công b quy ho ch đ dân và các doanh nghi p th ng xuyên ph i đi u ch nh,ố ạ ể ệ ườ ả ề ỉ
vi c công b quy ho ch đ dân và các doanh nghi p bi t, tham gia và th c hi nệ ố ạ ể ệ ế ự ệ
ch a có chuy n bi n đáng k , tính pháp lý c a quy ho ch đang b vi ph mư ể ế ể ủ ạ ị ạ
trong th c thi c t phía c quan Nhà n c và m t b ph n dân c . Chính đi uự ả ừ ơ ướ ộ ộ ậ ư ề
này đã làm cho th tr ng nhà đ t phát tri n l n x n các vi ph m x y ra nhi u.ị ườ ấ ể ộ ộ ạ ả ề
Hi n nay h th ng b máy qu n lý nhà n c v đ t đai th c hi n theo 4ệ ệ ố ộ ả ướ ề ấ ự ệ
c p:ấ
71
72
Trung ương
Tỉnh, thành phố
trực thuộc trung
Huỵên, quận, thị

xã, thành phố trực
Xã, phường, thị
trấn
Bộ tài nguyên và
Môi trường
Sở điạ chính, sở
địa chính – nhà đất
Phòng địa chính
Cán bộ địa chính
chuyên trách
B máy qu n lý nhà n c v đ t đai nhìn chung ch a đ c hoàn thi n vàộ ả ướ ề ấ ư ượ ệ
đ ng b , còn nhi u b t h p lý, ch a ngang t m nhi m v , c quan đ a chínhồ ộ ề ấ ợ ư ầ ệ ụ ơ ị
còn b ph thu c nhi u vào chính quy n các c p. T trung ng t i đ aị ụ ộ ề ề ấ ừ ươ ớ ị
ph ng, ngành đ a chính m i ch là c quan giúp vi c cho chính quy n cùngươ ị ớ ỉ ơ ệ ề
c p, nh t là đ a ph ng ngành đ a chính ch ch y u làm nhi m v th mấ ấ ở ị ươ ị ỉ ủ ế ệ ụ ẩ
đ nh h s v đ t đai đ UBND quy t đ nh đã t o nên c ch hành chính nhi uị ồ ơ ề ấ ể ế ị ạ ơ ế ề
t ng n c, gi i quy t công vi c ch m, kém hi u qu . Ch c năng nhi m v c aầ ấ ả ế ệ ậ ệ ả ứ ệ ụ ủ
ngành đ a chính đ c bi t là trong công tác ki m tra x lý vi ph m ch a rõ ràngị ặ ệ ể ử ạ ư
còn nhi u ch ng chéo v i ch c năng nhi m v c a các ngành khác. So v i yêuề ồ ớ ứ ệ ụ ủ ớ
c u c a công tác qu n lý Nhà n c hi n nay, đ i ngũ cán b đ a chính ch aầ ủ ả ướ ệ ộ ộ ị ư
đáp ng đ c yêu c u, nh t là các đ a bàn l n, cán b đ a chính xã, ph ngứ ượ ầ ấ ở ị ớ ộ ị ở ườ
còn ch a đ v s l ng và còn y u kém v trình đ chuyên môn, l i ph iư ủ ề ố ượ ế ề ộ ạ ả
kiêm nhi m nhi u vi c và luôn thay đ i theo nhi m kỳ c a chính quy n c s .ệ ề ệ ổ ệ ủ ề ơ ở
Ch ng IIIươ
73
Nguyên nhân của các yế
u kém trong
phát triển thị trường nhà đất tại
Hà Nội
Khung pháp lý

còn thiếu
đồng bộ và
hay thay đổi
Chính sách đối
với thị trừơng
BĐS còn thiếu
đồng bộ và
hợp lý
Năng lực tổ
chức, quản lý
bộ máy còn
thiếu đồng bộ
m t s bi n pháp thúc đ y s phát tri n ộ ố ệ ẩ ự ể
th tr ng nhà đ t Hà n i.ị ườ ấ ở ộ
Th tr ng BĐS – nhà đ t nói riêng và th tr ng BĐS nói chung có v tríị ườ ấ ị ườ ị
r t l n, có t m quan tr ng đ c bi t trong n n kinh t qu c dân. S phát tri nấ ớ ầ ọ ặ ệ ề ế ố ự ể
c a th tr ng này kéo theo nhi u ngành kinh t khác phát tri n theo. Có th nóiủ ị ườ ề ế ể ể
đó là “hàn th bi u” c a n n kinh t , khi nó phát tri n là c n n kinh t b ngử ể ủ ề ế ể ả ề ế ừ
phát tri n sôi đ ng – bi u hi n c a n n kinh t tăng tr ng, phát tri n, đ tể ộ ể ệ ủ ề ế ưở ể ấ
n c ph n th nh, khi nó suy thoái thì th tr ng nói chung và c n n kinh t đ tướ ồ ị ị ừơ ả ề ế ấ
n c s đóng băng, tiêu đi u, đình đ n (tr tr ng h p n n kinh t bongướ ẽ ề ố ừ ườ ợ ề ế
bóng).
Th tr ng BĐS – nhà đ t Hà N i nói riêng và Vi t Nam nói chung đã cóị ườ ấ ở ộ ệ
t lâu, có th kh ng đ nh nó có t tr c khi n c Vi t Nam dân ch c ng hoàừ ể ẳ ị ừ ướ ướ ệ ủ ộ
ra đ i. Th tr ng BĐS - nhà đ t Hà N i đã phát tri n qua các giai đo n sau:ờ ị ườ ấ ộ ể ạ
 Tr c năm 1960 ch y u là t nhân mua bán v i nhau b ng s thoướ ủ ế ư ớ ằ ự ả
thu n và b ng ti n m t ho c vàng và ch y u không thông qua Nhàậ ằ ề ặ ặ ủ ế
n c.ướ
 Nh ng năm 1974 – 1975 Hà N i bán nhà cho dân tr d n thí đi m đ uữ ộ ả ầ ể ầ
tiên t i các khu Yên Lãng, Tr ng Đ nh, Văn Ch ng… v i kho ng 600-ạ ươ ị ươ ớ ả

700 căn h . Có th nói đây là d ng kinh doanh nhà đ u tiên do nhà n cộ ể ạ ầ ướ
th c hi n, r t ti c sau đó vì chi n tranh đã ph i d ng l i.ự ệ ấ ế ế ả ừ ạ
 Nh ng năm 1986 – 1993 Hà N i phát tri n m nh th tr ng kinh doanhữ ộ ể ạ ị ườ
BĐS nhà đ t c b ng vi c mua bán, chuy n nh ng, chuy n đ i nhà vàấ ả ằ ệ ể ượ ể ổ
đ t trong khuôn viên mà giá tr ch y u v n quan ni m là giá tr nhà. Giáấ ị ủ ế ẫ ệ ị
tr đ t đ c n trong đó và lúc này m i đ c bán nhà xây thô ho c nhàị ấ ượ ẩ ớ ượ ặ
hoàn thi n, đ t ph n l n do Nhà n c c p, giao. Th tr ng nhà đ tệ ấ ầ ớ ướ ấ ị ườ ấ
ch a đ c Nhà n c công nh n và s trao đ i mua bán di n ra r t ít. Nóư ượ ướ ậ ự ổ ễ ấ
b kh ng ch b i c quan qu n lý đ t đai và s am hi u v kinh t thị ố ế ở ơ ả ấ ự ể ề ế ị
tr ng còn h n ch . C ch qu n lý đ t: “Đ t đai là thu c quy n sườ ạ ế ơ ế ả ấ ấ ộ ề ở
74
h u Nhà n c, do Nhà n c th ng nh t qu n lý theo k ho ch chung”.ữ ướ ướ ố ấ ả ế ạ
Năm 1991 Ngh quýêt Đ i h i Đ ng l n th 7 thông qua c ng lĩnhị ạ ộ ả ầ ứ ươ
chính tr ti p t c kh ng đ nh đ ng l i phát tri n kinh t nhi u thànhị ế ụ ẳ ị ườ ố ể ế ề
ph n. Trong b i c nh đó tính năng đ ng và b t k p ch tr ng, các thànhầ ố ả ộ ắ ị ủ ươ
ph n kinh t trong thành ph phát tri n m nh d n đ n nhu c u v đ tầ ế ố ể ạ ẫ ế ầ ề ấ
tăng.
 Sau năm 1993 đ n nay, nh có nh ng lu t m i (đ c bi t là lu t đ t đaiế ờ ữ ậ ớ ặ ệ ậ ấ
ban hành ngày 14/7/1993) và nhi u chính sách c ch m i trong đó đãề ơ ế ớ
công nh n quy n s d ng đ t c a ng i dân đã t o thu n l i, th tr ngậ ề ử ụ ấ ủ ườ ạ ậ ợ ị ườ
BĐS – nhà đ t đã đ c đà phát tri n m nh, hình thành m t th tr ngấ ượ ể ạ ộ ị ườ
r ng l n, r t đa d ng v i nhi u lo i hình kinh doanh và nhi u l ai hìnhộ ớ ấ ạ ớ ề ạ ề ọ
s n ph m. T bán n n nhà có h t ng đ n bán móng nhà, bán nhà xâyả ẩ ừ ề ạ ầ ế
thô và bán nhà hoàn thi n. Tài chính cho phát tri n kinh doanh nhà đ cệ ể ượ
huy đ ng t nhi u ngu n cá nhân, t ch c thu c m i thành ph n kinh tộ ừ ề ồ ổ ứ ộ ọ ầ ế
trong và ngoài n c. Vì v y kh i l ng nhà đ t đ a vào th tr ng kinhướ ậ ố ượ ấ ư ị ườ
doanh lên đ n hàng ch c v n mế ụ ạ
2
, thu phí nhà mà thu đ c t kinh doanhế ượ ừ
này lên t i hàng trăm t đ ng/ năm. M t khác, n n kinh t n c ta ngàyớ ỷ ồ ặ ề ế ướ

càng phát tri n đã làm cho nhu c u v đ t tăng nhanh. Kh năng tài chínhể ầ ề ấ ả
t có c a các t ng l p dân c là r t l n. Nhi u ng i nhanh nh y vự ủ ầ ớ ư ấ ớ ề ườ ạ ề
chính sách đ t đai s đ u t vào lĩnh v c nhà đ t b i vì l i nhu n thuấ ẽ ầ ư ự ấ ở ợ ậ
đ c t nó là “siêu l i nhu n”.ượ ừ ợ ậ
Tuy nhiên bên c nh nh ng tích c c mà s phát tri n c a th tr ng BĐS -ạ ữ ự ự ể ủ ị ườ
nhà đ t mang l i cho thành ph v n còn t n t i m t s y u kém nh : t lấ ạ ố ẫ ồ ạ ộ ố ế ư ỷ ệ
giao d ch phi chính th c cao, th tr ng phát tri n l n x n t phát, s m t cânị ứ ị ườ ể ộ ộ ự ự ấ
đ i quá l n gi a cung và c u, thông tin th tr ng ít khó ti p c n. Trong nh ngố ớ ữ ầ ị ườ ế ậ ữ
năm t i m c tiêu phát tri n c a Hà N i đó là tăng di n tích bình quân đ uớ ụ ể ủ ộ ệ ầ
ng i lên 10 mườ
2
/ng i, m i gia đình có nhà đ c l p, quy mô m i căn h t iườ ỗ ở ộ ậ ỗ ộ ố
thi u 2 phòng/ căn h , phát tri n thêm 5,6 tri u mể ộ ể ệ
2
trong đó xây d ng các d ánự ự
nhà đ bán và cho thuê là 3,5 tri u mể ệ
2
di n tích nhà dành cho cán b côngệ ở ộ
75
nhân viên ch c kho ng 30% (1 tri u mứ ả ệ
2
), xây d ng nhà cho sinh viên làự ở
100.000 m
2
, xây d ng nhà cho công nhân t i các khu công nghi p t p trung làự ở ạ ệ ậ
100.000 m
2
, di d i gi i to nhà kênh r ch, các khu nhà chu t là 2000 căn hờ ả ả ở ạ ổ ộ ộ
(Ngu n: Ch ng trình phát tri n nhà đô th năm 2001 – 2005), ồ ươ ể ị do đó trong
t ng lai th tr ng BĐS – nhà đ t s phát tri n m nh.ươ ị ườ ấ ẽ ể ạ

Chính vì v y đ thúc đ y và khuy n khích s phát tri n c a th tr ngậ ể ẩ ế ự ể ủ ị ườ
BDS – nhà đ t vi c, đ ra m t h th ng các gi i pháp toàn di n và đ ng b làấ ệ ề ộ ệ ố ả ệ ồ ộ
v n đ mang tính th i s và b c xúc.ấ ề ờ ự ứ
Hình thành đ ng b và ti p t c phát tri n, hoàn thi n các lo i hình thồ ộ ế ụ ể ệ ạ ị
tr ng đi đôi v i xây d ng khuôn kh pháp lý và th ch , đ th tr ng năngườ ớ ự ổ ể ế ể ị ườ
đ ng, có hi u qu , có tr t t k c ng trong môi tr ng c nh tranh lành m nhộ ệ ả ậ ự ỷ ươ ườ ạ ạ
là n i dung quan tr ng c a chi n l c phát tri n kinh t – xã h i 2001 – 2010.ộ ọ ủ ế ượ ể ế ộ
Văn ki n Đ i h i Đ ng toàn qu c l n th IX nêu rõ: ệ ạ ộ ả ố ầ ứ “Thúc đ y s hình thành,ẩ ự
phát tri n và t ng b c hoàn thi n các lo i th tr ng theo đ nh h ng XHCN,ể ừ ướ ệ ạ ị ườ ị ướ
đ c bi t quan tâm t i các th tr ng quan tr ng hi n nay ch a có ho c còn sặ ệ ớ ị ườ ọ ệ ư ặ ơ
khai nh : th tr ng lao đ ng, th tr ng ch ng khoán, ư ị ườ ộ ị ườ ứ th tr ng BĐSị ườ , thị
tr ng khoa h c công ngh ”.ườ ọ ệ
T i quy t đ nh c a Th t ng Chính ph s 94/2002/QĐ-TTg ngàyạ ế ị ủ ủ ướ ủ ố
17/7/2002 Th t ng đã giao cho B xây d ng ch trì cùng m t s b ngànhủ ướ ộ ự ủ ộ ố ộ
liên quan xây d ng đ án: “Thúc đ y hình thành phát tri n th tr ng BĐS –ự ể ẩ ể ị ườ
nhà đ t” ấ

Đ ng trên góc đ n n kinh t th tr ng, n c ta là m t n n kinh t đangứ ộ ề ế ị ườ ướ ộ ề ế
trong quá trình chuy n đ i sang n n kinh t th tr ng và đang tri n khai côngể ổ ề ế ị ườ ể
cu c c i cách hành chính Nhà n c, có th tìm bi n pháp thúc đ y th tr ngộ ả ướ ể ệ ẩ ị ườ
BĐS – nhà đ t d a trên mô hình sau:ấ ự
76
77
A. M t s kinh nghi m qu n lý th tr ng nhà đ t t i m t s n c vàộ ố ệ ả ị ườ ấ ạ ộ ố ướ
bài h c đ i v i Vi t Nam:ọ ố ớ ệ
I. M t s kinh nghi m qu n lý th tr ng nhà đ t t i m t s n cộ ố ệ ả ị ườ ấ ạ ộ ố ướ
1. Qu n lý th tr ng BĐS t i BANGLADESHả ị ườ ạ .
Bangladesh đ c thành l p vào năm 1971 là m t n c c ng hoà xã h i đ cượ ậ ộ ướ ộ ộ ộ
l p non tr nh t Tây Nam á. T ng di n tích qu c gia là 143.999 kmậ ẻ ấ ổ ệ ố
2

v i dân sớ ố
hi n nay trên 120 tri u. M t đ dân s kho ng 830 ng i/kmệ ệ ậ ộ ố ả ườ
2
, đây là m t trongộ
78
Kinh
nghiệm
nước
ngoài có
thể áp
dụng vào
Việt Nam
Lý luận thị trường
BĐS
Nội dung quản lý
Nhà nước đối với
thị trường BĐS –
nhà đất
Thực trạng thị
trường BĐS – nhà
đất
Giải pháp và lộ
trình phát triển
thị trường BĐS –
nhà đất
Cơ sở lý luận
và nhận thức
Đề xuất giải
pháp và lộ
trình

Xác định nội
dung quản lý
Nhà nước
Thể chế
Tổ chức
Cán bộ,
công chức
Tài chính
công
Nhận dạng và
phân tích
nh ng n c có m t đ dân s cao nh t th gi i. Xét v m i ph ng di n kinhữ ướ ậ ộ ố ấ ế ớ ề ọ ươ ệ
t , đ t là ngu n l c quý nh t t i Bangladesh.ế ấ ồ ự ấ ạ
T c đ đô th hoá nhanh c a Bangladesh là m t hi n t ng t ng đ i m i.ố ộ ị ủ ộ ệ ượ ươ ố ớ
M c dù, ch có kho ng 20% t ng dân s ng t i vùng đô th (kho ng 23 tri u).ặ ỉ ả ổ ố ạ ị ả ệ
Đi u này đã làm cho v n đ qu n lý nhà đ t tr thành v n đ đ c quan tâmề ấ ề ả ấ ở ấ ề ượ
h n bao gi h t.ơ ờ ế
đây có th nêu m t s m t trong quá trình qu n lý đ t đô th t iở ể ộ ố ặ ả ấ ị ạ
Bangladesh.
a. Can thi p c a khu v c nhà n c vào phát tri n đô th .ệ ủ ự ướ ể ị
T i Bangladesh, h u h t đ t đô th do t nhân s h u và s d ng. Cho dùạ ầ ế ấ ị ư ở ữ ử ụ
đ t t nhân ho c Nhà n c là ch s h u, các c quan Nhà n c có th mấ ư ặ ướ ủ ở ữ ơ ướ ẩ
quy n đ u có liên quan tr c ti p hay gián ti p đ n vi c qu n lý và phát tri nề ề ự ế ế ế ệ ả ể
đ t đô th .ấ ị
Các c quan và Nhà n c xây d ng và thông qua chính sách đ t đ s pơ ướ ự ấ ể ắ
x p, ch đ o và đi u ph i các ho t đ ng sau:ế ỉ ạ ề ố ạ ộ
• Quy n s h u, h ng d ng và chuy n giao đ t.ề ở ữ ưở ụ ể ấ
• Đ nh giá và đánh giá BĐS.ị
• Ki m soát s d ng đ t.ể ử ụ ấ
• Ch nh đ n chuy n nh ng và l u thông.ỉ ố ể ượ ư

• Quy đ nh th t c hành chính và d ch v v đ t đô th .ị ủ ụ ị ụ ề ấ ị
• Cung c p m ng l i c s h t ng.ấ ạ ướ ơ ở ạ ầ
• Xây d ng c s h t ng xã h i.ự ơ ở ạ ầ ộ
• Quy đ nh v tài chính, tiêu dùng đ i v i phát tri n và đ u t BĐS.ị ề ố ớ ể ầ ư
• Xây d ng nh ng d án phát tri n đ t cho nh ng m c đích sự ữ ự ể ấ ữ ụ ử
d ng đ c thù.ụ ặ
• Thông tin đ t đai.ấ
• Đào t o b i d ng nhân l c chuyên nghi p và lành ngh .ạ ồ ưỡ ự ệ ề
• Quy đ nh các quy n s d ng đ t c a Nhà n c.ị ề ử ụ ấ ủ ướ
79
- V i 12 n i dung trên, có th phân thành nh ng nhóm ho t đ ng chính sauớ ộ ể ữ ạ ộ
đây:
• Can thi p đ nh h ng quy ho chệ ị ướ ạ
• Can thi p liên quan đ n v n đ phát tri n.ệ ế ấ ề ể
• Can thi p đi u ch nh.ệ ề ỉ
• Can thi p ngăn ch n h n ch tiêu c c c a th tr ng BĐS.ệ ặ ạ ế ự ủ ị ườ
b. Chính sách đô thị
- Lĩnh v c chính sách đô th là r t r ng. Lĩnh v c này bao trùm t chính sáchự ị ấ ộ ự ừ
chung c a chính quy n đ a ph ng v quy n s h u đ t đai và s d ng d ngủ ề ị ươ ề ề ở ữ ấ ử ụ ụ
đ t đô th v.v…Nói chung, nh ng chính sách đ t đô th đ c áp d ng nh m đ tấ ị ữ ấ ị ượ ụ ằ ạ
đ c m t s m c tiêu chính sau đây:ượ ộ ố ụ
+ C i thi n ho t đ ng c a khu v c chính quy n v phát tri n s d ng đ tả ệ ạ ộ ủ ự ề ề ể ử ụ ấ
đô th .ị
+ C i thi n ho t đ ng c a khu v c t nhân thông qua các chính sách thíchả ệ ạ ộ ủ ự ư
h p c a Nhà n c theo h ng cung c p đ y đ và s d ng đ t đô th theo quyợ ủ ướ ướ ấ ầ ủ ử ụ ấ ị
ho ch.ạ
- Cho đ n nay Bangladesh v n ch a đ a ra đ c chính sách đ t đai đô thế ẫ ư ư ượ ấ ị
mang tính toàn di n và h th ng nh ng Nhà n c đã áp d ng nhi u bi n pháp,ệ ệ ố ư ướ ụ ề ệ
chính sách liên quan đ n phát tri n đ t nh m cung c p nhà nh :ế ể ấ ằ ấ ở ư
• Tăng c ng cung c p đ t xây nhà có s n d ch v cho nh ngườ ấ ấ ở ẵ ị ụ ữ

nhóm ng i có thu nh p khác nhau, đ c bi t ng i nghèo và cho nh ngườ ậ ặ ệ ườ ữ
công trình công ích có tính ch t quy t đ nh.ấ ế ị
• Tăng kh năng mua đ t d ch v và quy n h ng d ng c a nh ngả ấ ị ụ ề ưở ụ ủ ữ
thành ph n nghèo.ầ
• Quan tâm dành h n ng ch t i thi u cho nh ng d án phát ti n đ tạ ạ ố ể ữ ự ể ấ
đô th .ị
• Khuy n khích khu v c t nhân tham gia vào đ u t , khai thác vàế ự ư ầ ư
xây d ng c s h t ng.ự ơ ở ạ ầ
80
• Kh i x ng nh ng k ho ch phát tri n vùng nh m t i đa hoá tínhở ướ ữ ế ạ ể ằ ố
kh d ng c a nhà trên m t đ n v đ t, s ng h , khuy n khích xâyả ụ ủ ở ộ ơ ị ấ ẽ ủ ộ ế
d ng nhà mái b ng và nhi u t ng đ ti t ki m đ tự ằ ề ầ ể ế ệ ấ
• Thành l p ngân hàng đ t đô th và ngân hàng đ t nông thôn.ậ ấ ị ấ
• Phát tri n h th ng th tr ng đ t đai và m t h th ng đáp ngể ệ ố ị ườ ấ ộ ệ ố ứ
chuy n nh ng đ t đai và nh ng tài s n g n li n v i đ t nh m qu n lýể ượ ấ ữ ả ắ ề ớ ấ ằ ả
đ t t t h n.ấ ố ơ
c. M t s công c qu n lý và đi u ch nh đ t đô th ộ ố ụ ả ề ỉ ấ ị ở Bangladesh.
- Quy n h ng d ng đ t đô thề ưở ụ ấ ị
Quy n h ng d ng đ t đô th là m t công c quan tr ng nh m qu n lý đ tề ưở ụ ấ ị ộ ụ ọ ằ ả ấ
đô th và có tác d ng đ n k t c u đô th .ị ụ ế ế ấ ị
Quy n h ng d ng d n d n ph i đ c quy đ nh thành lu t nh m đem l iề ưở ụ ầ ầ ả ượ ị ậ ằ ạ
cho cá nhân quy n h p pháp đ s h u và s d ng đ t đô th . Nh ng lo i hìnhề ợ ể ở ữ ử ụ ấ ị ữ ạ
h ng d ng đ t đô th Bangladesh là quy n thái p, quy n thuê có h p đ ng,ưở ụ ấ ị ở ề ấ ề ợ ồ
quy n s h u c ng đ ng, quy n s h u t p th v.v…Thông qua các lo i hìnhề ở ữ ộ ồ ề ở ữ ậ ể ạ
này, cá nhân hay t ch c h ng các quy n l i v đ t. Tuy nhiên, Nhà n c cóổ ứ ưở ề ợ ề ấ ướ
quy n tiên mãi đ t đ s d ng vào m c đích chung, sau khi có đ n bù thoề ấ ể ử ụ ụ ề ả
đáng.
- Quy ho ch và quy đ nh s d ng đ t:ạ ị ử ụ ấ
Quy đ nh s d ng đ t là n i dung quan tr ng c a qu n lý đô th , đ c bi tị ử ụ ấ ộ ọ ủ ả ị ặ ệ
t i nh ng thành ph l n. Tuy nhiên, Bangladesh hi n v n thi u quy đ nh v sạ ữ ố ớ ệ ẫ ế ị ề ử

d ng đ t và phát tri n đô th đ oc chi ph i m t cách t phát b i các lý do sau:ụ ấ ể ị ự ố ộ ự ở
• H u h t các thành ph và c quan đ u không xây d ng quy ho chầ ế ố ơ ề ự ạ
t ng thổ ể
• Có n i đ c xây d ng k ho ch, nh ng k ho ch không c p nh tơ ượ ự ế ạ ư ế ạ ậ ậ
k p th i v i các bi n đ ng kinh t xã h i.ị ờ ớ ế ộ ế ộ
81
• Nhi u c quan có trách nhi m nh n th y khó hay vô ích khi th cề ơ ệ ậ ấ ự
hi n nhi u quy đ nh không phù h p, nh ng thi u m t chính sách qu n lýệ ề ị ợ ư ế ộ ả
chung đ đi u ch nh k p th i.ể ề ỉ ị ờ
• M t s quy đ nh quá c ng nh c không th áp d ng đ c.ộ ố ị ứ ắ ể ụ ượ
- H th ng thông tin qu n lý đ t:ệ ố ả ấ
Nh ng ho t đ ng v đ t r t đa d ng và nhi u t ch c, c quan tham giaữ ạ ộ ề ấ ấ ạ ề ổ ứ ơ
qu n lý nh ng ho t đ ng này nh ng không có c quan nào đ n ph ng ch uả ữ ạ ộ ư ơ ơ ươ ị
trách nhi m hoàn toàn đi u hành các ho t đ ng v đ t.ệ ề ạ ộ ề ấ
Nh ng n i dung d i đây đ oc xem là công c s h u hi u đ qu n lý đ tữ ộ ướ ự ụ ở ữ ệ ể ả ấ
đai.
• Ki m soát đ a chính (v b n đ , h s v ch s h u, l p h sể ị ẽ ả ồ ồ ơ ề ủ ở ữ ậ ồ ơ
v các quy n)ề ề
• Đăng ký đ t.ấ
• Ban hành giá đ t.ấ
• Nh ng ngu n thông tin khác.ữ ồ
- Nh ng c ch đi u ch nh ch y u trong qu n lý đô th :ữ ơ ế ề ỉ ủ ế ả ị
Các công c đi u ch nh ch y u trong qu n lý đ t đô th th ng áp d ngụ ề ỉ ủ ế ả ấ ị ườ ụ
t i Bangladesh là: môt s l ai thu , nh ng quy đ nh tr n v tài chính, các quyạ ố ọ ế ữ ị ầ ề
đ nh v l đ ng, các ki m soát m t đ đ ng và đ t, ki m soát quy ho chị ề ề ườ ể ậ ộ ườ ấ ể ạ
vùng và tình hình ô nhi m v.v…ễ
2. Qu n lý th tr ng BĐS t i n Đả ị ườ ạ ấ ộ
Xây d ng khung pháp lý v phát tri n và qu n lý đ t đai đô th .ự ề ể ả ấ ở ị
Nhi u lu t s d ng và ki m soát và phát tri n đ t đai và đã đ a đ n vi cề ậ ử ụ ể ể ấ ư ế ệ
hình thành nhi u c quan qu n lý. Nh ng lu t này có th đ c mô t tóm t tề ơ ả ữ ậ ể ượ ả ắ

nh sau:ư
82
- Lu t quy ho ch vùng và thành phậ ạ ố: Nh ng đ o lu t này không chữ ạ ậ ỉ
ki m soát và ch nh đ n công tác phát tri n mà còn là nh ng công c t o đi uể ỉ ố ể ữ ụ ạ ề
ki n thu n l i phát tri n m t b ng t i các th tr n, thành ph và vùng. Theoệ ậ ợ ể ặ ằ ạ ị ấ ố
nh ng k ho ch này, nhi u khu v c t i th tr n hay thành ph đ oc quy vùngữ ế ạ ề ự ạ ị ấ ố ự
theo nh ng m c đích khác nhau, nh : dân c , th ng m i, công nghi p và m tữ ụ ư ư ươ ạ ệ ộ
s m c đích khác.ố ụ
Lu t quy ho ch đô th đ c l p b i nh ng c quan Chính ph t ng ngậ ạ ị ượ ậ ở ữ ơ ủ ươ ứ
t i các ti u bang và vùng lãnh th liên hi p. Nh ng lu t này đ a ra nh ng thạ ể ổ ệ ữ ậ ư ữ ủ
t c xây d ng quy ho ch t ng th cho các th tr n và thành ph và chi ti t hoáụ ự ạ ổ ể ị ấ ố ế
các phác đ quy ho ch đô th cho các khu v c và các thành ph này. M t sồ ạ ị ự ố ộ ố
ti u bang hi n nay đang b t đ u thay th đ o lu t quy ho ch đô th b ng cácể ệ ắ ầ ế ạ ậ ạ ị ằ
đ o lu t quy ho ch đô th và vùng đ có th h p nh t đ o lu t quy ho ch c aạ ậ ạ ị ể ể ợ ấ ạ ậ ạ ủ
thành ph v i quy ho ch vùng.ố ớ ạ
- Lu t thành phậ ố: đ o lu t này bao hàm nhi u đi u kho n ki m soát phátạ ậ ề ề ả ể
tri n đ t đai và ho t đ ng xây d ng, c p phép cho c s kinh doanh và xíể ấ ạ ộ ự ấ ơ ở
nghi p, ngăn c m vi ph m tr t t công c ng và gi m b t ô nhi m, xoá bệ ấ ạ ậ ự ộ ả ớ ễ ỏ
nh ng công trình xây d ng trái phép và nguy hi m, xây d ng h th ng thoátữ ự ể ự ệ ố
n c đ ng th i th c hi n các công vi c khác có liên quan.ướ ồ ờ ự ệ ệ
Nhi u quy ho ch đô th đã giao phó cho các h i đ ng thành ph trách nhi mề ạ ị ộ ồ ố ệ
xây d ng quy ho ch t ng th nh ng h không đ kh năng th c hi n các côngự ạ ổ ể ư ọ ủ ả ự ệ
vi c này vì thi u k thu t và tài chính. Vì v y, Ban qu n lý quy ho ch thành thệ ế ỹ ậ ậ ả ạ ị
và nông thôn t i các ti u bang theo truy n th ng đã th c hi n nhi m v xâyạ ể ề ố ự ệ ệ ụ
d ng quy ho ch t ng th .ự ạ ổ ể
- Lu t c a u ban m thu t đô th Delhi 1973ậ ủ ỷ ỹ ậ ị : lu t này đ c th c thiậ ựơ ự
nh m ki m soát ch t l ng th m m c a môi tr ng đô th . Ngoài vi cằ ể ấ ượ ẩ ỹ ủ ườ ị ệ
khuy n khích ch t l ng th m m trong môi tr ng đem l i giá tr cho c ngế ấ ượ ẩ ỹ ườ ạ ị ộ
đ ng, m t trong nh ng m c tiêu c a u ban là b o t n đ c tính và ch t l ngồ ộ ữ ụ ủ ỷ ả ồ ặ ấ ượ
di s n b ng vi c duy trì tính toàn v n c a khu v c này.ả ằ ệ ẹ ủ ự

83
- Lu t ki m soát ti n thuêậ ể ề : lu t này đ c th c thi t i nhi u thành phậ ượ ự ạ ề ố
nh m ngăn ch n vi c bóc l t ng i nghèo. Nh ng lu t này cũng chính là c nằ ặ ệ ộ ườ ư ậ ả
tr l n cho ho t đ ng c a th tr ng nhà . Nh ng lu t này không ch làm m tở ớ ạ ộ ủ ị ườ ở ữ ậ ỉ ấ
đi đ ng c đ u t vào nhà , vào th i đi m khi s thi u h t nhà r t l n màộ ơ ầ ư ở ờ ể ự ế ụ ở ấ ớ
còn là nguyên nhân d n đ n ngh ch lý nhi u nhà tr ng nh ng các ch s h uẫ ế ị ề ố ư ủ ở ữ
không cho thuê dù giá nhà tăng cao.
T nh ng đi m nêu trên th hi n tình hình b t c p không ph i do thi uừ ữ ể ể ệ ấ ậ ả ế
lu t nh m phát tri n đô th theo quy ho ch mà ng c l i là quá nhi u. Nhi uậ ằ ể ị ạ ượ ạ ề ề
lu t trong s này khó hi u, khi áp d ng b v ng m c, th ng làm tr ng iậ ố ể ụ ị ướ ắ ườ ở ạ
ti n trình phát tri n thay vì t o đi u ki n thúc đ y ti n trình này, do v y phế ể ạ ề ệ ẩ ế ậ ủ
nh n chính m c đích c a đ o lu t ban hành. C n ph i phân tích các lu t nàyậ ụ ủ ạ ậ ầ ả ậ
m t cách toàn di n và đ n gi n chúng thành m t h th ng lu t th ng nh t, đ nộ ệ ơ ả ộ ệ ố ậ ố ấ ơ
gi n nh m đ m b o th c hi n đ c d dàng.ả ằ ả ả ự ệ ựơ ễ
b. Ph ng pháp c i t công tác qu n lý BĐS n Đ .ươ ả ổ ả ở ấ ộ
Bao g m các v n đ sau:ồ ấ ề
• Hoàn thi n h s đ t và h th ng đăng ký giao d ch kinh doanh đ tệ ồ ơ ấ ệ ố ị ấ
đai.
• Hoàn thi n quy ho ch s d ng đ t và h ng ti p c n linh ho t vàệ ạ ử ụ ấ ướ ế ậ ạ
phù h p v i th c t s d ng đ t.ợ ớ ự ế ử ụ ấ
• Ti n hành quy ho ch s d ng đ t và h ng ti p c n linh ho t phùế ạ ử ụ ấ ướ ế ậ ạ
h p v i th c t v n đ s d ng đ t.ợ ớ ự ế ấ ề ử ụ ấ
• Đ y m nh quá trình phát tri n đ t trên c s khuy n khích t nhânẩ ạ ể ấ ơ ở ế ư
và Nhà n c th c hi n mua, phát tri n các lô đ t trên quy mô l n.ướ ự ệ ể ấ ớ
3. Qu n lý th tr ng BĐS t i Inđonesiaả ị ườ ạ
Indonesia là m t qu c gia l n có kho ng 17.000 đ o tr i dài trên 2.500 d mộ ố ớ ả ả ả ặ
ngang qua xích đ o. Là qu c gia l n nh t t i vùng Đông Nam á, di n tích đ tạ ố ớ ấ ạ ệ ấ
li n c a qu c gia này vào kho ng 2 tri u kmề ủ ố ả ệ
2
. Dân s đô th ngày càng t pố ị ậ

84
trung vào các thành ph l n nh t c a đ t n c, đ c bi t là Jakarta, Surabaya,ố ớ ấ ủ ấ ướ ặ ệ
Bandung, Medan, Semarang, Palempang, Ujung Padang, Malang, Bandar
Lampung. Trên 45% dân s đô th Inndo hi n c ng t i nh ng thành ph l nố ị ệ ư ụ ạ ữ ố ớ
và nh ng khu v c xung quanh thành ph . Hi n t ng này có nghĩa là nhu c uữ ự ố ệ ượ ầ
v đ t đô th là r t cao.ề ấ ị ấ
Nh ng quy đ nh s d ng đ t b t ngu n t các k h ach ngành và bao hàmữ ị ử ụ ấ ắ ồ ừ ế ọ
nh ng k hoach s d ng m t b ng đ c xây d ng, th c hi n b i các c quanữ ế ử ụ ặ ằ ượ ự ự ệ ở ơ
đ i di n 3 c p chính quy n. H th ng qu n lý đ t t i Indo có th đ c xem làạ ệ ấ ề ệ ố ả ấ ạ ể ượ
có liên quan m t thi t t i toàn b h th ng quy h ach phát tri n không gi ngậ ế ớ ộ ệ ố ọ ể ố
nh h th ng đ n thu n ch đ c ki m soát b i T ng c c đ a chính và các vănư ệ ố ơ ầ ỉ ựơ ể ở ổ ụ ị
phòng t nh, ho c đ a ph ng c a c quan này.ỉ ặ ị ươ ủ ơ
85