Thị trường bất động sản part 6 potx

Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
PHƯƠNG PHÁP PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾPSO SÁNH TRỰC TIẾP
c) Các trường hợp ứng dụng
- BĐS có tính đồng nhất: căn hộ chung cư, nàh riêng biệt cùng dạng, đất
nhà khu CN, kho, VP, cửa hiệu…
- Đất trống.
d) Các bước:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các BĐS có thể SS;
Bước 2: Kiểm tra khả năng SS của các BĐS
Bước 3: Lựa chọn các BĐS thích hợp
Bước 4: Phân tích giá bán của các BĐS SS và tiến hành điều chỉnh
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở các điều chỉnh
Chú ý: Bảo đảm tính so sánh trong sử dụng PP.
Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
PHƯƠNG PHÁP PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾPSO SÁNH TRỰC TIẾP
đ) Các yếu tố so sánh
- Vị trí mặt bằng: Kích thước, hình dáng, quy mô
- Địa điểm: Môi trường xung quanh
- Tình trạng pháp lý
- Quy hoạch
- Các công trình xây dựng trên đất
- Giao dịch: ĐK thanh toán, thoả thuận về thuế…
Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
PHƯƠNG PHÁP PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾPSO SÁNH TRỰC TIẾP
đ) Điều chỉnh
- Lấy BĐS TĐG làm chuẩn để ĐC;
- Không nên quá chi tiết
- Phải có số liệu để lượng hoá kèm
- Xem mối quan hệ đóng góp giá trị của yếu tố
điều chỉnh…
e) Điều kiện: Thông tin chuẩn, thị trường ổn định

Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
PHƯƠNG PHÁP PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾPSO SÁNH TRỰC TIẾP
Ví dụ 1: Mảnh đất 4,000 m2. Có 3 SS:
3 cuộc mua bán đất:
1. 5,000 m2; giá 25,500; HSSD 1,7
2. 5,500 m2; giá 31,500; HSSD 2,0
3. 4,500 m2; giá 23,085 HSSD 1,8
Giải:
Giá 1: 25,500:5000:1,7 = 3.000
2: = 2.864
3: = 2.850
Giá mục tiêu: 2,800 x 4,000 = 18,000 tròn
Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
PHƯƠNG PHÁP PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾPSO SÁNH TRỰC TIẾP
Ví dụ 2:
A: 400m2
B: Thuận lợi hơn về vị trí, thêm sân vườn 40 tr, trả 5 đợt: 300
tr, 265 tr, 228 tr, 188.956.800, 169.389.793 tr
C: Kém thuận lợi hơn A, nội thất kém hơn 20 tr, giấy tờ kém.
Giá 560 tr.
Giá đất NN 1 tr/m2. Hạn mức SDĐ = 200 m2
Lãi suất năm: 6%-1 năm; 7%-2 năm; 8%-3 năm; 9%-4 năm.
Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
PHƯƠNG PHÁP PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾPSO SÁNH TRỰC TIẾP
Giải:
1. Quy B về trả tiền ngay: 1.020 tr
CL giá trị xây dựng: - 40 tr 980 tr
2. Quy C về TC A:
560 + 200 + 20 = 780 tr
3. Ước tính giá: 780 tr – 1.020 tr => 880 tr

Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
a) Cơ sở của phương pháp:
Người mua không bao giờ trả giá cao hơn so với chi phí để
tạo ra (hoặc sở hữu ) một tài sản có lợi ích tương tự.
Nguyên tắc thay thế và Nguyên tắc đóng góp
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo
lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định
giá.
b) Các trường hợp ứng dụng:
- TĐG các BĐS chuyên dung: Nhà thờ, trường học, BV…
- TĐG các BĐS cần bảo hiểm
- Kết hợp các PP khác.
Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
c) Các bước:
Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu với giả định là
đất trống.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay
thế công trình xây dựng hiện có trên đất
Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây
dựng trên đất. Gồm: Hao mòn tự nhiên, hao mòn chức năng
và hao mòn kinh tế
Bước 4: Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng
công trình trên đất và cộng với giá trị đất trống để dự đoán giá
tài sản cần TĐG
Công thức: Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị
ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công
trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình
xây dựng

Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
c) Các PP tính chi phí:
1. CP tái tạo: CP xây mới công trình thay thế
2. CP thay thế; Tái tạo nhưng loại bỏ lỗi thời
3. Các PP tính lượng: Định mức, Thống kê, theo
dõi, khảo sát số lượng, phân bổ…
4. Phương pháp SS thị trường
5. Giảm giá tích luỹ: chú ý cho từng loại
Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
g) Ưu nhược điểm
Ưu: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để
so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng
biệt.
Nhược:
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá
trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ
phận cộng lại;
Phải có dữ liệu từ thị trường;
Khấu hao mang tính chủ quan;
Thẩm định viên phải có kinh nghiệm.
Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬPPHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP
a) Cơ sở của phương pháp:
Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả
các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản;
Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng
cách hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính
trong tương lai thành vốn thời điểm hiện tại.

Nguyên tắc ứng dụng: (1) Sử dụng cao nhất và tốt nhất;
(2) Cung cầu; (3) Lợi ích tương lai
Điều kiện thực hiện: Áp dụng đối với tài sản có khả
năng mang lại thu nhập trong tương lai: KS, nhà
hàng, đất KCN, đất chung cư…