Slide thị trường bất động sản

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TS Phạm Lan Hương
TBM Kinh tế và Quản lý địa chính
ĐH Kinh tế quốc dân
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
1.1 Khái niệm và phân loại:
1.1.1 Khái niệm
- Điều 174 – Luật Dân sự 2005: BĐS là tài sản
không thể di dời được bao gồm:
+ Đất đai
+ Nhà ở
+ Công trình xây dựng gắn liền với đất đai ( cả tài
sản gắn với nhà ở, công trình xây dựng)
+ Tài sản khác gắn với đất
+ Tài sản do pháp luật quy định
1.1.1 Khái niệm
•
Tài sản là gì? Tài sản hữu hình, vô hình
•
Bất động sản và động sản
•
Quan niệm về bất động sản trên thế giới
•
Tiêu chí để xác định một tài sản là BĐS:

Là yếu tố vật chất có ích cho con người

Tài sản có sự chiếm giữ, chiếm hữu


Có thể đo lường được

Không thể di dời được

Tồn tại lâu dài
1.1.2 Phân loại

Phân loại theo cấu thành (Luật)

Đất đai

Nhà ở và công trình xây dựng (tài sản)

Tài sản khác gắn với đất đai

Tài sản khác do pháp luật quy định

Phân loại theo mục đích sử dụng

Để ở

TM và VP

Công nghiệp

Chuyên biệt
1.1.2 Phân loại
•
Phân loại theo cấp công trình


Nhà ở : cấp 1

4

Chung cư: cao cấp, hạng 1, 2, 3

Biệt thự: giáp tường, song đôi,
riêng biệt, riêng biệt sang trọng

Văn phòng: Hạng A

D
….
1.2 Những đặc điểm cơ bản của BĐS
1.2.1 Tính cố định về vị trí
•
Nguyên nhân: gắn với đất đai - không thể di dời
•
Biểu hiện:

Vị trí quyết định giá trị và khả năng sinh lời:
o
Khoảng cách đến trung tâm
o
Khả năng tiếp cận

Từng vị trí gắn với yếu tố vùng và yếu tố khu
vực:
o

Tự nhiên
o
Kinh tế
o
Xã hội
o
Môi trường
1.2.1
Tính cố định về vị trí
•
Vấn đề đặt ra

Dự tính khả năng thay đổi các của các
yếu tố

Phát triển các yếu tố

Cải thiện các yếu tố không thay đổi
được
1.2.2 Tính lâu bền
•
Nguyên nhân: gắn với đất đai – tài sản thiên
nhiên, trường tồn
•
Biểu hiện: Sử dụng được trong thời gian dài

Tuổi thọ vật lý: Vật liệu xây dựng, thiết kế,
thi công

Tuổi thọ kinh tế: Phụ thuộc thị trường, khả

năng quản lý, khai thác
•
Vấn đề đặt ra:

Khi đầu tư

Khi định giá

Quy luật lợi ích kinh tế giảm dần

Lâu bền: dự tính tầm xa
1.2.3 Tính dị biệt
•
Nguyên nhân: vị trí cố định, không thể di dời
•
Biểu hiện:

Khác lô đất

Khác kết cấu, kiến trúc

Khác hướng

Khác cảnh quan và ngoại cảnh
•
Vấn đề đặt ra:

Khai thác tính dị biệt làm tăng giá trị BĐS

Đáp ứng nhu cầu của khách hàng về tính dị

biệt

Không so sánh dập khuôn

Quản lý nhà nước về không gian và kiến
trúc
1.2.4 Tính ảnh hưởng lẫn nhau
•
Nguyên nhân: vị trí cố định, không thể
di dời
•
Biểu hiện:

Ảnh hưởng giữa các công trình BĐS

Ảnh hưởng của hoạt động kinh tế - xã
hội xung quanh BĐS
•
Vấn đề đặt ra:

Khi đầu tư BĐS

Khi định giá BĐS

Quản lý nhà nước để điều tiết lợi ích
1.2.5 Tính khan hiếm
•
Nguyên nhân:

Bị giới hạn bởi diện tích bề mặt


Vị trí cố định
•
Biểu hiện:

Quan hệ cung cầu luôn mất cân đối

Đầu cơ BĐS
•
Vấn đề đặt ra:

QLNN đối với thị trường

Chính sách chống đầu cơ
1.2.6 Có giá trị lớn
•
Nguyên nhân:

Giá trị đất đai cao

Chi phí đầu tư xây dựng lớn
•
Biểu hiện:

Khả năng sinh lời cao

Tạo vốn mới
•
Vấn đề đặt ra:


Trong đầu tư, kinh doanh BĐS cần vốn

Khả năng tái tạo vốn

Phát sinh quan hệ vay vốn
1.2.7 Hàng hóa chịu sự quản lý trực tiếp
của Nhà nước
•
Nguyên nhân:

Tài sản quan trọng của quốc gia
•
Biểu hiện:

Chính sách, pháp luật về đất đai, nhà
ở, kinh doanh BĐS

Đất đai thuộc sở hữu nhà nước
•
Vấn đề đặt ra:

Đăng ký đất, nhà ở

Đăng ký giao dịch BĐS
2. Khái niệm và đặc điểm của thị trường
BĐS
2.1 Khái niệm và phân loại
2.1.1 Khái niệm
•
Tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS

•
Quan hệ hàng hóa – tiền tệ:

Mua - bán

Thuê – cho thuê

Cầm cố, thế chấp

Thị trường BĐS là tổng thể các điều kiện để
thực hiện giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ
hàng hóa – tiền tệ diễn ra trong một không
gian, thời gian xác định
2.1.2 Phân loại thị trường BĐS

Phân loại theo tính chất quan hệ trao
đổi

Mua – bán

Thuê – cho thuê

Thị trường thế chấp BĐS

Thị trường bảo hiểm
2.1.2 Phân loại thị trường BĐS

Phân loại dựa trên hàng hóa

Thị trường đất đai


Thị trường nhà ở

Thị trường BĐS TMDV

Thị trường BĐS VPCS

Thị trường BĐS nông nghiệp

Phân loại dựa trên trình tự tham gia thị trường

Thị trường đất đai

Thị trường xây dựng nhà và công trình để bán
hoặc cho thuê

Thị trường bán lại, cho thuê lại BĐS
2.1.2 Phân loại thị trường BĐS

Phân loại mức độ kiểm soát thị trường

Thị trường chính quy
o
Lợi ích
o
Bất lợi

Thị trường phi chính quy
o
Lợi ích

o
Bất lợi
2.2 Vai trò của thị trường BĐS

Thúc đẩy sản xuất phát triển

Huy động vốn cho hoạt động đầu tư
phát triển

Tăng thu ngân sách

Mở rộng quan hệ hợp tác trong và
ngoài nước

Góp phần ổn định xã hội

Nâng cao đời sống nhân dân

Đổi mới chính sách, pháp luật
2.2 Những đặc điểm cơ bản của thị
trường BĐS
2.2.1 Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm
giao dịch
•
Nguyên nhân: do tính cố định của BĐS
•
Biểu hiện:

Địa điểm giao dịch có thể khác địa điểm của
hàng hóa


Chợ giao dịch “ảo”

3 khâu giao dịch cơ bản

Vấn đề đặt ra:
•
Kiểm soát thị trường qua đăng ký pháp lý
•
Quan hệ giao dịch kéo dài
•
Bắt buộc phải tham gia đủ 3 khâu
2.2.2 Tính vùng, khu vực

Nguyên nhân: do tính cố định của
BĐS
•
Biểu hiện:

Hàng loạt thị trường nhỏ

Mang tính địa phương

Vấn đề đặt ra:

Quan hệ cung cầu – giá cả mang tính
địa phương
2.2.3 Tính không hoàn hảo

Nguyên nhân: thông tin không đầy đủ,

rộng rãi

Biểu hiện:

Tiêu chí đánh giá không chính xác

Không sẵn hàng hóa liền kề để so sánh

Số lượng người tham gia cung cầu ít

Vấn đề đặt ra:

Giá sản phẩm đơn chiếc

Lợi thế độc quyền bán

Sốt giá
2.2.4 Tính khó thâm nhập, khó rút lui

Nguyên nhân: hàng hóa không được
bày bán, thiếu thông tin

Biểu hiện:

Người mua – bán ít quen thuộc, ít
kinh nghiệm

Vấn đề đặt ra:

Cần người môi giới, tư vấn


Cơ hội tham gia của các tổ chức tín
dụng
2.2.5 Hoạt động của thị trường phụ thuộc
sự kiểm soát của nhà nước

Nguyên nhân: đặc điểm của BĐS

Biểu hiện:

Nhà nước quản lý mọi BĐS

Nhà nước tham gia vào 1 khâu của giao
dịch

Vấn đề đặt ra:

Đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa BĐS

Giảm và xóa bỏ thị trường phi chính thức

Chính sách đối với thị trường BĐS
2.3 Lực lượng tham gia và giai đoạn phát triển
2.3.1 Lực lượng tham gia thị trường BĐS

Chủ thể thị trường

Chủ thể tham gia vào cung

Chủ thể tham gia vào cầu


Chủ thể vừa tham gia vào cung vừa tham gia
vào cầu

Các tổ chức cung cấp dịch vụ cho thị trường BĐS

Các tổ chức thông tin

Các tổ chức tư vấn

Các tổ chức môi giới

Các tổ chức đánh giá

Tổ chức phát triển quỹ đất
2.3.1 Lực lượng tham gia thị trường BĐS

Các tổ chức hỗ trợ tài chính cho thị
trường BĐS

Các tổ chức tín dụng

Ngân hàng

Cơ quan QLNN về thị trường BĐS

Ngành Xây dựng

Ngành Địa chính