Lý thuyết và ảnh hưởng của thị hiếu tới cầu bất động sản

Lý thuyết và ảnh hưởng của thị hiếu tới cầu
Bất động sản
1. Khái niện về cầu và cầu bất động sản
Theo lí thuyết vi mô, cầu là khối lượng hàng hoá mà người mua muốn mua
và có khả năng mua. Như vậy cầu về hàng hoá không chỉ là số lượng hàng
hoá mà người mua muốn mua mà còn phải có khả năng chi trả cho nhu cầu
đó.
Từ đó ta có thể thấy định nghĩa về cầu bất đọng sản như sau: cầu về nhà đất
là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sang chấp nhận và có khả
năng thanh toán với một mức giá nhất dịnh để nhận được khối lượng nhà đất
đó trên thị trường.
Cầu về đất đai gồm rất nhiều loại. có thể là đát đai cho sản xuất, đất đai cho
nhà ở, đất đai sử dụng trong công nghiệp, đất đai cho nông nghiệp, các công
trình xây dựng… Trong đó cầu về đát cho xây dựng nhà ở có lẽ là phát triển
rộng rãi nhất.
Vậy, cầu nhà đất cũng phải thoả mãn 2 yếu tố đó là muốn mua và có khả
năng mua. Một người muốn mua 1 mảnh đất nhưng không có khả năng chi
trả cho mảnh đất đó thì cũng không thể tạo nên cầu. Như vậy cầu về bất
động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Cụ thể là về giá cả, nguồn cung, sở
thích,kì vọng… Ta thấy nhu cầu tiêu dùng về đát đai là yếu tố quan trọng
của cầu mà con người có nhu cầu về hàng hoá lại xuất phát chủ yếu tư thị
hiếu và trào lưu phát triển hay là mốt. Hơn nữa có nhu cầu thì cũng phải có
khả năng chi trả như vậy giá cả chiếm một ý nghĩa quan trọng về cầu mà
người mua luôn hi vọng mua được giá tốt thế nên những suy đoán hay kì
vọng của người tiêu dùng về giá cả,về thị trường cũng là nhân tố then chốt
trong việc quyết định cầu về đất đai. Từ đó ta thấy được việc nghiên cứu về
cầu thị trường bất động sản nhất thiết phải có sự nghiên cứu về kì vọng, mốt
và thị hiếu. Vì, đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới cầu
2. Tác động của kì vọng, mốt và thị hiếu đến cầu bất động sản.
2.1 Cơ sở lí thuyết
2.1.1 Tác động của kì vọng tới cầu bất động sản trên phươn diện lí

thuyết.
a.Khái niệm về kỳ vọng :
- Kỳ vọng là sự mong chờ về một khả năng xảy ra của một sự việc(hiện
tượng) nào đó trong tương lai, dựa trên một dấu hiệu báo trước.
Ví dụ : kỳ vọng về việc giá vàng sẽ tăng trong tháng tới do nguy cơ vỡ nợ
của chính phủ Mỹ; kỳ vọng về sự tăng lên của giá hàng hóa vào những
tháng cuối năm khi diễn ra dịp tết nguyên đán
- Kỳ vọng là yếu tố có thể lượng hóa được dựa trên các lý thuyết về xác
suất và thống kê toán. Giá trị kỳ vọng hay giá trị mong đợi (hoặc kỳ
vọng toán học), hoặc trung bình (mean) của một biến ngẫu nhiên là
trung bình có trọng số của tất cả các giá trị của thể của biến đó, hay là
được tính bằng tổng các tích giữa xác suất xảy ra của mỗi giá trị có thể
của biến với giá trị đó. Như vậy, nó biểu diễn giá trị trung bình mà người
ta "mong đợi" thắng cược nếu đặt cược liên tục nhiều lần với khả năng
thắng cược là như nhau. Lưu ý rằng bản thân giá trị đó có thể không được
mong đợi theo nghĩa thông thường; nó có thể ít có khả năng xảy ra hoặc
không thể xảy ra.
b.Cơ sở lý thuyết của kỳ vọng tác động đến cầu của bất động sản:
cơ sở lý thuyết của kỳ vọng tác động đến cầu nói chung:
- theo kinh tế học vi mô cầu đối với hàng hóa hoặc dịch vụ sẽ thay đổi phụ
thuộc vào các kỳ vọng (sự mong đợi) của người tiêu dùng. Nếu người
tiêu dùng kỳ vọng rằng giá của hàng hóa sẽ tăng lên trong tương lai thì họ
sẽ mua nhiều hàng hóa đó hơn ngay bây giờ. Con người có các kỳ vọng
về thu nhập, thị hiếu, số lượng người tiêu dùng. Tất cả các kỳ vọng đó
đều tác động đến cầu hàng hóa.
- xuất phát từ lý thuyết về cầu nói chung cho thấy cầu của bất động sản
hay là cầu về các hàng hóa trong lĩnh vực bất động sản cũng chịu sự tác
động của yếu tố kỳ vọng. Kỳ vọng là một yếu tố quan trọng tạo ra cầu về
bđs. Khi mọi người ý thức về lợi ích của bđs trong tương lai sẽ khuyến khích
họ mua nhiều hơn là đi thuê.

Như vậy , lý thuyết chỉ ra rằng khi kỳ vọng của người tiêu dùng thay đổi
sẽ dẫn đến sự dịch chuyển của đường cầu bđs. Nói một cách cụ thể thì kì
vọng của người tiêu dùng nếu là tích cực về thị trường bất động sản trong
tương lai thì sẽ làm cho đường cầu dịch sang phải.
2.1.2 Cơ sở lí thuyết của mốt và thị hiếu tác động đến cầu nhà đất
a.Thị hiếu (Taste: T)
Thị hiếu là sở thích hay sự ưu tiên của người tiêu dùng đối với hàng hóa hoặc
dịch vụ .
Hàng hóa bất động sản cũng là một loại hàng hóa trong nền kinh tế nói chung.
Hàng hóa BĐS cũng tuân theo quy luật cung cầu thị trường.
Rõ ràng thị hiếu là yếu tố quyết định đến cầu BĐS của một cá nhân. Nếu bạn
thích một mặt hàng nào đó thì bạn sẽ lựa chọn mua mặt hàng đó nhiều hơn. Thị
hiếu là yếu tố tâm lí nên không được lí giải một cách trực tiếp, thường xem xét
sựt hay đổi của thị trường BĐS khi thị hiếu về hàng hóa BĐS thay đổi.
T về một loại nhà đất thấp thì cầu về nhà đất đó sẽ thấp, khi đó đường cầu nhà
đất đó sẽ dịch chuyển sang trái. Ngược lại, T về nhà đất cao thì cầu nhà đất cao,
đường cầu nàh đất dịch chuyển sang phải.
P
0
Q
D
D2
D1
Sự dịch chuyển của đường cầu khi thị hiếu thay đổi
b. Mốt nhà ở
Theo khái niệm nguyên lí thống kê: mốt là biểu hiện của một lượng biến về tiêu
thức nghiên cứu được gặp nhiều nhất trong tổng thể.
Trong thị trường BĐS có thể hiểu mốt nhà đất là kiểu dáng , kiến trúc nhà ở
đang được tiêu dùng nhiều nhất tại thời điểm xem xét.
Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là nhừng nhân

tố làm thay đổi đáng kể về cầu nhà ở. Thị trường BĐS càng ngày càng phát
triển, có nhiều loại hình nàh ở mới rất tiện nghi, tiết kiệm, tuy nhiên do mốt tiêu
dùng, cầu nhà ở vẫn chạy theo yếu tố mốt. Điều này giải thích rằng với nhừng
kiểu nàh đang là mốt tiêu dùng thì cầu về nó sẽ tăng và đường cầu dịch phải, và
ngược lại.
2.2 Cơ sở thực tiễn.
2.2.1 Cơ sở thực tiễn của kì vọng tác động lên cầu.
Thực tế đã chứng minh rằng kì vọng là yếu tố có tác động rất lớn tới cầu về thị
trường bất đọng sản. Bất cứ động thái nào trên thị trường làm cho người tiêu dùng
cảm thấy thị trường sẽ có chuyển biến tích cực trong tương lai sẽ khiến cầu bất
đọng sản tăng cao.
Lấy một ví dụ chứng minh, sau khi ngân hàng nhà nước đưa ra quyết định nới tín
dụng cho một số khoản mục đầu tư bất động sản. Mặc dù còn nhiều ý kiến trái
ngược nhau khi bình luận về các động thái này của Ngân hàng nhà nước.
Nhưng điều không thể phủ nhận rằng, việc các ngân hàng tiếp tục được bơm vốn
cho bất động sản đã tạo cú hích lớn, giải tỏa tâm lý cho các nhà đầu tư, người mua
nhà vốn đang căng như dây đàn khi thời gian đáo nợ đang đến gần. Đặc biệt, thông
điệp Thủ Tướng Nguyễn Tấn Dũng đưa ra tại phiên chất vấn tại kỳ họp thứ II
Quốc hội lần thứ XIII về việc Chính phủ sẽ có giải pháp cứu thị trường bất động
sản và chứng khoán lại càng làm cho giới đầu tư kỳ vọng.
Thực hiện yêu cầu Ngân hàng nhà nước, tuần qua một số ngân hàng thương mại đã
quyết định hạ lãi suất cho vay mua bất động sản nhằm kích cầu thị trường vốn
đang èo uột. Điển hình ngân hàng Ocean bank vừa có thông báo tới khách hàng về
việc hạ lãi suất cho vay xuống 19%/năm. Ngay sau đó, ngân hàng An Bình cũng
đưa ra chính sách mới hỗ trợ ngân hàng mua nhà bằng cách kéo dài thời gian vay
và ân hạn cho khách hàng…
Điều này không chỉ giúp khách hàng có cơ hội vay tiền để thanh toán các khoản
tiền đóng tiến độ cho các dự án đang triển khai mà nó còn tạo cơ hội cho khách
hàng được đáo nợ.
Không chỉ khách hàng mà các chủ đầu tư dự án cũng “mở cờ trong bụng” sau khi

ngân hàng mở van tín dụng, lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản (xin được giấu
tên) cho biết, trước đó, doanh nghiệp này đã ký hợp đồng hỗ trợ vốn vay cho khách
hàng mua dự án nhưng khi có lệnh cấm vay bất động sản thì việc rót vốn gần như
ngưng trệ. Tuy nhiên, khi van tín dụng được phép mở các khách hàng mua dự án
tiếp tục nhận được sự hỗ trợ với mức lãi suất chỉ khoản 18,5%-19%/năm với điều
kiện khách hàng thế chấp hợp đồng mua bán nhà ở thuộc dự án. Ngoài ra, ngân
hàng cũng đồng ý kéo dài thêm thời hạn trả nợ từ 15 năm lên thành 20 năm cho
khách hàng. Chính nhứng động thái này đã làm cho thị trường bất đọng sản khởi
sắc hơn. Người đầu tư kì vọng vào thị trường hơn đã đẩy thị trường sôi động hơn.
Nhiều phân khúc bất động sản kỳ vọng sôi động
Với sự nỗ lực phía ngân hàng và chủ đầu tư, nhiều nhà đầu tư bắt đầu đặt ra nhiều
kỳ vọng vào sự chuyển biến của thị trường trong thời gian tới. Hơn nữa nghị định
71 thông tư 16 của chính phủ nhăm nới lỏng hơn các thủ tục cũng chính là lực đẩy
cho thị trường.
Hà Nội đang rất thiếu khu đô thị hoàn chỉnh hạ tầng
Chính vì vậy, mà những dự án hoàn chỉnh là một trong những phân khúc được kỳ
vọng nhiều nhất hiện nay. Tuy nhiên, tại Hà Nội những dự án đã đi vào hoàn thiện
là không nhiều đơn cử chỉ tính riêng quận Hà Đông có đến gần 60 dự án bất động
sản nhưng đa phần là chung cư cao tầng còn dự án đô thị mới đã đi vào hoạt động
chỉ tính trên đầu ngón tay

Theo nhìn nhận của nhiều chuyên gia, việc Chính phủ quyết tâm điều chỉnh giảm
lãi suất cho vay trong thời gian tới sẽ là đòn bẩy cho thị trường bất động sản
chuyển động trở lại. Thời điểm này là thời điểm thích hợp cho những người có nhu
cầu thực mua nhà bởi giá bất động sản đã về vùng giá rẻ và khó có thể giảm sâu
thêm như kỳ vọng của nhiều người nhất là khi áp lực tài chính đã được giải quyết
ổn thỏa.
2.2.2 Cơ sở thực tiễn mốt và thị hiếu
Thị hiếu tiêu dùng đối với hàng hóa bất động sản cũng giống như các loại hàng hóa
khác, có ảnh hưởng lớn tới nhu cầu tiêu dùng. Ví dụ khi có mốt sở hữu nhà khu

vực ngoại ô, cầu về nhà ở và đất ở tại các khu vực được cho là hợp mốt sẽ tăng lên
nhanh chóng. Hoặc là thị hiếu hay mong muốn chuyển từ nhà chung cư xuống nhà
đất sau khi xảy ra các yếu tố thiên tai bất lợi ví dụ như hỏa hoạn, động đất sẽ đẩy
nhu cầu đất ở tăng lên cao hơn so với bình thường. Điều đó thể hiện thị hiếu tiêu
dùng rõ rệt trong thị trường bất động sản
+ Mốt khu đô thị xanh.
Cuộc sống của người dân tại các khu đô thị đang được cải thiện đáng kể và thị
hiếu về nhà ở của một bộ phần người dân cũng vì thế mà thay đổi. Các yêu cầu về
cảnh quan, không gian,… càng ngày càng được chú trọng và đang trở thành một xu
thế mua sắm bất động sản (BĐS) của một bộ phận không nhỏ người dân ở các khu
đô thị, thành phố lớn.
Người tiêu dùng BĐS đang rất háo hức với các dự án BĐS xanh
Chính vì xu hướng mới này mà hiện nay đang có rất nhiều khu đô thị xanh được
xay dựng tạo được nguồn cung cho thị trường phân khúc này. Như các khu đô thị
mỹ đình, khu đô thị phú mĩ hung, khu đô thị Eco pack…
+ Hà Nội: Xu hướng mua đất ngoại thành để làm điền trang năm 2011
Giới trung lưu ở Hà Nội đang có trào lưu đổ xô mua đất ngoại thành để làm điền
trang. Một số người mua đất giải thích hiện tượng này rằng, do sống ở trong nội
thành Hà Nội chật chội quá, nên họ phải chạy ra ngoại thành.
Những nhà “điền chủ”
Những mảnh đất ở dọc tuyến cao tốc Nội Bài – Lào Cai cách Hà Nội 70km đang
“nóng” lên vì có nhiều khách ở nội thành trả giá mua để làm điền trang.
Theo “đại gia điền trang” P.N.T, một nhân vật được cánh nhà báo theo dõi mảng
bất động sản Hà Nội đều biết tiếng vì ông sở hữu khá nhiều mảnh đất ở vùng nông
thôn, đồi núi cách Hà Nội trong bán kính 70km. Ông T. cho biết, ông đã đầu tư vào
mảng này cách đây năm năm và đã môi giới bán được khá nhiều lô đất ở vị trí
không ai ngờ. Ví dụ, một mảnh đất có đồi, suối chạy qua ở xã Minh Trí (Sóc Sơn)
mà ông mua cách đây bốn năm chỉ có 120.000 đồng/m2, nay nó lại nằm cạnh sân
golf Minh Phú chỉ có 200m mà đường ôtô chạy vào tận nơi. Khu đất đó rộng hơn
một mẫu (tương đương với 3.600m2) vừa rồi được ông bán giá 7 triệu đồng/m2

cho một doanh nhân ở phố Huế cũng làm điền trang. “Bây giờ cứ nghe chỗ nào
cách thủ đô Hà Nội 70km đổ lại mà có giá từ 2 – 3 triệu đồng/m2 là tôi lên xe đi
ngay. Xem xong, nếu có sổ đỏ là tôi chồng tiền liền”, ông T. khẳng định. Như vậy
xu hướng điền trang đã đẩy cầu về đất ngoại thành tăng cau như thế đồng thời cũng
làm giá đất ngoại thành lên cao và tạo nên cơn sốt.
+ Mốt nhà ven sông
Các chủ đầu tư đua nhau xây dựng các khu căn hộ, biệt thự ven sông Sài Gòn và
Nhà Bè. Người mua cũng nhanh chóng gom nhà đất tại các dự án này, để sử dụng
ngay thì ít, mà phần nhiều là "để dành".
Theo CB Richard Ellis, nhà ở cảnh quan sông nước sẽ chiếm ưu thế lớn trong các
loại nhà đất trong thời gian tới và mức giá trong 5 nữa sẽ tăng gấp đôi, thậm chí
gấp ba với thời điểm hiện nay. Cùng chung nhận định này, đại diện Địa ốc Đất
Xanh cho rằng: "Khi giá trị cuộc sống được nâng lên, người ta sẽ quan tâm đến
môi trường xung quanh hơn là giá cả của bất động sản".
Như vậy xu hướng về nhà ở ven song cũng làm tăng lên cầu về phân khúc này.
Chính mốt về loại hình này này đã tạo nên cầu về loại hình nhà ở này.
+ Xu hướng mua nhà ở ven đô
Sống ở ven đô và làm việc trong nội thành - một lối sống theo phong cách Mỹ
đang được một số chủ đầu tư hướng tới. Tuy nhiên, với những điều kiện và tồn tại
hiện nay, phong cách này không phải lúc nào cũng phù hợp…
Phong cách sống ven đô và làm việc trong nội thành
Hiện nay xu hướng này cũng đang bắt đầu phát triển hơn do có những thay đổi từ
chính sách và quy hoạch của Hà Nội. Do tình trạng quá tải của thủ đô, chính phủ
đã có kế hoạch di chuyển các đơn vị hành chính sự nghiệp mà bước đầu là việc di
chuyển các trường đại học ra bên ngoài,.
Bên cạnh đó, chính quyền đang tiến hành đầu tư rất lớn về cơ sở hạ tầng tại các
khu vực nối với trung tâm thành phố. Trong đó phía Tây là đường cao tốc Hòa lạc
– Phú Thọ, đại lộ Thăng Long, Đường Hồ Chí Minh…, phía Nam là Cầu Vĩnh
Tuy, Thanh Trì… Các phương tiện giao thông công cộng cũng ngày càng thuận
tiện hơn.

Chính những nhân tố này cũng đã trở thành tiền đề cho các nhà đầu tư mở rộng xu
hướng đầu tư ra bên ngoài với các công trình dân cư, đô thị dọc đường Láng Hòa
Lạc (khu đô thị công nghệ cao Hòa Lạc, khu đô thị mới Bắc An Khánh, Nam An
Khánh…), các công trình tại khu vực Láng Hòa Lạc – Ba Vì…
b. Những thị hiếu mới về nhà ở
Hiện nay xuất hiện rất nhiều xu hướng về nhà ở, điều này khẳng định sự thay đổi
trong phong cách thiết kế nhà ở. Ta có thể điểm qua một vài xu hướng:
- gia tăng không gian đệm và sân vườn ngoài nhà
- đưa phòng khách lên tầng trên cùng và đưa giếng trời lên cao hơn
- các góc nhìn mở rộng hơn và khoảng thông tầng lớn hơn
- sự thay thế màu sắc bằng chất của vật liệu
- đầu tư vào bếp và phòng ngủ
chính sự thay đổi trong thị hiếu này của người dân đã tạo nên nhu cầu mới
về nhà ở cho người tiêu dùng.
3. Dự báo về xu hướng biến động của thị trường nhà đất năm 2012.
Theo số liệu của các sàn giao dịch bất động sản, tại TP.HCM, năm 2011 số bất
động sản giao dịch thành công chỉ bằng khoảng 60% của năm 2010, tỷ lệ này ở Hà
Nội còn thấp hơn nữa.
Song song với sự sụt giảm số lượng giao dịch là giảm giá, dù tỷ lệ có ít hơn, giá
đất giảm khoảng 12%, còn giá căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội giảm khoảng 10 -
15%. Những dấu hiệu đến từ những tháng cuối năm 2011 đã cho thấy, thị trường
bất động sản năm 2012 sẽ đi theo ba xu hướng sau:
Chung cư chuyển hướng từ cao cấp xuống cấp trung và bình dân
Cách đây 3-5 năm, khi thị trường chung cư cao cấp đang “sốt”, hầu hết các chủ đầu
tư đều nhìn thấy đây là một phân khúc rất tiềm năng, vì dù đưa ra mức giá cao đến
mấy thì vẫn có nhiều người tranh nhau đặt chỗ. Nay thì thị trường trầm lắng, phân
khúc chung cư cao cấp gần như đóng băng hoàn toàn.
Khi những khách hàng của phân khúc này - những đối tượng có thu nhập cao mua
để ở hoặc đầu cơ - quay lưng, thị trường lập tức gặp khó, các chủ đầu tư lâm vào
thế buộc phải giảm giá bán.

Dù nhiều chuyên gia nhận định rằng những mức giảm giá như vậy trong thời gian
qua chưa thể làm các chủ đầu tư thua lỗ (giá bán dưới giá thành), nhưng áp lực từ
việc giảm giá mà vẫn không bán được hàng chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến hoạt động
kinh doanh của nhiều nhà đầu tư bất động sản.Thị trường chung cư năm tới sẽ phải
chuyển hướng từ cao cấp sang cấp trung hoặc bình dân để hướng đến đối tượng
khách hàng là những người lao động có thu nhập trung bình.
Xu hướng này đã được thể hiện rõ từ cuối năm 2011 khi chung cư các loại đua
nhau giảm giá, dù mức độ giảm có khác nhau với các phân khúc khác nhau.
Đối với nhóm cao cấp, các dự án sắp mở bán hoặc đã mở bán nhưng số lượng bán
ra còn chiếm tỷ lệ nhỏ thì giá sẽ giảm mạnh. Các dự án đã bán được trên 70% sẽ
khó giảm giá nhiều, do áp lực của những khách hàng đã mua trước và cũng do chủ
đầu tư đã bán được phần lớn nên không chịu nhiều áp lực về tài chính.
Với các dự án chung cư thuộc phân khúc trung cấp, mức độ giảm cũng sẽ không
mạnh do lượng cầu lớn hơn. Còn với các dự án chung cư thuộc phân khúc bình
dân, giá rất khó giảm mạnh vì đây là phân khúc có mức cầu lớn nhất, đặc biệt là có
ít nhà đầu cơ nhất.
Nhìn chung, các chuyên gia dự báo, năm 2012, các căn hộ chung cư nói chung tại
Hà Nội và TP.HCM có thể giảm thêm 10 - 15% so với hiện nay, phân khúc cao cấp
có thể giảm sâu hơn.
Bởi nếu các chủ đầu tư không giảm giá, không bán được hàng, thì sẽ khó có thể tất
toán để trả nợ ngân hàng (hầu hết các dự án bất động sản trước đây đều thực hiện
bằng các khoản vay ngân hàng) và cũng không có vốn để thực hiện tiếp dự án. Khi
ấy, tình hình sẽ còn tồi tệ hơn, với nguy cơ phá sản lơ lửng trên đầu nhiều chủ đầu
tư.
Nhà phố giá trị vừa phải được săn đón
Chung cư giảm giá nhưng vẫn ít người mua, bởi xu thế của hơn 70% khách hàng
tìm đến các sàn giao dịch bất động sản hiện nay là muốn mua nhà riêng lẻ. Nhiều
khách hàng chấp nhận nhà phố ở xa trung tâm hơn là một căn hộ chung cư gần
trung tâm hơn.
Một phần vì người ta tin rằng giá nhà chung cư đã và đang được đẩy lên quá cao so

với giá trị thực, (bằng chứng là các chủ đầu tư vẫn đang giảm giá!), phần khác vì
vẫn còn những bất tiện nhất định của việc ở nhà chung cư so với nhà phố riêng lẻ.
Thời gian gần đây rộ lên nhiều thông tin kiện cáo giữa các khách hàng với chủ đầu
tư dự án nhà chung cư, do dự án bị hoãn tiến độ, chậm bàn giao nhà… Còn với
những chung cư đã đi vào hoạt động thì một số ban quản lý chung cư còn bị người
dân không hài lòng về chất lượng dịch vụ, do bị tính phí dịch vụ với giá trên trời,
bị lấn chiếm khu vui chơi công cộng
Những vụ khiếu kiện ngày một nhiều đã phần nào tác động đến tâm lý của những
người đang tính mua nhà chung cư để ở. Khách hàng tìm mua nhà phố không chỉ là
những người đang có ý định mua nhà ở mà còn có cả những người đang ở chung
cư nhưng có ý định bán để chuyển sang ở nhà phố.
Đất nền là một xu thế mới
Để đối phó lại việc thị trường căn hộ năm 2012 sẽ tiếp tục trầm lắng, khiến việc
xây dựng chung cư mới sẽ bị chậm tiến độ hoặc hoãn vô thời hạn do thiếu vốn,
nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã chủ động lên kế hoạch tạm lùi
thời gian xây mới các dự án căn hộ, chuyển ưu tiên sang phân lô bán đất nền.
Trong quý IV năm 2011, khi thị trường căn hộ tại TP. HCM trầm lắng thì đất nền
lại được các doanh nghiệp ồ ạt “xả hàng” và cũng được người mua hưởng ứng, tỷ
lệ giao dịch thành công rất cao, đặc biệt là đất nền giá rẻ.
Đơn cử, Công ty cổ phần dịch vụ thương mại và xây dựng địa ốc Kim Oanh chỉ
trong khoảng thời gian từ 20-9 đến 20-11, đã bán một nghìn nền đất thuộc các dự
án City Garden 1, 2, khu đô thị Mỹ Phước 2, Golden City.
Hay trong năm 2011, Công ty địa ốc Á Châu, một đơn vị có thế mạnh là môi giới
nhà đơn lẻ trong khu trung tâm thành phố, cũng phân phối được 200 nền đất dự án
vùng ven.
Ngoài ra, các doanh nghiệp chuyên phân phối đất nền như Phúc Khang, Đất Xanh
cũng bán hàng trăm nền đất tại Long An, Đồng Nai trong năm qua. Một chủ doanh
nghiệp bất động sản cho biết:
“Bất động sản chỉ có hai mảng chủ lực về nhà ở là đất nền và căn hộ. Khi căn hộ
thất sủng, thị trường nghiêng hẳn về kênh nền đất là bình thường”.

Xu thế mua bán đất nền, đặc biệt là đất nền thuộc các dự án thuộc vùng ven của
các thành phố lớn với giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp được dự báo tiếp tục
phát triển mạnh trong năm 2012.
+ Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được quan tâm
Đây là ý kiến của công Nguyễn Thành Trung, Giám đốc CTCP Archi Land. Theo
ông, năm 2012 sẽ là năm hiện thực hóa những điều chỉnh của thị trường. Đây cũng
là thời điểm niềm tin của nhà đầu tư dần được khôi phục khi nhìn ra những điều
chỉnh hợp lý.
Phân khúc nghỉ dưỡng vẫn là kênh đầu tư an toàn và có giá trị sử dụng tốt, nên sẽ
nhận được sự quan tâm và có giao dịch ổn định.
Xuất phát từ nhận định trên, năm 2012, Archi trọng tâm phát triển vào mảng bất
động sản nghỉ dưỡng tại ngoại ô Hà Nội, với khoảng cách 30 - 60 phút xe chạy.
Đây là mảng thị trường vừa có sự gia tăng về hạ tầng tốt tạo nên tiềm năng tăng
trưởng ổn định, vừa có khả năng vận hành sử dụng, cho thuê. Archi cũng sẽ hoàn
tất để đưa vào vận hành thêm một khu nghỉ để phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng ngày
càng gia tăng như hiện nay.
+ Phân khúc trung cấp sẽ được ưa chuộng
Theo ông Phạm Ngọc Tùng, Trưởng phòng Kinh doanh Dự án Daewoo-Cleve :
Chính sách thắt chặt tiền tệ, giảm chi tiêu công làm cho thị trường BĐS gặp nhiều
khó khăn. Nguy cơ phải tái cơ cấu và sáp nhập của các ngân hàng thương mại ám
chỉ sẽ không có dòng tiền nào lớn cho thị trường BĐS từ phía ngân hàng, ngoại trừ
một chương trình kích cầu ở quy mô nhỏ có thể được Chính phủ cân nhắc.
Tất cả những điều trên là cú “knock out” cho những chủ đầu tư và nhà đầu cơ yếu
về tài chính, đầu tư dàn trải và sử dụng không hợp lý dòng vốn. Tuy vậy, nó cũng
là cuộc tuyển chọn khắt khe cho thị trường, chỉ còn lại những dự án đủ tầm, đủ lực
và nhận được sự ủng hộ của khách hàng.
Như vậy đối tượng tham gia thị trường 2012 chắc chắn chỉ có người mua nhà để ở,
cho thuê hoặc cất giữ tài sản. Đi cùng với nó là những dự án có quy mô, tiện lợi,
chất lượng. Các điều kiện giá cả, thanh toán hợp lý trên cơ sở so sánh với lãi suất
ngân hàng sẽ được ưu tiên hàng đầu. Thêm nữa, các dự án đem lại sự đồng bộ

trong cơ sở hạ tầng, tiện ích và các dịch vụ quản lý tòa nhà tối ưu sẽ được ưu tiên
lựa chọn. Vì vậy, phân khúc trung cấp sẽ được ưa chuộng.