Chế độ pháp lý của hợp đồng thuê nhà xưởng và thực tiễn áp dụng tại CIRT - 6 potx

ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng của Công ty Quan hệ quốc tế - Đầu tư sản xuất có
hai trường hợp:
- Đại diện đương nhiên ký kết: là giám đốc công ty, là người đứng đầu công ty theo
quyết định thành lập có thẩm quyền ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng theo qui định
của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế (đã dẫn).
- Đại diện theo uỷ quyền: là phó giám đốc kinh doanh của công ty. Trường hợp này
xảy ra khi giám đốc công ty vắng mặt đi công tác, khi đó giám đốc viết giấy uỷ
quyền cho phó giám đốc kinh doanh. Cũng có trường hợp phó giám đốc được uỷ
quyền thường xuyên ký kêt với bên cho thuê là đối tác làm ăn lâu dài. Tuy nhiên,
với tư tưởng tôn trọng đối tác và tạo nguồn cho công ty thì phần lớn là giám đốc là
người đại diẹen cho công ty trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng.
1.4. Nội dung hợp đồng thuê nhà xưởng
Trong tất cả các loại hợp đồng kinh tế nói chung và hợp đồng thuê nhà xưởng nói
riêng của công ty luôn có đầy đủ các điều khoản chủ yếu của loại hợp đồng đó do
pháp luật qui định. Một hợp đồng thuê nhà xưởng của công ty Công ty Quan hệ
quốc tế - Đầu tư sản xuất gồm 3 phần: (chẳng hạn, hợp đồng thuê nhà xưởng số
05/2001/CIRI-NNN).
* Phần đầu mang tính hình thức bao gồm: Quốc hiệu Việt Nam, tên hợp đồng, số
hợp đồng, ngày tháng năm thiết lập hợp đồng, nơi ký kết hợp đồng. Căn cứ xác lập
hợp đồng, bên cho thuê, bên thuê (gồm: địa chỉ, điện toại, fax, đại diện, số tài
khoản, mã thuế). Hai bên cùng thoả thuận và nhất trí hợp đồng thuê nhà xưởng với
những nội dung sau:
* Phần nội dung bao bồm các điều khoản:
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Theo qui định của chế độ hợp đồng kinh tế mà nội dung hợp đồng thêu nhà xưởng
tại Công ty Quan hệ quốc tế - Đầu tư sản xuất (CIRI) bao gồm các điều khoản chủ
yếu sau:
- Điều khoản về đối tượng cho thuê: Đây là điều khoản quan trọng để xác lập nên
quan hệ hợp đồng trong việc thuê nhà xưởng. Nó bao gồm: Nhà xưởng, sân bãi.
Điều khoản này nói lên rằng, bên cho thuê (bên A) đồng ý cho bên thuê (bên B)
thuê nhà xưởng trên một diện tích nào đó, được tính bằng đơn vị do lường m2 (thí

dụ: diện tích tối thiểu 2000m2 nhà xưởng + 3000m2 sân bãi….) thuộc quyền quản
lý, quyền sở hữu của bên cho thuê.
Với một mục đích cụ thể nào đó mà hai ben cam kết nhằm phục vụ trong sản xuất
kinh doanh (như là:mục đích liên kết sản xuất, lắp ráp phụ tùng, lắp ráp xe máy, ô
tô…). Tuy nhien, nó chỉ được phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh theo đăng ký
kinh doanh của bên thuê, trên phạm vi phần mặt bằng diện tích nhà xưởng mà bên
cho thuê bán giao khi thuê hiện hợp đồng thuê nhà xưởng sở dĩ như vậy bởi vì điều
khoản này do hai bên thoả thuận nhằm đảm bảo tính không trái với lợi ích của hai
bên và với pháp luật.
- Điều khoản về thời gian thuê; điêu khoản này qui định về thời hạn mà bên thu nhà
xưởng, sân bãi. Tức là trong khoảng thời gian thuê bãi thuê có quyền sử dụng phần
diện tích nhà xưởng, sân bãi đó để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của
mình. Thời hạn này bắt đầu từ lúc nào và kết thúc lúc nào là do hai bên thoả thuận
tỏng hợp đồng (ví dụ: thời gian thuê tối thiểu là 7 năm, được tính từ ngày bên thuê
nhận bàn giao nhà xưởng; hoặc là 15 năm tính từ ngày 1/5/2002 đến 1/5/2017…).
- Điều khoản về giá cả, điều kiện thanh toán và thời hạn thanh toán.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
+ Giá cả: Là tổng giá trị tiền thuê mà bên thuê phải thanh toán cho bên cho thuê khi
nhận bàn giao nhà xươngr. Giá cả có thể tính chung (Tổng giá trị của hợp đồng)
hoặc có thể được tính riêng cho từng phần riêng (tiền thuê nhà xưởng, tiền thuê đất,
cdác chi phí khác ) rồi sau đó tổng hợp lại (ví dụ: tiền thuê nhà xưởng với đơn giá:
17.000 đồng /m2/tháng = (2000m2 x 17.000đ) = 34.00.000 đ/tháng; Tiền thuê đất
(sân bãi, tập kết vật tư) với đơn giá: 12.000đ/m2/ tháng = (3000m2 x 1200đ) =
36.000.000 đ/tháng; chi phí khác; 1000.000đ/tháng. Như vậy, tổng giá trị hợp đồng
là: 49.000.000đ/tháng). Tổng giá trị của hợp đồng phải được ghi bằng số và bằng
chữ. Giá trị này được hiểu là giá thuê toàn bộ mặt bằng nhà xưởng, sân bãi và các
điều kiện được ghi tại điều khoản về đối tượng hợp đồn.
Giá trị hợp đồng được thanh toán theo số m2 thực tế sau khi hai bên có biên bản
nghiệm thu bàn giao nhà xưởng.
+ Điều kiện thanh toán (hay còn gọi là phương thức thanh toán).

Đó là cách thức mà công ty thanh toán bằng tiền mặt, séc hoặc chuyển khoản.
+ Thời hạn thanh toán là khoảng thời gian mà công ty phải trả tiền thuê nhà xưởng
cho bên thuê. Thời hạn thanh toán được các bên thoả thuận trong hợp đồng và tuỳ
từng trường hợp mà thời hạn thanh toán sẽ khác nhau (trong vòng 03 ngày khi ký
hợp đồng bên B trả 50% số tièn thuê và sau khi bên A 50% còn lại của 06 tháng đầu
tiên, 10 ngày trước kết thúc thời gian của 06 tháng đầu, bên B sẽ phải thanh toán
cho bên A 03 tháng tiếp theo và sẽ áp dụng phương thức thanh toán như vaạy cho
đến khi hết hạn hợp đồng, hoặc bên B thanh toán coh bên A mỗi năm một lần vào
ngày đầu năm (từ ngày 01 đến 05) v.v
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Điều khoản về giao nhận: Trong từng hợp đồng thuê nhà xưởng thì có qui định về
điều khoản giao nhận khác nhau do hai bên thoả thuận. Song trên thực tế điều
khoản này thường quy định “Sau khi ký kết hợp đồng, hai bên tiến hành bàn giao
mốc giới các hạng mục công trình và hạn trạng khu nhà xưởng”. Như vậy, so với
qui định của pháp luật vê điều khoản này là phải quy định rõ thời gian, địa điểm
giao nhận hợp đồng kinh tế. Nhưng trên thực tế thời gian và địa điểm bàn giao nhà
xưởng. Tức là không nói rõ ngày giờ cụ thẻ và địa điểm của nhà xưởng, sân bãi mà
bên thuê sắp sửa nhận bàn giao sau khi ký kết.
Trên đây là nội dung chủ yếu của một hợp đồng thuê nhà xưởng tại công ty quan hệ
quốc tế - đầu tư sản xuất (CIRI). Nó chứa đựng các điều khoản chủ yếu trong hợp
đồng theo quy định của chế độ pháp lý hợp đồng kinh tế. Tuy nhiên, do tính chất
của hợp đồng thuê nhà xưởng nên một số điều khoản không đưa vào hợp đồng như:
điều khoản về chất lượng, chủng loại, quy cách, tính đồng bộ của sản phẩm hàn hoá
hoặc yêu cầu kỹ thuật của công việc.
Bên cạnh đó, tuy một số điều khoản được áp dụng vào hợp đồng nhưng lại có qui
định không rõ ràng, chẳng hạn như điều khoản về giá cả, chỉ tính giá trị hợp đồng
tại thời điểm hiện tại chứ không thoả thuận với nhau đối với khả năng điều chỉnh
giá khi có biến động giá cả của thị trường.v.v Vì thế, có thể dễ làm phát sinh tranh
chấp hợp đồng.
Bên cạnh các điều khoản chủ yếu thì nội dung của hợp đồng cũng có những điều

khoản sau:
- Điều khoản trách nhiệm của các bên:
Tức là xác định trách nhiệm của bên cho thuê và bên thuê như thế nào.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Điều này được xác định cụ thể rõ ràng đối với từng hợp đồng thuê nhà xưởng riêng,
và thường gắn với lợi ích kinh tế riêng của từng bên tham gia hợp đồng cụ thể.
Trách nhiệm cua rcác bên là điều khoản tuỳ nghi mà hai bên thoả thoả thuận trong
qua trình ký kết, nhằm bảo đảm cho quyền lợi cũng như nghĩa vụ của hai bên tham
gia hợp đồng, đồng thời cũng là điều kiện bảo đảm cho việc thưc hiện hợp đồng sau
khi có hiệu lực của hớp đồng. Là điều khoản “đụng chạm” đến lợi ích của các bên
tham gia hợp đồng nên có qui định rất cụ thể, ví dụ: Trong một hợp đồng thuê nhà
xưởng tại công ty quan hệ quốc tế - đầu tư sản xuất, trong điều khoản trách nhiệm
của các bên có qui định.

+ Trách nhiệm của bên cho thuê phải:
Đảm bảo tính hợp pháp quyền sở hữu của khu nhà xưởng cho thuê.
Giải phóng mặt bằng, dọn dẹp sửa sang nhà xưởng đảm bảo điều kiện để lắp dây
chuyền sản xuất, lắp ráp xe gắn máy.
• Tạo điều kiện cho bên thuê tiếp nhận mặt bằng và chủ động trong sản xuất
kinh doanh.
Tạo điều kiện cho bên thuê được sử dụng nguồn điện, nước riêng.
Khi cần thiết tạo điều kiện cho bên thuê cải tạo xây dựng nhà xưởng để mở rộng
sản xuất.
Toàn bộ chi phí trên do bên cho thuê giám sát để thanh toán và nghiệm thu v.v
Trách nhiệm của bên thuê.
Sử dụng đúng mục đích kinh doanh khi thuê nhà xưởng, không được sang tên,
nhượng quyền sử dụng cho người khác.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Đảm bảo vệ sinh môi trường khu vực theo qui định của Nhà nước.
Thanh toán tiền thuê nhà xưởng đầy đủ đúng thời hạn.

Thanh toán kịp thời tiền điện, nước đã sử dụng (theo đồng hồ đo).
Tự bảo vệ khu vực sản xuất của mình v.v
Trên đây là những qui định cụ thể về trách nhiệm của các bên tại một hợp đồng thuê
nhà xưởng của công ty.
- Điều khoản vèe hủy hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
Đây là điều khoản nói lên rằng: nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng hay không
thực hiện nghĩa vụ đã cam kết của mình khi ký kết thì hợp đồng thuê nhà xưởng đó
có thể bị huỷ bỏ hoặc chấm dứt trước thời hạn.
* Phần cuối (hay còn gọi là phần chung) gồm:
Hiệu lực của hợp đồng và qui định số bản hợp đồng, hai bên giữ cuối cùng là đại
diện của bên thuê và bên cho thuê ký tên.
1.5. Cách thức ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng
Thông thường việc ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng tại công ty quan hệ quốc tế -
đầu tư sản xuất với hai cách thức. Đó là ký kết trực tiếp và ký kết thông qua tài liệu
giao dịch.
Trường hợp xác lập quan hệ hợp đồng kinh doanh với đối tác là lần đầu tiên, thì hợp
dồng thuê nhà xưởng thường được ký kết trực tiếp bằng cách hai bên đều cử đại
diện cùng trực tiếp gặp nhau bàn bạc thoả thuận các điều khoản của hợp đồng và ký
vào văn bản hợp đồng đó.
Đối với trường hợp xác lập quan hệ hợp đồng kinh tế với các đối tác lâu năm thì
thường ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng bằng cách gián tiếp là thông qua tài liệu
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
giao dịch. Tức là, trước khi hai bên ký kết hợp đồng thì công ty thường gửi cho bên
đối tác tài liệu giao dịch (dự thảo hợp đồng) có chứa đứng các điều khoản trong hợp
đồng đó bằng cách ghi rõ những nội dung chấp nhận hoặc không chấp nhận của các
điều khoản trong dự thảo hợp đồng thuê nhà xưởng của công ty. Hợp đồng thuê
nhà xưởng được coi là ký kết khi hai bên nhận được tài liệu giao dịch thể hiện sự
thoả thuận xong những điều khoản trong hợp đồng.
2. Quá trình thực hiện hợp đồng kinh tế về việc thuê nhà xưởng
2.1. Thực hiện hợp đồng thuê nhà xưởng

Sau khi quan hệ hợp đồng thuê nhà xưởng được ký kết bên cho thuê cũng như bên
thuê đều tiến hành việc tổ chức thực hiện hợp đồng. Bởi thực hiện hợp đồng đó là
hành vi của các bên nhằm hoàn thành nghĩa vụ của mình đã thoả thuận trong hợp
đồng.
Với ý nghĩa như vậy, công ty quan hệ quốc tế đầu tư sản xuất luôn chủ động tuân
thủ, thực hiện các cam kết trong hợp đồng thuê nhà xưởng một cách đầy đủ, đúng
đắn nhằm tránh những rủi ro của việc vi phạm hợp đồng không đáng có. Hơn nữa,
với tư cách chủ thể là bên đi thuê do đó việc thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn hợp
đồng là lợi thế cho công ty. Vì việc thuê nhà xưởng, sân bãi là phục vụ cho việc
hoạt động sản xuất kinh doanh. Muốn thế, thì cần phải đẩy nhanh tiến độ thực hiện
hợp đồng để tạo điều kiện thuân lợi cho việc sản xuất kinh doanh của chính công ty.
Có thể nói là “điều kiện cần” của công ty.
Tuy nhiên, trong thực tế sẽ không tránh khỏi những “trục trặc” từ phía công ty hoặc
từ phía cho thuê như là thanh toán chưa đủ trong thời hạn thanh toán tiền thuê nhà
xưởng hàng năm, hoặc phía cho thuê chưa kịp bàn giao mặt bằng nhà xưởng đúng
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
thời hạn, v.v Trong những hợp như vậy, công ty luôn chủ động gặp gỡ để thương
lượng với phía cho thuê, dựa trên sự tin cậy, uy tín của nhau trong quan hệ hợp tác,
liên kết làm ăn lâu dài.
Chính vì thế, trong hợp đồng thuê nhà xưởng tại công ty rất ít khi (hầu như không
qui định thành điều khoản trong hợp đồng) áp dụng chế tài phạt vi phạm hợp đồng
hay bồi thường thiết hại (mà chỉ ngầm hiểu theo qui định của pháp luật). Việc hạn
chế áp dụng chế tài này thường có lợi hơn cho hai bên mà nhất là của chính công ty,
vì công ty là người đi thuê nên việc toạ lập uy tín, tạo sự tin cậy đối với bên đối tác
cho thuê song chỉ trừ trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thì mới có qui
định thành điều khoản để xác định trách nhiệm vật chất do hành vi đó gây ra đối với
bên còn lại trong hợp đồng.
2.2. Thành lý hợp đồng thuê nhà xưởng
Thành lý hợp đồng kinh tế được qui định cụ thể taịi điều 28 - Pháp lệnh hợp dodòng
kinh tế (đã dẫn). Vì thế việc thanh lý hợp đồng thuê nhà xưởng tại công ty quan hệ

quốc tế - đầu tư sản xuất sau khi hợp đồng đã được thực hiện xong, hoặc thời hạn có
hiệu lực hợp đồng đã hết và không có sự thoả thuận kéo dài thời hạn đó, hoặc hợp
đồng bị huỷ hoặc bị chấm dứt. Song, thực tế tại công ty việc thanh lý hợp đồng thuê
nhà xưởng thường được áp dụng trong trường hợp đã thực hiện xong hợp đồng hoặc
hết thời hạn của hợp đồng. Ví dụ, trong một hợp đồng thuê nhà xưởng tại công ty có
qui định: Trong quá trình thuê hoặc hết thời hạn của hợp đồng này, hai bên tiến
hành thanh lý hoặc thay đổi phương thức hợp tác kinh doanh cho phù hợp.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Như vậy, hợp đồng sẽ được thanh lý sau khi hợp đồng hết hiệu lực, nghĩa vụ của
các bên cũng đã được hoàn tất, nhằm phục vụ cho việc thúc đẩy và hoàn thành thủ
tục thanh quyết toán.
Tuy nhiên, theo điều 20 -NĐ 17/HĐBT (đã dẫn) có qui định: “Trong trường hợp
hợp đồng kinh tế đã được thực hiện và các bên đã hoàn thành đầy đủ nghĩa của
mình theo thoả thuận trong hợp đồng thì hợp đồng kinh tế đó coi như đã được thanh
lý”. Đó l à trường hợp áp dụng khi hợp đồng đã hết thời hạn và được thay đổi
phương thức hợp tá kinh doanh phù hợp giữa công ty với bên co thuê.
Đối với trường hợp thanh lý hợp đồng thuê nhà xưởng do huỷ bỏ hợp đồng hoặc
chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì hầu như không có tại công ty, bởi nó liên
quan đến lợi ích của chính công ty (bên đi thuê) và lợi ích của đối tác (bên cho
thuê).
Mặc dù vậy, trong hợp đồng thuê nhà xưởng cũng qui định rất rõ vấn đề huỷ hợp
đồng hoặc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn để áp dụng cho việc thanh lý hợp
đồng (nếu có). Ví dụ, trong hợp đồng có qui định. Bên cho thuê có quyền huỷ hợp
đồng thuê nhà xưởng khi bên thuê có một trong những hành vi sau:
+ Không trả tiền thuê nhà xưởng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do thích đáng.
+ Sử dụng nhà xưởng không đúng mục đích kinh doanh như qui định trong hợp
đồng.
+ Sang tên hoặc chuyển nhượng cho người khác mà không được sự chấp nhận của
bên cho thuê bằng văn bản.v.v
Việc tổ chức họp mặt thanh lý hợp đồng thuê nhà xưởng được một trong hai bên

thông báo cho nhau biết để chuẩn bị ngay sau khi hợp đồng đó thực hiện xong.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Thông thường đại diện cho ban giám đốc là trưởng phòng kinh doanh, đại diện cho
phía công ty cùng với đại diện phía cho thuê tham gia họp dự thảo thanh lý hợp
đồng.
Nội dung biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà xưởng tại công ty gồm:
- Căn cứ hợp đồng kinh tế đã được ký kết bao gồm: só hợp đồng, thời điểm ký kết
hoạt động, các bên tham gia quan hệ.
- Thời điểm thanh lý hợp đồng: Căn cứ vào tình hình thực hiện hợp đồng tính đến
thời điểm thanh lý.
- Nội dung thanh lý: xác định kết quả thực hiện các nội dung và cam kế theo hợp
đồng đã ký.
- Xác định nghĩa vụ của các bên sau khi thanh lý hợp đồng.
- Đại diện các bên: Tên, chữ ký, chức vụ của người đại diện các bên tiến hành thanh
lý hợp đồng.
Tóm lại, toàn bộ những hợp đồng thuê nhà xưởng tại công ty đều được thanh lý đầy
đủ, theo quy định của pháp luật.
3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng
Trong quá trình xác lập quan hệ hợp đồng lại muốn rằng tranh chấp hợp đồng giữa
họ lịa xẩy ra. Có thể nói, đây là môt điều hết sức “cấm kỵ” trong quan hệ hợp đồng
kinh tế nỏiiêng và các hợp đồng khác nói chung. Nhưng thực tế không phải mọi hợp
đồng đều diễn ra một cách suôn sẻ mà không nhiều thi ít sẽ có những bất đồng xẩy
ra trong quá trình thực hiện hợp đồng. Vì thế trong quan hệ hợp đồng kinh tế các
bên thường đưa vào trong hợp đồng một điều khoản về giải quyết tranh chấp (nếu
có).
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Đối với công ty quan hệ quốc tế - đầu tư sản xuất, trong quá trình ký kết các hợp
đồng thuê nhà xưởng thì hầu như không xẩy ra một tranh chấp hợp đồng nào đáng
kể mà cần đến một người thứ ba để giải quyết. Bởi vì, trong quan hệ hợp đồng thuê
nhà xưởng - với tư cách là bên đi thuê cho nên luôn đặt lợi ích kinh tế lên hàng đầu,

để giảm đi những xung đột không đáng có có thể xẩy ra, nhằm do việc phục vụ,
thúc đẩy sản xuất kinh doanh của công ty. Tuy nhiên, trên thực tế ký kết thì không
thể tránh khỏi những bất đồng xẩy ra trong việc thực hiện hợp đồng thuê nhà
xưởng, nhưng về phía công ty luôn cố gắng tìm mọi biện pháp để hai bên có thể
thương lượng trực tiếp với nhau về những bất đồng đó để có biện pháp giải quyết
một cách hợp lý. Công ty cũng như đối tác luôn tìm kiếm những biện pháp tối ưu
nhất để giải quyết những bất đồng nhỏ tránh trở thành những vụ tranh chấp lớn cần
phải có sự phán quyết của trọng tài hoặc Toà án kinh tế, bởi nó sẽ gây thiệt hại về
thời gian, tiền bạc, đặc biệt là uy tín và quan hệ làm ăn lâu dài.
Chính vì vậy, Công ty luôn phải lường trước những trình huống có thể xảy ra trong
quan hệ hợp đồng thuê nhà xưởng bằng cách thoả thuận với bên cho thuê về điều
khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng. Ví dụ trong hợp đồng có điều khoản
qui định: “Hai bên cam kết thực hiện các điều khoản ghi trong hợp đồng, mọi thay
đổi trong hợp đồng đều được hai bên nhất trí bằng văn bản. Nếu không thống nhất
được sẽ đưa ra Toà án kinh tế thành phố Hà Nội giải quyết. Mọi quyết định của Toà
án hai bên đều phải thực hiện nghiêm túc”. Như vậy, hai bên sẽ cố gắng tìm mọi
biện pháp thích hợp nhất để giải quyết những xung đột, là biện pháp hàng đầu trong
giải quyết tranh chấp. Chỉ đưa ra toà án khi nào không thể giải quyết bằng các biện
pháp khác. Và phán quyết của Toà án là quyết định cuối cùng. Trong những năm
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -