giải pháp phát triển hoạt động đầu cơ đất đai ở việt nam

Đề án môn học
A. Lời nói đầu
Từ khi thực hiện đổi mới, quan hệ đất đai ở nớc ta đã có những biến đổi nhanh
chóng. Cùng với những tiến bộ về kinh tế và sự tăng lên về thu nhập là sự tăng lên
của nhu cầu về nhà ở, đất ở của dân c và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng
tăng, nhất là ở các đô thị. Từ trớc khi có luật đất đai (1993) các quan hệ về đất đai
nh chuyển nhợng, chuyển đổi đất đai đã xuất hiện nhng bị nhà nớc cấm. Các giao
dịch thời kỳ này đều là các giao dịch ngầm và diễn ra một cách tự phát, không có
sự điều tiết của nhà nớc. Từ khi có Luật Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành, các
quan hệ chuyển nhợng, mua bán quyền sử dụng đất trở nên sôi động và thị trờng
đất đai ngày càng đợc định hình rõ nét hơn.
Mặc dù vậy, thị trờng đất đai ở nớc ta vẫn không thoát khỏi tính chất của một thị
trờng ngầm bởi luật và các văn bản pháp lý khác cha đủ sức mạnh để điều tiết thị
trờng đất đai vận động theo quy luật của cơ chế thị thờng vừa theo định hớng của
nhà nớc. Những bất cập trong quản lý đất đai đã tạo ra miếng mồi béo bở cho
những kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai. Hiện nay hoạt động đầu cơ đất đai ở nớc ta đến
ngỡng báo động, nhất là ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Đây là một vấn đề nóng
bỏng hiện nay bởi Nhà nớc đang cần vốn để đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng thực hiện
đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đa nớc ta cơ bản
trở thành một nớc công nghiệp thì một phần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm ở
lĩnh vực đất đai chủ yếu gây ra do đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) và các tiêu cực trong lĩnh
vực này gây ra. Hơn nữa những tín hiệu thất thờng của thị trờng nhà đất ở nớc ta
trong thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và đời sống của dân c.
Chúng ta đã có rất nhiều văn bản hớng dẫn thị trờng, văn bản pháp lý nhằm khắc
phục đầu cơ đất đai nhng hoạt động này không những không giảm mà còn gia tăng
một cách đáng lo ngại. Chính vì vậy, chúng ta cần nhận thức rõ hơn những vấn đề
xung quanh hoạt động này, nhận thức đúng tầm quan trọng của thị trờng bất động
sản (BĐS) và những hậu quả ghê gớm của hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đối với thị tr-
ờng BĐS để tìm ra những biện pháp nhằm loại bỏ hoặc hạn đến mức thấp nhất thiệt
hại do hoạt động này gây ra. Đồng thời nhìn lại những gì chúng ta đã thực hiện để
chống ĐCĐĐ nhng tại sao lại cha thực hiện triệt để. Dờng nh cha có văn bản pháp

quy nào là liều thuốc đặc trị đối với hoạt động này. ĐCĐĐ cũng là một nguyên
nhân thôi thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳ này nhằm chấn chỉnh hoạt động của thị tr-
ờng nhà đất ở Việt nam đồng thời loại bỏ những tiêu cực đất đai và làm lành mạnh
hoá thị trờng BĐS, đa thị trờng BĐS vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần
thực hiện thành công chiến lợc phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020. Chính vì
vậy, lĩnh vực đất đai hiện nay đang thu hút sự chú ý của đông đảo các tầng lớp dân
c và bộ Luật Đất đai sắp ra đời đang đợc các ý kiến đóng góp quý báu của nhiều
tầng lớp dân c.
Là một sinh viên đã từ lâu quan tâm về vấn nạn đầu cơ em muốn nghiên cứu về
vấn ĐCĐĐ để nhìn nhận chính xác về hoạt động này, đồng thời em muốn đóng góp
những ý kiến của mình trong việc đối phó với hiện tợng này.
2
Đề án môn học
Vì những lý do trên em chọn đề tài Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và
các giải các giải pháp cần thiết

Là một sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không chỉ là cơ hội tốt,
là quyền lợi của một sinh viên đợc nghiên cứu, đợc ôn lại và vận dụng những kiến
thức tổng hợp đã đợc nghiên cứu từ những năm trớc mà còn là nghĩa vụ của một
sinh viên. Đây là nghĩa vụ phải hoàn thành trong chơng trình đào tạo ở bậc đại học.
Đề tài của em không chỉ nhằm mục đích thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của bản
thân mà em muốn thông qua quá trình nghiên cứu đề tài này em sẽ nâng cao kiến
thức của mình, đồng thời nhằm tiếp cận với thực tế để sau khi ra trờng không gặp
nhiều bỡ ngỡ. Hơn thế nữa, lĩnh vực đất đai ở nớc ta là lĩnh vực còn bị thờ ơ, cha đ-
ợc quan tâm đúng mức và thực tế đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp còn đang tranh
cãi. Nạn ĐCĐĐ hoành hành gây nên tác hại vô cùng to lớn mà ta sẽ nghiên cứu
trong chơng I của đề tài đã gây nhức nhối cho các nhà nghiên cứu và các nhà quản
lý. Là một sinh viên chuyên ngành Kinh tế địa chính, trờng Đại học kinh tế quốc
dân Hà Nội, em muốn nghiên cứu xem HĐĐC là những hoạt động nh thế nào? có
tác hại đối với nền kinh tế và đời sống xã hội nh thế nào? thực trạng ĐCĐĐ tại Việt

Nam ra sao? Cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nớc có liên quan và những biện
pháp chống đầu cơ cần thiết. Cuối cùng là một số kiến nghị của bản thân về giải
pháp hạn chế ĐCĐĐ.

Đối tợng nghiên cứu của đề tài là hoạt động ĐCĐĐ trên phạm vi cả nớc trong
mối quan hệ với thị trờng nhà đất. Nhng ở nớc ta thị trờng BĐS ở Hà Nội và Tp. Hồ
Chí Minh diễn ra sôi động và trở thành tâm điểm của sự ảnh hởng tới các lĩnh vực
khác. Do vậy, HĐĐC đất đai cũng theo gót mạnh mẽ ở hai địa bàn này, ngoài ra ta
cũng xem xét hoạt động ĐCĐĐ ở một số địa phơng khác. Đề tài này cũng nghiên
cứu các biện pháp chống ĐCĐĐ cần thiết của nớc ta và nớc ngoài.

Nghiên cứu bất kể một vấn đề gì, hiện tợng tự nhiên, kinh tế xã hội nào cũng cần
phải có phơng pháp. Phơng pháp duy vật biện chứng và phơng pháp duy vật lịch sử
là hai phơng pháp nòng cốt trong nghiên cứu hoạt động ĐCĐĐ tại Việt nam. Các
phơng pháp chỉ ra mối quan hệ tác động qua lại giữa hoạt động ĐCĐĐ với các hiện
tợng kinh tế xã hội khác. Ngoài ra phơng pháp phân tích, tổng hợp, phơng pháp
toán, phơng pháp tổng kết thực tiễn cũng đợc sử dụng.

Đề tài nghiên cứu chia làm thành ba chơng với các vấn đề sau:
Chơng I: Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất và hoạt động đầu cơ đất đai.
Chơng II: Thực trạng đầu cơ đất đai tại Việt Nam.
Chơng III: Quan điểm, phơng hớng và giải pháp chủ yếu.
3
Đề án môn học
Tuy nhiên, đây là một vấn đề phức tạp mặt khác do thời gian và trình độ có hạn
cộng thêm kiến thức thực tế còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu
sót; em rất mong đợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô là giảng viên Trung tâm
Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS Tr ờng Đại học Kinh tế quốc dân HN và
các bạn đọc để đề tài này đợc hoàn thiện hơn.
Đề tài này đợc hoàn thành với sự giúp đỡ tận tình của GS,TSKH. Lê Đình Thắng

Giám đốc Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS cùng một số tài
liệu tham khảo.
B. Phần nội dung
Ch ơng I: Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất và
hoạt động đầu cơ đất đai
I- Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất
I.1. Vai trò và đặc điểm của đất đai
! "#$ %
Nh ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe
thời gian thì con ngời xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất
đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con ngời, tức
cũng là sản phẩm của của xã hội.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con ngời và các sinh vật
khác trên trái đất. Các Mác viết: Đất đai là tài sản mãi mãi với loài ng ời, là điều
kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đợc để sản xuất, là t liệu sản xuất cơ
bản trong nông, lâm nghiệp. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ
một ngành sản xuất nào, con ngời không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất
để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch
sử lâu dài con ngời chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành
một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nớc Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi tr-
ờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã
hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, x-
ơng máu mới tạo lập, bảo vệ đợc vốn đất đai nh ngày nay!
Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng nh đã nêu trên mà nó còn
có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xơng máu và
vốn đất đai mà một quốc gia có đợc thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới
quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền

sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trờng nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an
toàn về tài chính, có thể chuyển nhợng qua các thế hệ
4
Đề án môn học
& '($ %
Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển đợc, tính cố định vị trí quyết
định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố
môi trờng nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản
sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn. Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở
các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông
thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều
kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện
kém hơn. Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu
các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. Vị trí đất đai
hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi
thế thơng mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với
một quốc gia. Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam á, chúng ta
có biển, có các cảng nớc sâu thuận lợi cho giao thông đờng biển, cho buôn bán với
các nớc trong khu vực và trên thế giới, điều mà nớc bạn Lào không thể có đợc.
Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu
hớng tăng lên theo thời gian.
Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và
phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì
tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi cuả các loại cây, con
quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích
này nhng lại không tốt cho mục đích khác.
Đất đai một t liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con ngời. Con ngời tác
động vào đất đai nhằm thu đợc sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc
sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất
đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng đợc hoặc là chuyển mục đích sử

dụng đất. Tất cả những tác động đó của con ngời biến đất đai từ một sản phẩm của
tự nhiên thành sản phẩm của lao động. Trong điều kiện sản xuất t bản chủ nghĩa,
những đầu t vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế xã hội. Trong xã
hội có giai cấp, các quan hệ kinh tế xã hội phát triển ngày càng làm các mâu
thuẫn trong xã hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà t bản đi thuê
đất, giữa nhà t bản với công nhân
Trong nền kinh tế thị trờng, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền
sử dụng đất đợc trao đổi, mua bán, chuyển nhợng và hình thành một thị trờng đất
đai. Lúc này, đất đai đợc coi nh là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị
trờng đất đai có liên quan đến nhiều thị trờng khác và những biến động của thị tr-
ờng này có ảnh hởng đến nền kinh tế và đời sống dân c.
I.2. Khái niệm thị trờng bất động sản.
5
Đề án môn học
Thị trờng BĐS là tập hợp những sắp xếp để ngời mua và bán hàng hoá BĐS tác
động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lợng BĐS đợc thực hiện.
Trong đó, BĐS đợc xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) là các tài sản không
di dời đợc bao gồm:
+ Đất đai;
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó;
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS trên đều đợc tham gia giao dịch trên thị tr-
ờng, hàng hoá BĐS muốn đợc giao dịch trên thị trờng phải có đủ các điều kiện
tham gia giao dịch theo quy định của Nhà nớc. Chẳng hạn nh, đất đai mà ngời sử
dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp
ở nớc ta hiện nay, quan niệm thị trờng BĐS theo nghĩa hẹp chính là thị trờng
Nhà đất vì nhà, đất là BĐS đợc nhiều tầng lớp dân c đang rất quan tâm. Mặt khác,
trong thị trờng BĐS thì thị trờng nhà đất đang hình thành rõ nét và hoạt động rất sôi

nổi. Thị trờng nhà đất đợc hiểu là tập hợp các sắp xếp để hành vi mua và bán hàng
hoá nhà đất (thực chất là hàng hoá quyền sử dụng đất) cũng nh các dịch vụ gắn liền
với hàng hoá đó của ngời mua và ngời bán đợc thực hiện.
Luật đất đai hiện hành quy định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc
thống nhất quản lý và Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài và gắn liền với quyền sử dụng đúng mục đích, ngời sử dụng
có các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế
chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh.
Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trờng nhà đất là quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở. Số lợng, chất lợng và giá cả hàng hoá nhà, đất mà ngời mua và
ngời bán thoả thuận đợc với nhau phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất, quy mô,
mức độ, tính chất của các quyền đối với tài sản đó.
I.3. Vai trò của thị trờng bất động sản
Thị trờng BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trờng. Thị tr-
ờng này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của đất nớc và góp
phần nâng cao đời sống dân c. Vai trò của nó thể hiện nh sau:
+ Thị trờng BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu t kinh
doanh BĐS. Trên thị trờng BĐS, nhà kinh doanh BĐS và ngời mua BĐS tác động
qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất đợc chuyển sang bên mua. Tuy nhiên, BĐS đợc phép mua đi bán lại nhiều lần
nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trờng luôn luôn phong phú đa dạng bao gồm cả
cũ và mới.
+ Khi giao dịch BĐS thành công thì lúc đó vốn từ hình thái hiện vật chuyển sang
hình thái giá trị. Tốc độ chuyển hoá vốn nh trên phụ thuộc vào nhiều nhân tố nh:
6
Đề án môn học
thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu của thị trờng, khả năng thanh toán Sự tồn tại
của các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ chu
chuyển vốn và tài năng của nhà kinh doanh. Chẳng hạn, một Doanh nghiệp xây
dựng nhà ở để bán, muốn tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo thì Doanh nghiệp này

phải bán đợc nhà để trang trải các khoản nh: trả lãi tiền vay, chi phí quản lý, tiền
mua nguyên vật liệu (nh cát, xi măng, sắt thép) Để kinh doanh thành công nhà
kinh doanh cũng phải có năng lực dự đoán xu hớng biến động của thị trờng, tính
toán thời điểm nào thì đầu t, tính toán nên xây dựng loại nhà nào, với số lợng bao
nhiêu?
Quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trờng giúp giá trị sản phẩm thặng d tiềm
tàng của BĐS đợc giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS có
thể hoàn trả lãi tiền vay, trả lơng cho công nhân
+ Thị trờng BĐS nh đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị tr-
ờng. Bởi vậy, thị trờng này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại thị
trờng và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trờng phát huy tác dụng.
+ Thị trờng BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS và mua
bán BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất ra
sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán. Còn ngời mua thì có nhu cầu mua
BĐS của nhà kinh doanh. Vì vậy, nơi giải quyết đợc mối quan hệ cung cầu
này chính là thị trờng BĐS. Tại đây, ngời mua và ngời bán sẽ thực hiện hành vi
mua bán. Nhà kinh doanh BĐS bán đợc sản phẩm của mình và thu đợc lợi nhuận
lại bắt đầu một chu kỳ kinh doanh mới, quá trình sản xuất diễn ra bình thờng và
điểm hẹn luôn là thị trờng BĐS.
+ Thị trờng BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ, nâng
cao chất lợng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài
nguyên đất đai tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá. Do trên thị trờng có
nhiều nguồn cung hàng hoá BĐS, có nhiều nhà cung cấp vì thế, luôn luôn tồn tại
sự cạnh tranh giữa những ngời bán. Mặt khác, cũng có nhiều ngời cùng muốn
mua một BĐS tức là cũng có cạnh tranh mua. Vì vậy, các nhà kinh doanh BĐS
phải không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lợng hàng hoá nhằm nâng cao sức
cạnh tranh trên thị trờng mang lại nhiều lợi nhuận hơn.
+ Thị trờng BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý của Nhà
nớc do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nớc. Hoạt động của thị trờng
BĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nớc thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc

tác nào cho thị trờng. Chẳng hạn, khi thị trờng BĐS có xuất hiện tình trạng đầu
cơ đất, trốn thuế Nhà nớc lập tức có biện pháp điều chỉnh bằng cách ra các văn
bản pháp lý nhằm khắc phục hiện tợng này làm lành mạnh hoá thị trờng, tăng
nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc. Thị trờng đợc điều chỉnh đợc hoàn thiện lại
góp phần hoàn chỉnh hệ thống đồng bộ các loại thị trờng, phát huy những u thế
của kinh tế thị trờng. Nhng thị trờng BĐS phát triển lên một bớc mới và vợt qua
tầm kiểm soát của Nhà nớc đòi hỏi Nhà nớc lại phải đổi mới công tác quản lý.
7
Đề án môn học
+ BĐS thờng là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nớc kiểm soát đợc thị tr-
ờng BĐS thì nếu thị trờng này càng sôi động thì Nhà nớc càng thu đợc nhiều
ngân sách từ BĐS.
+ Thị trờng BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nh: xây dựng, ngân
hàng, môi trờng nên việc mở rộng và phát triển thị trờng BĐS sẽ góp phần tăng
cờng quan hệ hợp tác giữa các ngành. Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hoá
trong sản xuất kinh doanh. Trên thị trờng mọi chủ thể tham gia có điều kiện tiếp
xúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc các ngành, các lĩnh vực khác.
Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp dẫn của thị
trờng cao. Thị trờng này phát triển có vai trò nâng cao năng lực kinh doanh, sự
năng động của các chủ thể tham gia thị trờng. Hơn nữa, ngời quản lý thị trờng
thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trờng BĐS cũng phải không ngừng tự
nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát triển của thị trờng.
Mặt khác, thị trờng BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu t của các nhà
kinh doanh trong nớc và ngoài nớc cũng nh huy động vốn tích luỹ của các tầng
lớp dân c tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới
công nghệ, nâng cao hiệu quả của đồng vốn
+ Thị trờng BĐS điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa các tầng lớp dân c
đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của toàn xã hội.
+ Thị trờng này phát triển sẽ góp phần xoá bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinh
doanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nớc.

I.4. Những đặc điểm cơ bản của thị trờng BĐS
Thị trờng BĐS gắn liền với đặc điểm của BĐS là những tài sản không thể di
dời đợc, do vậy mà thị trờng này mang tính chất không tập trung mà trải rộng trên
khắp các vùng của đất nớc. ở mỗi địa phơng, mỗi vùng địa lý BĐS lại có những đặc
điểm riêng. Bởi vậy, trong thị trờng BĐS lớn có hàng loạt thị trờng nhỏ, mỗi thị tr-
ờng lại mang một bản sắc riêng với quy mô và trình độ không giống nhau, do đặc
điểm các vùng địa lý là khác nhau và có sự phát triển không đồng đều giữa các
vùng, các miền (điều này do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn
hoá, xã hội quy định cho mỗi vùng, mỗi địa phơng) ở những vùng thuận lợi hơn
về cơ sở hạ tầng, mức thu nhập thì thị trờng BĐS ở đó có điều kiện phát triển hơn
hẳn ở nông thôn và miền núi về quy mô và trình độ.
Các tài sản BĐS mang đặc điểm của mỗi vùng, chịu sự chi phối bởi các điều kiện
tự nhiên, tập quán sản xuất và sinh hoạt của mỗi vùng, nên thị trờng BĐS là một thị
trờng không hoàn hảo do không có sự đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu
thành của thị trờng. Có những BĐS đã có lịch sử tồn tại rất dài nhng nay mới tham
gia vào thị trờng, có những BĐS đã mua đi bán lại nhiều lần, có những bất động sản
đợc giao dịch trong trị trờng không chính thức, có BĐS cha đợc đăng ký, có BĐS đã
đợc đăng ký nhng thông tin không chính xác dẫn đến nguồn gốc của BĐS là khó
xác định và việc định ra giá trị chính xác của BĐS là rất khó khăn.
8
Đề án môn học
Ngay trong một vùng, một địa phơng, ngời bán và ngời mua BĐS đều thiếu
những thông tin về các cuộc giao dịch trớc đó. Vì thông thờng chỉ khi ngời ta cần
thực hiện giao dịch ngời ta mới quan tâm tới những thông tin liên quan đến BĐS
đó. Khác với các hàng hoá khác, các BĐS có giá trị khác nhau ngay trong cùng một
loại BĐS và không phải ai cũng nắm đợc giá cả, do thiếu thông tin nên ngời mua
BĐS không biết mình mua với giá có hợp lý hay không?
Ngay cả đối với những BĐS tơng đồng trên phạm vi cả nớc thì không phải ai
cũng nắm đợc đầy đủ thông tin để thực hiện giao dịch. Cũng do thiếu thông tin nên
thị trờng bị cản trở sự thông suốt, bởi vì ngời mua BĐS muốn mua rẻ, ngời bán BĐS

muốn bán đắt mà tài sản BĐS có giá trị rất lớn, để mua đợc BĐS ngời mua bao giờ
cũng rất thận trọng, kỹ lỡng trong việc xem xét tính phù hợp của BĐS với mục đích
sử dụng của mình và khả năng tài chính của anh ta nữa rồi mới quyết định. Muốn
thị trờng thông suốt thì thông tin cần phải rõ ràng, các lực cản phải đợc loại bỏ để
giao dịch có thể diễn ra nhanh chóng và khả năng thành công mới cao.
Trong thị trờng BĐS, cung BĐS không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi
của cầu, cung ít co giãn còn cầu thì co giãn mạnh. Do việc tạo nguồn cung BĐS
chịu chi phối bởi nhiều nhân tố nh: việc mua đất, thời gian xin cấp phép xây dựng,
sự thành công của chu kỳ kinh doanh trớc các yếu tố này sẽ quyết định tốc độ
phản ứng của cung đối với cầu BĐS .
Trong ngắn hạn cung BĐS không thoả mãn cầu nên cung cầu không bao giờ
cân bằng mà luôn luôn có xu hớng tiến tới cân bằng. Ngay cả trong tơng lai thì cầu
lại xuất hiện những đòi hỏi mới. Cũng chính vì lý do này mà thị trờng BĐS chỉ hấp
dẫn những ngời có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng chờ đợi đồng vốn phát huy
tác dụng.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn cung BĐS cũng có thể tăng lên nhờ chuyển mục đích
sử dụng BĐS. Ví dụ thế này: ở nớc ta sắp diễn ra Seagames 22, khi đó nhu cầu nhà
cho thuê sẽ tăng lên rất lớn. Số lợng phòng cho thuê hiện có không thể đáp ứng đủ
nhu cầu thuê nhà tăng lên đột ngột, do đó ngời ta có thể chuyển nhà ở sang cho
thuê nhằm có thêm thu nhập và đáp ứng nhu cầu thuê nhà, khi Seagames kết thúc,
mục đích sử dụng BĐS đó lại chỉ dùng để ở, không phải là cho thuê nữa. Tất nhiên
việc chuyển mục đích sử dụng này chỉ đợc thực hiện khi các điều kiện để thực hiện
đợc cho phép. Chẳng hạn nh: BĐS dùng cho ngời nớc ngoài thuê phải là BĐS thế
nào? quyền và nghĩa vụ của mỗi bên ra sao? Việc chuyển mục đích sử dụng có phù
hợp với quy hoạch cho phép không?
Thị trờng BĐS là một thị trờng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nớc, xuất phát
từ đất đai thuộc sở hữu nhà nớc còn các loại hình sở hữu khác chỉ là sở hữu bán
phần, không đầy đủ. Các nhà kinh doanh BĐS muốn xây dựng BĐS để bán phải
làm các thủ tục xin cấp phép xây dựng, đóng thuế Kinh doanh BĐS phải tuân theo
những quy định riêng vì các bất động sản có thể là đất đai hoặc các tài sản có liên

quan đến đất đai mà đất đai là tài nguyên của quốc gia và do Nhà nớc thống nhất
quản lý, đất đai có liên quan đến chính trị, kinh tế, xã hội. Đất đai và các BĐS khác
9
Đề án môn học
muốn đợc tham gia vào thị trờng BĐS phải là những BĐS có đủ các điều kiện đợc
quy định trong luật.
Trong thị trờng BĐS, tổng cung đất đai dành cho các mục đích là cố định, ngay
cả khi việc cải tạo đất làm tăng cung cận biên trong tổng cung. Đối với từng mục
đích sử dụng cụ thể thì không nhất thiết cố định nhng tổng cung đất đai là cố định.
Ví dụ:
Tổng diện tích đất cho tất cả các mục đích của một địa phơng là: 10.000 ha
Trong đó:
- Đất dành cho nông nghiệp là: 3.000 ha
- Đất dành cho lâm nghiệp là : 1.000 ha
- Đất chuyên dùng là : 3.000 ha
- Đất khu dân c nông thôn là : 2.000 ha
- Đất cha sử dụng là : 1.000 ha
Nhng do vùng này có nhu cầu mở rộng đờng giao thông nên lấy từ đất nông
nghiệp 1.000 ha, do đó đất nông nghiệp chỉ còn 2.000 ha và đất chuyên dùng tăng
lên 4.000 ha. Nhng tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích vẫn là 10.000 ha.
Trong thị trờng nhà đất, hàng hoá đợc trao đổi, mua bán trên thị trờng thực chất
là mua bán, chuyển nhợng các quyền (quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở).
Một đặc điểm nữa của thị trờng BĐS là trong thị trờng này, tài sản BĐS chỉ tiêu
hao dần dần giá trị nhng nó vẫn giữ đợc hình dáng tự nhiên nh: nhà cửa, xởng
máy và có khấu hao (ngoại trừ đất đai).
I.5. Phân loại thị trờng bất động sản
Có nhiều cách tiếp cận nhằm phân loại thị trờng:
Phân loại dựa trên dấu hiệu sở hữu và sử dụng chia thị trờng BĐS làm 3 loại:
+ Thị trờng mua bán BĐS: Quyền sở hữu đợc chuyển cho bên mua.
+ Thị trờng cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu và

quyền sử dụng đợc chuyển cho bên đi thuê.
+ Thị trờng thế chấp và bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thuộc chủ sở hữu,
quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu.
Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nớc
- Phân loại theo thứ tự thời gian ngời ta chia thị trờng BĐS ra làm 3 loại:
+ Thị trờng cấp I (thị trờng sơ cấp): Đây là thị trờng chuyển nhợng, cho thuê
hoặc giao quyền sử dụng đất. Thị trờng sơ cấp là thị trờng của Nhà nớc với các
tầng lớp dân c. Thị trờng này mang tính công khai và không có giao dịch
ngầm.
Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay cho thuê về cơ bản là không còn. Để
giao đất hay cho thuê đất Nhà nớc phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục đích
sử dụng đất, đầu t vào đất (nhất là huy động những loại đất cha sử dụng).
10
Đề án môn học
+ Thị trờng cấp II: Là thị trờng xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là cho
thuê.
+ Thị trờng cấp III: Là thị trờng mua bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã
đợc mua hoặc cho thuê
Thị trờng cấp II là thị trờng có sự tham gia của cả Nhà nớc và t nhân. Nhà nớc
và t nhân cùng có thể xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là cho thuê.
Thị trờng cấp III là thị trờng của các tầng lớp dân c với nhau.
Đối với đất đai quy định việc chuyển nhợng đất đai thực chất là mua bán quyền
sử dụng đất.
- Phân loại theo mục đích sử dụng BĐS chia thị trờng BĐS ra làm 5 loại:
+ BĐS nhà ở dân c.
+ BĐS thơng mại dịch vụ.
+ BĐS văn phòng.
+ BĐS công nghiệp.
+ BĐS nông nghiệp.
I.6. Một số đặc điểm của thị trờng đất đai của Việt nam

Thị trờng đất đai nớc ta ngoài những đặc điểm chung của thị trờng BĐS nh đã
nêu còn có những đặc trng riêng nh sau:
) *+",% '-
Thị trờng đất đai ở nớc ta còn non trẻ nên tồn tại nhiều mặt yếu kém và còn
mang nặng tính tự phát. Tính tự phát của thị trờng thể hiện chủ yếu ở chỗ quan hệ
cung cầu về đất đai, các quan hệ chuyển nhợng, mua bán và kinh doanh đất đai
diễn ra tự do hoặc thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ, có hiệu quả của
các cơ quan quản lý. Nguyên nhân của hiện tợng này là nhu cầu chuyển nhợng đất
đai, nhu cầu mua nhà là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và ngày càng tăng lên. Nhng
trong suốt một thời gian dài chúng ta cha nhận thức đúng và đủ tầm quan trọng của
thị trờng đất đai đối với sự phát triển kinh tế xã hội nói chung, đối với phát triển
nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa nói riêng. Vì cha nhận thức đúng
và đầy đủ nên chúng ta cha chính thức thừa nhận thị trờng đất đai, từ đó cha có các
chủ trơng, chính sách, biện pháp cụ thể và phù hợp với các quan hệ trên thị trờng để
chúng vận hành theo các quy luật của cơ chế thị trờng. Từ đó, các quan hệ chuyển
nhợng, mua bán quyền sử dụng đất đai phải hoạt động trong dòng chảy của một thị
trờng không chính thức.
. *+",% /01 &2%,34" /5
6(7862,9:;
Từ sau khi Luật đất đai năm (1993) đợc ban hành với quy định về giao đất ổn
định lâu dài cho ngời sử dụng và ngời sử dụng đợc mở rộng về các quyền gần với
quyền sở hữu hơn. Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy định khi đợc giao,
ngời sử dụng đất đợc quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế và thế
chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất. Sau khi Luật trên có hiệu lực thi
hành, Nhà nớc đã cụ thể hoá các điều luật bằng việc ra các văn bản pháp quy, trong
11
Đề án môn học
đó có việc thừa nhận đất đai có giá và việc quy định khung giá đất có một vai trò vô
cùng quan trọng trong việc khơi thông các quan hệ chuyển nhợng, mua bán quyền
sử dụng đất (gọi tắt là chuyển nhợng, mua bán đất đai) các quan hệ này ngày càng

sôi động và phổ biến; lĩnh vực đất đai trở thành một lĩnh vực kinh doanh, thị trờng
đất đai ngày càng hình thành rõ nét.
Tuy vậy, sự bùng phát của thị trờng đất đai ở Việt nam chính là tín hiệu bất th-
ờng gây thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội. Trong 10 năm qua có
lúc thị trờng sôi sục, có lúc nh đóng băng lại. Hai cơn sốt đất vào các năm 1993
1995 và 2000 2002 đã đẩy giá đất lên cao. Tâm lý lo sợ giá nhà, đất tăng lên sẽ
khó khăn cho việc mua bán nên nhiều ngời mua không cần mặc cả, không cần quan
tâm đến tính hợp lệ của giấy tờ. Mặt khác, các nhà đầu t, kinh doanh BĐS đã huy
động vốn từ nhiều nguồn, chủ yếu vay từ ngân hàng để đầu t vào kinh doanh BĐS
nhằm thu lợi nhuận, các lĩnh vực đầu t khác bị lấn át do vốn bị thu hút vào lĩnh vực
BĐS. Từ đó, ngân hàng thiếu tiền VND phải tăng lãi suất và đây chính là nguyên
nhân làm thoái lui đầu t, nền kinh tế lâm vào tình trạng nguy khốn. Khi cơn sốt
BĐS dịu đi là lúc nền kinh tế phải gánh chịu một hậu quả ghê gớm, những ngời thế
chấp nhà đất vào ngân hàng để tham gia thị trờng BĐS chịu các khoản nợ chồng
chất cùng với nhiều lĩnh vực bị què quặt.
Các cơn sốt đất đẩy giá đất lên cao đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử
dụng đất của dân c tăng nhanh đột biến mà chủ yếu do hoạt động đầu cơ đất đai
gây nên. Ngời ta mua đất không vì mục đích kinh doanh mà nhằm mục đích chờ
tăng giá tăng lên cao thì bán kiếm lời hoặc là do tâm lý sợ tiền mất giá trị mà ngời
ta mua đất để giữ tiền và coi đó là cách giữ tiền tốt nhất, chắc chắn nhất. Những ng-
ời có tiền USD khi thấy tiền này xuống giá thì đồng vội vã đến các ngân hàng th-
ơng mại để đổi tiền VND và tập trung vào mua đất. Mặt khác, trong thị trờng nhà
đất Việt nam tồn tại đầy rẫy những thông tin ảo do giới đầu cơ và một số môi giới
nhà, đất tung ra để đẩy giá đất lên cao hoặc nhằm mục đích thăm dò thị trờng điều
này cũng tác động rất lớn đến giá đất đai trong thời gian qua.
< *+",% !5 7$42=>+
ở đô thị, hoạt động môi giới nhà đất t nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các
văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên ở khắp nơi nhất là khi có sốt đất thì
các trung tâm văn phòng này mọc lên nh nấm sau ma. Hầu hết những hoạt động
này không đăng ký kinh doanh, cũng không thực hiện các nghĩa vụ tài chính với

Nhà nớc. Riêng ở Hà Nội có hàng trăm văn phòng, trung tâm kiểu này; ở Tp. HCM
có hơn 1.300 Doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và cũng có rất nhiều văn phòng và
trung tâm hoạt động bất hợp pháp. Theo ớc tính có trên 70% lợng giao dịch trên thị
trờng nhà đất diễn ra dới dạng ngầm. Khi các giao dịch đợc thực hiện trong thị tr-
ờng ngầm thì đơng nhiên Nhà nớc chẳng thu đợc thuế chuyển nhợng, chuyển quyền
sử dụng đất
Sở dĩ có tình trạng ngang nhiên nh trên là do sự buông lỏng quản lý Nhà nớc đối
với thị trờng BĐS nói chung và thị trờng đất đai nói riêng.
I.7. Quan hệ cung cầu giá cả trong thị tr ờng bất động sản
12
Đề án môn học
) ?5
1.1. Cung BĐS.
a. Khái niệm.
Cung hàng hoá BĐS là toàn bộ khối lợng hàng hoá BĐS đợc sẵn sàng đa ra thị tr-
ờng BĐS trong một thời gian nhất định với một mức giá giới hạn nhất định.
- Trong thị trờng BĐS, đất đai có số lợng bị giới hạn, con ngời không thể tăng
cung theo ý muốn của mình vì đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, nó gắn với các
điều kiện vốn có về địa điểm, điều kiện tự nhiên. Do vậy, nguồn cung về loại đất
đai này thay đổi dẫn đến ảnh hởng đến nguồn cung về loại đất đai khác.
Hình 1: ,@%
Nh vậy, tổng cung đất đai là một dạng cung hoàn toàn không co giãn.
- Cung BĐS không phải là tất cả các BĐS hiện có mà là lợng BĐS có thể và sẵn
sàng tham gia giao dịch mua bán trên thị trờng. Cung đất đai với t cách hàng
hoá không phải là tất cả quỹ đất đai hiện có mà chỉ là những loại đất đợc quy
định trong Luật đất đai hoặc Luật Bất động sản và đợc sẵn sàng đa ra thị trờng
giao dịch. Cung này có thể tăng giảm nhng nói chung là có độ co giãn tơng đối
nhỏ. Khi giá cả trao đổi đất đai tăng lên thì ngời ta sẵn sàng đầu t khai phá đất
hoang dùng cho sản xuất nông nghiệp, khi giá đất xây dựng tăng ngời ta tự ý
chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất xây dựng mặc dù rủi ro là rất cao và

điều đó làm cho cung tăng.
13
Giá
cả
Số lợng
cung
Đờng cung
Số l
ợng
Đờng
cung
Giá
Hình 2A,% BA7
Đề án môn học
Để các nguồn BĐS trở thành nguồn cung trên thị trờng BĐS cần có đủ các điều
kiện sau:
Lợng BĐS hiện có phải đạt đợc các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trờng hiện tại,
có nghĩa là nó có thể có giá trị sử dụng vào mục đích nào đó mà thị trờng chấp
nhận.
Ngời chủ sở hữu BĐS không có mục đích sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của
mình mà có nhu cầu bán, tức là sẵn sàng chuyển giao BĐS đó cho ngời khác.
Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng
chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trờng.
Phải có thị trờng BĐS xuất hiện và lợng BĐS tham gia vào giao dịch trên thị tr-
ờng là đợc thừa nhận.
b. Các khu vực cung BĐS.
- Khu vực Nhà n ớc.
Khu vực này do Nhà nớc hoặc các cơ quan, Doanh nghiệp Nhà nớc đầu t xây
dựng BĐS bằng nguồn vốn ngân sách, các quỹ phát triển nhà ở của Nhà nớc, vốn
vay và tài trợ của nớc ngoài. Khu vực này có vai trò can thiệp và điều tiết trực tiếp

vào thị trờng thông qua điều tiết lợng cung, sự tồn tại của khu vực này là hết sức
cần thiết và cần đợc mở rộng ở các đô thị vì nó có liên quan đến mục tiêu chính trị
liên quan đến đời sống xã hội của dân c. Nhng hoạt động của khu vực Nhà nớc là
kém hiệu quả cả về mặt kinh tế và giá trị sử dụng tài sản BĐS, còn mang nặng tính
bao cấp và tính cấp phát trong xây dựng.
- Khu vực t nhân.
Hoạt động phát triển BĐS của khu vực này nói chung không phải bằng vốn ngân
sách mà bằng vốn do các tổ chức, các công ty hoặc các cá nhân thực hiện và tuân
thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nớc về quản lý xây dựng và phát triển
BĐS. Khu vực này hoạt động năng động, có hiệu quả cao, có vai trò bù đắp sự thiếu
hụt nguồn cung mà khu vực Nhà nớc không đáp ứng đợc. ở nớc ta, hiện nay khu
vực Nhà nớc đang thiếu hụt nguồn cung vì thế việc khuyến khích sự phát triển của
khu vực t nhân là rất cần thiết.
Mặc dù Nhà nớc không trực tiếp kiểm soát đợc sự phát triển BĐS của khu vực t
nhân nhng Nhà nớc vẫn điều tiết đợc hoạt động của khu vực này thông qua các quy
tắc, quy định và tiêu chuẩn trong xây dựng
Khu vực này hoạt động dựa trên mục đích chính là tối đa hoá lợi nhuận nên
thông thờng khu vực này phát triển BĐS chủ yếu để hớng vào các đối tợng có thu
nhập cao. Do vậy, cần phải có chính sách nhằm hạn chế việc phát triển các khu nhà
có diện tích lớn và chất lợng cao, đồng thời khuyến khích phát triển các khu nhà có
14
Đề án môn học
diện tích nhỏ, giá thành phù hợp với những ngời có thu nhập thấp thông qua việc
quy định về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mặt bằng xây dựng
Chính phủ cũng cần tạo điều kiện để tầng lớp thu nhập thấp có thể tiếp cận với các
khu vực nhà ở do t nhân xây dựng nhằm hạn chế các khu nhà ổ chuột và giải quyết
nhiều vấn đề xã hội khác.
Hoạt động của khu vực này rất dễ dẫn đến độc quyền vì thế Nhà nớc điều tiết
khu vực này cần chú ý tới việc tạo ra tính cạnh tranh đa cực bằng cách khuyến
khích nhiều thành phần kinh tế tham gia cung một loại BĐS nào đó nh nhà ở, nhằm

chống độc quyền.
- Khu vực không chính thức.
Đây là khu vực mà các hoạt động xây dựng BĐS (thờng là nhà ở) hoàn toàn độc
lập với những khuôn khổ quy tắc của chính phủ. Hoạt động của khu vực này mang
tính tự phát không theo quy hoạch, kế hoạch của Nhà nớc cả về số lợng và chất l-
ợng đều bị hạn chế. Điển hình là các khu vực xóm liều, các khu nhà ổ chuột của
dân nghèo và những ngời lang thang không có nơi ở ổn định. Xu hớng là khu vực
này phải giảm và tiến tới xoá bỏ.
1.2. Cầu về hàng hoá BĐS.
a. Khái niệm.
Cầu về hàng hoá BĐS là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng
để mua khối lợng hàng hoá và dịch vụ BĐS trong một thời kỳ nhất định.
- Nhu cầu tiêu dùng hàng hoá BĐS là vô cùng lớn, nhng cầu về hàng hoá BĐS thì
có sự cách biệt lớn với nhu cầu cả về quy mô và đối tợng xuất hiện. Cầu phải là
nhu cầu có khả năng thanh toán tức là ngời mua BĐS phải là ngời có khả năng
mua và sẵn sàng mua. Có những đối tợng có nhu cầu sử dụng nhng không trở
thành cầu trên thị trờng lại có những đối tợng không có nhu cầu nhng lại có nhu
cầu đầu cơ kiếm lợi thì vẫn xuất hiện cầu do có nhu cầu và nhu cầu đó có khả
năng thanh toán.
- Để xuất hiện cầu hàng hoá BĐS phải có đủ các điều kiện sau:
+ Có sự xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một loại BĐS nào đó mà nhu cầu đó
không thể tự thoả mãn bằng các nguồn sẵn có của mỗi ngời dân.
+ Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu
cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới
chuyển thành cầu trên thị trờng. Trình độ phát triển kinh tế xã hội, trình độ
thu nhập ngày càng tăng thì nhu cầu đối với hàng hoá BĐS ngày càng tăng
cao.
+ Phải có thị trờng BĐS để cung, cầu gặp nhau và cầu thực sự trở thành cầu xuất
hiện trên thị trờng.
b. Các loại cầu về BĐS.

- Cầu thực tế về hàng hoá BĐS: Là nhu cầu thực cần mua hàng hoá BĐS để sử
dụng hoặc kinh doanh.
15
Đề án môn học
- Cầu tiềm năng: Là số lợng ngời tiêu dùng hàng hoá BĐS tơng ứng với số lợng
hàng hoá BĐS có đợc sau khi đã tính đến các yếu tố ảnh hởng đến sự phát triển
của BĐS trong tơng lai nh: vốn, đất đai, t liệu sản xuất, thu nhập bình quân,
chính trị
- Cầu giả tạo: Là cầu sinh ra do hiện tợng đầu cơ BĐS chờ thời cơ bán ra thu lời.
Các nhà đầu t BĐS mua nhà, đất không phải để ở hay để sản xuất kinh doanh
mà để đầu cơ bán lại trên thị trờng. Cầu giả tạo tăng lên sẽ lấn át thị trờng chính
thức và là tác nhân làm cho quan hệ cung cầu trở lên căng thẳng đẩy giá nhà
đất tăng lên trong một thời gian nhất định.
- Cầu về đất đai cho sản xuất:
Cầu này chiếm đại bộ phận, nó là tổng nhu cầu mở rộng các hoạt động sản xuất
dựa vào mở rộng diện tích đất đai sử dụng. Loại cầu này thờng là cầu về đất đai
cho các hoạt động sản xuất thuộc khu vực I của xã hội bao gồm: Cầu của các
hoạt động sản xuất dựa vào đất đai nh nông, lâm, ng nghiệp, sản xuất vật liệu
xây dựng và hầm mỏ. Cùng với sự phát triển của xã hội, cầu về đất đai dành cho
khu vực này giảm xuống.
- Cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng: Là cầu
đợc xã hội hoá và đáp ứng bằng các chơng trình của chính phủ, ít xuất hiện trên
thị trờng.
- Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình BĐS khác: Cầu
về nhà ở và đất ở có liên quan đến nhau. Cầu về nhà ở xuất hiện sẽ kéo theo cầu
về đất xây dựng nhà ở. Hai cầu này gọi chung là cầu về nhà đất và đây là cầu sôi
động nhất trên thị trờng BĐS.
Cầu về đất xây dựng các công trình BĐS khác tăng lên do khu vực dịch vụ (Khu
vực III) ngày càng tăng về tỷ trọng so với khu vực I và II (Khu vực công nghiệp)
cùng với sự phát triển của xã hội. Khu vực này cần đất để xây dựng các trung

tâm thơng mại, các trung tâm vui chơi giải trí, thể dục thể thao
1.3. Giá cả bất động sản.
a. Khái niệm giá cả BĐS.
Giá cả BĐS là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá BĐS đợc thừa nhận
trên thị trờng.
Trong nền kinh tế thị trờng giá cả tài sản BĐS là giá thị trờng của BĐS đó, nó đ-
ợc xác định là số tiền có thể nhận đợc từ một hoặc nhiều ngời sẵn sàng và có thể
mua một BĐS nào đó khi tài sản này đợc đa ra bán. Giá cả thị trờng gắn ngời kinh
doanh và ngời tiêu dùng BĐS lại với nhau, giá này vừa phản ánh giá trị vừa phù hợp
với sức mua của đồng tiền và cũng chịu tác động của quy luật cung cầu. Giá thị
trờng của BĐS cũng là giá mua và giá bán BĐS đó và giá này chỉ có khi mà giao
dịch đợc hoàn tất và đó cũng là giá tốt nhất đợc đa ra trên thị trờng. Các bên giao
dịch đều tự nguyện và có thông tin hoàn hảo về BĐS mà mình sẽ tham gia mua
hoặc bán.
b. Vai trò của giá cả.
16
Đề án môn học
- Trong điều kiện nền kinh tế thị trờng, giá cả là yếu tố trung tâm, nó là tín hiệu
của thị trờng, giá cả phản ánh tình hình thị trờng nó cho biết mức độ khan hiếm
của hàng hoá và thông qua đó nhà đầu t kinh doanh thay đổi chiến lợc của mình
và ngời tiêu dùng ra quyết định mua hay không. Cũng thông qua cơ chế giá cả
ngời bán và ngời mua gặp gỡ tác động qua lại lẫn nhau đáp ứng yêu cầu sản
xuất kinh doanh và tiêu dùng.
- Giá cả thực hiện hai chức năng sau:
+ Điều tiết, phân phối lại thu nhập
+ Giá cả là thớc đo chi phí, hiệu quả kinh tế, điều tiết hoạt động sản xuất kinh
doanh. Nhà nớc sử dụng giá cả nh một công cụ điều tiết thị trờng.
. 1 5 C D
Bất động sản cũng là một hàng hoá nên nó cũng có những thuộc tính là giá trị và
giá trị sử dụng. Để thấy đợc giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS thì cũng

nh các loại hàng hoá khác là phải thông qua thị trờng của nó mà nhân tố cấu thành
là cung, cầu và giá cả.
Khi cung cầu cân bằng tại một thời điểm nào đó ta có giá cân bằng
Theo lý thuyết:
+ Nếu cung > cầu có nghĩa là khối lợng hàng hoá cung ra thị trờng vợt quá nhu cầu
của ngời tiêu dùng, do đó có sự d thừa hàng hoá này trên thị trờng và xu hớng là
giá cả phải giảm xuống.
+ Nếu cung < cầu có nghĩa là khối lợng hàng hoá cung ứng trên thị trờng không
đáp ứng đợc nhu cầu của ngời tiêu dùng, do đó giá cả sẽ có xu hớng tăng lên
kích thích ngời sản xuất tăng cung.
+ Nếu cung = cầu có nghĩa là khối lợng hàng hoá cung ứng vừa đủ nhu cầu của ng-
ời tiêu dùng và do đó giá cả là không đổi.
Giá cả luôn luôn tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Tức là, trong điều
kiện các yếu tố khác không đổi, thì một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của
cung sẽ làm cho giá cả tăng lên; và ngợc lại, một sự giảm xuống của cầu và một sự
tăng lên của cung sẽ làm cho giá cả giảm xuống. Mặt khác, sự tăng giá cả trên thị
trờng sẽ kích thích các nhà sản xuất tăng cung, và hạn chế cầu làm cho cầu giảm
xuống và ngợc lại. Cứ nh vậy, đến một lúc nào đó cung và cầu sẽ cân bằng.
Sự thay đổi của giá nhiều hay ít còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu
theo giá. Đối với cung hàng hoá BĐS do ít co giãn nên một sự thay đổi nhỏ trong l-
ợng cầu cũng làm cho giá cả tăng cao và cân bằng khó xảy ra do sự thay đổi của
cung là rất chậm chạp, không theo kịp sự thay đổi của cầu. Ngợc lại, cầu hàng hoá
BĐS co giãn mạnh nên một sự thay đổi nhỏ trong lợng cung cũng làm cho lợng cầu
thay đổi mạnh.
Đây là mối quan hệ mang tính quy luật đối với mọi hàng hoá, dịch vụ. Nhng thị
trờng bất động sản là một thị trờng đặc biệt nên ta cần xem xét khía cạnh nh sau:
17
Đề án môn học
Trong thị trờng cạnh tranh, quan hệ cung cầu BĐS làm hình thành giá cả của nó,
đồng thời giá cả cũng quay trở lại điều tiết lợng cung, cầu trên thị trờng.

Do đất đai là một tài nguyên có hạn nên trên thực tế tổng cung đất đai cho tất cả
các mục đích là cố định. Nhng cung từng loại đất đai thì có thể thay đổi. Trong khi
nhu cầu về BĐS nói chung và đất đai nói riêng tăng không ngừng do nhiều nguyên
nhân khách quan và chủ quan dẫn tới xu thế là giá cả không ngừng tăng lên.
Khi lợng cầu BĐS tăng đờng cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, cân bằng chuyển
dịch từ Q1 đến Q2, do cung BĐS ít co giãn nên giá cả tăng mạnh từ P1 đến P2.
Mối quan hệ cung cầu BĐS phụ thuộc vào thời gian. Trong ngắn hạn, cung
một loại BĐS nào đó có thể hoàn toàn không co giãn, nói chung cung BĐS trong
ngắn hạn ít co giãn, với thời hạn dài hơn cung BĐS co giãn mạnh hơn dẫn đến giá
cả tăng ít hơn trong ngắn hạn.
Trong đó: S
SR
và S
LR
lần lợt là đờng cung trong ngắn hạn và trong dài hạn.
18
Số lợngQ1 Q2
P1
P2
E2
E1
D2
D1
SGiá
Hình 3:E 5CFG
Hình 4: H"7I
Hình 5: Cung
trong dài hạn
Số lợngQ1 Q2
P1

P2
E2
E1
D2
D1
S
SR
P1
P2
Số lợngQ1 Q2
E2
E1
D2
D1
S
LR
Giá Giá
Đề án môn học
Độ co giãn của cầu BĐS trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn. Do trong ngắn hạn,
giá BĐS tăng lên nhiều ngời sẽ tạm gác lại việc mua bất động sản, nên cầu giảm
mạnh. Nhng trong dài hạn, do nhu cầu thay thế, nâng cấp BĐS tăng lên mà cầu
hàng năm về BĐS lại tăng lên. Đây là điều trái ngợc hẳn với hàng hoá thông thờng.
Hình vẽ minh hoạ nh sau:
Giá cân bằng trong thị trờng BĐS không chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của lợng
cung và cầu mà còn phụ thuộc nhiều vào độ co giãn của chúng. Trong dài hạn, độ
co giãn của cả cung và cầu đều lớn, nên một sự thay đổi nhỏ trong lợng cung sẽ
làm thay đổi mạnh trong lợng cầu và do đó giá cả cân bằng sẽ ít thay đổi so với
trong ngắn hạn. Tuy nhiên, lợng BĐS cũ nát, hao mòn có nhu cầu thay thế và nâng
cấp lớn nên cầu BĐS trong dài hạn vẫn lớn hơn trong ngắn hạn.
I.8. Quan hệ giữa thị trờng BĐS với các thị trờng khác.

Thị trờng BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trờng, thị tr-
ờng này có mối liên hệ với nhiều thị trờng khác nh: thị trờng hàng hoá và dịch vụ,
thị trờng tài chính, thị trờng sức lao động
Mối quan hệ với hàng hoá dịch vụ thể hiện ở chỗ thị trờng BĐS cung cấp BĐS
(là một đầu vào) cho các Doanh nghiệp sản xuất hàng hoá. Thị trờng hàng hoá lại
cung cấp trở lại các nguyên vật liệu cho thị trờng BĐS để đầu t phát triển BĐS, mối
quan hệ giữa hai thị trờng này còn biểu hiện ở chỗ khi thị trờng sôi sục các nhà đầu
t bị thu hút nhiều vào đây nên vốn dành cho thị trờng hàng hoá bị giảm đi.
Thị trờng tài chính bao gồm: thị trờng vốn, thị trờng tiền tệ, thị trờng chứng
khoán; thị trờng này thoả mãn nhu cầu về vốn của các chủ thể trong nền kinh tế
trong đó có chủ đầu t kinh doanh BĐS và những ngời có nhu cầu vốn để mua BĐS.
Sự phát triển của thị trờng BĐS phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trờng
tài chính, ngợc lại thị trờng BĐS phát triển quá mức sẽ gây tổn hại cho thị trờng tài
chính. Thị trờng chứng khoán có tác dụng cân bằng lại thị trờng và trong một
chừng mực nhất định thị trờng chứng khoán có tác dụng ghìm sự bùng nổ của thị tr-
ờng BĐS. Nếu nh thị trờng BĐS đang trong cơn sốt mà thị trờng chứng khoán cũng
rất hấp dẫn thì ngời ta hớng sự chú ý sang cả thị trờng chứng khoán. Việc quản lý
19
D
SR
D
LR
Số lợng
Giá
cả
Hình 6:A,C"7I
Trong đó:
D
SR
: Đờng cầu trong

ngắn hạn.
D
LR
: Đờng cầu
trong dài hạn.
Đề án môn học
tốt thị trờng tài chính sẽ góp phần làm mạnh thị trờng BĐS, bởi lẽ nếu các ngân
hàng và các tổ chức tín dụng quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản
tiền đã cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay thì họ không thể sử dụng khoản
tiền đã vay để đầu cơ đất đai kiếm lời.
Thị trờng BĐS phát triển mạnh sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh và hiệu quả
đồng vốn sẽ tăng cao thúc đẩy các thị trờng cùng phát triển.
II- Khái niệm, đặc điểm, phân loại hoạt động đầu cơ (HĐĐC)
đất đai ở nớc ta.
II.1. Khái niệm.
Hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai là hoạt động trao đổi đất đai nhằm mục đích
kiếm lời bằng cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời gian hoặc theo đối t-
ợng mua.
Giá chênh lệch ở đây là mức chênh lệch giữa giá thị trờng với giá trị sử dụng
thực tế mà đất đai mang lại.
Nh vậy, đất đai tham gia HĐĐC là đất đai không đợc dùng vào mục đích thoả
mãn nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của chính ngời mua
mà nó bị nằm chờ khi lên giá thì bán để thu lời và đất đai bị mua đi bán lại nhiều
lần. Những đất đai đợc mua nhng cha sử dụng ngay mà chờ một thời gian mới đợc
đa vào sử dụng và ngay cả khi giá tăng lên ngời ta cũng không có nhu cầu bán thì
đất đó không coi là đối tợng của HĐĐC đất đai.
Ví dụ nh sau:
Một gia đình có con thi đỗ vào một trờng đại học ở Tp. HCM và gia đình đó đã
mua sẵn một căn hộ ở gần trờng cho con cái của họ khi bắt đầu nhập học sẽ sử
dụng để ở, trong thời gian chờ nhập học giá cả đã tăng lên nhiều nhng mà họ không

bán thì BĐS của họ không coi là tài sản bị sử dụng vào đầu cơ và đất có căn hộ đó
không coi là đất đai của HĐĐC.
II.2. Đặc điểm của hoạt động đầu cơ.
) J7C% K7"KL
Đây là một hoạt động gây ra nhiều tác hại cho nền kinh tế và đời sống xã hội nên
các nớc trên thế giới luôn luôn tìm các biện pháp nhằm hạn chế tình trạng này (các
tác hại ta sẽ xét ở phần sau này). Các biện pháp hạn chế tình trạng này đều đợc thể
chế hoá bằng các văn bản luật và dới luật. HĐĐC là hoạt động bị nghiêm cấm.
Tính chất trái pháp luật thể hiện ở chỗ sử dụng đất đai không đúng với mục đích
sử dụng đất khi đợc giao, hoặc khi đăng ký mà chờ đất đai lên giá và bán. Việc
mua bán chuyển nhợng đất đai diễn ra dới hình thức trao tay không qua sự tham gia
của Nhà nớc và Nhà nớc chẳng thu đợc gì từ đất đai do mình là chủ sở hữu, hoặc là
đất công biến thành đất riêng để chờ thời cơ bán thu lời. Hơn nữa những ngời đầu
20
Đề án môn học
cơ vì muốn thu lời cao nên luôn tìm cách tăng giá, phổ biến là việc đa ra các thông
tin ảo.
. J7C% MHN"%KB79O
KL>1DKP% $ B
Do ĐCĐĐ là một hoạt động phi pháp nên những ngời đầu cơ đất luôn luôn rất
nhạy bén với những thông tin thay đổi trong chính sách pháp luật và những thông
tin quản lý đất đai của Nhà nớc. Sở dĩ nh vậy là vì ngời đầu cơ đất lo sợ đất đai mà
mình đang nắm giữ sẽ bị thu hồi hoặc chịu những rủi ro khác. Khi chính sách pháp
luật của Nhà nớc còn nhiều kẽ hở, công tác quản lý đất đai còn nhiều bất cập thì
hiện tợng này phát sinh mạnh mẽ và nhanh chóng lan rộng và ngợc lại. Nếu Nhà n-
ớc thực hiện tốt chính sách pháp luật đã có hiệu lực thì không có lý do gì hoạt động
đầu cơ không bị đẩy lùi, bởi lẽ nhiều khi luật đã đúng và luôn đợc sửa đổi, bổ sung
nhng hiện tợng này không giảm vì thực hiện pháp luật không đến độ cần thiết, việc
quản lý đất đai cũng đợc quy định trong luật và các văn bản hớng dẫn nếu làm tốt
thì hiện tợng đầu cơ không thể có cơ hội phát sinh và phát triển.

< J7C% ,9>6Q 9%
Khi sốt đất (sốt nóng) là lúc cầu vợt quá cung rất nhiều, ngời có nhu cầu mua đất
đai nhng thông tin thị trờng rất thiếu hụt, họ không nắm đợc giá cả thị trờng trong
khi đó khi có sốt đất giá cả biến động thất thờng, họ không hề biết giá nào là giá
ảo, giá nào là giá thực. Lợi dụng vào đó giới đầu cơ thu lời lớn, siêu lợi nhuận thì
càng kích thích cho hoạt động này gia tăng mạnh mặc dù biết rằng việc làm này là
trái pháp luật cũng giống nh buôn ma tuý vậy mặc dù biết rằng là vi phạm pháp luật
nhng ngời ta vẫn làm vì lợi nhuận thu đợc là quá lớn.
R J7C% "%6Q&+5
Do hoạt động đầu cơ là hoạt động trái pháp luật nên những ngời đầu cơ luôn
luôn tìm cách che giấu, việc phát hiện ra hiện tợng này không phải là dễ nếu không
quản lý chặt chẽ đất đai. Ngời trùm đất không mấy khi lộ diện nên nhiều khi phát
hiện đợc đất đai có hiện tợng đầu cơ thì cũng khó mà tìm thấy chủ của mảnh đất
đó. Hơn thế, nhiều khi biết rõ đất có HĐĐC mà không thể chứng minh chủ đất đó
đang tích trữ chờ lên giá bởi vì do những ngời ĐCĐĐ luôn nhạy bén với thông tin
thay đổi, mà các chính sách pháp luật ban hành không phải lúc nào cũng thực hiện
đợc ngay nên ngời đầu cơ đất có thể tạm thời sử dụng đất đúng mục đích theo kiểu
chống đối và vẫn đảm bảo đợc mục đích riêng của mình; Khi có sốt đất có nhiều
mảnh đất đợc mua đi bán lại nhiều lần và sau mỗi lần giá đất lại tăng lên, khuyến
khích hiện tợng đầu cơ mở rộng và nhà đầu cơ đất đai tìm ra nhiều thủ đoạn tinh vi
khiến việc phát hiện là vô cùng khó khăn. Nói nh thế không có nghĩa là HĐĐC
không thể bị xoá bỏ mà các biện pháp để đối phó với HĐĐC ta sẽ xét sau.
S J7C% 6T7U79-V$ +",C
Ta đã biết rằng nhà ĐCĐĐ hoạt động nhằm mục đích khai thác giá đất do chênh
lệch mà có và hoạt động của họ là hoạt động trái pháp luật. Do đó, ngời ĐCĐĐ đ-
ơng nhiên sẽ không thể cho đất đai của mình tham gia vào thị trờng chính thức nếu
anh ta không hợp thức hoá đợc đất đai mình đang chiếm hữu. Khi giao dịch trên thị
21
Đề án môn học
trờng chính thức anh ta sẽ bị phát hiện và công lao bấy lâu của anh ta trở thành

công dã tràng. Chính vì thế, mà ngời ta giao dịch dới một thị trờng ngầm không có
sự kiểm soát của Nhà nớc. Nhà đầu cơ sẽ dễ dàng thuyết phục ngời mua trong điều
kiện thông tin thị trờng là rất thiếu và tình trạng khan hiếm đất đai là phổ biến, lúc
đó ngời mua không cần quan tâm đến tính hợp pháp của giấy tờ nhà, đất hoặc là bị
những kẻ đầu cơ đất lừa gạt.
ở nớc ta, thị trờng ngầm còn hình thành do sự quản lý thiếu khoa học trong lĩnh
vực đất đai và BĐS bởi lẽ trong một thời gian dài chúng ta cha chính thức thừa nhận
thị trờng đất đai trong khi các quan hệ mua bán, chuyển nhợng đất đai là một nhu
cầu thực tế và ngày một tăng nên các quan hệ mua bán, chuyển nhợng đất đai phải
hoạt động dới dòng chảy của một thị trờng ngầm. Đó là nguyên nhân khiến cho ng-
ời có nhu cầu sử dụng đất đai muốn mua đất phải thực hiện mua đất trong thị trờng
không chính thức này và đây là điều kiện cho giới đầu thực hiện việc trao đổi đất
đai trong thị trờng ngầm một cách dễ dàng.
II.3. Phân loại đầu cơ đất đai.
Căn cứ vào mục đích, đối tợng, phơng thức và phạm vi hoạt động có thể chia
HĐĐC ra làm 4 loại nh sau:
1- Mua đất (nhà) dự trữ khi có lợi thì bán;
2- Lấn chiếm đất công đem bán trao tay để kiếm lời;
3- Mua đất đã bị lấn chiếm, chia lô, cắt thửa, thay đổi diện mạo của thửa đất và
chờ thời cơ để thu lợi.
4- Mua đất rồi đầu t xây dựng nhà để đó chờ thời cơ bán ra.
Trong 4 loại trên tính chất tinh khôn của hoạt động ở mức độ khác nhau. Loại 1
mang tính nghiệp d, loại 2, 3 và loại 4 mang tính chuyên nghiệp cao, thể hiện ở
chỗ: có mục đích duy nhất và rõ ràng là thu lợi có nguồn vốn lớn, có phơng thức
hoạt động đa dạng và tinh khôn, hoạt động liên tục ở quy mô lớn. Bai loại này gây
hậu quả tai hại cho đời sống kinh tế xã hội.
III- Nguyên nhân của hoạt động đầu cơ đất đai.
III.1. Đất đai là lĩnh vực đầu t siêu lợi nhuận.
Trớc hết, ngời đầu cơ đất đai hy vọng giá đất sẽ tăng cao trong một chu kỳ nhất
định và sẽ đem lại cho họ một khoản lợi nhuận do chênh lệch giá tạo ra, và khoản

lợi nhuận này sẽ thấp hơn nếu nh đầu t vào lĩnh vực khác.
ở nớc ta do luật pháp còn cha hoàn chỉnh và thị trờng BĐS còn ở mức sơ khai
cha có bề dày lịch sử phát triển nên còn nhiều điểm còn hạn chế. Trong cảnh tranh
tối, tranh sáng này ngời ta thấy rằng đầu t vào BĐS ít rủi ro và cho thu lợi lớn. Mặt
khác, với các nguyên nhân đã nêu ở những phần trớc thì ta thấy rằng ngời ĐCĐĐ
tìm cách thu lợi bằng việc găm giữ đất đai chờ tăng giá. Việc đầu t vào lĩnh vực đất
đai ngay cả trên thị trờng chính thức cũng cho thu lợi rất lớn, trong khi đó đất đai
22
Đề án môn học
sinh lợi do đầu cơ còn lớn hơn nhiều vì không có sự kiểm soát của Nhà nớc và điều
đó càng làm gia tăng HĐĐC đất đai.
III.2. Nhà đầu cơ hy vọng đất đai đợc chuyển mục đích sử dụng từ loại đất có
giá trị thấp sang đất có giá trị cao.
Giá đất đai phụ thuộc rất lớn vào mục đích sử dụng đất, do vậy nếu đợc chuyển
mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao, trong
khi nghĩa vụ tài chính thấp (Hiện nay đất đô thị tại các địa phơng, giá tính tiền sử
dụng đất đối với đất ở chỉ bằng khoảng 10 30% giá đất thực tế chuyển nhợng),
và do vậy ngời sử dụng đất sẽ thu đợc một khoản chênh lệch khá lớn mà không
phải mất nhiều chi phí đầu t. Chính vì vậy, rất nhiều hộ gia đình đợc giao đất nông
nghiệp, lâm nghiệp mặc dù không có nhu cầu sử dụng nhng vẫn nắm giữ đất, cho
ngời khác thuê lại để chờ thời cơ chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc là đợc đền bù.
III.3. Chính sách, pháp luật đất đai còn chậm so với sự phát triển sinh động
của thực tiễn.
Mặc dù khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của đất đai (tính thanh khoản) thấp,
do không phải ai cũng đủ khả năng tài chính để mua đợc tài sản có giá trị lớn nh
đất đai một cách dễ dàng. Khi mua đất đai lại phải chịu sự ràng buộc rất lớn về
trình tự, thủ tục do Nhà nớc ban hành. Song ở Việt nam, việc quản lý đất đai còn
nhiều bất cập trong thời gian vừa qua thì việc mua đi, bán lại đất đai cũng rất dễ
dàng vì chủ yếu là mua bán trao tay, không thông qua cơ quan đăng ký, không thực
hiện các thủ tục theo quy định của luật pháp. Mặt khác, việc đầu t vào đất đai vốn

chứa đựng nhiều rủi ro bởi giá đất phụ thuộc rất nhiều vào tình hình phát triển kinh
tế xã hội, chính sách của Nhà nớc về đất đai và quy hoạch của Nhà nớc, nhng do
việc mua bán trong thị trờng ngầm diễn ra trong một thời gian dài mà không bị
ngăn chặn, xử lý kịp thời và nghiêm minh khiến ngời ta lầm tởng rằng việc kinh
doanh, nắm giữ đất đai có độ rủi ro thấp. Vì thế mà lĩnh vực đất đai càng trở nên
hấp dẫn và đôi khi ngời ta quên đi vai trò của Nhà nớc.
III.4. Do buông lỏng quản lý đất đai.
- Do cha chú ý đúng mức tới thị trờng BĐS và cha chính thức thừa nhận về mặt
pháp lý đối với thị trờng BĐS nên Nhà nớc cha có khung pháp lý rõ ràng cho thị
trờng BĐS nói chung và thị trờng đất đai nói riêng hoạt động và do đó, Nhà nớc
hầu nh không quản lý đợc hoạt động của các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị
trờng đất đai và BĐS. Việc quản lý các loại đất công gần nh bị bỏ ngỏ và đó là
nguyên nhân của đầu cơ đất đai loại 2 phát sinh và phát triển.
- Công tác quản lý, sử dụng đất đai cha đợc coi trọng đúng mức, thực hiện cha tốt,
nhất là đối với đất ở cho dân c tại các đô thị. Trong khi dân c đô thị tăng nhanh,
thu nhập và sức mua của dân c đợc nâng cao làm cho cầu về đất ở vợt quá cung.
Điều này làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao và do đó khuyến khích
hoạt động ĐCĐĐ. Hiện tợng ĐCĐĐ diễn ra rất phổ biến và đa dạng song các cơ
23
Đề án môn học
quan quản lý Nhà nớc lại hầu nh cha quan tâm và cha có biện pháp kịp thời để
ngăn chặn.
- Thông tin về thị trờng nói chung và thị trờng đất đai nói riêng là thiếu nên
những ngời sử dụng đất rất khó tiếp cận đợc với thông tin cần thiết và chính xác.
Đây chính là điều kiện cho các thông tin sai lệch do ngời môi giới và ngời
ĐCĐĐ phát huy tác dụng.
- Việc quản lý thị trờng tiền tệ, tín dụng còn nhiều bất cập, trong đó đáng chú ý là
một số ngân hàng và tổ chức tín dụng cha quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử
dụng các khoản tiền cho các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay, nên họ dùng
vốn vay đầu t để ĐCĐĐ thu lời.

III.5. Các biện pháp xử phạt vi phạm hành chính thực hiện cha kiên quyết và
thờng xuyên.
Nh đã nói, hoạt động ĐCĐĐ diễn ra phổ biến và đa dạng song các cơ quan quản
lý Nhà nớc lại hầu nh cha có biện pháp nào kịp thời và cần thiết để ngăn chặn kịp
thời tình trạng này. Các biện pháp hành chính của Nhà nớc trong việc xử lý các tr-
ờng hợp sử dụng đất sai mục đích (tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất), chuyển
nhợng trái pháp luật, sử dụng đất lãng phí cha thực hiện nghiêm túc, thờng xuyên
dẫn đến hiệu lực quản lý Nhà nớc còn kém hiệu quả.
III.6. Các công cụ tài chính cha hợp lý và linh hoạt.
Điều này thể hiện ở chỗ, các công cụ tài chính cha thực sự góp phần vào việc
điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất, nắm giữ, chuyển nhợng đất đai một cách
công bằng, linh hoạt và hợp lý.
Một số cơ quan, đơn vị mặc dù không có ý định ĐCĐĐ để sinh lời do pháp luật
không cho phép mua bán, chuyển nhợng hoặc cho thuê lại, nhng do không phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nớc hoặc chi trả ở mức thấp, trong khi biện
pháp xử lý hành chính là không kiên quyết, nên họ vẫn nắm giữ đất đai với một số
lợng lớn mà nếu để không rất lãng phí hoặc sử dụng vào mục đích cho thuê kiếm
lời mà Nhà nớc không điều tiết đợc. Nếu nh họ bị xử phạt thì tiền cho thuê cũng
vẫn đem lại cho họ một khoản lợi sau khi đã nộp phạt.
IV- u điểm của hoạt động đầu cơ đất đai.
Hoạt động ĐCĐĐ hầu nh chẳng có những tác dụng nào chỉ toàn gây tác hại cho
nền kinh tế và đời sống xã hội. Hoạt động này xuất hiện có tác dụng làm cho hệ
thống luật pháp và các cơ chế chính sách của Nhà nớc phải thay đổi cho phù hợp
với sự thay đổi của thực tiễn. Luật và văn bản dới luật luôn luôn hớng vào việc quản
lý tốt nguồn tài nguyên đất đai và hạn chế những tiêu cực trong lĩnh vực này trong
đó có hoạt động ĐCĐĐ. Hoạt động này là nguồn thông tin phản hồi cho biết tác
dụng của các cơ chế chính sách quản lý đất đai ra sao, dựa trên đó mà các nhà quản
lý biết đợc những chính sách nào, những văn bản nào đã lỗi thời cần phải thay thế,
bổ sung và cần tìm ra phơng pháp nào để khắc phục HĐĐC đất đai nhằm quay lại
điều chỉnh những khuyết tật hiện có.

24
Đề án môn học
V- Hậu quả của tình trạng đầu cơ đất đai.
V.1. Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua phân tích
cung cầu).
Do hoạt động ĐCĐĐ thờng nắm giữ đất đai chờ lên giá trong khi đất đai lại có
hạn và nhu cầu về đất đai thì ngày càng tăng cho hầu hết các mục đích, dẫn đến
tình trạng cung tăng không theo kịp sự tăng của cầu trong những điều kiện nhất
định dẫn đến giá tăng cao.
Giá đất càng tăng cao thì càng hấp dẫn đầu t vào đất đai và HĐĐC phát triển từ
đó đất đai vốn đã khan hiếm lại càng khan hiếm và trở lên có giá trị hơn, giá đất vì
thế lại tăng cao. Sự khan hiếm này mang tính giả tạo đã đẩy giá đất lên cao và là
nguyên nhân của các cơn sốt.
Trên hình vẽ thể hiện, ban đầu tình hình cung cầu ở mức E1, do nhu cầu về đất
đai tăng lên dẫn đến đờng cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, trong khi đó cung đất đai
chỉ tăng từ S1 đến S2 và sự tăng này thấp hơn sự tăng của cầu có phần do cung đất
đai do khu vực Nhà nớc cung cấp là thiếu hụt cộng với hoạt động đầu cơ gây ra, giá
tăng từ P1 đến P2, ngay cả khi giá đến P2 ngời đầu cơ cũng cha có ý định trao đổi
đất đai đó mà còn mong chờ mức giá cao hơn nữa.
V.2. Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua những mánh
lới của nhà đầu cơ).
Thông thờng nhà đầu cơ có tâm lý muốn bán với giá cao để thu lời lớn nên họ th-
ờng dùng những thủ đoạn để tăng giá đất lên. Biện pháp hay dùng nhất là đa ra
thông tin giả nhằm che mắt những ngời mua thiếu thông tin, từ đó ngời mua tin
rằng họ đã mua đợc mảnh đất với giá cả phải chăng và hợp pháp. Những thông tin
ảo này vô tình đã làm cho giá cả bị đội lên do thị trờng BĐS là một dạng của thị tr-
ờng không hoàn hảo và giá cả thay đổi thờng xuyên do phụ thuộc rất nhiều vào các
25
Số l
ợng

P1
P2
Q1 Q2
D2
D1
S1
S2
E1
E2
Giá
cả
Hình 7: 7%0K77H
Đề án môn học
thị trờng khác và các điều kiện xung quanh nhất là cơ sở hạ tầng nơi có BĐS, đất
đai; phụ thuộc vào chính sách pháp luật của Nhà nớc nh ta đã nghiên cứu, vì thế
không phải ai cũng nắm đợc những thông tin thay đổi và việc giới ĐCĐĐ giở trò là
chuyện không thể tránh khỏi. Chẳng hạn, giới đầu cơ tung tin đồn vùng một vùng
đất nào đó sắp đợc quy hoạch thành khu đô thị, ngời mua đất không biết rằng đó là
thông tin ảo và họ tin rằng điều đó là có thực vì những thông tin ảo đó rất gần với
các điều kiện để xảy ra việc khu vực đó đợc quy hoạch thành khu đô thị mới. Do
vậy họ không ngần ngại bỏ ra một khoản tiền lớn để mua một mảnh đất trong khu
vực gần nơi sắp đợc quy hoạch và đơng nhiên là bạn bè họ cũng sẽ dễ dàng tin
rằng đó là khu đất có triển vọng
Một thủ đoạn khác của giới đầu cơ là đón trớc thông tin về những văn bản chính
sách của Nhà nớc, của thành phố có liên quan đến đất đai. Hoặc là móc ngoặc với
cán bộ dự án để đôi bên cùng có lợi !.
V.3. Hoạt động đầu cơ đẩy quan hệ cung cầu ngày càng căng thẳng, là
nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế.
Nh đã nói HĐĐC đất đai tạo ra sự khan hiếm nguồn cung giả tạo, trong khi đó
cầu vẫn tăng cao là một nguyên nhân đẩy giá đất lên cao hơn mức thông thờng, tạo

ra các cơn sốt nhà, đất. HĐĐC lấn chiếm đất gây khó khăn, làm chậm trễ và phức
tạp quá trình phát triển quỹ nhà ở đô thị. Điều này sẽ làm cho quan hệ cung cầu về
nhà ở của dân c càng thêm căng thẳng. Sự căng thẳng này lại thúc đẩy HĐĐC gia
tăng. Sự gia tăng trong HĐĐC đất đai lại làm trầm trọng thêm các vấn đề xã hội và
đến nền kinh tế. Thị trờng bị rối loạn, đến một giới hạn nào đó sự tăng giá của đất
đai sẽ gây ra phản ứng mang tính chất dây chuyền làm tăng giá hầu hết các sản
phẩm vì đất đai là yếu tố đầu vào của hầu hết các ngành sản xuất, thơng mại và
dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân. Khi đó giá vàng, giá ngoại tệ mạnh sẽ tăng lên.
Tuỳ theo mức độ tăng của giá đó mà phân phối giá trị tổng sản phẩm xã hội và các
quan hệ về lợi ích kinh tế sẽ bị rối loạn.
Nếu nh không có sự can thiệp kịp thời của Nhà nớc vào giá đất đai và BĐS khác,
giá vàng, giá ngoại tệ mạnh và các sản phẩm quan trọng cho đời sống và cho sản
xuất thì mặt bằng giá cả sẽ biến động mạnh. Sự hoạt động của các quy luật trong cơ
chế thị trờng nh: quy luật giá trị, cung cầu, quy luật lu thông tiền tệ sẽ tự phát điều
tiết các quan hệ vĩ mô trong nền kinh tế quốc dân nh: quan hệ cung cầu, giá cả
với tiền lơng, hàng hoá với tiền tệ Khi xảy ra tình trạng này thì cho dù Nhà nớc
có can thiệp đi nữa thì cũng đã quá muộn, khủng hoảng kinh tế sẽ xảy ra. Thực tế
đã chứng minh nhiều cuộc khủng hoảng kinh tế, tiền tệ bắt nguồn từ cơn sốt BĐS.
Ví dụ nh cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu á 05/1997-1999 bắt
nguồn từ cơn sốt BĐS.
V.4. Ngân sách Nhà nớc thất thu và lòng tin của nhân dân vào chính sách
pháp luật của Nhà nớc giảm sút.
Hoạt động ĐCĐĐ làm thất thoát loại BĐS quan trọng nhất, có hạn nhất và quý
hiếm nhất đối với đời sống, kinh tế và xã hội. Hoạt động ĐCĐĐ làm cho đất đai đ-
26