Kiến nghị và hoàn thiện quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị tại quận Thanh Khê - 3 ppsx

dụng đất, được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đất đó có được thực
hiện giao dịch hay không.
* Chứng thực hợp đồng chuyển quyền của công chứng nhà nước (Uỷ ban
nhân dân cấp huyện) hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó
các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định
của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các
bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng nhưng phải phù hợp với quy
định của pháp luật về đất đai. Do đó, việc chứng thực hợp đồng chuyển quyền
của công chứng nhà nước la để bảo vệ quyền lợi cuả các bên, tính hợp pháp của
hợp đồng, xác định tình trạng pháp lý của đất đai và quyền được giao dịch của
các bên.
* Thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Chi cục thuế quận, huyện (1% thuế trước
bạ và 4% thuế chuyển quyền).
Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính là một trong các khâu quan trọng của quy
trình thực hiện đăng kí biến động đất đai, góp phần vào nguồn thu ngân sách nhà
nước.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ do người chuyển quyền
sử dụng đất nộp và nộp một lần theo thông báo của cơ quan thuế địa phương nơi
có đất chuyển quyền sử dụng. Trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất
tự nguyện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thay cho người chuyển quyền sử
dụng đất thì người đó có trách nhiệm kê khai, nộp thuế. Người nộp thuế chuyển
quyền sử dụng đất có trách nhiệm kê khai với cơ quan thuế về loại đất, diện tích,
vị trí, trị giá đất, kèm theo giấy phép thay đổi mục đích sử dụng đất (nếu có) khi
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cung cấp tài liệu cần thiết có liên quan
đến việc tính thuế theo yêu cầu của cơ quan thuế. Cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng
đất khi thuế chuyển quyền sử dụng đất đã được nộp đủ.

* Đăng bộ (sang tên) tại Uỷ ban nhân dân quận, huyện hoặc tại Văn phòng
thông tin tài nguyên Môi trường và đăng ký quyền sử dụng nhà đất.
Người bán sẽ tiến hành làm thủ tục sang tên cho người mua có sự chứng
thực của cơ quan quản lý về đất đai. Người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận
mới, trường hợp nhà có thay đổi cấu trúc, kiến trúc sẽ được ghi chú ở trang 3 của
giấy chứng nhận. Trường hợp ông A đứng tên giấy tờ về đất và cho ông B thuê
dài hạn, khi ông B xây nhà, xưởng để sản xuất kinh doanh thì ông B sẽ đứng tên
chủ quyền sở hữu nhà, xưởng đó. Trường hợp nhà có giấy tờ hợp pháp khi thay
đổi kiến trúc, cấu trúc, chủ nhà phải làm thủ tục làm lại giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, lập biên bản hoàn công và làm tiếp thủ tục để được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở (theo qui định trong nghị định mới thay thế nghị định
60).
1.2.4. Thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp khiếu nại liên
quan đến chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị
Thanh tra đất đai là thanh tra chuyên ngành về đất đai, thanh tra là xem xét
các vấn đề liên quan đến đất đai để so sánh với quy định pháp luật, thực hiện
định kỳ theo nội dung định trước hoặc đột xuất khi có sự kiện (khiếu nại, tố cáo).
Nội dung của công tác thanh tra:
- Thanh tra việc quản lý nhà nước về đất đai của các cấp chính quyền
- Thanh tra việc chấp hành luật đất đai của người sử dụng đất
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo đối với hành vi vi phạm pháp luật
đất đai.
Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu
thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất đai
thường xảy ra đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là:
- Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng tặng cho nhà, hợp đồng
thuê nhà, mượn nhà, đổi nhà, hợp đồng gửi nhà, hợp đồng uỷ quyền trong các
giao dịch về nhà.

- Tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất trong ly
hôn, thừa kế.
- Tranh chấp liên quan đến hành vi lấn chiếm nhà đất, tranh chấp hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố quyền sử dụng đất, tranh
chấp hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất…
Theo quy định tại điều 38 luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp
về đất thuộc Uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp. Uỷ ban nhân dân có
thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất
không có các giấy tờ chứng nhận quyền của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cụ thể:
Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các
tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia đình với các
tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết các tranh
chấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổ
chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ương.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của toà án nhân dân:
Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người
sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh
chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó. Việc giải quyết xét xử các tranh
chấp về đất đai được thực hiện theo các thủ tục và các quy định pháp luật hiện
hành.
Chương 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THANH
KHÊ

2.1. Giới thiệu sơ lược về quận Thanh Khê
2.1.1. Điều kiện tự nhiên

+ Vị trí địa lí, địa hình
Thanh khê là một trong 6 quận của thành phố Đà Nẵng, có diện tích
9,28km
2
, phía bắc giáp vịnh Đà nẵng với 4,28km bờ biển, phía đông nam giáp
quận Hải Châu, phía tây giáp huyện Hoà Vang – Liên Chiểu - Cẩm Lệ. Nhìn
chung địa hình quận Thanh Khê tương đối bằng phẳng, cao ở phía nam thấp dần
về phía bắc, vùng trung tâm quận tồn tại 1 số vùng trũng và 1 số hồ điều tiết
Quận Thanh Khê có 10 đơn vị hành chính phường gồm: Xuân Hà,Thanh
Khê Đông, Thanh Khê Tây, An Khê, Chính gián, Thạc Gián,Tân Chính,Tam
Thuận, Vĩnh Trung, Hoà Khê.
Quận Thanh Khê là một trong những quận trung tâm của thành phố, là đầu
mối giao thông xét về cả 3 mặt đường bộ, đường sắt, đường hàng không, nhìn
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

rộng hơn thì Thanh Khê ở vào trung độ của cả nước nằm ở trên trục giao thông
Băc – Nam về đường bộ (quốc lộ 1A), đường sắt và đường hàng không.
+ Đặc điểm khí hậu thời tiết
* Nhiệt độ
Quận Thanh Khê nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, là nơi chuyển tiếp đan
xen giữa khí hậu miền bắc - miền nam nên có một mùa mưa và một mùa khô.
Thỉnh thoảng có đợt rét mùa đông, nhưng không rét đậm và kéo dài.
Nhiệt độ trung bình hàng năm 26,6
0
C, mùa khô từ tháng 01 đến tháng 07 và
mùa mưa từ tháng 10 đến tháng 12. Tuy nhiên do ảnh hưởng của gió mùa Đông
Bắc nên nhiệt độ trong các tháng 11, 12, 01, 02, 03 xuống rất thấp, có khi nhiệt
xuống thấp 15,1
0
C, các tháng 06, 07, 08 là những tháng nắng nóng, có ngày nhiệt

độ từ 34
0
C đến 38
0
C, có khi tăng lên 40
0
C.
* Lượng mưa
Mùa mưa bắt đầu từ tháng 09 đến tháng 12. Mưa tập trung cao nhất vào các
tháng 10, 11 trong năm. Thời điểm này thường xảy ra ngập úng, sạt lửa, hư hỏng
đường xá cản trở giao thông và sản xuất. Lượng mưa trung bình hàng năm
1.747mm, cao nhất 3.307mm, thấp nhất 1.400mm.
Một số yếu tố khí tượng của Quận Thanh Khê
Bảng 1
STT

Chỉ tiêu Giá trị

Đ.vị tính

I Nhiệt độ
1. Nhiệt độ trung bình trong năm 26,6
0
C
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

2. Nhiệt độ cao nhất trong năm 38
0
C
3. Nhiệt độ thấp nhất trong năm 15,1

0
C
II Mưa
1. Lượng mưa trung bình trong năm 1.747 mm
2. Lượng mưa cao nhất trong năm 3.307 mm
3. Số ngày mưa trung bình trong năm 147 ngày
III Độ ẩm tương đối trung bình trong năm

86 %
* Địa chất thuỷ văn
Phần lớn diện tích đất của quận Thanh Khê là đất cát pha sét , nguồn gốc
phù sa biển khả năng chịu tải của nền đất rất thuận lợi cho việc xây dựng công
trình. Địa bàn quận Thanh Khê chỉ có một con sông duy nhất là sông Phú Lộc và
một số hồ điều tiết. Song lòng sông Phú Lộc nhỏ, nước ứ đọng dẫn đến ô nhiễm
nguồn nước.
+ Tài nguyên đất
Hiện trạng sử dụng đất quận Thanh Khê năm 2006
Đất ở
(ha)
Đất chuyên dùng

(ha)
Đất nông nghiệp

(ha)
Đất chưa sử dụng

(ha)
420.80

385.5 18.03 24.21
Qua bảng trên ta thấy đất sử dụng vào mục đích ở và chuyên dùng chiếm tỷ
trọng lớn so với đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng, cho ta thấy rằng quận
Thanh Khê là một trong những quận có tốc độ phát triển đô thị mạnh góp phần
vào sự phát triển chung của thành phố.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
+ Tình hình phát triển kinh tế các ngành
* Ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp
Trong điều kiện quy hoạch chưa ổn định nhưng công nghiệp – tiểu thủ công
nghiệp trên địa bàn vẫn giữ nhịp độ khá tốt. Sản phẩm tạo ra đa dạng nhiều mặt
hàng có chất lượng cao, mẫu mã đẹp đáp ứng thị hiếu người tiêu dùng.
* Ngành dịch vụ - thương mại
Hoạt động dịch vụ - thương mại có bước phát triển đáp ứng ngày một tốt
hơn nhu cầu sản xuất và đời sống nhân dân, văn minh thương mại được chú
trọng. Sự phát triển đô thị hoá hình thành các tuyến phố mới, các loại hình dịch
vụ như: ngân hàng, bưu chính viễn thông, siêu thị, khách sạn v.v…phát triển
tương đối đa dạng, phong phú.
* Ngành nông nghiệp
Tốc độ đô thị hoá nhanh chóng dẫn tới diện tích đất canh tác giảm mạnh,
tác động đáng kể đến sản xuất thuần nông, song với chủ trương chuyển đổi ngành
nghề tạo điều kiện cho một bộ phận nông dân năng động chuyển sang hướng
nuôi cá cảnh, trồng nắm, cây cảnh. Tuy ngành nông nghiệp giảm mạnh nhưng
chủ trương phát triển ngành thuỷ sản được quan tâm và hỗ trợ tạo điều kiện cho
ngư dân đầu tư nâng cấp chủ yếu bằng hình thức cải tạo tàu thuyền cũ, kết hợp và
đóng thuyền mới đưa số tàu thuyền có công suất lớn hơn 60 mã lực đạt tỷ lệ ngày
càng cao, thực hiện tốt hơn chương trình đánh bắt xa bờ.
+ Tình hình phát triển dân số, lao động việc làm và mức sống
* Dân số

Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

- Mật độ dân số
Theo số liệu thống kê năm 2005 dân số quận Thanh Khê là 163.678 người,
chủ yếu là dân thành thị. Mật độ dân số bình quân 17.647 người/km
2
. Bên cạnh
đó mật độ bình quân giữa các phường trong quận tương đối chênh lệch, phường
đông dân nhất là 43.332 người, thấp nhất là 8.107 người.
Phân bố dân cư quận Thanh Khê năm 2005



Bảng 2
STT

Đơn vị hành chính Dân số trung bình

(người)
Mật độ dân số

(người/km
2
)
01
02
03
04
05
06

07
08
09
10
Phường An Khê
Phường Hoà Khê
Phường Thanh Khê Tây
Phường Thanh Khê Đông

Phường Xuân Hà
Phường Tam Thuận
Phường Vĩnh Trung
Phường Tân Chính
Phường Thạc Gián
Phường Chính Gián
17.126
12.466
13.177
11.625
17.971
18.725
18.379
16.033
18.392
19.786
8.107
8.862
11.072
14.106
21.651

37.450
35.344
43.332
23.579
26.737
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

(Nguồn: Niên giám thống kê quận Thanh Khê năm 2005)
- Tỷ lệ phát triển dân số
Năm 2005 tỷ lệ phát triển dân số tự nhiên của quận là 12.29% trong đó tỷ lệ
sinh 15.58%, tỷ lệ chết 3.29%. Nhìn chung các phường trong toàn quận có mật
độ dân số cao, trong những năm đến với chính sách vĩ mô và định hướng phát
triển không gian đô thị các khu dân cư nội thị được hình thành sự dịch chuyển
dân cư từ các phường trung tâm ra các địa phương ven đo cũng như khu vực
ngoại thành làm giảm bớt mật độ tập trung dân cư.
* Lao động và việc làm
Dân số quận Thanh Khê năm 2005 là 163.678 người, trong đó dân số trong
độ tuổi lao động là 97.060 người, chiếm 59% dân số. Tổng số lao động làm việc
trong các ngành nghề kinh tế là 69.200 người, phân bố trong các ngành nông ,
lâm, thuỷ sản là 2.190 chiếm 3%, ngành công nghiệp, xây dựng là 17.646 chiếm
25.5% và ngành thương mại dịch vụ là 49.364 chiếm 71.33%.
Nhìn chung nguồn lao động ở Thanh Khê dồi dào, là điều kiện thuận lợi để
quận phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, lực lượng lao
động có trình độ chuyên môn kỹ thuật còn thấp. Do vậy, trong tương lai cần có
chương trình kế hoạch cụ thể về đào tạo hướng nghiệp, dạy nghề, đảm bảo đầu
vào, đầu ramới có thể đáp ứng được nhu cầu lao động phát triển kinh tế xã hội –
khoa học kỹ thuật.
+ Cơ sở vật chất kỹ thuật
* Giao thông
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Quận Thanh Khê là cửa ngõ của thành phố, loại hình giao thông khá phong
phú và đa dạng, vừa có hàng không, đường sắt và đường bộ thuận tiện cho việc
đi lại vận chuyển hàng hoá.
Hàng không: Quận Thanh Khê nằm tiếp giáp với sân bay Đà Nẵng về phía
Tây Bắc. Đây là sân bay cấp I hỗn hợp quân sự, chiếm diện tích 1100 ha với ba
đường băng bằng bê tông nhựa, có khả năng chịu tải 14000 kg/m
2
. Trong đó sân
bay hàng không quốc tế chiếm diện tích 11,7 ha. Đó chính là một lợi thế của
quận xét về mặt giao thông.
Đường thuỷ: Thanh Khê có chiều dài bờ biển 4,287 km trải dài trên 4
phường: Thanh Khê Đông, Thanh Khê Tây, Xuân Hà, Tam Thuận. Đây là cửa
ngõ có thể thông thương ra biển Đông và Thái Bình Dương. Thanh Khê hiện
không có cảng, chỉ có các bến cá với quy mô không lớn và không tập trung.
Đường sắt: Hiện tại trên địa bàn quận có ga Đà Nẵng, toàn bộ diện tích sử
dụng là 24 ha, đây là ga cụt thực hiện 3 chức năng: vận chuyển hành khách, vận
chuyển hàng hoá và chức năng kỹ thuật. Đây là điều kiện thuận lợi cho việc di
chuyển hàng hoá cũng như việc lưu thông của dân cư từ các tỉnh khác vào trung
tâm thành phố.
Đường bộ: Quốc lộ 1A chạy qua địa phận Thanh Khê từ ngã ba Huế đến
hết địa bàn phường An Khê. Tuyến đường Điện Biên Phủ - Lý Thái Tổ - Hùng
Vương chạy suốt trung tâm từ ngã ba Huế đến ngã tư Hùng Vương – Ông Ích
Khiêm. Có thể nói đây là huyết mạch giao thông của quận.
Trong những năm gần đây các trục đường chính trên địa bàn quận đã được
nâng cấp mở rộng và mở mới các đường như: Nguyễn Văn Linh, Lê Đình Lý,
Nguyễn Tất Thành. Ngoài ra, trong những năm qua địa bàn quận là một trong
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -