Kiến nghị và hoàn thiện quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị tại quận Thanh Khê - 2 doc

Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp
xác nhận, hồ sơ địa giới hành chính cấp Tỉnh, Thành phố thuộc trung ương do Bộ
Nội vụ xác nhận
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý mốc địa giới hành chính trên
thực địa tại địa phương nếu xảy ra hư hỏng, xê dịch phải báo cáo Uỷ ban nhân
dân cấp trên trực tiếp
* Lập và quản lý bản đồ địa chính
Bản đồ địa chính là bản đồ thực hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có
liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xác nhận.
Bộ Tài nguyên Môi trường chỉ đạo khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ
địa chính trong phạm vi cả nước
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương tổ chức thực hiện khảo
sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ địa chính địa phương
Bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại các cơ quan quản lý đất đai của
tỉnh, thành phố thuộc trung ương (Sở Tài nguyên Môi trường), huyện, quận
(Phòng Tài nguyên Môi trường), Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
* Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất:
Là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai. Trên cơ sở
này, nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai về cả số lượng lẫn chất
lượng để từ đó mới có phương hướng và các chính sách sử dụng, bảo vệ, cải tạo
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

đất đai có hệ thống, có căn cứ khoa học trên phạm vi từng vùng, từng địa
phương.
Việc khảo sát, đo đạc đất đai được thực hiện thống nhất từ trung ương đến
địa phương. Các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan thuộc hệ thống Nhà
nước thực hiện quá trình khảo sát, đo đạc, và nghiên cứu thực địa để nắm chắc

toàn bộ số lượng đất đai (tổng hợp diện tích tự nhiên) và từng loại đất đai (đất
nông nghiệp, đất ở…) của toàn quốc, cũng như của từng địa phương.
Đánh giá và phân hạng đất đai thực chất là đánh giá chất lượng của đất đai
và trên cơ sở đó xác định giá trị kinh tế từng loại hạng đất theo chất lượng.
Đánh giá giá trị đất đô thị: giá trị của đất đựơc hiểu là giá trị hiện hành của
các luồng thu nhập mang lại từ đất đai đó. Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục
đích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó.
Phân hạng đất đai do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thực hiện
dựa trên cơ sở: chất lượng đất đai đã khảo sát, vị trí, địa hình, mục đích sử
dụng…
Phương pháp đánh giá và phân hạng đất được cơ quan quản lý đất đai ban
hành dưới dạng quy trình, quy phạm làm cho hệ thống yếu tố kỹ thuật giống
nhau, quy trình, chỉ tiêu phân hạng, định giá đất được thống nhất, và quy trình
thực hiện cũng được thống nhất.
Lập và quản lý bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng
đất:
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập 5 năm một lần gắn với kiểm kê đất
đai quy định tại điều 53 Luật đất đai
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập trên bản đồ
địa chính gọi là bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết.
Bộ Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm chỉ đạo thực hiện nội dung này
trên phạm vi cả nước. Uỷ ban nhân dân địa phương lập bản đồ hiện trạng và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
* Quản lý việc đăng kí đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai.
Đăng kí đất đai
Quản lý đăng kí đất đai là một nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước
về đất đai. Thông qua việc đăng kí đất đai, cơ quan quản lý nhà nước có thể nắm

được tỷ lệ chiếm hữu và sử dụng đất của các thành phần kinh tế, các ngành kinh
tế, phát hiện và sữa chữa kịp thời những việc sử dụng trái phép về đất đai. Đăng
kí đất đai là nghĩa vụ của mọi đối tượng sử dụng đất và thuộc cơ quan quản lý
nhà nước về đất đai.
Những trường hợp đòi hỏi chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng kí đất
đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
+ Khi nhà nước giao quyền sử dụng đất
+ Khi chuyển mục đích sử dụng đất
+ Khi thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê quyền
sử dụng đất.
Lập và quản lý hồ sơ địa chính
Uỷ ban nhân dân xã, phường có trách nhiệm lập và quản lý hồ sơ địa chính
của địa phương mình. Hồ sơ địa chính bao gồm:
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

+ Bản đồ địa chính
+ Sổ địa chính
+ Sổ mục kê đất đai
+ Sổ theo dõi biến động đất đai
Cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận pháp lý xác nhận
quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo mẫu thống nhất toàn quốc đối
với mọi loại đất, do Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành, được xét cấp theo từng
thửa đất, tuỳ trường hợp cụ thể mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên
một người hay nhiều người.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân,

cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà gắn liền với
quyền sử dụng đất ở.
Thống kê, kiểm kê đất đai
Thống kê đất đai được thực hiện hàng năm theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn. Thời điểm thống kê là 31/12 hàng năm, kiểm kê đất đai được
tiến hành 5 năm một lần.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai của địa
phương, xã báo cáo huyện, huyện báo cáo tỉnh, tỉnh báo cáo trung ương, bộ tài
nguyên môi trường tổng hợp báo cáo chính phủ.
* Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản.
Đây là một khâu quan trọng mà Nhà nước cần phải quan tâm đến vì đất đai
được coi là một tài sản đặc biệt trong quá trình sử dụng giá trị không bị mất đi
mà ngày càng một tăng lên. Bên cạnh đó, trong thời gian khá dài thị trường đất
đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước; luc trầm, lúc bổng, lúc tăng vọt làm
ảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển chung của xã hội.
* Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được quy định rất cụ thể, tại
chương IV luật đất đai. Thông qua đó Nhà nước thực hiện quản lý, giám sát việc
thực hiện giúp cho công tác quản lý và sử dụng đất đai đi vào ổn định và nề nếp.
1.2.2. Ban hành các quy định, quy chế liên quan đến chuyển quyền sử
dụng đất ở đô thị.
Nhà nước quản lý đất đai bằng các văn bản quy phạm pháp luật và hệ thống
các văn bản đó phải được các cơ quan quản lý đất đai từ trung ương tới cở sở tổ
chức thi hành, giúp cho việc quản lý, sử dụng đất thống nhất theo pháp luật. Nhà
nước đã ban hành một hệ thống văn bản như: nghị định, nghị quyết, chỉ thị, thông
tư…Từ hệ thống văn bản đó áp dụng vào thực tế và từ thực tế rút ra được những

mặt đúng và mặt thiếu sót của pháp luật để bổ sung cho hợp lý, đồng thời việc
ban hành các văn bản quy phạm pháp luật với những quy định, quy chế là nhằm
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

điều chỉnh các quan hệ, các vấn đề nảy sinh liên quan đến đất đai, đảm bảo thực
hiện đúng pháp luật.
Nhà nước đã công nhận tính chất hàng hoá và giá trị của đất. Chính điều
này đã tạo điều kiện cho việc hình thành thị trường đất đai phát triển một cách sôi
động, người dân có thể đầu tư phát triển sản xuất và làm chủ trên mảnh đất được
giao. Kinh tế hàng hoá ngày càng phát triển theo xu hướng phát triển của đất
nước đòi hỏi hành lang pháp lý phải đủ mạnh mẽ để dẫn dắt nền cơ chế thị
trường phát triển đúng hướng, đất đai cũng không tránh khỏi quy luật đó. Vì thế
công tác quản lý được thể hiện thông qua hệ thống các văn bản:
- Luật đất đai 2003, trong đó có quy định các trường hợp được cấp giấy
chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ tài chính, ban hành giá đất, quyền sử dụng đất
trong thị trường bất động sản, tổ chức cơ quan quản lý đất đai, trình tự thực hiện
các thủ tục hành chính về đất đai để cấp giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến
động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận.
- Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24/08/1998 của Uỷ ban
thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 và nghị quyết số 103/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của
Uỷ ban thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.
- Nghị định 181/2004/NĐ – CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003
Theo khoản 1 Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ - CP của Chính phủ
ban hành ngày 29/10/2004. Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Nhưng nhằm tạo
thông thoáng hơn về cơ chế chính sách cho thị trường bất động sản hiện nay,
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

ngày 27/1/2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ
sung Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, quy định lại việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê
như sau:
Các khu đô thị mới tại các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được
quy hoạch phát triển thành thị xã, thành phố không cho phép chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây
dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh
tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo
dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét
phê duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng
đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó.
Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các
dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định đã nêu ở trên, trường
hợp có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải
hoàn thành đúng nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới nhận được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân.
- Bộ luật dân sự (sửa đổi) 2005, quy định về giá chuyển quyền sử dụng đất,
nguyên tắc, hợp đồng, quyền nghĩa vụ của các bên đối với hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất.
- Nghị định 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị định 84 Chính phủ quy định, từ ngày
1/1/2008, giấy trắng (văn tự mua bán, giấy cho, thừa kế ) không được giao dịch,
thế chấp. Muốn giao dịch, người dân phải cấp đổi sang giấy đỏ (giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất) hoặc giấy hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở

hữu nhà).
- Luật kinh doanh bất động sản
- Nghị định 188/2004/NĐ – CP về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất. Khung giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ; tiền thuê đất.
- Quyết định số 21/2008/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố Đà
Nẵng về quy định về trình tự, thủ tục tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đối với các lĩnh
vực trong đó có lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông
tại Uỷ ban nhân dân phường, xã thuộc thành phố Đà Nẵng.
Quyết định bao gồm 05 chương,72 điều; quy định về trình tự, thủ tục, trách
nhiệm tiếp nhận, giải quyết hồ sơ của tổ chức, cá nhân theo cơ chế một cửa đối
với nhiều lĩnh vực, riêng lĩnh vực đất đai chỉ áp dụng cho hồ sơ của cá nhân, hộ
gia đình, cộng đồng dân cư (đất nhà thờ tộc, họ …); không áp dụng với tổ chức
sử dụng đất.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

- Quyết định số 08/2006 QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên
Môi trường về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế thu vào thu nhập của người có
quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác.
Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện, ngoài việc đảm bảo
các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác dụng hạn chế được
đầu cơ đất đai. Trong đó, thuế là công cụ hữu hiệu nhất để làm chùn tay những

người đầu cơ. Căn cứ Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân có quyền sử dụng đất (bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó),
khi chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Các trường hợp sau đây không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền sử dụng
đất:
Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định
của pháp luật; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại đất cho Nhà nước hoặc Nhà
nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng đất trong
trường hợp ly hôn, thừa kế theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng
đất giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi,
ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruột
với nhau; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thuê; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiến quyền sử dụng đất cho Nhà
nước hoặc cho các tổ chức để xây dựng cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

thao; cơ sở từ thiện không nhằm mục đích kinh doanh theo các dự án đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Người đang sử dụng đất (người nhận quyền sử dụng đất trước đây) có trách
nhiệm nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà đời
sống khó khăn, chưa có khả năng nộp theo quy định của pháp luật, có xác nhận
của chính quyền xã, phường thuộc diện hộ nghèo, hộ có khó khăn về đời sống thì
được ghi nợ thuế chuyển quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Thời gian nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất tối đa 10 năm. Số
thuế ghi nợ không phải tính lãi. Người nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất có
thể nộp trả ngân sách một lần hoặc chia làm nhiều lần trong thời gian ghi nợ. Khi
nộp đủ thuế chuyển quyền sử dụng đất sẽ được cấp đổi lại giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất mới.
1.2.3. Quản lý quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị
cho các đối tượng

Việc quản lý quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo
các hoạt động được thực hiện đúng theo quy định pháp luật đất đai, đảm bảo cho
công tác quản lý, phục vụ cho cải cách thủ tục hành chính. Quy trình quản lý sẽ
tập trung ở các khâu:
* Xác nhận tình trạng pháp lý nhà đất của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn (gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp xã) nơi có đất.
Xác định tình trạng pháp lý nhà đất do đất có thể đã qua nhiều chủ, hiện
trạng đất đai có nhiều biến động so với hồ sơ lưu. Do đó, mục đích của việc xác
nhận tình trạng pháp lý của nhà đất là để xác nhận tính hợp pháp đối với quyền
sử dụng đất của chủ sử dụng đất, là căn cứ để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -