Nguyen ly ve tham dinh gia potx

Chuyªn ®Ò 3
Chuyªn ®Ò 3
NHỮNG NGUYÊN LÝ CĂN BẢN
NHỮNG NGUYÊN LÝ CĂN BẢN
VỀ
VỀ
THẨM ĐỊNH GIÁ
THẨM ĐỊNH GIÁ
TS. B
TS. B
ùi Quốc Bảo,VPCP.
ùi Quốc Bảo,VPCP.
Hà Nội, tháng 8/2008
Hà Nội, tháng 8/2008
NHỮNG NGUYÊN LÝ CƠ BẢN VỀ
NHỮNG NGUYÊN LÝ CƠ BẢN VỀ
THẨM ĐỊNH GIÁ
THẨM ĐỊNH GIÁ
1)
1)
T
T
ổng quan về TĐG
ổng quan về TĐG
2)
2)
C
C
ơ sở giá trị của TĐG
ơ sở giá trị của TĐG
3)

3)
Các nguyên tắc TĐG
Các nguyên tắc TĐG
4)
4)
Các kỹ thuật toán cơ bản
Các kỹ thuật toán cơ bản
5)
5)
Các phương pháp TĐG
Các phương pháp TĐG
6)
6)
Tiêu chuẩn TĐG
Tiêu chuẩn TĐG
7)
7)
Quy trình TĐG
Quy trình TĐG
8)
8)
Tình hình hoạt động TĐG ở Việt Nam.
Tình hình hoạt động TĐG ở Việt Nam.
MỘT SỐ KIẾN THỨC SƠ BỘ
MỘT SỐ KIẾN THỨC SƠ BỘ
- Quan niệm về giá cả?
- TĐG là gì?
- Định giá hay thẩm định giá
- Vì sao lại cần hoạt động TĐG
MỘT VÀI KIẾN THỨC SƠ BỘ

MỘT VÀI KIẾN THỨC SƠ BỘ
Philip Kotler về giá cả
MỘT VÀI KIẾN THỨC SƠ BỘ
MỘT VÀI KIẾN THỨC SƠ BỘ
=> Thống nhất quan niệm:

Định giá

hay
Thẩm định giá?
MỘT VÀI KIẾN THỨC SƠ BỘ
MỘT VÀI KIẾN THỨC SƠ BỘ
Định giá: Hành động
•
Dân Gian Việt: Định giá, làm giá, đánh giá…
•
Hán nôm: Thẩm định
•
Thế giới - IVSC: Valuation
•
Tên gọi pháp lý: Thẩm định giá
VÌ SAO CẦN HOẠT GIÁ CHUYÊN NGHIỆP?
VÌ SAO CẦN HOẠT GIÁ CHUYÊN NGHIỆP?
1)
1)
Từ nhu cầu của
Từ nhu cầu của
ĐS KT - XH;
ĐS KT - XH;
2)

2)
Từ vai trò của TS cần TĐG;
Từ vai trò của TS cần TĐG;
3)
3)
Đây là vấn đề nóng hiện nay?
Đây là vấn đề nóng hiện nay?
VÌ SAO CẦN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CHUYÊN NGHIỆP?
VÌ SAO CẦN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CHUYÊN NGHIỆP?
1) Từ nhu cầu của đời sống kinh tế:
•
Quyết định mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo
hiểm
•
Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư,
•
Tạo cơ sở để góp vốn tham gia cổ phần hoá
•
Nhu cầu sáp nhập, chia tách, phá sản hay
giải thể.
VÌ SAO CẦN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CHUYÊN NGHIỆP?
VÌ SAO CẦN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CHUYÊN NGHIỆP?
1) Từ nhu cầu của đời sống kinh tế:
•
Lập dự toán, cấp phát kinh phí,
•
Mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà
nước…
•
Cơ sở để tính thuế, đền bù, giải phóng mặt

bằng…
•
Thực hiện các án lệnh hay giải quyết tranh
chấp;
•
Làm cơ sở để triển khai hoạt động đấu
giá…
VÌ SAO CẦN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CHUYÊN NGHIỆP?
VÌ SAO CẦN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CHUYÊN NGHIỆP?
2) Từ vai trò của TS BĐS (Số liệu 2003):
2) Từ vai trò của TS BĐS (Số liệu 2003):
* 10 năm qua, tổng tích luỹ TSCĐ chiếm 90% tích
* 10 năm qua, tổng tích luỹ TSCĐ chiếm 90% tích
luỹ TS của nền kinh tế;
luỹ TS của nền kinh tế;
- Giá trị BĐS chiếm đa số 70% TS quốc gia; 30-
- Giá trị BĐS chiếm đa số 70% TS quốc gia; 30-
40% TS gia đình; mỹ 25%
40% TS gia đình; mỹ 25%
- Tổng BĐS/GDP: Nhật - 5,8 lần; Đài Loan - 9,8
- Tổng BĐS/GDP: Nhật - 5,8 lần; Đài Loan - 9,8
lần; Việt Nam
lần; Việt Nam
1,2 l
1,2 l
ầ
ầ
n-HN;
n-HN;
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN


3) Về xã hôi: vấn đề nóng hiện nay?
3) Về xã hôi: vấn đề nóng hiện nay?
- Quan hệ gia đình
- Quan hệ gia đình
- Quan hệ công dân
- Quan hệ công dân
- Vấn đề phúc lợi
- Vấn đề phúc lợi
- Các vụ án tham nhũng…
- Các vụ án tham nhũng…


=> Nhu cầu định giá rất lớn
=> Nhu cầu định giá rất lớn
Phần I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
Phần I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
1)
1)
Khái niệm
Khái niệm
2)
2)
Đối tượng của TĐG
Đối tượng của TĐG
3)
3)
Vai trò của TĐG

Vai trò của TĐG
4)
4)
Các dạng TĐG cơ bản
Các dạng TĐG cơ bản
5)
5)
Nghề thẩm định giá
Nghề thẩm định giá
6)
6)
Các tổ chức nghề.
Các tổ chức nghề.
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
1) Khái niệm:
•
“Là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của
một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của
tài sản trong kinh doanh” - Tự điển Oxford
•
“Là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài
sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích
đã được xác định” - GS W.Seabrooke - Anh
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
1) Khái niệm:
•
“Là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời
điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích

của thẩm định giá; là phân tích các dữ liệu thị trường và
so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình
thành giá trị của chúng” - Theo Ông F. Marrone, Úc
•
Là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho
một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời
điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản
cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn - Theo Gs. Lim Lan
Yuan - Singapore
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
1) Khái niệm:
•
Theo Pháp lệnh giá: là đánh giá hoặc đánh giá lại
giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một
địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của
Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
Tóm lại: Thẩm định giá là:
+ Sự ước tính dưới hình thái tiền tệ
+ Giá trị hiện tại
+ Ở một thời gian cụ thể
+ Ở một địa điểm cụ thể
+ Của tài sản
hoặc quyền về tài sản
+ Có mục đích nhất định
+ Sử dụng dữ liệu, các yếu tố thị trường
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG

I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
2. Đối tượng của hoạt động TĐG - Tài sản và Quyền về tài sản:
1) Tài sản:
TS hữu hình
TS vô hình
2) Quyền về tài sản:
Quyền sở hữu,
Quyền sử dụng,
Quyền định đoạt,
Quyền mua,
Quyền bán…
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG

3. Chức năng của hoạt động TĐG:
•
Hoạt động tư vấn
•
Một khâu trong hoạt động đầu tư
•
Hoạt động môi giới
•
Hoạt động bảo lãnh thương mại
•
Hoạt động kiểm định độc lập
•
Hoạt động quản lý nhà nước
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
Chú ý:

⇒
Là một môn nghệ thuật
⇒
Là một môn khoa học
⇒
Cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp
⇒
Độc lập: Bên thứ 3
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
4. CÁC DẠNG TĐG:
•
Định giá động sản;
•
Định giá BĐS: Đất đai; tài nguyên: Rừng,
Quặng, Khoảng không, Dải tần…
•
Định giá doanh nghiệp;
•
Định giá Uy tín, thương hiệu
•
Định giá lợi ích tài chính: quyền mua, quyền
bán…
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
Một số khái niệm quan trọng:
•
Tài sản: là khái niệm pháp lý chỉ vật gứn liền với
quyền sở hữu
•

Bất động sản (IVSC): Đất đai vật chất và những tài
sản gắn liền với đất đai VC
•
Động sản: Đối lập với BĐS, là những tài sản có thể
di dời.
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
Một số khái niệm quan trọng:
•
Doanh nghiệp: Doanh nghiệp là tổ chức thực hiện các hoạt
động kinh doanh (Luật DN Việt Nam 2005)
•
Quyền tài sản: là khái niệm pháp lý chỉ những quyền, lợi ích
và các nguồn lực liên quan đến quyền sở hữu một vật
Ví dụ: Quyền bán, quyền mua, quyền cho thuê…
•
Lợi ích tài chính: là những quyền lợi tài chính gắn liền với
quyền về tài sản
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
4. SO SÁNH giống nhau TĐG VÀ KIỂM TOÁN
- Tính chuyên nghiệp;
- Tính độc lập - bên thứ 3;
- Đều là những công cụ quản lý;
- Có cùng tiếp cận khoa học…;
- Có tính quốc tế cả về mạng lưới lẫn tiêu
chuẩn nghề;
- Phục vụ lẫn nhau.
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG

4. SO SÁNH Khác nhau GIỮA TĐG VÀ KIỂM TOÁN:
- Đối tuợng phục vụ: hẹp và rộng
- Tiếp cận chuyên môn: nhiều hơn cho hiện tại hay
tương lai
- Tiêu chuẩn: tính hợp hiến và tính hợp lý
- Căn cứ số liệu: Sổ sách và ngoài sổ sách
- Tính hướng đích: TĐG nhiều mục tiêu; KT chỉ 1
yêu cầu
- Kỹ năng xử lý: KT - Kinh tế/luật pháp; TĐG –
Kinh tế/kỹ thuật
I.
I.
TỔNG QUAN VỀ TĐG
TỔNG QUAN VỀ TĐG
5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ:
(1) Nghề thẩm định giá – Quá trình hình thành:
•
Trước năm 1940: các nhà môi giới, hoạt động
đơn lẻ;
•
Sau năm 1945: Thiết lập các nguyên tắc và kỹ
thuật nghiệp vụ thống nhất;
•
Khoảng năm1950 được công nhận là một nghề
•
Vào những năm 80 - 90 của TK XX xu hướng
quốc tế hoá mạnh mẽ: