Những vấn đề chung về thẩm định giá và công tác thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường

Ebook.VCU www.ebookvcu.com
1
Chương I Nhng vn chung v thm nh giỏ v cụng tỏc thm nh giỏ trong nn
kinh t th trng
1.1. Những vn cơ bản v thẩm định giá, xác định giá trị DN trong nền kinh tế thị
trường
1.1.1 Các yếu tố đầu vào của DN trong nền kinh tế thị trường liên quan đến giá trị DN.
Các yếu tố đầu vào của DN bao gồm lao động và vốn, sức mạnh của DN cũng như giá trị
của DN phụ thuộc vào chính quy mô và chất lượng của các yếu tố đầu vào này, trước hết là
yếu tố vốn.
Vốn của DN xét về mặt tài chính đó là quỹ tiền tệ ứng trước ban đầu đem lại lợi nhuận
cho DN, nhưng khác với các quỹ tiền tệ thông thường vốn của một DN có những đặc điểm
cơ bản sau:
- Quỹ tiền tệ ứng trước phải được tập trung và đạt đến một độ lớn nhất định đảm bảo huy
động đủ các yếu tố cần thiết cho quá trình SXKH của DN như tư liệu lao động,đối tượng lao
động , sức lao động và thông tin ( trong một số ngành Nhà nước quy định mức tối thiểu về
quy mô vốn cho một DN và được gọi là vốn pháp định
- Vốn của DN luôn vận động và chuyển hoá hình thái biểu hiện của nó gắn liền với quá
trình hoạt động SXKD của DN, Trong quá trình vận động đó vốn từ trạng thái tiền ứng trước
ban đầu chuyển hoá thành trạng thái hiện vật ( hàng hoá ),sức lao động và kết thúc một vòng
chu chuyển của nó về trạng tháI tiền ứng trước ban đầu sinh ra lợi nhuận cho DN
- Trong quá trình vận động đó vốn không bao giờ bị mất đi mà luôn được bảo toàn và phát
triễn, kinh doanh để mất vốn sẽ dẫn đến phá sản
Vốn xét về mặt kỹ thuật không chỉ hạn chế trong khái niệm vốn xét về mặt tài chính có
thể khái quát vốn là tất cả các yếu tố đầu vào phục vụ quá trình SXKD kiếm lời cho DN, tuy
nhiên trong nền KTTT( kinh tế thị trường ) mọi yếu tố của quá trình KD của DN đều có thể
biểu hiện được thành tiền, vì vậy các nhà quản trị tài chính DN quan tâm đặc biệt đến vốn
xét về mặt tài chính của DN. Vốn của DN như đã trình bày vận đông trong quá trình kinh
doanh của DN biểu hiện dưới hình thái giá trị ( hình thái tiền tệ) của các yếu tố của quá trình
SXKD của DN như:
Tư liệu lao động bao gồm TSCĐ hữu hình và vô hình quy trình công nghệ

Đối tượng lao động hàng hoá, vật tư, nguyên nhiên vật liệu đầu vào
Lao động (sức lao động ) bao gồm đội ngũ cán bộ quản lý điều hành công nhân viên
Thông tin trong điều kiện của nền kinh tế mở yếu tố này đóng vai trò quan trọng đặc
biệt
Quá trình SXKD của DN là sự phối kết hợp của các yếu tố trên,mặc dầu giá trj DN
không phải là phép cộng giản đơn về mặt giá trị của các yếu tố đó, song chúng là nền tảng
cho quá trình xác định giá trị của một DN. Chính điều này quyết định vấn đề muốn xác định
giá trị một DN trước hết cần phải xác định được giá trị cũng như giá cả của các yếu tố đầu
vào của DN
1.1.2 Giá trị, giá cả của các yếu tố đầu vào của DN.
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
2
1.1.2.1 Tài sản của DN là một thuật ngữ quen thuộc được sử dụng phổ biến trong đời sống
kinh tế xã hội và được tiếp cận dưới nhiều góc độ khác nhau, song trong điều hành quản lý
DN nói chung quản lý tài chính DN nói riêng việc xác định bản chất của nó, từ đó giải quyết
tốt các vấn đề tài chính liên quan như định giá nó xử lý tranh chấp, giao dịch mua bán có ý
nghĩa quan trọng đặc biệt và là một vấn đề không dễ dàng
Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do DN kiểm soát được, là kết
quả của một quá trình hoạt động KD lâu dài của DN mà từ đó DN có thể dự tính được những
lợi ích kinh tế trong tương lai một cách hợp lý.
Theochuẩn mực kế toán VN: Tài sản là nguồn lực: DN kiểm soát được; Dự tính đêm lại
lợi ích kinh tế trong tương lai cho DN (*)
Nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý và nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản của DN, xác định
đúng giá trị DN người ta chia TS của DN thành nhiều loại khác nhau theo những tiêu thức
khác nhau, dưới đây là một số cách phân loại tài sản được quan tâm đặc biệt khi tiến hành
định giá DN.
* Phân loại tài sản của DN theo khả năng di dời. Theo cách phânloại này thì tài sán
của DN được chia thành động sản và bất đông sản.
- Bất động sản: Theo quy định của điều 181 bộ luật dân sự Việt Nam thì bất động sản
là những tài sản không di dời được bao gồm:

+ Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai cùng các tài sản khác gắn
liền với nhà ở hoặc công trình đó.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất.
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định là bất động sản.
- Động sản:là thuật ngữ dùng để chỉ những tài sản của DN có thể di dời được.
Theo quy định của ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì tài sản bao
gồm: động sản (Movable personal estale) và bất động sản (real astat)
Bất động sản là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những cái do con người tạo ra
gắn liền với đất đai, đó là những vật cụ thể nằm trên bề mặt, trong không trung và dưới lòng
đất.
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Vịêc phân loại này có ý nghĩa
quan trọng trong công tác thẩm định giá trị các tài sản của doanh nhghiệp và đặc biệt là định
giá DN.
*Phân loại tài sản theo thời hạn luân chuyển của giá trị nó thì tài sản được chia
thành tài sản ngắn hạn và tài sản dài hạn.
Tài sản ngắn hạn là những tài sản thuộc quyền sở hữu của DN có thời gian sử dụngu
luân chuyển và thu hồi giá trị của nó trong thời gian dưới một năm hoặc trong một chu kỳ
kinh doanh của DN. Chúng bao gồm : tiền mặt các dạng , các khoản phải thu ,hàng tồn kho
hàng tồn kho ,đầu tư chứng khoán ngắn hạn và các tài sản ngắn hạn khác.
Tài sản dài hạn là những tài sản thuộc quyền quản lý của DN có thời gian sử dụng luân
chuyển và thu hồi giá trị trong một khoảng thời gian dài thườnglà từ một năm trở lên , chúng
được biểu hiện dưới dạng:
+ Tài sản cố định hữu hình và vô hình (động sản và bất động sản).
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
3
+ Đầu tư xây dựng cơ bản dở dang.
+ Đầu tư tài chính dài, liên doanh liên kết dài hạn
+ Tài sản dài hạn khác như: danh tiếng bằng sáng chế thuơng hiệu (bao gồm cả hữu
hình và vô hình
Theo quy định của chẩn mực kế toán và kiểm toán Việt Nam (chuẩn mực số 3 và 4 một

tài sản trong doanh nghiêp là tài sản cố định (hữu hình hoặc vô hình) nếu nó hội đủ các điều
kiện sau:
1. Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc sử dung nó hoặc do nó
mang lại cho DN.
2. Nguyên giá phải được xác định một cachs đáng tin cậy.
3. Thời gian sử dụng ước tính từ một năm trở lên.
4. Đạt tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành của Nhà nước ( 10 triệu VND trở
lên).
Cần chú ý: Việc phân biệt một tài sản là tài sản cố định (TSCĐ) là hết sức quan trọng
đối với công tác quản lý tài sản nói chung và quản lý TSCĐ nói riêng và có sự không đồng
nhất giữa hạch toán kế toán với định giá tài sản của DN, đặc biệt là đối với tài sản vô hình.
Để xác định một TSCĐ vô hình cần nghiên cứu các yếu tố cơ bản sau:
+ Tính có thể xác định được về mặt tồn tại và đặc biệt là lợi ích kinh tế trong tương
lai do nó đem lại cho DN từ đó có thể định giá nó phục vụ quá trình định giá DN.
+ Khả năng kiểm soát: Đó là DN có quyền thu được lợi ích kinh tế trong tương lai
mà tài sản đó mang lại và khả năng hạn chế việc tiếp cận của các đối tượng chủ thể khác đối
với lợi ích đó( thường do pháp luật quy định ).
+ Lợi ích kinh tế trong tương lai thường được thể hiện qua việc nhờ có tài sản đó
DN tăng được doanh thu giảm được chi phí tăng được lợi nhuận hoặc các lợi ích khác.
Tóm lại trong định giá tài sản nói riêng và quản lý tài sản nói chung có thể có những
cách tiếp cận khác nhau về tài sản (hay nguồn lực của DN). Những nội dung cơ bản phải thể
hiện trong khái niệm về tài sản đó là:
- Tài sản là một nguồn lực tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất (hữu hình hoặc vô
hình)
- Có chịu sự quản lý khai thác sử dụng của một chủ thể xác định.
- Khái niệm tài sản đã hàm chứa các lợi ích kinh tế mà nó có thể mang lại cho các chủ
thể.
* Quyền sở hữu tài sản
Quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý rất quan trọng gắn liền sở hữu tài sản bao gồm các
quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu trong xã hội

Sở hữu là một phạm trù kinh tế khách quan phản ánh mối quan hệ giữa các chủ thể kinh
tế xã hội các giai cấp về việc chiếm giữ của cải của xã hội. Do vậy nó là một quan hệ xã hội .
quan hệ này gắn liền chặt chẽ với các yếu tố hợp thành: Chủ sở hữu; hình thức sở hữu;đối
tượng sở hữu và quyền sở hữu, trong đó quyền sở hữu là yếu tố hạt nhân quyết định quan hệ
sở hữu.
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
4
Quyền sở hữu bao gồm các quyền cơ bản sau:
- Quyền chiếm hữu là quyền cho phép người sở hữu tài sản được phép nắm giữ và quản
lý tài sản đó.
- Quyền sử dụng cho phép người sở hữu quyền khai thác giá trị sử dụng của tài đó vì lợi
ích của họ.
- Quyền định đoạt là quyền được phép chuyển giao sở hữu tài sản của chủ thể sở hửu tài
sản đó.Chủ thể sở hữu được quyền trao đổi; cho; biếu; tặng; cho vay, để thừa kế hoặc thực
hiện các quyền đó.
Mọi Nhà nước đều có quy định cụ thể và bảo hộ các quyền của chủ thể sở hữu tài sản
Như vậy quyền sở hữu tài sản là sự quy định pháp lý cho phép chủ sở hữu tài sản
chiếm giữ quản lý định đoạt,khai thác lợi ích từ tài sản đó. Các quyền càng lớn thì khả năng
khai thác được lợi ích từ tài sản đó càng lớn. Chính vì vậy trứớc khi định giá một tài sản cần
thiết phải tính đến tình trạng pháp lý của tài sản đó.
Nói đến quyền sở hữu cần thiết phải nói đến chủ thể sở hữu và đối tượng sở hữu
Chủ thể sở hữu có thể là các nhân tổ chức hoặc pháp nhân Nhà nước một chủ thể đặc biệt .
Đối tượng sở hữu là tất cả những cái gì mà chủ mthể được sở hữu chúng có thể là tài sản
và đặc biệt là DN
Quyền sở hữu DN có hai yếu tố hợp thành quan trọng:
-Quyền quản lý DN. Đó là quyền của người bỏ vốn đầu tư vào DN tham gia vàomọi hoạt
động SXKDvà đời sống của DN theo tỷ lệ vốn góp của mình Như: Quyền tham gia ban lãnh
đạo DN( đối với công ty cổ phần trước hết là quyền tham gia đại hội cổ đông, bỏ phiếu biểu
quyết những vấn đề quan trọng của công ty cổ phần)
-Quyền hưởng lợi nhuận ,đây là một trong những quyền cơ bản nhất của chủ sở hữu DN.

Nếu là công ty cổ phần, khi Cty đạt được lợi nhuận, HĐQT DN được toàn quyền quyết định
chính sách phân phối lợi nhận sau thuế của CTy trong đó có 1 phần chi trả cổ tức cho cổ
đông theo quy định trong điều lệ của công ty.
Quyền sở hữu DN là một loại hàng hoá được giao dịch trên thị trường và gắn liền mật
thiết với giá trị DN.
1.1.2.2 Giá trị, giá trị tài sản
+ Khái niệm giá trị theo quan điểm của C.Mác.
Nghiên cứu chủ nghĩa tư bản C.Mác đã kế thừa và phát triễn các học thuyết kinh tế cổ
diển của các bậc tiền bối như: D.Ricácđo,AD.Smith đã nêu lên học thuyết giá trị, giá trị
thặng nỗi tiếng của mình làm nền đá tảng cho toàn bộ học thuyết kinh tế chính trị Mác xít.
Theo quan điểm của C.Mác hàng hoá có hai thuộc tính là giá trị và giá trị sử dụng, giá trị
sử dụng là công dụng của hàng hoá đó được thể hiện ở chổ làm thoã mãn một hoặc một số
nhu cầu cầu nhất định nào đó của cong người và là một phạm trù vĩnh viễn.
Giá trị của hàng hoá là một phạm trù kinh tế lịch sử và được biểu hiện qua hai mặt chất và
lượng. Chất của giá trị hàng hoá biểu hiện ở hao phí sức lao động của người sản xuất hàng
hoá được kết tinh trong hàng hoá đó là lao động trừu tượng của người sản xuất hàng hoá kết
tinh trong hàng hoá. Lượng giá trị của hàng hoá biểu hiện bằng thời gian lao động của người
sản xuất hàng hoá. Mỗi hàng hoá có thời gian lao động cá biệt khác nhau, nhưng trong trao
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
5
đổi hàng hoá giá trị của nó được đo bằng thời gian lao động xã hội cầ thiết để sản xuất ra
hàng hoá đó.Giá trị hàng hoá là cơ sở để xác định giá cả của hàng hoá của sự trao đổi hàng
hoá trên thị trường. Cùng với sự phát triễn của sản xuất và trao đổi hàng hoá tiền ra đời ,tiền
tệ ra đời ( tiền vàng) giá trị của hàng hoá được biểu hiện và đo lường bằng một số tiền nhất
định gọi là giá cả của hàng hoá.
Giá cả của hàng hoá do hai yếu hai yếu tố cơ bản quyết định: giá trị hàng hoá và giá trị
của tiền (hàng hoá tiền).Tuy nhiên trên thị trường giá cả của hàng hoá thường xuyên tách rời
giá trị hàng hóa vì trong trao đổi hàng hoá, giá cả hàng hoá còn phụ thuộc vào cung cầu hàng
hoá nếu cung vượt quá cầu thì giá thấp hơn giá trị của hàng hoa và ngược lại. Nghiên cứu
học thuyết giá trị của C.Mác và lý luận về gsự tác động của quan hệ cung cầu hàng hoá trên

thị trường làm cho giá cả tách rời giá trị giúp chứng ta nhận thức một cách sâu sắc bản chất
của các mối quan hệ kinh tế phổ biến đang xẩy ra trong nền kinh tế TBCN và nền kinh tế thị
trường hiện đại.
Trong đời sống xã hội khái niệm giá trị được tiếp cận theo nhiều góc độ khác nhau từ sự
biểu hiện tính hữu ích của của một hiện trượng, sự vật hay cụ thể hơn là hàng hoá đến biệu
hiện sự quý giá của nó và rất phong phú.
+ Khái niệm giá trị trong ngành định giá
Như đã trình bày giá trị là một khái niệm được tiếp cận gắn liền với những mục tiêu
nghiên cứu của người sử dụng nó.Trong ngành định giá, quan niệm về giá trị cũng không
năm ngoài quy luật này. Nhằm tránh sự nhầm lẫn có thể xẩy ra. Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm
định giá quốc tế đã chuẩn hoá một số khái niệm: giá trị; giá trị thị trường; giá trị trao đổi;
giá trị công bằng; giá trị nội tại; giá trị gia tăngTheo đó có thể hiểu mỗi một tài sản có
một giá trị chủ quan với nguời sở hữu hay sử dụng nó, nội dung cơ bản nhất của giá trị
chính là lợi ích được tính thành tiền mà tài sản đó mang lại cho một chủ thể nhất định tại
một thời điểm xác định.
Nội hàm của khái niệm giá trị bao gồm:
-Giá trị tài sản được đo bằng tiền
-Gắn với một thời điểm xác định
-Cùng một tài sản có nhiều giá trị khác nhau, nói cách khác giá trị tài sản gắn với lợi ích
của chủ thể sở hữu hoặc chủ thể sử dụng tài sản đó, do đó nó cao hay thấp là do công dụng
hữu ích vốn có của tài sản và khả năng khai thác nó của người sử dụng tài sản đó
- Trong định giá và giao dịch mua bán các tài sản, tiêu chuẩn chung nhất về giá trị tài
sản là thu nhập bằng tiền của người sử dụng hoặc chuyển nhượng từ tài sản đó.
+Những đặc trưng cơ bản của giá trị. (theo quan điểm của ngành định giá)
Để xác định một giao dịch về tài sản đảm bảo hài hoà mối quan hệ lợi ích của hai bên
cần thiết phải phân tích rõ các đặc trưng của giá trị. Theo quan điểm của ngành định giá một
tài sản có giá trị phải hội đủ tối thiểu 4 đặc tính kinh tế và pháp lý: Tính hữu ích; sự khan
hiếm; xuất hiện nhu cầu về tài sản đó và có thể chuyển nhượng được, trong đó đặc trưng
khan hiếm của giá trị mang tính tuơng đối.
Trong sự phát triễn nền kinh tế - xã hội do nhu cầu ngày càng tăng cao của đời sống sản

xuất và con người, các yếu tố và nguồn lực của cải xã hội ngày một khan hiếm hơn chính
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
6
điều đó đã làm cho giá tri của tài sản hay các nguồn lực của cải xã hội thay đổi và gia tăng.
Cùng với đặc tính hữu ích và nhu cầu xã hội tăng cao đã làm thay đổi giá trị của chúng, hiện
tượng dầu mỏ tăng giá kỷ lục trong thời gian qua là một minh chứng cụ thể cho đặc tính này
của giá trị tài sản.Tóm lại từ những phân tích ở trên có thể hiểu giá trị theo quan điểm của
ngành định giá là một khái niệm tương đối chỉ mang tính ước lượng gắn liền với lợi ích của
những chủ thể xác định đựoc đo bằng tiền tại một thời điểm nhất định.
Hàng hoá - tài sản trao đổi được ( thông qua thương mại) phải có giá trị, một giao dịch
được thực hiện thông giá cả của hàng hoá đó.Giá cả theo quan điểm của ngành định giá tài
sản là số tiền được yêu cầu hoặc được trả cho một hàng hoá cụ thể trong giao dịch mua
bán,sát nhập, hợp nhất DN. Nó biểu hiện số tiền mà người bán nhận được từ việc tiêu thụ
hàng hoá dịch vụ đó. Giữa giá trị và giá cả có sự khác nhau nhất định ở phạm vi tồn tại của
tài sản.Nhưng thống nhất với nhau ở chổ chúng đều được đo bằng tiền về lợi ích mà nó mang
lại cho chủ thể sở hữu, quản lý, hay sử dụng nó.
*Giá trị thị trường
Mục đích cuối cùng của định giá tài sản là ước lượng bằng tiền lợi ích mà tài sản đó
mang lại cho một chủ thể và xa hơn có thể thực hiện một giao dịch thương mại bảo vệ lợi ích
của các chủ thể liên quan trong giao dịch đó. Một khái niệm quan trọng được chuẩn hoá
phục vụ cho hoạt động giao dịch thương mại nhằm đạt được mục tiêu công bằng là giá trị thị
trường.
+ Theo quan điểm của C.Mác thì: phải coi giá trị thị trường là giá trị trung bình của
hàng hoá được sản xuất ra trong một khu vực nào đó ; mặt khác lại phảI coi giá trị thị
trường là giá trị cá biệt của hàng hoá được sản xuất ra trong những điều kiện trung bình của
khu vực đó và chiếm một khối lượng lớn những sản phẩm sản xuất ra trong khu vực này( Tư
bản quyểnIII tập 1 trang30 NXB sự thật Hà nội -1978).
Khái niệm giá trị thị trường của C.Mác là cơ sở lý luận để C.Mác phân tích bản chất của
quy luật tỷ suất lợi nhuận bình quân trong nền kinh tế TBCN.
Tuy nhiên, khái niệm giá trị thị trường trong ngành định giá được sử dụng với mục đích

cụ thể hơn nhiều và được tiêu chuẩn hoá thành một khái niệm mang tính pháp lý phục vụ
mục tiêu định giá tài sản. Theo đó IVSC đã đưa ra định nghĩa về giá trị thị trường như sau:
Giá trị thị thường là số tiền ước tính để trao đổi tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa
bên bán sẵn sàng bán và bên mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai ,
mà tại đó các bên hành động một cáh khách quan hiểu biết và không bị ép buộc. Giá trị
thị trường là một tiêu chẩn cơ bản để thẩm định giá trị tài sản. Song trong thực tế nó chỉ là
một tiêu chuẩn định tính, muốn áp dụng nó tổ chức thẩm định giá nói chung và thẩm định
viên phải nắm vững kiến thức chuyên môn của mình và phải có kinh nghiệm thực tiễn mới
xác định được giá thị trường khách quan đúng đắn.
* Giá trị phi thị trường(GTTT)
Giá trị thị trường phản ánh tính hiệu quả về mặt thông tin của một thị trường cạnh tranh
hoàn hảo, theo mức giá đó sẽ đảm bảo công bằng cho cả người mua và người bán, làm căn
cứ chủ yếu cho hoạt động thẩm định giá và thực hiện các giao dịch về tài sản trên thị trường,
tuy nhiên trong thực tiễn nhiều loại tài sản cần được định giá nhưng lại ít khi được giao dịch
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
7
mua bán thông qua thị trường, vì vậy khi định giá tài sản, người ta phải dựa vào các yếu tố
phi thị trường để ước lượng giá trị của chúng. Giá trị ước tính bằng cách đó ta gọi là gía trị
phi thị trường, nói cách khác:
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá các
yếu tố hình thành giá trị tài sản một cách chủ quan nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể
mua bán chúng thông qua thị trường. Cơ sở của việc đưa ra khái niệm này cũng xuất phát
trực tiếp từ khái niệm giá trị của tài sản nói chung, nghĩa là chúng đều biểu hiện bằng tiền
của những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho các chủ thể tại một điểm nhất định .Các khác
biệt của giá trị phi thị trường là ở chổ số tiền ước tính đó không thông qua giao dịch mua bán
trên thị trường và do đó mang tính chủ quan hơn. Chính đặc tính này của nó đã dẫn đén việc
ước tính giá trị tài sản để giao dịch khác nhau nên cũng dẫn đến có nhiều khái niệm khác
nhau về giá trị theo quan diểm của ngành định giá.
Một số khái niệm về giá trị phi thị trường được sử dụng trong định giá tài sản:
Giá trị đầu tư (investment property) là khái niệm dùng để chỉ thu nhập bằng tiền mà nhà

đầu tư nhận được từ tài sản đó. Giá trị đầu tư thể hiện chi phí cơ hội của nhà đầu tư vì vậy giá
trị đầu tư và giá trị thị trường là 2 khái niệm khác nhau,giá trị đầu tư có thể thấp hơn hoặc
cao hơn giá trị thị tường của tài sản.
Giá trị đang sử dụng Đó là giá trị của tài sản khi nó đang sử dụngvào một mục đich nhất
định và được biểu hiện bằng số tiền mà tài sản đó đưa lại cho nhà đầu tư.Trên góc độ kế
toán,giá trị đang sử dụng là giá trị hiện tại của dòng tiền mặt ước tính có thể mang lại trong
tương lai,kể từ khi sử dụng tài sản đến khi thanh lýhoặc kết thúc chu kì sống hữu ích của tài
sản đó.Giá trị đang sử dụng có xu hướng thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó khi doanh
nghiệp làm ăn kém hiệu quả và ngược lại.
Khái niệm về giá trị đang sử dụng được áp dụng sau những trường hợp cụ thể:Tài sản có
thị trường hạn chế hoặc chuyên dùng.
Giá trị bảo hiểm (insurable value):Là số tiền bồi thường cho những tài sản được xác định
trong chính sách hoặc hợp đồng bảo hiểm, giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở những
chi phí thay thế tài sản, khi xảy ra trách nhiệm bồi thường mà không coi trọng đến việc xác
định GTTT của tài sản đó.
Giá trị tính thuế (taxable value):Là biểu hiện bằng tiền giá trị tài sản được qui định trong
các văn bản pháp lý,làm căn cứ để tính số tiền ngân sách nhà nước. Thông thường,những văn
bản pháp qui về thuế ở nhiều quốc gia trên thế giới qui định giá thị trường là cơ sở của việc
tính thuế.Tuy nhiên,các phương pháp cụ thể được áp dụng để tính giá trị tính thuế lại dẫn đến
kết quả chênh lệch giữa giá trị tính thuế với giá trị thị trường.Nghĩa là giá trị tính thuế và giá
trị trường có sự khác nhau nhất định.
Giá trị tài sản ròng (giá trị ròng):Là số tiền chênh lệch giữa giá trị tổng tài sản của
doanh nghiệp với các khoản nợ phảI trả của doanh ngiệp và còn được gọi là giá trị sổ sách.
Giá trị còn lại (salvage value):Là số tiền có thể nhận được từ 1 tài sản sau khi đã trừ đi
chi phí thanh lý tháo dỡ.
Giá trị đặc biệt (special value):Là số tiền phản ánh giá trị tài sản được hình thành trong
những tình huống đặc biệt mà ở đó các chủ thể liên quan định giá tài sản vượt quá giá thị
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
8
trường của nó.Giá trị đặc biệt phát sinh trong trường hợp tài sản này liên kết với 1 tài sản

khác tạo giá trị cộng hưởng.VD:Chủ sở hữu có thể đánh giá mảnh đát liền kề cao hơn giá thị
trườnghoặc giá trị hợp nhất 2 doanh nghiệp có thể cao hơn giá trị của 1 doanh nghiệp
1.1.2.3 Thẩm định giá
Trong nền kinh tế thị trường nhu cầu giao dịch, mua, mua bán tài sản và sáp nhập, hợp
nhất DN ngày càng trở nên phổ biến hơn nhằm bảo đảm bao công bằng khách quan về lợi
ích cho các chủ thể liên quan một ngành dịch vụ quan trọng đã ra đời ngành thẩm định giá. ở
các nước phát triễn ngành này đã và đang có những đóng góp tích cực vào sự phát triễn của
nền kinh tế xã hội. ở Việt nam cùng với quá trình cổ phần hoá DNNN và phát tiễn thị trường
chứng khoán, dịch vụ thẩm định giá cũng phát triễn theo và đã có những đóng góp thiết thực
vào việc đẩy nhanh tiến độ cổ phần hoá DNNN của Việt nam trong những năm gần đây.
*Khái niệm về thẩm định giá: Như đã trình bày giá trị của tài sản được đo bằng số tiền
mà một chủ thể có thể nhận được từ tài sản đó và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau
trong đó yếu tố lợi ích nhận được từ tài sản đó cho chủ sở hữu ,sử dụng nó là yếu tố đựoc
quan tâm hàng đầu trong các giao giao dịch thương mại Vì vậy một vấn đề quan trọng đặt
đối với các giao dịch thương mại nói riêng và hoạt động định gía tài sản nói chung là phải
xác định được một mức giá tài sản hợp lý nhất cho các tài sản cụ thể (Có tính đến lợi ích của
các chủ thể liên quan đến tài sản đó trong một không gian thời gian địa điểm và thời điểm cụ
thể).Có nhiều quan điểm khác nhau khi tiếp cận khái niệm này.
Theo G.S W. Seabrooke - Đại học Portsmouth Vương quốc Anh thì: Thẩm định giá là
việc ước tính giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng tiền tệ cho một mục đích đã
được xác định rõ.
Điều 4 Pháp lệnh về giá cả Việt Nam ngày 08/5/2002 đưa ra định nghĩa: Thẩm là việc
đánh giá hay đánh gía lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm theo
tiêu tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế
Mặc dầu có nhiều cách tiếp cân khác nhau, song những nội dung cơ bản phải được phản
ánh trong khái niệm về thẩm định giá bao gồm:
- Là hoạt đông có tính chuyên nghiệp cao của tổ chức hoặc nhà thm định
- Là việc ước tính giá trị của tài sản tại một thời điểm xác định
- Giá trị của tài sản đem ra thẩm định biểu hiện bằng một số tiền cụ thể
- Nguồn dữ liệu sử dụng liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến thị trường

- Gắn với một mục đích nhất định
- Kết quả của thẩm định giá là đưa một mức giá hợp lý nhất phản ánh được giá trị tài sản
cần định giá
Từ đó có thể hiểu: Thẩm định giá là hoạt động chủ quan của nhà thẩm định nhằm
ước tính bằng tiền giá trị của tài sản một cách hợp lý nhất tại một thời điểm nhất định.
+ Mục đích và yêu cầu đối với thẩm định viên
Mục mục đích của thẩm định giá như đã nêu ở trên nội hàm của thẩm định giá gắn với
một mục đích nhất định, việc xác định mục đích của thẩm định giá là một yếu tố quan trọng
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
9
giúp nhà thẩm định đua ra được mức giá hợp lý nhất. Các mục tiêu gắn với việc định giá tài
sản , định giá DN thường gặp là:
- Xỏc nh giỏ tr ti sn chuyn giao quyn s hu : giỳp cho ngi bỏn xỏc
nh giỏ bỏn cú th chp nhn c, giỳp cho ngi mua cú th xỏc nh giỏ mua, thit
lp c s cho s trao i ca ti sn ny vi ti sn khỏc.
- Xỏc nh giỏ tr ti sn cho cỏc mc ớch ti chớnh v tớn dng: s dng ti sn
cho vic cm c hay th chp, xỏc nh giỏ tr cho cỏc hp ng bo him ti sn.
- Xỏc nh giỏ tr ti sn xỏc nh giỏ tr s tin cho thuờ theo hp ng : giỳp
cho vic t ra mc tin thuờ v xõy dng cỏc iu khon cho thuờ.
- Xỏc nh giỏ tr ti sn phỏt trin ti sn v u t : so sỏnh vi c hi u t
vo cỏc ti sn khỏc, quyt nh kh nng thc hin u t.
- Xỏc nh giỏ tr ti sn trong doanh nghip : lp bỏo cỏo ti chớnh hng nm, xỏc
nh giỏ tr th trng ca vn u t ; xỏc nh giỏ tr doanh nghip ; mua bỏn hp
nht, thanh lý ti sn ca cụng ty ; cú phng ỏn x lý ti sn khi ci cỏch DNNN
- Xỏc nh giỏ tr ti sn nhm ỏp ng cỏc yờu cu cú tớnh phỏp lý: xỏc nh giỏ tr
tớnh thu hng nm i vi ti sn ; xỏc nh giỏ tr bi thng khi Nh nc thu hi ti
sn ; tớnh thu khi mt ti sn c bỏn hoc tha k ; d tũa ỏn ra quyt nh phõn chia
ti sn khi xột x cỏc v ỏn ; xỏc nh giỏ sn phc v vic u thu, u giỏ ti sn
cụng ; xỏc nh giỏ sn phc v vic u giỏ cỏc ti sn b phỏt mói tch thu sung cụng
qu.

* Những yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá trị tài sản
Nhằm nâng cao độ tin cậy đối với kết quả thẩm định giá, khi đưa ra mức giá ước tính
của tài sản cần thiết phải đánh giá hết mức độ ảnh hưởng của các yếu tố chủ quan, khách
quan đến giá trị cuả tài sản đó.
+ Yếu tố chủ quan gắn với mục đích của định giá
Mục đích định giá tài sản luôn gắn liền với nhu cầu sử dụng tài sản đó của một chủ thể
nhất định ví dụ chủ sở hữu bán tái sản đó, người mua tài sản đó hoặc thậm chí thực hiện
cung cấp dịch vụ của tổ chức định giá hưởng tiền công. Chính mục đích định giá phản ánh
yêu cầu về lợi ích nhận được từ tài sản đó đối với một chủ thể xác định. Vì vậy mục đích
định giá tác động rất lớn đến số tiền ứơc tính về giá trị tài sản cần định gía hay là định giá
tài sản đó.Trong diều kiện hội nhập và toàn cầu hoá nền kinh tế thế giới hoạt động liên quan
đến mua ,bán tài sản, sát nhập, hợp nhất doanh nghiệp ngày càng trở nên phổ, mục đích định
giá tài sản ,định giá doanh nghiệp cũng rất đa dạng nhưng thông thường là:
- Định gía tài sản để thực hiện các giao dịch mua bán chuyển nhượng quyền sở hữu tài
sản
- Định giá tài sản để thực hiện các giao dịch tín dụng cho thuê tài chính
- Định giá tài sản để phát triễn và đầu tư và phát triễn tìm kiếm lợi nhuận
- Định giá tài sản để đáp ứng các yeu cầu có tính pháp lý;giải quyết tranh chấp phát mại
tài sản thi hành án dân sự
Chính mục đích định giá quyết định phương pháp và các chuẩn mực và quy trình định giá
tài sản, vì vậy quyết định đến kết quả của thẩm định giá.
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
10
+ Các yếu tố khách quan
Định giá tài sản như đã trình bày thực chất là nhà thẩm định (tổ chức hoặc thẩm định
viên) ước lượng giá trị của tài sản đó cho phù hợp với giá trị thực của tài sản đó, cái giá trị
mà chúng ta đã định nghĩa theo quan điểm của ngành định giá tài sản.
Vì vậy yêu tố khách quan đầu tiên phải tính đến đó là: giá trị thực của tài sản đó hay
cụ hơn là lợi ích tài chính nói riêng và tính hữu dụng tự nhiên của tài sản đó mang lại cho
các chủ thể liên quan đến yêu cầu định giá tài sản. Thông thường giá trị sử dụng ( tính hữu

ích của tài sản càng cao thì giá tri tài sản càng lớn xét từ quan điểm của nhà định giá và
ngược lại.
Thứ hai là tìnhtrạng pháp lý của tài sản đó .Tình trạng pháp lý quyết định quyền của
chủ thể được khai thác công dụng của tài sản đó do đó quyết định đến lợi ích mà tài sản đó
đêm lại cho chủ thể thậm chí chủ thể gặp phải rủi ro, thất thiệt khi giao dịch tài sản đó. Tình
trạng pháp lý của tài sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản và đến lượt mình nó ảnh hưởng
đến định giá tài sản đó. Một ví dụ điển hình về tác động của yếu tố này đó là tình trạng pháp
lý của bất động sản sẽ tác động mang tính quyết định đến gía trị của bất động sản đó.
Để định giá tài sản vơí tính hợp lý cao thuyết phục các chủ thể liên quan thừa nhận, nhà
thẩm định giá phải thu tập chính xác, đầy đủ trung thực về tình trạng pháp lý của tài sản đó.
Thứ ba là quan hệ cung cầu về tài sản trên thị trường .
Định giá tài sản (theo quan điểm của ngành định giá) thực chất là xác định mức giá thị
trường của tài sản đó (nếu nó được giao dịch trên thị trường), vì vậy nó chịu tác động trực
tiếp của các yếu tố cung cầu về tài sản đó trên thị trường.
Các yếu tố khác. Ngoài những yếu tố đã nêu ở trên còn có những yếu tố khác tác động
như: Tâm lý tiêu dùng sản phẩm tập quán tín ngưỡng ví dụ tâm lý sính hàng ngoại của
người Việt. Vì vậy thẩm định viên và tổ chức định giá cầ có kiến thức chuyên môn giỏi ,đạo
đức nghề nghiệp tốt và phải giữ được chữ tín ,đồng thời, phải có cả kiến thực xã hội rộng.
1.1.2.4. Những nguyên tắc định giá trong nền kinh tế thị trường.
Như đã trình bàygiá trị tài sản và định giá tài sản phụ thuộc nhiều yếu tố chủ quan và
khách quan. Vì vậy hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ những nguyên tắc nhất định. CHỉ
có như vậy mới có thể đưa ra được mức giá phù hợp, phản ánh một cách đầy đủ các thông tin
về giá trị tài sản đó, tác động của thị tường và lợi ích của các bên liên quan đến định giá tài
sản đó.
Nguyên tắc định giá được hiểu là những quan điểm, những khái niệm những quy phạm
định hướng hoạt động của thẩm định viên nhằm hướng tới mục tiêu ước lượng một cách tốt
nhất giá trị của tài sản cho phù hợp với mục tiêu định giá đã đề ra, giúp các chủ thể liên quan
thực hiện được mục tiêu của mình sau định giá. Chính các nguyên tắc là cơ sở quan trọng để
đưa ra các quy định,các chuẩn mực tổ chức xây dựng được một quy trình và phương pháp
định giá đạt được hiệu quả cao.Có thể nêu lên những nguyên tắc cơ bản sau:

1.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất . IVSC giải thích nguyên tắc này như sau:
Một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN) nếu thoả mãn các
điều kiện tối thiểu sau:
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
11
+ Tài sản được sử trong bối cảnh tự nhiên( bình thường )không có những tác đọng bất
thương hay lạc quan quá mực ảnh hưởng đến giá trị của nó
+ Tài sản được sử dụng đúng về mặt pháp lý,phù hợp phong tục tập quán xã hội càng tốt.
+ Tài sản được sử dụng trong điều kiện khả thi ( hiện thực) về mặt tài chính nghĩa là chi
phí cơ hội của nhà đầu tư khi sử dụng tài sản đó tở nên hiện thực trong thực tiễn haycó thể
thực hiện được vào hoàn cảnh và thời điểm định giá tài sản đó nguyên tắc này thừa nhận rằng
giá trị đích thực của tài sản biểu hiển ra khi nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Chấp hành nguyên tắc này đòi hỏi nhà thẩm định phải xác định đúng điều kiệếiử dụng
của tài sản biết phân tích dự báo tươnmg đối chính xác điều kiện sử dụng tốt nhất tài sản đó
để làm cơ sở cho việc ước tính gía trị tài một cáh đúng đắn nhất có độ tincậy cao nhất. Thực
tế đây là vấn đề không đơn giản và phụ thuộc vào trình độ chuyên môn kinh nghiệm,đao đức
nghề nghiệp của thẩm định viên.
2.Nguyên tắc thay thế (NTTT) Nội dung cơ bản của nguyên tắc này là gía trị của một tài
sản không được vượt quá giá thị trường của một tài sản tương đương.Tài sản tương đương ở
đây được hiểu là tài sản cùng loại, cùng năng lực hoạt động và khả năng đêm lại lợi ích gần
bằng tài sản định giá.
Đây là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong hoạt độngđịnh giá tài sản.Nó giúp tổ
chức thẩm định giá hình thành quy trình và phương pháp định giá bằng việc so sánh trực tiếp
với chi phí cơ hội của tài sản tương đương.
3. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai (luồng thu nhập dự tính trong tương lai).
Giá trị của tài sảnđược biểu hiện bằng tiền của các lợi ích mà tài sản sản đó mang lại cho
một chủ thể nhất định tại một thời điểm cụ thể. Vì vậy để thẩm định giá tài sản đó một cách
hợp lý nhất, cần thiết phải dự báo được những khoản lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ
thể , từ đó mà ước tính nó( Thẩm định giá trị của tài sản đó ). Chấp hành nguyên tắc này đòi
hỏi nhà thẩm định phải thu tập nguồn dữ liệu, số liệu và chứng cớ thực tiễn liên quan đến

thu nhập mà tài sản này mang lại cho chủ thể trong quá khứ ,hiện tại giá thị trường của nó
hoặc của tài sản tương đặc biệt là khả năng đem lại thu nhập từ sự sử dụng tài sản đó trong
tương lại. Đây cũng là một nguyên tắc bổ sung quan trong giúp nhà định giá đưa ra múc gía
dự tính tốt nhất.
4. Nguyên tắc đóng góp. Nội dung cơ bản của nguyên tắc này là giá trị của một tài sản bao
gồm nhiều bộ phận hợp thành, tạo nên mộ t hệ thống thống nhất thực hiện một hoặc một số
chức năg nhất định thị giá trị của hệ thống đó không phải là phép cộng số học đơn thuần các
gía trị của các bộ phận hợp thành nên tài sản đó.thông thường giá trị của hệ thống lớn hơn
nhiều.
5. Nguyên tắc cung cầu: Giá cả phụ thuộc vào quan hệ cung cầu về tài sản đó trên thị trường
thẩm định giá chủ yếu phục vụ các giao dịch về tài sản nhằm bảo vvẹ lợi ích của những chủ
thể tham gia quan hệ đó. Vì vậy một nguyên tắc không thể bỏ qua đó là phảI dựa vào vào
quan hệ cung cầu về tài sản đó trên thị trường dde xác định giá cho phù hợp. Theo nguyên
tắc này thì giá của tài sản tăng lên khi cung nhỏ hơn nhu cầu về tài sản đó trên thị trường và
ngược lại, cần phải tính đến một cách cẩn trọng, chính xác.
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
12
Yêu cầu cơ bản đối với thẩm định viên là phải đánh giá được tác động của yếu tố này
này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo chính xác cho tương lai nhằm dịnh giá tài
sản đó một cách hợp lý nhất.
Trên đây là những nguyên được thừa nhận một cách phổ biến và làm cơ sở lý luận cũng
như xây dụng các chuẩn mực các quy tắc và chọn lựa các phương pháp định giá tài sản hợp
lý có căn cứ khoa học và thực tiễn.
1.1.2.5. Quy trỡnh thm nh giỏ
Quy trỡnh thm nh giỏ l mt k hoch hnh ng cú trt t, cht ch, phự
hp vi cỏc nguyờn tc nh giỏ, giỳp thm nh viờn a ra c nhng kt lun
vng chc hoc s c tớnh giỏ tr cú c s v cú th m bo c.
Quy trỡnh thm nh giỏ bao gm 6 bc: Xỏc nh vn , Lờn k hoch
thm nh giỏ, Thu thp ti liu, Phõn tớch ti liu v c tớnh giỏ tr ca ti sn cn
nh giỏ, Chun b bỏo cỏo thm nh giỏ, Bỏo cỏo thm nh giỏ.

- Bc 1: Xỏc nh vn
õy l bc u tiờn ca quỏ trỡnh thm nh giỏ mc ớch ca bc ny l
giỳp cho thm nh viờn cú th tha thun, m phỏn v xõy dng c cỏc iu
khon trong hp ng nh giỏ mt cỏch c th v rừ rng. ng thi, cng l cn
c thm nh viờn lờn k hoch nh giỏ mt cỏch chi tit.
t mc tiờu trờn, ti bc ny cn xỏc nh rừ cỏc vn c bn sau:
+ Nhn bit cỏc c tớnh vt cht ca ti sn mc tiờu: v trớ, kớch thc
+ Nhn bit cỏc c tớnh phỏp lý ca ti sn mc tiờu, nh: cỏc giy t v quyn
s hu, quyn s dng, cỏc giy phộp v cỏc iu khon hn ch khai thỏc, chuyn
nhng
+ Xỏc nh rừ mc ớch nh giỏ ca khỏch hng: mua bỏn, cho thuờ, bo him,
cm c, bỏo cỏo ti chớnh
+ xỏc nh loi giỏ tr s c tớnh: qua cỏc thụng tin ban u v mc ớch ca
khỏch hng, thm nh viờn cn phi khng nh ngay loi giỏ tr s c s dng
trong hp ng l loi giỏ tr no: giỏ tr th trng, giỏ tr u t, giỏ tr bo him,
giỏ th chp, giỏ tr thay th, giỏ bi thng
+ Xỏc nh phng phỏp nh giỏ v cỏc ti liu cn thit cho vic nh giỏ.
+ Xỏc nh ngy cú hiu lc ca vic thm nh giỏ.
+ Xỏc nh mc phớ tha thun v thi gian hon thnh.
- Bc 2: Lp k hoch thm nh giỏ
Ti bc ny thm nh viờn cn lm cỏc cụng vic sau:
+ Nhn bit cỏc c im c bn v mt vt cht, cỏc quyn ca ti sn, trng
thỏi cung, cu v cỏc c im ca th trng cú liờn quan n ti sn cn nh giỏ.
+ Nhn bit v cỏc loi ti liu cn c s dng trong quỏ trỡnh nh giỏ, bao
gm: cỏc ti liu v ti sn mc tiờu, cỏc vn bn phỏp lý hin hnh cú liờn quan,
cỏc ti liu v chng c v cỏc ng thỏi th trng.
Ebook.VCU – www.ebookvcu.com
13
+ Nhận biết các cơ quan, các tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông
tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.

+ Lên chương trình, thời biểu công tác, bao gồm: (i) Lập danh mục và thứ tự các
công việc: thu thập và phân tích số liệu. (ii) xác định thời hạn cho phép của từng
công việc. (iii) xác định những phần việc có thể ủy nhiệm.
+ Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá.
- Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu.
Để có thể thu thập được những thông tin cần thiết, đòi hỏi thẩm định viên trước
hết phải phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu. các loại tài liệu cần
thu thập, bao gồm:
+ Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu. Các thông tin này có thể
do khách hàng cung cấp hoặc có thể qua khảo sát thực tế tài sản. Thời gian thu thập
loại thông tin này sẽ thay đổi tùy theo loại tài sản định giá.
+ Các tài liệu làm căn cứ để só sánh, phân tích, đánh giá và điểu chỉnh như: các
tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế suất thuế tài
sản, lệ phí môi giới, thu tiền về sử dụng đất, tỷ lệ chiết khấu…
+ Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan
đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định về mục
đích, quyền và thời hạn cho thuê… nói chung, thẩm định viên phải thu thập được
một cách đầy đủ các văn bản pháp lý có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích
của BĐS.
+ Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội, như: chỉ số giá
cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về nhà ở cho người có thu
nhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả năng kiểm
soát của Nhà nước đối với thị trường BĐS, khả năng đàm phán của Chính Phủ về
hạn ngạch xuất khẩu nông sản, triển vọng du lịch…
+ Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin.
- Bước 4: phân tích tài liệu và ước tính giá trị của tài săn cần định giá.
* Phân tích tài liệu: Dựa trên những tài liệu đã có, cần tiến hành các loại phân
tích:
- Phân tích thị trường: mục đích của phân tích thị trường là nhận diện và đánh
giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản cần định giá.

- Phân tích tài sản: mục đích của phân tích tài sản là để nhận rõ những đặc
điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
- Phân tích so sánh: mục đích của việc phân tích này là lựa chọn để đưa ra
các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho
thích hợp với từng giao dịch chứng cớ.
- Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
* Ước tính giá trị:
Ebook.VCU – www.ebookvcu.com
14
- Phân tích tài liệu là căn cứ để thẩm định viên xác định phương pháp định
giá nào là chính, các phương pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc tham
chiếu trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi
phương pháp.
- Để ước tính được giá trị của tài sản hợp lý nhất định viên cần dựa vào thuộc
tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc
định giá chủ yếu được vận dụng, thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều
phương pháp định giá.
Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá.
Nhằm đưa ra được một báo cáo thẩm định giá phản ánh khách quan toàn diện
cũng như tính hợp lý, tính khách quan của các kết luận về quá trình phân tích định
giá của thẩm định viên, tính hợp lý của mức giá được thẩm định giúp các chủ thể
liên quan ra được quyết định phù hợp, cần thiết phải thực hiện bước chuẩn bị viết
báo cáo định giá một cách tỷ mỉ và cẩn thận từ những kết quả đã hoàn thành ở các
bước trước nhằm trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả
thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.
- Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá.
* Yêu cầu đối với báo cáo thẩm định giá:
Để giúp khách hàng có thể sử dụng thông tin của báo cáo thẩm định giá đạt
được hiệu quả mong muốn, yêu cầu cơ bản nhất đối với một báo cáo thẩm định giá
là:

+ Phải đưa ra được một mức giá hợp lý nhất trên cơ sở phân tích, đánh giá
một cách thật sự khách quan về các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình
định giá của thâm định viên hoặc của tổ chức định giá, những hạn chế về mặt
thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của họ chi phối đến kết quả định
giá.
+ Các nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách
rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá.
+ Các kết luận về thẩm định phải được trình bày có cơ sở khoa học và thực
tiễn có tính thuyết phục và đáng tin cậy nhất
* Nội dung của báo cáo định giá:
Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của công việc định giá
mức độ cụ thể hay chi tiết tùy thuộc vào các điều khoản xác định trong hợp đồng
với khách hàng, một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình bày đầy đủ các nội
dung sau:
1. Trình bày chính xác mục tiêu của việc thẩm định giá.
2. Mô tả chính xác tài sản được thảm định giá.
3. Thời hạn ước tính giá trị.
Ebook.VCU – www.ebookvcu.com
15
4. Công bố rõ nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng, số liệu minh họa và phân
tích.
5. Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận,
về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp
6. Tuyên bố rõ ràng về giá trị ước tính của tài sản.
7. Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính:
+ Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết
luận.
+ Hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế.
+ Các nghi vấn có thể có và các kiến nghị điều tra rõ hơn nữa, hoặc trì
hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng.

8. Những mâu thuẫn và trách nhiệm của người sử dụng thông tin định giá:
+ Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu của khách hàng.
+ Yêu cầu về mức độ bí mật thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi và trách
nhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá.
+ Khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng,
nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng thì nhà định giá nên yêu cầu chứng
thực lời khuyên đó bằng văn bản.
+ Các báo cáo định giá cũng cần được lưu trữ trong một thời gian nhất
định.
1.1.3. Công tác thẩm định giá
1.1.3.1. Vai trò, nhiệm vụ của thẩm định giá
*Vai trò của công tác thẩm định giá
Thẩm định giá thông qua báo cáo thẩm định giá của tổ chức hoặc thẩm định
viên cung cấp các thông tin liên quan đến giá trị của tài sản được định giá, đồng
thời còn phân tích đánh giá mọt cách khách qua khoa học các yếu tố ảnh hưởng
đến việc xác định gía của tài sản một cách hợp lý nhất vf vậy nó ddongs vai trò
quan trọng đối với mọi chủ thể kinh tế xã hội liên quan đến tài sản được định giá
thể hiện trên những mặt cơ bản sau:
- Thẩm dịnh giá đáp ứng nhu cầu của các chủ thể trong nền kinh tế thị
trường về các hoạt động mua, bán, chuyển nhượng vốn tài sản, sáp nhập, chia tách
DN tính thuế, thế chấp cầm cố tài sản, thuê tài chính …
- Thẩm định giá giúp đưa ra các quyết định đúng trong các quan hệ giao
dịch về tài sản. Dịch vụ thẩm định giá giúp cho người bán xác định giá bán tài sản
của mình, giúp người đi thuê xác định số tiền thuê phải trả hàng năm, giúp cho một
người nhận đồ thế chấp xác định đúng giá trị của vật đảm bảo và số tiền cho vay
phù hợp,…
- Thẩm định giá cung cấp những thông tin quan trọng nhất về tài sản hoặc
chính DN được định giá với một quy trình thẩm định khoa học và gắn liền với thực
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
16

ti ca ti sn cú s phõn tớch ỏnh giỏ t m v khỏch quan v ti sn ú ti thi
im nh giỏ vỡ vy thong tin ca bỏo cỏo thm nh giỏ tr thnh mt cn c
quan trng cỏc nh qun lý cỏc nh u t a ra quyt nh ỳng n hiu qu
nht
* Nhim v ca nh thm nh giỏ: thc hin c mc tiờu ca vic nh
giỏ ( hp ng ó ký kt ) t chc thm nh giỏ phi thc hin tt cỏc nhim v
ch yu sau:
- ỏnh giỏ y cỏc yu t nh hngdddeens giỏ tr ca ti sn nh giỏ
- Xỏc nh giỏ tr th trng ca ti sn:
- a ra mc giỏ c tớnh ( thm chớ nhiu mc giỏ ) hp lý nht ca ti sn
cn nh giỏ
- Lm t vỏn vn cho cỏc nh u t ra quyt nh u t hiu qu nht
Thm nh giỏ nhm cung cp cho ngi khỏc s dng, giỳp h a ra
cỏc quyt nh liờn quan n ti sn, vỡ vy, mi cụng vic thm nh l mt
d ỏn nghiờn cu cn s thn trng v k nng chuyờn nghip.
* Yêu cầu đối với thẩm định viên Muốn đưa ra một mức giá hợp lý nhất,đòi hỏi nhà thẩm
phải có trình độ chuyên môn giỏi ,đạo đức nghề nghiệp tốt tuân thủ và chấp hành tốt những
yêu cầu và nguyên tắc hoạt động của một thẩm định viên do Nhà nước quyđịnh hoặc phù
hợp với tiêu chuẩn và chẩn mực quốc tế. Nhằm đảm bảo hiệu quả của hoạt động thẩm định
giá tài sản, Tổ chức thẩm định giá quốc tế IVSC đã đưa ra 8 yêu cầu đối với các thẩm định
viên khi thẩm định và lập báo cáo về giá trị thị trường của tài sản.
1.Trình tự thẩm định lô gíc, chặt chẽ, rõ ràng, công khai, dễ hiểuvà không dẫn đến
những hiểu lầm.
2. Cung cấp thông tin đầy đủ để mọi người hiểu rõ số liệu, các kết quả phân tích các
nguyên nhân và kết luận rút ra trong báo cáo cáo thẩm định
3. Trình bày rõ ràng các điều kiện và giả thiết mà thẩm định viên sử dụng trong định giá
tài sản của mình
4. Xác định, trình bày rõ ràng đối tượng và mức độ khảo sát đối tượng thẩm định
5. Xác định rõ ràng các lợi ích và mục đích cần thẩm định
6. Xác định được số tiền ước tính của giá trị tài sản thời gian thẩm định và lập báo cáo

thẩm định
7. Giải thích rõ ràng đầy đủ phương pháp thẩm định lý do áp dụng và các kết luận đã rút
ra .
8. Báo cáo thẩm định phỉa kềm theo các chứng chỉ ,chứng nhậ hành nghề bằng cấp
chuyên môn giấy pháp thu lệ phí thẩm định hướng dẫn thực hành thẩm định và và các bằng
chứng khác liên quan.
* Yêu cầu đối với việc phân tích các giao dịch và thương vụ so sánh.
Phân tích các giao dịch và thương vụ là môt nội dung công tácốât quan trọng của TĐV.
Phân tích thương vụ và giao dịch cần phải trả lời được các câu hỏi:
1. Thương vụ có thật không?
2 Thơi điểm thực hiện
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
17
3.Giới thiệu và quảng cáo BĐS đó có chính xác không?
4 Phương thức giao dịch
5Đấu giá có tính cạnh tranh cao không
6 Tại sao người bán, ngươi mua quyêt giao dịch Điều gì ảnh hưởng tới quyết định mua
hoặc bán của họ
7 Điều ảnh hưởng tới sự thành công của giao dịch.
1.2.1.3. Cỏc cp hot ng ca thm nh giỏ
- Cp u tiờn - qun chỳng núi chung: Thụng thng khụng cn thit
phi s dng dch v thm nh giỏ chớnh thc, nhng ngi s hu, s dng, u
t ti sn, trc s cn thit, ũi hi ca cụng vic phi xỏc nh giỏ a ra
quyt nh, cp ny vic t nh giỏ s khụng cú li th nu nhng ngi ny
khụng c o to chớnh quy, kh nng v nng lc b hn ch trong nhiu trng
hp, c bit khi liờn quan n bờn th 3 thỡ cn thit phi qua thm nh giỏ
chuyờn nghip.
- Cp th 2 - nhng ngi trong ngh bt ng sn: nhng ngi bỏn
BS, nh u t, nh phõn phi, nh xõy dng, nh qun lý ti sn, nhng ngi
ny khụng phi l nhng nh thm nh giỏ chuyờn nghip nhng h phi gii

quyt nhng vn n liờn quan n bt ng sn nh l 1 phn cụng vic ca h v
h thng c hi ý kin v giỏ tr ca BS v h a ra ý kin ph thuc vo
trỡnh ca h. Do vy, h phi hiu rừ v nhng hn ch ca mỡnh nhn bit
trong trng hp no h nờn yờu cu s giỳp ca cỏc nh thm nh giỏ chuyờn
nghip.
- Cp th 3 - nhng nh thm nh giỏ chuyờn nghip: hu ht cỏc
nc, cỏc nh thm nh giỏ chuyờn nghip l nhng ngi cú nng lc v
phm cht cn thit, c b nhim v thuc cỏc t chc chuyờn nghip, h l Nh
thm nh giỏ ó ng ký, nh thm nh giỏ ó tuyờn th, nh thm nh giỏ ó
c phờ duyt. Nhng lớnh vc chung ca hot ng chuyờn nghip bao gm:
+ Nh thm nh giỏ khu vc cụng cng: nh giỏ bi thng, thu t, thu
thu nhp, vay n chớnh ph, nhng vic thm nh giỏ theo lut khỏc.
+ Nh thm nh giỏ khu vc t: cho mua v bỏn, cho vay th chp, nhng
phõn tớch kh thi, phỏt trin t ai, bỏo cỏo ti chớnh, v cỏc thm nh giỏ khỏc.
1.2.1.4. Phm vi ca dch v thm nh giỏ chuyờn nghip
Nh thm nh giỏ chuyờn nghip cú t cỏch v nng lc hnh ngh
thm nh giỏ ti sn, cho tt c cỏc mc ớch h thc hi n cỏc dch v ú theo
yờu cu c a kh ỏch h ng nh l chuyờn gia lm chng trong cỏc tũa ỏn.
Nhng nh thm nh giỏ cng hot ng kt hp vi cỏc c vn phỏp lut,
thanh tra, nhng nh hoch nh v phỏt trin thnh ph, a ra li khuyờn v cỏc
d ỏn phỏt trin, cỏc vn kinh t v d ỏn xõy dng cụng ty, thnh lp cụng ty
Ebook.VCU – www.ebookvcu.com
18
Những nhà thẩm định giá cũng được các cấp chính quyền thuê thẩm định giá
tài sản cho việc đánh thuế…
1.2.1.5. Mối quan hệ giữa kiểm toán và thẩm định gia
* Sự giống nhau
- Cả 2 loại ý kiến c ủa kiểm toán và thẩm đinh giá đều được cung cấp bởi
các tổ chức chuyên nghiệp, độc lập được quy định ở mỗi nước, các tổ chức này
thường có mối liên hệ mang tính quốc tế.

- Cả 2 phương pháp luận đều được thừa nhận trên trường quốc tế.
- Cả 2 đều là công cụ quyết định để sử dụng trong quản lý và các mục đích
khác.
- Cả 2 chấp nhận một số cách tiếp cận giống nhau như: sự phê chuẩn của bên
thứ 3, sự kiểm tra cụ thể các tài sản…
- Trong một số trường hợp, giá trị thanh lý, các chi phí thay thế và giá trị thị
trường đều được sử dụng trong cả cam kết về kiểm toán lẫn thẩm định giá.
* Sự khác nhau
- Kiểm toán cho ý kiến khách quan hợp lý đối với việc trình bày các báo cáo
tài chính một cách tổng thể như lỗ lãi, bảng cân đối, các luồng tiền. thẩm định giá
cho ý kiến về một phần xác định của doanh nghiệp, thường là các TSCĐ (tòa nhà,
nhà xưởng, máy móc thiết bị) đôi khi về giá trị của bản thâm doanh nghiệp.
- Kiểm toán cho ý kiến đối với những người sử dụng chung các báo cáo tài
chính, họ thường là những cổ đông của DN, các nhà cung cấp, khác hàng, ngân
hàng và các nhà cho vay nói chung, cơ quan quản lý nhà nước,… Thẩm định giá
được thực hiện nhằm mục đích xác định như để lựa chọn các phương án đầu tư,
cung cấp thông tin cho mục đích bảo hiểm, để thiết lập giá trị cho hợp nhất mua lại
DN, thiết lập giá trị của số tiền cho vay hoặc thế chấp,…
- Kiểm toán viên dựa vào mức giá công bố trên các hóa đơn hoặc hợp đồng
được duyệt (chi phí lịch sử). Trong khi đó thẩm định viêm cân nhắc giá trị tại mức
giá thị trường hoặc chi phí thay thế mà không đề cập đến giá trị được viết trên hóa
đơn.
- Một cách tiếp cận của kiểm toán là phân tích và kiểm tra nội bộ liên quan
đến luồng thông tin dẫn đến các tài khoản của công ty tuy nhiên ách tiếp cận này
không được sử dụng trong công việc của thẩm định giá.
* Sự bổ sung lẫn nhau
Trên những phạm vi nhất định, thẩm định giá của một DN chú ý đến các
thông tin chính của quá khứ có thể coi là tin cậy được, đó là thông tin kiểm toán
nếu những thông tin này không được kiểm toán thì thẩm định viên phải xác minh
rõ trong báo cáo của mình.

Đôi khi thẩm định giá của 1 DN cũng cân nhắc xem xét dựa trên hệ thống
thông tin quản lý mà kiểm toán viên cũng đang dựa vào với một mức độ nhất định.
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
19
Nu vic kim toỏn c thc hin trc thm nh giỏ thỡ ý kim ca kim toỏn
viờn s c xem xột cõn nhc.
* Kt lun: Tuy mc tiờu ca kim toỏn v thm nh giỏ l rt khỏc nhau,
nhng chỳng u l nhng yờu cu cn thit ca mt cụng ty, trong khi kim toỏn
cung cp s m bo v tin cy ca cỏc bỏo cỏo ti chớnh ca cụng ty thỡ thm
nh giỏ cung cp s m bo v t vn v kh nng chp nhn giỏ tr ca cỏc hng
mc c nh giỏ.
1.2.2. Gii thiu v mt s T chc thm nh giỏ chuyờn nghip trờn th gii
1.2.2.1. y ban Tiờu chun thm nh giỏ quc t (IVSC)
1.2.2.2. Hip hi cỏc nh thm nh giỏ ASEAN (AVA)
1.2.2.3. Vn phũng thm nh giỏ Australia (AVO)
Thảo luận
Chong II Cỏc phng phỏp xỏc nh giỏ tr doanh nghip
2.1. Sư cần thiết phải xác định giá trị DN
Mục tiêu của chúng ta là định giá DN,DNNN phục vụ quá trình cổ phần hoá.Vì vậy vấn
đề tiếp theo là phải hiểu giá trị DN là gì? tại sao lại phải định gía nó, sử dụng những phương
pháp nào để định giá nó một cách hợp lý nhất đáp ứng nhu cầu và mục đích của những người
quan tâm đến DN.
Chúng ta đều biết rằng doanh nghiệp tồn tại và phát triễn trong nền kinh tế xã như một
cơ thể sống (Pháp nhân hay cơ thể nhân tạo do pháp luật tạo ra) là một hệ thống thống nhất
gồm nhiều yếu tố hợp thành. Theo luật DN của Việt năm 2005 thì Doanh nghiệp là một tổ
chức kinh tế có tài sản ,có trụ sở giao dịch ổn định ,được đăng ký kinh doanhtheo quyđịnh
của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.
Trong nền kinh tế thị trường cũng được coi là một tài sản nhưng là một tài sản có
những nết riêng biệt:
-Giống như các hàng hoá thông thường DN là đối tượng của các giao dịch nmua bán

trao đổi hợp nhất chia nhỏ và phải xác định gía cả của nó để thực hiện các giao dịch đó.
Quá trình định giá doanh nghiệp mặc dầu không nằm ngoài các quy luật và nguyên tắc định
giá tài sản và đều chịu sự tác đọng của các quy luật giá trị ,quy luật cung cầu, quy luật cạnh
tranh .
-Doanh nghiệp là một cơ thể sống giá trị của DN không phải là phép cộng giản đơn giá
trị của tất cả các tài sản của DN.
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
20
Mục tiêu duy nhất của việc sở hữu DN là lợi nhuận, vì vậy DN nghiệp nào đem li thu
nhập cao cho một đồng vốn đầu tư thì DN đó có giá trị cao.
Từ đó có thể hiểu: Giá trị DN là biểu hiện bằng tiền cuả các khoản thu nhập mà DN
mang lại cho nhà đầu tư từ hoạt động kinh doanh của DN.
+Nhu cầu xác định giá trị DN. Trong nền kinh tế thị trường mọi chủ thể kinh tế - xã hội
đều quan tâm đến DN từ người tiêu dùng sản phẩm dịch vụ đến nhà đầu tư ,Nhà nước ,tổ
chức xã hội và nhà quản lý DN. Đặc biệt là nhà đầu tư, nhà quản trị DN và Nhà nước nói
riêng họ luôn luô và cần thiết nắm vững các thông tin về tình hình tài chính,tình hình SXKD
của DN, trong đó giá trị của DN được hộ quan tâm hàng đầu, vì vậy cần thiết phải xác định
giá trị DN.
- Xác định được gía trị DN sẽ đáp ứng nhu cầu giao dịch: mua bán, chuyển nhựơng sáp
nhập chia tách DN.Nhu cầu giao dịch về tài doanh nghiệp diễn ra thường xuyên và phổ biến
trong nền kinh tế thị trường. Trong quá trình tồn tại và phát triễn của DN nhu cầu tài trợ vốn
cho phát triễn là một nhu cầu tất yếu khách quan đối với mọi DN. Để mở rộng quy mô hoạt
động SXKD tăng lợi nhuận, tăng sức cạnh tranh của DN trên thị trường ,DN phải huy động
vốn trên thị trường nói chung, thị trường tài chính nói riêng. Mặt khác việc di chuyển vốn
đầu tư của các nhà đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp vào DN cũng diễn ra thường xuyên
theo mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận của họ vì vậy cần nắm rõ và xác định được hay dự báo
được các lợi ích mà DN đêm lại cho họ từ việc họ đầu tư vốn vào DN, nói cách khác họ phải
biết được giá trị của DN. Từ đó giúp họ đưa quyết định đầu tư hiệu quả nhất
- Giá trị của DN của DN là một loại thông tin quan trọng giúp Nhà nước điều hành kinh
tế vĩ mô hiệu quả hơn. giá cả của các chứng khoán nợ và chứng khoán vốn ,đặc biệt là giá cổ

phiếu thường do DN phát hành là thông tin quan trọng phản ánh giá trị DN, vị thế của DN
trên thị trường ,phản ánh sức khoả của từng Dn và của toàn bộ nền kinh từ đó giúp Nhà nước
thực hiện các chính sách vĩ mô thích hợp thúc đâyr nền kinh tế phát triễn. Trong điều kiện
Nhà nước ta đang thực hiện cơ cấu lại nền kinh tế thực hiện cổ phần hoá DNNN xác định
đúng giá trị DN và thông tin trung thực khách quan gía trị DN là tiền đề cho việc đẩy nhanh
tiến độ thực hiện cổ phần hoá DN.
- Gía trị DN là loại thông tin quan trọng giúp nhà quản trị DN phân tích, đánh giá tước
khi đưa ra các quyết định quản lý: Quyết định đầu tư, quyết định tài trợ nhằm tăng giá trị DN
nói chung, giá trị tài sản của chủ sở hữu nói riêng. Giá trị của DN phản ánh năng lực tổng
hợp và hiệu quả hoạt động của của các nhà quản lý doanh nghiệp giá trị DN lớn là một thông
tin quan trọng thể hiện sức mạnh tài chính sức cạnh tranh trên thị tường của DN. Vì vậy cần
phải xác định giá trị DN.
2.2Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị DN.
DN như một cơ thể sống tồn tại và phát triễn chịu sự tác động của nhiều yếu tố chủ quan
khách quan khác nhau, vì vậy giá trị của nó hay luồng thu nhập mà nó đem lại cho nhà đầu
tư cũng chịu sự tác đọng củ những yếu tố đó.Các yếu tố tác động đến giá trị DN rất đa dạng
song có thể phân nhóm chúng thành các yếu tố sau:
1. Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh.
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
21
Đây là nhóm yếu tố tác động đến giá trị DN, nằm ngoài tầm kiểm soát của DN.Thuộc
nhóm này bao gồm:
-Yếu tố kinh tế. Các yếu tố thuộc nhốm này bao gồm: -tốc độ tăng trưởng của kinh tế(tốc
độ tăng trưởng GDP và GDP bình quân đầu người),chỉ số giá cả,tỉ giá hối đoái ,hiệu suất đầu
tư,sự ổn định của thị trường chứng khoán,thị trường tiền tệ,Quy luật chung là: môi trường
kinh tế phát triển ổn định, tăng trưởng đều đặn thì doanh nghiệp cũng tăng trưởng ổn
định.Ngựơc lại, môi trường kinh tế bất ổn định , lạm phát tăng cao thì các doanh nghiệp phát
triển khó khăn và giá trị doanh nghiệp cũng thay đổi theo xu hướng xấu đi.
-Yếu tố chính trị.Như đã biết chính trị là biểu hiện tập trung của kinh tế, mọi sự bất ổn
trong các hoạt động kinh tế đều sẽ tác động tới kinh tế và ngược lại. Các yếu tố thuộc về

chính trị bao gồm:chế độ chính trị,chiến tranh sắc tộc,tôn giáo,bạo loạn,trật tự an toàn xã hội
đều ảnh hưởng đến đời sống xã hội nói chung và đời sống doanh nghiệp nói riêng.Thuộc
nhóm này bao gồm:tính đồng bộ,chuẩn mực cụ thể ổn định của hệ thống luật pháp,hệ thống
chính sách phát triển kinh tế xã hội của nhà nước,năng lực hành pháp của chính phủ và ý
thức chấp hành luật pháp của nhân dân,của doanh nghiệp. Cũng như môi trường kinh tế,môit
rường chính trị đóng vai trò là điều kiện tiền đề, thiết yếu để doanh nghiệp phát triển.Và do
vậy giá trị doanh nghiệp và định giá doanh nghiệp bao giờ cũng chịu sự tác động từ các yếu
tố này.
-Yếu tố văn hoá xã hội .Thuộc nhóm yếu tố này bao gồm:những quan niệm,hệ tư tưởng
,lối sống đạo đức về tập quán, Các yếu tố này được thể hiện thông qua số lượng,chất lượng
và cơ cấu dân cư,giới tính,mật độ dân số và các vấn đề mới nảy sinh như môi trường ô
nhiễm,tài nguyên cạn kiệt.Chúng tác động trực tiếp đến các yếu tố đầu vào,đầu ra của doanh
nghiệp.Và do đó tác động đến giá trị DN.
- Sự phát triễn của khoa học và công nghệ . Trong điều phát triễn nhanh chóng của khoa
học công nghệ và ứng dụng của nó vào SXKD của DN đồng thời nó đã trở thành lực lượng
SX trực tiếp thì tác đọng của yếu tố này đối vớiosuwj phát triễn của các DN ngày càng mạnh
mẽ DN nghiệp nào biết thường xuyên đổi mới quy trình công nghệ trong SXKD phù hợp với
sự phát triễn của khoa học và công nghệ hiện đại thì tăng được năng lực SXKD tăng được
sức cạnh tranh trên thị trường do đó DN phát triễn giá tri DN cũng tăng lên và ngược lại.
-Yếu tố cạnh tranh.Trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh được thừa nhận bằng luật
cạnh tranh và toàn cầu hoá, Việt Nam là thành viên của WTO thì sự cạnh tranh càng trở nên
khốc liệt hơn.Cạnh tranh tác động mạnh đến doanh nghiệp, quyết định sự tồn vong của DN,
và do đó cũng tác động mạnh đến giá trị doanh nghiệp.
- Mối quan hệ của DN với các chủ thể Nhà nước, đối tác khách hàng, nhà đầu tư. Các mối
mội này tác động hai chiều đến sự phát triễn của DN,do vậy cũng tác động mạnh đên giá
trịm DN
2. Các yếu tố thuộc về nội tại DN.Thuộc nhóm này bao gồm:
- Thực trạng về tài sản trong DN. Trước hết phải khẳng định rằng thực trạng hiện tại về
tài sản trong DN là yếu tố khởi đầu cho mọi quá trình KD của DN trong thời gian tới và cũng
là yếu tố đóng góp quan trọng đến gía trị của một DN, vì cáclý do sau:

Ebook.VCU www.ebookvcu.com
22
+Tài sản trong DN là một trong những yếu tố vật chất tối thiểu ,cần thiết đối với quá
trình SXKD của DN. Số lượng và chất lượng trình độ công nghệ ,tính đồng bộ về mặt kết cấu
của chúng là yếu tố quyết định đến khả năng cạnh tranh và thu nhập trong tương lai của DN.
+ Tổng giá trị tài sản của DN vừa là một căn cứ ,vừa là một sự đảm bảo chắc chắn nhất
về giá trị DN. Bởi vì thay cho việc dự báo các khoản thu nhập dự tính trong tương lai thì
người sở hữu DN có thể bán các tài sản của DN để nhận được một khoản thu nhập từ DN đó.
-Vị thế của DN( bao gồm ví trị địa lý , uy tín Dn trên thị trường).Yếu tố này tác động
mạnh đến doanh thu và chi phí cũng như khả năng huy động các nguồn lực giúp DN phát
triễn.
- Năng lực quản trị điều hành SXKD của DN. Yếu tố này biểu hiện qua đội ngũ cán bộ
quản lý của DN có trình độ chuyên môn nghiệp vụ giỏi cả về lý thuyết và kinh nghiệm hoạt
động thực tiễn biết tổ chức một cách hiệu quả các hoạt động kính tế của DN, biết tận dụng
mọi tiềm năng sãn có của DN thúc đẩy Dn phát triễn nhanh chóng, tuy nhiên xác định đựoc
mức độ tác động của nó là không dẽ dàng vì định lượng nó không hề đơn giản và thông
thường được thể hiện thông hiệu quả kinh doanh của DN.
- Trình độ tay nghề và kỹ thuật của người lao động yếu tố này tác động mạnh đến năng
suất, chất lượng sản phẩm đầu ra và ảnh hưởng đến lợi nhuận của DN, vì vậy cần phải tính
đến nó khi xác định giá trị DN.
Tóm lại: Giá trị DN là biểu hiện bằng tiền của các khoản thu nhập mà nhà đầu tư có thể
nhận được từ DN và chịu sự tác động của nhiều yếu tố khác nhau, nghiên cứu chúng sẽ giúp
nhà thẩm định xác định giá trị Dn một cách hợp lý nhất đáp ứng ứng được mục tiêu định
giá đã đề ra ,từ đó giúp các chủ thể ra quyết định tốt nhất .
2.3. Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị DN.
Giá trị DN và xác định giá trị DN (hay định giá DN) là hai vấn đề khác nhau, nếu như
giá trị DN tồn tại khách quan ngay cả khi không có giao dịch mua bán , chuyển nhượng diễn
ra, thì xác định giá trị DN (hay định giá DN )thông thường gắn liền với các mục tiêu giao
dịch mua bán ,chuyển nhượng,sáp nhập chia tách hợp nhất cụ thể, phục vụ lợi ích của các
chủ thể tham gia các giao dịch đó, vì vậy tính chủ quan trong xác định giá trị DN thể hiện rõ

nét hơn. Nếu giá trị DN là biểu hiện bằng tiền của các khoản thu nhập nhận được mà tài sản
đó mang lại cho chủ thể thì xác định giá trị là việc ước tínhgiá trị đó một cách chính xác
nhất ( sai số càng nhỏ càng tốt ), nhờ vậy mà các giao dịch thương mại, đầu tư trên thị
trường đạt được hiệu quả cao nhất đảm bảo công bằng cho các chủ thể tham gia.
Có rất nhiều phương pháp khác nhauđược áp dụng để định gía DN. (Nghị định chính phủ
số: 187/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 cho phép áp dụng một trong các phương pháp xác
định gía trị DNNN để cổ phần hoá bao gồm:
-Phương pháp tài sản ; Phương pháp dòng tiền chiết khấu và các phương pháp khác )
Dưới đây là một số phương pháp được áp dụng trong thực tiễn.
2.3.1 Phương pháp tài sản (còn được gọi là phương pháp giá trị tài sản thuần).
+ Cơ sở lý luận của phương pháp này là: DN được hình thành, tồn tại và phát triễn tạo ra
dòng thu nhập xuất phát bằng một lượng tài sản có thực nhất định. Lượng tài sản này thường
xuyên được bổ sung từ lợi nhuận hoặc các nguồn vốn tài trợ của các nhà đầu tư và thônhg
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
23
thường quy mô tài sản tăng lên thì thu nhập mà DN mang lại càng tăng lên nghĩa là giá trị
của DN tăng lên và ngược lại, cuối cùng nếu chủ sở hữu DN bán toàn bộ tài sản của DN thì
đó là lợi ích tính thành tiền mà chủ DN nhận được từ DN hay nói khác đi đó là giá trị DN tại
thời điểm bán . Chính vì vậy mà giá trị của DN được xác định bằng giá thị trường của toàn
bộ tài sản hiện có phục vụ SXKD của DN.
+Phương pháp xác định:
Toàn bộ tài sảnổtong DN được hình thành từ nhiều nguồn vốn khác nhau và không phải
tất cả tài sản hiện có trong DN đều phục vụ hoạt động kinh doanh của DN. Vì vậy khi xác
định giá trị DN cần chú ý tới đặc điểm này.
Thông thường không kể các tài sản phục vụ phúc lợi xã hội ,quỹ khen thưởng, trợ cấp
cho người lao động và tài sản giữ hộ thi giá trị của tài sản thuộc về các chủ sở hữu DN và chủ
nợ của DN. Vì vậy tổng giá trị DN bằng tổng số nợ DN phải trả cộng tổng vốn chủ sở hữu
DN.Tuy nhiên DN nghiệp đang hoạt động thì vốn kinh doanh của DN đã được đầu tư, mua
sắm và trở thành tài sản ,hàng hoá vất chất cụ thể , Vì vậy vốn chủ sở phải được xác định
bằng việc tiền tệ hoá tài sản sau đó trả cho chủ nợ phần còn lại là của chủ sở hữu. Nói một

cách ngắn gọn vốn chủ sở hữu phải được xác định bằng hệ thức sau:
(1)
VCSH = Tổng gía trị tài sản DN (TS) - Tổng nợ phải trả
Trong đó: VCSH tổng vốn chủ sở hữuDN
Giá trị VCSH được tính theo công thức trên còn gọi là giá trị tài sản thuần (hay
ròng)của DN.
Thông thường chủ sở hữu phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo quy định của pháp luật
hiện hành, vì vậy chủ sở hữu DN chỉ có thể định đoạt phần vốn mà họ sở hữu. Cần chú ý
rằng trên thị trường chứng khoán tổng tài sản của DN được xác định bằng tổng giá thị trường
của các công cụ nợ và công cụ vốn DN đã phát hành.
Từ công thức tổng quát (1) có thể nêu ra hai cách xácđịnh giá trị DN và giá trị vốn chủ sở
hữu DN như sau:
Cách1. Dựa vào nguồn số liệu của bảng cân đối kế toán tại một thời điểm xác định ( gần
với ngày định giá , hoặc tổ chức đánh giá toàn bộ tài sản theo giá thị trường hiện tại một
cách khách quan và lập bảng cân đối tài sản mới của DN theo giá đánh gía lại rồi lấy tổng
giá tị tài sản DN - đi tổng các khoản nợ phải trả ta nhận được gía trị của VCSH( giá trị tài
sản thuần của DN).
Cách2. Sử dụng ngay số liẹu của bảng cân đối kế toán để xác định giá trị DN và giá trị
vốn chủ sở hữu .
Điều cần chú ý là dù sử dụng cách nào trong các cách xác định gía trị DN nêu trên thì
nó cũng chỉ là một thông tin về phản ánh giá trị của DN có tính thanm khảo khi đưa ra quyết
định về múc giá cuối cùng.
Trong thực tiễn định giá DNNN cổ phần hoá theo phương pháp tài sản, theo các quy định
tại các khoản 1,2.3 Điều 10; các khoản nợ phải thu không có khả năng thu hồi ; chi phí xây
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
24
dựng dở dang bị đình hoãn trước thời điểm định giá ; các khoản đầu tư dài hạn vào DN được
quy định tại tiết b,khoản 2 Điều 14 của NĐ187 NĐ-CP/2004 không thuộc phạm vị các tài
sản được tập hợp để tính giá trị giá trị DNNN cổ phần hoá , ngoài ra trong điều 19 của Nghị
định này cũng quy định rất rõ giá trị của tài sản quyền sử dụng đất, giá trị lợi thế kinh doanh

của DN như một bộ phần tài sản của DNNN khi xácđịnh giá trị DNNN cổ phần hoá.( xem
Nghị định Chính phủ số 187/2004 NĐ-CP .
Những hạn chế và khả năng áp dụng phương pháp tài sản trong thực tiễnđịnh giá DN.
Những hạn chế.
+Theo phương pháp này giá trị của DN được coi là phép công giản đơn của tất cả các giá
trị tài sản phục vụ hoạt động kinh doanh tạo ra thu nhập cho DN và cho nhà đầu tư nói riêng.
Tuy nhiên không hoàn toàn như vậy, như đã trình bày ở các phần trên, DN như một cơ thể
sống giá trị của nó được biểu hiện bởi thu nhập tính thành tiền mà DN đem lại cho chủ DN,
cả hiện tại và tương lai, trong khi phương pháp này chỉ mới chỉ phản ánh giá trị DN ở trạng
thái tĩnh, cho dù đã tính cả giá trị lợi thế kinh doanh của DN vào tổng giá trị tài sản của DN.
Chính vì vậy phương pháp này không cung cấp và xây dựng được các cơ sở thông tin cần
thiết để các chủ thể liên quan đánh giá đầy đủ về triễn vọng sinh lợi của DN. Điều này giải
thích tại sao những DN có cùng một giá trị tài sản thuần giống nhau nhưng chất lương quản
trị DN, trình độ tay nghề của CBCNV lĩnh vực ngành nghề kinh doanh khác nhau và đặc biệt
là trình độ và đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ quản lý DN khác nhau, thì trên thị trường
chứng khoán giá trị vốn hoá của chúng rất khác nhau.
+Phương pháp tài sản đã không tính đến (hay nói chính xác hơn là chưa phản ánh đầy
đủ) các yếu tố phi vật chất nhưng lại có giá trị thực và chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng giá
trị DN như trình độ cán bộ quản lý, điều hành công ty trình độ lực lượng lao động nói chung(
một người lo bằng một kho người làm) thị phần , thương hiệu
+Trong nhiều trường hợp vận dụng phương pháp này trở nên phức tạp và khó khăn đặc
biệt là đối với những tập đoàn kinh tế đa ngành có nhều DN thành viên, có cơ cấu tài sản
phức tạp từ đó dẫn đến những định gía rất tốn kém không cần thiết .
ứng dụng phương tài sản trong thực tiễn.
+ Phương pháp tài sản cho ta một giá trị có thể nói là tối thiểu, nếu DN này phải bán
toàn bộ tài sản của mình, thì chí ít nhà đầu tư cũng thu được khoản vốn tối thiểu tại thời điểm
đó. Do đó nó là cơ sở khởi đầu cho các bên tham gia quá trình đàm phán, giao dịch về giá
bán DN .
+ Đối với những DN vừa và nhỏ nhyư của Việt nam mà số luợng tài sản không nhiều
cơ cấu tài sản không phức tạp giá trị các yéu tố vô hình dễ xác ddinhj và không đáng kể

chiến lược kinh doanh rõ ràng thì phương pháp tài sản trở thành một tiêu chuẩn định giá khá
thích hợp và cho ra một mức giá khởi đầu quan trọng cho các quá trình đàm phán tiếp theo.
Tóm lại, mặc dầu có những hạn chế đã nêu ở trên nhưng phương pháp này được coi là
phương pháp cơ bản trong hệ thống các phương pháp được áp dụng nhằm đưa ra mức giá
khởi đầu cho các quyết định về giá trị DN (sau khi kết hợp với các phương khác) trong thực
tiễn.
Ebook.VCU www.ebookvcu.com
25
2.3.2 Phương pháp dòng tiền chiết khấu ( còn gọi là hiện tại hoá dòng thu nhập trong
tương lai).
Cơ sở lý thuyết của phương pháp này xuất phát từ khái niệm giá trị của DN được đo
bằng số tiền biểu hiện thu nhập mà DN mang lại cho nhà đầu tư trong tương lai. Mặt khác
định giáDDN gắn liền với các mục tiêu hiệntại của các chủ thể liên quan tại một thời điểm
xác định, trong khi theo quan điểm thời giá của tiền thì giá trị của luồng tiền thể hiện thu
nhập dự tính trong tương lại mà DN mang lại rất khác so với tiền thu về tại thời điểm hiện( vì
chúng sinh lời và chịu tác động của các yêú tố lạm phát, rủi ro đầu tư vốngây nên). Vì vậy
phải quy đổi dòng tiền đó về thời đểm hiện tại (thời điểm định giá DN ). Mô hình tổng quát
xác định giá trị DN như sau:
N TNt (2)
Po = -----------
t =1 t
(1+ r )
Trong đó: Po - Giá trị DN
TNt - Thu nhập mang lại cho nhà đầu tư của năm thứ t
r - Tỷ suất chiết khấu ( còn gọi là tỷ suất hiện tai hoá )
n - thời gian nhận được thu nhập (tính bằng năm)
Từ mô hình tổng quát này, tuỳ thuộc vào quan điểm đánh giá lợi ích nhận được mà DEN
mang lại cho từng chủ thể, mà người ta vận dụng mô hình định giá DN cho phù hợp với
mong muốn cua r các chủ thể liên quan, trên quan điểm công bằng trung thực có lợi cho cả
các bên tham gia đàm phán giao dịch DN.Dưới đây là những cáh vận dụng cụ thể mô hình

này.
2.3.3Phương pháp hiện tại hoá lợi nhuận ròng (thuần) của DN.
* Cơ sở lý luận. Tổng giá trị của tài sản DN được hình thành từ hai nguồn cơ bản là vốn chủ
sở hữu và vốn vay, nếu DN là công ty cổ phần phát hành chứng khoán ra thị thị trường tài
chính thì giá trị vốn hoá trên thị trường của DN bằng tổng giá thị trường của tất cả các công
cụ tài chính DN ( các công cụ nợ và công cụ vốn ) đã phát hành. Do nghĩa vụ trả nợ là trách
nhiệm pháp lý mang tính cố định, nên lợi ích của người chủ DN gắn liền với vốn chủ sơ hữu
và thu nhập DN còn lại của DN sau khi đã trả lãi tiền vay và nộp thuế thu nhập DN (mà ta
gọi là lợi nhuận ròng). Vì vậygiá trị của vốn chủ sở hữu DN sẽ được đo bằng độ lớn của các
khoản thu nhập ròng của DN trong suốt thời gian tồn tại của nó. Vận dụng mô hình (2) ta có
công thức xác định giá trị vốn chủ sở DN như sau ( đôi khi người ta lạm dụng và gọi đây giá
trị DN).