báo cáo cập nhật dn ctcp phát triển đô thị từ liêm ngành xây dựng bất động sản cập nhật ngày 30 05 2013

BÁO CÁO C
ẬP NHẬT DN
CTCP

PHÁT

TRIỂN

ĐÔ

THỊ

TỪ

LIÊM

(HSX

:

NTL)
Ngành:

Xây

dựng

–

Bất

động

sản Cập

nhật

ngày

:

30/05/2013
Trần

Thế

Anh
Chuyên viên phân tích
Email:


Điện thoại : (84) – 8 6290 8686 –
Ext : 7592
Diễn

biến

giá

cổ

phiếu

NTL
Thông

tin

giao

dịch
30/05/2013
TÓM

TẮT
Doanh

thu

thuần

năm

2012

của

Công

ty

đạt

695

tỷ

09/05/2011
so

với

năm

2011.

Trong

đó,

doanh

thu

từ

hoạt

động

ki

nh

doanh BĐS

đạt
457

tỷ

đồng,

tăng

gấp

2,5

lần

so

với

năm

2011.

Doan
h

thu

thuần

quý
1/2013

đạt

chưa

tới

72

tỷ

đồng,

mới

bằng

20%

do
anh

thu

cùng

kỳ
2012.
09/05/2011
Tỷ

suất

lợi

nhuận

gộp/doanh

thu

thuần

năm

2012

của

Công

ty

đạt

19%,

thấp

hơn

so

với

mức

22%

của

năm

trước

do

chi

phí

vốn

hoá

tăng
mạnh

và

áp

lực

tăng

chiết

khấu,

giảm

giá

bán

để

cải

t
hiện

thanh

khoản
giao

dịch.

Nếu

chỉ

tính

riêng

hoạt

động

kinh

doanh

B
ĐS

thì

tỷ

suất

lợi
nhuận gộp của Công ty lên tới 50%.
Lợi

nhuận

trước

thuế

quý

1/2013

chỉ

đạt

7,7

tỷ

đồn
g,

bằng

34%

lợi

nhuận

của

cùng

kỳ

2012.

Mặc dù

Công

ty

đã

có

nỗ

lực
lớn trong

việc

cắt
giảm

chi

phí

quản

lý,

giảm

tới

71%

so

với

cùng

kỳ

2
012,

nhưng

do

thị

trường BĐS vẫn chưa có nhiều chuyển biến trong quý 1,

tiến độ triển khai
các dự án còn chậm nên lợi nhuận trong quý này đạt đư
ợc thấp.
đồng,

tăng

21%
Tiền

và

các

khoản

tương

đươn
g

tiền

tính

đến

31/03/2013

của

Công
Giá cao nhất 52
tuần (đ/cp)
*
24.
400
ty đạt

208 tỷ đồng,

giảm

16%

so

với

đầu năm.

Dòng

ti
ền

của

Công

ty có
Giá thấp nhấp 5
2 tuần (đ/cp)
*
12.
400
xu hướng giảm gần như liên tục kể từ quý 4/2010 đến n
ay.
Số lượng CP niêm yết (CP)
63.600.000
Số lượng CP lưu hành (CP)
60.989.950
KLGD bình quân 30 phiên (CP)
559.029
% sở hữu nước ngoài
16,7%
Vốn điều lệ (tỷ đồng)
636
Vốn hóa thị trường (tỷ đồng)
914,85
Chỉ

tiêu

(tỷ

đồng)2010 2011
2012

Vốn điều lệ 328 636







636
Tổng doanh thu 1.390 573
695
Tỷ lệ lãi gộp (%) 54,5% 22,2%
19,2%
ROA (%) 34,9 4,9
3,8
ROE (%) 77,6 10,8
8,3
Danh

sách

cổ

đông Tỷ

l
ệ

(%)
VFMVF1

5,78
HĐQT 17,00
KITMC Fund 5,31
Khác 71,91
Tổng

cộng 100
Tổng

giá

trị

tồn

kho

dự

án

tín
h

đến

31/03/2013

của

NTL

là

1.
064

tỷ
đồng,

giảm

2%

so

với

đầu

năm.

Tồn

kho

chủ

yếu

tập

trung

ở

2

dự

án
trọng

điểm

của

Công

ty

là:

dự

án

Bắc

QL32

(885

tỷ

đồng)

và

dự

á
n

Dịch
Vọng

(119

tỷ

đồng).

Nhìn

chung,

số

lượng

các

dự

án

của

NTL

khá

ít

và
tập trung ở phân khúc biệt thự và
nhà liền kế trong các Khu đô thị m
ới.
Đòn

bẩy

tài

chính
tính đến 31/3/
2013 ở khoảng 1,8 lần, thấp hơn s
o với
mức

2

lần

của

đầu

năm.

Tuy

nhiên,

điểm

lợi

thế

và

an

toàn

hơn

cả

của
NTL

chính

là

Công

ty

hầu

như

không

đi

vay

nợ

ngân

h
àng.

Điều

này

đã
giúp

NTL

giảm

thiểu

tối

đa

ảnh

hưởng

của

lãi

suất

và

s
ự

phục

thuộc

vào
vốn vay của ngân hàng.
NHẬN

ĐỊNH
Mặc

dù

P/E

của

NTL

khá

cao

nhưng

trong

bối

cảnh

t
hị

trường

BĐS
đang

gặp

nhiều

khó

khăn

mà

Công

ty

vẫn

hoạt

động

c
ó

lãi,

dòng

tiền
khá

tốt

và

cổ

tức

tiền

mặt

10%

là

rất

hấp

dẫn

so

vớ
i

các

cổ

phiếu
BĐS

khác.

Do

đó,

mức

giá

giao

động

trong

khoảng

1
5.000

–

16.000
đồng/cp

được

xem

là

hợp

lý

dành

cho

cổ

phiếu

NTL.
Khuyến

nghị:

Mua
Doanh

thu

thuần

Quý

1/201
3
Tỷ

suất

lợi

nhuận

gộp/doanh

thu

BĐS
ã

cổ

phiếu:

NTL
KẾT

QUẢ

KINH

DOANH

2012

VÀ

QUÝ

1/2013
1.

Doanh

thu

thuần
Doanh

thu

thuần

năm

2012

c
ủa

Công

ty

đạt

695

tỷ

đồng,

tă
ng

21%
so

với

năm

2011.

Trong

đó,

doa
nh

thu

từ

hoạt

động

kinh

doanh
BĐS

đạt
457

tỷ

đồng,

tăng

gấp

2,5

lần

so

với

năm

2011.

Tỷ

trọng

do
anh

thu
BĐS/tổng

doanh

thu

thuần

tăn
g

từ

22%

lên

66%.

Tuy

nhiên

t
rong

năm
2012,

Công

ty

không

bán

được

sản

phẩm

nào

từ

dự

án

Bắc

QL
32

mà

chỉ
tập

trung

hoàn

thiện

350

căn

b
iệt

thự

và

108

nhà

liền

kế

phía

đông

để
bàn

giao

cho

khách

hàng.

Côn
g

ty

cũng

gặp

không

ít

khó

kh
ăn

khi

thu
tiền do khách hàng

hầu hết là c
ác nhà đầu cơ tham gia lướt són

g nên khi
thị

trường

BĐS

gặp

khó

khăn,

tí
n

dụng

thắt

chắt

khiến

nhiều

kh
ách

hàng

không

đủ

năng

lực

đóng

tiền

ti
ếp

cho

dự

án.

Giá

bán

tại

dự

á

n

này

lúc
mua

vào

với

giá

48

triệu

đồng
/m2

nhưng

đến

nay

giá

đã

giả
m

tới

hơn
50% nhưng giao dịch vẫn không diễn ra.
Doanh

thu

thuần

quý

1/2013
đạt chưa tới 72 tỷ đồng,
mới bằng 20%
doanh thu cùng kỳ 2012. Nguyên nhân chính là do

quý 1
không tiến hành
xây

dựng

nhiều

nên

doanh

thu

xây

lắp

sụt

giảm

mạnh

(Công

ty

tự

thi
công

xây lắp

các dự án

của

mình

thông

qua

các

công

ty
con).

Doanh thu
BĐS quý 1/2013 đạt gần 63 tỷ đồng, bằng 79% doanh thu
cùng kỳ 2012.
2.

Tỷ

suất

lợi

nhuận

gộp/doanh

thu

thuần

Tỷ

suất

lợi

nhuận

gộp/doanh

thu

thuần

năm

2012

củ
a

Công

ty

đạt
19%,

thấp

hơn

so

với

mức

22%

của

năm

trước

do

chi

p
hí

vốn

hoá

tăng
mạnh

và

áp

lực

tăng

chiết

khấu,

giảm

giá

bán

để

cải

thi
ện

thanh

khoản
giao dịch.
Nếu

chỉ

tính

riêng

hoạt

động

kinh

doanh

BĐS

thì

tỷ

su
ất

lợi

nhuận

gộp
của Công ty lên tới 50%. Mặc dù tỷ suất này có thấp hơn

so với mức 61%
của

năm

2011

nhưng

so

với

một

số

công

ty

cùng

ngành

thì

NTL

vẫn

cho
thấy sự vượt trội. Nguyên nhân là nhờ Công ty sở hữu nh
ững dự án có chi
phí

đền

bù

thấp

(do

mua

từ

lâu,

lúc

thị

trường

chưa

sốt

nóng).

Ngoài

ra,
NTL

cũng

tự

mình

thi

công

các

dự

án

thông

qua

các

côn

g

ty

con

nên

giá
trị

xây

dựng

được

tính

dựa

trên

khối

lượng

thực

tế

nghiệ
m

thu

và

có

thể
điều chỉnh theo giá thị trường. Điều này giúp công ty hạn
chế được nhiều
rủi ro biến động giá cả nguyên vật liệu đầu vào.
3.

Hoạt

động

tài

chính
Doanh

thu

tài

chính

năm

2012

của

Công

ty

chỉ

đạt

g
ần

24

tỷ

đồng,
bằng

29%

kết

quả

của

năm

2
011.

Nguyên

nhân

chính

là

do

tiền

–

các
khoản

tương

đương

tiền

của

Cô
ng

ty

và

lãi

suất

huy động

của

các

NHTM
năm

2012

thấp

hơn

so

với

2011

khiến

lãi

tiền

gửi

của

NTL

giảm

mạnh.
Doanh

thu

tài

chính

quý

1/2013
của Công ty chỉ đạt 2,
85 tỷ đồng (lãi
www.fpts.c
om.vn
www
:
1
Mã

cổ

phiếu:

NTL
Lãi

vay

thực

trả

trong

kỳ
tiền gửi), bằng 44% cùng kỳ 2012.
Năm 2012 Công ty chỉ có vay ngắn hạn từ ngân hàng
khoảng 1,8 tỷ đồng.
Trên

báo

cáo

lưu

chuyển

tiền

tệ

lại

cho

thấy

giá

trị

c
ác

khoản

đi

vay

của
NTL

khá

lớn.

Cụ

thể,

năm

2012

Công

ty

thu

được

109

tỷ

đồng

từ

các
khoản

đi

vay

và

thanh

toán

vốn

vay

trong

kỳ

là

33

tỷ

đồng.

Tuy

nhiên,
Chi

phí

lãi

vay

thực

trả

năm

2012

của

Công

ty

chỉ

k

hoảng

6,4

tỷ

đồng
và

là

một

trong

những

công

ty

BĐS

có

chi

phí

lãi

va
y

thấp

nhất

ngành.
Nguyên

nhân

có

thể

là

nhờ

Công

ty

tiếp

cận

được

v
ới

các

khoản

vay

ưu
đãi

hoặc

chiếm

dụng

vốn

từ

phía

khách

hàng

nên

kh
ông

phải

trả

chi

phí
lãi vay.
4.

Lợi

nhuận

trước

thuế
Lợi

nhuận

trước

thuế

2012

của Công ty đạt 100 tỷ đ
ồng, giảm 17% so
với

năm

2011

và

chỉ

hoàn

thành

14%

kế

hoạch

năm
.

Mặc

dù

không

đạt
kế

hoạch

nhưng

trong

bối

cảnh

thị

trường

BĐS

201
2

gặp

rất

nhiều

khó

khăn, nhiều công ty BĐS quy mô hàng ngàn tỷ đồng n
hưng lợi nhuận

đạt
chưa tới 10 tỷ đồng, thậm chí có công ty lỗ hàng trăm
tỷ đồng như SJS và
KBC

thì

kết

quả

kinh

doanh

của

NTL

vẫn

được

đánh

giá

khá

tốt.

Kết

quả
kinh

doanh 2012 được

xem

là

có

chất

lượng

khi

cổ

tứ
c vẫn được

Công

ty
chi trả đúng kế hoạch theo tỷ lệ 15% bằng tiền mặt.
Lợi

nhuận

trước

thuế

quý

1/2013

chỉ

đạt

7,7

tỷ

đ
ồng,

bằng

34%

lợi

nhuận

của

cùng

kỳ

2012.

Mặc dù

Công

ty

đã

có

nỗ

l
ực lớn trong

việc

cắt
giảm

chi

phí

quản

lý,

giảm

tới

71%

so

với

cùng

kỳ

2012,

nhưng

do

thị
trường BĐS vẫn chưa có nhiều chuyển biến trong quý

1,

tiến độ triển khai
các dự án còn chậm nên lợi nhuận trong quý này đạt đ
ược thấp.
Lợi

nhuận

trước

thuế

năm

2011-2012 Lợi

nhuận

trước

thuế

theo

Quý
www:
www.fpts.com.vn 2
Tỷ

suất

LNTT/Doanh

thu

thuần
Tiền

và

các

khoản

tương

đương

tiền/Tổng

tài

sản
Mã

cổ

phiếu:

NTL
5.

Tỷ

suất

lợi

nhuận

sau

thuế/doanh

thu
Tỷ

suất

lợi

nhuận

sau

thuế

trên

doanh

thu

thuần

nă
m

2012

của

NTL
chỉ đạt 11%, thấp hơn so với mức 18% của năm 2011 d
o: Lợi nhuận gộp
và doanh thu tài chính giảm mạnh.

So

với một

số

công
ty

cùng

ngành

thì
tỷ

suất

lợi

nhuận

sau

thuế

của

NTL

vẫn

khá

tốt.

Một

n
guyên

nhân

quan
trọng

là

nhờ

cơ

cấu

nguồn

vốn

không

lạm

dụng

đòn

bẩy

tài

chính

nên
Công ty không phải chịu áp lực chi phí lãi vay.
TÌNH

HÌNH

TÀI

CHÍNH

QUÝ

1/2013
Tổng

tài

sản

tính

đến

ngày

31/03/2013

của

Công

ty

đạt

1.623

tỷ
đồng,

giảm

4%

so

với

đầu

năm

do

tiền

mặt

giảm

16%,

tồn

kho
giảm

3%.
1.

Tiền

và

các

khoản

tương

đương

tiền
Tiền

và

các

khoản

tương

đương

tiền

tính

đến

31/03
/2013

của

Công
ty đạt

208 tỷ đồng,

giảm

16%

so

với

đầu năm.

Dòng

ti
ền

của

Công

ty có
xu

hướng

giảm

gần

như

liên

tục

kể

từ

quý

4/2010

đến

nay.

Cụ

thể,

tiền
và

các

khoản tương

đương

tiền

trong

quý 4/2010

của

C
ông

ty

đạt

851 tỷ
đồng,

chiếm

tới

45%

tổng

tài

sản

đã

giảm

xuống

còn

208

tỷ

đồng

trong
quý

1/2013

và

chỉ

còn

chiếm

13%

tổng

tài

sản.

Nguyê
n

nhân

là

do

tiền
thu được từ khách hàng

bắt

đầu

giảm mạnh

kể

từ quý 2/2012

(bá
n hàng
chậm,

khách

hàng

chậm

đóng

ti

ền)

trong

khi

Công

ty

vẫn

phải

chi

trả
công

nợ

cho

các

nhà

cung

cấp

k
hiến

dòng

tiền

kinh

doanh

bị

âm

trong
giai

đoạn

2011

–

2012

và

tiếp

tụ
c

âm

43

tỷ

đồng

trong

quý

1/20
13.

Mặt
khác, việc chi trả cổ tức bằng tiền
mặt lên tới 263 tỷ đồng trong giai
đoạn
2009 – 2011, khiến số dư tiền của
NTL có xu hướng giảm rõ rệt.
Mặc

dù

số

dư

tiền

giảm

nhưng

N
TL

vẫn

là

một

trong

những

công

ty

BĐS
có số dư tiền/tổng tài sản cao nhấ
t hiện nay.
2.

Khoản

phải

thu
Khoản

phải

thu

tính

đến

31/03/2013

của

Công

ty

là

1
00

tỷ

đồng,

giảm
1,2%

so

với

đầu

năm.

Khoản

phải

thu

của

NTL

khá

ổn

định

và

có

xu
hướng

giảm

đều

kể

từ

quý

1/2012.

Tỷ

trọng

khoản

ph
ải

thu/tổng

tài

sản
trong

quý

1/2013 là

6,2%.

Đây được xem

là

mức thấp

so

với

các công

ty
BĐS khác.
3.

Tồn

kho

Tổng

giá

trị

tồn

kho

dự

án

tính

đến

31/03/2013

của

NTL

là

1.064

tỷ
đồng,

giảm

2%

so

với

đầu

năm.

Tồn

kho

chủ

yếu

tập

trung

ở

2

dự

án
trọng

điểm

của

Công

ty

là:

dự

án

Bắc

QL32

(885

tỷ

đồ
ng)

và

dự

án

Dịch
www.fpts
.com.vn
w
w
w:
3
Mã

cổ

phiếu:

NTL
cao so với bình quân của thị trường.
Nhìn chung,

số

lượng

các dự án của

NTL khá

ít

và

tậ
p trung

ở

phân

khúc
biệt

thự và

nhà

liền kế

trong

các

Khu đô

thị

mới.

Hai

dự

án

lớn nhất

hiện
nay

của

Công

ty

là

KĐT

Bắc

QL32-Trạm

Trôi

và

KĐT

mới

Dịch

Vọng

đã
được triển khai và khai thác kể từ 2005 nên diện tích c
òn lại không nhiều.
Cụ

thể,

diện

tích

có

thể

kinh

doanh

còn

lại

của

dự

á
n

Bắc

QL

32

khoảng
5ha.

Nếu

căn

cứ

vào

giá

bán

tham

khảo

khoảng

20

–

25

triệu

đồng/m2
thì

doanh

thu

còn

lại

của

dự

án

này

đạt

khoảng

1.0
00

–

1.300

tỷ

đồng.
Hiện

tại

Công

ty

đang

tìm

kiếm

thêm

quỹ

đất

để

xây

dựng

nhà

ở

xã

hội
hoặc chung cư dành cho người thu nhập thấp.
Chi

tiết

tồn

kho

dự

án

của

NTL

tính

đến

31/
3/2013
Tồn

kho

dự

án

(tỷ

đồng) 1/1/2013
31/3/2013
1. Dự án Bắc QL32 907
885
Trong đó;
CP đầu tư Hạ tầng 211
214
CP xây dựng nhà liền kế, biệt thự 696
671

2. Dự án Dịch Vọng 117
119
3. Dự án Xuân Đỉnh 11
11
4. Các d/a khác 49
49
Tổng

cộng 1.84
1.064
4.

Đầu

tư

tài

chính
Tổng

giá

trị

đầu

tư

dài

hạn

của

Công

ty

tính

đến

3
1/3/2013

là

75,8

tỷ
đồng.

Trong

đó,

Công

ty

đang

nắm

giữ

821.030

cổ

phiếu

SJS

với

giá

trị
khoảng 44,3 tỷ đồng, nắm giữ 649.000 cổ phiếu BHT v
ới giá trị khoảng 26
tỷ đồng.

Các khoản đầu tư

này không

hiệu quả.

Giá

c
ổ

phiếu

SJS

và

BHT
liên tục giảm trong vòng 1 năm qua.

Cụ thể, so với cù
ng kỳ năm ngoái thì
giá

cổ

phiếu

SJS

đã

giảm

tới

62%

còn

giá

cổ

phiếu

BHT

giảm

tới

68%.
Tính

đến

hết

quý

1/2013,

NTL

đã

phải

trích

lập

dự

phòng

giảm

giá

2
khoản đầu tư này là

51 tỷ

đồng,

tăng

thêm

2 tỷ đồng

so

với

quý 4/2012.
Ngoài ra, NTL cũng phải trích lập 3,6 tỷ đồng dự phòn
g giảm giá cổ phiếu
SVS.

Như

vậy,

tổng

chi

phí

dự

phòng

giảm

giá

đầu

t
ư

tài

chính

dài

hạn
đến hết

quý 1/2013 của

NTL là

61,8 tỷ đồng,

tăng

th
êm

8 tỷ đồng

so

với
quý 4/2012.
Mặc

dù

các

khoản

đầu

tư

vào

cổ

phiếu

của

NTL

đan
g

thua

lỗ

nhưng

nhờ
trích

lập

dự

phòng

từ

trước

nên

ảnh

hưởng

đến

lợi

nhuận

của

NTL

là
không đáng kể. Hiện tại giá cổ phiếu SJS đã giảm khá
mạnh và khó có thể
www.fp

ts.com.vn
www: 4
Đòn

bẩy

tài

chính

của

các

công

ty

BĐS
Dòng

tiền

Công

ty

qua

các

năm
ã

cổ

phiếu:

NTL
giảm sâu hơn được nữa (nhờ tìn
h hình kinh doanh tốt

lên và hư
ởng lợi từ
các

chính

sách

hỗ

trợ

thị

trườn
g

BĐS

của

Chính

phủ)

nên

khả

năng

NTL
sẽ

không

phải

trích

lập

thêm

tr
ong

thời

gian

tới,

thậm

chí

sẽ

h
oàn

nhập
một phần nếu giá cổ phiếu SJS t
ăng trở lại.
5.

Nợ

phải

trả
Nợ

phải

trả
tính đến 31/03/201

3 của Công ty khoảng 807 tỷ đồ
ng,

bằng
50%

tổng

tài

sản,

trong

đó

nợ

ngắn

hạn

khoảng

774

tỷ

đồng,

chiếm

tới
96%

nợ

phải

trả.

So

với

một

số

công

ty

BĐS

có

quy

mô

vốn

CS
H

tương
đồng

thì

đòn

bẩy

tài

chính

của

NTL

ở

mức

vừa

phải.

Đòn

bẩy

tài

chính
tính đến 31/3/2013 ở

khoảng

1,
8 lần,

thấp

hơn so

với

mức 2 lầ
n của

đầu
năm.

Điểm

lợi

thế

và

an

toàn

h
ơn

cả

của

NTL

chính

là

Công

ty

hầu

như
không

đi

vay

nợ

ngân

hàng.

Tr
ong

số

807

tỷ

đồng

nợ

phải

trả

thì

có

tới
467 tỷ đồng từ người mua trả ti
ền trước

và gần 221 tỷ đồng là
các khoản
phải nộp khác. Vay ngắn hạn của Công ty chưa tới 2 tỷ đồ
ng

và không có
khoản

vay

dài

hạn

nào.

Như

vậy,

Công

ty

chủ

yếu

dựa

vào

nội

lực

(vốn
chủ

sở

hữu của

công

ty)

và

ngoại

lực từ phía

khách

hàng

(người

mua

trả
tiền trước ghi nhận các khoản tiền đóng theo tiến độ triển
khai của dự án)
để

triển

khai

hoạt

động

nên

đã

giảm

thiểu

tối

đa

ảnh

hư
ởng

của

lãi

suất
và sự phục thuộc vào vốn vay của ngân hàng. Tuy nhiên,
cần lưu ý là huy
động tiền từ khách hàng cũng ẩn chứa rủi ro. Nhiều khách
hàng của Công
ty đã

đóng

tiền

cọc

nhưng

do

khó

khăn tài

chính

nên

kh
ông

có

khả

năng
đóng

tiếp.

Thậm

chí

nhiều

khách

hàng

“bỏ

của

chạy

lấy

người”

gây

khó
khăn cho chủ đầu tư.
PHÂN

TÍCH

DÒNG

TIỀN

CÔNG

TY
Dòng

tiền

của

Công

ty

cho

thấy

khó

khăn

kể

từ

năm

2011

đến

nay.
Dòng tiền kinh doanh bị âm tới 407 tỷ đồng và 205 tỷ đồn
g trong 2011 và
2012 do khách hàng chậm

nộp tiền khiến khoản phải

thu
tăng. Dòng tiền

đầu tư không

đáng

kể

do

Công

ty không

chuyển nhượng

dự

án

và

không
có

những

khoản

đầu

tư

lớn

bên

ngoài

các

dự

án

hiện

c
ó.

Dòng

tiền

tài
chính

bị

âm

mạnh

trong

giai

đoạn

2009

–

2011

do

Công

ty

thực

hiện

các
đợt

chi

trả

cổ

tức.

Dòng

tiền

tài

chính

2013

dự

kiến

tiếp

tục

âm

do

Công
ty

thực

hiện

chi

trả

cổ

tức

2012

theo

tỷ

lệ

15%

bằng

tiền

mặt

(tương
đương gần 100 tỷ đồng).
Dòng

tiền trong

quý

1/2013

có

cải

thiện so

với

cùng

kỳ năm

trư
ớc

nhưng
dòng tiền thuần vẫn bị âm 40 tỷ
đồng.
PHÂN

TÍCH

ROE

ROE

2012

theo

phương

pháp

Dupont

của

NTL

đạt

7,4
%,

giảm

5

điểm
www.fpts.c
om.vn
ww
w:

5
Mã

cổ

phiếu:

NTL
ROE

của

các

công

ty

BĐS
phần

trăm

so

với

ROE

2011.

Nguyên

nhân

chính

khi
ến

ROE

của

Công

ty
giảm

là

do

tỷ

suất

lợi

nhuận

sau

thuế/doanh

thu

t
huần

giảm,

từ

18%
trong

năm

2011

xuống

còn

11%

trong

năm

2012.

So

với

một

số

công

ty
BĐS có vốn CSH tương đương thì ROE của NTL vẫn kh
á cao.
CỔ

TỨC
NTL

có

lịch

sử

chi

trả

cổ

tức

bằng

tiền

mặt

khá

tốt
. Mặc dù kết quả
kinh

doanh

2012

đạt

được

thấp

(LNTT

chỉ

hoàn

th
ành

14%

kế

hoạch
năm) nhưng Công ty vẫn chi trả cổ tức 15% theo đún
g kế hoạch đầu năm
đã

thông

qua.

Tuy

nhiên,

với

tình

hình

khó

khăn

hi
ện

nay,

dự

báo

khả
năng

chi

trả

cổ

tức

kể

từ

năm

2013

trở

đi

sẽ

khôn
g

còn

hấp

dẫn

như
trước nữa. Năm 2012 Công

ty chi trả cổ tức 15% như
ng dự

kiến chia làm
2

đợt

(đợt

1:

10%,

đợt

2:

5%)

và

vẫn

chưa

chốt

th
ời

gian

cụ

thể.

Năm
2013 Công ty dự kiến chi trả cổ tức tiền mặt 10%. Đây
là mức cổ tức thấp
nhất kể từ 2008 đến nay.

Lịch

sử

chi

trả

cổ

tức

của

NTL
2008 2009 2010 2011 2012
2013f
Cổ tức tiền mặt 25% 30% 30% 25% 15%
10%
Cổ tức bằng CP - 100% 100% - -
-
KẾ

HOẠCH

KINH

DOANH

2013

Dự báo tình hình kinh doanh của Công ty vẫn tiếp tục
gặp nhiều khó khăn
trong

năm

2013

nên

Ban

lãnh

đạo

không

đặt

mục

ti
êu

cụ

thể

trong

kinh
doanh BĐS, đầu tư mới mà tập trung cho công tác xây
lắp, hoàn thiện các
hạng

mục dở

dang

còn

lại

để

bàn giao

nhà

cho

khác
h

hàng

đúng

tiến độ

và

gấp

rút

thu

hồi

công

nợ.

Nhìn

chung,

kế

hoạch

kinh

doanh

của

NTL
cho

thấy

sự

thận

trọng

và

đôi

chút

bi

quan

về

khả

n
ăng

phục

hồi

của

thị
trường BĐS trong năm 2013.
Cụ thể, kế hoạch kinh doanh 2013 của Công ty mẹ nh
ư sau:
Chỉ

tiêu

(tỷ

đồng) 2013
Tổng doanh thu : 550
Kinh doanh nhà : 520
Kinh doanh khác : 14
www.fp
ts.com.vn
www: 6
Mã

cổ

phiếu:

NTL
Hoạt động tài chính : 16
Lợi nhuận : 90
Cổ tức : 10%
ĐỊNH

GIÁ
EPS của Công ty có xu hướng sụt giảm mạnh trong 4
năm trở lại đây, từ
mức

23.961

đồng/cp

năm

2009

xuống

chỉ

còn

1.114

đồng/cp

năm

2012
do: Lợi nhuận sụt giảm

qua các năm

và Công ty có

2
đợt tăng vốn trong
giai đoạn 2009 – 2012.
Năm

2012,

giá

trị sổ

sách

(BV)

của Công

ty đạt

kho
ảng

13.957

đồng/cp.
Giá cổ phiếu NTL

giao dịch bình quân trên thị trường
trong năm 2012 là
17.611

đồng/cp.

Trên

cơ

sở

dự

báo

lợi

nhuận

201
2

của

Công

ty

đạt

khoảng 100 tỷ đồng (dựa trên kế hoạch lợi nhuận trư
ớc thuế của Công ty
mẹ là 90 tỷ đồng) thì EPS năm

2013 ước đạt khoảng
1.312 đồng/cp. Với
mức

giá

giao

dịch

bình

quân

từ

đầu

năm

2013

đến

nay

(30/5/2013)

là
15.850 đồng/cp thì P/E của cổ phiếu NTL ước khoảng
12 lần.
Mặc

dù

P/E

của

NTL

khá

cao

nhưng

trong

bối

cảnh

thị

trường

BĐS
đang

gặp

nhiều

khó

khăn

mà

Công

ty

vẫn

hoạt

động

có

lãi,

dòng

tiền
khá

tốt

và

cổ

tức

tiền

mặt

10%

là

rất

hấp

dẫn

so

với

các

cổ

phiếu
BĐS

khác.

Do

đó,

mức

giá

giao

động

trong

khoảng

15.000

–

16.000
đồng/cp

được

xem

là

hợp

lý

dành

cho

cổ

phiếu

NTL.
CẬP

NHẬT

DỰ

ÁN
Hiện

tại,

Công

ty

có

2

dự

án

trọng

điểm

đã

và

đang

khai

thác

là

Dự

án
Bắc QL32 – Trạm Trôi và Dự án KĐTM Dịch Vọng. Đây
là những dự án đã
mang lại nguồn thu chủ yếu cho công ty từ năm 2005
đến nay. Những dự
án

còn

lại

có

quy

mô

nhỏ

hơn

(ngoại

trừ

Dự

án

KĐT
M

Tây

Đô)

và

đang
trong giai đoạn hoàn thiện hồ sơ pháp lý.
Vào

trung

tuần

tháng

8/2012,

NTL

thông

báo

dừng

đầu

tư

dự

án

KĐT
Hòa

Sơn

(Lương

Sơn

–

Hòa

Bình)

với

lý do

là

phần lớ
n diện

tích dự án

bị
chồng

lấn

lên

toàn

bộ

đường

cơ

động

sẵn

sàng

chiến

đấu

và

bãi

tập

của
lữ đoàn xe tăng 201 – Bộ Tư Lệnh tăng thiết giáp.
1.

Dự

án

KĐT

Bắc

32

–

Trạm

Trôi
- Tổng vốn đầu tư: 781 tỷ đồng
www.fp
ts.com.vn
www: 7
Sơ

đồ

vị

trí

dự

án
Phối

cảnh

KĐT

mới

Dịch

Vọn
g
Mã

cổ

phiếu:

NTL
- Tổng diện tích dự án (ha): 38.238
- Diện tích thương mại (ha): 16,4
- Địa điểm: Thị trấn Trạm Trôi, Hoài Đức, Hà Nội

Dự

án

Khu

đô

thị

mới

Bắc

quốc

lộ

32

tọa

lạc

tại

thị

trấn

Trạm

Trôi

(Hoài
Đức,

Hà

Nội)

là

một

trong

những

dự

án

trọng

điểm

của

NTL.

Dự

án

đã
được

triển

khai

xây

dựng

từ

năm

2007

và

chủ

yếu

ghi

nhận

doanh

thu
trong

giai

đoạn

2009

–

2011.

Trong

năm

2009

và

2010,

doanh

thu

từ

dự
án này lần lượt đạt 790 tỷ đồng và 929 tỷ đồng, chiếm tới
60

– 70% tổng
doanh thu toàn Công ty. Tiến độ bán hàng tại dự án này b
ắt đầu gặp khó
khăn kể từ năm 2011 khiến doanh thu của Công ty sụt giả
m mạnh.
Trong năm 2012, Công ty hầu như không bán được sản ph
ẩm nào mà tập
trung

hoàn

thiện

nốt

phần

hạ

tầng,

GPMB

một

số

phần

diện

tích

còn

lại,
xây lắp

hoàn

thiện

mặt

ngoài

các

lô

nhà

đã

ký HĐ

với

kh
ách

hàng

và

ghi
nhận doanh thu

sau khi

bàn giao.

Tổng

mức đầu tư

vào d
ự án năm 2012
khoảng 395,35 tỷ đồng.
Hiện

tại,

NTL

đã

bán

được

2/3

diện

tích

kinh

doanh

(b
ao

gồm

đất

biệt
thự,

nhà

liền

kề)

tại

dự

án

Trạm

Trôi.

Ước

tính,

diện

tích

kinh

doanh

còn
lại

của

dự

án

này

ở

khoảng

5ha.

Nếu

căn

cứ

vào

giá

bán

tham

khảo
khoảng 20 – 25 triệu đồng/m2 thì doanh thu còn lại của d
ự án

này là gần
1.000

-

1.300

tỷ

đồng.

Tuy

nhiên,

tiến

độ

bán

hàng

sẽ

c
òn

khó

khăn

do
giao dịch kém và tín hiệu hồi ph
ục của thị trường vẫn chưa rõ n
ét.
2.

Dự

án

KĐTM

Dịch

Vọn
g
- Tổng mức đầu tư: 794 tỷ đ
ồng
- Tổng diện tích dự án (ha):
22,5
- Diện tích thương mại (ha):
8,9
- Địa điểm: Quận Cầu Giấy,
Hà Nội
Đây cũng là dự án góp phần ma
ng lại doanh thu kinh doanh BĐ
S cho NTL

trong

giai

đoạn

2005

–

2009.

Dự

án

KĐTM

Dịch

Vọng

là

khu

đô

thị

mới
được

xây

dựng

trên

diện

tích

22,5ha

với

4

Block

chun
g

cư

bao

gồm:
No9B1 (diện tích xây dựng 1.721m2, 25 tầng), No9B2 (diệ

n tích xây dựng
1.721m2,

25

tầng),

No4B1

(hơn

1.000m2,

17

tầng),

No1
1

(5.000m2,

35
tầng) và tòa nhà hỗn hợp (9.000m2, 47 tầng).
Trong giai đoạn 2005 – 2010, Công ty đã tiến hành xây dự
ng và chào bán
được

2

Block

chung

cư

No9B1

và

No9B2.

Mặc

dù

tỷ

suấ
t

lợi

nhuận

gộp
của dự án có

xu hướng giảm qua các năm, tuy nhiên, đây
vẫn là mức rất

www.fpts.c
om.vn
www: 8
Sơ

đồ

vị

trí

dự

án
Mã

cổ

phiếu:

NTL
cao so với các doanh nghiệp BĐS khác.
Dòng

doanh

thu

từ

Dự

án

KĐTM

Dịch

Vọng

qua

cá
c

năm
Đvt: tỷ
đồng
Khoản

mục

2005

2006

2007

2008

2009
Doanh thu đã thực hiện

6,27

144,4

315,5

22
7,6

349
Giá vốn hàng bán

2,42

36,6

158,5

112
,9

178,2
Tỷ suất lợi nhuận gộp

61%

75%

50%

50
%

49%
Do tình hình thị trường

BĐS

đang gặp

khó

khăn nên công

ty chưa

có

chủ
trương

xây

dựng

các

Block

còn

lại.

Trong

năm

2012,

Côn
g

ty

tiếp

tục

thi
công

các

hạng

mục

hạ

tầng

xã

hội,

công

cộng

như:

nhà

trẻ,

tr
ường

học,
vườn

hoa.

Công

ty

tiếp

tục

giải

phóng

mặt

bằng

các

khu

vực

đ
ường

giáp
với khu dân cư và khu vực thuộc phường Yên Hòa.
3.

Các

dự

án

khác
Do tình hình thị trường BĐS tiếp tục khó khăn nên NTL đã
tạm dừng hoặc
giãn tiến độ một số dự án như Tây Đồ Hoài Đức, Viên Sơn,
No4B1…
w
w
w:
www.fpts.com.v
n
9
Phụ

lục:

Danh

sách

các

dự

án

trọng

điểm

trong

năm

2012
(
h
a
)
Diện

tích
TM

(ha)
Vốn

đầu

t
ư
NTL đã bán được 2/3 diện t
ích kinh
1 KĐT Bắc QL32-Trạm Trôi 38.238 16,4
781
2 KĐTM Dịch Vọng 22,5 8,9
794
3 KĐT Tây Đô 116,3 -
CTCP Nhà Tây

ô (50-50)
4 Dự án X2 – Mỹ Đình 0,6 -
-
doanh (bao gồm đất biệt th
ự, nhà
liền kề) tại dự án Trạm Trôi.
Ước
tính, diện tích kinh doanh c
òn lại tại
dự án này ở khoảng 5ha.
Trong năm 2012, Công ty ti
ếp tục
thi công các hạng mục hạ t
ầng xã
hội, công cộng như: nhà tr
ẻ, trường
học, vườn hoa. Công ty tiếp
tục giải
phóng mặt bằng các khu v
ực
đường giáp với khu dân cư
và khu
vực thuộc phường Yên Hòa
.
Chờ TP quy hoạch phân kh
u, chuẩn
bị phương án kinh doanh k
hi thị
trường thuận lợi.
Hoàn thiện các thủ tục, bàn

giao
nhà cho KH Block B trong q
uý
2/2012. Giải phóng mặt bằ
ng còn
lại, chuẩn bị thi công Block
A trong
STT

Dự

án

Quy

mô
(tỷ

đồng)

Đánh

giá
Liên kết với
quý 3/2013
.
tư.
Hoàn thiện
công tác ch
uẩn bị đầu

6 Dự án tổ 32, phường Dịch Vọng 0,4 -
-
tư, triển khai khi thị trường
thuận
lợi.
xã Sơn Tây.
8 Dự án KĐTM Hòa Sơn 40 - 452 Đã dừng
dự án.
www:
www.fpts.com.vn
8
5 Dự án X3 – Mỹ Đình 0,9 - -
Thực

hiện

công

tác

chuẩn

bị

đầu
7 Dự án nhà ở tại P.Viên Sơn, Hà Tây - - -
Chờ

phê

duyệt

quy

hoạch

của

thị
Tuyên

bố

miễn

trách

nhiệm
Các thông tin và nhận định trong báo cáo này được cung cấp bởi FPTS dựa vào các n
guồn thông tin mà FPTS coi là đáng tin cậy,
có sẵn và mang tính hợp pháp. Tuy nhiên, chúng tôi không đảm bảo tính chính xác ha
y đầy đủ của các thông tin này.
Nhà đầu tư sử dụng báo cáo này cần lưu ý rằng các nhận định trong báo cáo này ma
ng tính chất chủ quan của chuyên viên phân
tích FPTS. Nhà đầu tư sử dụng báo cáo này tự chịu trách nhiệm về quyết định của mì
nh.
FPTS

có

thể

dựa

vào

các

thông

tin

trong

báo

cáo

này

và

các

thông

tin

khác

để

ra

quyết

định

đầu

tư

của

mình

mà

không

bị

phụ
thuộc vào bất kì ràng buộc nào về mặt pháp lý đối với các thông tin đưa ra.
Tại thời điểm thực hiện báo cáo phân tích, Chuyên viên phân tích không nắm giữ bất k
ỳ cổ phiếu nào của doanh nghiệp này.
Các

thông

tin

có

liên

quan

đến

chứng

khoán

khác

hoặc

các

thông

tin

chi

tiết

liên

qu
an

đến

cố

phiếu

này

có

thể

được

xem
tại







hoặc

sẽ

được

cung

cấp

khi

có

yêu

cầu

chính

thức.
Bản quyền © 2010 Công ty chứng khoán FPT
Công

ty

Cổ

phần

Chứng

khoán

FPT
Trụ

sở

chính
Tầng 2 - Tòa nhà 71 Nguyễn Ch
í Thanh,
Quận Đống Đa, Hà Nội, Việt Na
m
ĐT: (84.4)

3 773 7070 / 271 717
1
Fax: (84.4) 3 773 9058
Công

ty

Cổ

phần

Chứng

kho
án
FPT
Chi

nhánh

Tp.Hồ

Chí

Minh
29-31 Nguyễn Công Trứ,
Quận 1,
Tp.Hồ Chí Minh, Việt Nam
ĐT:

(84.8) 6 290 8686
Fax: (84.8) 6 291 0607
Công

ty

Cổ

phần

Chứn
g

khoán
FPT
Chi

nhánh

Tp.Đà

Nẵng
124 Nguyễn Thị Minh K
hai, Quận
Hải Châu, Tp.Đà Nẵng,
Việt Nam
ĐT:

(84.511) 3553 666
Fax: (84.511) 3553 888

www:
www.fpts.com.vn
9