Bài giảng Kế toán bất động sản đầu tư

7/30/2012
1
1
Mục tiêu
1. Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận là bất động sản đầu
tư, bất động sản chủ sở hữu, hàng hóa bất động sản.
2. Nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư.
3. Kế toán các trường hợp liên quan đến việc hình thành,
chuyển đổi, khấu hao, nhượng bán, thanh lý và cho thuê bất
động sản đầu tư.
4. Trình bày và công bố thông tin trên báo cáo tài chính
2
Chuẩn mực kế toán liên quan
• VAS 05 - BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

• VAS 03 – TSCĐ HỮU HÌNH
• VAS 04 – TSCĐ VÔ HÌNH
• VAS 02 – HÀNG TỒN KHO

• IAS 40 INVESTMENT PROPERTIES


3
MT 1: Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận
là bất động sản đầu tư, bất động sản chủ sở
hữu, hàng hóa bất động sản
Bất động sản đầu tư là:
 quyền sử dụng đất, nhà (hoặc một phần của nhà),
hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng
 do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo
hợp đồng thuê tài chính nắm giữ

 nhằm mục đích
 thu lợi từ việc cho thuê
 chờ tăng giá
4
Ví dụ bất động sản đầu tư
• Quyền sử dụng đất nắm giữ mà chưa xác định rõ mục
đích sử dụng trong tương lai;
• Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp
thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp
đồng thuê hoạt động;
– Bao gồm cả nhà để trống trong khi chờ được cho thuê hoạt
động
• BĐS đầu tư đang được xây dựng lại
– Để tiếp tục sử dụng là BĐS đầu tư

5
Không phải bất động sản đầu tư
• Bất động sản đầu tư không phải để:
– Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa,
dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản
lý; hoặc
– Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông
thường
6
7/30/2012
2
Không phải BĐSĐT
để bán trong kỳ hoạt động
kinh doanh thông thường
chủ sở hữu

sử dụng
được xây dựng
cho bên thứ ba
Hàng tồn kho
VAS 02
TSCĐ
VAS 03, VAS 04
Hợp đồng xây dựng
VAS 15
7
Bên đi thuê TS
(theo hợp đồng
thuê hoạt động)
Cho nhân viên ở
Đang được
xây dựng
Thuê tài sản TSCĐ
TSCĐ
Khi xây dựng xong:
BĐSĐT
Không phải BĐSĐT
8
Phân loại BĐS
• DN đang xây dựng chung cư với mục đích để bán.
Trong quá trình xây dựng, tòa nhà được phân loại là
gì?
• DN đang xây dựng tòa nhà văn phòng với mục đích
để cho thuê. Trong quá trình xây dựng, tòa nhà được
phân loại là gì?
• DN là nhà thầu đang xây dựng công trình cho chủ đầu

tư (mục đích khi xây dựng xong để cho thuê). Trong
quá trình xây dựng, ở góc độ nhà thầu, tòa nhà được
phân loại là gì?

9
Văn phòng và
cửa hàng
Cho thuê
Trường hợp đặc biệt
BĐS sử dụng cho 2 mục đích
• Bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ:
– một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động
hoặc chờ tăng giá, và
– một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ
hoặc cho quản lý
10
Trường hợp đặc biệt
BĐS sử dụng cho 2 mục đích
• Nếu những phần tài sản này được bán
riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một
hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động),
doanh nghiệp sẽ hạch toán các phần tài
sản này một cách riêng rẽ.


11
BĐS sử dụng cho 2 mục đích – Có thể tách riêng
(Có thể tách riêng để bán hoặc cho thuê tài chính)
TSCĐ
Chủ sở hữu

sử dụng
Cho
thuê
BĐSĐT
12
7/30/2012
3
Trường hợp đặc biệt
BĐS sử dụng cho 2 mục đích
• Trường hợp các phần tài sản này không
thể bán riêng rẽ, thì chỉ coi là bất động sản
đầu tư - khi phần được nắm giữ để phục
vụ cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch
vụ hoặc phục vụ cho mục đích quản lý là
phần không đáng kể.
13
BĐS sử dụng cho 2 mục đích
Không thể tách riêng
TSCĐ
Sử dụng Cho thuê
BĐSĐT
Sử dụng
Cho thuê
Không đáng kể
14
Phần không đáng kể?
Thông tư 161/2007/TT-BTC:
• Trường hợp bất động sản không bán được riêng
rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho
quản lý là không đáng kể (dưới 20% diện tích) thì

hạch toán là bất động sản đầu tư.
• Ví dụ: Doanh nghiệp có một toà nhà có trên 80%
diện tích chuyên cho thuê hoạt động và dưới
20% diện tích sử dụng làm văn phòng công ty thì
toà nhà đó được hạch toán là bất động sản đầu
tư.

15
Trường hợp đặc biệt
Dịch vụ cung cấp kèm theo
Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho
những người sử dụng bất động sản:
•Nếu phần dịch vụ là phần không đáng kể trong toàn bộ thoả
thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất động sản
đầu tư.
•Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu toà nhà cho thuê văn phòng đồng
thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh cho những người
thuê văn phòng
16
Trường hợp đặc biệt
Dịch vụ cung cấp kèm theo
• Nếu phần dịch vụ là phần đáng kể thì doanh nghiệp sẽ hạch
toán tài sản đó là bất động sản chủ sở hữu sử dụng.
• Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu và quản lý một khách sạn, dịch
vụ cung cấp cho khách hàng chiếm một phần quan trọng
trong toàn bộ thoả thuận, thì khách sạn đó được hạch toán
là bất động sản chủ sở hữu sử dụng.
17
Trường hợp đặc biệt
Dịch vụ cung cấp kèm theo

TSCĐ
Dịch vụ
đi kèm
Cho
thuê
BĐSĐT
Dịch vụ
đi kèm
Cho thuê
Không đáng kể
18
7/30/2012
4
Trường hợp đặc biệt
Dịch vụ cung cấp kèm theo
Khách sạn:
•Tự quản lý => là TSCĐ
•Thuê dịch vụ quản lý – xem xét:
– Chỉ là nhà đầu tư thụ động => BĐS ĐT
– Chịu rủi ro đáng kể đối với dòng tiền => TSCĐ
Trường hợp khó xác định là bất động sản đầu tư, hay là bất
động sản chủ sở hữu sử dụng, doanh nghiệp cần công bố điều
kiện lựa chọn trên thuyết minh BCTC
19
MT2: Nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư
Điều kiện ghi nhận
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài
sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương
lai; và

(b) Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được
xác định một cách đáng tin cậy.
20
Xác định giá trị ban đầu
• BĐSĐT xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá
• Nguyên giá bao gồm cả các chi phí giao dịch liên
quan trực tiếp ban đầu.
• Không bao gồm chi phí khi mới đưa bất động sản
đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động
sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình
thường theo dự kiến;
• Không bao gồm chi phí không bình thường về
nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực
khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu
tư.
21
Xác định giá trị sau khi ghi nhận ban đầu
• Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ,
bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên
giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
• Việc tính khấu hao BĐSĐT cũng tuân theo các
quy định về trích khấu hao đối với TSCĐ hữu
hình và vô hình
22
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
• Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải
được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh
trong kỳ
• Trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn tạo
ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn

mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được
ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.
23
Chuyển đổi mục đích sử dụng
24
TS trong giai đoạn
đang xây dựng
bất động sản
đầu tư
Hàng tồn kho
bất động sản
đầu tư
Bất động sản
chủ sở hữu sử dụng
(TSCĐ)
bất động sản
đầu tư
Giá ghi sổ Giá ghi sổ Giá ghi sổ
7/30/2012
5
Chuyển đổi mục đích sử dụng
• Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động
sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng
hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ
của tài sản được chuyển đổi và không làm thay đổi
nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá
trị hay để lập báo cáo tài chính.

25
Chuyển đổi mục đích sử dụng

• Doanh nghiệp chuyển một bất động sản đầu tư sang
hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử
dụng, bằng chứng là sự bắt đầu của việc triển khai
cho mục đích bán.
• Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động
sản đầu tư mà không có giai đoạn nâng cấp thì doanh
nghiệp đó phải tiếp tục coi bất động sản đó là một bất
động sản đầu tư cho tới khi nó được bán
26
Bán/Thanh lý
• Một bất động sản đầu tư không còn được trình
bày trong Bảng cân đối kế toán:
– sau khi đã bán
– hoặc sau khi không còn được nắm giữ lâu dài và
xét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương
lai từ việc thanh lý bất động sản đầu tư đó.
• Số lãi hoặc lỗ từ việc thanh lý được ghi nhận là
thu nhập hay chi phí trên báo cáo kết quả hoạt
động kinh doanh trong kỳ
27
MT3: Kế toán các trường hợp liên
quan đến bất động sản đầu tư
• Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư
• Tài khoản 2147 – Hao mòn lũy kế - bất động
sản đầu tư
• Tài khoản 5117 – Doanh thu kinh doanh bất
động sản đầu tư

28
Mua BĐSĐT
Nợ TK 217 (+TS)
Nợ TK 133 (+TS)
Có TK 111, 112 (-TS)
Có TK 331 (+NPTRA)
• Mua trả góp:
Nợ TK 217 (+TS): giá mua trả ngay
Nợ TK 133 (+TS): VAT tính trên giá trả ngay
Nợ TK 242 (+TS): lãi trả góp
Có TK 111, 112 (-TS)
Có TK 331 (+NPTRA)
29
BĐSĐT do tự xây dựng
• Trong quá trình xây dựng:
Nợ TK 241 (+TS)
Có TK 111, 112, 152, 331, 334
• Xây dựng hoàn thành:
Nợ TK 217 (+TS)
Có TK 241 (-TS)
30
7/30/2012
6
217-BĐS ĐT
133
111,112,331,.
Mua
331
Trả góp
242

Lãi trả góp
635
Phân bổ
241
Tập hợp
CP
XDCB
Hồn thành
31
BĐSĐT từ th tài chính
• BĐSĐT từ đi th tài chính
Nợ TK 217 (+TS)
Có TK 342 (+NPTRA)
theo giá thấp hơn giữa:
– giá trị hợp lý của tài sản, và
– giá trị hiện tại của khoản thanh tốn tiền th
tối thiểu
(sẽ tìm hiểu ở chương Th tài sản)
32
Ví dụ
DN mua một lơ đất với giá 1.500 trđ. Lệ phí
trước bạ 20 trđ, thuế chuyển quyền sử dụng đất
50 trđ. Phí mơi giới 20 trđ. DN chi 15 trđ để làm
hàng rào xung quanh lơ đất.
Tất cả đã thanh tốn qua chuyển khoản.
DN dự tính nắm giữ chờ tăng giá để kiếm lời.



33

Sau khi ghi nhận ban đầu
• Khấu hao bất động sản đầu tư:
Nợ TK 632 (+CP, -VCSH)
Có TK 2147 (-TS)

34
Sau khi ghi nhận ban đầu
• Sửa chữa:
Nợ TK 632 (+CP, -VCSH)
Nợ TK 133 (+TS)
Có TK 111, 112 (-TS)/ Có TK 331 (+NPTRA)
• Nâng cấp:
Nợ TK 217 (+TS)
Nợ TK 133 (+TS)
Có TK 241 (-TS)
Có TK 111, 112 (-TS)/ Có TK 331 (+NPTRA)
35
Cho th bất động sản đầu tư
(cho th hoạt động)
• Doanh thu cho th:
Nợ TK 111, 112, 131 (+TS)
Có TK 5117 (+DT, +VCSH)
Có TK 33311 (+NPTRA)
• Chi phí liên quan:
Nợ TK 632 (CP, - VCSH)
Nợ TK 133 (+TS)
Có TK 111, 112 (-TS)
Có TK 331 (+NPTRA)
36
7/30/2012

7
Ví dụ
DN tính thuế GTGT theo pp khấu trừ trong tháng có
tình hình sau:
1. Thu tiền mặt từ việc cho thuê căn nhà làm văn
phòng trong tháng giá chưa thuế 12tr, VAT 10%.
Biết NG 960tr, TG sd 10 năm.
2. Thu TGNH cho thuê kho 6 tháng (đã phát hành
hóa đơn GTGT) giá chưa thuế 30tr, VAT 10%,
biết NG 360tr,TG sd 10 năm
3. Thu TM cho thuê xe tải tháng này 4tr,VAT 10%.
Biết NG 120tr, TG sd 5năm


37
Bán/Thanh lý bất động sản đầu tư
• Giảm BĐSĐT:
Nợ TK 632 (CP, -VCSH)
Nợ TK 214
Có TK 211 (-TS)
• Doanh thu bán BĐSĐT
Nợ TK 111, 112, 131 (+TS)
Có TK 5117 (DT, +VCSH)
Có TK 33311 (+NPTRA)
38
111,112,131
5117
 KT baùn/ thanh lyù BÑS ÑT
33311
2147

632
Ñònh kyø
trích KH
217
Khi
baùn/
thlyù
GTCL
111,112,.
133
CP
baùn/
thlyù
39
Ví dụ
1. Bán một lô đất (quyền sử dụng đất vô thời hạn)
trước đây mua với mục đích chờ tăng giá bán
kiếm lời, với giá bán 1.700 trđ, giá trị sổ sách
(nguyên giá) 1.000 trđ. . Chi phí môi giới 10 trđ.
2. DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa
hàng này với giá bán 700 tr. Quyền sử dụng của
cửa hàng có nguyên giá 500 trđ. Cửa hàng có
nguyên giá 300 tr, hao mòn lũy kế 250 trđ. Chi
phí môi giới 10 trđ.
Tất cả thanh toán qua chuyển khoản.


40
Chuyển đổi mục đích sử dụng
41

TS trong giai đoạn
đang xây dựng
bất động sản
đầu tư
Hàng tồn kho
bất động sản
đầu tư
Bất động sản
chủ sở hữu sử dụng
(TSCĐ)
bất động sản
đầu tư
Giá ghi sổ Giá ghi sổ Giá ghi sổ
Chuyển đổi mục đích sử dụng
• Từ TSCĐ sang BĐSĐT:
Nợ TK 217 (+TS)
Có TK 211, 213 (-TS)
Nợ TK 2141, 2143 (+TS)
Có TK 2147 (-TS)
• Từ BĐSĐT sang TSCĐ:
Nợ TK 211, 213 (+TS)
Có TK 217 (-TS)
Nợ TK 2147(+TS)
Có TK 2141, 2143 (-TS)

42
7/30/2012
8
Chuyn i mc ớch s dng
T BST sang hng húa BS:

Chi phớ sa cha, nõng cp trc khi bỏn:
N 154, 217 (+TS)
Cú TK 111, 112, 331
Chuyn BST sang hng húa BS:
N TK 1567 (+TS): giỏ tr cũn li
N TK 2147 (+TS)
Cú TK 217 (-TS)

43
KT , BẹS ẹT do chuyeồn ủoồi muùc ủớch sdg
211,213
(1a)
2147
2141,2143
(1b)
(2a)
(2b)
1567
217
(2a)
(3)
(4a)
154
152,334,1
11,331
632
(4b)
(4c)
(4d)
Khi baựn

44
Vớ d
DN tớnh VAT theo pp khu tr cú tỡnh hỡnh sau:
1. DN cú 1 ca hng ang s dng gii thiu sn phm. Thỏng 2,
DN úng ca ca hng v ang tỡm ngi thuờ li. Bit NG 1,2 t
ng (gm giỏ tr QSD t 660 triu ng), hao mũn ly k 200
triu ng.
2. DN ang cú 1 nh kho cho thuờ theo hp ng thuờ hot ng.
Thỏng 2, DN chm dt hp ng thuờ. Thỏng 3, DN bt u s
dng nh kho ny cha hng ca DN. Bit NG 800 t ng
(gm giỏ tr QSD t 700 triu ng), hao mũn ly k 60 triu
ng.
3. DN ang cú 1 nh kho cho thuờ theo hp ng thuờ hot ng. Ht
hp ng cho thuờ nh, DN ly li v trin khai mc ớch bỏn. Chi
tin mt sa cha nh 50 triu ng. Bit NG 1,6 t ng (gm giỏ
tr QSD t 860 triu ng), hao mũn ly k 300 triu ng.
45
MT4: Trỡnh by v cụng b thụng tin
trờn bỏo cỏo ti chớnh
(a) Phng phỏp khu hao s dng;
(b) Thi gian s dng hu ớch ca bt ng sn
u t hoc t l khu hao s dng;
(c) Nguyờn giỏ v khu hao lu k ti thi im
u k v cui k;
(d) Tiờu chun c th m doanh nghip ỏp dng
trong trng hp gp khú khn khi phõn loi bt
ng sn u t vi bt ng sn ch s hu s
dng v vi ti sn gi bỏn trong hot ng
kinh doanh thụng thng;

46
Trỡnh by v cụng b thụng tin
trờn bỏo cỏo ti chớnh
e) Cỏc ch tiờu thu nhp, chi phớ liờn quan n cho
thuờ bt ng sn ()
(g) Ngha v ch yu ca hp ng mua, xõy
dng, ci to, nõng cp hoc bo dng, sa
cha bt ng sn u t;

47
Trỡnh by v cụng b thụng tin
trờn bỏo cỏo ti chớnh
(i) Giỏ tr hp lý ca bt ng sn u t ti thi
im kt thỳc niờn k toỏn, lp bỏo cỏo ti
chớnh. Khi doanh nghip khụng th xỏc nh c
giỏ tr hp lý ca bt ng sn u t thỡ doanh
nghip phi thuyt minh:
- Danh mc bt ng sn u t;
- Lý do khụng xỏc nh c giỏ tr hp lý ca bt
ng sn u t.
48
7/30/2012
9
BẢNG CÂN ĐỐI KÉ TOÁN HỢP NHẤT
ĐVT: VNĐ
Năm
2010
49
50
51

52
53