ĐỒ AN KINH TẾ XÂY DỰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BIỆT THỰ KHÁCH SẠN CHO THUÊ WHITE NIGHT

THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 1
Khoa kinh tế xây dựng
Bộ môn kinh tế xây dựng
- - - O - - -




đồ án môn học


phần I



PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế
Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG
KHU BIệT THự, khách sạn CHO THUÊ
white night





!"#$%&'(%)*+,%!-+%#./%
01+"%!12+$%345+,%61+"%&"1%
7((!$%889:%;%9<%
=>?%9<%@&AB%@"C/%@&D#%

%
EF%+G1B%&"H+,%AAIJKK:%
Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 2
phần I

LEMN%OPQE%OFR%QEPNEB%SRNE%OT%U.%HN%VWX%OY%
ZM[%U.N %SEX \R]O%OE.B%@"H^"%(_+%^"C%&"`2%
white night


Mở ĐầU
* * *

I. VAI TRò CủA ĐầU TƯ xây dựng TRONG NềN KINH Tế QuốC DÂN

Trong chiến l ợc phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia,
mỗi chế độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết
bị trong toàn nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập đ ợc cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục
tiêu chiến l ợc đặt ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu t & Xây dựng (ĐTXD) có
vai trò hết sức quan trọng, đ ợc thể hiện qua các đặc tr ng sau:
- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố
định (TSCĐ) phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển
các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội.
- ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con ng ời, góp phần nâng cao đời sống
vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến

trúc của dân tộc và có tác động trực tiếp đến môi tr ờng sinh thái.
- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng: xây dựng các công
trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.

Đối với n ớc ta hiện nay đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt
động ĐTXD có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: là cơ sở, nền
tảng & động lực thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất n ớc mà Đảng, Nhà n ớc đã chủ tr ơng đề ra. Cụ thể là:

- Tiến hành hoạt động ĐTXD nhằm tạo ra sản phẩm xây dựng d ới dạng các
công trình xây dựng, đó chính là các TSCĐ tạo tiền đề về cơ sở vật chất ban
đầu cho nền kinh tế quốc dân, từ đó các ngành kinh tế khác khai thác để sinh
lợi.
- Thông qua hoạt động ĐTXD cho phép giải quyết một cách hài hoà các mối
quan hệ nảy sinh trong nền kinh tế & trong xã hội (VD : mối quan hệ giữa phát
triển công nghiệp & phát triển nông nghiệp, giữa phát triển kinh tế trung ơng
& kinh tế địa ph ơng, giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hoá xã hội, an
ninh quốc phòng, giáo dục, y tế, bảo vệ môi tr ờng, ).
- Hoạt động đầu t trong lĩnh vực xây dựng là một hoạt động trực tiếp tạo ra của
cải vật chất cho xã hội, góp phần làm tăng tr ởng kinh tế & đóng góp trực tiếp
Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 3
vào tổng sản phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP). Ngoài
ra nó còn đóng góp một nguồn thu khá lớn vào ngân sách Nhà n ớc (từ việc
thu thuế, phí, lệ phí, ).
- Hoạt động ĐTXD chiếm một khối l ợng rất lớn nguồn lực của quốc gia, trong
đó chủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên, Do đó, nếu quản lý sử dụng kém
hiệu quả, đầu t không đúng mục đích sẽ gây ra những thất thoát & lãng phí
vô cùng lớn, ảnh h ởng nghiêm trọng tới nền kinh tế.
- Thông qua các hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa học công

nghệ, đẩy nhanh tốc độ CNH & HĐH đất n ớc, góp phần làm tăng năng suất
lao động xã hội, nâng cao chất l ợng sản phẩm, cải thiện điều kiện lao động,
điều kiện sống & sinh hoạt cho ng ời dân. Góp phần bảo vệ & cải thiện điều
kiện môi tr ờng.

Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu t trong lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuối
cùng là công trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các
ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội, KH-CN-KT, môi tr ờng, an
ninh quốc phòng, ).

II. VAI TRò CủA Dự áN TRONG QUảN Lý Và ĐầU TƯ XÂY DựNG

Mặc dù dự án mới chỉ là các đề xuất nh ng nó có vai trò đặc biệt quan trọng trong
quản lý và đầu t xây dựng:

Dự án đầu t (DAĐT) đ ợc lập theo quy định hiện hành của Nhà n ớc là căn cứ
để trình duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã đ ợc phê duyệt thì DAĐT là căn cứ
xin cấp giấy phép đầu t xây dựng, là căn cứ để chủ đầu t xem xét cơ hội dự
kiến đạt đ ợc các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi tr ờng và tính hiệu quả của nó.
DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà n ớc có thể kiểm
soát đ ợc một cách toàn diện các mặt nh hiệu quả tài chính (đối với dự án sử
dụng vốn Nhà n ớc), hiệu quả xã hội cũng nh an ninh quốc phòng.
DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý t ởng & cơ hội chuyển hoá
dần những biện pháp đ ợc đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế xã hội) trở
thành hiện thực.
Nội dung đ ợc soạn thảo trong dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu t xem xét
tính khả thi của dự án. Đặc biệt là tính khả thi về hiệu quả của dự án từ đó đi đến
quyết định có đầu t hay không?
Một dự án đầu t đ ợc lập và phê duyệt là van bản căn cứ pháp luật. Nó còn là
một bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu t triển khai & thực hiện các công việc theo

đúng dự kiến.
Những chỉ tiêu đ ợc phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ng ỡng khống chế để
tổ chức thực hiện & quản lý dự án.
Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không.
DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt đ ợc với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà
quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn.
Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà n ớc kiểm soát đ ợc các
công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi tr ờng và những khía cạnh
khác đối với dự án,
Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 4
III. NộI DUNG CủA Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG ( dự án khả thi )

Để quản lý một cách thống nhất việc lập, thẩm định & phê duyệt dự án đầu t
xây dựng, Nhà n ớc đã ban hành và quy định những nội dung cho việc lập và thẩm
định dự án đầu t , đ ợc ban hành trong Nghị định 52/CP và Thông t h ớng dẫn lập
và thẩm định dự án của Bộ Kế hoạch và Đầu t đối với 2 loại dự án đầu t trong n ớc
và dự án đầu t n ớc ngoài:
- Dự án đầu t trong n ớc theo Thông t số 09 BKH/VPTĐ ra ngày 21/09/1996.
- Dự án đầu t n ớc ngoài áp dụng theo luật đầu t n ớc ngoài tại Việt Nam và
văn bản h ớng dẫn lập và thẩm định các dự án đầu t n ớc ngoài tại Việt Nam
do Uỷ ban hợp tác và đầu t (thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu t ) ban hành.

Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm 14 nội dung sau:
(Theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999)

1. Những căn cứ để xác định sự cần thiết của đầu t :
- Căn cứ pháp lý: các quyết định, nghị quyết, nghị định,
- Căn cứ chiến l ợc phát triển KT-XH của đất n ớc, vùng, miền,
- Căn cứ phân tích thực tế thị tr ờng:

+ Nhu cầu của thị tr ờng về loại sản phẩm.
+ Khả năng đáp ứng,
2. Lựa chọn hình thức đầu t :
- Đầu t theo chiều sâu, rộng?
- Đầu t mới hay cải tạo mở rộng?
- Nguồn vốn đầu t từ đâu?
3. Ch ơng trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có sản
xuất).
4. Các ph ơng án, địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, ph ơng án tuyến công
trình) phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa
điểm, trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh h ởng xấu
đối với môi tr ờng và xã hội).
5. Ph ơng án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định c (nếu có).
6. Phân tích lựa chọn ph ơng án kỹ thuật công nghệ, thiết bị cho d án (bao gồm
cả cây trồng, vật nuôi nếu có).
7. Các ph ơng án kiến trúc, giải pháp xây dựng, giải pháp kết cấu. Thiết kế sơ bộ,
thuyết minh chi tiết cho các ph ơng án đề nghị lựa chọn. Nêu rõ giải pháp
quản lý & bảo vệ môi tr ờng.
8. Ph ơng án về vốn & hoàn trả vốn vay (vay vốn đầu t u đãi, vốn tín dụng
th ơng mại, vốn ngân sách, vốn tự có, vốn ứng tr ớc của các nhà đầu t , )
Xác định nhu cầu vốn cho tiến độ, xác định tổng mức đầu t , cụ thể các
ph ơng án hoàn trả vốn.
9. Ph ơng án quản lý, khai thác dự án, sử dụng và bố trí lao động.
10. Phân tích hiệu quả của đầu t :
- Chủ đầu t : Hiệu quả tài chính (lợi nhuận, mức doanh lợi của đồng vốn, )
- Đối với Nhà n ớc, cộng đồng: Hiệu quả kinh tế xã hội (mức nộp ngân
sách, thuế, trật tự kỷ c ơng an toàn xã hội, giải quyết thất nghiệp, bảo vệ
môi tr ờng, )
Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 5

11. Những mốc thời gian chính cơ bản để thực hiện quá trình đầu t (quá trình thực
hiện dự án): Thời gian khởi công, hoàn thành bàn giao đ a vào sử dụng,
12. Phân tích, kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án: Chủ đầu t trực tiếp
quản lý, ban chủ nhiệm điều hành, chìa khoá trao tay, tự làm,
13. Xác định chủ đầu t dự án.
14. Mối quan hệ & trách nhiệm của những cơ quan có liên quan đến dự án.


IV. NộI DUNG PHÂN TíCH TàI CHíNH Và KINH Tế - Xã HộI

1. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu t :

Phân tích tài chính sự án đầu t là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính
đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu t . Phân tích tài chính dự án đầu t là
nội dung quan trọng nhất của một dự án.
Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu t bỏ chi phí ra nh thế nào,
lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết
định có đầu t hay không. Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu t có
những thông tin & cơ sở cần thiết để ra quyết định đầu t một cách đúng đắn.
Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà n ớc thì phân tích tài chính là cơ
sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy
phép đầu t .

Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu t cần thực hiện những nội dung sau đây:
a) Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu là
dòng tiền):
Xác định quy mô vốn đầu t cho dự án (Tổng mức đầu t ).
Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản
phẩm của dự án sản xuất ra đ ợc bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành.
Chú ý không có thuế VAT đầu ra).

Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất th ờng của DA).
Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất
sản phẩm). Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần
chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có & tiền trả lãi
vốn vay (chi phí động).
Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành.
Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng.
ỉ Trên cơ sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành,
tiến hành tính toán lãi hoặc lỗ. (Chi phí sản xuất kinh doanh trong
vận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng).
Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án.
Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án.
Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án.
Xác định lãi suất dùng trong tính toán (lãi suất tối thiểu chấp nhận đ ợc hay
ng ỡng hiệu quả định tr ớc).
Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 6
b) Tiến hành phân tích lãi lỗ cho dự án. (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số
thu chi, )
c) Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh
giá hiệu quả (tĩnh hoặc động).
d) Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án.
e) Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án./.

2. Nội dung phân tích kinh tế xã hội:

Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng
trên giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội & cộng đồng.
Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:
Đ Trong nền kinh tế thị tr ờng, tuy chủ tr ơng đầu t phần lớn là do doanh

nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nh ng
lợi ích đó không đ ợc trái với pháp luật và phải phù hợp với đ ờng lối phát
triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất n ớc. Lợi ích của Nhà n ớc và
doanh nghiệp phải đ ợc kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này đ ợc thể
hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu t .
Đ Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu t đó là căn cứ chủ yếu để thuyết
phục Nhà n ớc, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục
các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa ph ơng nơi đặt dự án
ủng hộ chủ đầu t thực hiện dự án.
Đ Đối với Nhà n ớc, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà
n ớc xét duyệt & cấp giấy phép đầu t .
Đ Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn
cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân
đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi tr ờng.
Đ Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà n ớc trực tiếp bỏ vốn thì
phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án.
Loại dự án này hiện nay ở n ớc ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn
khá lớn. Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một
vai trò quan trọng.

Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội cũng có thể đ ợc thực hiện nh nội
dung của phân tích hiệu qủa tài chính, nh ng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ
tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội. Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu
quả dựa trên góc độ lợi ích KT-XH. Cụ thể nh sau:
a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án.
b) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.
c) Mức thu hút lao động vào làm việc:
- Tổng số lao động đ ợc thu hút vào làm việc hàng năm.
- Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án.
d) Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án.

e) Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án.
f) Thu nhập của ng ời lao động làm việc trong dự án.
g) Các lợi ích & ảnh h ởng khác,

Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 7

V. GiớI THIệU Dự áN

v Tên dự án: Dự án đầu t xây dựng khu biệt thự, khách sạn cho thuê
White night
v Chủ đầu t của dự án: Tập đoàn đầu t xây dựng black wall
v Địa điểm xây dựng: Khu ven đô Thành phố Hà Nội.
(Khu đất nông nghiệp thuộc huyện Gia Lâm, nằm trên Quốc lộ 5.
Đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ)
v Quy mô của dự án:
+) Gồm 12 hạng mục chính:
Số liệu chi tiết đ ợc thể hiện ở bảng trang 11, d ới đây là bảng tổng hợp.
Bảng TổNG HợP diện tích xD & diện tích sàn XD các hạng mục CHíNH
Đơn vị tính: m
2

Hạng mục Nhà A Nhà B Nhà C Nhà D Tổng
Số l ợng 5 4 2 1 12
Diện tích xây dựng
(Tính cho 1 hạng mục)
97,01 92,23 166,05 551,22
-
Tổng diện tích xây dựng
(Diện tích chiếm đất)

485,05 368,92 332,10 551,22
1.737,29

Diện tích sàn xây dựng
(Tính cho 1 hạng mục)
211,02 256,65 476,23 1.880,63

-
Tổng diện tích sàn xây dựng
(Công suất thiết kế)
1.055,10

1.026,60

952,46 1.880,63

4.914,79


+) Một số hạng mục phụ khác:
Đ San lấp mặt bằng.
Đ Sân bãi đỗ xe + Đ ờng giao thông.
Đ Hàng rào, t ờng bao + Cổng ra vào.
Đ Bể bơi + Sân Tenis.
Đ V ờn hoa, thảm cỏ + Cây cảnh.
Đ Hệ thống cấp điện ngoài nhà.
Đ Hệ thống cấp, thoát n ớc ngoài nhà.
Đ Công trình cơ sở hạ tầng ngoài nhà khác.
+) Tổng diện tích mặt bằng khu đất là: F
TMB

= 4500 m
2
. (50 m * 90 m)
(Tỷ lệ diện tích xây dựng so với tổng diện tích mặt bằng: 1737,29/4500 = 38,61%)
Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 8
bảng Tỷ lệ chiếm đất từng hạng mục
STT Tên hạng mục
Diện tích
(m
2
)
Tỷ lệ chiếm đất
(%)
1
Hạng mục công trình chính
(Nhà A, B, C, D)
1.737,29 38,61
2
Hàng rào, t ờng bao (265m)
& cổng ra vào (dài 15m)
62,71 1,39
3 Sân bãi, lán đỗ xe 225,00 5,00
4 Đ ờng giao thông 900,00 20,00
5
Bể bơi, sân tennis,
v ờn hoa, thảm cỏ, cây xanh
1.350,00 30,00
6 Cơ sở HT ngoài nhà khác 225,00 5,00
tổng

4.500,00 100,00

v Thời gian xây dựng các hạng mục: T
xd
= 1 năm. (Quý 1/2005 -> Quý 4/2005)
Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu t xây dựng: 3 tháng (Quý 4/2004)
v Thời gian tính toán, đánh giá dự án: n
da
= 10 năm. (Đầu năm 2006->Hết 2015)
v Mục đích đầu t : Xây dựng khu biệt thự cho ng ời trong n ớc hoặc ng ời n ớc
ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng.
v Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:
+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.
+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, )
đ ợc thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (thiết kế một b ớc).
+) Giải pháp quy hoạch đ ợc thể hiện ở bản vẽ quy hoạch.
+) Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 38,61%.
+) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Nhóm V, loại 4.
+) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất l ợng t ơng đ ơng & đạt tiêu chuẩn
khách sạn quốc tế loại ba sao ( * * * ).
Mặt bằng tổng thể khu đất
Và quy hoạch cho từng hạng mục
(Trang sau)

Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47
47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i
Trang 9

Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 10
Ch ơng I

Phân tích tài chính dự án đầu t

I. xác định tổng mức đầu t của dự án ( T
mđt
)

Dự trù vốn đầu t (tổng mức đầu t ) cho dự án có thể theo một số cách khác

nhau tuỳ theo số liệu thu thập đ ợc. ở n ớc ta hiện nay th ờng dự trù vốn đầu t cho
dự án trên cơ sở dự trù từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu t khi biết giá chuẩn
xây dựng, số l ợng giá cả thiết bị & chi phí khác:

T
mđt
= v
xl
+ g
tb
+ c
lđ
+ c
k
+ dpf
Trong đó:
- T
mđt
: Tổng mức đầu t của dự án.
- v
xl
: Chi phí xây lắp các hạng mục.
- g
tb
: Chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình.
- c
lđ
: Chi phí lắp đặt thiết bị vào công trình.
- c
k

: Các khoản chi phí khác.
- dpf : Dự phòng phí.

1) Xác định chi phí (vốn) xây lắp các hạng mục ( v
xl
)

a) Các căn cứ :
ỉ Danh mục các hạng mục xây dựng: Đã trình bày ở phần giới thiệu dự án.
ỉ Quy mô xây dựng các hạng mục: Bảng tính cụ thể ở phần sau.
ỉ Giá chuẩn của 1 đơn vị quy mô xây dựng.
(Giá chuẩn này đã đ ợc quy đổi theo mặt bằng giá lúc lập dự án)
ỉ Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng (VAT) theo quy định hiện hành.
Đối với công tác xây lắp, mức thuế suất VAT: 5%

b) Xác định chi phí xây lắp các hạng mục:
ặ Chi phí xây lắp các hạng mục chính:
xác định diện tích sàn xây dựng các hạng mục chính
( Công suất thiết kế )
Ghi chú:
S ở = S phòng ăn + S phòng ngủ + S phòng khách + S phòng SHC + ;
S phụ = S bếp + S vệ sinh + S kho + S tiền sảnh, ban công;
S giao thông = S hành lang + S cầu thang tầng;
S sử dụng = S ở + S phụ + S giao thông;
S kết cấu = Diện tích kết cấu chiếm chỗ trên mặt bằng các tầng;
S sàn

: Là tổng diện tích mặt cắt các tầng nhà;
S sàn = S sử dụng + S kết cấu.
Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3

THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 11
Bảng xác định diện tích sàn xây dựng cho từng hạng mục công trình chính
Đơn vị tính: m
2

stt

hạng mục
diện tích sử dụng
diện tích
sử dụng
diện tích
kết cấu
diện tích
sàn xây lắp

tổng dt sàn

(công suất)

diện tích
ở
diện tích
phụ
Diện tích
giao thông

1
Nhà A

Tầng 1 47,65 19,72 16,41 83,78 13,23
97,01
211,02
Tầng 2 48,81 39,51 8,42 96,74 17,27 114,01
2 Nhà B

Tầng 1 41,96 20,01 15,19 77,16 15,07
92,23
256,65
Tầng 2 49,71 17,10 11,81 78,62 15,35 93,97
Tầng xép

59,09 0,00 0,00 59,09 11,36 70,45
3 Nhà C

Tầng 1 68,30 27,21 44,00 139,51 26,54
166,05
476,23
Tầng 2 100,88 52,62 21,96 175,46 27,04 202,50
Tầng xép

67,96 12,70 11,80 92,46 15,22 107,68
4 Nhà D

Tầng trệt (Tính chung cho toàn nhà, gồm 5 biệt thự ghép hộ)
551,22
1.880,63
Tầng 1 (Gồm 15 phòng ngủ) 466,40 74,92 541,32
Tầng 2 (Gồm 15 phòng ngủ) 466,40 74,92 541,32
Tầng 3 (Gồm 10 phòng) 210,36 36,41 246,77

Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 12

(Bảng tổng hợp diện tích xây dựng & sàn xây dựng các hạng mục chính
đã đ ợc thể hiện ở phần giới thiệu dự án)

- Công thức tính:

=
+=
n
i
GTGT
XLi
i
XLXL
TgV
1
)1(*

- Trong đó:

XL
V
: Tổng chi phí xây lắp các hạng mục chính.

i
XL
g
: Chi phí xây lắp tr ớc thuế GTGT của hạng mục thứ i.

ii
i
XL
SPg *=


i
P
: Mức giá (ch a gồm VAT) tính theo một đơn vị diện tích
hay một đơn vị công suất của đơn vị thứ i.

i
S
: Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i.
n : Số hạng mục.

GTGT
XLi
T
: Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp thứ i.


- Lấy giá chuẩn (bao gồm: xây dựng + điện, n ớc trong nhà), ch a có VAT:

+) Hạng mục nhà A, B, C : P = 1.600.000 (đ/ m
2
sàn xây dựng).
+) Hạng mục nhà D : P = 1.500.000 (đ/ m
2
sàn xây dựng).

- Thuế suất thuế giá trị gia tăng đầu ra (VAT) đối với công tác xây lắp : 5%

ặ Chi phí xây lắp các hạng mục phụ khác:
Diện tích của từng hạng mục phụ đã đ ợc thể hiện trong
Bảng tỷ lệ chiếm đất từng hạng mục ở phần giới thiệu dự án.
Chi phí san lấp mặt bằng:
- Công thức t ơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính.
- Trong đó:
g
SL
: Giá san lấp trung bình 1 m
2
đất nông nghiệp, ch a gồm VAT.
g
SL
= 45.000 (đ/ m
2
san lấp).
F
SL
: Diện tích san lấp khu đất (đất ruộng).
F
SL
= F
TMB
= 4500 m
2
.

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%.

Chi phí xây dựng sân bãi, lán đỗ xe (có mái che):
- Công thức t ơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính.
- Trong đó:
g
ĐX
: Giá xây dựng trung bình 1 m
2
lán đỗ xe, ch a gồm VAT.
g
ĐX
= 200.000 (đ/ m
2
lán, bãi).
F
ĐX
: Diện tích bãi, lán đỗ xe.
F
ĐX
= 5% * F
TMB
= 5% * 4500 = 225 m
2
.

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%.

Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 13

Chi phí xây dựng đ ờng giao thông:
- Công thức t ơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính.
- Trong đó:
g
GT
: Giá xây dựng 1 m
2
đ ờng giao thông Bê-tông, ch a gồm VAT.
g
GT
= 120.000 (đ/ m
2
).
F
GT
: Diện tích đ ờng giao thông.
F
GT
= 20% * F
TMB
= 20% * 4500 = 900 m
2
.

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%.

Hệ thống hàng rào, t ờng bao:
- Công thức t ơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính.
- Trong đó:

+) L : Tổng chiều dài hàng rào (xây bằng gạch chỉ đặc + hoa sắt).
Hàng rào cao <= 2m, đơn vị tính theo chiều dài: m.
Khối l ợng: L = 2 * (50 + 90) 15 = 265 (m).
+) g
HR
: Giá xây dựng trung bình 1m dài hàng rào, ch a gồm VAT.
g
HR
= 350.000 (đ/m).
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%.

Chi phí xây dựng Bể bơi:
- Xây dựng một bể bơi, kích th ớc: 16 * 25 (m).
- Công thức t ơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính.
- Trong đó:
+) Diện tích: 16 * 25 = 400 (m
2
).
+) Đơn giá xây dựng, ch a có VAT: 1.600.000 (đ/m
2
).
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%.

Chi phí xây dựng sân Tennis:
- Xây dựng một sân Tennis (sân đôi), kích th ớc tiêu chuẩn: 10,97 * 23,77 (m).
- Diện tích chiếm chỗ: 12 * 25 = 300 (m
2
).
- Công thức t ơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính.
- Trong đó:

Đơn giá xây dựng một sân, ch a có thuế VAT: 700.000.000 (đ/sân).
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%.


V ờn hoa, thảm cỏ:
- Công thức t ơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính.
- Trong đó:
+) F
VH
: Diện tích v ờn hoa, thảm cỏ.
F
VH
= 1350 F
Bể bơi
- F
Sân Tennis
= 1350 - 400 - 300 = 650 ( m
2
).
+) g
VH
: Giá xây dựng 1m
2
v ờn hoa, thảm cỏ, ch a gồm VAT.
g
VH
= 40.000 (đ/m
2
).
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%.

Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 14


Cây cảnh:
- Công thức t ơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính.
- Trong đó:
+) SL : Số l ợng cây cảnh, dự kiến SL = 150 (cây).
+) g
CC
: Giá một cây cảnh, ch a gồm thuế VAT.
g
CC
= 500.000 (đ/cây).
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%.

Cổng ra vào:
- Xây dựng 2 cổng: Cổng chính rộng 10 m, cổng phụ rộng 5 m.
- Công thức t ơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính.
- Trong đó:
+) Cổng chính 1 chiếc (rộng 10 m), chi phí dự kiến lấy: C
C
= 25.000.000 (đ).
+) Cổng phụ 1 chiếc (rộng 5m), chi phí dự kiến lấy: C
P
= 5.000.000 (đ).
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%.
Hệ thống cấp điện ngoài nhà:

(Hệ thống đ ờng dây, trạm biến thế, đèn trang trí, đèn cao áp, )
C
CĐ
= 2,5% * V
XDCT

Hệ thống cấp n ớc ngoài nhà:
(Bể chứa n ớc chung, đài n ớc, đ ờng ống dẫn n ớc ngoài nhà, )
C
CN
= 2,0% * V
XDCT

Hệ thống thoát n ớc ngoài nhà:
(Đ ờng ống thu n ớc thải, hố ga, bể xử lý sơ bộ, )
C
TN
= 1,0% * V
XDCT

Công trình cơ sở hạ tầng ngoài nhà khác:
(Nhà điều hành, phòng tiếp tân, phòng y tế, phòng bảo vệ, )
C
HT
= 4,0% * V
XDCT

Chi phí xây lắp các hạng mục đ ợc tổng hợp ở bảng 1.1
(Trang sau)








Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 15


Bảng 1.1: Chi phí xây lắp các hạng mục

Đơn vị tính: 1000đ
S
T
T
Tên hạng mục
Đơn

vị
Qui mô
xây dựng

Đơn giá

(ch a VAT)

Thành tiền
Ch a VAT Có VAT-5%

(1) (2) (3) (4) (5) (6)=(4)*(5) (7)=(6)*(1+ TS
VAT
)

1
Xây dựng nhà A
(5 nhà)
m
2
1.055,10

1.600

1.688.160

1.772.568

2
Xây dựng nhà B
(4 nhà)
m
2
1.026,60

1.600

1.642.560

1.724.688

3
Xây dựng nhà C
(2 nhà)
m
2
952,46

1.600

1.523.936

1.600.133

4
Xây dựng nhà D
(1 nhà)
m
2
1.880,63

1.500

2.820.945

2.961.992

5
Tổng chi phí xây dựng hạng mục công trình chính:
( V
XDCT
)
7.675.601

8.059.381

6 San lấp mặt bằng m
2
4.500

45

202.500

212.625

7 Sân bãi, lán đỗ xe m
2
225

200

45.000

47.250

8 Đ ờng giao thông

m
2
900

120

108.000

113.400

9
Hàng rào,
t ờng bao
m 265

350

92.750

97.388

10

Bể bơi m
2
400

1.600

640.000

672.000

11

Sân Tennis sân 1

700.000

700.000

735.000

12

V ờn hoa,
thảm cỏ
m
2
650

40

26.000

27.300

13

Cây cảnh cây 150

500

75.000

78.750

14

Cổng ra vào 1 cổng chính + 1 cổng phụ 30.000

31.500

15

Hệ thống cấp
điện ngoài nhà
2,5% x V
XDCT
191.890

201.485

16

Hệ thống cấp
n ớc ngoài nhà
2,0% x V

XDCT
153.512

161.188

17

Hệ thống thoát
n ớc ngoài nhà
1,0% x V
XDCT
76.756

80.594

18

Cơ sở hạ tầng
ngoài nhà khác
4,0% x V
XDCT
307.024

322.375

tổng
10.324.033

10.840.235

Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 16

2) Xác định vốn thiết bị cho dự án
(Không bao gồm các dụng cụ, dồ dùng không thuộc tài sản cố định, tức là phải thoả
mãn 4 tiêu chuẩn: Chắc chắn thu đ ợc lợi ích kinh tế khi sử dụng; nguyên giá đ ợc
xác định một cách đáng tin cậy; thời gian sử dụng ớc tính lớn hơn 1 năm; có giá
trị lớn hơn hoặc bằng 5 triệu VNĐ)


a) Các căn cứ xác định:
ỉ Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị
trong các nhà ở, các trang thiết bị dụng cụ dùng trong quản lý điều hành dự án
ỉ Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện tr ờng xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận
chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo d ỡng thiết bị tại kho bãi hiện tr ờng.
ỉ Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án:
1USD = 15.670 VNĐ
ỉ Thuế suất thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành: 10%

b) Xác định chi phí thiết bị:
v Trang thiết bị cho mỗi phòng trong các nhà ở:
- Phòng khách: 1 Điều hoà + 1 Bộ Salon to + 1 Tivi 21 inch + 1 Telephone
+ 1 Radiocasette + 1 Tủ t ờng + 1 Bộ dàn âm thanh.
- Quầy bar : 1 Bộ quầy (có ghế) + 1 Telephone + 1 Tivi 21 inch + 1 Tủ lạnh 100l
+ 1 Tủ r ợu.
- Phòng bếp: 1 Tủ lạnh 1001 + 1 Bếp gas + 1 Tủ bếp + 1 Bộ đồ dụng cụ nấu bếp.
- Phòng ăn: 1 Bộ bàn ăn + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ.
- Phòng ngủ: 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tủ đứng 2 buồng có g ơng

+ 1 Gi ờng đệm (1,4m) + 1 Radiocasette + 1 Tivi 21 inch
+ 1 Bàn phấn + 1 Bộ Salon nhỏ.
- Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi n ớc
+ 1 Bình nóng lạnh (30l).
- Phòng phục vụ: 1 Gi ờng đệm + 1 Tủ đứng + 1 Điều hoà.
- Phòng giặt : 1 Máy giặt + 1 Lavabo + 1 Vòi n ớc.

v Trang thiết bị phục vụ công tác quản lý điều hành chung (Nhà điều hành):
- Reception: 2 Bộ quầy (có ghế) + 1 Bộ Salon to + 1 Tổng đài điện thoại + 1 Fax
+ 1 Telex + 2 Bộ máy vi tính + 2 Điều hoà ( + Bảng giá & sơ đồ khách sạn).
- Phòng điều hành chung (Giám đốc, Th ký, Phó Giám đốc, Tài vụ):
4 Bộ bàn ghế văn phòng + 1 Bộ Salon to + 1 Fax + 4 Telephone nội bộ
+ 1 Điều hoà + 4 Bộ máy vi tính + Dụng cụ khác.
- Phòng ở chung: 2 Gi ờng đệm (1,4m) + 1 Tủ đứng 2 buồng có g ơng
+ 1 Bộ Salon nhỏ + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tivi 21 inch.
(Dùng cho nhân viên, bảo vệ. Có tất cả 4 phòng)

Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 17
- Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi n ớc
+ 1 Bình nóng lạnh (30l). (Có 4 phòng WC cho nhà điều hành)

- Thiết bị quản lý và phục vụ chung:
+) Một Bộ máy phát điện.
+) Một Hệ thống PCCC chung toàn khu.
+) Một Hệ thống lọc & bơm n ớc.
+) Máy hút bụi chung: 5 chiếc.
+) Một Bộ Video trung tâm & Ăng-ten Parabol.
+) Một Ôtô con 4 chỗ.

v Ngoài ra bố trí cho mỗi biệt thự A, B, C: 1 Máy giặt & 1 Máy hút bụi.
(Do những biệt thự này mang tính chất khép kín, cho thuê theo kiểu trọn gói.
L u ý nhà C gồm 2 biệt thự ghép.)

v Số l ợng ứng với mỗi loại phòng:
Bảng xác định số l ợng các loại phòng
Loại phòng

Nhà a
5
nhà b
4
nhà c
2
nhà d
1
nhà đh

1
tổng
Phòng khách

5 4 4 0 0 13
Quầy Bar 0 4 4 0 0 8
Phòng bếp 5 4 4 0 0 13
Phòng ăn 5 4 4 0 0 13
Phòng ngủ 15 12 12 40 0 79
Phòng WC 20 12 12 30 4 78
P.phục vụ 0 0 0 5 0 5
Phòng giặt 0 0 0 5 0 5

Reception 0 0 0 0 1 1
P.điều hành 0 0 0 0 1 1
P.ở chung 0 0 0 0 4 4



v Dự trù vốn thiết bị cho dự án đ ợc xác định theo công thức sau:

=
+=
n
i
TBi
VAT
TB
i
TB
iTB
TMQG
1
)1(**

Trong đó:
+)
TB
G
: Tổng vốn thiết bị cho dự án.
+) n : Số l ợng các loại thiết bị.
+)
TB

i
Q
: Số l ợng loại thiết bị thứ i.
+)
TB
i
M
: Giá mua sắm loại thiết bị thứ i (tại nơi lắp đặt), ch a gồm thuế VAT.

Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 18

( Có thể xác định cụ thể
TB
i
M
nh sau:
iiiii
TB
i
hVKnmM ++++=

Với:
i
m
: Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng Việt Nam.

i
n
: Chi phí vận chuyển 1 đơn vị thiết bị thứ i.

i
K
: Chi phí l u kho, l u bãi, l u container,

i
V
: Chi phí bảo quản, bảo d ỡng tại hiện tr ờng.

i
h
: Thuế và phí bảo hiểm.).


Bảng 1.2: Chi phí thiết bị
Đơn vị tính: USD

S
T
T

Loại thiết bị Đơn vị

Số
l ợng
Đơn giá
ch a VAT

Thành tiền
Ch a VAT Có VAT-10%

(1) (2) (3) (4) (5) (6)=(4)*(5) (7)=(6)*(1+ TS
VAT
)
1

Điều hoà
Chiếc
117

780

91.260

100.386

2

Salon to
Bộ
15

600

9.000

9.900

3

Salon nhỏ
Bộ
83

400

33.200

36.520

4

Tivi 21 inch
Chiếc
104

320

33.280

36.608

5

Radiocasette
Chiếc
92

150

13.800

15.180

6

Dàn âm thanh
Bộ
13

500

6.500

7.150

7

Tổng đài ĐT
Bộ
1

10.000

10.000

11.000

8

Telephone
Chiếc
121

120

14.520

15.972

9

Fax
Chiếc
2

500

1.000

1.100

10

Telex
Chiếc
1

400

400

440

11

Máy Vi tính
Bộ
19

500

9.500

10.450

12

Tủ t ờng
Chiếc
13

640

8.320

9.152

13

Tủ lạnh 100l Chiếc
21

530

11.130

12.243

14

Tủ r ợu
Chiếc
8

500

4.000

4.400

15

Tủ bếp
Chiếc
13

300

3.900

4.290

16

Bếp Gas
Chiếc
13

200

2.600

2.860

17

Đồ nấu bếp
Bộ
13

100

1.300

1.430

18

Bàn ăn

Bộ
13

400

5.200

5.720

19

Bộ bàn quầy
Bộ
10

600

6.000

6.600

20

Bàn ghế VP
Bộ
4

100

400

440

21

Bàn phấn
Bộ
79

100

7.900

8.690

22

Tủ đứng (g ơng) Chiếc
88

150

13.200

14.520

(còn nữa)

Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 19

(1) (2 (3) (4) (5) (6)=(4)*(5) (7)=(6)*(1+ TS
VAT
)
23

Gi ờng đệm
Chiếc
92

320

29.440

32.384

24

Lavabo
Chiếc
83

30

2.490

2.739

25

Vòi hoa sen
Chiếc
78

10

780

858

26

Xí bệt
Chiếc
78

50

3.900

4.290

27

Vòi n ớc
Chiếc
83

5

415

457

28

Bồn tắm
Chiếc
78

110

8.580

9.438

29

Bình nóng lạnh
(Dung tích 30l)
Chiếc
78

150

11.700

12.870

30

Máy giặt
Chiếc
18

500

9.000

9.900

31

Máy hút bụi
Chiếc
18

120

2.160

2.376

32

Máy phát điện
Chiếc
1

20.000

20.000

22.000

33

Hệ thống PCCC
Bộ
1

20.000

20.000

22.000

34

Hệ thống
bơm, lọc n ớc
Bộ
1

1.600

1.600

1.760

35

Video trung tâm
& Ăngten Parabol
Bộ
1

5.000

5.000

5.500

36

Ôtô 4 chỗ
Chiếc
1

30.000

30.000

33.000

Tổng
(1 USD = 15.670 VNĐ)
usd

431.475,0

474.622,5

vnđ (1000đ)
6.761.213

7.437.335




DANH MụC CHI TIếT CáC THIếT Bị, Đồ DùNG Và CáC CÔNG Cụ, DụNG Cụ NHỏ
TRONG PHòNG KHáCH, PHòNG NGủ, RECEPTION
(Tham khảo)


STT
Tên thiết bị
Đơn vị Số l ợng Ghi chú

1
2
3
4
5
6
7
8
9

10
11
12


Bàn làm việc
Ghế ngồi làm việc
Bàn uống n ớc
Ghế thấp ngồi uống n ớc
Hộp màn
Nệm trải gi ờng
Ga trải gi ờng
Màn tuyn
Vỏ gối
Ruột gối
Chăn len
Riđô che cửa


Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc

Bộ


1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1


Phòng ngủ
Phòng ngủ

Có nệm







Cả phòng
Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3

tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 20

13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29

Thảm chân gi ờng
Thảm chùi chân
ấm chén uống n ớc
Cốc thuỷ tinh
Bình thuỷ tinh
Phích đựng n ớc sôi
Đĩa kê cốc thuỷ tinh
Gạt tàn thuốc lá
Lọ hoa
Hộp đựng chè

Bô nhựa đổ n ớc
Sọt rác nhựa
Mắc treo quần áo
Dép đi trong nhà
Tranh treo t ờng
Bàn trải quần áo
Bàn trải đánh giầy

Chiếc
Chiếc
Bộ
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Đôi
Chiếc
Chiếc
Chiếc

1
1
1
2

1
1
2
1
2
1
1
1
1
5
1
1
1


Ghi chú:
P Phần kinh phí để mua sắm các dụng cụ nhỏ này đ ợc trích từ phần vốn l u
động ban đầu trong Tổng mức đầu t của dự án. Dự kiến chi phí dùng để mua
các đồ dùng, dụng cụ nhỏ ban đầu: 70.000.000 đồng.
P Tuỳ từng loại dụng cụ, cứ sau 1 đến 3 năm sửa chữa hoặc mua mới một lần.
Tính bình quân, chi phí để mua đồ dùng, công cụ, dụng cụ nhỏ hàng năm
khoảng 35 triệu/năm.

3) Dự trù chi phí lắp đặt thiết bị
a) Các căn cứ xác định:
- Khối l ợng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt.
- Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết
bị cần lắp đặt.

- Thuế suất thuế giá trị gia tăng VAT cho công tác lắp đặt: 5%.

b) Xác định chi phí lắp đặt thiết bị:

=
+=
n
i
LDTBi
VAT
TB
i
TB
iLD
TTGC
1
)1(**

Trong đó:
+)
:
LD
C
Tổng chi phí lắp đặt thiết bị.
+)
:
TB
i
G
Giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i (Ch a có thuế VAT).
+)

:
TB
i
T
Tỷ lệ chi phí lắp đặt thiết bị thứ i (so với giá trị thiết bị
TB
i
G
).
(Lấy
TB
i
T
tuỳ theo độ phức tạp khi lắp đặt thiết bị, từ 1->5%)
+)
:
LDTBi
VAT
T
Mức thuế suất thuế GTGT đối với công tác lắp đặt thiết bị thứ i.
Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 21
Bảng 1.3: chi phí lắp đặt thiết Bị
Đơn vị tính: USD
STT

Loại thiết bị
Giá trị TB
Ch a VAT
Tỷ lệ %

(
TB
i
T
)
Thành tiền
Ch a VAT Có VAT - 5%

(1) (2) (3) (4) (5)=(3)*(4)/100 (6)=(5)*(1+ TS
VAT
)

1 Điều hoà 91.260

5,0

4.563,00

4.791,15

2 Tổng đài ĐT 10.000

3,0

300,00

315,00

3 Telephone 14.520

1,0

145,20

152,46

4 Fax 1.000

1,0

10,00

10,50

5 Telex 400

1,0

4,00

4,20

6
Máy Vi tính (cài đặt)
9.500

3,0

285,00

299,25

7 Lavabo 2.490

2,0

49,80

52,29

8 Vòi hoa sen 780

1,0

7,80

8,19

9 Xí bệt 3.900

2,0

78,00

81,90

10 Vòi n ớc 415

1,0

4,15

4,36

11 Bồn tắm 8.580

3,0

257,40

270,27

12
Bình nóng lạnh (30l)
11.700

4,0

468,00

491,40

13 Máy phát điện 20.000

3,0

600,00

630,00

14 Hệ thống PCCC 20.000

5,0

1.000,00

1.050,00

15 Hệ thống bơm, lọc 1.600

2,0

32,00

33,60

16
Video trung tâm
& Ăngten Parabol
5.000

5,0

250,00

262,50

Tổng
(1 USD = 15.670 VNĐ)
Bằng USD

8.054,35

8.457,07

Bằng VNĐ (1000đ)
126.212

132.522


Bảng tập hợp vốn
(Vốn xây lắp kiến trúc, vốn thiết bị & chi phí lắp đặt thiết bị)
Đơn vị tính: 1000 đ
STT Nội dung Kí hiệu Ch a VAT Có VAT
1 Vốn xây lắp các hạng mục

V
xl

10.324.033

10.840.235

2 Chi phí lắp đặt các thiết bị

c
lđ

126.212

132.522

3 Tổng giá trị xây lắp
g
xl

10.450.245

10.972.757

4 Vốn mua sắm thiết bị
g
tb

6.761.213

7.437.335

tổng

Giá trị Xây lắp + Thiết bị
g
xl+tb

17.211.458

18.410.092


Ghi chú: Giá trị Xây lắp = Vốn Xây lắp các hạng mục + Chi phí Lắp đặt các thiết bị.

Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 22
4) Xác định chi phí khác trong vốn đầu t
(Ch a kể trả lãi vay trong thời gian xây dựng)
a) Các căn cứ xác định:
- Các định mức chi phí thuộc các khoản chi phí khác theo quy định.
- Khối l ợng và đơn giá.
- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm, theo quy định của pháp luật.
b) Tính toán chi tiết:
v Giai đoạn chuẩn bị đầu t (Có chủ tr ơng đầu t )
Chi phí lập dự án khả thi (ch a VAT):
05,1** NGC
TBXLLDA +
=

Trong đó:
+)
LDA
C
: Chi phí lập dự án khả thi.
+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp + giá trị thiết bị.(N tra theo
Bảng 1, phần II, Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ tr ởng
Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001).
+)
TBXL
G
+
: Giá trị xây lắp + giá trị thiết bị (ch a có VAT).

G
XL+TB
= g
xl
+ g
tb
= 17.211.458 (nghìn đồng)
+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn.
Chi phí thẩm định dự án đầu t (ch a VAT):
05,1** NGC
TBXLDAT +
=
Đ

Trong đó:
+)
DAT
C
Đ
: Chi phí thẩm định dự án.
+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp + giá trị thiết bị.(N tra theo
Bảng 4, phần II, Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ tr ởng
Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001).
+)
TBXL
G
+
: Giá trị xây lắp + giá trị thiết bị (ch a có VAT).
G
XL+TB

= G
xl
+ g
tb

+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn.
Chi phí khác: Khảo sát thị tr ờng; điều tra kinh tế, xã hội; khảo sát tình hình
điều kiện tự nhiên, khí hậu, địa chất thuỷ văn, hạ tầng kỹ
thuật; Chi phí tuyên truyền, quảng cáo cho dự án, thu hút
vốn đầu t , tài trợ vốn vay trong & ngoài n ớc;
Lấy theo dự kiến, chi phí:
QC
C
= 15 (triệu đồng).

v Giai đoạn thực hiện đầu t (Có DA đ ợc duyệt)
Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng:
Ta lấy theo dự toán đền bù:
GPMBGPMB
gFC *
=

Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 23
Trong đó:
+)
:
GPMB
C
Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng.

+)
F
: Diện tích đất sử dụng của dự án (Bằng diện tích Tổng mặt bằng).
F = 4.500 m
2
+)
GPMB
g
: Giá đền bù giải phóng mặt bằng tính cho 1 m
2
, lấy bằng giá đất
nông nghiệp tại địa điểm xây dựng. Đối với đất nông nghiệp ở
vùng ven nội thành của huyện Gia Lâm, theo Quyết định số
3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội ra
ngày12/9/1997, áp dụng cho đất trồng cây hàng năm hạng 1, tại
Bảng 1 của Quyết định trên ta có: G
D
=19.300 (đồng / 1 m
2
).
Vậy,
GPMB
g
= G
D
= 19,3 (1000đ/ m
2
).

Chi phí thuê đất (Trả trong giai đoạn xây dựng):

TgFC **
TĐTĐ
=

Trong đó:
+)
F
: Diện tích đất thuê của dự án (Bằng diện tích Tổng mặt bằng).
F = 4500 m
2
+)
TĐ
g
: Giá thuê đất trong một năm, lấy
TĐ
g

= 0,7%*
D
G
.
+)
D
G
: Giá trị đất tại khu vực công trình xây dựng.
Đối với đất nông nghiệp ở vùng ven nội thành của huyện Gia Lâm,
theo Quyết định số 3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố
Hà Nội ra ngày12/9/1997, tại Bảng 1 ta có: G
D
=19.300 (đồng/1 m

2
).
Tuy nhiên, khi xin cấp phép xây dựng dự án khu biệt thự thì trở
thành đất khu dân c . Đối với thửa đất của dự án đang xét nằm trên
Quốc lộ 5 (đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ) là đoạn
đ ờng loại I, vị trí 1, áp dụng cho thửa đất ch a có cơ sở hạ tầng,
theo Bảng 3 của Quyết định trên ta có: G
D
= 2.050 (1000đ/1 m
2
).
+)
T
: Số năm xây dựng của dự án (Thời gian XD công trình: T = 1 năm).
Chi phí thiết kế (ch a có VAT):
Ta lấy theo công thức:
05,1*9,0*)1,0(**
+
=
kNVC
tXLTK

Trong đó:
+)
:
TK
C
Chi phí thiết kế hạng mục công trình.
+)
:

t
N
Định mức chi phí thiết kế quy định, tra theo Bảng 5.1 & 5.2,
phần I, Quyết định số 12/2001/QĐ-BXD của Bộ tr ởng Bộ
Xây dựng, ra ngày 20/07/2001.
+)
XL
V
: Giá trị dự toán xây lắp ch a có thuế GTGT trong tổng dự toán
(hoặc dự toán) đ ợc duyệt của hạng mục công trình cần tính
chi phí thiết kế.
+) k : Hệ số giảm do việc thiết kế công trình lặp lại trong một dự án.
- Công trình thứ 1: k = 1,00.
- Công trình thứ 2: k = 0,36.
- Công trình thứ 3 trở đi: k = 0,18.
Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 24
Ngoài ra, hệ số k còn đ ợc nhân thêm với hệ số giảm 0,81 do kể tới việc
thiết kế công trình là thiết kế kỹ thuật thi công (thiết kế một
b ớc).
+) 0,1 : Chi phí giám sát tác giả, có tỷ trọng định mức là 10% của toàn
bộ chi phí thiết kế (ch a nhân với hệ số giảm).
+) 0,9 : Hệ số điều chỉnh do việc thiết kế đ ợc làm cho từng hạng mục
công trình ( Lý do: Giá trị dự toán xây lắp của hạng mục công
trình nhỏ hơn so với toàn công trình nên có định mức chi phí
thiết kế
t
N
cao hơn -> phải nhân với hệ số giảm).
+) 1,05 : Chi phí mua bảo hiểm sản phẩm thiết kế, đ ợc tính 5% so với

chi phí thiết kế.


Chi phí khảo sát thiết kế (ch a có VAT):
TKKSTK
CTC *
=

Trong đó:
+)
:
KSTK
C
Chi phí khảo sát thiết kế (tạm tính).

+)
:
TK
C
Chi phí thiết kế (ch a có VAT).
+) T
: Tỷ lệ % của chi phí khảo sát thiết kế so với chi phí thiết kế.
Lấy T = 30%.
Chi phí thẩm định thiết kế (ch a VAT):
05,1*** kNVC
XLTDTK
=

Trong đó:
+)

TDTK
C
: Chi phí thẩm định thiết kế.
+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 4, phần II,
Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ tr ởng Bộ Xây dựng ra
ngày 20 tháng 07 năm 2001).
+)
XL
V
: Giá trị dự toán xây lắp ch a có thuế GTGT trong tổng dự toán
(hoặc dự toán) đ ợc duyệt của hạng mục công trình cần tính chi
phí thẩm định thiết kế.
+) k : Hệ số giảm chi phí thẩm định thiết kế do sử dụng thiết kế lặp lại.
- Công trình thứ 1: k = 1,00.
- Công trình thứ 2: k = 0,36.
- Công trình thứ 3 trở đi: k = 0,18.
+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn.
Chi phí lập HSMT xây lắp và phân tích đánh giá HSDT xây lắp:
05,1** NGC
XL
=
TXLĐ

Trong đó:
+)
TXLĐ
C
: Chi phí lập HSMT xây lắp & phân tích đánh giá HSDT xây lắp.
Cơ cấu phân chia:
- Lập hồ sơ mời thầu xây lắp: 40%.

- Phân tích & đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp: 60%.


Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 25
+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 2, phần II,
Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ tr ởng Bộ Xây dựng ra
ngày 20 tháng 07 năm 2001).
+)
XL
G
: Giá trị Tổng dự toán xây lắp (ch a có thuế GTGT) đ ợc duyệt.
+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn.
Chi phí lập HSMT mua sắm thiết bị và phân tích đánh giá HSDT mua
sắm thiết bị:
05,1** NGC
TB
=
TTBĐ

Trong đó:
+)
TTBĐ
C
: Chi phí lập HSMT mua sắm thiết bị & phân tích đánh giá HSDT
mua sắm thiết bị.
Cơ cấu phân chia:
- Lập hồ sơ mời thầu mua sắm thiết bị: 40%.
- Phân tích & đánh giá HSDT mua sắm thiết bị: 60%.
+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 3, phần II,

Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ tr ởng Bộ Xây dựng ra
ngày 20 tháng 07 năm 2001).
+)
TB
G
: Giá trị thiết bị cần mua sắm (ch a có thuế GTGT) đ ợc duyệt.
+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn.
Chi phí thẩm định tổng dự toán:
05,1** NGC
XL
=
TĐ-TDT

Trong đó:
+)
TĐ-TDT
C
: Chi phí thẩm định tổng dự toán.
+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 4, phần II,
Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ tr ởng Bộ Xây dựng ra
ngày 20 tháng 07 năm 2001).
+)
XL
G

: Giá trị tổng dự toán xây lắp (ch a có thuế GTGT) đ ợc duyệt.
+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn.
Chi phí khởi công:
Lấy theo dự kiến, chi phí:
KC

C
= 15 (triệu đồng).
Chi phí cho Ban quản lý dự án (không thuê t vấn):
TBTBXLXLBQL
NGNGC **
+
=

Trong đó:
+)
BQL
C
: Chi phí Ban quản lý dự án.
+)
TBXL
NN &
: Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp hoặc với giá trị thiết bị.
(Tra theo Thông t số 07/2003/TT-BXD ra ngày 17/06/2003).
+)
TBXL
GG &
: Giá trị xây lắp & Giá trị thiết bị (ch a có VAT) đ ợc duyệt.
Chi phí giám sát thi công xây dựng (ch a có VAT):
05,1** NGC
XL
=
GSTC