Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện phú lương, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2010 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỌ PHONG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
PHÚ LƯƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2010 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỌ PHONG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
PHÚ LƯƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2010 - 2015
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đào Châu Thu

THÁI NGUYÊN - 2016


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực, chưa sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự giúp đỡ cho
hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn. Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận
văn này đã được ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả

Hoàng Thọ Phong


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan
tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường và các
Phòng, Ban khác thuộc UBND huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên, các thầy giáo,
cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
1. PGS.TS Đào Châu Thu – Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông Nghiệp
Việt Nam. Người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ đạo tận tình và đóng góp nhiều ý kiến
quý báu, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn này.
2. Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên và các thầy
giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều
kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập.

3. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Phú Lương và các phòng ban khác thuộc UBND huyện Phú
Lương - tỉnh Thái Nguyên cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã quan tâm
giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Nguyên, ngày 20 tháng 3 năm 2016
Tác giả

Hoàng Thọ Phong


iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................... 3
1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........... 3
1.1.1. Bất động sản ...................................................................................................... 3
1.1.2. Thị trường bất động sản .................................................................................... 3
1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT .............................. 4
1.2.1. Khái niệm về giá đất ......................................................................................... 4
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ....................................................................... 5
1.2.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................... 8
1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ............... 10
1.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .................... 11
1.2.5. Các khái niệm liên quan .................................................................................. 13
1.3. ĐẤU GIÁ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ............................................. 14

1.3.1. Trung Quốc ..................................................................................................... 14
1.3.2. Đài Loan .......................................................................................................... 16
1.3.3. Nhật Bản.......................................................................................................... 17
1.4. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM ....................................... 19
1.4.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá đất ở Việt Nam............................... 19
1.4.2. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 ............................................. 22
1.4.3. Quy định về đấu giá theo luật 2013 ................................................................ 24
1.4.4. Các văn bản quy định về giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ..................... 27
1.4.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương ............................................ 29
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 32
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ........................................................................... 32
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ................................................................................. 32
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .............................................................................. 32


iv

2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất
của huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên ................................................................. 32
2.3.2. Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2015 .............................................. 32
2.3.3. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Phú Lương ............................................................................ 32
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan .................................................... 33
2.4.2. Phương pháp điều tra thống kê ....................................................................... 33
2.4.3. Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ............................... 33
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp .................................................................... 33
2.4.5. Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 33
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 34

3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ... 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 34
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 37
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Phú Lương ......................... 39
3.2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƯƠNG GIAI ĐOẠN 2010 - 2015 ............ 40
3.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Phú Lương .................... 40
3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................ 43
3.2.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................... 454
3.2.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương giai đoạn 2010 - 2015 ... 58
3.2.5. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lương ........................................................................................................................ 78
3.3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƯƠNG ....................... 83
3.3.1. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Phú Lương .......... 83
3.3.2. Một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Phú Lương ...................................................................................................... 84


v

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 87
1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 87
2. KIẾN NGHỊ .......................................................................................................... 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 89


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Diện tích, dân số và mật độ dân số huyện Phú Lương năm 2009 ........... 38
Bảng 4.2. Cơ cấu các loại đất theo mục đích sử dụng năm 2010 ............................. 43
Bảng 4.3. Tình hình biến động đất đai của huyện năm giai đoạn 2005-2010 ......... 44
Bảng 4.4: Tổng hợp kết quả hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lương giai đoạn 2010 - 2015 .................................................................................... 55
Bảng 4.5. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư phố Giang Bình thị trấn Giang Tiên .................................................................................................... 56
Bảng 4.6: Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá Khu dân cư Phố Giang Bình .. 57
Bảng 4.7: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư Thác Lở - thị
trấn Đu ....................................................................................................................... 59
Bảng 4.8: Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá Khu dân cư Thác Lở - Thị
trấn Đu ...................................................................................................................... 60
Bảng 4.10 : Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá tại khu dân cư xóm Xuân
Trường - xã Ôn Lương .............................................................................................. 63
Bảng 4.11: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư Chợ xã Yên Đổ .. 64
Bảng 4.12 : Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá tại khu dân Chợ xã Yên Đổ . 65
Bảng 4.13: Tổng hợp kết quả đấu giá 04 khu quy hoạch dân cư tại huyện Phú Lương .. 66
Bảng 4.14: Tổng hợp bước giá, giá sàn tại khu đất đấu giá ...................................... 69
Bảng 4.15: Số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ....................................... 72
Bảng 4.16: Kết quả phân loại người tham gia đấu giá và người trúng đấu giá ....... 73
Bảng 4.17: Tổng số tiền thu được sau khi đấu giá .................................................... 75
Bảng: 4.18. Tổng hợp giá sàn - giá trúng đấu giá - giá thị trường ............................ 76
Bảng 4.19. Tổng số lô và diện tích đất đã đưa vào sử dụng ..................................... 77
Bảng 4.20: So sánh hiệu quả kinh tế theo 2 hình thức giao đất và đấu giá đất ........ 80


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật ............................... 18

Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên ................ 35
Hình 3.2. Cơ cấu dân số huyện Phú Lương năm 2015 .................................. 37
Hình 3.3. Cơ cấu đất đai huyện Phú Lương năm 2015 .................................. 44
Hình 3.4. Biến động cơ cấu sử dụng đất giai đoạn 2010-2015 ....................... 45
Hình 3.5. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất .............................................. 54
Hình 3.7. Biểu đồ so sánh giá sàn, giá trúng đấu giá, giá thị trường .............. 76
Hình 3.8. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất tại các khu quy hoạch dân cư ....... 78


viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU
TỪ VIẾT TẮT

NGHĨA

BTC

Bộ Tài chính

CP

Chính phủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ

Nghị định

STT

Số thứ tự

TT

Thông tư

QSD

Quyền sử dụng

QĐ

Quyết định

UBND

Uỷ ban nhân dân


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Theo quy luật chung của phát triển nền kinh tế từ nông nghiệp lạc hậu lên
công nghiệp tiên tiến và hiện đại, Việt Nam đang tiến hành quá trình công nghiệp
hoá, hiện đại hoá các ngành kinh tế. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội, cơ
chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành; các thành phần kinh tế phát

triển mạnh mẽ là xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ.
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới hoàn
thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nhằm phát
huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất
nước. Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời, tại Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày
19/5/2004 đã nêu rõ trong mục tiêu phát triển thị trường bất động sản là “Khai thác,
sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy
tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội
phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước”.[14]
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng bất động sản trong tổng
số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Thị trường bất động sản là một trong những
thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường bởi thị trường này liên quan trực
tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt
trong nền kinh tế quốc dân. Ngoài ra, bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia
đình, ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là
nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. Thị trường bất động sản phát
triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. [7].
Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền
sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý thuộc sở hữu
toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho ngân sách, đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở
cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.


2
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá - hiện đại hoá đất nước, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một
hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị

trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Với mục tiêu phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện, hiệu quả
của đấu giá quyền sử dụng đất để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn đồng thời
nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh thị trường bất động sản thông qua công tác đấu
giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai
đoạn 2010-2015”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương
và đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định về đấu giá để công tác đấu giá quyền
sử dụng đất đạt hiệu quả hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến công tác đấu giá quyền
sử dụng đất;
- Đánh giá công tác đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện
Phú Lương giai đoạn 2010 - 2015;
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên
địa bàn huyện Phú Lương giai đoạn 2010 - 2015;
- Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần hoàn
thiện trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương.


3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại là bất động
sản và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau,

nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất
đai. Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “Bất động sản là các tài
sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản
khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.[21]
Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEANThailand, Malaysia, Singapore quy định bất động sản (Đất đai) hoặc bất động sản
(Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường bất động
sản; Trung Quốc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên
thị trường bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán
mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được tham
gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất động sản
hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung).
Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không
có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải
là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại
đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là
hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường bất động sản.[25]
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh
tế. Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong nền kinh tế


4
của một nước. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho
đầu tư vào đất đai. Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng
lãnh thổ; Chuyển bất động sản thành tài sản chính để thu hút và huy động các nguồn
lực tài chính cho nền kinh tế... Với vai trò hết sức quan trọng nói trên của bất động

sản và thị trường bất động sản đối với nền kinh tế.
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi
giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. [9]
1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền
lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê,
giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được
hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng
quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh
đất đó trong không gian và thời gian xác định [25].
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh
tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường
chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả
năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định
giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó [1,2].


5
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản
phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người
chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về
ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những

người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là
phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong
chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn
tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa
ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa
chủ. [19]
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh
doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có
các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa
xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà
tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá
bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về
bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. [19].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những
người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi
nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt [24]. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được
chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn
liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch
còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần
dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các Hợp tác xã nông nghiệp của


6
nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước.
Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch II. Địa
tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự

nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa
tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó.
1.2.2.2. Lãi suất Ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi
yếu tố nào [8]. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để
có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải
tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng
lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng
lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất
ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng
đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ
cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thường là có
đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung
cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. [18]
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong
định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong


7

một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ
tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa
phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp [18].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều
chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu
dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng
diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự
phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu
cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày
một cao hơn [18]. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay
thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai
luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị
vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao
động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, các vùng
ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được. Luật đầu tư
ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành
nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây
dựng ở các khu trung tâm thương mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực
lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt
Nam bình quân khoảng 2,5-3% năm. Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp là một
trong những yếu tố tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính
đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động [28].
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó là
đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ
chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng,

8
cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn [7]. Việc thực hiện những quyền này lại bị
hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người
đều có đất để canh tác và có nhà để ở.
1.2.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là một
vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá
trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình,...) và chính nhờ
vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị
của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc
bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động sản
không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố
ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi
đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp [29].
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và
thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm
được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên
hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư
hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm,
mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương

đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu.
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất


9
nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất
đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4, khoản 23 Luật đất đai
2003 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn
vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất.”
Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi
quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 [20], đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng
nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. [20]
Thời gian qua, giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc xác định giá đất
quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi, bổ
sung. Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng và thường thấp hơn
nhiều so với giá trị thực của đất đai. Vì vậy, giá đất do Nhà nước ban hành không có
tính khả thi và không áp dụng được trên thực tế. Do vậy, tại tại điều 56, khoản 1,
mục 4 Luật đất đai 2003 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm
được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền
sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá

trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.


10
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người
nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là
giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với
khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy
luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... Giá đất này
phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do
thoả thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt
về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế
thị trường.
1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất [6]
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao
gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví
dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt
tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở gần khu

trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa
trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở
gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng
đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác
định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định
giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao


11
thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện
sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,… (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực
đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ
làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có
sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này
tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu
công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung
quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất ở giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp
nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư
không hoàn toàn bất biến. [6]

1.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất,
có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt
là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất thường
dùng nhất. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất,
loại đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất
khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so
sánh được với loại đất cần định giá [3,4].


12
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là một trong những phương
pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có
tính chất cho thu nhập khác. Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức
giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn
vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời
điểm xác định giá đất). Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại
đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất. Khi dùng phương pháp này
để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành
vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau.
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với
đất). Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản
gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa
đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu

thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự
với thửa đất cần xác định giá.
- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp
phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Đây là phương pháp xác định giá
đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép
chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí
ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động
sản. Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống
có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất
trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường
để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có
phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, chỉ sử dụng phương pháp thích hợp nhất,
còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương
pháp thích hợp nhất.


13
1.2.5. Các khái niệm liên quan
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - ai trả
giá cao nhất thì được.
- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá
rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị: là những khái niệm có liên quan mật
thiết với nhau mà người định giá phải phân biệt rõ ràng khi định giá đất:

- Giá cả được hình thành qua việc mua bán, chuyển dịch và thường được
dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả người mua
và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch. Thông
thường môi trường giao dịch phản ánh các điều kiện của một hoặc một số thị trường
đó là sự dàn xếp giữa người bán và người mua qua cơ chế của giá cả. Thị trường có
thể chịu ảnh hưởng của yếu tố địa lý, các yếu tố sản xuất, số lượng người bán và
người mua hoặc một số điều kiện vận hành khác. Đặc tính của thị trường bất động
sản là nó phụ thuộc vào chủng loại, vị trí, khả năng sinh lợi, loại hình đầu tư, loại
hình hưởng dụng hoặc những ý muốn của những người tham gia giao dịch.
- Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá trình
sản xuất, không phải để giao dịch mà để đánh giá hiện trạng - nên cần phải phân
biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá thành
phát triển.
+ Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết để
xây dựng công trình, còn gọi là “giá thành cứng”. Tiền hoa hồng hợp đồng và lợi
nhuận cũng được xem là giá thành trực tiếp.
+ Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu bao
gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi trong


14
xây dựng, tiền thuê,… Giá thành gián tiếp còn được gọi là “giá thành mềm”.
+ Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp
cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.
+ Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất đai
và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá thành xây dựng
bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án.
Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành trở thành khái niệm tổng
hợp của giá trị nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa thực sự
của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị trường, giá trị

thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai. Vì giá trị xuất
hiện tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán và người mua giá tiền của
hàng hoá, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm lẫn, người định giá dùng các thuật
ngữ “giá trị thị trường”, “giá trị sử dụng”, “giá trị đầu tư”, “giá trị ước định” hoặc
các loại giá trị đặc biệt khác. Giá trị thị trường là tiêu điểm của hầu hết hoạt động
định giá và cũng là mục đích chính của nó.
1.3. ĐẤU GIÁ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
1.3.1. Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố
trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông).
Theo Luật quản lý bất động sản của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ
họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có
hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) thì tương tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất
của Việt Nam. Tại Trung Quốc, Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà
nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất được gọi là Xuất nhượng quyền sử dụng đất [23].
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất
nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn
cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND
cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định


15
của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch
và bước đi của UBND cấp huyện. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời
hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về
quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của
chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan
quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy định

quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá,
đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương
mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện
phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì
mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng
thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nước.
Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào
việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc
nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển bất động sản trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích
và thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào
xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử
dụng đất; nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử
dụng đất mà không đưa bồi thường; trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do
hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn
bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi
chuyển nhượng bất động sản phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp
đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối
với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát