Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2007-2010
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (298.44 KB, 27 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN VĂN THÀNH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƢƠNG,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2007 -2010
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60 62 16
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. HOÀNG HẢI
THÁI NGUYÊN - 2010
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực, chƣa sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự
giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã đƣợc cảm ơn. Các thông tin, tài liệu
trình bày trong luận văn này đã đƣợc ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả
Nguyễn Văn Thành
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận đƣợc sự
quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi
trƣờng và các phòng ban khác thuộc UBND huyện Phú Lƣơng - tỉnh Thái Nguyên,
các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp này tôi xin đƣợc bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
1. TS. Hoàng Hải - Cục Thẩm định và đánh giá tác động môi trƣờng Tổng cục Môi trƣởng, Bộ Tài Nguyên và Môi trƣờng. Ngƣời đã trực tiếp
hƣớng dẫn, chỉ đạo tận tình và đóng góp nhiều ý kiến quý báu, tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn này.
2. Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trƣờng
và các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trƣờng Đại học Nông Lâm,
Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập.
3. Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên
và Môi trƣờng huyện Phú Lƣơng và các phòng ban khác thuộc UBND huyện
Phú Lƣơng - tỉnh Thái Nguyên; cấp uỷ, chính quyền và nhân dân các xã, thị
trấn: thị trấn Đu, thị trấn Giang Tiên, xã Yên Đổ, xã Ôn Lƣơng, xã Yên Ninh,
xã Phấn Mễ, xã Vô Tranh, xã Tức Tranh huyện Phú Lƣơng - Tỉnh Thái Nguyên
cùng bạn bè đồng nghiệp và ngƣời thân đã quan tâm giúp đỡ và động viên tôi
trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả
Nguyễn Văn Thành
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................. 1
2. Mục đích - yêu cầu của đề tài ................................................................................... 2
* Mục đích ..............................................................................................................2
* Yêu cầu ................................................................................................................2
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.............................................. 3
1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN...... 3
1.1.1. Bất động sản..................................................................................................3
1.1.2. Thị trƣờng bất động sản ................................................................................3
1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT........................... 4
1.2.1. Khái niệm về giá đất .....................................................................................4
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ...................................................................5
1.2.2.1. Địa tô ..........................................................................................................5
1.2.2.2. Lãi suất Ngân hàng ....................................................................................6
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu.......................................................................................6
1.2.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................8
1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ...10
1.2.4. Các phƣơng pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ...............12
1.2.5. Các khái niệm liên quan..............................................................................13
1.3. ĐẤU GIÁ Ở MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI ...........................................15
1.3.1. Trung Quốc .................................................................................................15
1.3.2. Đài Loan......................................................................................................17
1.3.3. Nhật Bản .....................................................................................................18
1.4. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM .....................................20
1.4.1. Quá trình hình thành chủ trƣơng đấu giá đất ở Việt Nam ..........................20
1.4.1.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tƣ xây
dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam ............................................................................20
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên
iv
1.4.1.2. Hình thành chủ trƣơng đấu giá đất ở Việt Nam ......................................22
1.4.2. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 .........................................23
1.4.3. Các văn bản quy định về giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất .................26
1.4.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phƣơng .......................................28
1.4.4.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội ..................................28
1.4.4.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Đà Nẵng ................................29
1.4.4.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh .........................30
CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
2.1. ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................32
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................................................32
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ...............................................................................32
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Phú Lƣơng, tỉnh
Thái Nguyên .........................................................................................................32
2.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên .....................................................................................32
2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt ...33
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử
dụng đất .................................................................................................................33
2.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................33
2.4.1. Phƣơng pháp kế thừa các tài liệu liên quan ................................................33
2.4.2. Phƣơng pháp điều tra thống kê ...................................................................33
2.4.3. Phƣơng pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ..........................33
2.4.4. Phƣơng pháp phân tích tổng hợp ................................................................34
2.4.5. Phƣơng pháp chuyên gia.............................................................................34
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................. 35
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI HUYỆN PHÚ LƢƠNG.......35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................................35
3.1.1.1. Vị trí địa lý ...............................................................................................35
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên
v
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo .....................................................................................35
3.1.1.3. Khí hậu .....................................................................................................37
3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên tự nhiên ................................................................37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................................37
3.1.2.1. Kinh tế ......................................................................................................37
3.1.2.2. Dân số và lao động...................................................................................38
3.1.2.3. Cơ sở hạ tầng ...........................................................................................40
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội tác động đến việc
sử dụng đất đai ......................................................................................................40
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI HUYỆN PHÚ LƢƠNG41
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ............................................................................41
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Phú Lƣơng ............................................44
3.2.3. Biến động đất đai huyện Phú Lƣơng giai đoạn 2005 - 2010 ......................46
3.3. CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÚ LƢƠNG TRONG THỜI GIAN QUA ............................................47
3.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Phú Lƣơng................47
3.3.1.1. Văn bản của tỉnh Thái Nguyên ................................................................47
3.3.1.2. Văn bản của huyện Phú Lƣơng................................................................48
3.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................50
3.3.2.1 . Đối tƣợng đƣợc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. ............................50
3.3.2.2. Ngƣời không đƣợc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. ........................50
3.3.2.3. Điều kiện của các lô đất đấu giá quyền sử dụng đất ................................50
3.3.2.4. Điều kiện đƣợc đăng ký tham gia đấu giá ...............................................50
3.3.2.5. Đăng ký tham gia đấu giá ........................................................................52
3.3.2.6. Giá khởi điểm đấu giá ..............................................................................52
3.3.2.7. Hình thức và trình tự đấu giá ...................................................................53
3.3.2.8. Quyền và nghĩa vụ của ngƣời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. .......54
3.3.2.9. Các vấn đề khác .......................................................................................56
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên
vi
3.3.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ..........................................................57
3.4. KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHÚ LƢƠNG ..57
3.4.1. Khu dân cƣ phố Giang Bình - thị trấn Giang Tiên .....................................59
3.4.2. Đấu giá tại khu dân cƣ Thác Lở - thị trấn Đu .............................................60
3.4.3. Đấu giá tại khu dân cƣ xóm Xuân trƣờng - xã Ôn Lƣơng..........................64
3.4.4. Đấu giá các lô đất tại khu dân cƣ Chợ Yên Đổ - xã Yên Đổ......................66
3.4.5. Tổng hợp đấu giá quyền sử dụng đất từ 04 khu quy hoạch dân cƣ ............68
3.4.6. So sánh giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất với giá chuyển nhƣợng
thực tế trên thị trƣờng ...........................................................................................78
3.4.7. Hiện trạng sử dụng đất sau khi đấu giá quyền sử dụng đất ........................80
3.5. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƢƠNG .....................................................81
3.5.1. Hiệu quả kinh tế ..........................................................................................81
3.5.1.1. Đối với Nhà nƣớc ....................................................................................81
3.5.1.2. Đối với ngƣời sử dụng đất .......................................................................83
3.5.2. Hiệu quả xã hội ...........................................................................................84
3.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai. ...............................85
3.5.4. Hiệu quả môi trƣờng ...................................................................................86
3.6. MỘT SỐ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..87
3.6.1. Công tác tổ chức .........................................................................................87
3.6.2. Đối với ngƣời tham gia đấu giá ..................................................................87
3.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị ..................................88
3.7. MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ..................................................................................................................88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................................... 90
KẾT LUẬN ...................................................................................................................90
KIẾN NGHỊ ..................................................................................................................91
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................... 93
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên
vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Diện tích, dân số và mật độ dân số huyện Phú Lƣơng năm 2009 .................... 39
Bảng 3.2. Cơ cấu các loại đất theo mục đích sử dụng năm 2010 ..................................... 45
Bảng 3.3. Tình hình biến động đất đai của huyện năm giai đoạn 2005-2010 .................. 46
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lƣơng giai đoạn 2007 - 2010 ......................................................................... 58
Bảng 3.5. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cƣ phố Giang Bình - thị
trấn Giang Tiên .............................................................................................. 59
Bảng 3.6: Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá Khu dân cƣ Phố Giang Bình .......... 60
Bảng 3.7: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cƣ Thác Lở - thị trấn
Đu .................................................................................................................. 62
Bảng 3.8: Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá Khu dân cƣ Thác Lở - Thị trấn
Đu .................................................................................................................. 63
Bảng 3.9: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cƣ xóm Xuân Trƣờng
- xã Ôn Lƣơng................................................................................................ 65
Bảng 3.10 : Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá tại khu dân cƣ xóm Xuân
Trƣờng - xã Ôn Lƣơng ................................................................................... 66
Bảng 3.11: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cƣ Chợ xã Yên Đổ .......... 67
Bảng 3.12 : Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá tại khu dân Chợ xã Yên Đổ......... 68
Bảng 3.13: Tổng hợp kết quả đấu giá 04 khu quy hoạch dân cƣ tại huyện Phú Lƣơng ... 69
Bảng 3.14: Tổng hợp bƣớc giá, giá sàn tại khu đất đấu giá ............................................. 72
Bảng 3.15: Số ngƣời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ............................................... 75
Bảng 3.16: Kết quả phân loại ngƣời tham gia đấu giá và ngƣời trúng đấu giá................. 76
Bảng 3.17: Tổng số tiền thu đƣợc sau khi đấu giá ........................................................... 78
Bảng: 4.18. Tổng hợp giá sàn - giá trúng đấu giá - giá thị trƣờng.................................... 79
Bảng 3.19. Tổng số lô và diện tích đất đã đƣa vào sử dụng ............................................. 80
Bảng 3.20: So sánh hiệu quả kinh tế theo 2 hình thức: giao đất và đấu giá đất ................ 83
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên
viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật Bản ................................. 19
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Phú Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên ........................ 36
Hình 3.2. Cơ cấu dân số huyện Phú Lƣơng năm 2010 ............................................ 38
Hình 3.3. Cơ cấu đất đai huyện Phú Lƣơng năm 2010 ............................................ 46
Hình 3.4. Biến động cơ cấu sử dụng đất giai đoạn 2005-2010 ................................ 47
Hình 3.5. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ....................................................... 57
Hình 3.6. Hình thức và trình tự đấu giá .................................................................. 73
Hình 3.7. Biểu đồ so sánh giá sàn, giá trúng đấu giá, giá thị trƣờng ........................ 79
Hình 3.8. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất tại các khu quy hoạch dân cƣ.................. 81
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên
ix
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU
TỪ VIẾT TẮT
NGHĨA
BTC
Bộ Tài chính
CP
Chính phủ
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
NĐ
Nghị định
STT
Số thứ tự
TT
Thông tƣ
QSD
Quyền sử dụng
QĐ
Quyết định
UBND
Uỷ ban nhân dân
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
