tiểu luận thực trạng thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS

GVHD: Lê Thị Toàn Bài tiểu luận: Thuế TNCN từ chuyển nhượng
BĐS
MỤC LỤC
Trang
Lời ngỏ................................................................................................1
Lời mở đầu.........................................................................................2
I. Một số quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ
chuyển nhượng bất động sản...........................................................3
1. Khái niệm.....................................................................................................3
2. Đặc điểm.......................................................................................................3
3. Căn cứ tính thuế...........................................................................................4
II.Thực trạng.....................................................................................6
1. Tình hình áp dụng thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS..............................6
1.1. Thuận lợi.............................................................................................6
1.2. Khó khăn.............................................................................................7
1.3. Kết quả thu được.................................................................................9
2. Những đề xuất, kiến nghị............................................................................11
2.1. Nguyên nhân, tồn tại..........................................................................11
2.2. Giải pháp, kiến nghị...........................................................................14
III. So sánh với Luật của một số nước trên thế giới và bài học
kinh nghiệm cho Việt Nam..............................................................16
1. So sánh với Luật của một số nước trên thế giới..........................................16
2. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam............................................................27
KẾT LUẬN.......................................................................................29
Tài liệu tham khảo............................................................................30
Trang 1
GVHD: Lê Thị Toàn Bài tiểu luận: Thuế TNCN từ chuyển nhượng
BĐS
Trang 2
GVHD: Lê Thị Toàn Bài tiểu luận: Thuế TNCN từ chuyển nhượng
BĐS

LỜI MỞ ĐẦU
Thuế là công cụ quan trọng của nhà nước dùng để tạo nguồn thu cho ngân
sách, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo công bằng xã hội. Trong đó, thuế thu nhập
cá nhân là một loại thuế ngày càng được Chính phủ quan tâm bởi loại thuế này có
số thu ổn định, bền vững và chiếm tỷ trọng cao trong tổng số thu ngân sách nhà
nước. Trong số các loại thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập cá nhân về chuyển
nhượng bất động sản là một loại thuế có tầm quan trọng trong nền kinh tế và có tác
động nhiều mặt đến kinh tế-xã hội Việt Nam.
Những năm gần đây, thị trường bất động sản trở nên sôi động và phát triển
chưa từng thấy. Nó không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư trong và ngoài nước, mà
còn có tác động đến nguồn thu ngân sách nhà nước, đời sống của người dân, kinh
tế-xã hội của đất nước. Tuy nhiên trước sự chuyển biến mạnh mẽ của thị trường
này, các chính sách pháp luật của nhà nước về thuế và đầu tư nhằm tạo môi trường
cho thị trường này phát triển vẫn chưa theo kịp. Chính vì thế, một trong những
nhiệm vụ quan trọng của ngành thuế nước ta là khắc phục tình trạng này nhưng
vẫn đảm bảo nguồn thu cho nhà nước và thuận lợi cho các nhà đầu tư, đồng thời
đảm bảo đời sống ổn định cho nhân dân. Trong bối cảnh hiện nay, Việt Nam vẫn là
một nước đang phát triển nên để có thể duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế, nhà nước
phải luôn luôn quan tâm tới các chính sách kinh tế đặc biệt là chính sách thuế.
Với bài tiểu luận này, chúng em tập trung nghiên cứu về một số vấn đề của
thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, thông qua đó tìm hiểu rõ
hơn về những thuận lợi hay khó khăn, vướng mắc khi áp dụng luật thuế này. Bên
cạnh đó, chúng em còn nghiên cứu chính sách thuế của các nước nhằm so sánh và
rút kinh nghiệm cho Việt Nam, từ đó, đưa ra các kiến nghị về hướng tính thuế
nhằm hoàn thiện hơn hệ thống thuế Việt Nam.
Bài tiểu luận này của chúng em tuy đã cố gắng nhưng vẫn không tránh khỏi
thiếu sót, kính mong cô và các bạn cho nhận xét và đóng góp ý kiến để bài tiểu
luận hoàn thiện hơn. Chúng em xin chân thành cảm ơn!
Trang 3
GVHD: Lê Thị Toàn Bài tiểu luận: Thuế TNCN từ chuyển nhượng

BĐS
I. Một số quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển
nhượng bất động sản (BĐS):
1. Khái niệm:
Theo quy định của luật thuế TNCN: Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS
làkhoản thuế đánh vào các khoản thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng
nhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; các khoản thu
nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS.
 Đối tượng được miễn thuế:
Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS được miễn thuế đối với khoản:
• Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻvới con đẻ;
cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ
vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu
ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với
đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một
nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
• Thu nhập từ giá trị quyến sử dụng đất của cá nhân được nhà nước giao đất
không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật.
• Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là BĐS giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ
với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với
cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân được Nhà
Nước giao để sản xuất.
2. Đặc điểm:
Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS mang những đặc điểm sau:
- Mang tính cưỡng chế, tính pháp lý cao, là khoản đóng góp không mang tính hoàn

trả trực tiếp.
Trang 4
GVHD: Lê Thị Toàn Bài tiểu luận: Thuế TNCN từ chuyển nhượng
BĐS
- Là nguồn thu mang tính ổn định và bền vững của ngân sách nhà nước (NSNN).
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường BĐS cũng ngày được mở rộng
và phát triển theo, làm gia tăng số thu NSNN trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.
- Là một loại thuế trực thu, đánh vào thu nhập từ chuyển nhượng (quyền sở hữu,
quyền sử dụng) BĐS.
- Tính thuế theo từng lần phát sinh thu nhập. Thuế phát sinh không thường xuyên,
phụ thuộc vào phát sinh giao dịch chuyển nhượng BĐS trên thị trường.
- Áp dụng biểu thuế toàn phần
3. Căn cứ tính thuế:
 Đối với cá nhân cư trú :
 Mức thuế suất:
Theo quy định tại điều 6 Thông tư số 161/2009/TT-BTC thuế suất được áp
dụng như sau:
1. Áp dụng thuế suất là 25% tính trên thu nhập chịu thuế.
2. Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ
sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển
nhượng.
Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các
trường hợp cá nhân chuyển nhượng BĐS có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ
làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí liên
quan đến hoạt động chuyển nhượng, trường hợp không xác định được giá vốn
và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển
nhượng.
Trường hợp giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định tại thời điểm tính thuế cũng áp dụng thuế suất 2% tính trên giá
đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

3. Về việc lựa chọn áp dụng thuế suất khi kê khai nộp thuế: Cơ quan thuế phối
hợp với cơ quan quản lý nhà, đất niêm yết công khai các văn bản hướng dẫn
về căn cứ tính thuế, cách xác định thu nhập chịu thuế, phương pháp tính thuế
và Thông tư hướng dẫn này, đồng thời hướng dẫn cụ thể cho người nộp thuế
biết để thực hiện việc kê khai, nộp thuế TNCN theo mức thuế suất là 25% trên
thu nhập chịu thuế hoặc 2 % trên giá chuyển nhượng.
Trang 5
GVHD: Lê Thị Toàn Bài tiểu luận: Thuế TNCN từ chuyển nhượng
BĐS
 Giá tính thuế:
Điều 14 luật thuế TNCN quy định.
1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng giá
chuyển nhượng BĐStheo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua BĐS và các
chi phí liên quan, cụ thể như sau:
a) Giá chuyển nhượng BĐS là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển
nhượng;
b) Giá mua BĐS là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;
c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy
định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật
liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san
lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình
kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS.
2. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc
chuyển nhượng BĐS thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển
nhượng BĐS.
3. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển
nhượng BĐS trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng
hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá
đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển
nhượng.

4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS là thời
điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
 Đối với cá nhân không cư trú :
Theo quy định tại điều 29 luật thuế TNCN:Thuế đối với thu nhập từ chuyển
nhượng BĐS tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá
chuyển nhượng BĐS nhân với thuế suất 2%.
II. Thực trạng
1. Tình hình áp dụng thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS
Trang 6
GVHD: Lê Thị Toàn Bài tiểu luận: Thuế TNCN từ chuyển nhượng
BĐS
1.1. Thuận lợi:
- Thứ nhất, Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tài chính và ngành Thuế đã linh hoạt trong
việc ban hành các văn bản pháp lý và văn bản hướng dẫn thực hiện Luật. Đây là
luật thuế mới, song là sự kế thừa của các luật thuế hiện hành.Luật thuế TNCN từ
chuyển nhượng BĐS đã đề cao trách nhiệm của cá nhân trong việc tự tính, tự khai,
tự nộp thuế (các cá nhân chuyển nhượng BĐS được kê khai và tự xác định mức
thuế suất áp dụng và chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ kê khai).
- Thứ hai, thông tư 113/2011/TT-BTC điều chỉnh, tháo gỡ một số vướng mắc tồn
tại trước đây. Đơn cử, việc lập hồ sơ tính thuế đơn giản hơn cho một số trường
hợp, như trường hợp hợp đồng góp vốn mua đất nền bị từ chối công chứng theo
Nghị định 71, hoặc trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu quy
định trước đây yêu cầu cá nhân phải có các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, II hoặc với sàn giao dịch, thì nay cá nhân
chỉ cần chủ dự án xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng nền nhà, căn hộ.
- Thứ ba, quy định của Luật Thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS
khá thông thoáng, thể hiện rõ xu hướng cải cách, tạo điều kiện thuận lợi cho việc
chuyển nhượng BĐS, góp phần làm cho thị trường BĐS sôi động và phát triển.
- Thứ tư,cán bộ thuế được nhà nước tạo điều kiện bồi dưỡng kiến thức quản lý thuế
khá đầy đủ. Từ đó, hỗ trợ cho việc thực thi chính sách thuế ở nước ta.

- Thứ năm, hiện nay chính sách thuế thu nhập đối với chuyển nhượng BĐS đã có
được sự mềm dẻo, theo đó người nộp thuế có quyền lựa chọn phương án nộp thuế
nào có lợi nhất cho mình (nhà nước cho phép các cá nhân có thu nhập từ hoạt động
chuyển nhượng BĐS được chọn một trong hai mức thuế 2% hoặc 25%). Đồng thời
hầu hết các trường hợp chi phí thuế, lệ phí đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS
đã giảm hoặc được miễn so với trước đây. Chính sách đúng đắn này đã và sẽ góp
phần thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng BĐS theo hướng ngày càng minh bạch
đảm bảo quyền lợi của người sở hữu bất động sản và sự quản lý của Nhà nước.
- Thứ sáu, thuế TNCN thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS, mức thuế phải nộp
thấp hơn mức thuế chuyển quyền sử dụng đất trước đây nên việc đăng ký kê khai
nộp thuế từ hoạt động này diễn ra khá thuận lợi, được nhân dân và người nộp thuế
đồng tình ủng hộ.
- Thứ bảy, người dân dựa trên thuế TNCN từ việc chuyển nhượng sẽ giúp họ xác
định được giá trị thực của BĐS và tính chất minh bạch về pháp lý của BĐS đó.
Trang 7
GVHD: Lê Thị Toàn Bài tiểu luận: Thuế TNCN từ chuyển nhượng
BĐS
Tránh được tình trạng mua lầm các dự án ảo không có thực như một số trường hợp
đã gặp vừa qua.
- Thứ tám, việc áp dụng triển khai các hình thức “kê khai thuế qua mạng “Hiện đại
hóa thu ngân sách nhà nước và thu thuế qua ngân hàng” và “Hệ thống ki-ốt thông
tin thuế”, tạo thuận lợi cho việc thu thuế và nộp thuế như thủ tục nộp hồ sơ khai
thuế đơn giản, nhanh gọn, hiệu quả cao và an toàn, không giới hạn về không gian,
thời gian trong ngày, tiết kiệm thời gian, chi phí cho người nộp thuế; đơn giản hoá
và cải cách triệt để thủ tục hành chính trong quy trình thu nộp thuế, giảm thời gian
nộp thuế, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người nộp thuế; giúp người nộp thuế
thuận tiện hơn trong việc tiếp cận các thông tin liên quan đến thuế; cơ quan thuế xử
lý tờ khai nhanh, chính xác, giảm thiểu lao động, thuận lợi cho việc lưu trữ hồ sơ
và tra cứu dữ liệu, đặc biệt là đáp ứng được nhu cầu phục vụ số lượng người nộp
thuế ngày càng tăng nhanh trong khi nguồn nhân lực chưa được bổ sung tương

ứng…
Bên cạnh những thuận lợi đã đạt được, trong thời gian qua việc thực hiện
pháp luật thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS còn bộc lộ nhiều khó khăn, bất cập.
1.2. Khó khăn:
- Thứ nhất, luật thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS có đối tượng quản lý rộng các
thủ tục hành chính liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp và phần lớn dân cư, lại
triển khai thực hiện đồng thời với việc thực hiện những biện pháp của Chính phủ
nhằm chống suy giảm kinh tế vì vậy có những lúng túng trong việc thực hiện luật
thuế.
- Thứ hai, việc xác định các trường hợp được miễn thuế, giảm thuế theo quy định
của Luật là do cá nhân người nộp thuế tự kê khai, tự chịu trách nhiệm. Song nếu
bản thân người nộp thuế chưa có sự tự giác cao trong kê khai thuế, trong khi sự
kiểm tra kiểm soát của các cơ quan quản lý nhà nước còn có những hạn chế, việc
phát hiện người nộp thuế kê khai sai là vấn đề rất khó khăn.
- Thứ ba, mặc dù luật thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS đã được thực thi một
thời gian song một số vướng mắc về chính sách thuế vẫn chưa được giải quyết dứt
điểm. Bên cạnh đó cán bộ thuế dù đã được học tập bồi dưỡng kiến thức quản lý
thuế song thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS đối tượng quản lý rộng nên vẫn còn
lúng túng trong việc triển khai thực hiện, đôi khi Người nộp thuế chưa được yên
tâm với sự giải thích, hướng dẫn của cán bộ thuế.
Trang 8
GVHD: Lê Thị Toàn Bài tiểu luận: Thuế TNCN từ chuyển nhượng
BĐS
- Thứ tư, việc xác định giá tính thuế BĐS là vấn đề khó và phức tạp. Giá cả của hầu
hết các hàng hóa trong nền kinh tế đều có cơ sở là chi phí sản xuất và giá thành sản
phẩm, nhưng đối với BĐS không thể xác định chính xác được vì giá trị của chúng
còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như đặc điểm của BĐS và thị trường BĐS, điều
này có thể dẫn đến các kết quả định giá khác nhau của các tổ chức định giá khác
nhau.Độ chính xác của việc định giá BĐS sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải
nộp của các đối tượng nộp thuế.Điều này có thể dẫn đến giữa các chủ sở hữu BĐS

có giá trị như nhau nhưng sẽ có thái độ nộp thuế khác nhau. Chính vì vậy, xác định
giá trị của BĐS để làm căn cứ tính thuế BĐS rất khó và phức tạp.
- Thứ năm,đối với những người đã mua BĐS trước ngày 01/01/2009 (ngày Luật
thuế TNCN số 04/2007/QH12, có hiệu lực thi hành) họ không có nghĩa vụ lấy hóa
đơn, chứng từ của các chi phí liên quan và lưu giữ để giờ đây chứng minh chi phí.
Trường hợp này người nộp thuế phải được lựa chọn thuế suất 2% hoặc 25% theo
hướng có lợi cho mình, bởi một trong các nguyên tắc cơ bản của luật là bất hồi tố,
lại càng không thể hồi tố theo hướng bất lợi cho người dân. Cơ quan thuế không
thể áp đặt buộc họ phải chứng minh đầy đủ chi phí (lấy hóa đơn, chứng từ và lưu
trữ) khi mà theo luật họ không có nghĩa vụ này vào thời điểm mua, đầu tư vào
BĐS.
Ngoài ra thuế suất 2% hay 25% cũng không thống nhất rõ ràng, có cơ quan thuế
thì cho người kê khai tư lựa chọn thuế suất, có cơ quan thì áp đặt sẳn thuế suất 2%
hoặc 25 % vì vậy tạo cảm giác không công bằng cho người nộp thuế.
- Thứ sáu, việc quy định hai phương pháp tính thuế dễ đưa đến hậu quả là tạo điều
kiện cho cơ chế xin cho, nhũng nhiễu, vì thủ tục hành chính phức tạp cho phép cán
bộ thuế làm khó dễ người nộp thuế trong việc xác định giá chuyển nhượng, chấp
nhận hóa đơn, chứng từ hợp pháp...
- Thứ bảy, với quy định thuế suất đang thực hiện và các nghị định đã có đối với thu
tiền sử dụng đất đã gây ra thất thu cho ngân sách nhà nước, nhất là đối với giá đất
do UBND cấp tỉnh ban hành thấp đối với những trường hợp giao đất, cho thuê đất
không qua đấu giá. Sự điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất do nhà nước đầu tư
cơ sở hạ tầng, quy hoạch khu thương mại, đô thị chưa có những chính sách phù
hợp để tăng nguồn thu, dẫn đến thất thu NSNN nhất là phần lợi do đầu tư công tạo
ra, nhất là ở các khu vực đô thị.
- Thứ tám, hệ thống thông tin quản lý cá nhân của cơ quan quản lý nhà nước, trong
đó có ngành thuế còn chưa đáp ứng được công tác kiểm tra, đối chiếu. Muốn làm
Trang 9
GVHD: Lê Thị Toàn Bài tiểu luận: Thuế TNCN từ chuyển nhượng
BĐS

tốt điều này cần rất nhiều thời gian thì ít nhất trong vài năm đầu, cơ quan chức
năng không thể kiểm soát được từng cá nhân có bao nhiêu nhà ở, đất ở.
1.3. Kết quả thu được:
Chính sách thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS tuy mới thực thi hơn ba năm
song thời gian qua đã đạt được những kết quả sau:
- Một là, tạo nguồn thu tương đối ổn định cho ngân sách địa phương:
Theo số liệu Tổng cục thuế thống kê, tiền thuế thu được từ hoạt động chuyển
nhượng BĐS của các cá nhân là tương đối lớn. Trong năm 2010 tổng tiền thuế thu
được từ chuyển nhượng BĐS là 3.394 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 12,94% trên tổng số
thuế TNCN. Số thuế thu được 6 tháng đầu năm 2011 là 1.846 tỷ đồng, chiếm tỷ
trọng 9,59% trong tổng số thuế TNCN chứng tỏ nguồn thu này khá ổn định dành
cho ngân sách địa phương (do hầu hết các khoản thu được để lại cho NSĐP 100%).
Đối với các địa phương có điều kiện KTXH khó khăn thì đây chính là nguồn thu
quan trọng để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển quỹ BĐS nói riêng và phát
triển KTXH nói chung.
Trang 10
GVHD: Lê Thị Toàn Bài tiểu luận: Thuế TNCN từ chuyển nhượng
BĐS
- Hai là, khuyến khích người nắm giữ BĐS hoàn thành các thủ tụcgiấy tờ liên
quan đến BĐS, giúp nhà nước kiểm soát hoạt động của thịtrường BĐS:
Nhờ có việc triển khai sắc thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, các tổ chức và
cá nhân mới thấy được sự cần thiết phải hoàn thiện các thủ tục liên quan đến giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu đất. Đây là một trong những yêu
cầu không thể thiếu được đối với các hàng hóa giao dịch trên thị trường BĐS. Khi
mà BĐS đầy đủ thủ tục pháp lý tăng lên sẽ thúc đẩy thị trường BĐS chính thức
hoạt động mạnh hơn.
- Ba là, góp phần đảm bảo công bằng xã hội:
Một trong các mục tiêu mà chính sách thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS
hướng đến là đảm bảo công bằng xã hội. Với các quy định về miễn, giảm thuế
trong các sắc thuế BĐS trong thời gian qua đã tránh tận thu vào những người

không có hoặc hạn chế khả năng nộp thuế, góp phần giảm bớt gánh nặng thuế cho
các đối tượng cần được ưu đãi. Điều này góp phần đảm bảo công bằng xã hội.
2. Những đề xuất, kiến nghị:
2.1. Nguyên nhân, tồn tại:
Trang 11
GVHD: Lê Thị Toàn Bài tiểu luận: Thuế TNCN từ chuyển nhượng
BĐS
- Thứ nhất, theo điều 14, điều 23 Luật thuế TNCN và điều 22 Nghị
định100/2008/NĐ-CP thì thu nhập từ chuyển nhượng BĐS được tính theo một
trong hai phương pháp sau:
+ Áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế(giá bán – [giá mua + chi phí] =
thu nhập tính thuế);
+Áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng trong trường hợp không xác
định được giá mua vàchi phí liên quan đến việc chuyển nhượng (Chi phí liên
quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hóa đơn theo quy định của pháp luật).
Nhà nước muốn tạo thuận lợi cho người dân dễ dàng trong việc khai nộp thuế
TNCN từ chuyển nhượng BĐS nhưng người dân lại dựa vào điều này để lách luật.
Cụ thể trên thực tế, hầu hết các trường hợp chuyển nhượng nhà đất đều áp dụng
phương pháp nộp 2% trên giá chuyển nhượng (năm 2009 có 8.178.180 trường hợp;
năm 2010 có 16.603.654 trường hợp); số trường hợp chuyển nhượng BĐS áp dụng
thuế suất 25% không nhiều (năm 2009: 83.989 trường hợp; năm 2010: 128.413
trường hợp). Nguyên nhân chủ yếu là do người chuyển nhượng không lưu giữ
được chứng từ, hoá đơn chứng minh giá mua và các chi phí liên quan. Một số
trường hợp giữ được hoá đơn, chứng từ nhưng tính theo mức thuế suất 25%, số
thuế cao hơn số thuế tính theo mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng nên
không xuất trình các chứng từ, hoá đơn chứng minh giá mua và các chi phí liên
quan
- Thứ hai, luật Thuế TNCN quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở,
quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá
nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế; đồng thời người chuyển

nhượng BĐS tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực về kê khai của mình.
Hiện nay hệ thống đăng ký đất đai của chúng ta chưa kiểm soát được việc một
người hiện có bao nhiêu BĐS. Vì vậy, cơ quan thuế chưa xác định được những
trường hợp có hai BĐS trở lên có chuyển nhượng nhà đất mà trốn thuế. Do đó lợi
dụng kẽ hở này nhiều cá nhân khi chuyển nhượng BĐS biết luật sẽ khai BĐS
chuyển nhượng là tài sản duy nhất của họ. Bởi vì việc kê khai về tài sản của mình
là duy nhất, cho dù tài sản đó có thực sự là tài sản duy nhất hay không sẽ không
phải đóng bất kỳ mức thuế nào và không cần quan tâm đến trách nhiêm pháp lý
của mình. Theo số liệu thống kê ban đầu, năm 2009 có 4.141.217 trường hợp và
năm 2010 có 2.751.022 trường hợp chuyển nhượng được miễn thuế.
Trang 12