Bất động sản đầu tư - VAS 05 potx

VAS 5
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
Nhóm 9
Gv: Th.s Nguyễn Thị Ngọc Thủy
Nhóm 92
II. Nội dung chính của VAS 5
III. So sánh VAS 5 và IAS 40
IV. Các vấn đề liên quan trên các
diễn đàn
V. Bài tập thảo luận
Nội dung
Nội dung
trình bày
trình bày
I. Giới thiệu chung về VAS 5
Nội dung trình bày
Nhóm 93
I. Giới thiệu chung về VAS 5

Ban hành đợt thứ 3 theo Quyết định số
234/2003/QĐ-BTC ngày 30 tháng 12 năm
2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, thông
tư hướng dẫn số 23

Mục đích của chuẩn mực này là quy định
và hướng dẫn các nguyên tắc và phương
pháp kế toán đối với bất động sản đầu tư
Nhóm 94
I. Giới thiệu chung về VAS 5
Khái niệm:


Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm:
quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà
hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ
sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp
đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu
lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không
phải để:

Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ
hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc

Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
Nhóm 95
I. Giới thiệu chung về VAS 5
Ví dụ:
- QSD đất nắm giữ trong thời gian dài chờ tăng giá
-
Nhà DN đang sở hữu để cho thuê
-
Cơ sở hạ tầng cho thuê hoạt động
-
BĐS CSH sử dụng cho các hoạt động kinh doanh
-
BĐS mua để bán trong kì kinh doanh
Bất động sản đầu tư
Không phải là
BĐS đầu tư
Nhóm 96
I. Giới thiệu chung về VAS 5
Quyền

sử dụng
đất
Text
Text
Bất động
sản đầu tư
Nhà,
một phần
của nhà

Cả nhà
cả đất
Cơ sở
hạ tầng
Nhóm 97
II. Nội dung chính của VAS 5
Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư
1
Xác định giá trị ban đầu
2
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
3
Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
4
Thanh lý
6
Chuyển đổi mục đích sử dụng
5
Trình bày trên báo cáo tài chính
7

Nhóm 98
1. Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư
Chắc chắn
thu được lợi
ích kinh tế
trong tương
lai
Điều kiện
Nguyên giá
của bất động
sản đầu tư
phải được xác
định một cách
đáng tin cậy
Nhóm 99
2. Xác đinh giá trị ban đầu

Mua mới BĐSĐT

Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá.

Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực
tiếp ban đầu.
Nguyên giá
giá mua các chi phí liên quan
=
+
Nhóm 910
2. Xác đinh giá trị ban đầu


Trường hợp BĐSĐT tự xây dựng
Nguyên giá là giá thành thực tế nhà thầu
bàn giao và các chi phí liên quan trực tiếp
của bất động sản đầu tư tính đến ngày
hoàn thành công việc xây dựng
Nhóm 911
2. Xác đinh giá trị ban đầu
Chi phí phát sinh ban đầu
Chi phí khi mới đưa BĐS
vào hoạt động lần đầu
Các chi phí
không bình thường khác
Nguyên giá
Nguyên giá
BĐSĐT
BĐSĐT
không bao
không bao
gồm
gồm
Nhóm 912
2. Xác đinh giá trị ban đầu
Trường hợp
mua BĐSĐT
thanh toán
theo phương thức
trả chậm
Định giá…
Nhóm 913
3. Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

Chi phí phát
sinh sau ghi
nhận ban
đầu
Ghi nhận
vào chi phí
sxkd phát
sinh trong
kì
Hạch toán
tăng
nguyên giá
Nhóm 914
4. Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
Giá trị còn lại
Nguyên giá
Số khấu hao
lũy kế
Giá trị
sau ghi nhận
ban đầu
Nhóm 915
5. Chuyển đổi mục đích sử dụng
BĐSĐT
BĐSĐT
BĐS CSH
BĐS CSH
HTK
HTK
BĐS

BĐS
XD
XD
C
S
H

t
r
i
ể
n

k
h
a
i

b
á
n
C
S
H

k
ế
t

t

h
ú
c

s
ử

d
ụ
n
g

T
S
C
S
H

b
ắ
t

đ
ầ
u

s
ử

d

ụ
n
g

T
S
X
D

h
o
à
n

t
h
à
n
h
b
à
n

g
i
a
o
C
S
H

c
h
o

t
h
u
ê

H
Đ
Nhóm 916
5. Chuyển đổi mục đích sử dụng
Ko sửa chữa, nâng cấp
DN vẫn xem nó là BĐSĐT
cho tới khi nó được bán
Mục đích bán
Tiếp tục sử dụng
như 1 BĐSĐT
HTK
HTK
BĐSĐT
BĐSĐT
Sửa chữa
Nâng cấp
BĐSĐT
BĐSĐT
Nhóm 917
6. Thanh lý

-
Một BĐSĐT không được trình bày trên
BCĐKT khi đã bán hoặc BĐSĐT không
còn được nắm giữ lâu dài và xét thấy
không còn thu được lợi ích trong tương
lai
-
Việc thanh lý một BĐS ĐT có thể xảy ra
khi bán hoặc sau khi ký hợp đồng cho
thuê tài chính
-
Việc thanh lý tuân thủ VAS 06 và VAS 14
-
Ghi nhận lãi hoặc lỗ từ thanh lý vào thu
nhập hay chi phí trên báo cáo KQHĐKD
-
Khoản doanh thu từ việc bán BĐSĐT
được ghi nhận theo giá trị hợp lý
Nhóm 918
7. Trình bày trên BCTC
2
2
Thời gian
sử dụng
hữu ích
3
3
Nguyên giá

và khấu hao
lũy kế tại
thời điểm
đầu kỳ và
cuối kỳ
1
1
Phương
pháp khấu
hao
Nhóm 919
7. Trình bày trên BCTC
4
4
Tiêu chuẩn
phân loại
BĐS ĐT và
BĐS CSH
5
5
Thu nhập,
chi phí liên
quan đến
cho thuê
BĐS
6
6
Lý do, mức
độ ảnh
hưởng đến

thu nhập từ
kinh doanh
BĐSĐT
Nhóm 920
7. Trình bày trên BCTC
7
7
Nghĩa vụ
chủ yếu
của hợp
đồng mua,
xây dựng,
cải tạo…
8
8
-
Nguyên giá BĐSĐT
tăng thêm
-
Nguyên giá BĐSĐT
thanh lý
-
Nguyên giá BĐSĐT
chuyển thành
BĐSCSH hoặc HTK
và ngược lại
9
9
Giá trị
hợp lý

của
BĐSĐT
Nhóm 921
III. So sánh VAS 5 và IAS 40
- IAS 40 ban hành tháng 4 năm 2000, có hiệu lực
từ 01/01/2001, được hội đồng soạn thảo chuẩn
mực kế toán quốc tế (IASB) sửa đổi và có hiệu
lực từ 01/01/2005
-
VAS 05 ban hành ngày 30/12/2003 dựa trên IAS
40 đã điều chỉnh phù hợp với đặc điểm nền kinh
tế của Việt Nam
Do đó VAS 05 có những yếu tố không đồng nhất
với IAS 40
Nhóm 922
Giống nhau
Giống nhau giữa VAS 5 và IAS 40
-
Phạm vi chuẩn mực
-
Xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá bất động
sản đầu tư các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp
ban đầu, nhưng không bao gồm các chi phí phát
sinh ban đầu chi phí khi mới đưa BĐSĐT vào hoạt
động lần đầu trước khi BĐSĐT đạt đến trạng thái
hoạt động bình thường theo dự kiến, các chi phí
không bình thường cho quá trình xây dựng BĐSĐT
-
Điều kiện và thủ tục thanh lý BĐSĐT
Nhóm 923

Khác nhau
VAS
-


Quyền sử dụng
Quyền sử dụng
đất nắm giữ trong
đất nắm giữ trong
thời gian dài để
thời gian dài để
chờ tăng giá
chờ tăng giá
-


QSD đất nắm giữ
QSD đất nắm giữ
mà chưa rõ mục
mà chưa rõ mục
đích sử dụng trong
đích sử dụng trong
tương lai
tương lai
IAS
-


Đất nắm giữ
Đất nắm giữ

trong thời gian dài
trong thời gian dài
để chờ tăng giá
để chờ tăng giá
-


Đất nắm giữ mà
Đất nắm giữ mà
chưa rõ mục đích
chưa rõ mục đích
sử dụng trong
sử dụng trong
tương lai
tương lai


(không
(không
bao gồm quyền sử
bao gồm quyền sử
dụng đất)
dụng đất)
Thuyết minh thêm
Theo luật đất đai năm
Theo luật đất đai năm
2003, đất đai thuộc sở
2003, đất đai thuộc sở
hữu của Nhà Nước.
hữu của Nhà Nước.

Nhà nước chuyển
Nhà nước chuyển
quyền sử dụng đất cho
quyền sử dụng đất cho
dân theo 3 cách: giao,
dân theo 3 cách: giao,
thuê và cho (sở hữu).
thuê và cho (sở hữu).
Luật chưa cắt nghĩa rõ
Luật chưa cắt nghĩa rõ
“quyền sử dụng đất” là
“quyền sử dụng đất” là
gì?
gì?
Theo IAS, không có
Theo IAS, không có
khái niệm “quyền sử
khái niệm “quyền sử
dụng đất”
dụng đất”
Định nghĩa
Định nghĩa
Nhóm 924
Khác nhau
VAS


Chỉ yêu cầu
Chỉ yêu cầu
không thay đổi giá

không thay đổi giá
trị còn lại của BĐS
trị còn lại của BĐS
được chuyển đổi,
được chuyển đổi,
không thay đổi
không thay đổi
nguyên giá cho
nguyên giá cho
việc xác định giá trị
việc xác định giá trị
hoặc cho mục đích
hoặc cho mục đích
trình bày
trình bày
IAS
-


Việc chuyển đổi
Việc chuyển đổi
BĐSĐT chỉ khi có
BĐSĐT chỉ khi có
sự thay đổi về mục
sự thay đổi về mục
đích sử dụng
đích sử dụng
-

Hoặc BĐS XD
Hoặc BĐS XD
chuyển thành BĐS
chuyển thành BĐS
ĐT khi kết thúc giai
ĐT khi kết thúc giai
đoạn xây dựng,
đoạn xây dựng,
phát triển đưa vào
phát triển đưa vào
đầu tư
đầu tư
Chuyển đổi
Chuyển đổi
BĐSĐT
BĐSĐT
Nhóm 925
Khác nhau
VAS
Chỉ cho phép áp
Chỉ cho phép áp
dụng phương
dụng phương
pháp giá gốc (tuy
pháp giá gốc (tuy
nhiên các DN
nhiên các DN
được yêu cầu trình
được yêu cầu trình
bày giá trị hợp lý

bày giá trị hợp lý
của BĐSĐT tại
của BĐSĐT tại
ngày lập BCĐKT)
ngày lập BCĐKT)
IAS
Có thể áp dụng theo
Có thể áp dụng theo
2 phương pháp:
2 phương pháp:
-


Ghi nhận theo giá
Ghi nhận theo giá
trị hợp lý
trị hợp lý
-


Ghi nhận theo giá
Ghi nhận theo giá
gốc
gốc
Thuyết minh thêm
Hiện tại VAS nhất
Hiện tại VAS nhất
quán quy định áp
quán quy định áp
dụng pp nguyên giá

dụng pp nguyên giá
khi xác định giá trị tài
khi xác định giá trị tài
sản. Theo điều 7 Luật
sản. Theo điều 7 Luật
kế toán 2003, phần
kế toán 2003, phần
“nguyên tắc kế toán”,
“nguyên tắc kế toán”,
quy định không được
quy định không được
phép điều chỉnh giá
phép điều chỉnh giá
trị tài sản trừ khi luật
trị tài sản trừ khi luật
quy định khác.
quy định khác.
Xác định
Xác định
giá trị sau
giá trị sau
ghi nhận
ghi nhận
ban đầu
ban đầu