tìm hiểu phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá việt tín chi nhánh khánh hòa

1
LỜI MỞ ĐẦU

1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Ngày nay, khi nền kinh tế nước ta đã chuyển sang cơ chế thị trường, hầu
như tất cả các hoạt động kinh tế diễn ra trên thị trường như mua, bán, cho thuê,
thanh lý, bảo hiểm, cho vay…đều được thực hiện trên cơ sở giá trị, thuận mua,
vừa bán. Tuy nhiên, giá cả của hàng hóa/dịch vụ nhiều khi không thể hiện được
giá trị của chúng. Sự khác biệt này dẫn đến nhiều hệ quả xấu như phân phối thu
nhập không hợp lý, thất thoát tài sản Nhà nước… Do đó, sự ra đời của ngành
thẩm định giá với vai trò đảm bảo sự hoạt động trôi chảy của thị trường ở nước
ta là một tất yếu khách quan. Ở nước ta, thẩm định giá được xem là một ngành
còn non trẻ, tuy vậy đã đóng góp rất lớn cho nền kinh tế trong việc tư vấn và
ước tính giá trị của các tài sản và đã phần nào xóa bỏ cơ chế định giá cả hàng
hóa của Nhà nước như thời bao cấp, góp phần hoàn thiện nền kinh tế thị trường.
Đối với Việt Nam định giá còn là một nghề mới mẻ, chúng ta có thuận lợi
là do phát triển sau nên có thể kế thừa những thành tựu của những nước nhưng
do điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng định giá vẫn còn nhiều khó
khăn. Mặc dù các lĩnh vực hoạt động của ngành thẩm định giá bao trùm tất cả
các loại tài sản khác như thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá động sản,
thẩm định giá trị doanh nghiệp, thẩm định giá thương hiệu. Nhưng lĩnh vực
chính của thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam vẫn là thẩm định giá bất
động sản. Định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện
nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia. Trong
lĩnh vực thẩm định giá bất động sản có nhiều phương pháp có thể áp dụng để
ước tính giá trị bất động sản như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp
chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp đầu tư, phương pháp lợi nhuận.

2
Trong đó phương pháp so sánh được sử dụng khá phổ biến và thường xuyên.
Đây là phương pháp dễ thực hiện không có mô hình hay công thức cụ thể mà nó
dựa trên sự hiện diện các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị
cũng chính vì đặc điểm này mà phương pháp so sánh còn chứa đựng hạn chế.
Để tìm hiểu rõ hơn về phương pháp so sánh, đồng thời nhận thức được tầm
quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại Việt Nam
nói chung và tại công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa
nói riêng. Do vậy, em đã chọn đề tài: “Tìm hiểu phương pháp so sánh trong
thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín – chi
nhánh Khánh Hòa” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phần
nhỏ bé vào việc hoàn thiện phương pháp thẩm định, từ đó nâng cao hiệu quả
thẩm định nhằm phát triển công tác thẩm định giá ở nước ta nói chung cũng như
ở công ty thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa nói riêng.
2. MUC TIÊU NGHIÊN CỨU
Tìm hiểu phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty
thẩm định giá Việt Tín - chi nhánh Khánh Hòa từ đó đề xuất kiến nghị nhằm
hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty TĐG Việt - Tín nói
riêng và thị trường tỉnh Khánh Hòa nói chung.
Cụ thể:
 Nghiên cứu cơ sở lý luận liên quan đến thẩm định giá nói chung, thẩm
định giá bất động sản nói riêng.
 Tìm hiểu, phân tích thực trạng cụ thể về vận dụng phương pháp so sánh
trong thẩm định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín - chi nhánh
Khánh Hòa.
 Tiếp xúc, học hỏi kinh nghiệm thực tế trong việc thẩm định giá bất động
sản.


3

3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
 Đối tượng nghiên cứu:
- Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản.
- Quy trình thẩm địnhgiá bất động sản.
- Ví dụ thực tế về công tác thẩm định giá bất động sản đối với dự án khu
biệt thự biển và dịch vụ du lịch Anh Nguyễn.
 Phạm vi nghiên cứu:
- Lý luận và thực tiễn về phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất
động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín - chi nhánh Khánh Hòa.
- Dùng số liệu của doanh nghiệp yêu cầu thẩm định giá bất động sản.
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
 Phương pháp quan sát.
 Phương pháp thu thập.
 Phương pháp phân tích, đánh giá.
 Phương pháp tổng hợp.
 Phương pháp phỏng vấn.
5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Nội dung của luận văn gồm 3 chương:
 Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản.
 Chương 2: Thực trạng vận dụng phương pháp so sánh trong thẩm
định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa.
 Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện thẩm định giá bất
động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín - chi nhánh Khánh Hòa.


4
6. Ý NGHĨA KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài cho ta cái nhìn tổng quát về tầm quan trọng của thẩm định giá trong
nền kinh tế hiện nay,biết được thực trạng việc vận dụng phương pháp so sánh
trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh

Khánh Hòa. Thông qua việc tìm hiểu thực trạng từ đó đề suất ý kiến nhằm hoàn
thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Khánh Hòa nói riêng, thẩm định
giá bất động sản Việt Nam nói chung để ngày càng khẳng định vai trò quan
trọng không thể thiếu của nó, qua đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế nước nhà
phát triển.


















5
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1.1 Tổng quan về thẩm định giá

a. Khái niệm
 Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (Giáo sư W.Seabrooke
– Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh).
 Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài
sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao
gồm các loại đầu tư lựa chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan – trường Xây dựng và Bất
động sản thuộc đại học quốc gia Singapore).
 Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt
Nam hoặc thông lệ quốc tế (Điều 4 – Pháp lệnh giá).
Như vậy, thẩm định giá thực chất là việc đánh giá, xác định giá trị tài sản,
hàng hóa do các nhà chuyên môn được đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm và
có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện. Tuy thẩm định giá mỗi nước
có nét riêng , song cũng phải tuân thủ và phù hợp với thông lệ quốc tế và trong
khu vực.
b.Chức năng của thẩm định giá
- Là cơ sở quan trọng phục vụ cho quá trình đưa ra quyết định đầu


6
tư, tín dụng.
- Công cụ tích cực hỗ trợ sự vận hành nền kinh tế theo xu hướng thị trường.
- Chống thất thoát lãng phí tài sản nhà nước.
- Là nhịp cầu vững chắc cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
- Giúp cho các giao dịch mua bán, thuế chấp,…có tính công bằng hơn.
- Là cơ sở cho người sử dụng kết quả thẩm định thực hiện việc mua sắm,
vay vốn, khấu hao…,xác định giá trị của một tài sản.
1.1.2 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản

a. Bất động sản
a.1 Khái niệm
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở , công
trình xây dựng đó, các tài sản khác do pháp luật quy định (Điều 181 Bộ luật dân
sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995).
Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất
đai và tài sản gắn liền với đất.
a.2 Thuộc tính của bất động sản
- Tính bất động
Người ta không thể di chuyển bất động sản hay nói một cách chính xác hơn
là không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này đến nơi khác. Điều này có ý
nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa
lạc và mang tính chất địa phương.
- Tính không đồng nhất
Thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc điểm giống hệt nhau. Do
vậy giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.
- Tính khan hiếm


7
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá
đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài.
a.3 Đặc trưng của bất động sản
- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém.
Nhìn chung cung với bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với những
thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên
các mặt sau:

+ Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định.
+ Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế nổi bật
nhất là về mặt quy hoạch. Bởi vì:
+ Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có thể phải tuân thủ
qui hoạch sử dụng trong từng thời kì.
+ Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất
công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở…được thể hiện trong quy hoạch phát triển của
địa phương trong từng thời kì. Do vậy, thông thường là không thể tùy tiện
chuyển mục đích sử dụng trái với quy hoạch.
+ Những thay đổi trong việc thay đổi nhà cửa cũng phải đảm bảo tuân theo
qui hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.
- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao.
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao, do vậy việc mua,
bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng, dẫn đến là thời gian mua, bán
thường dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán giao dịch
cao.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.


8
Thông thường giá trị của bất động sản khá lớn và thời gian mua, bán
thường dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
- Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ.
Do tính chất quan trọng của bất động sản, trước hết là đất đai đối với đời
sống kinh tế, chính trị xã hội nên Nhà nước thường có những quy định và sự
quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản.
b.Thẩm định giá bất động sản
b.1 Định nghĩa
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính giá trị bất động sản phù hợp với

thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc
thông lệ quốc tế.
b.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản
b.2.1 Giá trị thị trường
 Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Ban hành 3 tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Tiêu chuẩn số 01 TĐGVN 01- Giá trị thị trường
làm cơ sở cho thẩm định giá trị tài sản.
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên
thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người sẵn sàng mua và
một bên là người sẵn sàng bán trong một giao dịch mua bán khách quan và độc
lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
+ Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường, là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua bán trên thị trường
trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều
kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
+ Trong thời điểm thẩm định giá là ngày tháng năm tiến hành thẩm định
giá.
+ Người mua là người có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản.


9
+ Người bán là người có quyền sở hữu tài sản ( đất là quyền sử dụng) muốn
bán ở mức giá tốt nhất có thể.
+ Điều kiện thương mại bình thường khi không có bất thường về cung cầu,
giá cả, sức mua, nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng, thông
tin về cung cầu, giá cả về tài sản được công khai trên thị trường.
+ Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và
cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc
tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm nhiều người mua,
người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.

+ Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và
bên mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát,cân nhắc
đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường
trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự
nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
 Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ:
+ Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản;
giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
+ Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu
quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ tốt nhất phải căn cứ vào những dữ
liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.
+ Kết quả khảo sát thực tế.
b.2.2 Giá trị phi thị trường
 Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo
các mức giá không phản ánh giá trị thị trường.
 Giá trị phi thị trường được xác định thông qua các căn cứ:


10
+ Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế,
kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua
bán trên thị trường của tài sản đó.
+ Giá trị trong sử dụng là giá trị một tài sản khi nó đang được một người cụ
thể sử dụng, dùng trong một mục đích nhất định, và do đó, tài sản này không có
liên quan tới thị trường.
+ Tài sản có thị trường hạn chế là những tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do
những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho
tại một thời điểm nào đó chúng có ít khách hàng tin mua.
+ Giá trị tài sản chuyên dùng, có mục đích chuyên dùng hoặc để thiết kế

đặc biệt là những tài sản do tính đặc biệt của chúng, chỉ có giá trị sử dụng hạn
hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó, do đó không dễ dàng
bán chúng trên thị trường.
+ Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp. Giá
trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời
nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường.
+ Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu
ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính.
+ Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong
điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình
thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán
chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép.
+ Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có
thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu
hút sự quan tâm đặt biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể
làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường.


11
+ Giá trị đầu tư là giá trị một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư
nào đấy theo những mục tiêu đã xác định.
+ Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc
chính sách bảo hiểm.
+ Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên sự quy định của pháp luật liên quan
đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.
+ Giá trị thuế chấp của tài sản để cho vay được thẩm định viên ước tính sau
khi thực hiện việc đánh giá một cách thận trọng về khả năng của thị trường
tương lai của tài sản.
b.3 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
b.3.1 Khái niệm

Nguyên tắc thẩm định giá là những hướng dẫn cần thiết tạo cơ sở cho thẩm
định viên về giá phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị
của tài sản để đưa ra ý kiến về giá trị của tài sản cần kiểm định giá.
b.3.2 Các nguyên tắc thẩm định giá
 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất của một bất động sản là được phép
sử dụng cả về vật chất và theo pháp luật để tạo ra hiệu quả lớn nhất. Nguyên tắc
này đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểm thẩm
định giá có khả năng tạo ra thu nhập hoặc hiệu quả lớn nhất. Bởi vì không gian
đô thị có xu hướng được đặt ở mức cao nhất và tốt nhất trong một thị trường
cạnh tranh và bị chi phối bởi tính bất động và tính khan hiếm của đất.
Khái niệm giá thị trường của đất dựa trên nguyên tắc “sử dụng tốt nhất và
tối ưu” phản ánh tính hữu dụng và lâu dài của đất đai cộng với giá trị của công
trình xây dựng, cải tạo trên đất.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất loại trừ trường hợp sử
dụng trái pháp luật hoặc sử dụng trong điều kiện vật lý không cho phép. Tuy


12
nhiên ngay cả khi việc sử dụng được luật pháp hoặc điều kiện vật lý cho phép
cũng vẫn cần một sự đánh giá của thẩm định viên về tính hợp lý của việc sử
dụng trong tương lai.
Khái niệm “sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất” là khái niệm cơ bản và là
một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá thi trường.
 Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá phải xem xét tính phù hợp của bất
động sản.
Trước hết là sự phù hợp trên đất và công trình xây dựng trên đất.
Tiếp đến là sự phù hợp giữa bất động sản với môi trường chung quanh (phù
hợp quy hoạch, phù hợp về mục đích sử dụng, phù hợp với khu vực chung

quanh…).
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh
lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao cấp.
 Nguyên tắc thay thế
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào được chào bán ở mức
giá thấp nhất tài sản đó sẽ được bán trước.
Hệ quả của nguyên tắc: giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí
tạo ra hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự.
 Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ
tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
 Nguyên tắc thay đổi
Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến bất động sản và những hiệu quả có
thể nhìn thấy trước như mức độ lạc hậu của chức năng, giai đoạn hiện tại trong
chu kỳ của khu vực. Dự đoán các điều kiện của thị trường và phản ứng của


13
người mua để dự kiến về thị trường tương lai rất cần thiết đối với công tác thẩm
định giá bất động sản.
 Nguyên tắc dự báo
Với nguyên tắc này, trong thẩm định giá tài sản cần dự báo trước các tình
huống về kinh tế, chính trị, môi trường… có thể xảy ra trong tương lai có tác
động đến giá trị của tài sản thẩm định giá.
 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các
triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của
người mua.

 Nguyên tắc cân bằng
Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế
cận cũng phải có một giá trị như vậy.
Người thẩm định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất
và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch
định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả.
 Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi
vậy tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thông
thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định
giá của bất động sản. Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạch tranh, ngược lại,
cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi
nhuận.
 Nguyên tắc phân phối thu nhập


14
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động,
vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn
lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai.
1.2 QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Khái niệm
Quy trình thẩm định giá tài sản là trình tự mang tính hệ thống mà thẩm định
viên về giá tuân thủ theo các bước đi nhằm trả lời cho câu hỏi của khách hàng về
giá trị thị trường của tài sản.
Quy trình thẩm định giá là một quy trình có tính hệ thống, logic, qua đó
cung cấp cho những người thẩm định giá sự hướng dẫn hành động phù hợp
trong công tác định giá của mình.
Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được
bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà

thẩm định giá đạt đến một kết quả vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và
có thể đảm bảo được.
1.2.2 Các bước thực hiện
Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:
- Xác định vấn đề
- Lập kế hoạch thẩm định giá
- Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
- Phân tích thông tin
- Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
- Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá
a. Bước 1: Xác định vấn đề
Là bước đầu tiên trong quá trình thẩm định giá, trong bước này cần giải
quyết các vấn đề sau:


15
- Nhận biết về tài sản bất động sản
+ Nhận biết vị trí, kích thước của khu đất, đặc trưng và kiểu cách các
công trình xây dựng trên khu đất, phân vùng, mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất (từ kế
hoạch tổng thể, các kế hoạch chi tiết vùng…). Đối với động sản nhận biết công
suất, nơi sản xuất, năm nhập khẩu, năm đưa vào sản xuất.
+ Miêu tả pháp lý: mã số, địa tầng, địa chỉ của các tấm đá, đặc điểm vật
chất.
+ Nhận biết về các quyền tài sản hoặc quyền lợi được đánh giá. Phân
nhóm tập hợp các quyền được đánh giá, ví dụ như quyền sở hữu vô điều kiện,
quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển
nhượng…
- Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích đánh giá.
- Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường mở,
giá trị đầu tư hay giá trị phục hồi.

- Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc thẩm
định giá.
- Thiết lập ngày có hiệu lực của việc đánh giá.
+ Nhận được từ khách hàng.
+ Thiết lập các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu.
- Đạt được sự thỏa thuận với khách hàng về giá dịch vụ mà họ phải trả và
yêu cầu thời gian hoàn thành.
b. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Trong bước này cần giải quyết các vấn đề sau:
- Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính
và các quyền của tài sản được mua/bán và đặc điểm của thị trường.
- Nhận biết về các tài liệu yêu cầu, thị trường, tài sản và tài liệu so sánh.


16
- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu, phải là các nguồn tài liệu đáng
tin cậy nhất, số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm
chứng.
- Thiết kế chương trình nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích
số liệu, phân biệt những phần việc nào có thể ủy nhiệm.
- Vạch đề cương của báo cáo đánh giá, xác định hình thức trình bày báo
cáo.
- Lên chương trình thời biểu công tác, xác định thời hạn cho phép của
trình tự các bước phải tuân theo.
c. Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Bước này cần giải quyết:
- Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.
- Các tài liệu tổng hợp xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường.
- Các tài liệu đặc biệt (đối tượng nghiên cứu và có thể so sánh), vị trí các
công trình xây dựng, bán ra, chi phí, thu nhập/phí tổn.

- Kiểm chứng số liệu thu thập được.
- Các thông tin thu thập được cần giữ bí mật, không được phép công khai.
d. Bước 4: Phân tích thông tin
Từ những thu thập được tiến hành các loại phân tích sau:
- Phân tích thị trường: Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến
giá trị của tài sản là đối tượng đánh giá.
- Phân tích tài sản: phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán ra, cho
thuê…
- Phân tích việc sử dụng cao nhất và tốt nhất
+ Phân tích việc sử dụng vị trí đất một cách cao nhất và tốt nhất.
+ Phân tích việc sử dụng tài sản cải tạo một cách cao nhất và tốt nhất, các
phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng.


17
Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá
thích hợp để áp dụng.
Trong khi lựa chọn, nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi
phương pháp thẩm định giá, thuận lợi và hạn chế của chúng.
Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ
thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định
giá.
Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành
thẩm định.
e. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá. Mục đích là
truyền đạt kết quả và các kết luận của nhà thẩm định giá một cách có hiệu quả
và có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin.
Kết quả thẩm định nói chung được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn
bản, đôi khi cũng truyền đạt qua trao đổi bằng miệng.

Báo cáo thẩm định giá nên được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy
đủ các giả thuyết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận
đạt được của nhà thẩm định giá.
f. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá
Là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá, là cao điểm
của những nổ lực và kỹ năng của nhà thẩm định giá.
Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích
của công việc thẩm định giá. Giá trị được biểu hiện chỉ là sự ước tính xuất phát
từ sự phân tích các dữ liệu thị trường.
Kết quả của thẩm định giá thường được trình bày trong một bản báo cáo
viết, trong đó nêu ra:
- Mục tiêu của việc thẩm định giá.


18
- Mô tả chính xác tài sản được đánh giá.
- Thời hạn ước tính giá trị.
- Số liệu minh họa về phân tích.
- Ước tính giá trị.
Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính.
1.3 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
Phương pháp thẩm định giá là cách thức, kỹ thuật mà nhà thẩm định giá sử
dụng để thẩm định giá bất động sản.
Những phương pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bất động sản bao
gồm:
 Phương pháp so sánh trực tiếp.
 Phương pháp chi phí.
 Phương pháp thu nhập.
 Phương pháp thặng dư.
 Phương pháp lợi nhuận.

Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có
phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất.
Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:
 Thuộc tính của bất động sản.
 Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường.
 Mục tiêu của việc thẩm định giá.
Mặc dù có nhiều phương pháp thẩm định giá và chúng khác nhau một cách
đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành sự so sánh bởi nhiều
công việc hợp thành để đạt được một quan điểm thị trường.
Thẩm định viên xác định phương pháp nào là tối ưu nhất cho bất động sản
và nó sẽ trở thành phương pháp chủ yếu cho thẩm định viên đó trong quá trình


19
thẩm định. Phương pháp khác có thể được sử dụng như là một biện pháp kiểm
tra hoặc hỗ trợ. Nếu có sự khác biệt lớn giữa kết quả của các phương pháp đó thì
cần phải điều tra thêm.
Khi chấp nhận một phương pháp thẩm định giá, trước hết phải thiết lập việc
sử dụng bất động sản một cách tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Trong đề tài này chỉ đi sâu nghiên cứu về phương pháp so sánh trong thẩm
định giá bất động sản.
1.3.1 Cơ sở lý luận
 Dựa trên nguyên tắc thay thế.
 Phương pháp so sánh là phương pháp ước tính giá trị thị trường của tài
sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự dùng để so sánh
với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán thực
tế trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm
định giá.
1.3.2 Trường hợp áp dụng
 Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà

cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho
trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.
 Đất trống.
1.3.3 Các bước tiến hành
 Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian
gần đây mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần định giá.
Các tiêu chí để lựa chọn bất động sản so sánh:
- Cùng kết cấu và kiểu xây dựng.
- Cùng kích cỡ.


20
- Cùng số lượng phòng.
- Gần cùng độ tuổi.
- Cùng khu lân cận.
- Cùng cảnh quan.
- Cùng mức giá gần nhau.
- Bán gần thời điểm thẩm định giá.
 Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị
của nó và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được làm cơ sở để so sánh
với tài sản mục tiêu cần thẩm định.
 Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp (khoảng
3 đến 5 cái).
 Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và
xấu hơn) của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh
(tăng lên hoặc giảm giá).
 Bước 5: Bước cuối cùng là ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm
định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của tài sản đối tượng thẩm
định giá:

- Đối tượng điều chỉnh
Quy đổi giá bán (giá giao dịch thành công) về đơn vị so sánh chuẩn.
+ Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m
2
, giá/mét
dài mặt tiền, giá/sào…
+ Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m
2
+ kho hàng: giá/m
2
, giá/m
3
- Căn cứ điều chỉnh
Dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp
lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh


21
quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về
chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên
liệu…) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá.
- Nguyên tắc điều chỉnh
+ Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định
giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh.
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm
định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh.
- Phương thức điều chỉnh
Có thể điều chỉnh theo số tương đối hoặc theo số tuyệt đối. Nếu bất động
sản so sánh tốt hơn bất động sản thẩm định giá thì trừ đi giá trị tốt hơn; còn nếu

ngược lại bất động sản so sánh kém hơn bất động sản thẩm định giá thì cộng
vào.
1.3.4 Các yếu tố so sánh
 Vị trí mặt bằng: bao gồm kích thước lô đất, hình dáng lô đất, quy mô lô
đất, bề rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất và các nét đặc trưng địa lý.
 Địa điểm: khi xét đến yếu tố địa điểm là xem xét khả năng tiếp cận bất
động sản và môi trường chung quanh. Khả năng tiếp cận là tài sản ở gần với các
phương tiện thuận tiện như trường học, chợ, địa điểm làm việc, vui chơi giải trí
và các phương tiện giao thông quan trọng khác. Môi trường xung quanh đóng
góp với giá trị của bất động sản là các đặc trưng vật chất và kinh tế, xã hội như
các nhà láng giềng, dòng giao thông, các công viên và khu vườn, sử dụng đất
gần cạnh. Địa thế lô đất có ý nghĩa quan trọng đối với người phương Đông,
những lô đất có địa thế tốt sẽ có giá trị hơn, lô đất có địa thế xấu sẽ kém giá trị.


22
 Tình trạng pháp lý của bất động sản: cần xem xét mức độ hoàn chỉnh
về pháp lý của bất động sản, mức độ hoàn chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn. Để
có thể xem xét đánh giá đúng ảnh hưởng của tình trạng pháp lý đối với giá trị
của các bất động sản cần nắm vững các quy định của Nhà nước về nhà và đất,
đặc biệt là các quy định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng
đất.
 Quy hoạch: khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý
đến bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có
đồng dạng với nhau về mặt phù hợp với quy hoạch của khu vực không. Thường
những bất động sản không phù hợp với qui hoạch sẽ có giá trị kém.
 Các công trình xây dựng trên đất: là một bộ phận quan trọng cấu thành
bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ
của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải
chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này.

 Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: giá bán một bất động
sản phải trả tiền ngay chắc chắn là khác với giá bán một bất động sản tương tự
nhưng được trả góp và ngay giá bán các bất động sản theo phương thức trả góp
cũng khác nhau tùy thuộc vào điều kiện trả góp. Thời điểm giao dịch khác nhau
thì giá bán cũng khác nhau.
1.3.5 Những ưu điểm, hạn chế và các điều kiện cần phải có của phương
pháp so sánh
 Những ưu điểm
 Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật.
 Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường. Vì vậy nó có cơ sở vững
chắc để được cơ quan pháp lý công nhận.
 Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác.


23
 Những hạn chế
 Cần thiết phải có thông tin.
 Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử.
 Các điều kiện cần thiết
 Phải có những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán
trên thị trường.
 Thông tin thu thập được có thể so sánh được.
 Chất lượng của thông tin cần phải cao.
 Thị trường phải ổn định.
 Người thẩm định giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thực tế.

24
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT TÍN – CHI NHÁNH
KHÁNH HÒA

2.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ
VIỆT TÍN – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty cổ phần thẩm định giá
Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa
a. Quá trình hình thành và phát triển
Nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển, nhu cầu thẩm định giá tài sản
của các ngành như: ngân hàng, bảo hiểm, công ty cho thuê tài chính, chứng
khoán, các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh… không ngừng tăng. Trước đây
việc thẩm định giá tài sản hầu hết là do các trung tâm thẩm định giá thuộc Bộ
Tài Chính hay các trung tâm thuộc các Sở Tài Chính ở các địa phương thực hiện
nên chưa đáp ứng được đầy đủ nhu cầu của người dân và doanh nghiệp. Tuy

nhiên, theo thông tư 67 thì sau 31/8/2007, các trung tâm này phải tiến hành
thành lập doanh nghiệp. Mặt khác, hiện nay chưa có một công ty thẩm định giá
nào của nước ngoài đủ điều kiện để hoạt động tại Việt Nam, chính vì thế sẽ tạo
cơ hội rất lớn để các công ty thẩm định giá Việt Nam gia nhập vào ngành đang
có nhu cầu ngày một càng lớn này. Công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín ra
đời và đi vào hoạt động đúng lúc thị trường đang cần những công ty chuyên
nghiệp, độc lập, khách quan để xác định giá trị tài sản.


25
Ban đầu với tên gọi là công ty cổ phần thẩm định giá Thương Tín
(SCRValuation), được thành lập với giấy phép kinh doanh và đăng ký thuế số:
0305280506 cấp ngày 21/04/2010 (lần 1: Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
số:4103008244 ngày 26/10/2007) do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí
Minh cấp, dựa trên cơ sở hợp tác giữa công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương
Tín (Sacomreal), Công ty Cổ phần kho vận Sài Gòn Thương Tín (STL) là các
đơn vị thành viên trực thuộc Tập đoàn Tài Chính Sacombank và các chuyên gia
có kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính, chứng khoán, bất động sản, xây dựng.
Năm 2011, nhằm mục đích hoạt động một cách độc lập, tách ra khỏi
“Thương Tín”, công ty cổ phần thẩm định giá Thương Tín đổi tên thành công ty
cổ phần thẩm định giá Việt Tín.
Công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín được thành lập theo Giấy đăng ký
kinh doanh cấp lần 01 số 0310791400 ngày 20/4/2011 do Sở Kế hoạch đầu tư
thành phố Hồ Chí Minh cấp, hoạt động theo thông báo đầu tiên số 158/TB –
BTC ngày 23/5/2011 của Cục Quản lý giá – Bộ Tài Chính.
Qua thời gian gần một năm chuẩn bị để hoàn tất pháp lý, nhân sự, công ty
cổ phần thẩm định giá Việt Tín ra đời và chính thức đi vào hoạt động từ ngày
03/6/2011.
Tên tiếng Anh: Viet Tin Valuation Joint Stock Company.
Tên viết tắt là VIETTIN JSC.

Trụ sở: Lầu 2 – TNA Building, 192- 198 Ngô Gia Tự, phường 4, quận 10,
TPHCM.
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Việt Tín (Viettin Valuation) được thành
lập và phát triển trên nền tảng gồm những cá nhân có trình độ và thâm niên làm
việc trong lĩnh vực thẩm định giá. Xác định được định hướng và tầm nhìn về
chiến lược phát triển lâu dài, Viettin Valuation đã xây dựng các chỉ tiêu chất
lượng dịch vụ cho lĩnh vực thẩm định giá và tư vấn giá của đơn vị.