Cơ sở lý luận và thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị nước ta

PHẦN MỞ ĐẦU

Sau 10 năm đổi mới đất nước ta đã thu được những thành tựu to lớn, có ý
nghĩa rất quan trọng trên nhiều mặt, ra khối khủng hoảng KT - XH. Chuyển
sang giai đoạn đẩy mạnh CNH - HĐH theo định hướng XHCN vì sự nghiệp dân
giầu nước mạnh, xã hội cơng bằng văn minh. Đất nước ta đang đứng trước vận
hội mới. Có tương đối đầy đủ những điều kiện cần thiếtvề thiên thời , địa lợi,
nhân hồ.
Trong đó đơ thị đóng vai trò hết sức quan trọng khơng chỉ là trung tâm
chính trị, hành chính, kinh tế, văn hố, giáo dục, khoa học của khu vực mà còn
của cả nước.
Bên cạnh đó thì đất đơ thị lại đóng một vai trò khơng kém phần quan
trọng. Đất đơ thị là yếu tố cần thiết để con người tiến hành các hoạt động sản
xuất và mọi hoạt động khác. Trên địa bàn đơ thị đất là điều kiện vật chất cơ bản
khơng thể thiếu được đối với sự phát triển KT - XH đơ thị.
Vì vậy để đáp ứng u cầu cho sự phát triển KT - XH của đất nước nói
chung và của các đơ thị nước ta nói riêng. Thì việc quản lý và sử dụng đất đơ thị
cần được thực hiện theo phương hướng họp lý tiết kiệm và hiệu quả.
Quản lý và sử dụng đất đơ thị là vấn đề bức xúc và vơ cùng quan trọng
trong q trình cơng nghiệp hố- hiện đại hố đất nước. Đó là những lý do khiến
em chọn đề tài này cho bài viết của mình.
Do lần đầu thực hiện đề án trong thời gian gấp rút nên khơng tránh khỏi
những thiếu sót. Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các bạn và sự
giúp đỡ của các thầy cơ giáo để em có thể hồn thành tốt đề án này.






THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

I. NI DUNG V C S Lí LUN TRONG QUN Lí S DNG
T ễ TH NC TA
1. Khỏi nim t ụ th
t ụ th l cỏc khu vc t thuc khu vc ni thnh, ni th xó, th trn
c quy hoch s dng xõy dng nh , tr s cỏc c quan, cỏc t chc, cỏc
c s sn xut, kinh doanh, cỏc c s h tng phc v li ớch cụng cng quc
phũng , an ninh v cỏc mc ớch khỏc.
2. Phõn loi t ụ th
t ụ th c phõn chia thnh cỏc loi ch yu sau:
2.1. Theo mc ớch s dng
- t dnh cho cỏc cụng trỡnh cụng cng nh ng giao thụng, cỏc cụng
trỡnh giao thụng tnh, cỏc nh ga, bn bói, cỏc cụng trỡnh cp thoỏt nc, cỏc
ng dõy ti in, thụng tin liờn lc.
- t dựng vo cỏc mc ớch an ninh quc phũng , cỏc c quan ngoi giao
v cỏc khu vc hnh chớnh c bit
-t an c: bao gm c din tớch t dựng xõy dng nh , cỏc cụng
trỡnh phc v sinh hot v khụng gian theo qui nh v xõy dng v thit k nh
.
- t chuyờn dựng: xõy dng trng hc, bnh vin, cỏc cụng trỡnh vn
hoỏ, vui chi, gi trớ, cỏc cụng s v khu vc hnh chớnh, cỏc trung tõm thng
mi, buụn bỏn , cỏc c s sn xut kinh doanh.
- t cha s dng n: l t c quy hoch phỏt trin ụ th nhng
cha s dng
- t nụng, lõm, ng nghip ụ th: Gm din tớch cỏc h nuụi trng thu
sn, cỏc khu vc trng cõy xanh, trng hoa, cõy cnh, cỏc ph vn . . .
2.2. Phõn loi theo quy hoch xõy dng ụ th, t ụ th bao gm
t dõn dng: l t , t phc v cụng cng, t cõy xanh, t giao
thụng v t cỏc cụng trỡnh h tng k thut.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
- t ngoi khu dõn dng: t nụng nghip, t kho bói , t cỏc trung tõm

chuyờn ngnh, t c quan ngoi ụ th, t quc phũng an ninh, t chuyờn
dựng khỏc, t cha s dng.
2.3. Phõn loi theo ngha v ti chớnh ca nhi s dng t, tu theo
mc ớch s dng, t ụ th gm 3 loi
- t cho thuờ, ch yu xõy dng cỏc cụng trỡnh sn xut kinh doanh
v giao t s dng cú thi hn.
- Giao t cú thu tin s dng t.
- Giao t khụng thu tin s dng t.
* Vic s dng t phi tuõn theo quy hoch, k hoch s dng t ó
c c quan nh nc cú thm quyn xột duyt, phi tuõn theo cỏc qui nh v
bo v mụi trng, m quan ụ th.
- t ụ th phi c xõy dng c s h tng khi s dng.
- Mc s dng t vo cỏc cụng trỡnh xõy dng phi tuõn theo cỏc tiờu
chun k thut quy nh.
3. Ni dung qun lý s dng t ụ th nc ta hin nay
3.1. iu tra, kho sỏt, o c lp bn a chớnh v nh giỏ cỏc loi
t ai ụ th
* iu tra kho sỏt, lp bn a chớnh.
iu tra, kho sỏt o c,lp bn a chớnh l bin phỏp u tiờn phi
thc hin trong cụng tỏc qun lý s dng t ụ th. Thc hin tt cụng viờc ny
giỳp cho ta nm c s lng, phõn b, c cu chng loi t ai. õy l cụng
vicbt buc ó c quy inh rừ trong iu 13, 14, 15 ca lut t ai.
Vic iu tra, kho sỏt o c thng c tin hnh da trờn mt bn
hoc ti liu gc sn co. Da vo ti liu ny, cỏc tha t c trớch lc v tin
hnh xỏc nh mc gii. Tin hnh o c, kim tra chớnh xỏc v hỡnh dỏng
v kớch thc thc t ca tng lụ t, lp h s k thut lụ t. Trờn c s cỏc
ti liu sn cú v cỏc h s k thut thu thp c sau khi iu tra o c, tin
hnh xõy dng bn a chớnh.
* ỏnh giỏ giỏ tr t ụ th.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

Giá trị của đất đơ thị được hiểu là giá trị hiện hành của các luồng thu nhập
mang lại từ đất đai đó. Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đích có thể sử dụng
và lợi ích mang lại từ hoạt động đó. Nhìn chung, mục đích có thể sử dụng đất
phụ thuộc chủ yếu vào vị trí và sự thuận lợi của lơ đất. Thơng thường giá đất
cao nhất tại trung tâm kinh doanh thành phố, càng xa trung tâm giá đất càng
thấp. ở các thành phố đa trung tâm thì giá đất cũng xoay quanh các trung tâm
của thành phố. Ngồi ra, giá đất còn phụ thuộc rất lớn vào quan hệ cung cầu.
Đối với các thành phố có các hoạt động kinh tế sầm uất, có tốc độ tăng dân số
cao thì giá đất cũng cao.
Việc xác định giá đất đơ thị được căn cứ vào các tiêu thức sau đây:
- Căn cứ vào việc phân loại đơ thị: đơ thị nước ta được phân thành năm
loại:
+ Đơ thị loại I là đơ thị rất lớn, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hố xã
hội, khoa học kỹ thuật, du lịch dịch vụ, giao thơng cơng nhgiệp, giao dịch quốc
tế và có vai trò thúc đẩy kinh tế của cả nước.
+ Đơ thị loại II là đơ thị loại lớn, là trung tâm kinh tế, văn hố xã hội,
sản xuất cơng nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thơng, giao dịch quốc tế và có vai trò
thúc đẩy sự phát triển của một vùng lãnh thổ.
+ Đơ thị loại III là đơ thị trung bình lớn, là trungtâm chính trị, kinh tế,
văn hố và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một tỉnh hoặc từng lĩnh vực đối
với một vùng lãnh thổ.
+ Đơ thị loại IV là đơ thị trung bình nhỏ, là trung tâm tổng hợp chính trị,
kinh tế, văn hố, xã hội hoặc hoặc trung tâm chun nghành của các hoạt động
sản xuất cơng nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp và có vai trò thúc đẩy sư phát triẻn
kinh tế của một tỉnh hoặc một vùng trong tỉnh.
+ Đơ thị loại V là đơ thị nhỏ, là trung tâm tổng hợp kinh tế – xã hội hoặc
trung tâm chun nghành của các hoạt động sản xuất cơng nghiệp, trung tâm
cơng nghiêp và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng trong tỉnh hoặc
một vùng trong huyện.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

Những thị trấn hoặc thị xã chưa phân loại đơ thị thì được đưa vào đơ thị
loại 5 để xác định gía đất.
- Căn cứ vào phân loại đường phố trong đơ thị để xác định mức độ trung
tâm, khả năng sinh lợi, mức độ hồn thiện cơ sở hạ tầng, thuận tiện trong sinh
hoạt của lơ đất. Nếu một đường phố có nhiều đoạn có, khả năng sinh lợi, cơ sở
hạ tầng khác nhau thì giá đất được đánh giá xếp hạng với các đường phố tương
đương.
Đối với những đơ thị có những tiểu vùng khác nhau về điều kiện sinh lợi
và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều phân loại đường phố theo các tiêu chuẩn riêng
như trên.
Việc quy định giá đất cụ thể do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cư vào
khung giá đất của chính phủ và giá đất thực tế ở địa phương được hình thành
qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại đơ thị, loại đường phố để định giá
đất cụ thể cho mỗi lơ đất.
Đối với đơ thị là trung tâm kinh tế, văn hố xã hội của một vùng, đồng
thời là trung tâm thương mai, du lịch thì giá đất có thể được xác định cao hơn
nhưng khơng q 1,2 lần bảng khung giá đất của các đơ thị cùng loại
3.2. Quy hoạch xây dựng đơ thị và lập kế hoạch sử dụng đất đơ thị
* Quy hoạch xây dựng đơ thị.
Quy hoạch đơ thị là một bộ phận của quy hoạch khơng gian có mục tiêu
trọng tâm là nghiên cứu nhưng vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng đơ
thị, các điểm dân cư kiếu đơ thị. Quy hoạch đơ thị có liên quan đến nhiều lĩnh
vực khoa học chun ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức
sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí của nhân dân;
tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập mơi trường
sống đơ thị.
Đơ thị hố phát triển kéo theo sự gia tăng về đất đai xây dựng. Chức năng
và hoạt động của đơ thị ngày càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con người
ngày càng tăng cao và liên tục đổi mới. Vì vậy quy hoạch đơ thị là những hoạt
động định hướng của con người tác động vào khơng gian kinh tế và xã hội, vào

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
mơi trường tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc sống cộng đồng xã hội nhằm thoả
mãn những nhu cầu của con người. Cơng tác quy hoạch đơ thị phải đạt được 3
mục tiêu sau đây:
- Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện khơng gian cho q trình
sản xuất mở rộng của xã hội.
- Phát triển tồn diện, tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động
và những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con người.
- Tạo lập tối ưu q trình trao đổi giữa con người với thiên, khai thác và
bảo vệ tài ngun mơi trường.
Việc thiết kế quy hoạch đơ thị thường gồm 2 hoặc 3 giai đoạn chủ yếu:
xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đơ thị, quy hoạch tổng thể và quy
hoạch chi tiết. Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu đơ thị mang tính định hướng
phát triển đơ thị trong thời gian 25-30 năm; quy hoạch tổng thể đơ thị xác định
rõ cấu trúc đơ thị trong thời gian 10-15 năm; thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ
phận của đơ thị là việc cụ thể hố hình khối khơng gian, đường nét, màu sắc và
bộ mặt kiến trúc, trung tâm,các khu ở, sản xuất và nghỉ ngơi, giải trí của đơ thị.
*. Lập kế hoạch và phân phối đất đai xây dựng đơ thị
Việc phân bố đất đai sử dụng vào xây dựng đơ thị có thể chia thành các
nhóm chính sau đây:
- Đất cơng nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp tập trung: bao gồm để xây dựng
các cơng trình sản xuất, kho tàng, các xí nghiệp dịch vụ sản xuất, hành chính
quản lý, đào tạo, nghiên cứu và giao thơng phục vụ các hoạt động sản xuất và đi
lại của người lao động.
Ngồi ra còn có thể bố trí trong khu đất cơng nghiệp các cơng trình dịch
vụ cơng cộng, thể thao và nghỉ nghơi, giải trí.
- Đất các khu ở: bao gồm đất để xây dựng các khu ở mới và các khu ở cũ
(thường gọi là khu hỗn hợp ở, làm việc). Trong các khu đất ở dùng để xây dựng
nhà ở có các cơng trình dịch vụ cơng cộng, đất cây xanh, thể dục thể thao và
giao thơng phục vụ cho khu ở.

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Ngồi ra còn bố trí trong khu ở các cơ sở sản xuất khơng độc hại và sử
dụng đất ít, các cơ quan hành chính sự nghiệp, các cơ sở nghiên cứu khoa học,
thực nghiệm và tiểu thủ cơng nghiệp.
- Đất khu trung tâm đơ thị: bao gồm đất trung tâm đơ thị, các trung tâm
phụ và trung tâm chức năng của đơ thị trong các khu quận dùng để xây dựng các
cơng trình hành chính- chính trị, dịch vụ cung cấp hàng hố vật chất, văn hố,
giáo dục đào tạo, nghỉ dưỡng du lịch và các cơng trình giao thơng.
Ngồi ra còn có thể bố trí các khu đất trung tâm của đơ thị các nhà
ở,khách sạn, các cơng trình nghỉ nghơi, giải trí, các cơ sở sản xuất khơng độc
hại, chiếm ít diện tích, các cơ sở làm việc cao tầng.
- Đất cây xanh, thể dục thể thao: bao gồm đất vườn hoa, cơng viên, các bờ
sơng, bờ hồ, các mảng rừng cây nhỏ, các khu vườn (trồng hoa, ươm cây) và đất
xây dựng các cơng trình và sân bãi thể dục, thể thao, cấp đơ thị.
Trong khu đất cây xanh, thể dục thể thao có thể bố trí các cơng trình dịch
vụ cơng cộng, nhà ở, nhà nghỉ dưỡng khu cắm lều trại nghỉ mát,các cơ sở sản
xuất nơng lâm ngư nghiệp đơ thị.
- Đất giao thơng: bao gồm đất xây dựng các tuyến đường chính, đường
khu vực, đường trục đi bộ lớn, tuyến đường sắt, bến bãi giao thơng tĩnh, ga đỗ
xe và một số cơng trình dịch vụ kỹ thuật giao thơng. Trong quy hoạch đất giao
thơng cần đặc biệt lưu ý đến đất dành cho các cơng trình ngầm như đường cấp,
thốt nước, đường dây điện và dây thơng tin...
Ngồi ra, đất đơ thị còn gồm một số khu đất đặc biệt khơng trực thuộc
quản lý trực tiếp của đơ thị như khu ngoại giao đồn, khu doanh trại qn đội,
các khu nghỉ dưỡng, các cơ quan đặc biệt của Nhà nước.
Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đơ thị người ta phải căn cứ
vào dự kiến quy mơ dân số đơ thị để tính quy mơ diện tích mỗi loại đất theo các
tiêu chuẩn thiết kế sau đây:

Diện tích bình Cơ cấu

qn(m
2
/ người) (%)
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- Đất công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp: 10-12 10-12
- Đất kho tàng: 2-3 2-3
- Đất các khu ở: 40-50 46-50
- Đất trung tâm đô thị- khu đô thị 3-5 3-5
- Đất cây xanh, thể dục thể thao: 15-22 15-22
- Đất giao thông: 10-13 12-14
Tổng cộng đất có chức năng đô thị: 80-100 100
Sự giao động của các chỉ tiêu phụ thuộc vào nhiều yếu tố như địa hình
của khu đất xây dựng, địa chất công trình của khu đất xây dựng,số tầng cao của
công trình, hiện trạng tự nhiên và xây dựng của đô thị.
Đối với chỉ tiêu diện tích đất bình quân đầu người, các đô thị nhỏ thường
lây chỉ tiêu cao, các đô thị lớn lấy chỉ tiêu thấp.
3.3. Giao đất, cho thuê
*. Giao đất.
Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào các mục đích
đã được phê duyệt có thể lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào mục đích đó.
+ Hồ sơ xin giao đất bao gồm:
- Đơn xin giao đất.
- Dự án đầu tư xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt.
- Bản đồ địa chính hoặc hiện trạng khu đất xin giao tỷ lệ 1/ 200-1/1000.
- Phương án đền bù.
+ Thẩm quyền quyết định việc giao đất đô thị:
Hồ sơ trên được gửi đến cơ quan địa chính cùng cấp để thẩm tra và trình
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định.

Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất của Chính phủ thì Tổng
cục Địa chính và Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trình
Chính phủ quyết định.
+ Trách nhiệm tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị:
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
Việc tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị được thực hiện như sau:
Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện có trách
nhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt bằng và hướng dẫn việc đền bù các
thiệt hại khi thu hồi đất trong phạm vi địa phương mình quản lý.
Các cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việc giao
đất tại hiện trường theo quyết định giao đất, lập hồ sơ quản lý và theo dõi sự
biến động của quỹ đất đô thị.
Việc giao nhận đất tại hiện trường chỉ được thực hiện khi các tổ chức, cá
nhân xin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính
và làm thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng các quy định của pháp luật.
Người được giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại Uỷ
ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi đang quản lý khu đất đó.
Sau khi nhận đất, người được giao đất phải tiến hành ngay các thủ tục
chuẩn bị đưa vào sử dụng, trong trường hợp có sự thay đổi về mục đích sử dụng,
thì người được giao đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét giải
quyết.
Việc sử dụng đất được giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự án
đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu trong
thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, người được giao đất vẫn không tiến hành
sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì quyết
định giao đất không còn hiệu lực.
*. Thuê đất
Các tổ chức và cá nhân không thuộc diện được giao đất hoặc không có
quỹ đất xin giao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện được giao đất thì
phải tiến hành cho thuê đất. Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê

đất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau đây:
- Tổ chức mặt bằng phục vụ cho việc thi công xây dựng các công trình
trong đô thị.
- Sử dụng mặt bằng làm kho bãi.
- Tổ chức các hoạt động xã hội như cắm trại, hội chợ, lễ hội.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
- Xõy dng cỏc cụng trỡnh c nh theo cỏc d ỏn u t phỏt trin sn
xut, kinh doanh, dch v, nh .
Cỏc t chc, cỏ nhõn nu cú nhu cu thuờ t trong ụ th dnh cho cỏc
mch ớch ó c phờ duyt thỡ phi lm h s xin thuờ t.
* H s xin thuờ t bao gm:
- n xin thuờ t.
- Thit k s b mt bng khu t xin thuờ kốm theo thuyt minh.
- Bn a chớnh khu t xin thuờ.
- Gii thiu a im ca Kin trỳc s trng thnh ph hoc S Xõy
dng (i vi ni khụng cú Kin trỳc s trng).
i vi vic xin thuờ t xõy dng cỏc cụng trỡnh c nh, vic xin
thuờ t c tin hnh nh cỏc th tc v trỡnh t xin giao t.
* Thm quyn quyt nh cho thuờ t:
C quan a chớnh cp tnh xem xột, thm tra h s xin thuờ t v trỡnh
c quan nh nc cú thm quyn quyt nh.
* Hp ng cho thuờ t:
Sau khi cú quyt nh cho thuờ t, c quan nh nc c u quyn tin
hnh ký hp ng vi bờn xin thuờ t.
Ngi thuờ t cú ngha v:
- S dng t ỳng mc ớch.
- Np tin thuờ t, l phớ a chớnh theo ỳng quy nh ca phỏp lut.
- Thc hiờn ỳng hp ng thuờ t.
Ht thi hn thuờ t, i vi trng hp s dng mt bng, ngi thuờ
t phi thu dn mt bng tr li nguyờn trng, khụng c lm h hng cụng

trỡnh c s h tng k thut cú liờn quan v bn giao li cho bờn cho thuờ.
i vi vic cho ngi nc ngoi thuờ t c tin hnh theo quy nh
riờng ca Nh nc.
3.4. ng ký v cp giy chng nhn quyn s dng t ụ th
*. Ngha v ng ký quyn s dng t ca cỏc ch s dng t.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Mi t chc, cỏ nhõn khi s dng t u phi tin hnh kờ khai ng ký
vic s dng t vi U ban nhõn dõn phng, th trn c cp giy chng
nhn quyn s dng hp phỏp t ang s dng. Vic ng ký t ai khụng ch
m bo quyn li ca ngi s dng t m cũn l ngha v bt bục i vi
ngi s dng t. Vic ng ký t ai s giỳp cho c quan nh nc nm chc
hin trng s dng t, thc hin cỏc tỏc nghip qun lý, ng thi thng
xuyờn theo dừi, qun lý vic s dng t ai theo ỳng mc ớch.
*. Xột, cp giy chng nhn quyn s dng t cho ngi ang s dng
t ụ th
Do yu t lch s li, cú nhiu ngi ang s dng hp phỏp t ai
ti cỏc ụ th song cha cú cỏc giy t chng nhn quyn s hu hp phỏp
ú. Chớnh vỡ vy, tng cng cụng tỏc qun lý cn phi t chc xột, cp giy
chng nhn quyn s dng hp phỏp cho ngi s dng hin hnh. Vic xột,
cp giy chng nhn quyn s dng t cho nhng ngi ang s dng thng
thuc vo cỏc trng hp sau õy:
- Cỏ nhõn s dng t cú cỏc giy t hp l do c quan cú thm quyn
ca Nh nc Vit Nam dõn ch cng ho, Cng ho xó hi ch ngha Vit
Nam hoc Chớnh ph Cỏch mmg lõm thi Cng ho min Nam Vit Nam cp.
- Nhng ngi ang cú cỏc giy t hp l chng nhn quyn s dng t
do cỏc c quan cú thm quyn thuc ch c cp, khụng cú tranh chp v
quyn s dng t v ang s dng t khụng thuc din phi giao li cho ngi
khỏc theo chớnh sỏch ca Nh nc Vit Nam dõn ch cng ho, Cng ho xó
hi ch ngha Vit Nam hoc Chớnh ph Cỏch mng lõm thi min Nam Vit
Nam.

- Cỏc cỏ nhõn ang s dng t ó thc hin hoc cam kt thc hin cỏc
ngha v ti chớnh i vi nh nc v quyn s dng t.
Nhng ngi s dng t ụ th khụng cú ngun gc hp phỏp, nu
khụng cú cỏc giy t hp l nh quy nh song cú cỏc iu kin sau õy
thỡ cng c xem xột cp giy chng nhn quyn s dng t:
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
- t ang s dng phự hp vi quy hoch xõy dng ụ th c c quan
nh nc cú thm quyn xột duyt.
- Khụng cú tranh chp hoc khụng cú quyt nh thu hi t ca c quan
nh nc cú thm quyn.
- Khụng vi phm cỏc cụng trỡnh c s h tng cụng cng v cỏc hnh
lang bo v cỏc cụng trỡnh k thut ụ th.
- Khụng ln chim t thuc cỏc cụng trỡnh di tớch lich s, vn hoỏ, tụn
giỏo ó c Nh nc cụng nhn
- Np tin s dng t v cam kt thc hin cỏc ngha v ti chớnh i
vi Nh nc v s dng t.
*. H s xin cp giy chng nhn quyn s dng t
H s xin xột, cp giy chng nhn quyn s dng t ụ th phi bao
gm y nhng giy t sau õy:
- n xin cp giy chng nhn quyn s dng t ụ th.
- Cỏc giy t hp l chng minh quyn s dng t.
Nu khụng cú cỏc giy t hp l v quyn s dng t hp phỏp thỡ c
quan tip nhn h s phi thụng bỏo liờn tc trờn bỏo a phng, sau 30 ngy
khụng cú ý kin tranh chp thỡ c quan nh nc cú thm quyn xem xột gii
quyt.
- S lụ t xin cp giy chng nhn quyn s dng t.
*. Thm quyn cp giy chng nhn quyn s dng t.
Thm quyn cp giy chng nhn quyn s dng t ụ th do U ban
nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc trung ng (gi tt l cp tnh) cp. C quan
qun lý v a chớnh giỳp cho U ban nhõn dõn tnh t chc thc hin vic ng

ký, xột, cp giy chng nhn, lp h s gc v qun lý h s v s hu nh v
quyn s dng t ụ th.
3.5. Chuyn quyn s dng t ụ th
Chuyn quyn s dng t c hiu l vic ngi cú quyn s dng t
hp phỏp chuyn giao t v quyn s dng t cho ngi khỏc, tuụn theo cỏc
quy nh ca B Lut Dõn s v phỏp lut v t ai.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường, tất
yếu, thường xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong nền kinh tế thị trường. Vì
vậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được các biến
động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của người chủ sử
dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời
chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn
chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để
thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn
thu tài chính thích đáng với các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai.
Theo quy định của Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền sử
dụng đất gồm 5 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế
chấp quyền sử dụng đất.
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất
trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo
các nội dung, hình thức chuyển sử dụng đất theo quy định của các cơ quan có
thẩm quyền được quy định trong Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng
đất, trong đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận
quyền sử dụng đất), còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển
nhượng.
- Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có
thời hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong

một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả
lại đất khi hết thời hạn thuê.
- Thế chấp quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất
không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo việc
thực hiện nghĩa vụ dân sự.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.Thông
thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thế
chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở.
- Thừa kế quyền sử dụng đất: là việc chuyển quyền sử dụng đất của
người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy
định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
*. Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Điều 692 Bộ Luật Dân sự thì việc chuyển quyền sử
dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến hành làm thủ tục
tại Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện. Đối với việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục tại Uỷ ban nhân dân
thành phố trực thuộc trung ương.
Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên thoả thuận thực hiện
thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành
văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn bản về thừa
kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo Luật thừa kế).
*. Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất đô thị.
Chỉ những người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền sử
dụng đất. Người được phép chuyển quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các điều
kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển quyền

sử dụng đất trong thời hạn được quyền sử dụng còn lại.
- Phải tuân thủ các quy định của Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai; đất
chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy
hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
3.6. Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị
*. Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN