báo cáo thực tập: vấn đề thế chấp trong ngân hàng thương mại ppt

Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
LỜI MỞ ĐẦU:
Lý do chọn đề tài:
Tín dụng ngân hàng là hoạt động chủ yếu đối với hầu hết các NH. Khoản
mục cho vay chiếm quá nữa giá trị tổng tài sản và tạo ra từ 1/2 đến 2/3 tổng thu
của NHTM nên cho vay là hoạt động kinh doanh chủ yếu của NHTM để tạo ra lợi
nhuận. Vì vậy bảo đảm tiền vay có ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc đảm bảo
ngân hàng có thể hoạt động và phát triển cũng như sự phát triển kinh tế.
Nếu ở nhiều nước trên thế giới, các khoản cho vay có bảo đảm của tổ chức
tín dụng đối với khách hàng chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ thì trái lại, ở Việt Nam các tổ
chức tín dụng lại chủ yếu cho vay trên cơ sở điều kiện bảo đảm bằng tài sản.
Về mặt lý thuyết, khi quyết định cho vay thì tình hình hoạt động kinh doanh
tạo ra nguồn trả nợ của khách hàng mới là điều kiện quan trọng nhất. Tuy nhiên,
hiện nay, hầu hết các ngân hàng của Việt Nam đều ưu tiên cấp tín dụng có tài sản
thế chấp, xem đó như là chiếc phao cuối cùng để thu hồi khoản vay trong trường
hợp xảy ra khả năng vỡ nợ.
Từ thực tế quan sát được cùng với lý thuyết đã được học tại nhà trường em
đã hoàn thành bài báo cáo thực tế về đề tài đảm bảo tiền vay bằng hình thức thế
chấp tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn- Đà Nẵng. Báo cáo gồm các
nội dung sau:
Phần 1: Giới thiệu ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn- Đà Nẵng
1. Ngân hàng Đông Á
2. Ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn
Phần 2: Tìm hiểu về hoạt động đảm bảo tiền vay bằng hình thức thế chấp.
1. Một số vấn đề chung về đảm bảo tiền vay.
2. Đảm bảo tiền vay bằng hình thức thế chấp.
3. Thực trạng đảm bảo tiền vay bằng hình thức thế chấp của ngân hàng
Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn- Đà Nẵng.
4. Phương pháp phòng ngừa rủi ro trong đảm bảo tiền vay bằng thế chấp
Phụ lục: hợp đồng thế chấp tài sản để vay vốn tại ngân hàng Đông Á
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 1

Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
PHẦN 1
GIỚI THIỆU NGÂN HÀNG ĐÔNG Á CHI NHÁNH NGŨ HÀNH SƠN- ĐÀ
NẴNG
1. NGÂN HÀNG ĐÔNG Á
Ra đời vào ngày 01 tháng 7 năm 1992, Ngân hàng TMCP Đông Á (DongA
Bank) tự hào vì đã có một chặng đường hơn 18 năm hoạt động ổn định và phát
triển vững chắc. Cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước, DongA
Bank đã lựa chọn cho mình hướng đi phù hợp với những mục tiêu cụ thể trong
từng giai đoạn.
• Vốn điều lệ 4.500 tỷ đồng.
• Tổng tài sản đến cuối năm 2010 là 55.873 tỷ đồng.
• Có 32 phòng ban thuộc hội sở và các trung tâm cùng với 4 công ty thành
viên và 224 chi nhánh, phòng giao dịch, trung tâm giao dịch 24h trên toàn
quốc.
• Sở hữu 5 triệu khách hàng cá nhân và doanh nghiệp.
Hội sở
130 Phan Đăng Lưu, Phường 3, Quận Phú Nhuận, Tp.Hồ Chí Minh, Việt Nam
Điện thoại: (+84.8) 3995 1483 - 3995 1484
Fax: (+84.8) 3995 1603 - 3995 1614
E-mail:
Website: www.dongabank.com.vn
Các kênh giao dịch
• Ngân hàng Đông Á truyền thống (hệ thống 224 điểm giao dịch trên 50 tỉnh
thành)
• Ngân hàng Đông Á Tự Động (hệ thống hơn 1.400 máy ATM)
• Ngân hàng Đông Á Điện tử (DongA Ebanking với 4 phương thức SMS
Banking, Mobile Banking, Phone Banking và Internet Banking)
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 2
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.

Các cổ đông pháp nhân lớn
• Văn phòng Thành ủy TP.HCM
• Công ty Cổ phần Vàng Bạc Đá Quý Phú Nhuận (PNJ)
• Công Ty CP Vốn An Bình
• CTCP Sơn Trà Điện Ngọc
• Cty TNHH MTV Du Lịch Thương Mại Kỳ Hòa
• Công Ty TNHH Ninh Thịnh
• CTy TNHH MTV XD và KD Nhà Phú Nhuận
2. NGÂN HÀNG ĐÔNG Á CHI NHÁNH NGŨ HÀNH SƠN - ĐÀ NẴNG
Ngày 25 tháng 04 năm 2006 .Nhằm đáp ứng nhu cầu về dịch vụ ngân hàng
ngày càng gia tăng, Ngân hàng Đông Á vừa khai trương trụ sở mới PGD
DongA Bank Ngũ Hành Sơn ở địa chỉ số 31-Ngũ Hành Sơn, P.Mỹ An, Q.Ngũ
Hành Sơn với quy mô 5 tầng và 1 tầng hầm với vốn đầu tư hơn 13 tỷ đồng.
• Giám đốc chi nhánh : Trần Thị Ngọc Hạnh.
• Điện thoại: 0511. 3955051.
• Fax: 0511.3955052
Không chỉ phục vụ cho các tổ chức, doanh nghiệp và dân cư trên địa bàn,
với vị trí nằm gần nhiều trường đại học, cao đẳng, trung cấp, dạy nghề, PGD
DongA Bank Ngũ Hành Sơn còn tạo thuận lợi cho sinh viên, học sinh trong việc
chi phí sinh hoạt và học tập thông qua dịch vụ thẻ ATM đã giúp cho sinh viên, học
sinh sử dụng tiết kiệm, an toàn tiền bạc; đặc biệt là phối hợp với Đại học Kinh tế
Đà Nẵng thu học phí hằng tháng qua thẻ ATM đã giúp cho sinh viên tiết kiệm
được nhiều thời gian và thanh toán tiền học phí đúng hạn
PHẦN 2
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 3
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
TÌM HIỂU VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG HÌNH THỨC
THẾ CHẤP
1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐẢM BẢO TIỀN VAY:
1.1 Khái niệm:

Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng
ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho
khách hàng vay.
1.2 Đặc điểm của đảm bảo tiền vay:
- Bảo đảm tiền vay phát triển trong mọi quan hệ tín dụng được phát triển
lâu dài và bền chặt là dựa trên cơ sở lòng tin về sự hoàn trả trong tương lai của các
khoản nợ và khả năng cung cấp vốn đầy đủ kịp thời. Mối quan hệ của khách hàng
và Ngân hàng phải được xây dựng trên sự tin tưởng dù cho vay có đảm bảo hay
không đảm bảo bằng tài sản.
Trong đảm bảo tiền vay yếu tố đạo đức được hiểu là dù trong trường hợp
nào thì người đi vay phải coi đảm bảo tiền vay là lợi ích, tài sản của chính mình,
gắn liền với công việc và sự thành công của họ. Sử dụng tiền vay có hiệu quả và
hoàn trả nợ cho Ngân hàng đầy đủ đúng hạn là mục tiêu của người đi vay.
Sự thành công đó của khách hàng là sự đảm bảo chắc chắn cho Ngân hàng.
Công tác thẩm định để lựa chọn dự án đầu tư khả thi, theo dõi kiểm tra tiến
trình sử dụng vốn, khách hàng phải có kế hoạch sản xuất kinh doanh hợp lý và
công việc rất quan trọng góp phần làm giảm bớt rủi ro mang lại hiệu quả cho đồng
vốn. Do đó giúp khách hàng phải tính kỹ, sản xuất kinh doanh phải có lợi nhuận
duy trì sản xuất kinh doanh, hoàn trả nợ gốc và lãi đúng hạn.
Như vậy phải khẳng định sự đảm bảo cao nhất đối với Ngân hàng chính là
sự thành công trong sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp ở mọi thành phần
kinh tế thông qua các dự án đầu tư hiệu quả.
1.3 Vai trò của công tác đảm bảo tiền vay:
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 4
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
Đối với Ngân hàng: Bảo đảm tiền vay là yếu tố quan trọng nhất của tín
dụng. Khi khách hàng không có khả năng trả được nợ thì tài sản bảo đảm tiền vay
sẽ làm nguồn thu nợ thứ hai, Ngân hàng sẽ có đủ điều kiện pháp lý để ưu tiên xử
lý, thu hồi khoản vay từ tài sản đảm bảo.
Nhưng nếu khoản vay không được bảo đảm bằng tài sản mà có thể bằng uy

tín , khả năng tài chính, sự khả thi của dự án thì Ngân hàng phải thẩm định chặt
chẽ và sẽ quyết định cho vay với mức khác nhau tùy thuộc vào uy tín, độ tin cậy
của khách hàng đối với Ngân hàng.
Đối với khách hàng: Ngân hàng sẽ đáp ứng cho bất kỳ khách hàng nào,
bất kỳ khoản vốn nào, trong bất kỳ thời điểm nào, ngay lập tức và kịp thời, do đó
khách hàng muốn vay vốn phải có tín nhiệm hoặc có tài sản bảo đảm. Như vậy
khách hàng sẽ phải chịu trách nhiệm, ràng buộc và nếu như không trả được nợ, tài
sản bảo đảm sẽ thuộc về Ngân hàng. Chính vì vậy người vay có ý thức sử dụng
tiền vay một cách hợp lý nhất.
Đối với nền kinh tế: Chất lượng tín dụng được nâng cao là nền tảng cho
việc phát triển hệ thống tài chính, thúc đẩy sản xuất kinh doanh, khơi dậy khả
năng đầu tư vào các dự án tạo nên sức đẩy cho nền kinh tế. Do đó bảo đảm tiền
vay có tác dụng gián tiếp đối với nền kinh tế đảm bảo chuyển vốn đúng địa chỉ, sử
dụng vốn đúng mục đích thúc đẩy kinh tế phát triển.
1.4 Mục đích của đảm bảo tiền vay:
-Cho vay là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ ngân hàng sang
khách hàng sau một thời gian nhất định lại quay về với lượng giá trị lớn hơn lượng
giá trị ban đầu. Cho vay là nghiệp vụ sinh lời chủ yếu của ngân hàng, nhưng cũng
là nghiệp vụ có rủi ro cao nhất. Vì vậy việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay sẽ
làm giảm thiểu được các rủi ro vì bảo đảm tiền vay giúp:
- Nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay.
- Phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 5
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
hiện được hoặc xảy ra các rủi ro không lường được.
- Phòng ngừa gian lận. Từ đó giúp cho ngân hàng có thể thu hồi được gốc và lãi
đảm bảo sự tồn tại và phát triển.
2. ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG HÌNH THỨC THẾ CHẤP.
2.1Thế chấp tài sản:
2.1.1 Khái niệm:

Thế chấp tài sản là bên vay vốn dùng tài sản là bất động sản thuộc quyền sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi nguồn thu nợ thứ nhất bị
mất.
Trong đó: Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, Bất động sản (BĐS) là các tài
sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2.1.2 Các loại thế chấp:
- Căn cứ theo tính chất pháp lý:
+ Thế chấp pháp lý: là phương thức thế chấp mà KH lập sẵn một giấy sang
nhượng chủ quyền để khi không có tiền trả nợ, NH có quyền bán hay quản lý tài
sản đó.
+ Thế chấp công bằng: NH chỉ giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở
hữu tài sản bảo đảm cho khoản vay. Do đó NH muốn phát mãi tài sản phải chờ
qua phán quyết của tòa án.
- Căn cứ vào số lần thế chấp:
+ Thế chấp thứ nhất: Là tài sản đang thế chấp cho một món vay.
+ Thế chấp thứ hai: tài sản đang thế chấp cho món nợ thứ nhất nhưng giá trị
thế chấp còn thừa ra KH đang thế chấp cho NH khác (hay NH đó) để vay thêm
một món nợ nữa.
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 6
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
2.1.3 Quy trình cho vay thế chấp bằng tài sản:
B1: Giám định tính chất pháp lý của tài sản thế chấp:
Việc Giám định tính chất pháp lý của tài sản thế chấp không phải là vấn đề
phức tạp nhưng đối với việt Nam thì khá phức tạp, xảy ra nhiều rủi ro liên quan
đến vấn đề này là do chưa thực hiện đăng ký tài sản và cấp giấy chứng nhận về sở
hữu tài sản, các cơ quan nhà nước chưa quản lý hết toàn bộ tài sản đăng ký hoặc
quản lý phân tán ở nhiều đơn vị. Để hạn chế rủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý,
cần phải khai thác thêm các nguồn thông tin khác như tham khảo ý kiến của trung

tâm phòng ngừa rủi ro, các người cư trú gắn với tài sản thế chấp,…
B2: Định giá tài sản thế chấp
- Về nguyên tắc, phải định giá tài sản thế chấp theo giá thị trường nhằm
đảm bảo thu nợ và đáp ứng nhu cầu về vốn của KH. Tuy nhiên, đây là vấn đề phức
tạp nên để đảm bảo chính xác cần phải tổ chức theo hướng chuyên môn hoá. Đối
với những tài sản lớn, phức tạp, cần phải thuê các tổ chức tư vấn để thực hiện định
giá.
- Chú ý về việc định giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hay đất thuê.
Xác định số tiền cho vay tối đa so với giá trị tài sản thế chấp: Giá trị tài sản
thế chấp thông thường lớn hơn số tiền cho vay cộng lãi và chi phí liên quan khác
khi thanh lý. Vì vậy, giá trị tài sản thế chấp dùng để tính toán là giá trị dự kiến của
tài sản trong tương lai. để đơn giản, các NH thường điều chỉnh tỷ lệ cho vay so với
tài sản thế chấp tuỳ theo tính ổn định về thị trường và giá cả của từng loại tài sản.
B3: Ký kết hợp đồng thế chấp
- Thủ tục thế chấp bao gồm hợp đồng thế chấp, giấy chứng nhận quyền sở
hữu tài sản (hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất). Hợp
đồng thế chấp phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng TD. đối
với tài sản thế chấp được hình thành từ vốn vay, khi tài sản đưa vào sử dụng phải
lập phụ lục hợp đồng thế chấp tài sản hình thành vốn vay, trong đó mô tả đặc điểm
và xác định giá trị tài sản. Hợp đồng thế chấp có chứng nhận của công chứng Nhà
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 7
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
nước trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định phải thực
hiện.
- Sau khi hợp đồng thế chấp được ký kết, các bên tham gia hợp đồng hoặc
người được uỷ quyền có thể đăng ký với các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
(những tài sản bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm: tài sản quy định phải
đăng ký quyền sở hữu theo luật, tài sản giao cho bên thế chấp hay người thứ ba
nắm giữ (nghị định 08/2000/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm))
B4: Giải chấp

- Thời hạn thế chấp tài sản không có thời hạn riêng mà phụ thuộc vào thời
hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản thế chấp, có nghĩa, khi người
vay thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ được đảm bảo bằng tài sản thế chấp thì thời
hạn thế chấp cũng chấp dứt.
- Về mặt thủ tục, khi thực hiện xong nghĩa vụ, NH sẽ trả lại giấy chứng
nhận sở hữu tài sản thế chấp cho người vay và lập giấy xác nhận giải toả tài sản
thế chấp gởi đến cơ quan có liên quan. Nếu không trả được nợ thì NH sẽ xử lý tài
sản thế chấp theo quy định của pháp luật.
3. THỰC TRẠNG ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG HÌNH THỨC THẾ
CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐÔNG Á CHI NHÁNH NGŨ HÀNH SƠN-
ĐÀ NẴNG.
3.1 Những thuận lợi khi chấp nhận hình thức đảm bảo tiền gửi bằng thế chấp.
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 8
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
- Nhờ tính cố định mà khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng
thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay; cũng không
tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản.
- Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là BĐS khi khách hàng
không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm và sự phát
triển của thị trường BĐS.
- BĐS là những tài sản ít hao mòn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử
dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tài
sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc
thiết bị.
- Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế chứng minh luôn tăng trong dài hạn do
đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng
nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên nhân
khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường.
- BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử
dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối dễ

dàng. Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền
sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Hệ
thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù
còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các qui định trong
các lĩnh vực khác.
3.2 Những khó khăn khi chấp nhận bảo đảm tiền vay bằng hình thức thế
chấp.
Mặc dù BĐS thật sự có những ưu điểm so với những tài sản khác trong việc
đảm bảo tiền vay đối với ngân hàng, song việc nhận thế chấp này vẫn chứa đựng
nhiều rủi ro.
Rủi ro kỳ hạn
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 9
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
Cho vay thế chấp thường là những khoản cho vay trung, dài hạn và kỳ hạn
điều chỉnh lãi suất thường từ 6 tháng đến 1 năm. Trong khi đó, phần lớn nguồn
vốn huy động của các ngân hàng là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất khá linh hoạt
theo thị trường. Sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và
cho vay là vấn đề nan giải nhất mà các ngân hàng phải tính toán và cân đối trong
cho vay.
Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay
Ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn mới đi vào hoạt động được 4
năm, nhân viên còn non trẻ và ít kinh nghiệm. Còn non kém kinh nghiệm nhưng
được giao những trọng trách lớn, đặc biệt là quyết định cho vay đã dẫn đến những
rủi ro khó lường.
Rủi ro từ công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát qui trình cấp tín dụng
Do chỉ có quy mô nhỏ nên ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn
chưa có phòng quản lý rủi ro tín dụng, chưa tách biệt chức năng giữa định giá tài
sản và thẩm định tín dụng. Phòng kiểm soát nội bộ chỉ kiểm tra hồ sơ sau cho vay
và không có chức năng ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro trong toàn hệ thống. Hoạt
động của Ban kiểm soát chưa đạt hiệu quả kỳ vọng.

Rủi ro từ năng lực cạnh tranh và những vấn đề nội tại của các ngân hàng
Do sự cạnh tranh gay gắt của các ngân hàng thương mại trong thời gian gần
đây, ngân hàng Đông Á đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian thẩm định, để
nâng cao tính cạnh tranh. Điều này khiến việc thẩm định trở nên sơ sài, chiếu lệ,
định giá tài sản theo giá thị trường. Hậu quả là, chỉ cần khách hàng chậm trả lãi 1-
2 tháng hoặc giá BĐS giảm từ 5-10% thì giá trị thực của tài sản không còn bảo
đảm đủ cho khoản vay. Khi nợ quá hạn xảy ra, ngân hàng lại tìm cách đảo nợ, điều
chỉnh kỳ hạn trả nợ, gia hạn nợ, chuyển nhóm nợ và trích lập dự phòng rủi ro sai
qui định khiến khả năng thu hồi càng khó khăn, kéo dài.
Rủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng
Thông tin bất cân xứng trong hoạt động tín dụng là rất lớn. Khi xem xét cho
vay đối với một khách hàng mới, ngân hàng hầu như không có những thông tin đủ
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 10
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
độ tin cậy để ra quyết định. Trong công tác thẩm định thì những mối quan hệ với
láng giềng, với đối tác… là những thông tin quan trọng, tuy nhiên, những khách
hàng chính của ngân hàng ở quận Ngũ Hành Sơn lại phần lớn là từ nơi khác
chuyển đến hoặc cá doanh nghiệp mới thành lập. Chính vì vậy nguồn thông tin
duy nhất ngân hàng có được là từ chính bản thân khách hàng.
Nguồn duy nhất mà ngân hàng có thể khai thác thông tin tín dụng hiện nay
là Trung tâm Thông tin Tín dụng của NHNN (CIC). Tại đây, các ngân hàng có thể
hỏi tin về tình hình tài chính, tài sản bảo đảm, quan hệ tín dụng, xếp hạng tín dụng.
Tuy nhiên, chất lượng thông tin không đáp ứng được yêu cầu, đã có nhiều khách
hàng phàn nàn với ngân hàng rằng thông tin CIC của họ vẫn còn dư nợ mặc dù
khoản vay đã tất toán từ lâu. Từ đó có thể thấy thông tin chưa theo được thực tế,
đặc biệt là thông tin về tài chính của khách hàng. Bên cạnh đó, thông tin xếp hạng
tín dụng doanh nghiệp của CIC nhiều khi không phù hợp với cách xếp hạng tín
dụng của ngân hàng qua từng thời kỳ khác nhau.
Rủi ro từ tính chu kỳ của nền kinh tế
Thực tế chu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá BĐS.

Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi
dào và giá BĐS leo thang, ngân hàng cũng mở rộng tín dụng BĐS. Ngược lại khi
nền kinh tế phát triển quá nóng, NHNN thực hiện thắt chặt tiền tệ thì BĐS là thị
trường đầu tiên bị ảnh hưởng, giá BĐS sụt giảm, tính thanh khoản hạn chế và khả
năng trả nợ của các khoản vay gặp khó khăn làm ngân hàng lâm vào khó khăn
trong việc thanh lý BĐS làm tổn thất về vốn.
4. NHỮNG GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA RỦI RO TRONG ĐẢM BẢO
TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP.
Xây dựng chính sách tín dụng phù hợp với từng giai đoạn:
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 11
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
Tăng cường công tác huy động đối với kỳ hạn dài là giải pháp được nhiều
ngân hàng chú trọng trong thời gian gần đây. Nguồn vốn huy động có kỳ hạn dài
sẽ giúp các ngân hàng hạn chế được những rủi ro kỳ hạn khi cho vay đầu tư BĐS,
hạn chế sự thiết hụt thanh khoản và sự phụ thuộc vào thị trường liên ngân hàng,
chủ động trong hoạt động và thực hiện các mục tiêu kinh doanh. Ngân hàng cần
hạn chế tối đa cho vay đầu cơ vốn mang tính bất ổn và chứa đựng nhiều rủi ro, làm
giảm tính rủi ro cho thị trường đầu tư BĐS.
Hoàn thiện năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay
Có qui định và thực hiện nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo
đảm, ít nhất phải 3 tháng/lần, trường hợp giá BĐS biến động bất thường có thể
làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo của khoản vay thì phải đánh giá liên tục, yêu cầu
khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm và/hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị
tài sản bị giảm sút sau khi đánh giá lại và trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ.
Bên cạnh việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, các ngân hàng cần có chế độ
đãi ngộ phù hợp nhằm đảm bảo thu hút được nguồn nhân lực có chất lượng, hạn
chế tình trạng “nhảy việc”. Hơn nữa, ngân hàng cũng cần phải xây dựng quy chế
trách nhiệm gắn với hoạt động tín dụng và toàn ngân hàng để nâng cao tinh thần
trách nhiệm của đội ngũ lãnh đạo, nhân viên.
Hoàn thiện công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát qui trình cấp tín dụng:

Xây dựng Phòng quản lý rủi ro và Phòng pháp chế vững mạnh, tập trung
những con người có năng lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng về hoạt động tín
dụng và thị trường BĐS. Khắc phục những qui định manh mún của pháp luật bằng
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 12
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
việc sàng lọc và qui định rõ những BĐS được nhận thế chấp, không được nhận thế
chấp theo qui định của pháp luật hiện hành. Xây dựng chính sách quản lý rủi ro tín
dụng, điều chỉnh kịp thời những nội dung chưa phù hợp, sơ hở trong hợp đồng thế
chấp, tín dụng, qui trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản tại ngân hàng.
Cần tách biệt chức năng quyết định cho vay với thẩm định tín dụng; tách
biệt chức năng thẩm định tín dụng và định giá tài sản bảo đảm.
Đa dạng hóa danh mục cho vay là yêu cầu bắt buộc đối với tất cả các ngân
hàng, có chính sách thích hợp để tiếp cận, mở rộng cho vay đối với nhu cầu vốn
sản xuất kinh doanh, xuất nhập khẩu nhằm hạn chế rủi ro và tăng khả năng cung
cấp các dịch vụ ngân hàng khác đi kèm. Bên cạnh đó, cần giao chỉ tiêu phát triển
tín dụng cho các đơn vị trên cơ sở cân đối số lượng và chất lượng nguồn vốn huy
động, chỉ tiêu này gắn liền với xếp loại và chế độ khen thưởng hàng tháng, hàng
quí, hàng năm.
Tìm hiểu và xử lý thông tin chặt chẽ:
Đối với thông tin bất cân xứng trong điều kiện hiện tại, các ngân hàng
không thể chờ đợi mà phải chủ động khắc phục. Yêu cầu đối với cán bộ tín dụng
và những người tham gia quyết định cho vay là sự mẫn cán và trách nhiệm cao đối
với công việc và sự phát triển của ngân hàng. Cán bộ tín dụng phải có được những
thông tin đầy đủ nhất có thể về tình hình hoạt động kinh doanh, nguồn thu để trả
nợ, nguồn gốc và tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm… để tránh những rủi ro
có thể xảy ra xuất phát từ sai sót nghiệp vụ mà vẫn đảm bảo sự phục vụ tốt nhất
đối với khách hàng.
Thận trọng với tài sản đảm bảo là tài sản hình thành trong tương lai:
Đối với BĐS là tài sản hình thành trong tương lai, cần xác định rõ tính pháp
lý, khả năng tài sản có thể xác lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng của bên bảo đảm

sau khi nhận thế chấp. Hạn chế nhận thế chấp đối với BĐS là các căn hộ, nhà ở là
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 13
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
tài sản hình thành trong tương lai được nhận chuyển nhượng từ các dự án không
do chính ngân hàng tài trợ, BĐS có tính thanh khoản thấp do có diện tích đất nhỏ,
giao thông không thuận lợi, qui hoạch không rõ ràng. Sự thận trọng của ngân hàng
là bắt buộc do những qui định pháp lý chưa rõ ràng và việc hiểu, thực thi các qui
định pháp luật của các cơ quan hữu quan còn chưa thống nhất.

KẾT LUẬN
Những năm gần đây ngân hàng thương mại nói chung, Ngân hàng Đông Á
nói riêng đã phải đối mặt với sự thay đổi liên tục của nền kinh tế và sự cạnh tranh
khốc liệt trên thị trường tiền tệ. Chính vì vậy ngân hàng Đông Á phải luôn luôn
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 14
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
đổi mới, phong phú về mặt nghiệp vụ, nâng cao chất lượng dịch vụ để ngày càng
phát triển và tạo lòng tin với khách hàng.
Do thời gian thực tế còn ngắn và đây còn là vấn đề phức tạp nên bài báo
cáo chưa được sâu sắc, nhiều vấn đề còn chưa được giải quyết. Em rất mong sự
nhận xét và đóng góp ý kiến để bài báo cáo được hoàn thiện hơn và rút kinh
nghiệm cho bài báo cáo thực tập sau này.
Em xin cảm ơn ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn, đặc biệt là
cán bộ tín dụng Phạm Thị Tâm đã tận tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho e hoàn thành
đợt thực tế này.
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 15
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
PHỤ LỤC
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP CỦA NGÂN HÀNG ĐÔNG Á
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 16