Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn Quận Kiến An, Thành phố Hải Phòng

Bộ giáo dục và đào tạo
TrƯờng đại học nông nghiệp hà nội











Trần thị huyền




đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất qua một số dự án trên
địa bàn quận kiến an thành phố hải phòng


luận văn thạc sĩ nông nghiệp


Chuyên ngành : quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16

Ngời hớng dẫn khoa học:

1. pgs.ts. nguyễn thanh trà
2. Ts. Nguyễn thanh lâm



Hà nội 2012

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

i

Li cam ủoan



Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và cha đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
đợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đợc chỉ rõ
nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2012
Tác giả luận văn


Trần Thị Huyền
Trần Thị HuyềnTrần Thị Huyền
Trần Thị Huyền

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

ii

Lời cảm ơn
Lời cảm ơnLời cảm ơn
Lời cảm ơn
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng, nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận đợc sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và ngời thân.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Viện Sau Đại học, Khoa
Tài nguyên và Môi trờng, Trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã giúp đỡ, tạo
mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Để có đợc kết quả nghiên cứu này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc
tới PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, ngời đã luôn theo sát, tận tình hớng dẫn, chỉ
bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trờng -ủy ban nhân
dân quận Kiến An cùng tất cả các bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi hoàn
thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin gủi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình - những ngời đã động
viên, tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài này.
Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2012
Tác giả
Tác giảTác giả
Tác giả

Trần Thị Huyền
Trần Thị Huyền Trần Thị Huyền
Trần Thị Huyền





Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vi
Danh mục biểu ñồ và hình vii
Danh mục viết tắt viii
PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ i
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2

1.3. Mục ñích, yêu cầu nghiên cứu 2
1.3.1 Mục ñích 2
1.3.2 Yêu cầu 2
PHẦN II: TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 4
2.1.1 Bất ñộng sản 4
2.1.2 Thị trường bất ñộng sản 4
2.1.3 Một số khái niệm khác: 5
2.2 Cơ sở khoa học của ñấu giá quyền sử dụng ñất. 5
2.2.1 ðấu giá tài sản 5
2.2.2. Lý luận ñấu giá quyền sử dụng ñất 11
2.2.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất 15
2.3. Kinh nghiệm ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số nước 31
2.3.1 Trung Quốc 31
2.3.2 Mỹ 34
2.3.3 Nhật Bản 35
2.4 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất 38
2.4.1 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam trong những năm qua 38
2.4.2 Tình hình thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hải
Phòng 40


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

PHẦN III: ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 44
3.2 Nội dung nghiên cứu 44
3.2.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Kiến An 44

3.2.2. Tình hình quản lý ñất ñai theo 13 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai trên
ñịa bàn quận Kiến An. 44
3.2.3 Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hải Phòng. 45
3.2.4 ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Kiến An 45
3.2.5. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua các mặt 45
3.2.6. ðề xuất một số giải pháp, kiến nghị ñối với công tác ñấu giá quyền SDð 45
3.3 Phương pháp nghiên cứu 45
3.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 45
3.3.2. Phương pháp ñiều tra thống kê 45
3.3.3. Phương pháp phân tích tổng hợp 46
3.3.4. Phương pháp chuyên gia 46
3.3.5. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 46
PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 47
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Kiến An 47
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 47
4.1.2 Các nguồn tài nguyên 48
4.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. 49
4.1.4 Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật 53
4.1.5 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Kiến An 55
4.1.6 Hiện trạng sử dụng ñất quận Kiến An năm 2011. 55
4.2. Tình hình quản lý ñất ñai 57
4.3. Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hải Phòng 60
4.3.1. Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hải Phòng 60
4.3.2. Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Thành phố Hải Phòng 61
4.4. Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñiều tra ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa
bàn quận Kiến An – thành phố Hải Phòng 74
4.4.1. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất 06 lô thuộc dự án Quang Ngọc tại phường
Lãm Hà 74

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4.4.2. Dự án ñấu giá 48 lô thuộc dự án tuyến 2 tại phường Nam Sơn 79
4.4.3 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất 06 lô thuộc dự án tái ñịnh cư ðại học Hải
Phòng tại phường Ngọc Sơn 84
4.4.4 ðánh giá thực trạng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Kiến An
trong những năm qua và kế hoạch thực hiện trong thời gian tới 88
4.5. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án 90
4.5.1 Hiệu quả kinh tế 91
4.5.2. Hiệu quả xã hội ii
4.5.3. Hiệu quả ñối với công tác quản lý và sử dụng ñất ñai iii
4.6. Một số hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất iv
4.6.1. Công tác tổ chức iv
4.6.2. ðối với người tham gia ñấu giá v
4.6.3. ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị: v
4.7. Một số ñề xuất ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất vi
5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ viii
5.1. Kết luận viii
5.1.1. Hiệu quả kinh tế và xã hội của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất viii
5.1.2 ðối với công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai ix
5.1.3 Thực trạng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Kiến An
trong những năm qua ix
5.2. ðề nghị x

TÀI LIỆU THAM KHẢO 104



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Hiện trạng sử dụng ñất quận Kiến An năm 2011
56
Bảng 2: Tổng hợp giá khởi ñiểm, bước giá và tiền ñặt cọc của từng lô ñất

thuộc Dự
án ñấu giá 06 lô tại phường Lãm Hà – quận Kiến An
75
Bảng 3: Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất 06 lô ñất thuộc quỹ ñất 10% của Dự án
phát triển nhà do Công ty TNHH Quang Ngọc làm chủ ñầu tư tại Khu dân cư
số 2 phường Lãm Hà, quận Kiến An
79
Bảng 4: Tổng hợp giá khởi ñiểm, bước giá và tiền ñặt cọc của từng lô ñất thuộc Dự án
ñấu giá 06 lô tại phường Ngọc Sơn – quận Kiến An
85
Bảng 5: Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất 06 lô ñất thuộc Dự án tái ñịnh cư trường
ðại học Hải Phòng tại phường Ngọc Sơn, quận Kiến An.
88
Bảng 6: Một số dự án sẽ ñấu giá quyền sử dụng ñất trong thời gian tới
90
Bảng 7: So sánh hiệu quả kinh tế thu ñược giữa giá trúng ñấu giá

với giá ñất trên thị
trường và giao ñất có thu tiền sử dụng ñất
92

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC HÌNH

Hình 1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai - ngắn hạn
12
Hình 2: Quy trình ñấu giá bất ñộng sản có sự tham gia của Tòa án tại Nhật Bản
36

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðất nước ta ñang trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, cơ
chế kinh tế thị trường ñang từng bước ñược hình thành. Các thành phần kinh
tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào
cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai
cũng không phải ngoại lệ.
Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ chủ trương cho phép sử dụng quỹ
ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hai hình thức ñấu thầu dự án và
ñấu giá quyền sử dụng ñất nhằm phát huy nguồn nội lực từ ñất ñai trong quá
trình công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước. Công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất ñã mang lại một hướng ñi mới cho thị trường BðS. Nguồn thu cho
ngân sách từ việc ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã góp phần quan trọng ñể thanh

toán nợ ñầu tư xây dựng cơ bản của ñịa phương, ñầu tư phát triển cơ sở hạ
tầng, cải tạo, chỉnh trang ñô thị trong quá trình phát triển ñất nước.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng
ñất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật
chưa ñáp ứng ñược tiến ñộ, không ñủ số lượng người tham gia ñấu giá, một số
chủ ñầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến ñộ xây dựng công
trình sau khi trúng ñấu giá
Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời góp phần ñẩy mạnh công tác
ñấu giá quyền sử dụng ñất phục vụ việc quản lý, khai thác và sử dụng quỹ ñất
có hiệu quả, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh Trà -
Giảng viên bộ môn Quản lý ñất ñai - Khoa Tài nguyên và Môi trường -
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội và ñược sự ñồng ý của Phòng Tài
nguyên và Môi trường - Ủy ban nhân dân quận Kiến An tôi tiến hành nghiên

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

cứu ñề tài: "ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
qua một số dự án trên ñịa bàn Quận Kiến An – Thành phố Hải Phòng"
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
Do sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên nhiều
người ñã lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật ñã liên kết,
móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền "moi ñất" của Nhà nước núp dưới
danh nghĩa "dự án". Thực chất là ñem ñất của Nhà nước thông qua hình thức
giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa
phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn
nội lực to lớn từ ñất ñai và gây nhiều hậu quả cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo
thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân

dân, ñảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng ñất, Nhà nước
cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu
giá ñất.
Muốn công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý.
Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá
qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý
giúp quy trình ñấu giá ngày càng hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất.
1.3. Mục ñích, yêu cầu nghiên cứu
1.3.1 Mục ñích
- ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa
bàn quận Kiến An qua một số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã triển khai.
- ðưa ra một số nhận xét và ñề xuất giải pháp ñể hoàn thiện quy trình,
cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất.
1.3.2 Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

dụng ñất của Trung Ương và ñịa phương.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy. Các chỉ tiêu
thu thập cần ñảm bảo ñể phân tích ñánh giá ñược hiệu quả của công tác ñấu
giá quyền sử dụng ñất trên cả 3 mặt: kinh tế, xã hội và công tác quản lý và sử
dụng ñất
- ðưa ra các ý kiến ñánh giá ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác
ñấu giá quyền sử dụng ñất.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

PHẦN II: TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
2.1.1 Bất ñộng sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS
và ñộng sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau,
nhưng ñều thống nhất BðS gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
Ở Việt Nam tại Chương II ðiều 174 Bộ luật Dân sự ñã quy ñịnh “BðS là các tài
sản không thể di dời ñược bao gồm
:
ðất ñai; Nhà ở, Công trình xây dựng gắn
liền với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; Các tài
sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh” [20].

Theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không phải là
hàng hoá vì ñất ñai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn
dân. Do vậy, chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số
loại ñất, của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới
ñược coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông trên thị trường BðS.

Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá
trị quyền sử dụng ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất.
2.1.2 Thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy luật
giá trị; quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với
3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không ñược
quyền ñược hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS
ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao
dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; phân phối BðS theo
quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.3 Một số khái niệm khác:
- ðịnh giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm
xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một
thời ñiểm xác ñịnh.
- ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
- ðấu giá tài sản: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả

giá giá cao nhất thì ñược.
2.2 Cơ sở khoa học của ñấu giá quyền sử dụng ñất.
2.2.1 ðấu giá tài sản
2.2.1.1 Khái niệm, bản chất của ñấu giá tài sản
Từ “ñấu giá” (auction) bắt nguồn từ tiếng Latin (augère) với hai nghĩa
chính là “tăng lên” hoặc “bổ sung”. ðến nay trên thế giới có 2 hình thức ñấu
giá chính: ñấu tăng giá – theo kiểu phổ quát trên khắp thế giới và ñấu giảm
giá – theo kiểu không phổ quát và có thành tựu nhất tại Hà Lan. [17]
Tại phương ðông, các hình thức của ñấu giá ñã hiện diện ở những chợ
phiên bộ lạc từ thời chưa có các nhà nước phong kiến nguyên thủy. Theo ghi
chép trong các sử liệu xưa, cách ñây khoảng 5.000 năm, các phiên ñấu giá có
tính chất “ñổi chác” nô lệ, vật nuôi, bông vải, thực phẩm, vật trang ñiểm ñã
diễn ra tại nhiều nơi. Ở các bộ lạc sống bằng nghề chăn nuôi, phổ biến nhất là
việc trao ñổi gia súc ñể lấy lương thực, vũ khí, áo quần
Tại phương Tây, các phiên ñấu giá cũng có một lịch sử lâu ñời, theo
ghi chép của Herodotus ở xứ Babylon thì vào khoảng năm 500 TCN, việc ñấu
giá ñã ñược tổ chức công khai hàng năm.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

Thời hoàng ñế La Mã, khoảng năm 190-195 TCN, các phiên ñấu giá
chiến lợi phẩm cũng luôn ñược tổ chức. Ngoài ra, trong nhiều ghi chép cho
thấy ñấu giá ñã “ñể mắt” tới mọi vật trong thế gian: từ một trang trại, một hòn
ñảo, một con suối ñến lâu ñài, máy bay, du thuyền Cũng có những phiên
ñấu giá về cá nổi tiếng ở Bắc Âu, ở Tsukiji (Tokyo) hay ở Honolulu (Hawaii).
Theo quan niệm truyền thống, ñấu giá là việc mua bán tài sản công khai
mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và
người bán ñấu giá ñồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc ñộ pháp lý, ñịnh

nghĩa về bán ñấu giá tài sản thường ñược quy ñịnh trong những ñiều luật cụ
thể: ðiều 3, Luật bán ñấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm
1996 quy ñịnh “Bán ñấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo
ñó các tài sản và quyền tài sản ñược bán cho người trả giá cao nhất”. Còn ñạo
luật của Floriada năm 2003 ñưa ra khái niệm “Bán ñấu giá tuyệt ñối” là cuộc
bán ñấu giá không yêu cầu giá khởi ñiểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ ñược bán
cho người trả giá cao nhất.
Ở Việt Nam, theo Từ ñiển Luật học thì “Bán ñấu giá tài sản là hình
thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo ñó có nhiều người
muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá
khởi ñiểm là người mua ñược tài sản”.
Khái niệm về ñấu giá tài sản có những ñặc ñiểm sau ñây:
- Bán ñấu giá tài sản là hình thức bán công khai theo nguyên tắc và thủ
tục luật ñịnh.
- Chủ thể tham gia bán ñấu giá từ hai chủ thể trở lên.
- Người ñược mua tài sản là người trả giá cao nhất.
Bản chất của bán ñấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản
thông qua hình thức ñấu giá nhằm bán ñược tài sản với giá cao nhất. Hoạt
ñộng bán ñấu giá tài sản ñược diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người
ñược chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán ñấu giá hoặc tài
sản thực hiện việc bán ñấu giá.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

Ngày nay, ñấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trò
quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội. ðấu giá tài sản là một trong những
cách thức linh hoạt ñể chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ
thể khác góp phần thúc ñẩy hoạt ñộng kinh tế nói chung, hoạt ñộng mua bán

trao ñổi hàng hoá nói riêng phát triển một cách ña dạng. Trong những năm
qua, hoạt ñộng bán ñấu giá tài sản ở nước ta ñã từng bước phát triển, có
những ñóng góp quan trọng trong công tác thi hành pháp luật, ñặc biệt là công
tác thi hành án dân sự và xử lý vi phạm hành chính.
2.2.1.2 Các hình thức ñấu giá trên thế giới
ðấu giá là một cơ chế thị trường trong ñó một vật hữu hình hay vô hình
(bằng sáng chế…), một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là
vật ñấu giá) ñược trao ñổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia
ñấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường. ðấu giá
cung cấp một hệ quy tắc ñiều chỉnh qua ñó quyết ñịnh mua hay bán cho người
trả giá thích hợp nhất. ðấu giá ñược tổ chức vào thời ñiểm xác ñịnh với số
người tham gia hạn chế.
Ngày nay, cùng với sự phát triển của thương mại ñiện tử, ñấu giá ñược
mở rộng hơn rất nhiều và phát triển lên một bước mới.
Là một tiêu ñiểm của các nhà khoa học về lý thuyết trò chơi, trọng tâm
nghiên cứu về ñấu giá thường xoay quanh vấn ñề lựa chọn phương thức và
chiến lược ñấu giá. Quy trình ñấu giá thường bao gồm một người bán ñấu giá
sở hữu vật ñấu giá hoặc ñược ủy nhiệm ñiều khiển cuộc bán ñấu giá và người
tham gia. Người này thông báo về vật ñấu giá cũng như phương thức ñấu giá
tới các ñối tượng xác ñịnh (trừ trường hợp ñấu giá rộng rãi). Người quan tâm
tới vật ñấu giá sẽ ñăng ký tham gia ñấu giá. Người bán muốn bán với giá cao
nhất có thể, còn người mua muốn mua với giá thấp nhất có thể. Tùy theo cơ
chế ñấu giá, người ta có thể chào giá một hoặc nhiều lần. ðôi khi, người bán
ñấu giá có thể ñưa ra một mức giá chấp nhận tối thiểu, gọi là giá hạn chế.
Một ñặc trưng khác của ñấu giá là phương thức thực hiện. Người thắng
cuộc có thể trả (hoặc ñược trả) theo giá mà người ñó chào (ñấu giá mức thứ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

nhất) hoặc theo mức giá liền kế tiếp (ñấu giá mức thứ hai). Việc ñấu giá có
thể ñược tổ chức công khai hoặc theo hồ sơ niêm phong.
ðấu giá mức thứ nhất: cho phép người chào trả giá cao nhất ñược mua
vật ñấu giá và trả tiền tại mức giá ñó. Mặt khác, trong ñấu thầu, người thắng
cuộc là người thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và ñược trả bằng
mức giá ñó. Chẳng hạn như việc ñấu thầu xây dựng công trình công cộng [17].
ðấu giá mức thứ hai: chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và
người thắng cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc.
Trong ñấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ ñược chấp nhận thầu
nhưng ñược trả tiền ở mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. ðấu giá
mức thứ hai thường là ñấu giá niêm phong hoặc ñấu giá kiểu Anh.
ðấu giá niêm phong: ñây là hình thức ñấu giá trong ñó người tham gia
cùng nộp giá chào một lúc mà không ñược biết giá của người khác cũng như
giữ kín không cho người khác biết giá của mình. Thông thường người trả giá
mua cao nhất sẽ thắng.
ðấu giá nhượng quyền: ñây là hình thức ñấu giá dài vô hạn ñịnh, dành
cho những sản phẩm có thể ñược tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức
làm thuốc), người ñấu giá ñặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể ñiều chỉnh
hoặc rút lại), người bán có thể xem xét kết thúc cuộc ñấu giá bất cứ lúc nào khi
chọn ñược mức giá vừa ý. Những người thắng cuộc là những người ñặt giá
bằng hoặc cao hơn giá ñược chọn, và sẽ nhận ñược phiên bản của sản phẩm.
ðấu giá ra giá duy nhất: Trong hình thức này, người ñấu giá sẽ ñưa ra
giá không rõ ràng, và ñược cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể ñặt. Một
mức giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các các mức giá ñược ra
giá sẽ thắng cuộc. Ví dụ, nếu một cuộc ñấu giá quy ñịnh mức giá cao nhất là
10; năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra
giá duy nhất ñạt giá cao nhất. Hình thức này phổ biến trong các cuộc ñấu giá
trực tuyến.
ðấu giá mở: ñây là hình thức ñược sử dụng trong thị trường chứng

khoán và trao ñổi hàng hoá. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

giao dịch ñưa ra giá bằng lời ngay tức thì. Những giao dịch có thể ñồng thời
diễn ra ở nơi khác trong sàn mua bán. Hình thức này dần ñược thay thế bởi
hình thức thương mại ñiện tử.
ðấu giá giá trần: hình thức ñấu giá này có giá bán ra ñịnh trước, người
tham gia có thể kết thúc cuộc ñấu giá bằng cách ñơn giản chấp nhận mức giá
này. Mức giá này do người bán ñịnh ra. Người ñấu giá có thể chọn ñể ra giá
hoặc sử dụng luôn mức giá trần. Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc
ñấu giá sẽ kết thúc với người trả mức cao nhất.
ðấu giá tổ hợp: là hình thức ñấu giá trong ñó người mua ñịnh giá ñối
với một tập hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ
hợp). Ví dụ, nếu bánh xe ñạp và khung xe ñược bán rời ra trong một cuộc ñấu
giá, thì ñối với người ra giá 1 tổ hợp bao gồm 1 bánh xe hoặc 1 khung xe
chẳng có giá trị gì cả, nhưng 2 bánh xe và 1 khung xe thì lại ñáng giá ñến
$200. Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ ñề nghị một giá ñể trả cho tất cả các
món trong tổ hợp, nếu thắng thì có ñược tổ hợp, ngược lại sẽ không phải mua
bất cứ món gì trong tổ hợp.
Các hình thức ñấu giá không chỉ ñược áp dụng ñối với những mặt hàng
hiếm mà còn ñược sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lô, ñặc
biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự ñộng. Nghiên cứu ñấu giá giúp
cho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hóa hoạt ñộng mua bán. Hơn thế
nữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu ñấu giá có thể giúp người bán
ñấu giá ñạt ñược hiệu quả cao hơn.
2.2.1.3 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về ñấu giá tài
sản ở Việt Nam

a) Giai ñoạn từ năm 1989 ñến năm 1996
Pháp luật về bán ñấu giá tài sản ñược ñánh dấu bằng sự ra ñời của
Pháp lệnh thi hành án dân sự ngày 28 tháng 8 năm 1989 (Pháp lệnh năm
1989), quy ñịnh về bán ñấu giá tài sản ñể thi hành án. [17]
Năm 1994, Pháp lệnh Thi hành án dân sự ñược ban hành mới thay thế
cho Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1989 (Pháp lệnh năm 1994). Pháp lệnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10

năm 1994 bổ sung thêm một số quy ñịnh về bán ñấu giá tài sản thi hành án.
Quy ñịnh cụ thể hơn về thành phần Hội ñồng ñịnh giá gồm ñại diện cơ quan
tài chính, cơ quan chuyên môn có liên quan và do chấp hành viên chủ trì ñể
ñánh giá sơ bộ tài sản ñã kê biên (ðiều 34 của Pháp lệnh năm 1994), người
ñược thi hành án, người phải thi hành án ñược tham gia ý kiến vào việc ñịnh
giá, nhưng quyền quyết ñịnh giá thuộc Hội ñồng ñịnh giá. Tài sản không bán
ñược thì ñược ñịnh giá lại ñể tiếp tục bán ñấu giá.
b) Giai ñoạn từ năm 1996 ñến năm 2005
Năm 1995, Bộ Luật Dân sự ñầu tiên ở nước ta ñược Quốc hội khóa IX,
kỳ họp thứ 8 thông qua. ðây là một văn bản pháp luật quan trọng, ñiều chỉnh
các quan hệ giao kết dân sự trong ñó có quan hệ về bán ñấu giá tài sản. Bộ
Luật Dân sự năm 1995 ñã quy ñịnh giao cho Chính phủ ban hành quy chế bán
ñấu giá. Trên cơ sở ñó, ngày 19/12/1996 Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số
86/1996/CP về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản. ðây là văn bản
pháp lý chuyên ngành ñầu tiên ñiều chỉnh về lĩnh vực bán ñấu giá tài sản với
những quy ñịnh về tài sản bán ñấu giá, người bán ñấu giá, trình tự, thủ tục bán
ñấu giá, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về bán ñấu giá. Có thể nói hoạt ñộng
bán ñấu giá tài sản chuyên nghiệp ở nước ta ñược hình thành từ năm 1997
trên cơ sở của Bộ luật Dân sự và Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của

Chính phủ ban hành Quy chế bán ñấu giá tài sản. Tuy nhiên, nội dung của
Nghị ñịnh số 86/1996/CP ñược ban hành trong những năm ñầu của nền kinh
tế thị trường ñịnh hướng XHCN Việt Nam nên vẫn chứa ñựng các ñiều khoản
bất cập, hạn chế nhất ñịnh, không còn phù hợp cần thay ñổi cho phù hợp với
thực tế.
c) Giai ñoạn từ năm 2005 ñến nay
Ngày 18/01/2005, Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP của Chính phủ về bán
ñấu giá tài sản ñược ban hành thay thế Nghị ñịnh số 86/1996/CP. Ngay sau
khi Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP có hiệu lực thi hành, Bộ Tư pháp ñã ban
hành Thông tư số 03/2005/TT-BTP hướng dẫn một số quy ñịnh của Nghị
ñịnh số 05/2005/Nð-CP.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11

Sau khi Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ñược ban hành, hoạt ñộng bán
ñấu giá tài sản ñã ñạt ñược những kết quả ñáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan
trọng ñối với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán ñấu giá tài sản ở các
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, một số quy ñịnh của Nghị ñịnh số
05/2005/Nð-CP về trình tự, thủ tục bán ñấu giá còn chưa ñầy ñủ và chặt chẽ,
thậm chí có kẽ hở, dễ dẫn ñến hiện tượng tiêu cực như thông ñồng, dìm giá,
làm thất thoát tài sản của Nhà nước, ảnh hưởng ñến quyền, lợi ích hợp pháp
của tổ chức, cá nhân.
Do vậy, việc thay thế Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP là sự cần thiết
khách quan, ñể thiết lập cơ sở pháp lý chặt chẽ, thống nhất, ñồng bộ hơn cho
hoạt ñộng bán ñấu giá tài sản. Ngày 04 tháng 3 năm 2010, Chính phủ ñã ban
hành Nghị ñịnh số 17/2010/ Nð-CP về bán ñấu giá tài sản, góp phần thống
nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán ñấu giá tài sản và ñáp ứng phần lớn nhu

cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này. Sau ñó, ngày 06/12/2010, Bộ Tư
pháp ñã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy ñịnh chi tiết về hướng
dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 17/2010/Nð-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ
về bán ñấu giá tài sản. Và hiện nay mới nhất là Thông tư số 48/2012/TT-BTC
của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác ñịnh giá khởi ñiểm và chế ñộ tài chính
trong hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất
hoặc cho thuê ñất.
2.2.2. Lý luận ñấu giá quyền sử dụng ñất
2.2.2.1

Lý thuyết cung và cầu
Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết ñịnh giá. Sức mạnh của tương tác
cung và cầu quyết ñịnh tới giá trị thị trường của BðS, ñược phản ảnh qua
những giá bán.
Cung và cầu có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì cung của ñất
về cơ bản là cố ñịnh (bất biến). ðiều này có nghĩa là giá của ñất trong một
khu vực nhất ñịnh sẽ ñược xác ñịnh bằng yếu tố cầu như mật ñộ dân cư, tỉ lệ
tăng trưởng, mức ñộ thu nhập và việc làm tại ñịa phương, khả năng phục vụ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

của hệ thống giao thông vận tải, cơ sở hạ tầng, tỉ lệ lãi suất
Hình 1.1 minh hoạ sự tương tác cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất.
Lưu ý rằng ñồ thị cung là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số lượng ñất là cố
ñịnh: bất kể giá cả, không thể tạo thêm ra ñất. Do vậy, giá của nó thay ñổi
theo nhu cầu. Khi ñồ thị cầu tăng lên từ ñiểm d lên d' , thì giá tăng từ ñiểm P
lên P'.

P'
P
S
d d'

Hình 1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai - ngắn hạn
Mạng lưới giao thông của ñịa phương ảnh hưởng mạnh mẽ ñến sơ ñồ
phát triển và giá cả. Trước khi có ôtô, thị trường ñất ñô thị tập trung ở những
khu buôn bán gần trung tâm dẫn ñến những sự chênh lệch giá ñỉnh cao giữa
ñất ñai ở vị trí trung tâm và vùng ngoại vi. ðường sá và giao thông ñược cải
thiện ñã làm tăng nhu cầu về ñất ñai vùng ngoại ô và tăng lượng cung hiệu
dụng của ñất ñô thị. Sự chênh lệch giá giữa ñất trung tâm và vùng ngoại ô
thành phố ñã giảm ñi.
Các nguyên tắc cung và cầu giải thích những khác biệt lớn trong giá trị
ñất giữa khu vực ñô thị và nông thôn, giữa các vùng ñô thị khác nhau và thậm
chí giữa những vùng kế cận khác nhau trong cùng một vùng ñô thị. Không
một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên lớn về giá như vậy - chắc
chắn không phải hàng tiêu dùng không lâu bền, như thực phẩm, quần áo; cũng
không phải hàng tiêu dùng lâu bền như các trang thiết bị và ôtô; cũng không
phải là các công trình. Nói chung, một mặt hàng càng có khả năng bất biến,
thì giá của nó sẽ thay ñổi càng lớn theo vùng.

Giá
Số lượng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13

2.2.2.2 Các yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất
Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị
trường và khả năng sinh lợi của ñất. ðất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau
thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi
của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu ñất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác ñịnh giá ñất, ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị
thì giá ñất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ
hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương
mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền)
hoặc cùng ở mặt ñường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc
hại thì giá ñất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn. Vì
vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất và các
nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng:
Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược
ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong
việc xác ñịnh giá ñất. Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư cơ sở hạ tầng như
hệ thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước ñồng bộ, dịch vụ thông
tin liên lạc hiện ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất quy mô lớn (những yếu tố
phục vụ trực tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt của dân cư và nhu
cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực
tiếp ñến giá ñất.
- ðiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:
Khu vực có ñiều kiện kinh tế – xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là
ñiều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực
tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà
máy xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

nhà ở khu vực xung quanh, dân cư ñến ñây ít dẫn ñến giá ñất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau:
Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác nhau thì giá ñất
của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ñích ñó vì ñất ñai là một tài sản
không giống như những tài sản thông thường, ñó là tính không ñồng nhất, sự
cố ñịnh về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. ðất có
hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ñịnh
như nhà ở có nghĩa là sự ñầu tư không hoàn toàn bất biến.
Ví dụ: ðầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng ñất ñai cần
dùng thêm sẽ làm thay ñổi giá trị của ñất ở. Giá trị của ñất ở phụ thuộc cung -
cầu của thị trường, cung - cầu của ñất có thể coi là ổn ñịnh và việc sử dụng
ñất phụ thuộc vào cung cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường
lại ñược ñịnh hướng bởi thu nhập mà thửa ñất ñó mang lại. Các loại hình sử
dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao
hơn, như trung tâm thương mại sẽ ñẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ ñẩy
nông nghiệp ra ven ñô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có ñủ ñiều kiện ñể
trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí ñó. Vì vậy, ñất ở thành thị, ở khu
trung tâm, khu thương mại sẽ có giá trị cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các
vị trí khác [10], [17].
2.2.2.3 Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSD ñất ở nước ta
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá
quyền sử dụng ñất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị
trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh
ñược trên thị trường. ðây là phương pháp ñịnh giá trong ñó người ñịnh giá

khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ñể sau ñó bằng quy trình
so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần ñịnh giá.
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn ñược gọi là phương
pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao
hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của ñất ñược bổ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15

sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình ñã trừ
khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BðS cần ñịnh giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu
hồi vốn hoặc phương pháp ñầu tư. ðây là phương pháp ñịnh giá ñược sử dụng
ñể ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản
ñó sẽ ñem lại hoặc có khả năng sẽ ñem lại. Giá trị tài sản ñược ước tính bằng
việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi
ròng.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất,
không có phương pháp nào là phương pháp riêng lẻ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng
ñể kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. [10].
2.2.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất
2.2.3.1 Cơ chế hình thành ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
a) Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ñất ñai 1988, Nhà
nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng
ñất trên thị trường. ðất ñai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất

cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng ñất. Trong giai
ñoạn này, giá ñất không ñược ñề cập ñến, Nhà nước quản lý ñất ñai theo diện
tích, loại ñất, hạng ñất và mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh ñã làm cho
quan hệ ñất ñai không vận ñộng theo hướng tích cực, ñất ñai không ñược coi
là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm
diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát ñược.
Luật ñất ñai 1993 ra ñời với những quy ñịnh mới cho phép người sử
dụng ñất ñược quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp
giá trị quyền sử dụng ñất ñã tạo ra cơ sở pháp lý và ñặt nền móng cho sự hình
thành và phát triển thị trường BðS chính thức ở nước ta.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16

Luật ñất ñai 1993 ñã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải
quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng ñất mà còn giải quyết
mối quan hệ giữa người sử dụng ñất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về
ñất ñai): Mở rộng quyền cho người sử dụng ñất, cho phép họ ñược chuyển
quyền sử dụng ñất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BðS, thừa nhận ñất có
giá và Nhà nước xác ñịnh ñất ñể quản lý, từ ñó Nhà nước không chỉ quản lý
ñất ñai theo diện tích, loại ñất, hạng ñất mà còn quản lý theo giá trị ñất (Giao
ñất có thu tiền sử dụng). Như vậy bên cạnh hình thức giao ñất không thu tiền
(ðối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nước tiến hành
giao ñất, cho thuê ñất có thu tiền sử dụng. Chính sách sử dụng ñất ñai phải trả
tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với ñường lối ñổi mới quản lý ñất ñai theo
cơ chế thị trường. Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ ñất, huy ñộng ñược
vốn ñể ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá -
hiện ñại hoá ñất nước. Mặt khác, với chính sách giao ñất có thu tiền sử dụng
sẽ tạo ñược sự công bằng giữa người sử dụng ñất với nhau, giữa người trực

tiếp lao ñộng sản xuất với người sử dụng ñất vào mục ñích kinh doanh.
Nguồn tài nguyên ñất ñai ñược xác ñịnh rõ giá trị sẽ góp phần tác ñộng tới ý
thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng ñất, ñất ñai ñược sử dụng kinh tế, tiết
kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng ñất tại các ñịa phương ñã chứng minh
tính ñúng ñắn, hợp lý của chính sách sử dụng ñất có thu tiền sử dụng.
Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng cơ sở hạ tầng tại
các ñịa phương ñược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh cho phép các nhà ñầu tư có năng
lực tài chính nhận làm các công trình. Sau ñó, các nhà ñầu tư này thuê các
ñơn vị thi công ñể xây dựng công trình. Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược
nghiệm thu.
- Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà ñầu tư vừa
có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công ñể trực tiếp xây dựng công
trình (Hình thức này khắc phục ñược nhược ñiểm hình thức một là tránh tình

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17

trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém
về thời gian và tiền của). Sau khi hoàn tất công trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ
thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm
thu. Song trên thực tế các nhà ñầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng
lực thi công là rất ít.
- Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp
một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một công trình
thuộc danh mục công trình ñầu tư bằng quỹ ñất ñược Chính phủ cho phép và
theo tổng mức ñầu tư ñược duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban
nhân dân tỉnh sẽ giao cho nhà ñầu tư một diện tích ñất có giá trị tương ứng ñể

thanh toán. Với số tiền thu ñược, Uỷ ban nhân dân tỉnh tự tổ chức ñầu tư xây
dựng công trình.
Chủ trương “ðổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, trong vòng hơn
10 năm trở lại ñây ñã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với
những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, giá chuyển nhượng
thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ñất do Nhà nước quy ñịnh, chính sách
giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñã bộc lộ những hạn chế
nhất ñịnh. Cụ thể, khung giá ñất do Nhà nước ban hành theo Nghị ñịnh 87/CP
của Chính phủ là căn cứ ñể thực hiện chính sách tài chính trong việc giao ñất,
cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất và bồi thường khi Nhà nước thu
hồi ñất. Hiện nay, bảng giá ñất ñã ñược Nhà nước chỉnh sửa nhiều lần song
vẫn quá lạc hậu. Khi tiến hành giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng hệ thống cơ
sở hạ tầng, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng
chủ ñộng ñiều chỉnh kịp thời bảng giá ñất cho phù hợp với tình hình thực tiễn
ñịa phương song nhìn chung giá ñất do Nhà nước ñặt ra là rất thấp so với thực
tế, nhất là ở các ñô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chính sự chênh
lệch về giá ñất do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên
thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ñất ñai làm phát sinh ra những
khoản ñịa tô mà Nhà nước không kiểm soát ñược dẫn ñến thất thoát một
nguồn thu lớn (trong trường hợp giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng nhà ở ñể