Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2008 2012

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––

TRẦN THỊ THU HỒI

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHỊNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 - 2012
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐỖ THỊ LAN

THÁI NGUYÊN - 2013
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa
phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn
trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Trần Thị Thu Hồi

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
PGS.TS. Đỗ Thị Lan đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng x
, khoa Sau Đại học - trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng
đăng ký đất thành phố Thái Ngun đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực
hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã động viên, khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi tron g q
trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Trần Thị Thu Hồi

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

iii

MỤC LỤC
Lời cam đoan ............................................................................................................... i
Lời cảm ơn ..................................................................................................................ii
Mục lục...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ....................................................................................... viii
Danh mục các bảng .................................................................................................... ix
Danh mục các hình, sơ đồ .......................................................................................... ix
MỞ ĐẦU...................................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục đích của đề tài ................................................................................................ 3
3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................... 3
4. Yêu cầu của đề tài ................................................................................................... 4
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................................... 5

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 5
1.1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................................... 5
1.1.2. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................. 8
1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai ............................................................ 9
1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản ........................................................................... 9
1.2.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai......................................................................... 9
1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai.......................................... 9
1.2.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản............................................... 10
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản .......................................................................... 10
1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản ................................................... 10
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất............................................................................. 10
1.2.2.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản ......................................................... 11
1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam...................................... 12
1.2.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai............................................................. 12

1.2.3.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993 ....................................... 13
1.2.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003 ......................... 13
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

iv

1.2.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay ................................... 14
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................. 15
1.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ.............................. 15
1.3.1.1. Pháp luật đất đai ........................................................................................... 15
1.3.1.2. Bộ Luật Dân sự (2005) ................................................................................. 16
1.3.1.3. Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản (2009) .... 17
1.3.1.4. Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ ............. 19
1.3.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất .......... 19
1.3.2.1. Chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ............................... 19
1.3.2.2. Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ................................ 20
1.4. Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ......................... 22
1.4.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) ................................................... 22
1.4.1.1. Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory .......................... 22
1.4.1.2. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria ................................................ 23
1.4.1.3. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales ........................................ 23
1.4.2. Cộng hòa Pháp ................................................................................................ 24
1.4.3. Thụy Điển........................................................................................................ 26
1.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta........... 27
1.5.1. Tình hình thành lập ......................................................................................... 27
1.5.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ................. 28
1.5.3. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ ..................... 28
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........... 30

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 30
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ......................................................................... 30
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 30
2.3.1. Tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên ................................................ 30
2.3.2. Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất
đai của thành phố Thái Nguyên ..................................................................... 30
2.3.3. Sơ lược về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên ......... 30
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

v

2.3.3.1. Giới thiệu chung về tổ chức bộ máy của VPĐKQSDĐ thành phố .............. 30
2.3.4. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành
phố Thái Nguyên ........................................................................................... 30
2.3.4.1. Kết quả thực hiện nhiệm vụ ......................................................................... 30
2.3.4.2. Đánh giá chung về hoạt động của VPĐKQSDĐ ......................................... 30
2.3.4.3. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố ....................................................................... 31
2.3.4.4. Các giải pháp nâng cao hiệu quả .................................................................. 31
2.4. Phương pháp thực hiện....................................................................................... 31
2.4.1. Phương pháp điều tra thứ cấp ......................................................................... 31
2.4.2. Phương pháp điều tra sơ cấp ........................................................................... 31
2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu .............................................................. 32
Chƣơng 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN................................................................... 33

3.1. Tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên ................................................... 33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 33

3.1.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................ 33
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội ................................................................. 35
3.1.2.1. Về cơ cấu kinh tế .......................................................................................... 35
3.1.2.2. Tốc độ tăng trưởng kinh tế ........................................................................... 37
3.1.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập .......................................................... 37
3.1.3.1. Dân số........................................................................................................... 37
3.1.3.2. Lao động....................................................................................................... 38
3.1.3.3. Thu nhập....................................................................................................... 38
3.1.4. Công tác Giáo dục Đào tạo và y tế.................................................................. 38
3.1.4.1. Giáo dục đào tạo........................................................................................... 38
3.1.4.2. Y tế ............................................................................................................... 38
3.1.5. Cải cách hành chính ........................................................................................ 39
3.1.6. Đánh giá chung về điều kiện tư nhiên, kinh tế, xã hội.................................... 39
3.1.6.1. Thuận lợi ...................................................................................................... 39
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

vi

3.1.6.2. Khó khăn, hạn chế ........................................................................................ 40
3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất đai ...................................................................... 40
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................ 40
3.2.1.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1993 ............................................... 40
3.2.1.2. Từ Luật Đất đai 2003 đến nay..................................................................... 42
3.2.2. Tình hình sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên ........................................ 46
3.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái nguyên ............................. 47
3.3.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ......................... 47
3.3.1.1. Căn cứ pháp lý ............................................................................................. 47
3.3.1.2. Chức năng, nhiệm vụ ................................................................................... 47

3.3.1.3. Nguồn nhân lực ............................................................................................ 48
3.3.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng thành phố
Thái Nguyên .................................................................................................. 48
3.3.2.1. Cơ chế tài chính............................................................................................ 48
3.3.2.2. Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai ................................. 49
3.4. Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố ....... 51
3.4.1. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ...................... 51
3.4.1.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ........................................................................................................ 51
3.4.1.2. Kết quả thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất, xác nhận đăng
ký thế chấp, xóa thế chấp ........................................................................... 54
3.4.1.3. Chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi
thực hiện các quyền của người sử dụng đất ............................................... 54
3.4.1.4. Lập và quản lý hồ sơ địa chính .................................................................... 55
3.4.1.5. Cơng tác cung cấp thơng tin địa chính ......................................................... 59
3.4.1.6. Ứng dụng tin học trong việc cung cấp thơng tin, số liệu địa chính ............. 60
3.4.1.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai .............................................................. 61
3.4.2. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất của
thành phố Thái Nguyên ................................................................................ 62
3.4.2.1. Mức độ cơng khai thủ tục hành chính .......................................................... 62
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

vii

3.4.2.2. Thời gian thực hiện các thủ tục .................................................................... 63
3.4.2.3. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ ................................................... 65
3.4.2.4. Các khoản lệ phí phải đóng .......................................................................... 67
3.4.3. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phịng đăng ký

quyền sử dụng đất ........................................................................................ 68
3.4.3.1. Chính sách pháp luật đất đai ........................................................................ 68
3.4.3.2. Chức năng, nhiệm vụ ................................................................................... 69
3.4.3.3. Tổ chức, cơ chế hoạt động ........................................................................... 70
3.4.3.4. Đối tượng giải quyết .................................................................................... 70
3.4.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất ..................................................................................... 71
3.4.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ............................................................... 71
3.4.4.2. Giải pháp về tổ chức .................................................................................... 71
3.4.4.3. Giải pháp về nhân lực .................................................................................. 72
3.4.4.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ ................................................................. 72
3.4.4.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ................................................. 73
3.4.4.6. Giải pháp về cơ chế ...................................................................................... 73
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................ 74

1. Kết luận ................................................................................................................. 74
2. Đề nghị .................................................................................................................. 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 76
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 78

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

PTTH
SDĐ

Sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

TN&MT
UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

ix

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Cơ cấu tổng sản phẩm theo giá thực tế phân theo 3 khu vực kinh tế
Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008-2012 ........................................36
Bảng 3.2. Kết quả thực hiện một số chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội giai đoạn
2010 - 2012 ..............................................................................................37
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 của thành phố Thái nguyên ................46
Bảng 3.4. Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai
thuộc thẩm quyền của VPĐKQSDĐ thành phố Thái Nguyên ................49
Bảng 3.5. Danh mục thủ tục hành chính và thời gian giải quyết thuộc thẩm quyền
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong lĩnh vực cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy trình một cửa liên thơng ...........51
Bảng 3.6. Tiến độ cấp GCN của thành phố Thái Nguyên năm 2008 - 2012 ...........52
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện cơng tác chuyển quyền sử dụng đất, xác nhận
đăng ký thế chấp và xóa thế chấp ............................................................54
Bảng 3.8. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thành phố Thái Ngun ................55
Bảng 3.9. Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố Thái Nguyên ......................58
Bảng 3.10. Kết quả thực hiện cung cấp thông tin địa chính cho Chi cục thuế
thành phố để thực hiện nghĩa vụ tài chính từ năm 2008- 2012 ...............60
Bảng 3.11. Mức độ cơng khai thủ tục hành chính ....................................................62
Bảng 3.12. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSDĐ ..............................64
Bảng 3.13. Đánh giá Thái độ tiếp nhận hồ sơ ...........................................................65
Bảng 3.14. Đánh giá mức độ hướng dẫn làm hồ sơ các thủ tục hành chính. ............66

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

x

DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Ngun ................................33
Hình 3.2. Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ...............36
Sơ đồ 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ
thống quản lý đất đai ở Việt Nam ............................................................22

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong q trình phát triển của xã hội loài người trải qua nhiều chế độ khác
nhau, từ xã hội nguyên thủy đến xã hội chủ nghĩa ngày nay. Quá trình này gắn liền
với tiến trình sử dụng đất. Và cơng tác quản lý nhà nước về đất đai cũng theo đây
mà hình thành và phát triển.
Hiện nay nước ta đang thực hiện quá trình đổi mới phát triển nền kinh tế theo
cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng.
Địi hỏi cơng tác quản lý nhà nước về đất đai phải có sự đồng bộ. Cũng như công
tác thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai phải được cải cách phù
hợp với nhu cầu và đảm bảo đúng quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi hợp

pháp của cá nhân, tổ chức trong quá trình sử dụng đất cũng như công tác quản lý
nhà nước về đất đai thực hiện một cách có hiệu quả.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước
về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được
bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một cơng cụ của nhà nước để bảo vệ
lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất.
Ngồi việc đóng vai trị quan trọng đăng ký quyền sử dụng đất còn ghi nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất, xác định vào hồ sơ địa chính
nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày
càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp
khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư.
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất đước thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực hiện cải
cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực
trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong cơng tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

2

đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí
cho tổ chức, cơng dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về
đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với
người sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau,
có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thơng tin trên sổ sách và trên giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt ở các địa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và
nguồn nhân lực còn yếu!
Xuất phát từ tầm quan trọng của việc đăng ký quyền sử dụng đất , Nhà nước
đã ban hành Thông tư liên tịch số 38/TTLT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 của
Bộ tài nguyên và môi trường và Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2003 quy định: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có văn
phịng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng
quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử
dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Điều 64).
Sự hình thành của hệ thống văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cùng với
việc thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”, “một
cửa liên thơng” đã góp phần đổi mới nâng cao chất lượng công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng công khai, minh bạch, giảm
thời gian và chi phí cho các chủ sử dụng đất đã phát huy được hiệu quả góp phần
nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai; Tuy nhiên hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, việc cung cấp các dịch vụ về đăng ký,
cấp giấy chứng nhận và chỉnh lý biến động về đất đai hiện vẫn là một trong những
vấn đề bức xúc, chưa thực hiện được ở 3 cấp đặc biệt là khu vực đơ thị có số lượng
giao dịch bất động sản ngày càng cao.
Thành phố Thái Nguyên nằm ở trung tâm tỉnh Thái Nguyên với 28 phường
xã. Là khu vực phát triển kinh tế nhiều ngành nghề, hệ thống giao thông cơ bản
được nhà nước đầu tư phát triển tuy nhiên vẫn còn hạn chế. Các vấn đề về kinh tế,
văn hóa, xã hội phát triển tạo điều kiện để giao lưu với các vùng và thu hút được
vốn đầu tư.
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

3

Sự ra đời của Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Thái Nguyên là một dấu
ấn quan trọng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội chung trên địa bàn thành
phố và đảm bảo quyền lợi của hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, nhất là vấn đề đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt,
việc chuyển quyền sử dụng đất, công tác giao dịch đảm bảo,...Tuy nhiên bên cạnh
những kết quả đã đạt được thì VPĐKQSDĐ thành phố Thái Ngun cũng cịn gặp
nhiều khó khăn, hoạt động của VPĐKQSDĐ vẫn còn hạn chế.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng hoạt động phát huy những thành tích đã đạt
được đồng thời đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Để từ đó có những chiến lược được đưa ra trong
công tác quản lý đất đai nói chung và cơng tác đăng ký đất đai nói riêng nhằm đạt
được hiệu quả cao nhất, phù hợp nhất trong công cuộc đổi mới hiện nay.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế đó, dưới sự hướng dẫn của giảng viên PGS. TS
Đỗ Thị Lan tôi tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Đánh giá hoạt động của văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008 – 2012”
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012.
- Đánh giá những kết quả đạt được và khó khăn còn tồn tại.
- Đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa học tập và ý nghĩa khoa học:
Củng cố trau dồi kiến thức, hiểu, nắm vững được những kiến thức về chức
năng nhiệm vụ và quyền hạn của văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất. Trên cơ sở
đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động của
văn phòng đăng ký quyền sử sụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho bản thân vốn kiến thức để áp dụng vào công
tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ động được những
hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện

nhiệm vụ.
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

4

- Thông qua kết quả nghiên cứu nhằm đánh giá được các ưu, nhược điểm để
làm căn cứ đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSDĐ thành phố Thái Nguyên trong việc cải cách các thủ tục hành chính về
đất đai nhằm giảm thời gian, chi phí và đi lại của hộ gia đình, cá nhân.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để VPĐKQSDĐ thành phố
Thái Nguyên thấy được những chức năng, nhiệm vụ đã làm tốt để phát huy và khắc
phục mặt còn tồn tại.
4. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững các quy định trong các văn bản pháp luật, pháp quy của nhà nước,
địa phương trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, về chức năng nhiệm vụ và
quyền hạn của cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất.
- Đánh giá được thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
- Số liệu thu thập đầy đủ, khách quan, chính xác và trung thực
- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi phù hợp với thực trạng địa phương.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

5

Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
- Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký
quyền sử dụng đất tại VPĐKQSDĐ, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy
định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản
của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu
tài sản (Điều 167).
- Luật Đất đai 2003 quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển
mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất
theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành” [18]
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phịng đăng ký quyền sử dụng
đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh
lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và
nghĩa vụ ” [18] .
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành lập
các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết;
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

6

UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử
dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
Phòng TN&MT [7,Tr17-18].
- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao
dịch bảo đảm.
- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04/3/2008 của Chính phủ quy định chức
năng nhiệm vụ quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ tài nguyên và môi trường;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của chính phủ về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Quy định trách nhiệm của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tong việc
thực hiện trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất cấp Huyện có trách nhiệm thực hiẹn các nội dung: Gửi hồ sơ
đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả. Kiểm tra hồ sơ, xác
minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác định đủ điều kiện hay không đủ điều
kiện; chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính
thửa đất; trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp giấy , trường
hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn thì gửi giấy chứng nhận cho UBND xã, thị trấn để trao
cho người được cấp giấy.
Đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm lập hồ sơ để Phịng tài ngun
mơi trường trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở.

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất.
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

7

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên
Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của
các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp
ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện
nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ
và các khoản thu khác nếu có).
- Thơng tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh
tại VPĐKQSDĐ; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và
trách nhiệm của VPĐKQSDĐ, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.
- Thông tư số 20/2010 /TT-BTNMT ngày 2 tháng 10 năm 2010 của Bộ Tài
Nguyên và môi trường quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản và tài sản khác gắn liền với đất quy định việc chuyển
thơng tin, số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất do văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất thực hiện sau khi hồn thành thẩm tra hồ sơ.
- Thơng tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ tài
nguyên và môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định việc đăng ký biến động. Nơi

tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đăng ký biến động sau khi cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn nơi
có đất, tài sản gắn liền với đất sau khi đã nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì UBND xã, thị
trấn có trách hiệm chuyển hồ sơ đến văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất trực
thuộc phịng tài ngun mơi trường.
Trường chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của
tổ chúc trong nước người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

8

chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam thì
nộp hồ sơ và nhận kết quả tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3
năm 2010, Hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ
chế tài chính của VPĐKQSDĐ quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 20/2011/TTTL-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSD đất, tài sản
gắn liền với đất.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ tài nguyên và môi
trường về việc hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 30/QĐ-TTg ngày 10 tháng 01 năm 2007 của Thủ tưởng chính phủ
phê duyệt đế án đơn giản hố thủ tục hành chính trên các lĩnh vực quản lý nhà nước.
- Quyết định số 6456/QĐ-UBND ngày 24 tháng 9 năm 2010 của UBND thành
phố Thái Nguyên về việc phê duyệt đề án thực hiện cơ chế một cửa liên thông trong

lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên quy định nhiệm vụ của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Có trách
nhiệm chuyển hồ sơ đến UBND phường để lấy ý kiến về nguồn gốc sử dụng đất,
thời điểm sử dụng đất sau đó thẩm tra hồ sơ và trình phịng tài ngun và mơi trường
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
Từ khi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập đã giải quyết
được một khối lượng lớn những công việc trong công tác quản lý nhà nước về đất
đai, đăng ký quyền sử dụng đất, chỉnh lý biến động và đặc biệt là thực hiện công
tác cải cách hành chính. Khơng cịn tồn tại trong cơng tác cấp giấy chứng nhận
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

9

quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đồng thời cơng tác lập và quản lý hồ sơ địa
chính được thực hiện một cách tốt hơn và có hiệu quả hơn. Tuy nhiên bên cạnh
những kết quả đạt được cũng còn những tồn tại, hạn chế nhỏ.
Trên cơ sở nghiên cứu tìm ra những nguyên nhân hạn chế và từ đó đề xuất
những biện pháp phát huy tiềm năng và khắc phục những hạn chế để Văn phòng
đăng ký QSD đất hoạt động có hiệu quả tốt hơn, tốt hơn nữa.
1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai
1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà
nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu
địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng
ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.2.1.2. Vai trị, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi
ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

10

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với cơng dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội [21].
1.2.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối
với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi
ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
tồn và với một chi phí thấp.
1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thơng tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý [21].
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

11

định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký [9].

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thơng tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mơ tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng
chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản
đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc [21].
1.2.2.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a) Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp,
nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng,
tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác.
Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các
phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê
nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền
địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất
là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mơ tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác
về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất.
Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện,
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

12

nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền
được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể khơng có người làm chứng,
có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy
nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu
hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép ngun văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an tồn cho quyền của mình, bên mua
phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất
mà mình mua.
b) Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách
khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện
hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký
quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm [21].
1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
1.2.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho tồn bộ đất

nơng nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nơng thơn.
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

13

1.2.3.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang
sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà
nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã
thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình
đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” [14].
-Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển
biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức và với phương thức quản
lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
1.2.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
a) Luật Đất đai năm 1993 quy định
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước
giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước cịn
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại
xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa

chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng
đất” [15].
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được
pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều
biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

14

xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán,
chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền.
b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận
thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với
cơng tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
1.2.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
a) Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất” [18].
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và
sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất
hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. Theo quy định
của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và

đăng ký biến động
- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng
do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử
dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
b) Cơ quan đăng ký đất đai:
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phịng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc,
chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền
và nghĩa vụ’’ [18].
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>