Đồ án kinh tế xây dựng phân tích dự án đầu tư xây dựng biệt thự cho thuê

Đồ án kinh tế xây dựng
: 


!"#$
%& '()*+(),-./01
Hoạt động đầu tư xây dựng công trình là hoạt động có vai trò đặc biệt
trong nền kinh tế quốc dân, thể hiện ở những mặt sau:
 Đầu tư xây dựng trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật (Tài sản cố
định) cho các ngành kinh tế quốc dân để sau đó các nganh kinh tế
quốc dân tiến hành khai thác sinh lợi.
 Đầu tư xây dựng góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triển
giữa các ngành kinh tế quốc dân như: quan hệ giữa phát triển kinh
tế với phát triển văn hoá, giáo dục và các mối quan hệ xã hội khác.
 Đầu tư xây dựng trực tiếp nâng cao chất lượng, hiệu quả các hoạt
động xã hội, dân sinh, chất lượng cuộc sống của cộng đồng xã hội.
 Đầu tư xây dựng trực tiếp đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, tăng
thu nhập vào ngân sách quốc gia.
 Hoạt động đầu tư xây dựng liên quan trực tiếp đến sử dụng một
khối lượng nguồn lực vô cùng lớn của xã hội, do đó nếu hoạt động
này kém hiệu quả, gây ra nhiều lãng phí, thất thoát sẽ làm tổn thất
to lớn, lâu dài, nhiều mặt đến sự phát triển đất nước.
2& '()*+()/34561
Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan dự án đầu tư,
xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình nhằm mục đích
phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm dịch vụ
trong một thời gian xây dựng. Dự án đầu tư xây dựng có vai trò quan
trọng trong quản lý đầu tư và xây dựng, thể hiện ở những nội dung sau:

1
Đồ án kinh tế xây dựng

 Dự án đầu tư được lập theo qui định hiện hành của nhà nước là căn
cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền.
 Dự án đầu tư khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin
cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ
hội dự kiến đạt được các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường và tính
hiệu quả của nó, giúp cho nhà đầu tư quyết định nên hay không nên
đầu tư thực hiện dự án đó. Những chỉ tiêu kỹ thuật, quy mô trong
dự án đã được phê duyệt đóng vai trò làm mốc không chế cho các
giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu tư thực hiện các công việc
theo đúng dự kiến.
 Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó
nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu
quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội an
ninh quốc phòng.
 Dự án đầu tư là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra,
từ đó giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn.
7&8+(9-3:1
Theo nghị định 12/2009/NĐ-CP về quản lí dự án đầu tư xây dựng công trình
quy định nội dung của dự án đầu tư xây dựng gồm 2 phần sau:
+ Phần thuyết minh của dự án
+ Phần thiết kế cơ sở của dự án
+Nội dung phần thuyết minh của dự án:
Được thể hiện trong điều 6 của Nghị định 12 /2009/NĐ-CP. Gồm những nội
dung sau:
+ Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản
phẩm đối với dự án sản xuất, kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình;
địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất, điều kiện cung cấp nhiên liệu, nguyên
liệu và các yếu tố đầu vào khác.

2

Đồ án kinh tế xây dựng
+ Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công
trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích
lụa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
+ Các biện pháp thực hiện bao gồm:
 Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ
xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có.
 Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và
công trình có yêu cầu kiến trúc.
 Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động.
 Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản ly dự án
+ Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng chống cháy nổ, và các
yêu cầu về an ninh quốc phòng.
+ Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng
cấp vốn theo tiến độ, phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi
vốn; các khoản chi tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả
xã hội của dự án.
+Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án:
Được thể hiện trong điều 7 của nghị định 12/2009/NĐ-CP bao gồm những nội
dung sau:
+ Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế
chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các
bước thiết kế bước thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ.
+ Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản
vẽ để diễn giải các thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:
 Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế, giới thiệu tóm tắt mối liên hệ công trình
với quy hoạch xây dựng tại khu vực, các số liệu về điều kiện tự nhiên,

3
Đồ án kinh tế xây dựng

tải trọng và các tác động, danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp
dụng.
 Thuyết minh công nghệ, giới thiệu tóm tắt các phương án công
nghệ và sơ đồ công nghệ, danh mục thiết bị công nghệ với các
thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng.
 Thuyết minh xây dựng:
 Khái quát về tổng mặt bằng, giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng
mặt bằng, cao độ và toạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ
thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích xây
dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất,
cao độ san nền và các nội dung cần thiết khác.
 Đối với công trình xây dựng theo tuyến: Giới thiệu tóm tắt
đặc điểm tuyến công trình, cao độ và toạ độ xây dựng, phương
án sử ly các chướng ngại vật chính trên tuyến, hành lang bảo
vệ tuyến và đặc điểm khác của công trình nếu có.
 Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: Giới thiệu tóm tắt nội
dung quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân
cận, y tưởng của phương án thiết kế kiến trúc, màu sắc công
trình, các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu,
môi trường, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng.
 Phần kỹ thuật: Giới thiệu tóm tắt đắc điểm địa chất công
trình, phương án gia cố nền móng, các kết cấu chịu lực chính,
hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công trình, san nền,
đào đắp đất, danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế.
 Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy nổ và bảo vệ
môi trường.
 Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng
mức đầu tư và thời gian xây dựng công trình.

4

Đồ án kinh tế xây dựng
+ Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
 Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các
thông số kỹ thuật chủ yếu.
 Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc,
kết cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các
kích thước và khối lượng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ
xây dựng.
 Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy nổ.
+ Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh
doanh thì tuỳ y theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội
dung thiết kế cơ sở quy định, nhưng phải đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến
trúc, xác định được tổng mức đầu tư và tính toán được hiệu quả đầu tư của dự
án.
+ Số lượng thuyết minh và bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là 09 bộ.
;&8<6=<-.>81
a. Phân tích tài chính dự án đầu tư:
-Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích dự án trên quan điểm của
chủ đầu tư. Từ những phân tích này, giúp chủ đầu biết phương án có đáng giá
không? Và lựa chọn phương án đáng giá nhất trong các phương án đáng giá.
Ngoài ra phân tích kinh tế dự án đầu tư còn là cơ sở để chủ đầu tư huy động vốn
đầu tư, để các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án và là bản kế hoạch để thực
hiện dự án đầu tư và vận hành dự án đầu tư sau này.
?8+(<-.@:
* Tính toán xác định các yếu tố đầu vào cho dự án.
 Xác định chi phí cho dự án: Xác định vốn đầu tư ( vốn cố định,
vốn lưu động), xác định chi phí sản xuất kinh doanh ( chi phí sản
xuất và thuế phải nộp)
 Xác định doanh thu: do bán sản phẩm và dịch vụ
 Xác định giá trị thu hồi khi thanh lí tài sản.

5
Đồ án kinh tế xây dựng
 Xác định Suất thu hồi lợi nhuận tối thiểu chấp nhận được do chủ
đầu tư định ra.
 Xác định tuổi thọ của dự án: lấy ra số nhỏ nhất trong hai số sau:
Tuổi thị kinh tế của sản phẩm dự án và tuổi thọ kỹ thuật của tài sản
được coi là quan trọng nhất.

* Hạch toán lỗ lãi trong các năm vận hành.
* Lập bảng cân đối tài sản của dự án.
* Tính toán các chỉ tiêu hiệu qủa tài chính của dự án.
*Phân tích an toàn về tài chính của dự án và độ nhạy của dự án.
b)Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư:
Là phân tích hiệu quả của dự án trên quan điểm của nhà nước và cộng
đồng ( trên quan điểm vĩ mô). Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư có
nghĩa sau:
• Phân tích kinh tế xã hội giúp ta biết rõ chi phía xã hội phải bỏ ra và
các lợi ích xã hội thu nhận được khi đưa dự án vào hoạt động do đó
dễ dàng đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội mang lại hiệu quả cao hay
thấp.
• Thông qua phân tích kinh tế xã hội giúp cơ quan nhà nước quyết
định chính xác nên đầu tư dự án hay không (cho các dự án nhà
nước bỏ vốn đầu tư)
• Thông qua phân tích kinh tế xã hội nhà nước mới kiểm soát ảnh
hưởng của dự án đến lợi ích kinh tế xã hội cao hay thấp, đặc biệt là
đối với dự án đầu tư không phải vốn do nhà nước bỏ ra.
• Khi dự án được phê duyệt thì các chỉ tiêu kinh tế xã hội của dự án
còn đóng vai trò là cơ sở để đối chiếu với thực tế xem có phù hợp
hay không, từ đó giúp cho các nhà quản ly đưa ra những giải pháp

kiểm soát, hiệu chỉnh phù hợp.
-Nội dung của phân tích kinh tế xã hôi dự án đầu tư: gồm 2 phương
pháp phươnglà pháp giản đơn và phương pháp dùng dòng tiền tệ

6
Đồ án kinh tế xây dựng
Phương pháp giản đơn (Phương pháp dùng chỉ tiêu tĩnh):
Nhóm chỉ tiêu tĩnh:
+ Lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm:

max→+=
ddd
CGL
.

d
G
:giá bán một đơn vị sản phẩm.

d
C
:chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm.
*Dự trù lãi lỗ trong sản xuất kinh doanh:
+Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư.
D =
.
2
m
O
V

V
L
+
L: lợi nhuận năm
V
0
: vốn đầu tư cho tài sản ít hao mòn.
Vm: vốn đầu tư cho tài sản hao mòn nhanh.
+Mức doanh lợi một đồng vốn cố định.
+Tỷ suất lợi nhuận của doanh thu.
+Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích hoà vốn.
Theo phân tích hoà vốn lãi, lỗ.
Theo phân tích hoà vốn bắt đầu có khả năng trả nợ.
Theo phân tích hoà vốn trả xong nợ.
Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính:
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ
tiêu thực tế đạt đưọc khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân
tích hiêu quả dự án biến đổi về phía bất lợi (5%-10%, ) và tính toán lại các chỉ
tiêu hiệu quả này. Sau khi tính toán các chỉ tiêu về hướng bất lợi mà dự án vẫn
hiệu quả thì coi phương án đề ra an toàn.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%. 10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%,
10%.
Phân tích đáng giá thông qua các chỉ tiêu kinh tế và xã hội.

7
Đồ án kinh tế xây dựng
+Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án.
+Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.
+Mức thu hút lao động vào làm việc.

+Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả
đời dự án.
+Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.
Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá
kinh tế.
Các chỉ tiêu đem lại hiêu quả cho xã hội như giá trị sản phẩm gia tăng, mức
đóng góp cho ngân sách nhà nước, tăng chất lương sản phẩm, cải thiên cơ cấu
kinh quốc dân
Các chỉ tiêu xã hội : Là hiệu quả mang tính phục vụ cho con người như:
Chỉ tiêu hiệu quả xã hội trực tiếp như:
- Mức thu nhập của người lao động trong dự án
- Số lao động sử dụng cho dự án
- Trình độ cải thiện điều kiện lao động và an toàn lao động của dự án
Chỉ tiêu hiệu quả xã hội gián tiếp:
- Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công
nhân, giả quyết thất nghiệp Góp phần phát triển cân đối công bằng theo
vùng tự nhiên lãnh thổ.
- Góp phần cải thiện, phân phối thu nhập xã hội, góp phần thực hiện các
chính sách xã hội, hiệu quả văn hóa, giáo dục, y tế.
Ngoài ra cón có một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi truờng sinh thái,
tăng vẻ đẹp cảnh quan môi trường, nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân
dân
Nhóm chỉ tiêu động.
*Hiệu quả tài chính của dự án:
+ Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.
NPV =
∑
=
+
n

t
t
t
r
B
0
)1(
-
∑
=
+
n
t
t
t
r
C
1
)1(
.

8
Đồ án kinh tế xây dựng
+Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ
số chiết khấu.
+Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận:
L
V
T
o

=
.
+Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:
KL
V
T
k
+
=
.
- Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua suất thu lợi
nội tại IRR.
Muốn xác định được IRR ta phải giải phương trình
( )
0
1
0
=
+
−
=
∑
=
n
t
t
tt
IRR
CB
NPW

Để tìm IRR ta làm theo phương pháp nội suy gần đúng như sau:
- Cho IRR=
1
IRR
nào đó sao cho
1
NPW
> 0
- Tăng IRR từ
1
IRR
→
2
IRR
sao cho
2
NPW
< 0
- IRR tìm được từ công thức sau:
IRR= IRR
1
+( IRR
2
- IRR
1
)
21
1
NPVNPV
NPV

−+
Đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận và
khấu hao.
*Phân tích độ an toàn về tài chính:
Phân tích độ an toàn theo khả năng trả nợ.
+ Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:

t
t
Nt
A
B
K =
B
t
: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t
A
t
: Số nợ phải trả trong năm t
+ Theo tỷ số khả năng trả nợ.
+ Theo thời hạn có khả năng trả nợ.
A&BC1
* Tên dự án : Dự án đầu tư xây dựng biệt thự cho thuê “ BÌNH MINH”
* Chủ đầu tư: Tập đoàn xây dựng Oscan.Hoang
* Địa điểm xây dựng : Khu Láng Hòa Lạc- Từ Liêm-Hà Nội

9
Đồ án kinh tế xây dựng
* Quy mô dự án : Nhóm II.
* Mục đích đầu tư : Kinh doanh thông qua cho thuê nhà. Xây dựng khu

biệt thự cho thuê với đối tượng cho thuê là khách trong và ngoài nước, thuê ở và
làm việc.
* Giải pháp xây dựng: Thiết kế biệt thự kiểu trang thiết bị hiện đại, đạt
tiêu chuẩn chất lượng khách sạn 3 sao.
DEFB : GHIDHJDIKL"#$HE
1. MNHOPQ+( ( G
TMDT
): được xác định theo
công thức sau:
G
TMDT
= G
XD
+ G
TB
+ G
QL
+ G
TV
+ G
MB
+ G
K
+ G
DP
(1)
Trong đó:
G
XD
: Chi phí xây dựng

G
TB
: Chi phí thiết bị
G
QL
: Chi phí quản ly dự án
G
TV
: Chi phí tư vấn xây dựng
G
MB
: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
G
K
: Chi phí khác
G
DP
: Chi phí dự phòng
MN<: G
XD
Các căn cứ:
• Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án
• Qui mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2, md…)
• Suất đầu tư xây dựng tính cho một đơn vị quy mô xây dựng.
• Mức thuế suất thuế VAT theo qui định hiện hành.
Chi phí xây dựng được tính theo công thức (2) sau:
G
XD
=
)1(

1
XD
GTGT
n
i
i
XD
Tg +
∑
=
(2)

10
Đồ án kinh tế xây dựng
Trong đó:

i
XD
g
: Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trinh hạng mục thứ i
n: Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
Đối với những hạng mục công trình thông dụng thì
i
XD
g
được tính như sau:

i
XD
g

= S
i
× P
i
Trong đó: P
i
: Suất vốn đầu tư ( Chưa bao gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện
tích hay 1 đơn vị công suất cảu hạng mục thứ i.
S
i
: Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i.

XD
GTGT
T
: Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp.
+Xác định diện tích cơ bản:
Diện tích xây dựng = phần chiếm đất của ngôi nhà
Diện tích sàn = Diện tích từ tường trở vào + ½ diện tích ban công
Diện tích cho thuê = Diện tích thông thuỷ +1/2 diện tích ban công + 1/2
diện tích WC ( không tính diện tích cầu thang)
*Nhà A : + S
xd
= 127.33 m
2
+ S
1A
= 87.13 m
2
+ S

2A
= 100.92 m
2
Tổng diện tích sàn nhà S
A
= S
1A
+ S
2A
=188.05 m
2

Diện tích cho thuê : 127.52 m
2

* Nhà B: + S
xd
= 205.06 m
2
+ S
1B
= 81.9m
2
+ S
2B
= 84.15 m
2
+ S
xepB
= 65.61m

2
Tổng diện tích sàn nhà B: S
B
= S
1B
+ S
2B
+ S
xepB
= 231.66 m
2
Diện tích cho thuê : 178.2 m
2

* Nhà C:: + S
xd
= 304.56 m
2
+ S
1C
= 173.46m
2
+ S
2C
= 173.46m
2
+ S
xepC
= 123.85 m
2

Tổng diện tích sàn nhà B: S
C
= S
1C
+ S
2C
+ S
xepC
= 470.77 m
2

11
Đồ án kinh tế xây dựng
Diện tích cho thuê : 423.693m
2

 *Nhà D : + S
xd
= 680.94 m
2
+ S
1D
= 482.9m
2
+ S
2D
= 524.8 m
2
+ S
3D

= 2/3 × S
2D
= 349.86 m
2
+ S
4D
= 1/2×S
2D
= 174.93 m
2
Tổng diện tích sàn nhà D : S
D
=S
1D
+ S
2D
+ S
3D
+ S
4D
=1532.49 m
2

Diện tích cho thuê : 529.96 m
2

* Nhà lễ tân : + S
xd
=72 m
2

Diện tích sàn nhà lễ tân + S
1
=72 m
2


RBHSBTUHIDMVUHIDWJMDLDXB
YDDI
Đơn vị tính: m
2
Hạng mục Nhà A Nhà B Nhà C Nhà D
Nhà lễ
tân
Tổng
cộng
Số lượng 3 2 15 2 1 23
Diện tích XD 1 nhà 127.33 205.06 304.56 680.94 36
Tổng diện tích XD 381.99 410.12 4568.4
1361.8
8
36 6758.39
Diện tích sàn 1 nhà 188.05 231.66 470.77 1532.49 72
Tổng diện tích sàn 564.15 463.32 7061.55
3064.9
8
72 1122.6
8Z0[P\-1 + Sân bãi đỗ xe, đường giao thông
+ Hệ thống cấp điện nước ngoài nhà
+ Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà

+ Hàng rào, cổng ra vào
+ Vườn hoa, cây cảnh
RBH]^UD_"`HHaBXBYD
STT Tên hạng mục
Diện tích
(m
2
)
Tỷ lệ chiếm đất
(%)
1 Hạng mục 6758.39 32.1

12
Đồ án kinh tế xây dựng
nhà(A,B,C,D)
2 Hàng rào, cổng ra vào 189.5 0.9
3 Sân bãi đỗ xe 1368.5 6.5
4 Đường giao thông 5116.2 24.3
5 Vườn hoa thảm cỏ 6568.9 31.2
6 Cơ sở hạ tầng khác 1052.68 5
7 Tổng cộng 21054.2 100
B
i
05C[P\1
• Nhà A,B: P
i
=4.500.000 đồng/1 m
2
(theo QĐ số 36/2008/QĐ-UBND
thành phố Hà Nội ra ngày 23/06/2008)

• Nhà D và nhà lễ tân: P
i
=4.000.000 đồng/1 m
2
• Đơn giá 1m
2
sân bãi đỗ xe là: 450.000đồng
• Đơn giá 1 m
2
đường giao thông là: 450.000đồng
• Đơn giá 1 m
2
hàng rào là: 450.000đồng
• Đơn giá 1 cổng chính là: 100.000.000đồng/1cổng
• Đơn giá 1 cổng phụ là: 80.000.000đồng/1cổng
• Đơn giá 1 m
2
vườn hoa và thảm cỏ là: 50.000đồng/1 m
2
• Đơn giá cây cảnh là: 350.000đồng/1cây
• Đơn giá cây xanh là: 150.000đồng/1 cây
• Thuế suất thuế VAT đối với các hạng mục công trình:
XD
GTGT
T
=10%
• Thuế suất thuế VAT đối với vườn hoa, thảm cỏ, cây cảnh, cây xanh,
cổng ra vào lấy
XD
GTGT

T
=10%
H<1
• Chi phí xây dụng nhà A: G
A
= S
A
× P
A
• Chi phí xây dựng nhà B: G
B
=S
B
×P
i
• Chi phí xây dựng nhà D: G
D
= S
D
×P
i
• Chi phí xây dựng nhà lễ tân : G
LT
= S
LT
× P
i
• Chi phí xây dựng sân bãi đỗ xe: G
dx
= S

dx
× P
dx
• Chi phí xây dựng đường giao thông: G
gt
= S
gt
× P
gt

13
Đồ án kinh tế xây dựng
• Chi phí xây dựng hàng rào: G
hr
= S
hr
× P
hr
• Chi phí xây dựng cổng ra vào: G
cong
=(số lượng cổng) × giá 1 cổng
• Chi phí vườn hoa: G
vh
= S
vh
× P
vh
• Chi phí cây: G
cay
= (số lượng cây) × giá 1 cây

• Hệ thống cấp điện ngoài nhà lấy bằng 1%( G
A
+G
B
+G
D
+G
LT
)
• Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà lấy bằng 1%(G
A
+G
B
+G
D
+G
LT
)
• Những hạng mục khác (bảo vệ,…)lấy bằng 3% (G
A
+G
B
+G
D
+G
LT
)
H(b3Oc<<[P\Z(1
3%&%3)d<
Đơn vị tính 1000đồng

STT Tên hạng mục công trình
Đơn
vị
Si Pi
CP trước
thuế
TS VAT CP sau thuế
1 Xây dựng nhà A m
2
564.15 4500 2538675 10% 2792542.5
2 Xây dựng nhà B
m
2
463.32 4500 2084940 10% 2293434
Xây dựng nhà C
m
2
7061.55 4500 31776975 10% 34954672.5
3 Xây dựng nhà D
m
2
3064.98 4000 12259920 10% 13485912
4 Xây dựng nhà lễ tân
m
2
72 4000 288000 10% 288000
5
HOM
69efff^H:
m

2
;gh;gA%i A7g%;Aj%
6 Sân bãi đỗ xe
m
2
1368.5 450 615825 10% 677407.5
7 Đường giao thông
m
2
5116.2 450 2302290 10% 2532519
8
Hệ thống cấp điện ngoài
nhà
% 3%
1468455.
3
10% 1614436.83
9
HT cấp, thoát nước ngoài
nhà
% 2% 978970.2 10% 1076291.22
10 Hàng rào m
2
189.5 450 85275 10% 93802.5
11 Cổng ra vào Chính chiếc 1 100000 100000 10% 110000
Phụ chiếc 2 80000 160000 10% 176000
12 Vườn hoa m
2
6568.9 50 328445 10% 361289.5
13 Cây xanh Cây 150 150 22500 10% 24750

14 Cây cảnh Cây 150 350 52500 10% 57750
15 Cơ sở hạ tầng khác % 5% 2447425.5 10% 2690728.05
16 HOB AkA%i%hj j722hA7A&j
1.2 N<.N  ( không bao gồm các dụng cụ,
đồ dùng không thuộc tài sản cố định)

14
Đồ án kinh tế xây dựng
%&2&% D<P(ZlP.N1 
+ Các căn cứ xác định:
• Căn cứ nhu cầu trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang
thiết bị trong các nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản ly điều
hành dự án
• Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá
mua, chi phí vận chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tai
kho bãi hiện trường.
• Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án là
16500 VNĐ
• Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo qui định hiện hành.
fH<P(ZlP.NmnQZ(1

G
MSTB
=
)1(*
1
TB
GTGT
n
i

ii
TMQ +
∑
=


Trong đó:
i
Q
: Số lượng (cái) hoặc trọng lượng ( T) thiết bị (hoặc nhóm thiết bị) thứ i
i
M
: Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i:

i
M
=
i
m
+
i
n
+
i
K
+
i
V
+
i

h

i
m
: Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN

i
n
: Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i

i
K
: Chi phí lưu kho, bãi, container,…

i
V
: Chi phí bảo quản, bảo dưỡng,…tại hiện trường

i
h
: Thuế và chi phí bảo hiểm

15
Đồ án kinh tế xây dựng
H1 
RBMLD"oWp^ETBDLD^qXrB
STT Loại phòng Nhà A Nhà B Nhà C Nhà D Nhà lễ tân Tổng
1 Số lượng 3 2 15 2 1 23
2 Phòng khách 3 2 30 0 0 35
3 Quầy Bar 0 2 30 0 0 32

4 Phòng bếp 3 2 30 0 0 35
5 Phòng ăn 3 2 30 0 0 35
6 Phòng ngủ 9 6 90 60 0 165
7 Phòng WC 12 6 120 52 2 192
8 Phòng phục vụ 0 0 0 10 0 10
9 Phòng giặt 0 0 0 10 0 10
10 Reception 0 0 0 0 1 1
11 Phòng GĐ 0 0 0 0 1 1
12 Phòng PGĐ 0 0 0 0 1 1
13 Phòng tài vụ 0 0 0 0 1 1
14 Phòng bảo vệ 1
Trang bị cho mỗi phòng:
?*-1 1 Điều hoà + 1 Bộ Salon to + 1 Tivi 14 inch + 1 Telephone
+ 1 Tủ tường + 1 Radiocasette
?s()1 1 tủ bar + 1 Telephone + 1 Quầy phục vụ + 1 Tủ lạnh 100l
+ 1 Tủ rượu+ 1 ti vi.
?*.<1 1 Tủ lạnh 501 + 1 Bếp gas + 1 Tủ bếp + 1 máy hút mùi
?*t1 1 Bộ bàn ăn + 1 Điều hoà.
?*+1 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tủ đứng 2 buồng có
gương+ 1 Giường đệm (1,4m) + 1 Tivi 14 inch + 1 Bàn trang điểm + 1
tủ lạnh 50l+ 1 Radiocasette

16
Đồ án kinh tế xây dựng
?*uD1 1 Bình nóng lạnh + 1Bồn tắm + 1 vòi hoa sen + 1 bồn rửa
mặt + 1 xí bệt
?*<\5\1 1 Giường đệm + 1 Tủ đứng + 1 điện thoại
?*v11 Máy giặt
?*wmm<11 Tổng đài điện thoại + 1 Fax+ 1 Telex + 1 Bộ máy vi
tính + 1 Điều hoà + Bảng giá & sơ đồ khách sạn.

?*  BP0: 1Bộ bàn ghế văn phòng + 1tủ tài liệu + 1 Salon bé
+1Fax + 1 Telephone nội bộ + 1 Điều hoà +1 Bộ máy vi tính +1
máy in.
?  *  b BP  0: 1Bộ bàn ghế văn phòng + 1 tủ tài liệu +
41Telephone nội bộ + 1 Điều hoà +1 Bộ máy vi tính.
?*65\: 1Bộ bàn ghế văn phòng + 1tủ tài liệu +1Fax + 1 Telephone
nội bộ + 1 Điều hoà +1 Bộ máy vi tính +1 máy in
?*3511 Giường đệm + 1 Tủ đứng 2 buồng có gương
+ 1 Bộ bàn ghế + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tivi 14inch
?H.N/34x56<\5\1
+) Một Bộ máy phát điện.
+) Một tổng đài điện thoại
+) Một Hệ thống PCCC chung toàn khu.
+) Một Hệ thống lọc & bơm nước.
+) Máy hút bụi chung: 14 chiếc.
+) Một Bộ Video trung tâm & Ăng-ten Parabol.
+) Một Ôtô con 4 chỗ.





17
Đồ án kinh tế xây dựng
Bảng 1.2 RByI$eWzH_Ho
Đơnvị tính 1000đồng
STT Loại thiết bị
Đơn vị
tính
Số

lượng
Đơn
giá
Thành tiền
Trước
VAT
Thuế
VAT
Sau Thuế
1 Điều hoà chiếc 237 19800 4692600 469260 5161860
2 Bình nóng lạnh chiếc 192 1650 316800 31680 348480
3 Máy phát điện bộ 1
33000
0
330000 33000 363000
4 Máy giặt chiếc 10 9900 99000 9900 108900
5 Máy hút bụi chiếc 14 4755 66570 6657 73227
6 Hệ thống PCCC bộ 1
33000
0
330000 33000 363000
7 Tổng đài điện thoại bộ 1
16500
0
165000 16500 181500
8 Fax chiếc 3 9900 29700 2970 32670
9 Điện thoại chiếc 237 1980 469260 46926 516186
10
Hệ thống lọc và bơm
nước

bộ 1 26400 26400 2640 29040
11 Computer chiếc 4 82500 330000 33000 363000
12 Ti vi chiếc 233 10725 2498925 249892.5 2748817.5
13 Radiocasette chiếc 200 3300 660000 66000 726000
14
Video trung tâm và ăng
ten parabol
bộ 1 82500 82500 8250 90750
15 Tủ lạnh 50l chiếc 200 5000 1000000 100000 1100000
16 Tủ lạnh 100l chiếc 32 10000 320000 32000 352000
17 Giường nệm chiếc 165 10000 1650000 165000 1815000
18 Salon to bộ 35 9900 346500 34650 381150
19 Salon bé bộ 1 6600 6600 660 7260
20 Bàn ăn chiếc 35 9900 346500 34650 381150
21 Bàn ghế văn phòng chiếc 4 24750 99000 9900 108900
22 Tủ đứng chiếc 201 4275 859275 85927.5 945202.5
23 Bàn trang điểm chiếc 165 2475 408375 40837.5 449212.5
24 Ô tô con 4 chỗ chiếc 1
33000
0
330000 33000 363000
25 Quầy phục vụ chiếc 32 24750 792000 79200 871200
26 Tủ tài liệu chiếc 4 2000 8000 800 8800
27 Tủ bar chiếc 32 4000 128000 12800 140800
28 Máy in chiếc 4 2000 8000 800 8800
29 Tủ bếp chiếc 35 6000 210000 21000 231000
30 Telex chiếc 1 6000 6000 600 6600
31 Máy hút mùi chiếc 35 3000 105000 10500 115500
72 HO
%jk2iii

A
%jk2iii&
A
%g7h2iij

18
Đồ án kinh tế xây dựng

%&2&2 MN<4l<v.N 
Căn cứ xác định:
* Giá trị thiết bị cần lắp đặt.
* Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị
* Thuế GTGT cho công tác lắp đặt. Thuế suất TS=10%
Bảng 1.3a RBDI^z"{HH_Ho
Đơnvị tính 1000đồng
STT Loại thiết bị Giá trị
Tỷ lệ CP
lắp đặt
Thành tiền
Trước
VAT
Thuế
VAT
Sau
VAT
1 Điều hoà
469260
0 2% 93852 9385.2 103237
2 Bình nóng lạnh 316800 2% 6336 633.6 6969.6
3 Máy phát điện 330000 2% 6600 660 7260

4 Hệ thốngPCCC 330000 2% 6600 660 7260
5 Tổng đài điện thoại 165000 2% 3300 330 3630
6 Fax 29700 2% 594 59.4 653.4
7 Điện thoại 469260 2% 9385.2 938.52 10323.7
8 Hệ thống lọc và bơm nước 26400 2% 528 52.8 580.8
9 Computer 330000 2% 6600 660 7260
10
Video trung tâm và ăng ten
parabol 82500 2% 1650 165 1815
15 Máy in 8000 2% 160 16 176
16 Telex 6000 2% 120 12 132
17 Máy hút mùi 105000 2% 2100 210 2310
18 HO
jgh%2j
i %7kg2A&2 %7kg2&A2 %A%jig

3%&73Oc<<.N
Đơn vị tính 1000đồng
STT Nội dung
CP trước
VAT
Thuế VAT CP sau VAT
1 Chi phí mua sắm thiết bị 16720005 1672000.5 18392005.5
2 Chi phí lắp đặt 137825.2 13782.52 151607.72
3 Tổng 16857830.2
1685783.0
2
18543613.22

19
Đồ án kinh tế xây dựng
%&7MN<|}3<bPv~&
Chọn địa điểm xây dựng tại Láng Hoà Lạc
*Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản sau:
- Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất.
- Chi phí tái định cư (Do là đất nông nghiệp nên không có chi phí tái định
cư)
- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Chi phí sử dụng đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng.
* Các căn cứ xác định: Diện tích sử dụng đất cho dự án, khối lượng bồi thường
giải phóng mặt bằng theo thực tế, chế độ chính sách của nhà nước và địa phương
về bồi thường, đơn giá bồi thường, bảng giá đất của địa phương…
* Phương pháp xác định:
-Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng: G
bt
= F* g
bt
Trong đó + G
bt
: Chi phí bồi thường tài sản
+ F : Diện tích của khu đất
+ g
bt
: Chi phí bồi thường tài sản/1m
2
. Do là đất nông nghiệp nên
g
bt
=6.300đồng/1m

2
.
-Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng: G
tcbt
= 5%* G
bt

- Chi phí tái định cư không có vì khu vực đặt công trình là đất nông nghiệp
- Chi phí sử dụng đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng:
G
tđ
= 0.7% * G
đ
* T
Trong đó + G
tđ
: Chi phí sử dụng, thuế sử dụng đất
+ T: Thời gian xây dựng, T = 2 năm.
+ G
đ
: Giá đất, G
đ
= F * g
đ
F: Diện tích khu đất và F = 10400 m
2

20
Đồ án kinh tế xây dựng
g

đ
=7.830.000đồng/1m
2
( Do dự kiến đặt công trình trên
đường Láng Hoà Lạc, KV1)


Ta có bảng tổng hợp sau:
Bảng 1.4. HOc<<|}3<bPv~=N
Đơn vị tính: 1000đồng
STT Nội Dung CP trước thuế Thuế VAT CP sau thuế
1 Chi phí bồi thường 132641.271 0 132641.271
2 Chi phí tái định cư 0 0 0
3 Chi phí tổ chức bồi thường 6632.064 0 6632.064
4
Tiền thuê đất trong thời gian sử
dụng 2299115.364 0 2299115.364
5 Tổng 2438388.699 0 2438388.699
%&;MN</34=<5@56
<-9(-•)34>)}(:
Căn cứ xác định: + Nội dung chi phí
+ Các định mức hiện có
+ Khối lượng và đơn giá
+ Các khoản lệ phí, thuế bảo hiểm… theo qui định.
Theo công văn số 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 quy định chi phí quản lí dự
án, chi phí xây dựng và chí phí khác gồm những phần sau:
* Chi phí quản lí dự án: Dự án có 14 hạng mục thuộc trường hợp dự án có
nhiều công trình nên: G
*
ql

= M
*
ql
* ( G
)*(k
XD
+ G
)*(k
TB
)
Trong đó: + G
*
ql
: Chi phí quản lí dự án lập cho công trình.
+ M
*
ql
: Định mức chi phí quản lí dự án cho công trình, tra trong bảng
số 1 văn bản 1751/BXD-VP.

21
Đồ án kinh tế xây dựng
Đơn vị 1000đồng
STT Nội dung Giá trị Thành tiền
1 Chi phí xây dựng +Thiết bị 74368026
2 ĐM chi phí quản lý 1.533
€D<5@1
+ Chi phí lập dự án khả thi: G
TVDA
= M

*
DA
*( G
)*(k
XD
+ G
)*(k
TB
)
Trong đó: *G
TVDA
: Chi phí lập dự án khả thi
• M
*
DA
: Định mức chi phí lập dự án cho công trình đang xét. Tra theo
bảng số 2 của văn bản 1751/BXD-VP ban hành ngày 14/8/2007.
Đơn vị 1000đồng
STT Nội dung Giá trị Thành tiền
1 Chi phí xây dựng +Thiết bị 74368026
2 ĐM chi phí lập dự án khả thi 0.322
+ Chi phí thiết kế: Thiết kế bản vẽ thi công
-Thiết kế bản vẽ thi công( thiết kế 2 bước): G
*
TVTKBV
= M
*
BV
* K
*

/ cd
* G
)*(k
XD
Trong đó: + M
*
BV
là định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công. Tra trong bảng 5
văn bản 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 ta được M
*
BV
=2.90%
+ Với công trình A, B,D, nhà lễ tân : Nhà 1 tính K
*
/ cd
=1
Nhà 2 tính K
*
/ cd
= 0.36
Nhà 3 đến 7 tính K
*
/ cd
= 0.18
Chi phí Tư vấn thiết kế kỹ thuật được tính trong bảng sau:

22
Đồ án kinh tế xây dựng
Đơn vị tính 1000Đồng
STT Nội dung Kđc ĐMTL

Chi phí xây
dựng
Chi phí thiết
kế
1
Chi phí thiết kế thi
công
Nhà A
1A 1 2.90% 846225 24540.5
2A
0.3
6 2.90% 846225 8834.6
3A
0.1
8 2.90% 846225 8834.6
Nhà B
1B 1 2.90% 1042470 30231.6
2B
0.3
6 2.90% 1042470 10883.4
Nhà C
1C 1 2.90% 2118465 61435.5
2D
0.3
6 2.90% 2118465 22116.8
3D-15D
0.1
8 2.90% 2118465 143759
Nhà D
1D 1 3.27% 6129960 200449.7

2D
0.3
6 3.27% 6129960 72161.9
Nhà lễ tân 1 2.90% 288000 8352
2 HOD. Ah%Ahh&j

23
Đồ án kinh tế xây dựng
+ Chi phí thẩm tra thiết kế: G
*
TTTK
= M
*
)(iTT
* K
*
/ cd
* G
)*(
)(
k
iXD
Trong đó: M
*
)(iTT
: Định
mức chi phí thẩm tra thiết kế công trình loại i . Tra trong bảng 14 trong văn bản
1751/BXD-VP, với công trình loại II ta được M
*
)(iTT

=0.19 %
Với công trình A, B,D : Nhà 1 tính K
*
/ cd
=1
Từ nhà 2 trở đi tính K
*
/ cd
= 0.36


3%&AD<•P)(. 
Đơn vị tính 1000Đồng
STT Nội dung Kđc ĐMTL
Chi phí xây
dựng
Chi phí thẩm tra thiết
kế
1
Chi phí Thẩm tra thiết kế thi
công
Nhà A
1A 1 0.19% 846225 1607.8
2A
0.3
6 0.19% 846225 578.8
3A
0.3
6 0.19% 846225 578.8
Nhà B

1B 1 0.19% 1042470 1980.7
2B
0.3
6 0.19% 1042470 713
Nhà C
1C 1 0.19% 2118465 4025.1
2D
0.3
6 0.19% 2118465 1449
3D-15D
0.3
6 0.19% 2118465 18837.4
Nhà D
1D 1 0.19% 6129960 11646.9
2D
0.3
6 0.19% 6129960 4192.9
Nhà lễ tân 1 0.19% 288000 547.2
2 HOD•P)(. ;j%Ak&j

24
Đồ án kinh tế xây dựng
+ Chi phí thẩm tra dự toán công trình: G
*
TTDT
= M
*
DT
* K
*

/ cd
* G
)*(k
XD
Trong đó: M
*
DT
: Định mức chi phí thẩm tra dự toán công trình. Tra trong
bảng 15 văn bản 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007. Ta được M
*
DT
=0,185%
Với công trình A, B,D : Nhà 1 tính K
*
/ cd
=1
Nhà 2 tính K
*
/ cd
= 0.36
3%&A&D<•P)(
Đơn vị tính 1000Đồng
STT Nội dung Kđc ĐMTL
Chi phí xây dựng
Chi phí thiết
kế
1 Chi phí thẩm tra dự toán
Nhà A
1A 1 0.185% 846225 1565.5
2A

0.3
6 0.185% 846225 563.6
3A
0.3
6 0.185% 846225 563.6
Nhà B
1B 1 0.185% 1042470 1928.6
2B
0.3
6 0.185% 1042470 694.3
Nhà C
1C 1 0.185% 2118465 3919.2
2D
0.3
6 0.185% 2118465 1410.9
3D-15D
0.3
6 0.185% 2118465 18341.7
Nhà D
1D
0.3
6 0.185% 6129960 4082.6
2D 0.3 0.185% 6129960 4082.6

25