đánh giá thực trạng hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố hà nội

Bộ giáo dục và đào tạo
trờng đại học nông nghiệp hà nội




Lê thành long







đánh giá thực trạng hoạt động của một số
sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn
thành phố hà nội



luận văn thạc sĩ nông nghiệp



Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16
Ngời hớng dẫn khoa học: CVCC. TS. Nguyễn Đình Bồng

Hà Nội - 2010
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …
i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cám ơn, các thông tin trích dẫn trong Luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả luận văn



Lê Thành Long

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …
ii

LỜI CÁM ƠN

Trong thời gian thực hiện luận văn này tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn
nhiệt tình, chu ñáo từ các thầy cô giáo, sự ủng hộ giúp ñỡ của người thân, bạn bè
và ñồng nghiệp. Nhân dịp này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn CVCC. TS
Nguyễn ðình Bồng ñã trực tiếp giúp ñỡ tôi trong thời gian thực hiện ñề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
khoa Tài nguyên và Môi trường, khoa sau ðại học - trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội.
Tôi xin chân thành cảm ơn, sự nhiệt tình giúp ñỡ của các cán bộ công tác
tại các sàn giao dịch bất ñộng sản ñã giúp ñỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin cảm ơn những người thân trong gia ñình, bạn bè, ñồng nghiệp ñã

khích lệ và tạo ñiều kiện tốt nhất ñể tôi hoàn thành luận văn này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn



Lê Thành Long

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt v
Danh mục bảng vi
Danh mục bản ñồ, sơ ñồ viii
Danh mục hình ix
1. MỞ ðẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích của ñề tài 5
1.3. Ý nghĩa của ñề tài 5
2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 6
2.1. Cơ sở lý luận 6
2.2.
Cơ sở pháp luật về hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng
sản
16

2.3. Cơ sở thực tiễn về kinh doanh dịch vụ BðS và sàn giao
dịch bất ñộng sản 24
3. ðỐI TƯỢNG, ðỊA ðIỂM, NỘI DUNG VÀ
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 37
3.2. Nội dung nghiên cứu 37
3.3. Phương pháp nghiên cứu 38
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội 40
4.2. Tình hình thị trường bất ñộng sản thành phố Hà Nội 46
4.3. Kết quả ñiều tra ñánh giá hoạt ñộng của một số sàn
GDBðS trên ñịa bàn thành phố Hà Nội 51
4.3.1 Số lượng và các loại hình sàn giao dịch bất ñộng sản 51
4.3.2. Tổ chức và hoạt ñộng của một số sàn giao dịch BðS 53
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … iv

4.3.2.1. Sàn GDBðS do công ty ñầu tư kinh doanh bất ñộng sản
thành lập (Mô hình sàn GDBðS - Tập ñoàn Nam Cường)

53
4.3.2.2. Sàn GDBðS do doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất
ñộng sản thành lập (Mô hình sàn GDBðS - Tập ñoàn ðất
Việt) 61
4.3.2.3. Sàn GDBðS do ngân hàng thương mại thành lập (Mô
hình sàn GDBðS - Ngân hàng ACB) 71
4.3.2.4. Sàn giao dịch bất ñộng sản tư nhân (Mô hình sàn giao
dịch bất ñộng sản FLC) 81
4.3.3. ðánh giá hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng
sản trên ñịa bàn thành phố Hà Nội 87
4.4. ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng

một số sàn giao dịch bất ñộng sản trên ñịa bàn thành phố
Hà Nội 95
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 99
5.1. Kết luận 99
5.2. Kiến nghị 101
TÀI LIỆU THAM KHẢO 104
PHỤ LỤC













Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BðS Bất ñộng sản
GDBðS Giao dịch bất ñộng sản
TTBðS Thị trường bất ñộng sản

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … vi


DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

2.1. Phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển 7
2.2. Phân loại thị trường 12
2.3. Các văn bản pháp luật ñiều tiết thị trường bất ñộng sản
Phụ
lục
4.1. Một số chỉ tiêu phát triển ngành nông nghiệp
Phụ
lục
4.2. Hiện trạng sử dụng ñất năm 2008 thành phố Hà Nội
Phụ
lục
4.3. Số lượng các sàn GDBðS trên ñịa bàn thành phố Hà Nội 52
4.4. Cơ cấu các loại hình sàn GDBðS quận Thanh Xuân và quận
Cầu Giấy năm 2010 53
4.5. Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của cán bộ, nhân viên sàn
GDBðS Nam Cường 54
4.6. Cơ sở vật chất kỹ thuật của sàn GDBðS Nam Cường 56
4.7. Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của cán bộ, nhân viên sàn
GDBðS ðất Việt 63
4.8. Cơ sở vật chất kỹ thuật của sàn GDBðS ðất Việt 65
4.9. Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng của sàn giao dịch 67
4.10. ðịnh mức thu phí dịch vụ của sàn giao dịch BðS ðất Việt 68

4.11. Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của cán bộ, nhân viên sàn
GDBðS ACB - Hà Nội 72
4.12.

Cơ sở vật chất kỹ thuật của sàn GDBðS ACB - Hà Nội 75
4.13. Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng của sàn giao dịch 77
4.14. ðịnh mức thu phí dịch vụ của sàn GDBðS ACB - Hà Nội 77
4.15. Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của cán bộ, nhân viên sàn
GDBðS FLC 82
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … vii

4.16.

Cơ sở vật chất kỹ thuật của sàn GDBðS FLC 83
4.17. Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng của sàn giao dịch 85
4.18. ðịnh mức thu phí dịch vụ của sàn GDBðS FLC 85
4.19. Tình hình tuân thủ quy ñịnh pháp luật về ñiều kiện thành lập
và hoạt ñộng của sàn giao dịch BðS 89
4.20. Số lượng giao dịch bất ñộng sản tại các sàn GDBðS 90

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … viii

DANH MỤC BẢN ðỒ, SƠ ðỒ

STT Tên bản ñồ, sơ ñồ Trang
Bản ñồ Hành chính thành phố Hà Nội
Sau
trang 40
4.1. Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất ñộng sản Nam Cường 54
4.2. Quy trình giao dịch tại sàn GDBðS Nam Cường 57
4.3. Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất ñộng sản ðất Việt 62
4.4. Quy trình giao dịch tại sàn giao dịch bất ñộng sản ðất Việt

67
4.5. Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất ñộng sản ACB - Hà Nội

71
4.6. Quy trình giao dịch tại sàn giao dịch BðS ACB - Hà Nội 76
4.7. Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất ñộng sản FLC 81
4.8. Quy trình giao dịch tại sàn giao dịch bất ñộng sản FLC 84
















Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … ix

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

4.1. Khu ñô thị mới Dương Nội 59

4.2. Khu ñô thị mới Cổ Nhuế 59
4.3. Khu ñô thị mới Phùng Khoang 59
4.4. Không gian hội thảo tại sàn GDBðS Nam Cường 60
4.5.
Không gian tiếp ñón khách hàng tại sàn GDBðS Nam
Cường
60
4.6a. Không gian giới thiệu sản phẩm tại sàn GDBðS Nam Cường 60
4.6b. Không gian giới thiệu sản phẩm tại sàn GDBðS Nam Cường 60
4.7. Khu ñô thị mới Kim Chung - Di Trạch 69
4.8. Khu ñô thị Xala 69
4.9. Khu ñô thị mới Quốc Oai 69
4.10. Khu vực ñón tiếp khách hàng tại sàn GDBðS ðất Việt 70
4.11a.

Không gian giới thiệu sản phẩm tại sàn GDBðS ðất Việt 70
4.11b.

Không gian giới thiệu sản phẩm tại sàn GDBðS ðất Việt 70
4.12. Khu ñô thị mới Lê Trọng Tấn 79
4.13. Khu ñô thị mới Văn Khê 79
4.14. Khu ñô thị mới Chi ðông 79
4.15. Không gian tiếp ñón khách hàng tại Sàn giao dịch BðS ACB
- Hà Nội 80
4.16. Không gian giới thiệu thông tin bất ñộng sản tại Sàn giao
dịch BðS ACB - Hà Nội 80
4.17. Không gian khách hàng tìm hiểu thông tin về bất ñộng sản tại
Sàn giao dịch bất ñộng sản ACB - Hà Nội 80
4.18. Hoạt ñộng môi giới BðS tại Sàn BðS ACB 80
4.19. Tòa nhà FLC Landmark Tower 86

4.20. Khu ñô thị mới Văn Khê mở rộng (Usilk City) 86

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 1

1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
(1) Từ năm 1986 Việt Nam ñã ñổi mới cơ chế quản lý kinh tế, chuyển
từ cơ chế kế hoạch hoá, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng
hoá nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng xã hội chủ
nghĩa.
ðường lối ñổi mới, ñẩy mạnh Công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước,
xây dựng nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ñó ñược xác
ñịnh tại ðại hội ðại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam khoá VI (1986)
và ñược ðại hội ðại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam Khoá VII
(1991), Khoá VIII (1996), Khoá IX (2001, Khoá X (2006) tiếp tục phát triển.
Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần
thứ VIII xác ñịnh: “Tiếp tục ñổi mới cơ chế quản lý kinh tế với mục tiêu xoá
bỏ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp, hình thành tương ñối ñồng bộ cơ chế
thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa”;
“Tạo lập ñồng bộ các yếu tố của thị trường”.
[10]
Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần
thứ IX xác ñịnh: “Tiếp tục tạo lập ñồng bộ các yếu tố thị trường; ñổi mới và
nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế của Nhà nước. Thúc ñẩy sự hình thành,
phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo ñịnh hướng xã hội
chủ nghĩa, ñặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có
hoặc còn sơ khai như: thị trường lao ñộng, thị trường chứng khoán, thị trường
bất ñộng sản, thị trường khoa học và công nghệ”.
[11]
(2) Thể chế hoá chủ trương, chính sách ñất ñai của ðảng, Hiến Pháp

CHXHCN Việt Nam năm 1992 ñã quy ñịnh: ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân
(ðiều 17); Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật
(ðiều 18).
[16]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 2

Luật ñất ñai 1987, 1993, 1998, 2001, 2003, ñã cụ thể hoá các quy ñịnh
về ñất ñai của Hiến pháp. Luật ðất ñai ñã quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và
sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý
ñất ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết
kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững;
Các quyền của người sử dụng ñất: ñược cấp GCNQSDð, ñược hưởng thành
quả lao ñộng và kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao, ñược chuyển ñổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất, ñược góp vốn bằng
quyền sử dụng ñất ñể sản xuất, kinh doanh; Nghĩa vụ của người sử dụng ñất:
sử dụng ñúng mục ñích, bảo vệ ñất, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền
sử dụng ñất, bồi thường khi ñược nhà nước giao ñất, trả lại ñất khi nhà nước
có quyết ñịnh thu hồi. Bộ Luật Dân sự cũng quy ñịnh cụ thể các quan hệ dân
sự liên quan ñến quyền sử dụng ñất
(3) Nghị Quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam
lần thứ VIII (1996) xác ñịnh: “Quản lý chặt chẽ ñất ñai và thị trường bất ñộng
sản. ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hoá, không cho phép mua
bán ñất ñai; Thực hiện ñúng Luật ðất ñai; bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp
luật và chính sách ñất ñai. Trong việc giao quyền sử dụng ñất và cho thuê ñất
phải xác ñịnh ñúng giá các loại ñất ñể sử dụng có hiệu quả, duy trì phát triển
quỹ ñất, bảo ñảm lợi ích của toàn dân, khắc phục tình trạng ñầu cơ và những
tiêu cực, yếu kém trong việc quản lý và sử dụng ñất. Tổ chức quản lý tốt thị
trường bất ñộng sản. Chăm lo giải quyết vấn ñề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở
các vùng ñô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng, kinh doanh
nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh

nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước”.
[10]
- Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần
thứ IX tiếp tục khẳng ñịnh “Hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 3

bao gồm cả quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật; từng bước mở thị
trường bất ñộng sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài
tham gia ñấu thầu”.
[11]
- Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần
thứ X ñã cụ thể hóa ñịnh hướng phát triển thị trường bất ñộng sản: “Phát triển
thị trường bất ñộng sản trên cơ sở thực hiện Luật ðất ñai, Luật Xây dựng,
Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất ñộng sản…; hoàn thiện việc phân loại, ñánh
giá ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; làm cho quyền sử dụng
ñất trở thành hàng hóa một cách thuận lợi, ñất ñai trở thành một nguồn vốn
quan trọng cho phát triển. Giá bất ñộng sản ñược hình thành theo nguyên tắc
thị trường. Nhà nước tác ñộng ñến giá ñất thị trường bằng các chính sách vĩ
mô trên cơ sở quan hệ cung cầu về ñất ñai. Tăng cường biện pháp chống ñầu
cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy ñịnh của pháp luật. Xây dựng hệ
thống ñăng ký, thông tin bất ñộng sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường
bất ñộng sản”.
[12]
(4) “Thị trường bất ñộng sản tuy còn sơ khai nhưng ñã thu hút ñược
một lượng vốn khá lớn vào ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo ñiều kiện về
mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện ñiều kiện
nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các ñô thị… tuy nhiên hoạt ñộng của thị
trường bất ñộng sản không lành mạnh, tình trạng ñầu cơ về ñất ñai và bất
ñộng sản gắn liền với ñất rất nghiêm trọng, ñẩy giá ñất lên cao, ñặc biệt là ở
ñô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho cả ñầu tư phát triển và giải quyết nhà ở,

tạo ra những ñặc quyền, ñặc lợi, dẫn ñến tiêu cực và tham nhũng của một số
cá nhân và tổ chức… Quản lý nhà nước về ñất ñai còn nhiều hạn chế, yếu
kém, quản lý thị trường bất ñộng sản bị buông lỏng. Người sử dụng ñất chưa
làm tốt nghĩa vụ ñối với Nhà nước. Chính sách tài chính ñối với ñất ñai còn
nhiều bất cập, gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước. Một số nguyên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 4

nhân chủ yếu: “Một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của ðảng về
ñất ñai chưa ñược thể chế hoá như: chế ñộ sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai; thị
trường bất ñộng sản trong ñó có quyền sử dụng ñất ; văn bản pháp luật ñất
ñai ban hành nhiều, nhưng chồng chéo, thiếu ñồng bộ”
[15]
Thực hiện Nghị quyết ðại Hội X, nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc
kinh doanh phát triển thị trường bất ñộng sản, ngày 29/6/2006 Quốc hội nước
Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 9 ñã thông qua
“Luật Kinh doanh bất ñộng sản”.
[21]
“Luật này quy ñịnh về hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản; quyền,
nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản và giao dịch
bất ñộng sản có liên quan ñến kinh doanh bất ñộng sản
”. (Luật Kinh doanh bất
ñộng sản 2006, ðiều 1)
Chính phủ cũng ñã ban hành Nghị ñịnh số 153/2007/Nð-CP ngày
15/10/2007 quy ñịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất ñộng
sản, trong ñó có quy ñịnh rõ cơ sở pháp lý về hoạt ñộng của sàn giao dịch bất
ñộng sản.
Việc giao dịch bất ñộng sản thông qua sàn giao dịch sẽ giúp cho hoạt
ñộng của thị trường bất ñộng sản trở nên minh bạch, ngăn chặn ñầu cơ, tích
trữ, kích cầu ảo tạo ra sự khan hiếm giả tạo, gây nên những cơn “sốt nóng”,
“ñóng băng” bất thường trên thị trường. Ngoài ra, việc giao dịch qua sàn góp

phần hạn chế ñược tình trạng chốn thuế của các chủ ñầu tư, cũng như tiêu cực
trong hoạt ñộng mua bán bất ñộng sản và tăng thu cho ngân sách nhà nước.
(5) Thị trường bất ñộng sản ở Hà Nội là một thị trường có tiềm năng và
sức phát triển cao. Sau khi có Luật Kinh doanh bất ñộng sản nhiều ñơn vị, tổ
chức, cá nhân ñã và ñang xúc tiến thành lập sàn giao dịch bất ñộng sản, nhằm
tìm kiếm ñầu ra cho các sản phẩm ñáp ứng yêu cầu của thị trường bất ñộng
sản, công khai và minh bạch. Tổ chức và hoạt ñộng của sàn giao dịch bất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 5

ñộng sản là một vấn ñề còn mới cả về lý luận và thực tiễn; nhằm ñánh giá
thực trạng hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản và ñề xuất những giải
pháp nhằm phát triển loại hình hoạt ñộng này trên ñịa bàn thành phố Hà Nội
một cách chuyên nghiệp, lành mạnh, tuân thủ pháp luật; trong khuôn khổ luận
văn thạc sỹ, học viên nghiên cứu ñề tài:
“ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng
sản trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội”.
1.2. Mục ñích của ñề tài
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản
trên ñịa bàn thành phố Hà Nội.
- ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của một số sàn
giao dịch bất ñộng sản trên ñịa bàn thành phố Hà Nội.
1.3. Ý nghĩa của ñề tài
- Góp phần ñánh giá thực trạng và ñề xuất các giải pháp nâng cao hiệu
quả hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản trên ñịa bàn thành phố
Hà Nội.
- Kết quả nghiên cứu của ñề tài là tài liệu tham khảo cho cơ quan của
ñịa phương trong công tác quản lý thị trường bất ñộng sản và cho các ñối
tượng khi tham gia vào thị trường bất ñộng sản thông qua sàn giao dịch.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 6

2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Bất ñộng sản
2.1.1.1. Khái niệm
- Tài sản: bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị ñược xác ñịnh
bằng tiền và các quyền tài sản; trong lĩnh vực kinh tế tài sản ñược chia thành
2 loại Bất ñộng sản và ðộng sản.
+ Bất ñộng sản: là các tài sản không di dời ñược. Tuy tiêu chí phân loại
bất ñộng sản của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất bất ñộng sản
bao gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
Bộ Luật ðất ñai Thụy ðiển quy ñịnh: bất ñộng sản là ñất ñai. ðất ñai
ñược phân chia thành các ñơn vị bất ñộng sản. Một ñơn vị bất ñộng sản gồm
có: một công trình xây dựng, máng nước, hàng rào và các phương tiện khác
ñược xây dựng trong hoặc trên mặt ñất ñể sử dụng lâu dài, các loại cây cối.
Một công trình xây dựng tuỳ từng trường hợp cụ thể có các vật cố ñịnh như
sau: nhà ở có bồn tắm và các thiết bị vệ sinh, bếp, lò sưởi, tủ lạnh, các thiết bị
giặt là; cửa hàng có tủ kính, giá ñựng hàng, quầy thu tiền; cơ sở lắp ráp có
bục, bệ, chỗ ngồi; cơ sở nông nghiệp có thiết bị chăm sóc vật nuôi, máy vắt
sữa; các nhà máy có hệ thống thiết bị, ñiều hoà, quạt máy.
Luật quản lý bất ñộng sản ñô thị nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa
quy ñịnh: “Bất ñộng sản gồm có ñất”. Quyền sử dụng ñất ñối với ñất thuộc sở
hữu nhà nước của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ñể xây dựng nhà cửa
trong phạm vi quy hoạch xây dựng ñô thị, hành nghề phát triển nhà ñất, giao
dịch bất ñộng sản, thực thi việc quản lý nhà ñất, ñều phải tuân thủ luật này.
Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc và cấu trúc có trên ñất ”

[22].
Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản không
thể di dời ñược bao gồm: ñất ñai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 7

ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; các tài sản khác
gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh.
[17]
Bất ñộng sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị BðS tại hầu hết các
nước phương tây chiếm khoảng 25 - 30 % GDP, Mỹ là 30 - 40 %.
[7]
+ ðộng sản: là những tài sản không phải là bất ñộng sản.
2.1.1.2. Phân loại bất ñộng sản
Căn cứ vào mục ñích sử dụng và chính sách thuế, các nước xây dựng
phân loại bất ñộng sản khác nhau.
Ví dụ phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển (Bảng 2.1)
Bảng 2.1: Phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển
Loại bất ñộng sản Số lượng
Giá trị
(1000 Triệu SEK)
BðS Nông Lâm nghiệp 359.000 350
BðS Nhà ở riêng biệt 2.285.000 1.400
BðS Nhà ở chung cư 115.000 1000
BðS Công nghiệp 166.000 500
BðS miễn thuế * 94.580 1000
Tổng số 3.019.580 4.250
* (Trường học, bệnh viện, nhà thờ, trụ sở cơ quan hành chính)
Nguồn: Sweden Survey -
National Land Survey 1997 [29]
2.1.1.3. Hàng hoá bất ñộng sản

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất ñộng sản là thị trường
mua bán hàng hoá ñặc biệt - Hàng hoá bất ñộng sản.
- Tính ñặc biệt của hàng hoá BðS ñược xác ñịnh bởi thuộc tính của
ñất ñai mà các tài sản khác không có: Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 8

có vốn ñầu tư dài hạn; Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải ñược pháp
luật cho phép và ñược thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ.
- ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh
khác nhau về phạm vi giao dịch: các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ,
các nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Sing -
ga - po quy ñịnh BðS (ñất ñai) hoặc bất ñộng sản (ñất ñai + tài sản trên
ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường bất ñộng sản; Trung Quốc:
BðS (ñất ñai + tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên TTBðS, nhưng
ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển
quyền sử dụng ñất, ñất ñai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu
Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới ñược chuyển quyền sử dụng ñất.
- Không phải tất cả mọi BðS ñều trở thành hàng hoá, ví dụ: BðS là
các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng
cảnh, công viên Quốc gia, ñường giao thông, vườn hoa công cộng
. [7]
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản
2.1.2.1. Khái niệm
Thị trường bất ñộng sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường. TTBðS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị
trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa
học công nghệ.
Thị trường bất ñộng sản là cơ chế, trong ñó hàng hóa và dịch vụ BðS
ñược trao ñổi. Thị trường bất ñộng sản ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm
các hoạt ñộng có liên quan ñến giao dịch BðS như: mua bán, cho thuê, thừa

kế, thế chấp bất ñộng sản; thị trường bất ñộng sản theo nghĩa rộng không chỉ
bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh
vực liên quan ñến việc tạo lập bất ñộng sản.
[7]
2.1.2.2. ðặc ñiểm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 9

- Thị trường bất ñộng sản theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với
3 yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng, giá cả.
+ Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:
quy luật giá trị, quy luật cung cầu , quy luật cạnh tranh.
+ Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên
cũng không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy ñịnh không hạn chế
quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất; BðS ñều ñược
mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao
gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà.
- Thị trường bất ñộng sản có những ñặc trưng: (1) không chỉ là giao
dịch bản thân BðS mà ñiểm cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa ñựng trong BðS, (2) mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc, (3) chịu
sự chi phối của pháp luật, (4) là thị trường không hoàn hảo, (5) cung về BðS
phản ứng chậm so với cầu về bất ñộng sản.
2.1.2.3. Chức năng của thị trường bất ñộng sản
- ðưa người mua và người bán bất ñộng sản ñến với nhau;
- Xác ñịnh giá cả cho các bất ñộng sản giao dịch;
- Phân phối bất ñộng sản theo quy luật cung cầu;
- Phát triển bất ñộng sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.2.4. Vai trò, vị trí của thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc
dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài

nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
- Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư
phát triển bất ñộng sản;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 10

- Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hoá, thị trường lao ñộng;
- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở.
2.1.2.5. Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản
- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược
mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ.
- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến bất ñộng sản
cho người mua;
- Quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan
ñến BðS của người bán;
- Nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại ñối với người bán;
- Mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như
sự liên quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
ñược cộng ñồng chấp nhận;
- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu bất ñộng sản cho người mua
tại cơ quan ñăng ký BðS;
- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ñộng của thị
trường bất ñộng sản.
Ví dụ: Pháp luật Ôxtraylia không giới hạn quyền mua, bán thế chấp
BðS; không phân biệt trong việc giao dịch BðS ñối với các loại ñất nông

nghiệp, công nghiệp, thương mại, ñất ở; các ñại lý về BðS giúp người bán
tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán ñất; Hệ thống thông tin
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 11

BðS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi ñối tượng có nhu
cầu; BðS ñược ñịnh giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do
các bên tham gia giao dịch BðS quyết ñịnh; Việc ñăng ký bất ñộng sản là bắt
buộc, thực hiện tại cơ quan ñăng ký bất ñộng sản. Pháp luật Trung Quốc quy
ñịnh người ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền ñược quyền sử dụng ñất và
ñược phép chuyển quyền sử dụng ñất; khi chuyển nhượng thế chấp BðS thì
ñồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
ñất; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñịnh giá và báo giá BðS; Nhà nước thực hiện
chế ñộ ðăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và sở hữu nhà ở; tổ
chức phục vụ môi giới bất ñộng sản gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá
tài sản nhà ñất, cơ quan kinh doanh nhà ñất.
[7]
2.1.2.6. Phân loại thị trường bất ñộng sản
- Phân loại thị trường quyền sử dụng ñất
+ Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu ñất chuyển giao quyền
sử dụng ñất cho người khác; thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống
chế;
+ Thị trường cấp II: là thị trường người ñược cấp quyền sử dụng ñất tái
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất. Trong thị trường này, cả người bán và
người mua ñều không phải là người sở hữu ñất ñai, họ chỉ tham gia thị trường
mua bán quyền sử dụng ñất;
+ Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng ñất cho thuê quyền sử
dụng ñất hoặc cho thuê BðS nằm trên ñất mà họ có quyền sử dụng.
- Năm loại thị trường ứng với 5 loại ñất (Bảng 2.2)

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 12

Bảng 2.2: Phân loại thị trường

Cấp thị trường
ðặc ñiểm
Thị trường sơ cấp
(thị trường cấp I)

Người sở hữu ñất chuyển giao quyền sử dụng ñất cho
người khác (Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình
cá nhân - Giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền,
cho thuê ñất)
Thị trường thứ cấp
(thị trường cấp II)
Người ñược cấp quyền sử dụng ñất tái chuyển nhượng
quyền sử dụng ñất (chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, cho tặng, góp vốn
bằng quyền sử dụng ñất)
Thị trường thứ cấp
(thị trường cấp III)
- Thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp.
- Thị trường quyền sử dụng ñất lâm nghiệp.
- Thị trường quyền sử dụng ñất ở nông thôn.
- Thị trường quyền sử dụng ñất ở thành thị.
- Thị trường quyền sử dụng ñất chuyên dùng.
Nguồn: PGS TS Lê Xuân Bá, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương 2006 [1]
2.1.3. Giao dịch Bất ñộng sản

- Giao dịch bất ñộng sản: ñược hiểu là phương thức mà các quyền, lợi ích
và nghĩa vụ liên quan ñến bất ñộng sản ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể
khác bao gồm:
+ Thế chấp (mortager);
+ Nghĩa vụ (Charger);
+ Cho thuê (Lease);
+ Quyết ñịnh phê chuẩn (Assent);
+ Tuyên bố ban tặng (Vesting Declaration);
+ Văn kiện phong tặng (Vesting Instrument);
+ Tuyên bố từ bỏ quyền lợi (Disclamer);
+ Giấy tờ sang nhượng (Release) và …(bất cứ sự bảo ñảm quyền nào
khác liên quan ñến bất ñộng sản).
Trên thực tế: giao dịch pháp lý bất ñộng sản rất ña dạng trong các phương
thức chuyển giao quyền, ñó có thể là:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 13

+ Một thỏa thuận thuê nhà ñơn giản (Simple Ternancy Agreement);
+ Thuê nhượng dài hạn, trả tiền hàng năm (Lease at Rack Rent);
+ Thuê danh nghĩa kèm thu lãi (Nominal Lease with a Premium);
+ Phát canh thu tô dài hạn (Long Lease at a Ground Rent);
+ Cho quyền ñịa dịch (Grant of Eeasement);
+ Thế chấp (Mortgage);
+ Mua bán (Buying and Seling).
Theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành Việt Nam, giao dịch bất ñộng
sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất ñộng sản giữa tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất ñộng sản với tổ chức, cá nhân không kinh doanh
bất ñộng sản; giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất ñộng sản với nhau.
- Văn tự giao dịch: là bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập như các
bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận khác về thực hiện
chuyển giao các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích liên quan ñến BðS. Các

văn tự này là bằng chứng về về một giao dịch ñã ñược thực hiện (bên bán ñã
tự nguyện bán, bên mua ñã tự nguyện mua, giá cả và phương thức thanh toán,
phương thức bàn giao tài sản ñã ñược thỏa thuận thống nhất… các bên không
thể phủ nhận các ñiều khoản mua bán ñã ghi trong văn tự này); Tuy nhiên các
văn tự này không phải là một bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền mà
các bên ñem ra giao dịch.
Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm
chứng, có thể do người ñại diện chính quyền xác nhận. Văn tự giao dịch
không phải là một bằng chứng pháp lý về bên bán có quyền sở hữu hoặc sử
dụng hợp pháp ñối với nhà ñất ñem ra bán.
Văn tự giao dịch là căn cứ ñể cơ quan ñăng ký BðS xem xét ñăng ký biến
ñộng và cấp giấy chủ quyền (Land Title, Land Cerfitiket) cho người mua (ñăng
ký pháp lý - ñăng ký văn tự giao dịch; ñăng ký quyền).
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 14

2.1.4. Sàn giao dịch bất ñộng sản
2.1.4.1. Khái niệm
Sàn giao dịch bất ñộng sản là nơi gặp gỡ giữa người mua và bán, giữa
người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan ñến kinh
doanh BðS. Sàn giao dịch là mô hình hoạt ñộng tổng hợp, ở ñó cung cấp ñầy
ñủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan ñến BðS, hơn thế, là các dịch vụ mang
tính chuyên nghiệp, là nơi mà mọi hoạt ñộng ñều phải ñảm bảo chính minh
bạch, chuẩn xác và ñược quản lý nghiêm ngặt.
2.1.4.2. So sánh “sàn giao dịch BðS” với “sàn giao dịch chứng khoán”
- Sàn giao dịch chứng khoán: Cổ phiếu là loại hàng hóa ñặc biệt của thị
trường chứng khoán, khi giao dịch mua bán cổ phiếu phải có ñiều kiện ñi
kèm. ðiều kiện ñó là các Công ty cổ phần phải chấp hành các quy ñịnh và
phải cung cấp mọi thông tin như: kiểm toán, làm ăn hiệu quả, chân thật, có
bảng cáo bạch theo quy ñịnh của Ủy ban chứng khoán, mới ñược ñưa hàng
hóa là cổ phiếu của công ty phát hành lên thị trường chứng khoán và ñược

mua bán, giao dịch ở Sàn giao dịch chứng khoán. Người mua Cổ phiếu, nhà
ñầu tư chứng khoán muốn giao dịch cũng chỉ ñến mua bán giao dịch ở Sàn
giao dịch chứng khoán, ở sàn này có ñầy ñủ mọi thông tin của các hàng hóa là
cổ phiếu, ñồng thời ñược các nhà môi giới chứng khoán chuyên nghiệp
(Broker) tư vấn, giúp ñỡ ñể có quyết ñịnh mua bán chính xác, hạn chế rủi ro.
- Sàn giao dịch bất ñộng sản: BðS là loại hàng hóa ñặc biệt của
TTBðS; bất ñộng sản khi giao dịch cũng phải ñi kèm các thông tin liên quan
BðS ñó về chủ quyền, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giá thị trường…
SGDBðS cũng phải cung cấp ñầy ñủ thông tin liên quan ñến BðS ñăng ký
mua bán chính xác, khách quan và sẽ ñược các chuyên viên bất ñộng sản tư
vấn khách hàng chọn lựa và an tâm khi quyết ñịnh giao dịch. Các thông tin
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 15

của BðS giao dịch trên sàn một phần sẽ ñược kiểm tra xác nhận và thể hiện
bằng văn bản gọi là “Chứng thư thẩm ñịnh bất ñộng sản”.
- Sự khác biệt cơ bản của SGDBðS với các sàn giao dịch khác chính là
ở SGDBðS không có sự hiện diện của hàng hóa BðS giao dịch, ñồng thời,
các dịch vụ liên quan ñến giao dịch BðS trên sàn cũng phức tạp và ña dạng
hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất ñộng sản
2.1.4.3. Vai trò của sàn giao dịch bất ñộng sản
- SGDBðS là nơi người mua gặp trực tiếp người bán với sự trợ giúp,
tư vấn của sàn trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ không phải ñi lại
nhiều cơ quan.
- Dịch vụ trọn gói với sự tham gia của ngân hàng, công chứng, kho
bạc Do tính hợp thức và với mô hình hoạt ñộng tổng hợp, các SGDBðS
thường có các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên nghiệp ñược
với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín
dụng, kho bạc, các phòng công chứng nhờ ñó khi ñến với sàn, người tham
gia giao dịch sẽ ñược sự hỗ trợ và phục vụ ñầy ñủ, trọn gói của tất cả các tổ
chức hoạt ñộng trong các lĩnh vực có liên quan. ðiều ñó giúp rút ngắn thời

gian, tạo ñiều kiện thuận lợi cho thực hiện và hoàn thành các giao dịch, ñồng
thời còn tạo người tham gia giao dịch có nhiều cơ hội như: ñược hỗ trợ vay
vốn với lãi suất ưu ñãi, thế chấp thuận lợi
- Thông tin về BðS tại sàn giao dịch công khai minh bạch, ñảm bảo sự
an toàn cho các giao dịch BðS, tránh ñược các rủi ro. Thông tin BðS ñược
bảo ñảm về mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn. Mọi thông tin ñăng
ký mua bán ñều ñược sàng lọc. Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm ñiều tra,
xác ñịnh tính chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về
BðS ñăng ký giao dịch trên sàn. Trường hợp cần phải thẩm ñịnh thông tin,
sàn giao dịch là tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, ñặc biệt là với