Báo cáo môn học Chuyên đề nghiên cứu _ vì sao không thể giải ngân nhanh gói hỗ trợ 30000 tỷ đồng của Chính Phủ? Đâu là giải pháp thích hợp?

1

PHỤ LỤC Trang
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 3
LỜI MỞ ĐẦU 3
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN-CƠ SỞ THỰC TIỄN- TỔNG QUAN VỀ GÓI HỖ
TRỢ 30.000 TỶ ĐỒNG CỦA CHÍNH PHỦ 6
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN: 6
1.1.1 LÝ THUYẾT KÍCH CẦU CỦA NHÀ KINH TẾ HỌC JOHN
MAYNARD KEYNES: 6
1.1.2 MỤC ĐÍCH CỦA KÍCH CẦU: 9
1.1.3 CÁC NGUYÊN TẮC CƠ BẢN KHI THỰC HIỆN KÍCH CẦU: 10
1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN: 13
1.3 TỔNG QUAN VỀ GÓI HỖ TRỢ 30.000 TỶ ĐỒNG CỦA CHÍNH PHỦ: 14
1.3.1 BỐI CẢNH VÀ NGUYÊN NHÂN RA ĐỜI: 14
1.3.2 MỤC TIÊU: 15
1.3.3 QUY ĐỊNH CỦA CHÍNH PHỦ: 15
1.3.3.1 ĐỐI TƢỢNG TIẾP CẬN: 15
1.3.3.2 ĐIỀU KIỆN TIẾP CẬN KHOẢN VAY: 17
1.3.3.3 NGÂN HÀNG THAM GIA GIẢI NGÂN: 18
1.3.3.4 THỜI GIAN, LÃI SUẤT CHO VAY: 18
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ VIỆC GIẢI NGÂN GÓI HỖ TRỢ 30.000 TỶ
ĐỒNG CỦA CHÍNH PHỦ 19
2.1 TÌNH HÌNH GIẢI NGÂN HIỆN TẠI: 19
2.1.1 TÌNH HÌNH TIẾP CẬN KHOẢN VAY: 19
2.1.2 TỐC ĐỘ GIẢI NGÂN: 19
2.2 KHÓ KHĂN: 21
2.2.1 THỦ TỤC CHUYỂN ĐỔI NHÀ Ở THƢƠNG MẠI SANG NHÀ Ở XÃ
HỘI: 21
2

2.2.2 TÀI SẢN THẾ CHẤP: 21
2.2.3 CÓ THỂ SỬ DỤNG VỐN SAI MỤC ĐÍCH: 22
2.2.4 NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI QUÁ THẬN TRỌNG: 23
2.2.5 CHỜ ĐỘNG THÁI MỚI: 23
2.2.6 GIÁ THỊ TRƢỜNG NHÀ ĐẤT VÀ TÂM LÝ KHÁCH HÀNG: 24
2.3 NGUYÊN NHÂN: 24
2.4 THUẬN LỢI: 25
2.5 TÍNH HIỆU QUẢ CỦA GÓI HỖ TRỢ: 26
2.5.1 ĐÁNH GIÁ: 26
2.5.2 PHÁT HUY HIỆU QUẢ: 27
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO TỐC ĐỘ GIẢI NGÂN GÓI HỖ TRỢ 30.000
TỶ ĐỒNG CỦA CHÍNH PHỦ 28
3.1 ĐIỀU KIỆN TIẾP CẬN: 29
3.1.1 NHÀ, ĐẤT GIÁ TRỊ KHÔNG QUÁ 1,05 TỶ ĐỒNG LÀ ĐƢỢC VAY:29
3.1.2 XÂY DỰNG, SỬA CHỮA NHÀ CŨNG ĐƢỢC VAY TIỀN: 29
3.1.3 NÊN CHO VAY THEO GIÁ TRỊ THANH TOÁN: 30
3.2 LÃI SUẤT VÀ THỜI HẠN CHO VAY: 30
3.2.1 GIẢM LÃI SUẤT ƢU ĐÃI Ở MỨC 5%: 30
3.2.2 TĂNG THỜI HẠN TRẢ NỢ LÊN 15 NĂM: 31
3.3 NGÂN HÀNG THAM GIA GIẢI NGÂN: 31
3.3.1 BẢN THÂN NGÂN HÀNG CÁC NHTM: 31
3.3.2 TĂNG THÊM NGÂN HÀNG THAM GIA GIẢI NGÂN: 32
3.4 BẢN THÂN KHÁCH HÀNG: 32
3.5. VẬN DỤNG KINH NGHIỆM KÍCH CẦU CỦA CÁC NƢỚC CÓ GÓI KÍCH
CẦU TƢƠNG TỰ: 32
KẾT LUẬN 33

3

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BXD: Bộ xây dựng.
CP: Chính phủ.
NHNN: Ngân hàng Nhà nƣớc.
NHTM: Ngân hàng thƣơng mại.
NQ: Nghị quyết.
TT: Thông tƣ.
UBND: Ủy ban nhân dân.













4

LỜI MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam đang rơi vào tình trạng khó khăn về các lĩnh
vực ngân hàng và bất động sản. Gánh nặng nợ xấu tại các ngân hàng chƣa đƣợc khắc
phục hoàn toàn. Cùng với tình trạng khó khăn của ngân hàng thì thị trƣờng bất động
sản cũng ảnh hƣởng rất lớn. Các công trình ngƣng xây dựng vì thiếu vốn cũng nhƣ sự
tồn kho về căn hộ, khiến các doanh nghiệp xây dựng rơi vào tình trạng khốn đốn. Từ
những tình trạng này, ngƣời dân cũng ảnh hƣởng đến thu nhập và chi tiêu rất lớn.

Nắm đƣợc tình hình này, Chính phủ đã thông qua rất nhiều lần họp đã đƣa ra
quyết định ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 về một số giải pháp tháo
gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trƣờng, giải quyết nợ xấu, NHNN đã
ban hành Thông tƣ 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 về gói tín dụng 30.000 tỷ đồng
hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng xây dựng nhà ở xã hội và ngƣời thu nhập thấp có thể sở
hữu căn nhà xã hội mơ ƣớc. Gói tín dụng này đƣợc kỳ vọng là một trong những giải
pháp góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trƣờng bất động sản. Nhƣng từ khi gói tín
dụng ra đời đã đặt ra rất nhiều ý kiến trái chiều nhƣ là: mục tiêu cho vay, mục đích ra
đời Nhƣng trong số đó, điều làm xôn xao dƣ luận nhất là tình hình giải ngân của gói
tín dụng này.
Trƣớc thực tế đó, nhóm nghiên cứu chúng tôi muốn đi sâu tìm hiểu về gói tín
dụng này nói chung và tốc độ giải ngân, những khó khăn, nguyên nhân nói riêng để
giải ngân với tốc độ chậm nhƣ thế. Để từ đó cũng đề xuất giải pháp, cũng nhƣ đƣa ra
những nhận định chủ quan về các giải pháp của các chuyên gia. Do đó, nhóm nghiên
cứu chúng tôi đã chọn đề tài: “Vì sao không thể giải ngân nhanh gói hỗ trợ 30.000 tỷ
đồng của Chính phủ. Đâu là giải pháp phù hợp?”
Bài chuyên đề gồm có 3 phần:
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN-CƠ SỞ THỰC TIỄN-TỔNG QUAN VỀ GÓI HỖ
TRỢ 30.000 TỶ ĐỒNG CỦA CHÍNH PHỦ.
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ VIỆC GIẢI NGÂN GÓI HỖ TRỢ 30.000 TỶ
ĐỒNG CỦA CHÍNH PHỦ.
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO TỐC ĐỘ GIẢI NGÂN GÓI HỖ TRỢ 30.000
TỶ ĐỒNG CỦA CHÍNH PHỦ.
5

1. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU:
Bài nghiên cứu lấy học thuyết kích cầu của nhà kinh tế học Keynes làm nền tảng
lý luận để thấy đƣợc Chính phủ Việt Nam đã vận dụng nó vào thực tiễn nhƣ thế nào.
Ngoài ra, tìm thấy đƣợc mặt tốt và mặt hạn chế, và nguyên nhân dẫn đến khó khăn của
gói tín dụng kích cầu 30.000 tỷ đồng. Đồng thời tìm ra giải pháp phù hợp nhất để giải

quyết tình trạng tắc nghẽn dòng vốn trong hiện tại và tƣơng lai của gói kích cầu này.

2. ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU:
Gói tín dụng kích cầu 30.000 tỷ đồng của Chính phủ.

3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU:
- Phạm vi thời gian: Từ khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ ra đời thời điểm hiện tại
- Phạm vi không gian: Các gói hỗ trợ tƣơng tự của Nhà nƣớc Việt Nam cũng nhƣ
chính sách kích cầu của các nƣớc trên Thế giới.
-
4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:
Để thực hiện đề tài, chúng tôi chọn phƣơng pháp nghiên cứu:
- Phƣơng pháp tổng hợp.
- Phƣơng pháp phân tích.
- Đánh giá.

5. GIỚI HẠN NGHIÊN CỨU:
Do hạn chế về thời gian và kiến thức nên chúng tôi không thể tìm hiểu chi tiết các
khía cạnh khác của gói vay hỗ trợ 30.000 tỷ đồng.
Thông tin chủ yếu tham khảo từ báo chí, tạp chí kinh tế, và Internet, giáo trình Lịch
sử các học thuyết kinh tế nên có thể còn nhiều thiếu sót.






6

CHƢƠNG 1:

CƠ SỞ LÝ LUẬN-CƠ SỞ THỰC TIỄN
TỔNG QUAN VỀ GÓI HỖ TRỢ 30.000 TỶ ĐỒNG CỦA CHÍNH PHỦ

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN:
Đứng trƣớc một quyết định quan trọng nhƣ việc thực hiện một gói kích cầu lớn
trong thời gian ngắn, sẽ là thiếu thận trọng nếu không xác định rõ cơ sở kinh tế, trên
thực tiễn cũng nhƣ lý luận cho hành động này.
Mặc dù chúng ta đang ở trong một tình trạng khó khăn và cần những quyết định
mạnh mẽ, nhanh và sáng suốt, nhƣng sẽ rất khó thành công nếu chỉ thuần túy dựa trên
kinh nghiệm, và đặt biệt là dựa vào trào lƣu chung của các chính phủ nƣớc lớn nhƣ
khối các nƣớc công nghiệp phát triển. Dƣờng nhƣ có một tâm lý bất an tập thể giữa
các chính phủ và chính sách kích cầu liên tục đƣợc viện tới nhƣ một cái phao cứu hộ.
Tuy nhiên, hành động kích cầu của chính phủ luôn đồng nghĩa là thực hiện chuyển
dịch những nguồn lực rất lớn trong nền kinh tế. Do đó, luôn đem lại những xáo trộn
ngay lập tức cũng nhƣ những hậu quả lâu dài. Có thể đó là ca phẫu thuật diệu kỳ làm
lành căn bệnh, nhƣng cũng có thể là vết chém để lại thƣơng tích lâu dài cho nền kinh
tế.

1.1.1 LÝ THUYẾT KÍCH CẦU CỦA NHÀ KINH TẾ HỌC JOHN MAYNARD
KEYNES:
Đầu tiên, có lẽ chúng ta nên dành một chút thời gian để trở lại gốc gác làm nền
tảng cho nguyên lý kích cầu trong nền kinh tế vĩ mô.
Chính sách kích cầu xuất phát từ học thuyết kinh tế của nhà kinh tế học nổi tiếng
ngƣời Anh John Maynard Keynes. Trong lý thuyết của mình, ông rất coi trọng tổng
cầu của nền kinh tế. Theo ông, nền kinh tế chịu tác động của hai nhân tố cơ bản: Tổng
cung, tức toàn bộ số hàng hóa bán ra trong nền kinh tế không phải là tổng cung mà là
tổng cầu. Tổng cung giữ vai trò thụ động, nó chịu sự tác động của tổng cầu. Tổng càu
phụ thuộc vào các yếu tố: mức chi tiêu cá nhân của mỗi gia đình, mức chi tiêu cho đầu
tƣ, mức chi tiêu của chính phủ và chi tiêu ròng của nƣớc ngoài đối với hàng hóa sản
7

xuất trong nƣớc (xuất khẩu ròng) trên thị trƣờng và tổng cầu, tức toàn thể số hàng hóa
mà ngƣời ta muốn mua. Nhân tố trực tiếp quyết định mức sản lƣợng và việc làm.
Theo Keynes, trong quá trình vận động của nền kinh tế, tồng cầu thƣờng không
theo kịp so với tổng cung. Điều đó ảnh hƣởng đến tình hình sản xuất, thu hẹp đầu tƣ,
gây ra nạn thất nghiệp cũng nhƣ khủng hoảng kinh tế. Để giải quyết tình trạng này
phải tăng tổng cầu. Tổng cầu lớn hơn tổng cung sẽ làm gia tăng đầu tƣ. Do đó sẽ gia
tăng việc làm và gia tăng thu nhập. Cuối cùng sản lƣợng quốc gia cũng đƣợc gia tăng.
Đồng thời, Keynes cũng đề cao vai trò của nhà nƣớc trong việc điều tiết nền kinh tế
thong qua các chính sách kích cầu của Chính phủ. Ông cho rằng để thoát khỏi khùng
hoảng và thất nghiệp cần có sự can thiệp của nhà nƣớc vào kinh tế để tăng tổng cầu,
gia tăng việc làm và thu nhập. Sự can thiệp của nhà nƣớc nhƣ chƣơng trình đầu tƣ Nhà
nƣớc; chính sách tài chính, tín dụng và lƣu thông tiền tệ; mở rộng việc làm bằng cách
mở rộng đầu tƣ thậm chí cả vào các ngành quân sự; khuyến khích tiêu dung cá nhân…
Nhƣ vậy, có thể nói chính sách kích cầu bắt nguồn từ tƣ tƣởng kích cầu rút ra từ hai
giả thuyết quan trọng của học thuyết Keynes:

Giả thuyết thứ nhất:
Cuộc suy thoái bắt nguồn từ nền kinh tế
có năng lực sản xuất bị dƣ thừa. Biểu hiện
của tình trạnh này là các yếu tố đầu vào cho
sản xuất không đƣợc sử dụng hết công suất:
thất nghiệp trên thị trƣờng lao động, máy
móc bị bỏ bê trong khu vực doanh nghiệp, và
hàng hóa ế thừa.

Hiện tƣợng dƣ cung kiến giá cả có
hƣớng giảm trên tất cả các thị trƣờng, do đó
càng không khuyến khích ngƣời mua, và cầu
càng ở dƣới xa cung thực tế. Kết quả là, nền

kinh tế bị mắc vào một cái bẫy suy thoái
không tự thoát ra đƣợc.

Mức giá
Sản lƣợng
Mức giá
Sản lƣợng
8

Giả thuyết thứ hai:
Chính phủ có khả năng chủ động chi tiêu toàn bộ, thậm chí nhiều hơn thu nhập
của mình. Trong khi đó, các khu vực không phải chính phủ (hộ gia đình và khu vực
kinh tế tƣ nhân) thƣờng chi tiêu ít hơn tổng thu nhập vì họ muốn để dành (khuynh
hƣớng tiết kiệm cận biên lớn hơn không). Trong điều kiện bình thƣờng, khoản tiết
kiệm đƣợc chuyển sang khu vực doanh nghiệp để đầu tƣ (tạo nên thành phẩn của tổng
cầu), nhƣng trong thời kỳ suy thoái, doanh nghiệp không muốn đầu tƣ thêm nữa vì
không có khả năng lợi nhuận.
Xuất phát từ giả thuyết thứ nhất, Keynes cho rằng nền kinh tế bị suy thoái vì tạm
thời không có đủ cầu cho cung đang dƣ thừa, tức là thiếu cầu hiệu lực. Do đó, bài toán
sẽ đƣợc giải nếu xuất hiện một lƣợng cầu hiệu lực đủ lớn. Xuất phát từ giả thuyết thứ
hai, rằng chí có chính phủ mới có khả năng mạnh tay chi tiêu dựa trên ý chí của mình
ngay cả khi nền kinh tế đang suy thoái (khiến các khu vực khác tƣ nhân và hộ gia đình
hoàn toàn thoái chí, không muốn chi tiêu). Trên cơ sở đó, Keynes đề xuất một phƣơng
án mà căn bản theo nguyên lý sau: Dịch chuyển sức mua từ khu vực dân cƣ và tƣ nhân
vào tay chính phủ để tăng cầu hiệu lực, đƣa nền kinh tế ra khỏi cái bẫy đình đốn do
thiếu sức mua.

Tƣ tƣởng cơ bản này của học thuyết Keynes dần dần đã trở thành kim chỉ nam
cho các hoạt động kinh tế của các nhà nƣớc trên toàn thế giới. Theo thời gian, cùng với
một loạt các công cụ khác, nó trở thành phƣơng tiện cơ bản của các chính sách can

thiệp. Tuy nhiên, nhƣ Milton Friedman đã nhận xét năm 1962 trong một tác phẩm kinh
điển bảo vệ nền kinh tế thị trƣờng, rằng các chính sách này đều biến thái theo chiều
Mức giá
Sản luợng
luolƣợng
9

hƣớng đơn giản hóa, tùy tiện và bị lạm dụng, theo một phiên bản “phân tích Keynes
thô sơ”. Qua đó chi tiêu chính phủ luôn đƣợc coi là phƣơng tiện cứu rỗi, mà không còn
cân nhắc nhiều đến thực trạng nền kinh tế mà trong đó những giả thuyết đầu tiên đƣợc
xác lập.
Trên thực tế, việc tăng chỉ tiêu dƣới danh nghĩa cứu nguy nền kinh tế mang lại
nhiều thuận lợi cho chính phủ: bành trƣớng ngân sách và do đó là quyền lực chính trị;
không phải thực hiện những cải cách gây đau đớn cho bản thân chính phủ và giới quan
lieu nhƣ cải cách thể chế, luật pháp; đƣợc lòng dân chúng vì giữ cho giá nguồn lực ở
mức cao (tiền lƣơng lao động và lãi suất đƣợc duy trì); và một điều quan trọng, là tính
hiệu quả kinh tế của các khoản chi tiêu không còn là ƣu tiên số một, vì nó đƣợc biện
minh nhờ tác động chủ yếu là sức cầu của gói chi tiêu đó sẽ lan tỏa qua hiệu ứng số
nhân nổi tiếng của Keynes, chứ không phải bản thân đối tƣợng chi tiêu.
Các trƣờng phái kinh tế ủng hộ tính hiệu quả của thị trƣờng cho rằng chính sách
kiểu Keynes có thể làm giảm cơn đau của nền kinh tế đang suy thoái về mặt xã hội,
nhƣng đổi lại, nó kéo dài ngày phục hồi của nền kinh tế. Lập luận này cũng dựa trên
kinh nghiệm của cuộc đại suy thoái 1929-1933, nhƣng diễn giải dƣới một lăng kính
khác. Họ cho rằng chính việc thắt chặt tiền tệ quá lâu của cục dự trữ liên bang khiến
lãi suất bị giữ ở mức cao. Thứ hai, các công trình cứu trợ xã hội to lớn thời đó đã khiến
tiền lƣơng bị giữ ở mức cao tƣơng đối, khiến các doanh nghiệp thời kì suy thoái rất
khó tiếp cận nguồn lao động rẻ để phục hồi sản xuất.
Rút đƣợc những kinh nghiệm này, các chính phủ hiện đại đều sử dụng chính sách
tiền tệ nới lỏng và cắt giảm lãi suất trong các gói giải pháp chống suy thoái. Tuy nhiên,
các chƣơng trình an sinh xã hội và sức mạnh của công đoàn ít khi làm giá doa động

giảm đáng kể. Đây là một đánh đổi trên thực tiễn: nỗi đau đƣợc xoa dịu thì buộc phải
kéo dài.

1.1.2 MỤC ĐÍCH CỦA KÍCH CẦU:
Mục tiêu của gói gói kích cầu là tạo thêm cầu để đối ứng với năng lực sản xuất
hiện tại của nền kinh tế suy thoái, tránh để sƣ thừa năng lực sản xuất ở mức khá cao
gây lãng phí nguồn lực cũng nhƣ gây ra những vấn đề xã hội do tiến đến ngƣỡng nguy
hiểm đầy suy giảm kinh tế vào vòng xoáy luẩn quẩn: thất nghiệp ẽ dẫn đến cắt giảm
thu nhập ( thực tế và kỳ vọng) làm giảm tiêu dùng, càng làm khó khăn về đầu ra của
doanh nghiệp phải tiếp tục cắt giảm sản xuất và lao động, đẩy thất nghiệp tăng lên ở
10

vòng tiếp theo và cứ tiếp tục nhƣ vậy. Do vậy mục đích lớn nhất của gói kích cầu là
duy trì việc làm.

1.1.3 CÁC NGUYÊN TẮC CƠ BẢN KHI THỰC HIỆN KÍCH CẦU:
Nếu một gói kích cầu đƣợc thiết kế không tốt, thì mặc dù có tên gọi là kích cầu
nhƣ trên thực tế gói kích cầu này dù có tốn kém nhƣng lại không “kích thích” đƣợc
nền kinh tế. Điều này đặt biệt đúng nếu gói kích cầu không tuân theo các nguyên tắc
nhất định của kinh tế học hoặc theo các nhóm lợi ích. Theo Lawrence Summer (giáo
sƣ kinh tế, cố vấn cho tổng thống Mỹ Obama) cho rằng để một gói kích cầu có hiệu
quả thì đảm bảo ít nhất 3 điều kiện: kịp thời, đúng đối tƣợng và ngắn hạn (nhất thời).

1.1.3.1 Nguyên tắc số 1: “Kích cầu phải kịp thời”
Kích cầu phải kịp thời nghĩa là khi chính phủ thực hiện gói kích cầu thì những
biện pháp kích cầu này phải có hiệu ứng kích thích ngay, làm tăng chi tiêu ngay trong
nền kinh tế
Kích cầu phải kịp thời ở đây không phải chỉ là việc kích cầu phải đƣợc chính phủ
thực hiện một cách nhanh chóng khi xuất hiện nguy cơ suy thoái, mà kịp thời còn có
nghĩa là một khi đƣợc chính phủ thực hiện thì những biện pháp này sẽ có hiện ứng

kích thích ngay, tức là làm tăng chi tiêu ngay trong nền kinh tế. Nếu để tự nền kinh tế
phục hồi thì việc phục hồi sớm muộn cũng sẽ xảy ra, mặc dù việc phục hồi có thể kéo
dài, cho nên mục tiêu của kích cầu là đẩy nhanh việc phục hồi của nền kinh tế.
Do đó, việc kích cầu chỉ có thể thực hiên một cách có ý nghĩa trong một khoảng
thời gian nhất định. Các chính sách mất quá nhiều thời gian để thực hiên sẽ không có
tác dụng, vì khi đó nền kinh tế tự nó đã có thể phục hồi, và việc gói kích cầu lúc đó lại
có thể có tác dụng xấu do có khả năng làm hun nóng nền kinh tế dẫn đến lạm phát và
những mất cân đối vĩ mô. Các chƣơng trình đầu tƣ, dự án đầu tƣ có tốc độ giải ngân
chậm không phải là những công cụ kích cầu tốt. Bởi khi tổng cầu sụt giảm, thì các
biện pháp này là không có tác động gì tới tổng cầu trong lúc cần phải tăng tổng cầu
lên nhiều nhất (để tránh các tác động tích cực của suy thoái nhƣ việc các doanh nghiệp
sa thải công nhân).

1.1.3.2 Nguyên tắc số 2: “Kích cầu phải đúng đối tượng”
Mức độ “đúng đối tƣợng” của gói kích cầu của chính phủ phụ thuộc vào xu
hƣớng chi tiêu và đầu tƣ của các đối tƣợng thuộc diện nằm trong gói kích cầu. Để kích
11

thích đƣợc cầu đối với hàng hóa dịch vụ, thì gói kích cầu phải đƣợc nhắm tới đối
tƣợng sao cho gói kích cầu đƣợc sử dụng ngay (chi tiêu ngay), và qua đó làm tăng tổng
cầu trong nền kinh tế. Những biện pháp kích cầu đúng đối tƣợng là những biện pháp
nhắm tới các đối tƣợng sẽ chi tiêu hầu nhƣ toàn bộ lƣợng kích cầu dành cho họ. Mục
tiêu của gói kích cầu là làm tăng cầu, nên chìa khóa để thực hiện điều này là cấp tiền
cho những ngƣời ( có thể là các cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp và chính quyền)-
sẽ sử dụng những đồng tiền này, và qua đó đƣa thêm tiền vào nền kinh tế. Tiền kích
càu phải đƣợc sử dụng để khuyến khích các nhóm đối tƣợng này tiến hành các khoản
chi tiêu mới, hoặc hạn chế nhóm này cắt giảm chi tiêu. Ở thế giới cũng nhƣ ở Việt
Nam, những ngƣời có thu nhập thấp thƣờng có mức tiêu dung cao trên 1 đồng thu
nhập có thêm đƣợc và thƣờng tiêu dung hàng nội địa. Do vậy, nếu kích cầu đúng nhóm
đối tƣợng này thì đạt đồng thời cả hai mục tiêu là hiệu quả và công bằng, khác với sự

đánh đổi hiệu quả và công bằng mà trong nền kinh tế thƣờng gặp.
Kích cầu đúng đối tƣợng là việc kích cầu hƣớng tới những chủ thể kinh tế nào
tiêu dung nhanh hơn khoản tài chính đƣợc hƣởng nhờ kích cầu và do đó sẽ sớm gây ra
tác động lan tỏa tổng cầu hơn, đống thời hƣỡng tới những chủ thể kinh tế nào bị tác
động bất lợi hơn cả bởi suy thoái kinh tế thƣờng đó là những chủ thể kinh tế có thu
nhập thấp hơn. Việc hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp để họ không giảm tiêu dung
thậm chí còn tăng tiêu dung tạo ra hiệu ứng lan tỏa, kích thích doanh nghiệp mở rộng
sản xuất và thuê mƣớn thêm lao động.
Tóm lại, mức độ “đúng đối tƣợng” của gói kích cầu của Chính phủ thuộc vào: (i)
mức độ chi tiêu của các đối tƣợng nhận đƣợc thu nhập nhờ có gói kích cầu thông qua
tác động lan tỏa diễn ra trong nhiều vòng nhƣ mô tả nói trên; và (ii) mức độ “rò rỉ” ra
hàng ngoại nhập của các chi tiêu đó ở trong mỗi vòng của các tác động lan tỏa.

1.1.3.3 Nguyên tắc số 3: “Kích cầu chỉ được thực hiện trong ngắn hạn”
Nguyên tắc ngắn hạn có nghĩa là sẽ chấm dứt kích cầu khi nền kinh tế đƣợc cải
thiện. Nguyên tắc ngắn hạn có hai ý nghĩa:
o Gói kích cầu thực hiện trong ngắn hạn sẽ làm tăng hiệu quả của gói kích cầu.
o Chỉ kích cầu trong ngắn hạn để không ảnh hƣởng tới tình hình ngân sách trong dài
hạn.

12


1.1.3.3.1 Tính ngắn hạn làm tăng hiệu quả của gói kích cầu:
Những chính sách mà vẫn còn hiệu lực sau khinền kinh tế phục hôi, ví dụ nhƣ
chính sách cắt giảm thuế cố định là những biện pháp kích cầu kém hiệu quả bởi vì
những biện pháp kích thích này sẽ trở thành những khoản chi phí của chính phủ hoặc
khoản thất thu khi mà thời gian cần kích thích đã kết thúc. Hơn thế nữa, các biện pháp
nhƣ tín dụng đầu tƣ, hoặc ƣu đãi khấu hao tài sản sẽ là những biện pháp kích cầu hiệu
quả hơn khi đƣợc thực hiện là những gói tạm thời ngắn hạn. Nếu là những biện pháp

dài hạn sẽ không kích thích đƣợc cầu. Điều đó là do các biện pháp nếu chỉ đƣợc thực
hiện trong ngắn hạn sẽ khuyến khích các doanh nghiệp tiến hành, đẩy nhanh tốc độ
đầu tƣ để tận dụng những ƣu đãi này (ví dụ nhƣ ƣu đãi về thuế). Những biện pháp dài
hạn, ví dụ nhƣ giảm thuế quá lâu sẽ không phải là một biện pháp kích cầu tốt, bởi vì
các doanh nghiệp sẽ không cảm thấy cần thiết phải đẩy nhanh tốc độ đầu tƣ trong giai
đoạn nền kinh tế cần đƣợc kích thích nhất.

1.1.3.3.2 Ngắn hạn để đảm bảo không làm ảnh hưởng tới ngân sách trong dài hạn:
Thông thƣờng khi thực hiện các biện pháp kích thích nền kinh tế bằng việc mở
rộng chi tiêu (tạm thời) của chính phủ sẽ dẫn tới thâm hụt ngân sách. Do đó, các gói
kích cầu chỉ đƣợc phép mang tính chất tạm thời, trong ngắn hạn có thể làm tăng thâm
hụt ngân sách, nhƣng trong dài hạn phải không đƣợc phép làm thâm hụt ngân sách
trầm trọng hơn. Việc đảm bảo rằng trong dài hạn tình hình kinh tế không kém đi cũng
là yếu tố quan trọng để gói kích cầu ngắn hạn đạt hiệu quả hơn.

Khi cân nhắc xem xét các biện pháp kích cầu cụ thể của gói kích cầu, thì cả ba
nguyên tắc trên đều phải đƣợc tuân thủ và xem xét một cách đồng thời. Nếu một biện
pháp kích cầu cụ thể mà vi phạm một trong ba nguyên tắc trên thì về cơ bản biện pháp
kích cầu đó chƣa phải là một biện pháp kích cầu tốt. Để tăng hiệu quả của gói kích
cầu, cần có các chính sách hỗ trợ khác (không vi phạm các cam kết thƣơng mại quốc tế
của quốc gia) nhƣ không để tỷ giá bị định giá cao và làm tăng tính linh hoạt của tỷ giá
nhằm sử dụng công cụ này nhƣng vẫn tự động điều chỉnh thâm hụt thƣơng mại ở mức
hợp lý và bền vững.



13


1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN:

Trở lại vấn đề hiện nay trên thế giới, các nƣớc đã tuyên bố những kế hoạch kích
thích ấn tƣợng gồm có Mỹ, Anh và Trung Quốc. Chi tiết của các kế hoạch khác nhau ở
mỗi nƣớc, nhƣng có thể tạm thời nhận định nhƣ sau:
- Gói kích thích ở Mỹ và Anh chủ yếu hƣớng tới khu vực tài chính để trợ cứu hệ
thống không sụp đổ. Điều này là phù hợp vì bản chất của cuộc khùng hoảng ở Mỹ là từ
khu vực tài chính do những can thiệp sai lầm của chính quyền trƣớc đó (duy trì lãi suất
thấp và tăng trƣởng tín dụng dễ dãi, nhất là tín dụng bất động sản). Nền kinh tế Anh bị
ảnh hƣởng liên đới cũng chủ yếu thông qua hệ thống tài chính kết nối chặt chẽ với Mỹ.
Hơn nữa, các gói kích thích mang tính trợ cứu trực tiếp (trong ngành công nghiệp xe
hơi) hơn là kích cầu.

- Gói kích thích ở Trung Quốc chủ yếu hƣớng tới xây dựng cơ sở hạ tầng (45%
của tổng gói kích thích 4000 tỷ, hay tƣơng đƣơng 1800 tỷ nhân dân tệ) và tranh thủ
giải quyết các vấn đê xã hội mà chủ yếu là hậu quả của quá trình phát triển nóng trong
một thời gian dài vừa qua (gần 700 tỷ NDT). Cũng cần lƣu ý rằng, thực ra giá trị gói
kích thích ở Trung Quốc chỉ là 3000 tỷ NDT vì 1000 tỷ là để khắc phục thiên tai (chủ
yếu là vụ động đất ở Tứ Xuyên). Phần để khắc phục thiên tai thì dù không có suy thoái
kinh tế vẫn phải thực hiện. Do đó, chính phủ Trung Quốc dƣờng nhƣ lồng ghép nhƣ
vậy để tăng hiệu quả tâm lý. Nếu tính theo gói kích cầu “ ròng” là 3000 tỷ, thì 1800 tỷ
là cho xây dựng cơ bản theo kiểu đầu tƣ công truyền thống, và gần 700 tỷ là chi cho
khu vực nông thôn vốn đã trở nên lạc hậu rất xa so với các vùng phía đông. Nhìn kỹ
hơn, nếu trừ đi phần chính phủ Trung Quốc vẫn phải chi tiêu dù không có suy thoái,
thì gói kích thích thực sự có lẽ chỉ bằng một nửa so với tuyên bố.

Nhƣ vậy, có thể nói các gói kích thích của cả Anh-Mỹ và Trung Quốc đều không
mang nhiều tính chất kích cầu kiểu Keynes, mà mang nặng tính sửa sai nhiều hơn.

Điều này đem lại một hàm ý quan trọng cho thực tiễn chính sách ở Việt Nam. Có
lẽ chúng ta cần bắt đúng căn bệnh hiện nay của nền kinh tế Việt Nam, vì hiện trạng
của nền kinh tế lúc này rấy có thể là hậu quả tổng hợp của nhiều căn bệnh cùng phát

14

một lúc: sự lệch lạc về cấu trúc của nền kinh tế, hậu quả tích tụ của chuỗi can thiệp từ
những năm trƣớc, sự suy thoái cầu xuất khẩu và bất lợi từ thị trƣờng thế giới, và cuốc
cùng mới là sự suy giảm cầu đầu tƣ của khu vực doanh nghiệp, nhƣ là một sự lãnh
chịu hậu quả của tất cả các yếu tố trên kia.
Do đó, có thể cho rằng chúng ta đang ở trong gian đoạn suy thoái từ tổng cầu,
nhƣng đó chƣa phải là tất cả. Đằng sau và hòa lẫn vàn căn bệnh đó còn có nhiều căn
bệnh khác. Do đó, nếu chỉ tập trung vào biện pháp kích cầu là vừa chƣa đủ, lại vừa có
thể che khuất đi những biện pháp cần thiết khác.
Do đó, chúng tôi cho rằng chúng ta cần những gói giải pháp tổng thể, mà trong
đó, giải pháp kích cầu chỉ là một phần mà thôi.

1.3 TỔNG QUAN VỀ GÓI HỖ TRỢ 30.000 TỶ ĐỒNG CỦA CHÍNH PHỦ:
1.3.1 BỐI CẢNH VÀ NGUYÊN NHÂN RA ĐỜI:
Bối cảnh kinh tế nƣớc ta đang có dấu hiệu phục hồi nhƣng vẫn còn yếu ớt, lạm
phát trong năm 2013 còn 6.04%. Chỉ số quản trị mua hàng PMC tăng từ 48 điểm lên
51 điểm. Đây là dấu hiệu chứng tỏ khu vực công nghiệp và xây dựng đang phục hồi.
Đầu tƣ trực tiếp và gián tiếp nƣớc ngoài tăng. Giải ngân FDI tăng 4%. Vốn FDI đăng
ký mới và tăng thêm 17% đạt 8,22 tỷ USD. Tín dụng tính đến cuối tháng 4/2013 tăng
khoảng 2%, mức tăng này tuy rất thấp nhƣng khá cao so với cùng kỳ năm ngoái, trong
năm 2012 hết tháng 5 tín dụng vẫn tăng trƣởng âm.
Mặc dù nền kinh tế đã có dấu hiệu phục hồi nhƣng cũng cần phải giải quyết đƣợc
tình trạng đóng băng tín dụng theo hƣớng kích cầu đầu tƣ và tiêu dùng để tránh tình
trạng tốc độ phục hồi chậm lại và thị trƣờng bất động sản lại tiếp tục đóng băng.
Thị trƣờng bất động sản Việt Nam đang trải qua nhiều khó khăn thách thức do
ảnh hƣởng của khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu và sự phát triển
thiếu cân đối, không bền vững.
Với tình hình kinh tế Việt Nam nhƣ vậy, Quốc hội và Chính phủ cũng đang nỗ
lực đề ra nhiều giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trƣờng đó là gói tín dụng 30.000

tỷ đồng, không thu tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội, cho phép ngƣời
nƣớc ngoài đƣợc mua nhà…
Về gói tính dụng 30.000 tỷ đồng, Chính phủ đã chính thức đề cập vào ngày
18/12/2012.
Ngày 26/12/2012, Chính phủ họp tổng kết và bàn nội dung NQ 01, Nghị quyết
02/NQ-CP. Ngày 7/1/2013, Nghị quyết 01, 02 đƣợc ban hành. Ngày 8/2/2013, Bộ Tài
15

chính ban hành Thông tƣ số 16/2013/TT-BTC ngày 8/2/2013 hƣớng dẫn thực hiện
việc gia hạn, giảm một số khoản thu ngân sách nhà nƣớc theo Nghị quyết số 02/NQ-
CP.
Ngày 8/3/2013, BXD ban hành TT số 02/2013/TT-BXD hƣớng dẫn việc điều
chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thƣơng mại, dự án đầu tƣ xây dựng khu đô thị và
chuyển đổi nhà ở thƣơng mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.
Ngày 13/3/2013, công bố toàn văn nội dung của dự thảo thông tƣ quy định về
cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP để xin ý kiến rộng rãi của nhân
dân trƣớc khi chính thức ban hành. Ngày 25/3/2013, NHNN có văn bản giải trình đối
với các ý kiến góp ý cho dự thảo Thông tƣ cho vay hỗ trợ nhà ở, trong đó nhấn mạnh
việc không cho đối tƣợng vay mua nhà ở xã hội đƣợc lọt vào nhóm đối tƣợng hƣởng
gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng là theo đúng NQ 02.
Với những sự chuẩn bị đó, vào ngày 1/6/2013, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã
chính thức ra đời.

1.3.2 MỤC TIÊU:
Gói vay này dành cho ngƣời nghèo vay mua nhà, thuê mua nhà và thuê nhà. Nếu
nền kinh tế không bị khủng hoảng thì vẫn có gói tín dụng này nhƣ nhiều quốc gia trên
thế giới đã làm. Khi kinh tế khá lên, thì vẫn cần những gói tín dụng lớn hơn và lãi suất
tiếp tục giảm đi. Trong điều kiện tình hình kinh tế Việt Nam rơi vào tình trạng khủng
hoảng, lạm phát cao, gói hỗ trợ này sẽ góp phần tăng cầu của nền kinh tế.
Thông qua đó, trƣớc tình hình sự mất cân đối cung - cầu của thị trƣờng bất động

sản và các dự án nhà ở thƣơng mại thì còn tồn quá nhiều. Nên gói vay này sẽ giúp tháo
gỡ những khó khăn của ngành xây dựng đang gặp phải.
Qua đó, nếu có thể giải quyết đƣợc hàng tồn kho thì khác phục đƣợc sự lệch pha
của cung – cầu, làm cho thị trƣờng bất động sản giao dịch trở lại để phát triển nền kinh
tế.
Gói vay này ra đời còn dựa vào mục tiêu phát triển nhà xã hội. Đó là nhiệm vụ
thực hiện chiến lƣợc nhà ở quốc gia để mọi ngƣời có thể cải thiện về nhà ở, nhất là
những ngƣời nghèo, có thu nhập thấp.
1.3.3 QUY ĐỊNH CỦA CHÍNH PHỦ:
1.3.3.1 ĐỐI TƢỢNG TIẾP CẬN:
16

Theo Thông tƣ số 07, đối tƣợng đƣợc vay để mua nhà ở xã hội bao gồm 4 đối
tƣợng gồm: Thứ nhất, cán bộ công chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang và đối tƣợng
thu nhập thấp vay vốn để thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội.
Thứ hai, cán bộ công chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang và đối tƣợng thu nhập
thấp vay vốn để thuê, mua nhà ở thƣơng mại có diện tích nhỏ hơn 70m
2
và có giá bán
dƣới 15 triệu đồng/m
2
.
Thứ 3, doanh nghiệp là chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở xã hội; doanh nghiệp là
chủ đầu tƣ dự án nhà ở thƣơng mại chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội.
Và cuối cùng là các tổ chức, cá nhân có liên quan.
Nhóm đối tƣợng vay vốn để thuê, mua nhà ở thƣơng mại có diện tích nhỏ hơn
70m
2
, có giá bán dƣới 15 triệu đồng/m
2

bao gồm: Thứ nhất Cán bộ, công chức, viên
chức hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nƣớc, Mặt trận
Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội - nghề nghiệp; viên chức thuộc các
đơn vị sự nghiệp công lập; lực lƣợng vũ trang nhân dân.
Thứ hai, đối tƣợng thu nhập thấp là ngƣời lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp
ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã đƣợc thành lập
và hoạt động theo quy định của pháp luật; ngƣời đã đƣợc nghỉ lao động theo chế độ
quy định; ngƣời lao động tự do, kinh doanh cá thể.
Về điều kiện vay vốn để thuê, mua nhà ở thƣơng mại có diện tích nhỏ hơn 70m
2
,
có giá bán dƣới 15 triệu đồng/m
2
, thì các đối tƣợng phải đáp ứng các yêu cầu nhƣ:
Chƣa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhƣng diện tích quá chật chội.
Cụ thể hơn là có nhà ở là căn hộ chung cƣ, nhƣng diện tích nhà ở bình quân của
hộ gia đình thấp hơn 8m
2
sử dụng/ngƣời. Có nhà ở riêng lẻ, nhƣng diện tích nhà ở bình
quân của hộ gia đình thấp hơn 8m
2
sử dụng/ngƣời và diện tích khuôn viên đất của nhà
ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện đƣợc phép cải tạo, xây dựng
theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Và điều kiện quan trọng, ngƣời vay vốn phải có hộ khẩu thƣờng trú tại tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ƣơng nơi có dự án nhà ở. Đối với trƣờng hợp tạm trú thì
phải có đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên.
Ngoài ra, các đối tƣợng phải có xác nhận của cơ quan nơi công tác, xã, phƣờng
có hộ khẩu thƣờng trú hoặc tạm trú mới đƣợc vay.
Riêng đối với doanh nghiệp vay vốn làm nhà ở xã hội thì phải có dự án đầu tƣ

đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật; có văn bản chấp thuận
17

đầu tƣ của cấp có thẩm quyền; đã có đất sạch và giấy phép xây dựng, trừ trƣờng hợp
đƣợc miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Đối với doanh nghiệp là chủ đầu tƣ dự án nhà ở thƣơng mại chuyển đổi công
năng sang dự án nhà ở xã hội thì ngoài các điều kiện quy định, phải có quyết định của
cấp có thẩm quyền cho phép chuyển đổi từ nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội.

1.3.3.2 ĐIỀU KIỆN TIẾP CẬN KHOẢN VAY:
Tại Thông tƣ số 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị
quyết 02/NQ-CP, các điều kiện để ngƣời thu nhập thấp đƣợc vay vốn ƣu đãi mua, thuê
và thuê mua nhà cũng đã đƣợc cơ quan này quy định cụ thể.
Theo đó, về điều kiện cho vay, NHNN quy định ngoài những điều kiện cho vay
theo quy định của Pháp luật hiện hành về cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách
hàng; quy định tại Thông tƣ 07 của Bộ Xây dựng và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay
thế thông tƣ này (nếu có); khách hàng phải đáp ứng thêm 4 điều kiện đối với cá nhân
cũng nhƣ doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn.
Về khách vay là cá nhân vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua
nhà ở thƣơng mại có diện tích dƣới 70m
2
, giá bán dƣới 15 triệu đồng/m
2
thì phải có:
Thứ nhất là có hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; hợp đồng thuê, mua nhà ở
thƣơng mại với chủ đầu tƣ.
Thứ hai: có mục đích vay vốn để trả khoản tiền chƣa thanh toán mua, thuê, thuê
mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thƣơng mại theo quy định đối với các hợp đồng
đã ký với chủ đầu tƣ kể từ ngày 7/1/2013.
Thứ ba là có đề nghị vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua

nhà ở thƣơng mại và cam kết khách hàng, các thành viên trong hộ gia đình của khách
hàng chƣa đƣợc vay vốn hỗ trợ tại ngân hàng để mua, thuê, thuê mua nhà ở theo
chƣơng trình này.
Thứ tƣ là có đủ vốn tối thiểu tham gia vào phƣơng án vay theo quy định.
Đối với khách hàng doanh nghiệp, các điều kiện vay vốn cũng tƣơng tự.
Thứ nhất phải là doanh nghiệp trong diện đƣợc quy định của thông tƣ.
Hai là phải có mục đích vay vốn để trả các chi phí chƣa thanh toán phát sinh kể
từ ngày 1/7/2013 (không bao gồm chi phí thuế) để thực hiện dự án xây dựng nhà ở xã
hội, nhà ở thƣơng mại chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội theo quy định.
Ba là có đủ vốn tối thiểu tham gia vào dự án, phƣơng án vay.
18

Và bốn là có cam kết chƣa đƣợc vay vốn hỗ trợ tại ngân hàng để thực hiện dự án
nhà ở xã hội, nhà ở thƣơng mại chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội theo quy định.
Khách hàng phải chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật về tính chính xác của các
thông tin, tài liệu cung cấp cho ngân hàng để thẩm định, quyết định cho vay.

1.3.3.3 NGÂN HÀNG THAM GIA GIẢI NGÂN:
Những ngân hàng đƣợc chính phủ ủy quyền giải ngân gói 30.000 tỷ đồng này
gồm Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân
hàng Thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng Thƣơng
mại cổ phần Công thƣơng Việt Nam (Vietinbank), Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần
Ngoại thƣơng Việt Nam(Vietcombank), và Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Phát triển
nhà đồng bằng sông Cửu Long (MHB).

1.3.3.4 THỜI GIAN, LÃI SUẤT CHO VAY:
Mức lãi suất cho vay đƣợc quy định cụ thể nhƣ sau: mức lãi suất áp dụng trong
năm 2013 là 6%/năm. Định kỳ vào tháng 12 hàng năm, NHNN xác định và công bố lại
mức lãi suất áp dụng cho năm tiếp theo, bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân
của các ngân hàng trên thị trƣờng nhƣng không vƣợt quá 6%/năm. Thời gian áp dụng

mức lãi suất cho vay tối đa 10 năm đối với khách hàng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã
hội và thuê, mua nhà ở thƣơng mại và 5 năm đối với khách hàng là doanh nghiệp,
nhƣng không vƣợt quá thời điểm 01/06/2023.
Ngoài ra TT còn quy định thời hạn cho vay đối với khách hàng mua, thuê, thuê
mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thƣơng mại tối thiểu là 10 năm. Trƣờng hợp
khách hàng có nhu cầu vay dƣới 10 năm thì khách hàng đƣợc thỏa thuận với ngân
hàng thời hạn cho vay thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu. Và thời hạn cho vay đối với
khách hàng doanh nghiệp tối đa là 5 năm.

19

CHƢƠNG 2:
THỰC TRẠNG VỀ VIỆC GIẢI NGÂN
GÓI HỖ TRỢ 30.000 TỶ ĐỒNG CỦA CHÍNH PHỦ

2.1 TÌNH HÌNH GIẢI NGÂN HIỆN TẠI:
2.1.1 TÌNH HÌNH TIẾP CẬN KHOẢN VAY:
Hiện tại, nhiều doanh nghiệp bất động sản không đủ sức tiếp cận tới gói vay ƣu
đãi 30.000 tỷ đồng. Nếu tình trạng này không đƣợc giải quyết sớm thì chính sách sẽ
rơi vào bế tắc, không có xây, không có nhà để mua.
Tại buổi Giao lƣu trực tuyến “Nhà ở xã hội – Cơ hội cho ngƣời nghèo” tổ chức
sáng ngày 20/8/2013, Thứ trƣởng Nguyễn Trần Nam cho biết: Tính đến ngày 9/8, Bộ
Xây dựng đã có 2 danh sách giới thiệu 59 doanh nghiệp mà có dự án nhà ở xã hội ở
nhiều tỉnh thành phố trên cả nƣớc, với các loại hình cơ cấu doanh nghiệp nhà nƣớc,
doanh nghiệp tƣ nhân, doanh nghiệp cổ phần.
Bộ Xây dựng sẽ thẩm định chủ đầu tƣ giới thiệu sang NHNN và Ngân hàng
Thƣơng mại đƣợc ủy quyền. Tổng số vốn đề xuất cho vay của các doanh nghiệp trên là
5.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, cho đến nay, NHNN mới xác nhận vốn vay cho 2 doanh nghiệp ở
Tp.HCM và Huế, trong đó mới có 1 doanh nghiệp đƣợc giải ngân. Việc của các ngân

hàng là thẩm định tính hiệu quả cụ thể của dự án, cũng nhƣ là năng lực, phƣơng án trả
nợ của doanh nghiệp, trên cơ sở đó tự cho vay.

2.1.2 TỐC ĐỘ GIẢI NGÂN:
Không ít doanh nghiệp, ngƣời mua nhà kỳ vọng gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ
trợ lãi suất cho ngƣời mua và chủ đầu tƣ sẽ sớm giải phóng căn hộ tồn kho; hàng loạt
dự án nhà ở thƣơng mại xin chuyển sang nhà ở xã hội để đƣợc hƣởng gói tín dụng này,
cũng nhƣ kích thích ngƣời mua nhà nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng. Tuy nhiên, đến
nay việc triển khai nguồn vốn vẫn còn khá chậm.
Thực tế trong quá trình triển khai gói hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ cho thấy, đã có
nhiều vƣớng mắc phát sinh khiến việc giải ngân gói này còn khá chậm. Tính đến cuối
20

-
50.00
100.00
150.00
200.00
250.00
300.00
350.00
37.76
30.67
45.43
83.403
144.232
112.3
101.9
176.8
336

137.5
235
Số tiền giải ngân (tỷ đồng)
tháng 3/2014 vừa qua, tỉ lệ đã giải ngân trong gói hỗ trợ nhà ở này mới vào khoảng
hơn 4%.
Nói về tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng, Bộ trƣởng BXD Trịnh Đình Dũng
cho biết nhu cầu mua nhà ở xã hội của ngƣời dân hiện rất lớn. Tuy nhiên, đây là vấn
đề trung và dài hạn nên không thể giải ngân nhanh gói tín dụng ƣu đãi lãi suất đƣợc.
Bên cạnh đó, ngƣời dân cũng cần phải có thời gian tìm hiểu, cân nhắc các lợi ích, khả
năng tài chính, trả nợ.
Bộ xây dựng cũng đã có văn bản đề nghị các ngân hàng tạo điều kiện tối đa để
ngƣời dân và doanh nghiệp tiếp cận dễ dàng gói tín dụng hỗ trợ lãi suất này. Theo đó,
khách hàng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội chỉ cần có công văn xác nhận thu nhập của
cơ quan, thay vì phải xin xác nhận của chính quyền nhƣ trƣớc đây. Ngoài ra, Bộ Xây
dựng cũng đã cụ thể hóa các tiêu chuẩn chuyển đổi nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã
hội để ngƣời dân dễ dàng hơn trong việc tiếp cận vốn mua nhà.
Theo số liệu mới nhất, đến ngày 31/3/2014, các ngân hàng đã cam kết cho vay
3.489 khách hàng với tổng số tiền đạt 3.094 tỷ đồng. Trong đó, đã giải ngân cho 3.463
khách hàng với dƣ nợ cho vay đạt 1.441 tỷ đồng. Riêng số khách hàng cá nhân đƣợc
các ngân hàng cam kết cho vay là 3.470 ngƣời với số tiền 1.304 tỷ đồng, trong đó đã
giải ngân theo tiến độ cho 3.450 khách hàng với dƣ nợ 833 tỷ đồng.
Đối với khách hàng doanh nghiệp , hiện NHNN đã xác nhận các ngân hàng
thƣơng mại đã ký hợp đồng tín dụng với 19 doanh nghiệp với 21 dự án. Tổng số tiền
cam kết giải ngân nguồn tái cấp vốn của NHNN là 1.790 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 20%
tổng nguồn vốn hỗ trợ nhà ở dành cho doanh nghiệp. Trong đó đã giải ngân cho 13
doanh nghiệp với dƣ nợ 608 tỷ đồng. Nhƣ vậy, tính trên cam kết là chiếm 10%, còn
thực tế đã giải ngân 6%.

21

Hơn 3.000 ngƣời đƣợc mua ở giá dƣới 15 triệu đồng/m
2
, ngƣời mua có thể đến
và ở đƣợc. Chính thực tế này đã buộc các phân khúc căn hộ khác của thị trƣờng bất
động sản có xu hƣớng giảm và có giao dịch thật.
Ngay nhƣ tiêu chí chúng ta hình dung: sản phẩm lúc đầu ít, nhà ở thƣơng mại với
giá thấp chƣa có vì trƣớc đây toàn nhà cao cấp. Giờ có sản phẩm nhà ở xã hội cho
ngƣời có thu nhập thấy, buộc nhiều nhà giá cao phải hạ xuống dần dƣới 15 triệu
đồng/m
2
với diện tích tối đa 70 m
2
/căn hộ. Cần lƣu ý 30.000 tỷ đồng là chính sách nhà
ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp và những ngƣời có mức độ thu nhập trung bình.
Mục tiêu thể hiện rất rõ ràng.
Còn tại sao chƣa giải ngân mạnh? Thiết cũng cần có cái nhìn khách quan. Vì đây
là lần đầu tiên chúng ta có gói hỗ trợ này, cũng là lần đầu với các ngân hàng. Khi thị
trƣờng chƣa có sản phẩm, trong xây dựng cơ bản từ lúc bắt đầu chuyển đổi, xây dựng
mới phải có thời gian thậm chí thủ tục bên ngoài từ lúc bắt đầu làm dự án đến lúc khởi
công phải mất hàng năm.

2.2 KHÓ KHĂN:
Trong quá trình tiếp cận vấn đề, nhóm nghiên cứu đã nhận thấy một số khó khăn
trong quá trình giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, có thể nhắc đến nhƣ là:
2.2.1 THỦ TỤC CHUYỂN ĐỔI NHÀ Ở THƢƠNG MẠI SANG NHÀ Ở XÃ HỘI:
Thủ tục xin chuyển dự án nhà ở thƣơng mại sang rất gian nan và việc triển khai
cũng rất chậm. Bởi lẽ việc chuyển đổi này phần lớn là chẻ nhỏ căn hộ nên liên quan
đến hàng loạt quy định nhƣ mật độ dân số, mật độ xây dựng…chƣa kể việc doanh
nghiệp phải cơ cấu lại giá thành, chất lƣợng sản phẩm sao cho phù hợp với tiêu chí sản
phẩm mới.

2.2.2 TÀI SẢN THẾ CHẤP:
Một khó khăn nữa doanh nghiệp vấp phải khi tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỷ
đồng là tài sản thế chấp khi vay vốn. Hiện nay các quy định về điều kiện thế chấp khi
vay tiền ngân hàng đƣợc quy định trong luật tín dụng, bắt buộc các doanh nghiệp đi
vay tiền ngân hàng phải có thế chấp.
Để tháo gỡ, theo Thứ trƣởng Nguyễn Trần Nam, BXD đã có giải pháp là các
doanh nghiệp có thể dùng tài sản sau vốn vay để thế chấp, tuy nhiên vƣớng mắc hiện
nay là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp nhà nƣớc.
22

Nhà nƣớc không thu tiền, do đó có vƣớng mắc trong vấn đề thế chấp. Mặt khác,
nếu nhƣ doanh nghiệp mà dùng tài sản hình thành trên đất thì đến lƣợt ngƣời đi vay để
mua không còn dùng cái đó để thế chấp đƣợc nữa.
Giải quyết vấn đề, Phó thủ tƣớng Hoàng Trung Hải, trƣởng ban Chỉ đạo Trung
ƣơng về chính sách nhà ở và thị trƣờng bất động sản đã giao cho Bộ Tƣ pháp phối hợp
với BXD và NHNN họp bàn, có giải pháp hƣớng dẫn các ngân hàng và các doanh
nghiệp.

2.2.3 CÓ THỂ SỬ DỤNG VỐN SAI MỤC ĐÍCH:
Nếu không có cơ chế giám sát chặt chẽ, nguồn vốn bị sử dụng sai mục đích rất dễ
xảy ra. Doanh nghiệp A đƣợc vay tiền vì có dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhƣng số
tiền vay có đƣợc sử dụng đúng mục đích mới là điều quan trọng.
Trong khi gói 30.000 tỷ đồng gặp khó khăn trong triển khai, một diễn biến thực
tế phát sinh đang gây nghi ngại dƣ luận: liệu đồng tiền có đi đúng địa chỉ? Đó là việc
khi có thông tin đƣợc hƣởng lãi suất ƣu đãi 5%/năm từ gói kích cầu 30.000 tỷ đồng,
nếu doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội hoặc nhà ở thƣơng mại thỏa mãn một
số điều kiện, lập tức hàng loạt doanh nghiệp đăng ký xây nhà ở xã hội hoặc xin chuyển
nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng thƣơng mại công bố tỷ trọng phân bổ cho vay từ

nguồn vốn tín dụng ƣu đãi 30.000 tỷ đồng là 60% cho doanh nghiệp và 40% cho ngƣời
tiêu dùng vay trong 3 năm đầu tiên, trong lúc quy định tỷ lệ này là 70% cho ngƣời tiêu
dùng và 30% cho doanh nghiệp.
Đây là chƣơng trình có quy mô lớn và thời hạn dài, chƣa có tiền lệ, vì vậy khi
triển khai còn gặp một số khó khăn vƣớng mắc khiến tiến độ chƣơng trình chƣa đáp
ứng đƣợc kỳ vọng của xã hội:
Thứ nhất, mục tiêu của chƣơng trình nhằm tạo điều kiện để những ngƣời thu
nhập thấp, trung bình trong xã hội có cơ hội có một chỗ ở phù hợp. Tuy nhiên, nguồn
cung nhà ở xã hội và nhà ở thƣơng mại có quy mô dƣới 70m
2
và có giá bán dƣới 15
triệu đồng/m
2
tại các địa phƣơng còn khan hiếm, chƣa đáp ứng đủ nhu cầu.
Thứ hai, Bộ Xây dựng đã đƣa ra danh mục 81 dự án đƣợc vay vốn theo gói hỗ trợ
nhà ở 30.000 tỷ. Tuy nhiên, nhiều dự án trong số 81 dự án trong danh mục do Bộ Xây
dựng công bố vẫn chƣa hoàn tất các thủ tục pháp lý (ví dụ nhƣ thủ tục chuyển đổi công
năng từ dự án nhà ở thƣơng mại sang dự án nhà ở xã hội, thủ tục cấp giấy phép xây
23

dựng…) dẫn đến các ngân hàng không thể ký hợp đồng và giải ngân đối với các dự án
này.
Trong thời gian tới, NHNN tiếp tục phối hợp với BXD, các bộ ngành, địa
phƣơng kịp thời nắm bắt và xử lý những khó khăn vƣớng mắc nhằm đẩy mạnh tiến độ
cho vay đáp ứng kỳ vọng của xã hội.
Về phía các địa phƣơng, NHNN cũng khuyến nghị cần đẩy nhanh tiến độ phê
duyệt các dự án để tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thƣơng mại có quy mô dƣới
70m
2
và có giá bán dƣới 15 triệu đồng/m

2
để đáp ứng nhu cầu cho các cá nhân đủ điều
kiện vay mua, thuê, thuê mua nhà theo chƣơng trình hỗ trợ nhà ở.

2.2.4 NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI QUÁ THẬN TRỌNG:
Trên thực tế, mặc dù các nhà băng vẫn đang loay hoay với bài toán giải ngân
nguồn vốn đang tồn đọng, song với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng không phải nhà băng
nào cũng sẵn sàng cho vay. Để vay đƣợc nguồn vốn này, bên vay phải đáp ứng đƣợc
đầy đủ các tiêu chí đƣa ra của mỗi ngân hàng cũng nhƣ của gói tín dụng. Đây chính là
nút thắt căn bản làm nản lòng khách hàng khi tiếp cận gói tín dụng này.
Điều đáng nói, từ đầu năm 2014, CP đã liên tiếp yêu cầu và nhắc nhở các cơ
quan liên quan đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, nhƣng đến
nay tình hình vẫn bế tắc.
Bên cạnh việc tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn, cũng cần phải có quy định
để xác định đúng đối tƣợng khách hàng đƣợc vay ƣu đãi lãi suất mua nhà đối với gói
hỗ trợ. Còn với các quy định hiện nay vẫn rất khó để xác định đúng các đối tƣợng cho
vay ƣu đãi.
Nhìn nhận ở khía cạnh khác, tín dụng bất động sản đƣợc xem là lĩnh vực chứa
đụng rủi ro cao, nên dù ngân hàng hô hào đẩy mạnh cho vay nhƣng trên thực tế vẫn rất
thận trọng nhằm hạn chế tối đa rủi ro, gia tăng nợ xấu.
Lý giải cho sự chậm trễ trong giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, trọng tâm
của gói tín dụng này là hƣớng đến giải ngân cho các dự án nhà ở xã hội, trong khi trên
thị trƣờng lại đang thiếu hụt nguồn cung.

2.2.5 CHỜ ĐỘNG THÁI MỚI:
Kể từ khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kích hoạt (ngày 01/06/2013) đến nay, đã
không ít ngƣời hy vọng sẽ tiếp cận đƣợc gói tín dụng này từ các ngân hàng. Thế
nhƣng, kỳ vọng nhiều thất vọng lại lớn.
24

Dù các thủ tục giấy tờ đã đƣợc cải cách nhƣng khi đến nhà băng vay tiền ngƣời
dân vẫn thấy thủ tục còn khá phức tạp. Chỉ khi nào các ngân hàng thƣơng mại nới lỏng
các tiêu chí thì ngƣời dân mới có cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay giá rẻ này.
Với tiêu chí mà gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đƣa ra, ngƣời mua thoạt nghe tƣởng
chừng dễ dàng tiếp cận nhƣng khi nghiên cứu kỹ thủ tục, điều kiện vay nhƣ: về hộ
khẩu, chứng minh điều kiện trả nợ… thì số ngƣời đủ điều kiện, tiêu chuẩn tiếp cận vốn
vay là rất ít. Để đẩy nhanh tiến độ giải ngân, cần nhân rộng đối tƣợng cho vay gói tín
dụng 30.000 tỷ đồng, tạo điều kiện về nhà ở cho những ngƣời có mức thu nhập trung
bình, khó khăn về nhà ở.
Chậm giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng phần lớn ách tắc từ phía ngân hàng,
BXD chỉ là đơn vị đƣa ra chính sách và phối hợp trong giải ngân gói tín dụng. Để đẩy
nhanh hơn nữa tốc độ giải ngân gói tín dụng, kiến nghị tăng thêm số lƣợng ngân hàng
tham gia giải ngân, kéo dài thêm thời gian cho vay và cho phép thế chấp nhà ở hình
thành trong tƣơng lai để đẩy mạnh nguồn cung.

2.2.6 GIÁ THỊ TRƢỜNG NHÀ ĐẤT VÀ TÂM LÝ KHÁCH HÀNG:
Do thị trƣờng nhà đất đang xuống dốc, giá nhà đất vẫn tiếp tục giảm. Dù là mua
để ở hay mua đầu cơ, dùng đồng tiền của mình có đƣợc để mua cũng không mấy ngƣời
dám làm, huống gì đi vay, độ rủi ro khá lớn (vay mua vừa phải trả lãi, nhà đất mất giá
theo thời gian).
Với ngƣời có nhu cầu cần mua nhà, tính toán giữa vay mua và tích cóp, ít ngƣời
mạo hiểm với phƣơng pháp vay. Để vay 800 triệu mua nhà thu nhập thấp, lãi suất 5%
thì mỗi năm phải trả riêng tiền lãi là 40 triệu, mỗi tháng khoảng 3,3 triệu. Nếu thu
nhập hai vợ chồng mức trung bình 10-15 triệu mỗi tháng thì tiền dƣ ra cũng chỉ đủ để
trả tiền lãi, còn số tiền gốc không có khả năng trả nợ. Còn nếu thu nhập khá vài chục
triệu đồng trở lên, họ sẽ chọn phƣơng án tích cóp thay cho vay mua để tránh tiền lãi và
sự mất giá của nhà đất sau khi mua.

2.3 NGUYÊN NHÂN:
Nguyên nhân quan trọng nhất khiến việc giải ngân gói vay 30000 tỷ động diễn ra

chậm chính là nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thƣơng mại có quy mô dƣới 70m
2
và
có giá dƣới 15 triệu đồng/m
2
thời điểm này khan hiếm. Trong số các dự án đề xuất vay
trong gói 30.000 tỷ, nhiều dự án chƣa hoàn tất các thủ tục.
25

Bên cạnh đó là vƣớng mắc về thủ tục liên quan đến việc cơ quan công chứng
không đồng ý công chứng.Hợp đồng thế chấp tài sản đảm bảo hình thành trong tƣơng
lai là căn nhà hình thành từ vốn vay. Tƣơng tự, thủ tục xác nhận của cấp xã về thực
trạng nhà ở hiện còn khó khăn, đƣợc đánh giá chƣa thuận lợi cho ngƣời dân có nhu
cầu.
Một nguyên nhân khác khiến gói 30 nghìn tỷ có tiến độ giải ngân chậm là do thủ
tục để đi vay quá gắt gao khiến ngƣời dân khó tiếp cận đƣợc vốn vay. Theo quy định là
ngƣời có thu nhập thấp muốn vay tiền thì phải chứng minh khả năng trả nợ tại các ngân
hàng thƣơng mại. Nhiều ngƣời cho rằng quy định này đang có biểu hiện thiếu khả thi.
Đã là ngƣời có thu nhập thấp thì khó có thể chứng minh đƣợc thu nhập của mình có
khả năng để ra một phần thu nhập cho nhà ở.
Nơi tọa lạc của những ngôi nhà xã hội nằm khá xa trung tâm, mang lại bất tiện về
đi lại nên các đối tƣợng không muốn tiếp cận.
Mặt khác, theo quy định, NHTM cho vay phải chịu hoàn toàn rủi ro nếu không
thu hồi đƣợc nợ. Nhƣ vậy, với những đối tƣợng cho vay theo quy định thì việc cho vay
sẽ trở nên rất rủi ro. Thực tế thì các ngân hàng cũng đã rất thận trọng trong việc cho
vay gói này. Với mức chênh lệch lãi suất chỉ có 1,5-2% một mức quá nhỏ so với rủi ro
mà họ phải chịu khi cho đối tƣợng nằm trong gói 30.000 tỷ vay nhà.

2.4 THUẬN LỢI:
Tuy gói hỗ trợ 30000 tỷ đồng này giải ngân với tốc độ khá chậm, Ngân hàng Nhà

Nƣớc chỉ muốn tìm đúng đối tƣợng cho vay. Tránh các hiện tƣợng tham nhũng hay
gian lận.
Qua quá trình giải ngân gần đƣợc một năm, gói vay này không nhằm vào mục
tiêu làm giản hàng tồn kho bất động sản cao cấp mà để hỗ trợ ngƣời có thu nhập thấp
đƣợc tiếp cận nguồn vốn tín dụng với lãi suất thấp, thời gian vay dài để mua, thuê mua
nhà xã hội và nhà ở thƣơng mại. Còn về việc kích cầu, tháo gỡ thị trƣờng bất động sản,
giảm hàng tồn kho nguyên vật liệu chỉ là ảnh hƣởng khi đời sống nhân dân đƣợc ổn
định.
Thực tế cho thấy, sau khi triển khai gói vay này thì thị trƣờng bất động sản đã có
vài điểm sáng. Giao dịch đặc biệt tăng đối với các nhà ở có quy mô nhỏ, trung bình.Thị
trƣờng bất động sản đã ấm dần lên. Đã cho thấy tốc độ giải ngân của gói vay này tuy
chậm nhƣng diễn ra thƣờng xuyên và mang lại nhiều điểm tích cực cho nền kinh tế - xã
hội Việt Nam lúc bấy giờ. Gói vay hỗ trợ này dƣới sự tác động của nhà nƣớc, luôn