hoạch định cơ sở dữ liệu về thị trường quản lý bán chung cư mini của công ty cổ phần dịch vụ bất động sản nam việt

Đề tài: Hoạch định cơ sở dữ liệu về thị trường quản lý bán
chung cư mini của Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất Động Sản
Nam Việt
Mục lục
I. Mô tả bài toán .
Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất Động Sản Nam Việt cung cấp dịch vụ về bất động
sản tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng,
cho
thuê,
cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động
sản. Vì vậy
thường
phải ký kết hợp đồng với rất nhiều cá nhân,tổ chức, doanh nghiệp. Để có thể quản lý
hết các hợp đồng này cần có một hệ cơ sở dữ liệu cụ thể, chi tiết tránh bỏ sót các thông
tin hoặc trùng lặp gây rối trong quá trình quản lý. Để phục vụ cho việc quản lý trên
nhóm em đã nghiên cứu và thực hiện đề tài: Xây dựng cơ sở dữ liệu cho hoạt động kinh
doanh của một công ty bất động sản dựa trên việc hoạch định CSDL hiện tại .
Hệ cơ sở dữ liệu quản lý của công ty bất động sản.

Mỗi nhân viên của công ty có một mã nhân viên riêng của từng người. Các thông
tin của nhân viên được quản lý bao gồm: Họ tên nhân viên, số điện thoại, phòng ban,
chức vụ.
Khách hàng ký hợp đồng với công ty được quản lý bằng một mã riêng, các thông
tin của khách hàng được quản lý bao gồm: Họ tên, số điện thoại, ngày tháng năm sinh
của khách hàng, địa chỉ (địa chỉ hiện tại), số chứng minh nhân dân
Nhân viên ký hợp đồng với khách hàng tạo thành một thực thể Hopdong, hợp
đồng trên dùng để quản lý, đánh giá công việc của người của nhân viên. Hợp đồng bao
gồm: mã hợp đồng, mã nhân viên, mã khách hàng, mã bất động sản, mã giao dịch, ngày
giao dịch, ngày bàn giao, tổng tiền, hình thức thanh toán, thời gian thanh toán.
Khi hợp đồng đó được ký kết thành công dựa trên thỏa thuận của hai bên đó gọi
là giao dịch. Vậy khi nhân viên ký kết hợp đồng với khách hàng se tạo nên một thực thể

GiaoDich. Thông tin về cuộc giao dịch được quản lý bao gồm: tên giao dịch, ghi chú
Nhân viên ký hợp đồng bất động sản với khách hàng. Thông tin về bất động sản
bao gồm: mã loại bất động sản, mã dự án, diện tích thực của bất động sản, kết cấu hạ
tầng của bất động sản, quy mô của bất động sản, vị trí bất động sản, giá của bất động
sản.
Công ty có thể ký kết với mỗi khách hàng nhiều loại bất động sản khác nhau. Các
loại bất động sản sẽ được quản lý bằng các thông tin bao gồm: tên loại bất động sản, mô
tả chi tiết về bất động sản đó.
Khách hàng mua bất động sản có thể để thực hiện một dự án kinh doanh đã được
lên kế hoạch trước hoặc công ty ký kết hợp đồng bất động sản với khách hàng để thực
hiện một dự án tạo nên một thực thể DuAn. Thông tin về dự án bao gồm: tên dự án, mã
nhà đầu tư, ngày khởi công, ngày kết thúc, địa chỉ.
Mỗi dự án sẽ được thành lập bởi một hay nhiều nhà đầu tư. Thông tin của nhà
đầu tư sẽ được quản lý bao gồm:tên nhà đầu tư, địa chỉ, số điện thoại.
II. Mục tiêu và nhu cầu đối với công ty sử dụng CSDL.
 Xác định mục tiêu
Mục tiêu của công ty trong dài hạn là đáp ứng kỳ vọng cụ thể của khách hàng và
sự thấu hiểu hoài bão của họ. Điều quan trọng nhất là công ty phải luôn luôn sẵn sàng
giúp quý khách hàng kiểm soát được tình hình trước sự biến đổi chóng mặt của môi

trường kinh doanh. Là một đối tác tin cậy, công ty tập trung mang đến gói sản phẩm
hoàn thiện có tính liên kết chặt chẽ với nhau để giúp quý khách hàng giải quyết khó
khăn, nắm bắt cơ hội và phát triển những giải pháp cụ thể, chặt chẽ được thiết kế nhằm
đặt được mục tiêu đưa ra và tối đa hóa giá trị bất động sản mà họ nắm giữ.và công ty
luôn có định hướng rộng làm cơ sở triển khai tác nghiệp hàng năm.
Công ty phát triển thêm nhiều dịch vụ với sự phục vụ tận tình và chuyên nghiệp
nhằm đem lại nhiều quyên lợi cho các bên liên quan
Công ty luôn bảo đảm quy mô, phạm vị và hạng mục của dịch vụ. Công ty có mối
quan hệ sâu rộng trong ngành, hiểu biết thị trường nội địa và có khả năng phục vụ mọi
nhu cầu về bất động sản thương mại của quý khách hàng.

Tất cả mọi nhân viên của công ty đều ý thức được rằng: “tôn chỉ hành động của
chúng tôi được dựa trên lợi ích cao nhất của quý khách hàng. Chúng tôi tận tâm trong
quan hệ khách hàng nhằm đạt được mục tiêu và kết quả cho cả hai bên”.
Và mục tiêu trên được đề ra và thực hiện bởi các quản trị viên cấp cao, cấp trung
gian, tổ tư vấn và toàn bộ nhân viên trong công ty.
 Đánh giá mục tiêu
- Các yếu tố của môi trường vi mô tác động đến hoặt động của công ty.
• Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS: tình trạng pháp lý của BĐS, các
giấy tờ chứng thực pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình
xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tranh chấp
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung
• Đối thủ cạnh tranh
• Nhà cung ứng
• Khách hàng
- Các yếu tố vĩ mô có tác động đến doanh nghiệp.
• Các yếu tố tự nhiên:Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang kaij
càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một
vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven
trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ

giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác( vị trí tuyệt
đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối
với việc xác định giá đất.Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một diện
tích, kích thước thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư trong
vùng.Loại hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác
trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. ở những khu vực thấp thường hay
bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp hơn, ngược lại
giá của nó sẽ cao hơn.Hình thức( kiến trúc) bên ngoài của BĐS( đối với BĐS là nhà
hoặc các công trình xây dựng khác) : nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau. BĐS bào có
kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại.Tình trạng môi

trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nạng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng
trực tiếp đến giá BĐSCác tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai,lũ kutj. Cũng
ảnh hưởng đến giá BĐS
• Các yếu tố kinh tế:Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ
BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu
nhập càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.Những tiện nghi gắn
liền với BĐS; hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hòa. Hệ thống càng chất lượng cao, giá
BĐS càng cao.
• Các yếu tố liên quan đến thị trường:Tính hữu dụng của BĐS.Nhu cầu của BĐS trên thị
trường.
• Các yếu tố chính trị pháp lý:Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và
chính quyền địa phương có thể có những tác động đến thị trường BĐS nói chung và sự
đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng, cụ thể:Các chính sách có tác động gián tiếp: sự
khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó
có thể làm cho giá BĐS gia tăng
• Các yếu tố xã hội:Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực
và mật độ dân số tự nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá BĐS nơi đó
cũng tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác cũng ảnh
hưởng: chất lương dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự…
 Dự báo nhu cầu về CSDL của công ty.

Quy mô doanh nghiệp: hiện tại công ty có quy mô vừa với số lương nhân viên
không nhiều
Tuy nhiên trong thời gian sắp tới công ty sẽ phát triển thêm nhiều chi nhánh trong
nước ở nhiều thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, TP Hồ Chí Minh
Trình độ nhân sự: nhân viên trong công ty phần lớn đều là những nhân viên có
năng lực với nhiều năm kinh nghiệp hoặt động trong lĩnh vực bất động sản
Thay đổi HTTT quản lý: vì hiện tại quy mô của công ty mới chỉ thuộc loại doanh
nghiệp nhỏ và vừa nên HTTT còn thô sơ và đơn giản. doanh nghiệp muốn phát triển cần
đầu tư về mặt HTTT tốt hơn để quản lý CSDL cho công ty.

Phương pháp thực hiện: để thỏa mãn nhu cầu của khách hàng công ty tiến hành điều
tra khách hàng để phát triển HTTT CRM.dồng thời nghiên cứu các báo cáo, các quy
định, thông tư, chính sách của nhà nước ban nghành về định hướng phát triển CNTT để
xây dựng được một HTTT phù hợp với hoặt động của công ty sao cho đem lại lợi ích
lớn nhất cho công ty.
III. Đánh giá hệ thống CSDL hiện tại của công ty.
Hiện tại công ty đang sử dụng CSDL quản lý các thực thể như sau :

Hệ thống CSDL hiện tại của công ty khá đơn giản và không đáp ứng được nhiều
yêu cầu phát triển của công ty và yêu cầu của khách hàng. Với hoạt động chính của
công ty lúc trước là mua bán nhưng chung cư mini nhỏ, rồi dùng các mối quan hệ khách
hàng, hoạt động quảng cáo giới thiệu tới khách hàng nhằm tìm kiếm đối tượng cần mua.
Sau khi kinh doanh một thời gian, do nhu cầu của thị trường, sự phát triển không ngừng
của thị trường bất động sản cũng như hoạt động của công ty có thêm khởi sắc. Công ty
mở thêm nhiều dịch vụ như tư vấn, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, định giá, quảng
cáo còn có đấu giá bất động sản. Diện tích kinh doanh của công ty cũng mở rộng thêm,
nhân viên của công ty cũng tăng theo số lượng công việc vì thế hệ thống cơ sở dữ liệu
cũ không thể đáp ứng được nhu cầu làm việc, xử lý, thu thập và lưu trữ cho công ty.
Do nhu cầu về công việc cũng như quản lý dữ liệu một cách hiểu quả nhất, chúng
ta cần hoạch định lại hệ thống CSDL, hệ thống phần cứng phải đáp ứng được quy mô,
khả năng làm việc kèm theo tốc độ xử lý và hiểu quả cho hoạt động kinh doanh.
IV. Thiết kế, xây dựng, hoàn thiện hệ thống CSDL.
1. Thiết kế ở mức logic
Thiết kế cơ sở dữ liệu
Bước 1. Xác định tập thực thể và các thuộc tính
Nhân viên( NhanVien) Hợp đồng ( HopDong)
Thuộ
c tính
Mã nhân viên (Manv)
Họ tên nhân viên(Tennv)

Giới tính (Gioitinh)
Số chứng minh nd ( CMND)
Địa chỉ ( Diachi)
Ngày sinh ( Ngaysinh)
Số điện thoại( SDT)
Mã hợp đồng (mahd)
Tổng tiền( Tongtien)
Ngày giao dịch ( Ngaygd)
Ngày bàn giao( Ngaybangiao)
Hình thức thanh toán( Hinhthuctt)
Thời gian thanh toán( Thoigiantt)







Bất động sản( BatDongSan) Khách hàng ( KhacHang)
Thuộ
c tính
Mã bất động sản( Mabds)
Diện tích( Dientich)
Kết cấu( Ketcau)
Quy mô ( Quymo)
Địa chỉ ( Diachi)
Giá ( Gia)
Mã khách hàng( Makh)
Họ tên khách hàng( Hotenkh)
Số chứng minh nd( CMND)

Giới tính( Gioitinh)
Địa chỉ( Diachi)
Số điện thoại( SDT)
Hình thức giao dịch ( GiaoDich) Loại Bất động sản( LoaiBDS)
Thuộ
c tính
Mã giao dich(Magd)
Tên giao dich( Tengd)
Mô tả( Mota)
Mã loại bất động sản( Maloaibds)
Tên loại bất động sản ( Tenloaibds)
Mô tả ( Mota)
Bước 2. Xây dựng các quan hệ
 Quan hệ Nhanvien- Hopdong
 Quan hệ Khachhang- Hopdong
 Quan hệ Canho- Hopdong


 
!"

#
!"

 
!"
 Quan hệ HopDong-GiaoDich
 Quan hệ Batdongsan- LoaiBDS
Bước 3. Mô hình thực thể liên kết ER
$

%&'
()*+
%)*+
(
,-.
,-.
/
0
( #1
%
!(
%

2+

(
&3
2*
%1
2
%3
 

( 
%
%
!(
#1

(

&3
2*
%1
2
%3
 
Bước 4. Mô hình quan hệ
 Quan hệ 1-n
Thêm vào quan hệ HopDong thuộc tính khóa của quan hệ NhanVien
Hopdong( Mahd, Manv, Ngaygd, Ngaybangiao, Tongtien, Hinhthuctt, Thoigiantt)
 Quan hệ 1-n
Thêm vào quan hệ Hopdong thuộc tính khóa của quan hệ Khachhang
Hopdong ( Mahd, Makh, Ngaygd, Ngaybangiao, Tongtien, Hinhthuctt, Thoigiantt)
 Quan hệ 1-n
4
%1
&3
%3



Thêm vào quan hệ Hopdong thuộc tính khóa của quan hệ Hinhthucgiaodich
Hopdong ( Mahd, Makh, Magd, Ngaygd, Ngaybangiao, Tongtien, Hinhthuctt, Thoigiantt)
 Quan hệ 1-n

51
&





%&'
(
&3
2*
%1
2
%3
 
&
Thêm vào quan hệ Batdongsan thuộc tính khóa của quan hệ Loaibds
Batdongsan( Mabds, Maloaibds, Dientich, Ketcau, quymo, Diachi, Giá)
 Quan hệ 1-1
Thêm vào quan hệ Batdongsan thuộc tính khóa của quan hệ Hopdong và thêm vào
quan hệ Hopdong thuộc tính khóa của Batdongsan
Batdongsan( Mabds, Maloaibds, Mada, Dientich, Ketcau, quymo, Diachi, Gia)
Hopdong ( Mahd, Makh, Magd, Mabds, Ngaygd, Ngaybagiao, Tongtien, Hinhthuctt,
Thoigiantt)
Vậy ta có các quan hệ sau:
Nhanvien ( Manv, Tennv, Gioitinh, CMND, Diachi, NgaySinh, SDT)
Khachhang (Makh, Tenkh, CMND, Gioitinh, Diachi, SDT)
Loaibds( Maloaibds, Tenloaibds, Mota)
Hinhthucgd( Magd, Tengd, Mota)
Hopdong ( Mahd, Makh, Magd, Mabds, Ngaygd, Ngaybangiao, Tongtien, Hinhthuctt,
Thoigiantt)

Batdongsan
Mabds
Gia
Quymo

Diẻntich
Diachi
Batdongsan( Mabds, Maloaibds, Dientich, Ketcau, Quymo, Diachi, Gia)
Ta có mô hình quan hệ sau:
2 . Thiết kế ở mức vật lý.
Bảng NhanVien :
Field Name Data type(size) null Desciprion
Manv nchar(10) not Mã nhân viên (khóa chính)
Tennv nvarchar(50) not Tên nhân viên
Gioitinh nchar(10) not Giới tính nhân viên
Phongban nvarchar(50) not Phòng ban công tác
Chucvu nvarchar(50) not Chức vụ nhân viên
SDT nvarchar(50) Not Số điện thoại nhân viên

Bảng KhachHang :
Field Name Data type(size) Null Desciprion
Makh nchar(10) Not Mã khách hàng
Tenkh nvarchar(50) Not Tên khách hàng
Gioitinh nchar(10) Not Giới tính
Diachi nvarchar(50) Not Địa chỉ khách hàng
Ngaysinh Date Not Ngày sinh khách hàng
CMND nchar(10) Not Số chứng minh thư
SDT nvarchar(50) not Số điện thoại khách hàng
Bảng GiaoDich :
Field Name Data type(size) Null Desciprion
Magd nchar(10) Not Mã loại giao dịch
Tengd nvarchar(50) Not Tên loại giao dịch
Ghichu nvarchar(50) Allow Ghi chú thêm
Bảng HopDong :
Field Name Data type(size) Null Desciprion

Mahd nchar(10) Not Mã hợp đồng
Manv nchar(10) Not Mã nhân viên
Makh nchar(10) Not Mã khách hàng
Mabds nchar(10) Not Mã bất động sản
Magd nchar(10) Not Mã loại giao dịch
Ngaygd date Not Ngày giao dịch
Ngaybangiao date not Ngày bàn giao
Tongtien money not Tổng tiền hợp đồng
Hinhthuctt nvarchar(50) not Hình thanh toán
Thoigiantt date not Thời gian thanh toán
Bảng BatDongSan :

Field Name Data type(size) Null Desciprion
Mabds nchar(10) Not Mã bất động sản
Maloaibds nchar(10) Not Mã loại bất động sản
Maduan nchar(10) Not Mã dự án
Dientich Float Not Diện tích thực của bds
Ketcau nvarchar(50) Not Kết cấu hạ tầng của bds
Quymo nvarchar(50) Not Quy mô của bất động sản
Vitri nvarchar(MAX) not Vị trí của bất động sản
Gia money not Giá của bất động sản
Bảng LoaiBDS :
Field Name Data type(size) Null Desciprion
Maloaibds nchar(10) Not Mã loại bất động sản chi tiết
Tenloaibds nvarchar(50) Not Tên loại bất động sản chi tiết
Mota nvarchar(MAX) Not Mô tả
Bảng dữ liệu Nhân viên :
Bảng dữ liệu các hoạt động giao dịch :

Bảng dữ liệu phân loại bất động sản được giao dịch :

Bảng danh sách khách hàng
$
Bảng dữ liệu bất động sản :
Và bảng dữ liệu hợp đồng :
V. Đánh giá và bảo trị CSDL đã nâng cấp
CSDL được thiết kế xong ở dạng vật lý, để tạo cho việc giao tiếp thân thiện giữa
CSDL và người sử dụng chúng ta sẽ thiết kế 1 phần mềm giao diện trực quan, người sử
dụng có thể sử dụng không cần máy móc mà chỉ cần thao tác trên giao diện có sẵn. Còn
phần dữ liệu sẽ được hệ thống xử lý tối đa giúp cho công việc đem lại hiểu quả cao nhất.
Với nhiều hoạt động giao dịch đã có sẵn sẽ giúp cho nhân viên giao dịch xử lý hiểu quả,
bên cạnh đó nhân viên có thể đề xuất ban lãnh đạo cập nhật các hoạt động mới mà
không cần tới việc chỉnh sửa hệ thống. Ban lãnh đạo cũng có thể truy cập để tìm kiếm
thông tin giao dịch, cũng như quản lý hệ thống khách hàng giao dịch. Việc bảo trì và
/
nâng cấp thêm chức năng mới sẽ được thực hiện sau khi có quyết định của ban lãnh đạo,
nhằm theo sát các hoạt động thực tế của công ty.
4