huy động nguồn lực tài chính từ đất đai tại tỉnh nam định

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Mục tiêu tổng quát phát triển đến năm 2015 64
Định hướng phát triển, nhiệm vụ trọng tâm của các ngành và lĩnh vực
kinh tế- xã hội 66
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TBCN Tư bản Chủ nghĩa
XHCH Xã hội chủ nghĩa
KTXH Kinh tế - Xã hội
NSNN Ngân sách nhà nước
QLNN Quản lý nhà nước
QSD Quyền sử dụng
SHNN Sở hữu nhà nước
XDCB Xây dựng cơ bản
ĐHĐB Đại hội Đảng bộ
GDP Tổng sản phẩm trong nước
VĐT Vốn đầu tư
KCN Khu công nghiệp
UBND Uỷ ban nhân dân
HĐND Hội đồng nhân dân
GPMB Giải phóng mặt bằng
TC - KH Tài chính - Kế hoạch
KBNN Kho bạc Nhà nước
BOT Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Nguồn lực tài chính từ đất đai là một bộ phận quan trọng trong các
nguồn lực, hiện nay đã và đang tham gia tích cực vào việc phát triển kinh tế-

xã hội, tạo lập kết cấu hạ tầng kinh tế kỹ thuật, hạ tầng xã hội và sự phát triển
của tỉnh Nam Định.
Vấn đề huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn Nam Định
hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, chưa huy động đầy đủ các khả năng tài chính
có thể có.Giải quyết vấn đề này đang là vấn đề cấp thiết. Cần phải làm thế nào
để huy động được nhiều hơn nguồn lực tài chính từ đất đai- một trong những
nguồn lực quan trọng- vào phục vụ sự phát triển của tỉnh. Đây còn là bài toán
khó và cần được giải quyết sớm.
Với ý nghĩa trên và xuất phát từ nguyện vọng của cá nhân muốn góp
phần vào sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương nên tôi chọn vấn đề
“Huy động nguồn lực tài chính từ đất đai tại tỉnh Nam Định” làm đề tài
nghiên cứu luận văn thạc sỹ kinh tế của mình.
2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
- Mục đích nghiên cứu của luận văn nhằm làm rõ cơ sở lý luận và thực
tiễn của vấn đề huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Nam
định; từ đó đề xuất những giải pháp nhằm huy động có hiệu quả hơn nguồn
lực tài chính từ đất đai để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của Nam Định.
Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn:
+ Làm rõ cơ sở lý luận, những vấn đề liên quan đến nguồn lực tài
chính từ đất đai trong thời gian qua, .
+ Phân tích, công tác quản lý, huy động nguồn lực tài chính từ đất đai
trong giai đoạn hiện nay của tỉnh; đưa ra những đánh giá ưu, nhược điểm
trong việc huy động hiện hành.
i
+ Đề xuất được các giải pháp để hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách
liên quan đến việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của tỉnh trong thời
gian tới.
3. Phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận của luận văn là Chủ nghĩa duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử; các quan điểm chủ trương của Đảng và Nhà nước ta về đất

đai; đồng thời, trong luận văn có sử dụng các phương pháp hệ thống, tổng
hợp, phân tích, thống kê cùng với phương pháp khảo sát thực tế để đánh giá
làm sáng tỏ vấn đề.
4. Những đóng góp của luận văn
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ HUY ĐỘNG
NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI
1.1. Bản chất, đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai
- Luận văn nhấn mạnh: Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài
chính được hình thành thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể sở hữu và
sử dụng đất đai trong một xã hội nhất định và chịu sự chi phối của chế độ sở
hữu của xã hội đó.
Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân
phối giá trị được hình thành từ việc thực hiện quyền sở hữu và quyền sử dụng
đất đai giữa các chủ thể, để hình thành các quỹ tiền tệ.
Đó là quan hệ lợi ích dưới dạng tiền tệ, phát sinh trên cơ sở thực hiện
quyền sở hữu về mặt kinh tế của các chủ thể sở hữu ruộng đất.
Trong điều kiện ruộng đất thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, nguồn
lực tài chính từ đất đai phải thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và nó được sử
dụng cho mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, phục vụ đời sống vật chất, văn
hóa, tinh thần của nhân dân.
ii
- Nguồn lực tài chính từ đất đai có những đặc điểm sau đây:
+ Nguồn lực tài chính từ đất đai luôn gắn với quan hệ sở hữu đất đai.
+ Nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện trong
cơ chế kinh tế thị trường.
- Những nhân tố ảnh huởng đến huy động nguồn lực tài chính từ
đất đai bao gồm :
+ Những nhân tố khách quan : Quy mô, Đặc điểm và cấu tạo tự nhiên,
thổ nhưỡng, môi trường; vị trí không gian địa lý, trình độ phát triển của nền

kinh tế nói chung.
+ Nhân tố chủ quan : Tác động của nhân tố chính trị xã hội, con người
tham gia bộ máy thực hiện huy động nguồn lực tài chính từ đất đai cho phát
triển kinh tế - xã hội.
- Nguồn lực tài chính từ đất đai có vai trò vô cùng quan trọng. Điều
này được thể hiện:
- Nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh kết quả của việc thực hiện lợi
ích kinh tế của tỉnh với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai trên địa bàn
- Nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần làm tăng quy mô ngân sách,
từ đó tham gia tích cực vào việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế cũng
như kết cấu hạ tầng xã hội, đảm bảo chi phí cho tỉnh thực hiện vai trò kinh tế
của mình đối với sự phát triển.
- Nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần vào việc nâng cao hiệu quả sử
dụng đất đai trên địa bàn Nam Định.
- Nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần vào việc điều tiết thị
trường bất động sản trên địa bàn Nam Định.
- Quyền sử dụng đất có thể giúp các chủ thể, nhất là các doanh nghiệp
trên địa bàn tỉnh có thể nâng cao được quy mô vốn cho hoạt động sản xuất
kinh doanh của mình.
iii
1.2. Các hình thức huy động nguồn lực tài chính từ đất đai, bao gồm:
- Thu từ giao quyền sử dụng đất:
+ Thu từ giao đất có 3 hình thức: Giao đất theo hình thức đấu giá quyền
sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; giao đất sử dụng ổn định lâu
dài; giao đất sử dụng có thời hạn . Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích
đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất:
+ Thu từ cho thuê đất
- Thu từ góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất
- Thu từ các khoản thuế liên quan đến đất như: thuế sử dụng đất
nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Thu đấu thầu, thu khoán theo mùa vụ từ quỹ đất công ích do xã
quản lý.
1.3. luận văn phân tích kinh nghiệm về huy động nguồn lực tài chính từ
đất đai của một số thành phố trên thế giới và của Việt Nam:
- Kinh nghiệm của các thành phố thuộc các nước thừa nhận đất đai
thuộc sở hữu tư nhân
- Kinh nghiệm tại Thượng Hải - Trung Quốc
- Kinh nghiệm tại Thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải
Phòng của Việt Nam.
- Bài học rút ra.
Thứ nhất, Quản lý chặt chẽ quỹ đất và sự biến động của quỹ đất trong
quá trình đô thị hoá.
Thứ hai, linh hoạt và đa dạng hoá các hình thức sử dụng đất đai để có
thể huy động được nguồn lực tài chính cao nhất.
Thứ ba, những nguồn tài chính thu được dùng để tái đầu tư trực tiếp
cho phát triển cải tạo kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội của thành phố.
iv
Thứ tư, kiên quyết chống tham nhũng trong việc quản lý đất đai và huy
động nguồn lực tài chính từ đất đai.
Thứ năm, Cần tránh tình trạng đưa đất canh tác trở thành những khu
công nghiệp một cách ồ ạt,
Thứ sáu, kiên quyết khắc phục tình trạng cấp đất và giao đất không
đúng đối tượng và có nhiều sai phạm.
Thứ bẩy, việc quản lý đất đai và nguồn lực tài chính từ đất đai phải
theo đúng đường lối,chính sách của Đảng và nhà nước, đồng thời đáp ứng
những nguyện vọng và lợi ích của nhân dân
Chương 2
THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI
CỦA TỈNH NAM ĐỊNH
2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nam Định

Từ khái quát một số đặc điểm cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế -
xã hội của tỉnh Nam Định và Những chính sách tạo lập cơ sở pháp lý cho
việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Nam Định
Luật đất đai năm 2003 của Quốc hội; các Nghị định, Quyết định của
Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ; các thông tư, Quyết định, văn bản của các
Bộ, ngành trung ương và các quyết định của UBND tinh Nam Định quy định
về: chính sách giá đất, chính sách thu tiền sử dụng đất, chính sách đối với
doanh nghiệp cổ phần hoá, chính sách về thuế thu nhập doanh nghiệp từ
chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.; luận văn đã phân tích
Tình hình sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nam Định.
Đến thời kiểm kê đất đai ngày 01/01/2010 tổng diện tích hành chính
của tỉnh Nam Định là 165.145,72 ha trong đó:
+ Đất nông nghiệp 113.433,28 ha chiếm 68,69%;
v
+ Đất phi nông nghiệp 47.494,39 ha chiếm 28,76%;
+Đất chưa sử dụng 4.218,05 ha chiếm 2,55%;
+ Đất có mặt nước ven biển 690,62 ha.
2.2 Những kết quả đạt được về huy động nguồn lực tài chính từ đất đai
trên địa bàn tỉnh Nam Định từ 2006-2010
- Nguồn thu NSNN từ đất đai trên địa bàn Nam Định từ 2006- 2010.
Kết quả huy động nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua hình thức
thu tiền sử dụng đất, tăng nhanh từ năm 2006 đến năm 2009: Năm 2006:
180.663 triệu đồng, năm 2007: 227.476 triệu đồng, năm 2008:317.599 triệu
đồng, năm 2009: 551.129 triệu đồng.
Huy động thông qua hình thức thuế: thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế
nhà đất, thuế chuyển QSD đất được huy động tốt làm tăng quy mô cho ngân
sách tỉnh
Huy động thông qua hình thức thu tiền bán nhà thuộc SHNN, nguồn
thu này đóng góp cho ngân sách để đầu tư cải tạo hệ thống hạ tầng nhưng khu
dân cư cũ đã xuống cấp

Huy động thông qua hình thức thu tiền cho thuê đất, xu hướng nguồn
thu này gia tăng hàng năm
Huy động thông qua từ thu quỹ đất công ích và hoa lợi công sản tại xã,
khoản thu được tăng qua các năm
- Nguyên nhân của những kết quả huy động nguồn lực tài chính từ
đất đai trên địa bàn Nam Định.
Nguyên nhân khách quan : vị trí địa lý
Nguyên nhân chủ quan: cơ chế chính sách, bộ máy, con người
Ngoài những kết quả đã đạt được, việc huy động nguồn lực tài
chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Nam Định cũng còn những hạn chế.
vi
Đó là:
- Hạn chế về quản lý sử dụng đất đai
- Về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
- Việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua góp
vốn bằng quyền sử dụng đất chưa được thống kê đầy đủ
Nguyên nhân của những hạn chế
- Cơ chế chính sách còn bất cập
- Trình độ năng lực của đội ngũ cán bộ hạn chế .
- Công tác lập và phê duyệt quy hoạch tổng thể và chi tiết về đất đai và
dự án còn chưa đáp ứng được yêu cầu và tiến độ.
- Thị trường bất động sản vận động bất thường,
- Sự phối hợp giữa các cấp, các ngành hữu quan chưa thật ăn khớp
với nhau.
Chương 3
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP CƠ BẢN NHẰM ĐẨY
MẠNH VIỆC HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NAM ĐỊNH
Để có cở sở xác định phương hướng và các giải pháp huy động
nguồn lực tài chính từ đất đai để phát triển kinh tế-xã hội tỉnh Nam

Định, luận văn đã phân tích Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội Nam
Định giai đoạn 2010 đến năm 2015
- Mục tiêu tổng quát
- Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế- xã hội chủ yếu đến năm 2015 và tầm
nhìn 2020, phấn đấu tốc độ tăng GDP bình quân hàng năm giai đoạn 2010-2015
tăng bình quân 12-13% năm và khoảng 14% năm giai đoạn 2016 - 2020.
vii
- Định hướng phát triển, nhiệm vụ trọng tâm của các ngành và lĩnh vực
kinh tế- xã hội về : công nghiệp, nông nghiệp, thương mại dịch vụ, đầu tư,
ngân sách
Theo luận văn, định hướng huy động nguồn lực tài chính từ đất đai
để phát triển kinh tế-xã hội tỉnh Nam Định thời gian tới cần được xác
định là:
Thứ nhất: Nam Định cần giải quyết hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa
chủ thể sở hữu đất đai (Nhà nước) với những chủ thể sử dụng đất đai.
Thứ hai: huy động và sử dụng nguồn tài chính từ đất đai phải phải
được thực hiên đúng đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước, đồng thời
đáp ứng nguyện vọng chính đáng của nhân dân
Thứ ba: kiên quyết chống tham nhũng trong huy động và sử dụng
nguồn lực tài chính từ đất đai.
Thứ tư: huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai phải gắn
kết chặt chẽ và phục vụ quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá trên địa bàn
Nam Định.
Thực hiện những định hướng trên, cần có những giải pháp cơ bản
sau đây:
Thứ nhất: Hoàn thiện công tác quản lý và sử dụng đất đai
- Hoàn thiện quy hoạch tổng thể đất đai trên toàn tinh năm 2010 đến
năm 2020
- Nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng nhà, đất thuộc SHNN do cơ
quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, công ty nhà nước quản lý, sử dụng

- Tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức
được nhà nước giao đất, cho thuê đất
- Nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng quỹ đất công ích của UBND
các xã, phường, thị trấn
viii
Thứ hai: Thực hiện đồng bộ các cơ chế chính sách huy động nguồn
lực tài chính từ đất đai
+ Thực hiện Cơ chế phân cấp trong quản lý và sử dụng đất đai,
+ Về đấu giá quyền sử dụng đất
+ Về xây dựng bảng giá các loại đất hàng năm
+ Xây dựng thực hiện cơ chế về giá bán nhà tái định cư phục vụ công
tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn theo nguyên tắc sát với giá thị trường.
+ Thành lập Quỹ phát triển đất theo quy định tại Nghị định 69 của
Chính phủ
+ Tổ chức tốt việc thu hút tài chính từ đất để nâng cấp kết cấu hạ tầng
nền kinh tế trên địa bàn tỉnh.
+ Cải thiện môi trường đầu tư khi giao đất, giao mặt bằng cho các dự
án có vốn đầu tư nước ngoài.
Thứ ba: Đổi mới chỉ đạo điều hành và quản lý của các cấp, các
ngành đối với các nguồn thu từ đất.
- Đẩy nhanh tiến độ đấu giá quyền sử dụng đất.
- Kịp thời thu hồi các khoản nợ đọng.
- Xác định nghĩa vụ tài chính kịp thời đối các hồ sơ do cơ quan Tài
nguyên, môi trường chuyển đến.
Thứ tư: Cải tiến công tác tổ chức bộ máy
- Phân công, phân cấp rõ ràng.
- Cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, công khai, minh
bạch.
- Kiên quyết chống tham nhũng, chống lãng phí.
Thư năm: Nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực tài chính thu được

từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế xã hội tỉnh Nam Định.
Công khai các thông tin, chính sách về nguồn thu và chi tài chính từ đất đai.
Nguồn thu từ sử dụng đất phải được giành cho đầu tư xây dựng.
ix
Đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng
KẾT LUẬN
1. Nguồn lực tài chính từ đất đai là một nguồn nội lực quan trọng của
Nam định
2. Việc huy động hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai giúp giải quyết
tốt mối quan hệ lợi ích giữa đại diện chủ sở hữu với chủ thể sử dụng đất trong
nền kinh tế thị trường.
3. Cung cấp nguồn vốn lớn để nâng cao năng lực đầu tư phục vụ phát
triển kinh tế xã hội trong tương lai, nhất là đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng
4. Những giải pháp cần được thực hiện một cách đồng bộ.

x
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với vị thế là trung tâm kinh tế, văn hoá của khu vực nam đồng bằng
sông Hồng, Nam định có vai trò quan trọng đối với quá trình phát triển kinh
tế xã hội và hội nhập của khu vực và đối với cả nước nói chung.
Những năm qua, Nam Định đã không ngừng nỗ lực vươn lên về mọi
mặt, đã đạt được nhiều thành tựu kinh tế xã hội, tốc độ tăng trưởng bình quân
10,2% năm giai đoạn 2006-2010, cao hơn mức bình quân của thời kỳ 2001-
2005 (7,3% năm). Có được kết quả như vậy, một mặt dựa trên những lợi thế
của tỉnh, mặt khác Nam Định đã sử dụng đồng bộ các biện pháp để huy động
tối đa các nguồn lực phục vụ cho phát triển của mình. Trong số đó có sự đóng
góp một phần khá quan trọng của việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai
trên địa bàn tỉnh.
Việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trong những năm gần đây

đã đóng góp tích cực vào hệ thống nội lực của tỉnh. Nguồn lực đó, hiện nay đã
và đang tham gia tích cực vào việc phát triển kiến thiết, tạo lập kết cấu hạ
tầng vật chất, kinh tế kỹ thuật, hạ tầng xã hội và sự phát triển của tỉnh nói
chung. Nhiều chính sách về huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất
đai của tỉnh được ban hành, tạo lập cơ sở pháp lý quan trọng cho việc huy
động nguồn lực tài chính từ đất đai thêm hiệu quả. Tuy nhiên, bên cạnh
những thành tựu đã đạt được, vấn đề huy động nguồn lực tài chính từ đất đai
trên địa bàn Nam Định hiện nay, trong điều kiện mở cửa và hội nhập sâu
rộng, đang bộc lộ rất nhiều hạn chế, chẳng hạn như chưa giải quyết tốt mối
quan hệ lợi ích giữa chủ sở hữu, đại diện là chính quyền tỉnh với chủ thể sử
dụng đất đai là nhân dân trong quá trình huy động quỹ đất để phát triển kinh
tế xã hội của Nam Định; chưa khai thác đầy đủ các khả năng tài chính có thể
từ nguồn lực đất đai; vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng còn tiềm ẩn những
1
bất ổn cục bộ; vấn đề bán nhà thuộc sở hữu nhà nước còn thực hiện chưa hiệu
quả; vấn đề cho thuê đất các doanh nghiệp; vấn đề xác định giá trị quyền sử
dụng đất đối với các doanh nghiệp nhà nước đóng trên địa bàn khi thực hiện
cổ phần hoá còn nhiều phức tạp Tình hình đó đã và đang gây ra những sự
lãng phí lớn về nguồn lực tài chính từ đất đai mà đáng lẽ tỉnh phải huy động
một cách triệt để nhằm phục vụ công cuộc phát triển. Vì thế, vấn đề hết sức
cấp thiết đang được đặt ra cần phải tháo gỡ đó là: làm thế nào để đưa đất đai
vào phục vụ sự phát triển của tỉnh như là một trong những nguồn lực quan
trọng; làm sao để phát huy một cách tối đa những nguồn lực tài chính từ đất
đai, góp phần tạo lập nền tảng cho phát triển bền vững.
Bất kỳ địa phương nào đất đai cũng luôn luôn có vai trò hết sức quan
trọng song lại rất hạn hẹp. Nếu những hạn chế kể trên không được giải quyết
một cách thoả đáng, hữu hiệu, thì nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn
tỉnh Nam Định sẽ còn tiếp tục bị lãng phí, sâu xa hơn sẽ làm chậm tiến trình
phát triển của tỉnh trong những thập kỷ tới. Với ý nghĩa thực tiễn cụ thể rất
cấp thiết đó và xuất phát từ nguyện vọng của cá nhân muốn góp phần vào sự

phát triển kinh tế xã hội của địa phương nên tác giả chọn đề tài “Huy động
nguồn lực tài chính từ đất đai tại tỉnh Nam Định” làm đề tài nghiên cứu
của luận văn thạc sỹ kinh tế.
2. Tình hình nghiên cứu
Các vấn đề liên quan đến tài chính đất đai như đền bù, thu tiền sử dụng
đất, thuế và các khoản thu về đất là một vấn đề lớn, phạm vi và đối tượng điều
chỉnh rất rộng, liên quan đến hầu hết mọi người trong xã hội nên luôn được
toàn xã hội quan tâm.
Trong thời gian gần đây có các công trình nghiên cứu về các vấn đề
liên quan đến việc khai thác và sử dụng quỹ đất ở Việt Nam được công bố.
Những công trình nghiên cứu đã có những đóng góp nhất định vào việc
nghiên cứu, phân tích luận giải một số vấn đề lý luận và thực tiễn của thị
2
trường bất động sản nói chung và khía cạnh đấu giá quyền sử dụng đất của cả
nước. Tuy nhiên chưa có công trình nào nghiên cứu trực tiếp về việc huy
động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Nam định, nhất là chưa
có công trình nào trùng tên với luận văn này.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
- Mục đích nghiên cứu của luận văn nhằm làm rõ cơ sở lý luận và thực
tiễn của vấn đề huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Nam
định; từ đó đề xuất những giải pháp nhằm huy động có hiệu quả hơn nguồn
lực tài chính từ đất đai để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của Nam Định.
- Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn:
+ Phân tích cơ sở lý luận của nguồn lực tài chính từ đất đai.
+ Phân tích công tác quản lý, huy động nguồn lực tài chính từ đất đai
trong giai đoạn hiện nay của tỉnh và định hướng trong thời gian tới; đưa ra
những đánh giá ưu, nhược điểm trong việc huy động hiện hành.
+ Đề xuất được các giải pháp để hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách
liên quan đến việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của tỉnh trong thời
gian tới.

4. Đối tượng, giới hạn phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là quan hệ tài chính từ đất đai giữa một bên là
chính quyền tỉnh - đại diện chủ sở hữu về đất đai - với một bên là các đối
tượng sử dụng đất bao gồm: các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài
được tỉnh giao đất, cho thuê đất; được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất; các loại thuế liên quan đến đất; biểu hiện ra bên ngoài
của mối quan hệ này là việc Nhà nước được hưởng lợi bằng tiền, bằng sự ổn
định, phát triển kinh tế xã hội của tỉnh.
Giới hạn phạm vi nghiên cứu: đề tài giới hạn nghiên cứu quan hệ tài
chính đất đai giữa một bên là Chính quyền tỉnh với các chủ thể sử dụng đất
đai, không nghiên cứu quan hệ tài chính từ đất đai giữa nhân dân với nhau.
3
Về mặt thời gian, đề tài sẽ nghiên cứu chủ yếu từ năm 2003 đến nay,
nhất là giai đoạn 2006-2010.
5. Phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận của luận văn là Chủ nghĩa duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử; các quan điểm chủ trương của Đảng và Nhà nước ta về đất
đai; đồng thời, trong luận văn có sử dụng các phương pháp hệ thống, tổng
hợp, phân tích, thống kê cùng với phương pháp khảo sát thực tế để đánh giá
làm sáng tỏ vấn đề.
6. Những đóng góp của luận văn
- Luận văn đã phân tích bản chất nguồn lực tài chính từ đất đai.
- Khẳng định vai trò của nguồn lực tài chính từ đất đai đối với sự phát
triển kinh tế- xã hội của tỉnh Nam định.
- Phân tích những thành tựu và hạn chế của việc huy động nguồn lực tài
chính từ đất đai của tỉnh Nam định.
- Đề xuất các giải pháp nhằm phát huy vai trò nguồn lực tài chính từ
đất đai đối với sự phát triển của Nam Định. Những giải pháp được đưa ra có ý
nghĩa thực tiễn đối với hoạch định chính sách huy động nguồn lực tài chính từ
đất đai trên địa bàn Nam định trong thời gian tới.

7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo,
luận văn được kết cấu thành 3 chương.
Chương 1: Những vấn đề lý luận và thực tiễn về huy động nguồn
lực tài chính từ đất đai
Chương 2: Thực trạng huy động nguồn lực tài chính từ đất đai nhằm
phát triển kinh tế-xã hội của tỉnh Nam Định.
Chương 3: Phương hướng và các giải pháp cơ bản nhằm huy động
nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Nam Định.
4
CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
VỀ HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI
1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI
1.1.1. Bản chất và đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai
1.1.1.1 Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai
- Nguồn lực hiểu theo nghĩa chung nhất là hệ thống những yếu tố tự
nhiên, xã hội cần thiết và có ích đối với sự phát triển của kinh tế - xã hội.
Thông qua việc huy động sử dụng chúng mà con người có thể tạo ra những
sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình.
Tuỳ theo trình độ xã hội hoá của lực lượng sản xuất và sự phân công
lao động xã hội, các nguồn lực huy động nhằm phục vụ cho nhu cầu của xã
hội và con người rất khác nhau, do đó vị trí, vai trò của các nguồn lực cũng
khác nhau.
Nguồn lực có thể phân theo ngành, theo lĩnh vực; các nguồn lực bao
gồm: nguồn lực con người, nguồn lực tài chính, nguồn lực đất đai, nguồn lực
khoa học công nghệ, hay còn gọi là vốn, lao động, đất đại, tri thức.
Trong hệ thống các nguồn lực cho sự phát triển kinh - xã hội, nguồn lực
tài chính từ đất đai luôn có vị trí rất quan trọng. Nó càng quan trọng hơn đối
với các quốc gia đang phát triển, đặc biệt đối với nền kinh tế nước ta.

- Nguồn lực tài chính là khối lượng giá trị dưới hình thái tiền tệ trong
quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản ánh các mối quan hệ kinh
tế xã hội trong quan hệ phân phối nhằm đáp ứng nhu cầu tích lũy và tiêu
dùng của các chủ thể trong xã hội.
Như vậy, nguồn lực tài chính là phạm trù của quan hệ phân phối, đó là
sự phân phối bằng giá trị chứ không phải bằng hiện vật và thông qua hiện vật.
5
Nguồn lực tài chính được biểu hiện rất khác nhau, tuỳ theo nguồn gốc
hình thành mà chủ thể có thể thực hiện để có được các quỹ tiền tệ tập trung
vận động độc lập với các chức năng cất trữ hay phương tiện thanh toán.
Nguồn lực tài chính phản ánh sự vận động của tiền tệ.
Với cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn lực tài chính hay các quỹ
tiền tệ vận động tập trung, các chủ thể trong xã hội có thể huy động từ nhiều
nguồn lực khác nhau trong đó có nguồn lực từ đất đai.
Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình
thành thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể sở hữu và chủ thể sử
dụng đất đai trong một xã hội nhất định và chịu sự chi phối của chế độ sở
hữu của xã hội đó.
Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân
phối giá trị được hình thành từ việc thực hiện quyền sở hữu và quyền sử dụng
đất đai giữa các chủ thể, để hình thành các quỹ tiền tệ.
Đó là quan hệ lợi ích dưới dạng tiền tệ, phát sinh trên cơ sở thực hiện
quyền sở hữu về mặt kinh tế của các chủ thể sở hữu ruộng đất.
Ở nước ta, ruộng đất thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, nên nguồn lực
tài chính từ đất đai phải thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và nó được sử
dụng cho mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, phục vụ đời sống vật chất, văn
hóa, tinh thần của nhân dân.
Nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh mối quan hệ giữa các chủ thể
có liên quan đến đất đai trong xã hội. Nó phản ánh quan hệ phân phối. Mối
quan hệ này được biểu hiện rõ nhất trong nền kinh tế hàng hoá phát triển ở

trình độ cao hay nền kinh tế thị trường.
Nguồn lực tài chính từ đất đai được hình thành và phát triển trong nền
kinh tế thị trường, khi mà các quan hệ đất đai được thị trường hóa. Tức là
chúng có thể được mua bán và trao đổi trên thị trường.
6
Về mặt nguyên lý, những gì không phải là sản phẩm của sự hao phí lao
động trừu tượng của con người tạo ra thì chúng không có giá trị. Tuy nhiên
chúng lại có thể là phương tiện để thực hiện lợi ích của các chủ thể sở hữu
chúng. Với tư cách là phương tiện để thực hiện lợi ích thì chúng có vai trò
trong việc hình thành các quỹ tiền tệ tập trung, vì thế chúng góp phần hình
thành các nguồn lực tài chính. Đất đai là một trong những yếu tố có đặc trưng
như vậy.
Bản thân đất đai không phải là sản phẩm của lao động, vì thế chúng
không có giá trị. Tuy nhiên đất đai lại là một nguồn lực vô cùng quan trọng
của quá trình sản xuất xã hôi, Nó tham gia vào các quá trình tạo ra của cải cho
xã hội. Đất đai tuy không phải là nguồn gốc tạo ra giá trị nhưng nó là điều
kiện không thể thiếu để tạo ra của cải. Đất đai sẽ đưa lại lợi ích kinh tế cho
những chủ sở hữu nó.
Từ khả năng tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai, các
chủ thể sở hữu có thể cho thuê đất đai để hưởng địa tô. Địa tô chính là hình
thức thực hiện quyền sở hữu về mặt kinh tế của chủ sở hữu. Theo C. Mác có
các hình thức địa tô sau đây:
- Địa tô tuyệt đối: Khi nghiên cứu về địa tô tuyệt đối, Các Mác cho
rằng bản thân quyền sở hữu không đem lại địa tô cho chủ đất, nhưng về mặt
pháp lý nó đem lại cho chủ đất quyền thu một khoản tiền từ người thuê đất và
lượng địa tô phải trả cho mảnh đất xấu nhất được xác định là cơ sở tính toán.
Nguồn gốc sinh ra địa tô tuyệt đối trong nông nghiệp là do nông sản được bán
theo giá cả thị trường cao hơn giá cả sản xuất. Bên cạnh đó, việc độc quyền sở
hữu và độc quyền kinh doanh ruộng đất trong nông nghiệp đã loại trừ qui luật
bình quân hóa tỷ suất lợi nhuận, do đó hình thành lợi nhuận siêu ngạch và

phần lợi nhuận siêu ngạch này chuyển hóa thành địa tô tuyệt đối.
7
Địa tô tuyệt đối gắn liền với chế độ độc quyền tư hữu về đất đai. Khi độc
quyền tư hữu về ruộng đất bị xóa bỏ thì địa tô tuyệt đối rơi vào tay Nhà nước.
Việc tính toán địa tô tuyệt đối trong nông nghiệp, được xác định bằng
lượng địa tô phải chi trả cho lượng đất xấu nhất. Địa tô tuyệt đối đất đô thị
cũng được xác định bằng lượng địa tô phải trả cho mảnh đất ở vị trí bất lợi
nhất vì rằng mảnh đất này không thể sản sinh ra địa tô chênh lệch. Nhìn
chung, thứ hạng địa tô của đất đô thị thường được giảm dần từ trung tâm đến
ngoại ô (đối với thành phố có trung tâm). Việc xác định địa tô tuyệt đối đô thị
cũng còn nhiều ý kiến khác nhau và chúng sẽ không còn chính xác khi các
yếu tố khác thay đổi như qui hoạch, kết cấu hạ tầng. Do đó, các cơ quan quản
lý Nhà nước cần linh hoạt điều chỉnh cho phù hợp với sự phát triển kinh tế -
xã hội và kích thích các doanh nghiệp đầu tư vào khu vực này.
- Địa tô chênh lệch: Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, số ruộng đất
có thể canh tác là có hạn. Trong đó những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên
thuộc loại trung bình và loại tốt, những ruộng có vị trí thuận lợi, càng có hạn
hơn. Khi đó dân số ngày càng tăng. Nhu cầu về lương thực của xã hội cũng
ngày càng nhiều; việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng ngày càng phức
tạp…những điều này đòi hỏi phải canh tác trên tất cả các loại ruộng, kể cả
ruộng tốt, ruộng trung bình và ruộng xấu; ruộng gần và ruộng xa thị trường
tiêu thụ. Không được bỏ đất hoang, hóa. Điều này dẫn tới giá trị xã hội của
nông sản hàng hóa phải được hình thành từ điều kiện sản xuất của những ruộng
đất xấu nhất. Đây là đặc điểm quan trọng trong sự hoạt động của quy luật giá trị
trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp. Đặc điểm này làm cho những chủ thể canh
tác trên những ruộng tốt và trung bình có được lợi nhuận siêu ngạch.
Do tình trạng độc quyền kinh doanh ( độc quyền sử dụng, canh tác )
nên số lợi nhuận siêu ngạch trong nông nghiệp không được bình quân hóa. Nó
tồn tại ổn định và tương đối lâu dài đối với một chủ thể sử dụng đất. Lượng
8

lợi huận siêu ngạch này chuyển hóa thành địa tô và rơi vào túi chủ sỏ hữu
ruộng đất dưới hình thức địa tô chênh lệch.
Địa tô chênh lệch là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung của nông
sản hàng hóa, được hình thành từ điều kiện sản xuất của những ruộng đất xấu
nhất với giá cả sản xuất cá biệt trên những ruộng đất có độ mầu mỡ tự nhiên
thuộc loại trung bình và tốt. Có địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
Địa tô chênh lệch I gắn liền với độ màu mỡ tự nhiên và vị trí thuận lợi
của đất đai. Nó thuộc về chủ sở hữu ruộng đất.
Địa tô chênh lệch II là kết quả của thâm canh- kết quả của đầu tư thêm
tư bản vào một đơn vị diện tích đất đai, làm tăng độ phì nhiêu của đất và tăng
sản lượng. Địa tô chênh lệch II thuộc về các chủ sử dụng ruộng đất.
Việc vận dụng lý luận địa tô chênh lệch trong nông nghiệp của Các
Mác tiến hành tính toán địa tô chênh lệch còn nhiều ý kiến khác nhau do tính
đặc thù của đất và sự thay đổi của những nhân tố tác động. Mặc dù có nhiều yếu
tố ảnh hưởng nhưng thứ hạng đất, mức chênh lệch địa tô đất và việc xác định
mức tối đa, tối thiểu của lượng địa tô chênh lệch là 3 yếu tố chủ yếu để định
lượng địa tô chênh lệch
- Địa tô độc quyền: loại địa tô này gắn với độ mầu mỡ đặc biệt của đất
trồng trọt, với những sản phẩm có tính đặc sản ( nhãn lồng Hưng Yêu; bưởi
Đoan Hùng, bưởi Năm gioi…). Nó cũng gắn với những khu đất có vị trí đặc
biệt được gọi là "khu hoàng kim" hoặc "đắc địa" như Hàng Ngang, Hàng Đào
(Hà Nội); Nguyễn Huệ, Trần Hưng Đạo (thành phố Hồ Chí Minh); Wall street
(New York) Đây là những trung tâm thương mại phồn vinh có vị trí ưu việt,
giao thông thuận tiện, kết cấu hạ tầng khá tốt, được hình thành qua một quá
trình lịch sử lâu dài, thu hút một lượng lớn khách vãng lai, có sức hấp dẫn lớn
và có sức mua cao, mang lại lợi ích kinh tế đặc biệt cao cho những người sử
dụng khu đất đó. Lợi ích kinh tế của các khu đất này lớn hơn rất nhiều so với
9
khu đất đô thị khác. Do đó, những người sử dụng khu đất này phải nộp cho
Nhà nước một khoản địa tô lớn hơn các khu đất đô thị khác.

Trong nền kinh tế thị trường, khi mà quan hệ hàng hóa –tiên tệ phát
triển thì thị trường cũng phát triển. Ngoài thị trường hàng hóa tiêu dùng và
dịch vụ thông thường, còn có thị trường các yếu tố đầu vào của sản xuất.
Trong đó thị trường bất động sản- thị trường đất đai có vị trí vô cùng quan
trọng. Trên thị trường này người ta thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán
quyền sử dụng đất đai. Qua đó có được những khoản thu nhập vô cung lớn.
Như vậy, đất đai là điều kiện để các chủ thể sở hữu thực hiện được lợi ích của
mình dưới hình thái tiền tệ. Nguồn lực tiền tệ này hình thành các quỹ tiền tệ
tập trung, đó là nguồn lực tài chính từ đất đai.
Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân
phối giá trị để hình thành các quỹ tiền tệ.
Với tư cách là một nguồn lực tài chính, nguồn lực tài chính từ đất đai
cũng phản ánh quan hệ phân phối và sử dụng các quỹ tiền tệ tập trung và
không tập trung. Song quá trình đó lại gắn liền với việc thực hiện quyền sở
hữu về mặt kinh tế đối với đất đai.
Vì phản ánh quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính lịch
sử. Nghĩa là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan hệ
đất đai sẽ do quan hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định.
Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của nhân dân do nhà nước là đại biểu,
thì nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ được hình thành và huy động vì lợi ích
của nhân dân. Những chính sách, những quy định của Nhà nước về cách thức
sử dụng các quỹ tiền tệ tập trung hình thành từ nguồn lực đất đai sẽ hướng tới
sự phát triển kinh tế, xã hội nhằm mục tiêu dân giầu, nước mạnh. Xã hội dân
chủ, công bằng và văn minh.
10
Trái lại, nếu đất đai thuộc về sở hữu tư nhân thì mục đích sử dụng
nguồn lực tài chính từ đất đai chắc chắn không phải phục vụ cho số đông mà
là chỉ là một bộ phận trong xã hội.
Trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, nguồn lực tài
chính từ đất đai phản ánh tính chất quá độ của quan hệ sản xuất của nước ta.

Quan hệ đất đai tập trung nhất trong quan hệ sở hữu và các quyền năng phát
sinh từ quyền sở hữu đó.
Tuỳ thuộc vào từng nước, đất đai có thể thuộc sở hữu riêng của từng
thành viên hoặc từng nhóm thành viên và có thể là sở hữu chung của tất cả
các thành viên trong cộng đồng quốc gia hoặc hỗn hợp cả hai hình thức sở
hữu trên. Ở hầu hết các nước tư bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu
Nhà nước. Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Về mặt hình thức biểu hiện trên thực tế, nguồn lực tài chính từ đất đai
được hình thành thông qua các khoản thu tài chính liên quan đến đất của chủ
sở hữu đất đai với các chủ thể sử dụng đất. Có nhiều hình thức thu và huy
động nguồn lực tài chính từ đất đai, về cơ bản gồm các nguồn thu như: Thu
từ giao quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thu
từ các khoản thuế liên quan đến đất, có thể có hình thức đổi quyền sử dụng
đất lấy cơ sở hạ tầng.
1.1.1.2. Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai
Không giống với các nguồn lực tài chính khác, nguồn lực tài chính từ
đất đai có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất: Nguồn lực tài chính từ đất đai luôn gắn với quyền sở hữu
đất đai.
Như trên đã khẳng định, muốn đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái
tiền tệ thì trước hết các chủ thể phải nắm quyền sở hữu đất đai. Việc sở hữu
đó sẽ là tiền đề để sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực
11
hiện được lợi ích của mình. Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực hiện được
lợi ích hay huy động nguồn lực tài chính từ đất đai.
Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ
thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình. Tất nhiên, quan hệ sở
hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai.
Phương tiện thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình thái
địa tô. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô phản ánh chế độ sở hữu tư nhân về đất

đai của phương thức sản xuất đó.
Thứ hai: nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực
hiện trong cơ chế kinh tế thị trường.
Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất còn
thấp, nên phân công lao động xã hội và chuyên môn hóa chưa sâu sắc, do đó
các quan hệ giá trị chưa trở thành phổ biến. Việc trao đổi giữa các thành viên
trong xã hội chủ yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng. Hình thức thực hiện
lợi ích từ quyền sở hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là
giá trị. Trong khi nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái
của giá trị, hay dưới dạng tiền tệ. Hơn thế, nguồn lực đó phải không ngừng
vận động độc lập tương đối với các chức năng cất trữ và phương tiện thanh
toán của tiền tệ. Để có thể thực hiện được điều đó, cần một cơ chế kinh tế mà
trong đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa thành hàng hóa bất luận chúng có
phải do hao phí lao động làm ra hay không. Cơ chế kinh tế thị trường đáp ứng
được yêu cầu đó.
1.1.2. Những nhân tố ảnh huởng đến việc huy động nguồn lực tài chính
từ đất đai
Để có thể huy động tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, ngoài những nỗ
lực chủ quan còn có ảnh hưởng rất quan trọng của các nhân tố khách quan.
Những nhân tố khách quan đó là:
12