Thực trạng hoạt động thẩm định giá trị Quyền Sử Dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm cơ sở xác định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm của Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
1. VFS Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội.
2. BĐS Bất Động Sản.
3. KCN Khu công nghiệp
4. KD Kinh doanh
5. TC Tài chính
6. DV Dịch vụ
7. TSSS Tài sản so sánh
8. TSTĐ Tài sản thẩm định
9. UBND Uỷ Ban Nhân Dân
10. TĐV Thẩm định viên
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường hoạt động thẩm định giá,
một hoạt động dịch vụ mang tính chuyên nghiệp ngày càng phát triển và tăng
tầm quan trọng đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia. Sự cần thiết này không chỉ
riêng đối với những nước có nền kinh tế phát triển mạnh và nó còn quan trọng
đối với nền kinh tế của tất cả các nước trên thế giới. Việt Nam không nằm ngoài
qui luật đó.
Hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam có tuổi đời rất trẻ, hoạt động chưa đa
dạng, và nền tảng kinh nghiệm cũng như lý luận của nó chưa hoàn thiện. Hoạt
động thẩm định giá của các tổ chức, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm
định giá hiện cung cấp các dịch vụ như đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản

phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định giúp cho các cơ
quan Nhà nước, các tổ chức, cá nhân có cơ cơ sở quyết định giá trị tài sản khách
quan liên quan đến việc xác lập sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm,
cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tài sản …
Đặc biệt những năm gần đây, theo quy định của luật đất đai, các tổ chức cá
nhân nhận thuê đất nhà nước trả tiền hàng năm phải tiến hành thẩm định giá đất
làm cơ sở cho tổ chức cá nhân cho thuê đất làm căn cứ trình Hội đồng thẩm định
giá cấp tỉnh xác định giá thuê đất phải nộp hàng năm nên dịch vụ thẩm định giá
BĐS ngày càng phát triển và thông dụng hơn.
Nhận thức được tầm quan trọng, vai trò và xu hướng phát triển, mức độ,
phạm vi ảnh hưởng và tính thời sự của hoạt động thẩm định giá trị quyền sử
dụng đất này đối với các thành phần kinh tế trong xã hội, tôi lựa chọn đề tài
“Thực trạng hoạt động thẩm định giá trị Quyền Sử Dụng đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp làm cơ sở xác định giá đất thuê nhà nước trả tiền
hàng năm của Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Dịch vụ Tài chính Hà
Nội ” để phân tích, lập luận và đưa ra quan điểm cá nhân của hoạt động tư vấn
này .
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
2. Mục đích nghiên cứu
Mục tiêu chính của việc nghiên cứu đề tài này là phân tích nghiệp vụ tư vấn
thẩm định giá BĐS nhằm mục đích tính tiền thuê đất phải nộp nhà nước hàng năm
tại Công ty VFS, từ đó thấy được thực trạng, sự cần thiết của hoạt động thẩm định
giá BĐS và những thành quả đã đạt được, đồng thời phát hiện và phân tích những
nguyên nhân của hạn chế, bất cập còn tồn tại để đưa ra những kiến nghị, giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền
hàng năm.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài là hoạt động thẩm định giá đất

thuê nhà nước trả tiền hàng năm bao gồm cơ sở hình thành giá, nguyên tắc,
phương pháp của Công ty CP Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội (VFS)
đang thực hiện.
4. Kết cấu nội dung chuyên đề
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung của
chuyên đề gồm 3 phần chính:
• Chương 1: Lý luận chung về thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm.
• Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả
tiền hàng năm tại công ty thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội.
• Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá
đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm tại công ty VFS.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới T.S Nguyễn ngọc Quang giảng viên bộ
môn thẩm định giá khoa marketing Trường đại học Kinh Tế Quốc Dân và anh
Nguyễn Gia Cường Trưởng phòng TĐG 1 cùng các anh chị trong Phòng thẩm định
giá 1 - Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội đã nhiệt tình
giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này.
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT
THUÊ NHÀ NƯỚC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM
1.1. Đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm
1.1.1 Khái niệm đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm
Khái niệm về Bất Động Sản
Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, tiêu chuẩn số 12 – phân
loại tài sản thì: BĐS là các tài sản không di dời được và có đặc điểm là gắn cố
định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền

với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Khái niệm về Đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm

Đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm là đất mà các tổ chức kinh doanh, hộ gia
đình … có nhu cầu sử dụng đất cho mục đích sản xuất kinh doanh được Nhà nước
cho thuê đất theo các hình thức: Quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất; Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
1.1.2 Đặc điểm thuê Bất Động Sản nhà nước trả tiền hàng năm
Do đặc điểm của BĐS là không thể di dời và có tính cá biệt, khan hiếm nên
thuê BĐS nhà nước trả tiền hàng năm chỉ có thể là các quyền liên quan đến
BĐS, theo quy định của Luật Đất đai 2003: “Đất đai thuộc quyền sở hữu của nhà
nước, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu
đất đai”.
Thời gian thuê đất không giống nhau, tùy theo từng doanh nghiệp đăng ký
kinh doanh với bên cho thuê đất, sau khi ký hợp đồng thuê đất, bên thuê đất
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
không được phép chuyển giao quyền sử dụng đất cho bất kỳ cá nhân hoặc tổ
chức khác.
Tiền thuê đất được thay đổi khi nhà nước hoặc UBND cú quyết định thay
đổi khung giá đất, thường 5 năm thay đổi một lần.
Trong quá trình thuê Đất nhà nước trả tiền hàng năm người chủ BĐS có
quyền khai thác và sử dụng đất theo quyết định thuê đất, đồng thời có quyền thế
chấp tài sản của mình gắn liền với đất thuê và chuyển nhượng tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất thuê với thời hạn thuê đất lớn hơn 5 năm.
1.1.3 Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
Căn cứ vào thông tư 94/2011/TT-BTC ngày 29 tháng 6 năm 2011 sửa đổi

bổ sung thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài
Chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11
năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: Tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất
một năm được tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định. Nếu giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa sát
với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.
Trong đó:
Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định là giá đất tại bảng giá đất được
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định là giá đất cụ thể đối với
từng thửa đất theo quy hoạch được duyệt trong trường hợp giá đất tại bảng giá
đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chưa sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường mà phải
xác định lại cho phù hợp.
Phương pháp xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất thực hiện theo quy
định của Chính phủ.
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
Ngoài ra đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối
giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong
việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì
căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ để tính
đơn giá thuê đất nhưng tối đa không quá hai (02) lần tỷ lệ quy định trên. Còn đối
với đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế -
xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn theo danh mục do Chính phủ quy định; đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm

muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực
khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo danh mục do
Chính phủ quy định thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất tối thiểu không dưới 0,5 lần tỷ lệ quy
định trên.
Tiền thuê đất được thu kể từ ngày cú quyết định cho thuê đất của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất trên thực địa không
đúng với thời điểm ghi trong quyết định cho thuê đất thì thu tiền thuê đất theo
thời điểm bàn giao đất.
Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm. Hết thời hạn ổn định,
Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện điều chỉnh đơn giá
thuê đất áp dụng cho thời hạn tiếp theo.
1.2. Nội dung công tác thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm
1.2.1. Khái quát chung về thẩm định giá Bất Động Sản
1.2.1.1. Khái niệm thẩm định giá Bất Động Sản
Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá
hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời
điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
Như vậy, thẩm định giá BĐS là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được
mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những
phương pháp phù hợp.
1.2.1.2. Mục đích của hoạt động thẩm định giá Bất Động Sản
Thẩm định giá BĐS (không bao gồm phương pháp so sánh) thực chất là
giải bài toán về hiệu quả đầu tư là mục đích chính của hoạt động kinh doanh BĐS.
Vậy nên thẩm định giá có vai trò rất quan trọng trong việc giúp chủ đầu tư đưa ra

những quyết định liên quan đến hoạt động đầu tư trong những trường hợp sau:
-Chuyển giao quyền sở hữu: giúp người bán xác định được giá bán, giúp
người mua ra quyết định mua và thiết lập cơ sở cho sự đổi BĐS.
-Tài chính và tín dụng: xác định giá trị BĐS dựng để cầm cố và để bảo
hiểm BĐS.
-Cho thuê theo hợp đồng: Giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và các điều
khoản cho thuê.
-Phát triển BĐS và đầu tư: Nhằm so sánh với BĐS đầu tư khác và quyết
định khả năng thực hiện đầu tư.
-Định giá tài sản công ty: Cổ phần hóa, hợp nhất, chiếm hữu, thanh lý BĐS
của công ty và để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường số
vốn mà công ty đầu tư.
-Các định giá theo luật pháp: Tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích tính
thuế BĐS, xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc, phục vụ
cho giải quyết tranh chấp và thi hành án…
1.2.1.3. Giá Bất Động Sản và các nhân tố ảnh hưởng tới giá Bất Động Sản
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành
trên cơ sở quan hệ Cung - Cầu về BĐS trên thị trường.
Bản chất của giá cả BĐS: “Giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên
bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà”.
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự
nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
gọi là "giá trị đất đai" (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì
giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán,
chuyển nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi". Giá trị của đất đai được biểu
hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thường gọi là giá đất.
Theo Luật Đất đai số 13/2003/QH11: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

nhà nước quản lý” nên tại VN không có sở hữu về đất đai mà chỉ có quyền sử
dụng đất.Vì vậy giá đất chính là giá trị quyền sử dụng đất.
Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí
khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà.
Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một
số đặc trưng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ giá trị sử dụng, lợi ích sử
dụng, mức độ khan hiếm tương đối và nhu cầu, thị hiếu của người mua.
 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường.
Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp
hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc
vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị
trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"
Có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của
nhà nước vào việc quy hoạch, nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao
thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh
nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu
Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt
nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha
ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên
quốc lộ, tỉnh lộ . . .
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
đối với BĐS nói chung, cụ thể là:
Thứ nhất, Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS
 Nhóm các yếu tố tự nhiên
* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí

tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói
trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS
nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà
đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm gần
các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn
những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị
trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân
cư trong vùng. Ví dụ: Tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện
tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
* Địa hình BĐS toạ lạc: Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực
thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì
giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
công trình xây dựng khác): Nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến
trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý ). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị
của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể
rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
* Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc

nghiệt ) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
 Nhóm các yếu tố kinh tế
* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang
lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu
nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Như hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hồ nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng
càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
* Tính hữu dụng của BĐS
* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường
Thứ hai, các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS
* Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v…hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình
trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu
nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường
băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng ).
Thứ ba, các yếu tố chung bên ngoài
 Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của nhà
nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị
trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào
địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố.
- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao
đất, cho thuê đất
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc )
* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng.
* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác.
* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
* Mức độ lạm phát chung
* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín
dụng trong vùng.
 Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:
Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người

dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người
sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối
quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống Những vấn
đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
1.2.1.4 Những nguyên tắc được sử dụng để thẩm định giá Bất Động Sản
Theo hướng dẫn tại quyết định số 129/2008/QĐ-BTC của Bộ Tài Chính
ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam trong đó tiêu chuẩn số 06
-Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản ta có:
Thứ nhất, Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một BĐS được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm thẩm định giá
cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng
lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai
là lớn nhất; sử dụng tối ưu đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng
thời gian nhất định.
Thứ hai, Nguyên tắc cung – cầu
Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng
cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi
lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng
lên. Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm
tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn
hơn cung và ngược lại.
Thứ ba, Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại BĐS cụ thể không bao
giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và pháp luật, xã hội
và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi trường
của BĐS, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại BĐS đó như xu thế về
qui mô đầu tư BĐS, về chất lượng đầu tư BĐS…
Thứ tư, Nguyên tắc cân đối
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
11

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
Khi áp dụng đối với một BĐS riêng biệt, nguyên tắc này cho rằng giá thị
trường tối đa đạt được khi các yếu tố tạo ra BĐS đạt tới trạng thái cân đối. Khi
áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng
giá thị trường tối đa của một BĐS có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây
dựng BĐS đó được sử dụng hợp lý.
Thứ năm, Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong thị trường BĐS được hiểu đó là biểu hiện của chủ thể
hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản thân, nhằm
tăng cường thực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể
hành vi kinh tế cùng loại.
Thứ sáu, Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố (x) trong
sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu
nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của
nhân tố (x) sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
Thứ bảy, Nguyên tắc tăng, giảm giá trị BĐS do tác động bởi những BĐS
khác
Nguyên tắc tăng cho rằng, giá trị thị trường của những BĐS có giá trị thực
thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các BĐS khác trong vùng có cùng kiểu
loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần. Nguyên tắc giảm cho rằng
những BĐS có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những BĐS ở đó chủ
yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các BĐS có giá trị cao đó
có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
Thứ tám, Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một BĐS chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị và các
tiện dụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả
thuận giá cả và thanh toán.
Thứ chín, Nguyên tắc dự báo trước

Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
Dự báo trước trong thẩm định giá BĐS được hiểu đó là hành vi phán đoán
của nhà đầu tư hoặc của người thẩm định giá về giá trị đầu tư sẽ thu được từ một
BĐS dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế thị trường BĐS trong khu vực.
Thứ mười, Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Khả năng sinh lời của đất được hiểu đó là khoản lợi nhuận thu được từ đất
do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác.
1.2.1.5.Các phương pháp thẩm định giá Bất Động Sản
Căn cứ vào Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC của Bộ Tài Chính ban hành
hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam trong đó tiêu chuẩn 07 - phương
pháp so sánh, tiêu chuẩn 08- phương pháp chi phí, tiêu chuẩn 09- phương pháp
thu nhập, tiêu chuẩn 10- phương pháp thặng dư. Tôi tóm tắt sơ qua cơ sở lý luận
và các bước thực hiện.
Thứ nhất, Phương pháp thu nhập
- Cơ sở lý luận
Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển
đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài
sản thành giá trị hiện tại của tài sản .
Phương pháp thu nhập chia thành hai phương pháp:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng đối với trường hợp thu nhập qua
các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Áp dụng đối với trường hợp thu nhập
từ tài sản qua các năm khác nhau.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản
đầu tư (BĐS, động sản, doanh nghiệp, tài chính ) mà TĐV có thể dự báo được
thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp.
- Nguyên tắc áp dụng
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cung cầu
- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
- Trường hợp áp dụng
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
13
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
- Những tài sản thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng
- Một sự đầu tư mang lại lợi nhuận
- Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính thu nhập hằng năm của BĐS
Bước 2 : Ước tính chi phí tạo ra thu nhập hằng năm trừ chi phí hằng năm ta
được thu nhập thuần hằng năm như thuế tài sản, sửa chửa, bảo hành
Bước 3 : Xác định tỉ lệ lãi thích hợp dựng để tính toán
Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở bước 1
– Tổng chi phí đã tính ở Bước 2
Bước 4: Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần
thẩm định giá
Giá đất ước tính= Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất/lãi
suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
Thứ hai, Phương pháp so sánh
- Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân
tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình
thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định
giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định
giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.
TĐV về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh
với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành

công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.
- Nguyên tắc áp dụng
- Nguyên tắc sự đóng góp
- Nguyên tắc thay thế
- Trường hợp áp dụng
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
- Đất trống
- Các tài sản có tính đồng nhất như: Các căn hộ, chung cư, các dãy nhà
cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt….
- Các bước tiến hành
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đâu mà
có thể so sánh với tài sản đối tượng cần thẩm định giá về các mặt: kiểu cách,
điều kiện, vị trí…
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các tài sản so sánh với tài sản cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí
giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho tài sản cần định giá.
Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và
đảm bảo rằng các tài sản này là có thể so sánh.
Bước 3: Phân tích và điều chỉnh giá bán
Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn)
của mỗi một tài sản có giá bán trên thị trường so với tài sản mục tiêu cần thẩm
định giá, và điều chỉnh giá bán (có thể tăng lên hoặc giảm đi) của các tài sản này
so với tài sản mục tiêu.
Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì
điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngược lại.

Bước 4: Xác định giá trị tài sản
Ước tính giá trị của tài sản đối tượng cần thẩm định giá trên cơ sở các giá
bán của các tài sản có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
Thứ ba, Phương pháp chi phí
- Cơ sở lý luận
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí
tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để thẩm định giá những BĐS
không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ,
chùa chiền, trường học, bệnh viện, công sở ). Phương pháp giá thành cho phép
giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một
tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất
thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
- Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc thay thế: Một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý
sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất
và xây dựng công trình có cùng một lợi ích tương tự.
- Các trường hợp áp dụng
- Thẩm định giá cho các tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như
bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện….
- Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm.
- Là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định khác.
- Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần thẩm định giá, coi như
miếng đất đó là đất trống. Giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng tốt nhất và
có hiệu quả nhất.

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế
những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất đó.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng
hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia
thành 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.
Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại
hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được
giá trị hiện tại của công trình.
Bước 5: Ước tính chi phí giảm giá của bất kỳ công trình xây dựng phụ nào
và các hạng mục bổ trợ khác nằm trên địa điểm, như là phong cảnh, hàng rào và
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
16
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
đường ô tô….
Bước 6: Cộng giá trị ước tính của miếng đất (bước 1) với chi phí giảm giá
của công trình (bước 4) và chi phí giảm giá của các công trình phụ và các hạng
mục bổ trợ (bước 5), sẽ được giá trị ước tính của tài sản cần định giá qua phương
pháp chi phí giảm giá.
Thứ tư, Phương pháp lợi nhuận
- Cơ sở lý luận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng
sinh lời của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần
thẩm định giá.
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như
rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc
vào khả năng sinh lời từ tài sản đó; mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để
xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.
- Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
• Các bước tiến hành

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất
dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây
dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để
xây dựng kết cấu hạ tầng, tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến
trúc hoặc phân lô đất để bán.
Dự án đầu tư phát triển BĐS kéo dài trong nhiều năm ước tính các khoản
doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản
doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm thẩm định giá đất theo công
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
17
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
thức sau:
DT=
Trong đó: DT: Tổng doanh thu phát triển của dự án

: Doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t
n: Thời gian hay dòng đời của dự án
r : Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án( thông thường tính
theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
CP=
Trong đó: CP: Hiện giá tổng chi phí đầu ra của dự án
CP
t
: Chi phí ước tính năm t
n: Thời gian hay dòng đời của dự án

r: Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính
theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất
Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển.
Thứ năm, Phương pháp thặng dư.
• Cơ sở lý luận.
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường
của tài sản thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách
lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản ( tổng doanh thu) trừ đi
tất cả chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS
không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng
chúng trong tương lai, theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng
thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại
sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
18
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
• Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Nguyên tắc lợi ích tương lai
•Trường hợp áp dụng
Chỉ áp dụng với những BĐS có tiềm năng phát triển
• Các bước tiến hành
Bước 1 : Ước tính tổng lợi nhuận ròng của BĐS
Bước 2 : Ước tính các chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận bao gồm
khoản lãi trên vốn, tiền công cho nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao
động….
Bước 3: Xác định lãi suất vốn hoá

Bước 4 : Ước tính giá trị của tài sản theo công thức vốn hoá
Lợi nhuận ròng
Giá trị tài sản =
Lãi suất vốn hoá
1.2.1.5 Quy trình thẩm định giá Bất Động Sản
Căn cứ vào hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Tiêu chuẩn số 05
về quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo quyết định số
77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ Tài Chính. Đưa ra các
bước trong quá trình thẩm định giá của các thẩm định viên như sau:
B1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị
làm cơ sở thẩm định giá
•Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm
định giá
•Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục
đích thẩm định giá của khách hàng. Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ
trong báo cáo thẩm định giá
•Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
19
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
quả thẩm định giá
•Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá
Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế
đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố
ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công
dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm
định viên theo hợp đồng thẩm định giá.
Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải
dựa trên cơ sở:
- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng

những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá.
- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có
liên quan.
- Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện
hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét
lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giỏ và cho
khách hàng.
•Xác định thời điểm thẩm định giá
Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá
phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá
trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
•Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá
•Xác định cơ sở giá trị của tài sản
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định
giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định
giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
- Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn
thẩm định giá số 01 (TĐGVN 01).
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
20
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
- Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu
chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02).
Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những
quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ban hành.
B2. Lập kế hoạch thẩm định giá
•Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước
công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ
thời gian cho cuộc thẩm định giá.

•Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và
các quyền gắn liền với tài sản được mua,bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin
cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ
liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
B3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
•Khảo sát hiện trường
- Đối với BĐS, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các
mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm: Diện tích đất và công
trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn
thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng
duy tu, sửa chữa…
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa
khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá,
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
21
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các
hướng khác nhau.
•Thu thập thông tin
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên
phải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản

so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động
thái người mua - người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản
- Với BĐS cần thu thập thêm các thông tin
+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá
trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu
vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến
mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới
hành chính, cơ sở hạ tầng…).
- Để thực hiện thẩm định giá, TĐV phải dựa trên những thông tin thu thập
từ các nguồn: Khảo sát thực địa, những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá
trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua
phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân
hàng hoặc các tổ chức tín dụng, thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của
địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài
sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài
sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế,
xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn
thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ
chính xác của thông tin.
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
22
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Quang
B4: Phân tích thông tin
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần
thẩm định.
•Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
•Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá.

+Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.
- Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: Đặc điểm của mỗi
lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và
cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư
nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản
loại này với những người mua tiềm năng.
- Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: Tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức
độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại
này với những người mua tiềm năng.
+Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.
- Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của
những tài sản tương tự hiện có trên thị trường.
- Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá.
•Phân tích về khách hàng
- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng
- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung
quanh tài sản
- Nhu cầu, sức mua về tài sản
•Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản
- Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong
bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị
cao nhất cho tài sản
- Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh
Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50
23