Phương pháp thẩm định giá và phương hướng nhằm hoàn thiện công tác định giá máy móc, thiết bị tại công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của em.
Các số liệu, kết quả nêu trong chuyên đề này là trung thực, xuất phát từ
tình hình thực tế của đơn vị thực tập.
Sinh viên
VI THỊ NGỌC

LỜI MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài
Thẩm định giá là một nghề cần thiết tồn tại khách quan phù hợp với xu
thế phát triển chung của nền kinh tế nhất là những nước đang phát triển như
nước ta hiện nay.
Công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue nói riêng và các công ty thẩm
định giá ở Việt Nam nói chung đều là những công ty hoạt động trong lĩnh vực
định giá tài sản như: bất động sản, máy móc thiết bị, doanh nghiệp Mục tiêu
mà họ mong muốn đạt được là sự tín nhiệm của khách hàng và đạt mức lợi
nhuận cao trong kinh doanh. Vì vậy trong tất cả các hoạt động kinh doanh thì
yếu tố lòng tin của khách hàng về công ty là yếu tố luôn được công ty xem
trọng. Khi lòng tin của khách hàng được đặt nơi công ty thì điều đó có nghĩa
công ty đã thành công được một phần.Tuy nhiên để đạt được sự thành công
đó thì không hề dễ dàng gì vì công việc định giá nói chung, định giá máy móc
thiết bị nói riêng là một công việc rất nhạy cảm không phải ai cũng có thể
nắm bắt được ngay. Do đó sẽ chứa đựng rất nhiều rủi ro, đặc biệt là trong
hoàn cảnh hiện nay giữa lý luận và thực tiễn khác xa nhau rất nhiều, tốc độ
tăng trưởng thay đổi từng giờ khiến cho giá của máy móc cũng luôn thay đổi,
máy móc là một tài sản không thể thiếu trong bất kỳ hoạt động sản xuất kinh
doanh nào để quản lý được tình hình của công ty thì cần phải nắm được giá trị
của chúng trong từng thời điểm: lúc mới mua, đã qua sử dụng hay chuẩn bị
thanh lý.
Do đó em chọn đề tài: “Phương pháp thẩm định giá và phương hướng

nhằm hoàn thiện công tác định giá máy móc, thiết bị tại công ty cổ phần
thẩm định giá BTCvalue”
Với hi vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động định giá nói chung và
hoạt động định giá máy móc, thiết bị tại công ty cổ phần thẩm định giá
1
BTCvalue nói riêng. Đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn
thiện quy trình thẩm định giá máy móc, thiết bị tại công ty cổ phần thẩm định
giá BTCvalue.
- Mục tiêu nghiên cứu:
Hệ thống, khái quát hóa về mặt lý luận trong công tác định giá máy móc
thiết bị tại công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue
Đánh giá thực trạng về định giá máy móc thiết bị tại công ty cổ phần
thẩm định giá BTCvalue
Qua đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện quy
trình thẩm định giá máy móc, thiết bị.
Đối tượng nghiên cứu:
Quy trình, phương pháp thẩm định giá máy móc, thiết bị tại công ty cổ
phần thẩm định giá BTCvalue
Phạm vi nghiên cứu:
Nghiên cứu tập trung về quy trình, phương pháp thẩm định giá máy móc,
thiết bị tại công ty thẩm định giá BTCvalue trên địa bàn Thành Phố Hà Nội
Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử
- Phương pháp thống kê, so sánh
- Phương pháp tổng hợp, phân tích
Kết cấu của luận văn:
Ngoài lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo nội dung của chuyên đề
bao gồm 3 chương sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận chung về máy móc, thiết bị
Chương 2: Thực trạng vận dụng quy trình thẩm định giá máy móc

thiết bị tại công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue
Chương 3: Phương hướng nhằm hoàn thiện công tác định giá máy
móc thiết bị.
2
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ
1.1 Khái niệm thẩm định giá
1.1.1Thẩm định giá là gì
Trên thực tế tồn tại khá nhiều định nghĩa khác nhau về thẩm định giá,
tuy nhiên có thể liệt kê ra một số cách tiếp cận dưới đây về khái niệm thẩm
định giá
Trong cuốn từ điển Orford (Anh quốc) thuật ngữ thẩm định giá được
định nghĩa là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật một tài sản là sự ước
tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh
Theo GS. W. Seabrooke (viện đại học Portmouth vương quốc Anh) thẩm
định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định
Theo ông F. Marrone. Australia thẩm định giá là sự ước tính giá trị của
tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích của
thẩm định giá là phân tích các dữ liệu thị trường và so sánh với tài sản được
yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng
GS. Lim Lan Yuan (Trường xây dựng và Bất Động Sản) cho rằng thẩm
định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích
cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm có cân nhắc đến tất cả những
đặc điểm của một tài sản cũng như tất cả những yếu tố kinh tế căn bản của
một thị trường
Cuối cùng theo Pháp lệnh giá của Việt Nam (điều 4 pháp lệnh giá ban
hành ngày 8/4/2002) thẩm định giá là đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài
sản phù hợp với thị trường tại địa điểm thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn
của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế

Từ các tiếp cận trên có thể đưa ra các khái niệm cụ thể như sau: Thẩm
3
định giá là sự ước tính giá trị hiện tại của tài sản hoặc quyền về tài sản dưới
hình thái tiền tệ ở một thời gian và một địa điểm cụ thể có một mục đích nhất
định và sử dụng dữ liệu các yếu tố thị trường
1.1.2 Chức năng của Thẩm định giá
1.1.2.1 Hoạt động tư vấn
Đây là chức năng quan trọng nhất của thẩm định giá, thẩm định viên
hoạt động với tư cách là người thứ ba cung cấp các kết quả định giá một cách
khách quan độc lập cho khách hàng nhằm đưa ra giá đề nghị bán hoặc giá đề
nghị mua một cách thích hợp.
1.1.2.2 Một khâu trong hoạt động tư vấn
Hầu hết các dự án đầu tư cần được thẩm định giá trước khi đưa ra quyết
định đầu tư hay không. Thẩm định giá trị dự án để đánh giá khía cạnh chi phí
mà dự án có thể đòi hỏi và lợi ích mà nó có thể mang lại những yếu tố điều
kiện dự kiến trong quá trình thực hiện dự án sau này
1.1.2.3 Hoạt động môi giới
Trong trường hợp này thẩm định giá cần đưa ra mức giá mua hoặc mức
giá bán cho các bên tham gia. Các tài sản được mua bán là đối tượng của
thẩm định giá khi môi giới.
1.1.2.4 Hoạt động bảo lãnh thương mại
Thẩm định giá xác định giá trị tài sản để thế chấp trong các trường hợp
cho vay cầm cố bảo lãnh các khoản vay mà các tổ chức tài chính thực hiện
chức năng kinh doanh của mình
1.1.2.5 Hoạt động kiểm định độc lập
Đây là chức năng quan trọng của thẩm định giá. Hoạt động thẩm định
giá của các doanh nghiệp định giá được thành lập và thực hiện theo quy định
của luật doanh nghiệp và luật giá để cung ứng dịch vụ thẩm định giá theo các
yêu cầu của cơ quan nhà nước của các tổ chức cá nhân có tài sản.
1.1.2.6 Hoạt động quản lý nhà nước

Hoạt động thẩm định giá của cơ quan quản lý nhà nước về giá được thực
hiện đối với tài sản từ đó nhà nước cung cấp kết quả thẩm định giá phục vụ
4
cho quản lý nhà nước và hoạt động bộ máy nhà nước
1.1.3 Mục đích thẩm định giá
Trong nền kimh tế thị trường thẩm định giá tài sản được áp dụng cho
nhiều mục đích khác nhau: mua bán, thế chấp, góp vốn cho vay, bảo hiểm,
tính thuế, đầu tư… Tương ứng với từng mục đích kinh tế nêu trên với cùng
một tài sản cùng một thời điểm thẩm định giá sẽ cho kết quả giá trị của tài sản
là khác nhau. Do vậy kết quả thẩm định giá được áp dụng để đưa ra quyết
định trong nhiều tình huống khác nhau là khác nhau.
Chẳng hạn: Thứ nhất là sử dụng kết quả thẩm định giá để đưa ra quyết
định trong trường hợp: mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp, bảo hiểm tính
thuế, đền bù,cho thuê tài sản…
Thứ hai: sử dụng kết quả thẩm định giá để làm căn cứ phê duyệt các dự
án đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, các dự án đầu tư sử dụng vốn của nhà
nước,dự án cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, dự án cấp phát kinh phí để
mua sắm tài sản từ nguồn vốn ngân sách nhà nước
Thứ ba: Sử dụng kết quả thẩm định giá để làm căn cứ cho việc sáp nhập,
chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp
Thứ tư: Kết quả thẩm định giá được sử dụng để phục vụ cho công tác xét
xử thi hành án, tư vấn đầu tư và ra quyết định giá chứng khoán. Kết quả thẩm
định giá được sử dụng là cơ sở đấu giá công khai tài sản đặc biệt là đấu giá
quyền sử dụng đất.
1.2 Những vấn đề liên quan đến máy móc thiết bị
1.2.1 Máy móc thiết bị
1.2.1.1 Khái niệm máy móc thiết bị
a. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế:
Máy móc thiết bị có thể bao gồm: những máy móc thiết bị không cố định
và những máy nhỏ hoặc tập hợp các loại máy móc với các chức năng để thực

hiện một loại công việc nhất định.
5
b. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam:
Máy móc thiết bị là những tài sản hữu hình ngoài bất động sản, phục vụ
tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu.Các định nghĩa khác bao gồm:
+ Máy móc là các máy riêng lẻ hoặc dây chuyền sản xuất. Máy móc là
một thiết bị sử dụng các năng lực cơ khí, được cấu tạo từ nhiều bộ phận và có
chức năng nhất định, dùng để thực hiện công việc nào đó. Thông thường máy
móc bao gồm các bộ phận sau:
Bộ phận trọng lực
Bộ phận truyền dẫn
Bộ phận chức năng
Ngoài ra một số máy còn có bộ phận điện và điều khiển.
Xu hướng phát triển của máy móc thiết bị là ngày càng nhỏ gọn ít tiêu
hao năng lượng, nhiên vật liệu ngày càng tự động hóa cao.
+ Thiết bị là những tài sản phụ trợ được sử dụng để trợ giúp cho hoạt
động máy móc, xu thế phát triển của thiết bị là ngày càng nhỏ gọn, đa năng và
có thể liên kết với nhiều thiết bị khác.
1.2.1.2 Đặc điểm của máy móc thiết bị
Máy móc thiết bị là những công cụ lao động thay thế lao động thủ công.
Máy móc thiết bị trong quá trình sử dụng dịch chuyển dần vào sản phẩm do
máy móc tạo ra dưới hình thức khấu hao (vô hình và hữu hình).
Máy móc thiết bị có những đặc điểm:
+ Máy móc thiết bị là tài sản có thể di dời được
+ Máy móc thiết bị có đặc điểm đa dạng và phong phú
+ Máy móc thiết bị có đặc điểm tuổi thọ có giới hạn
+ Có thể chuyển nhượng thay đổi chủ sở hữu dễ dàng
+ Chất lượng, độ tin cậy, tuổi thọ phụ thuộc vào nhiều yếu tố…
+ Thời gian khai thác hiệu quả phụ thuộc vào sự tuân thủ các hướng dẫn
vận hành của nhà sản xuất trong quá trình khai thác của người sử dụng

6
+ Có tính phổ biến không bị hạn chế về mặt số lượng.
1.2.1.3 Nhận dạng máy móc thiết bị
Đặc điểm kinh tế kĩ thuật ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của máy móc
thiết bị, do đó việc ước tính giá trị của máy móc thiết bị được đúng đắn, nhất
thiết người thẩm định phải mô tả được chính xác đặc điểm kỹ thuật của máy
móc thiết bị sao cho người đọc có thể hiểu và hình dung được máy móc thiết
bị đó.
Việc nhận dạng máy móc thiết bị có thể phân thành hai loại sau đây:
- Nhận dạng vi mô
- Nhận dạng vĩ mô
a. Nhận dạng vi mô
Nhận dạng vi mô là quá trình liệt kê các thiết bị như là máy móc đơn lẻ. Để
thực hiện được điều này người thẩm định phải được thực hiện theo trình tự sau:
Các yếu tố cần được nhận dạng:
- Mã số tài sản: giúp nhận dạng máy móc được chính xác.
- Mô tả:
+ Mô tả chung: nó là thiết bị gì
+ Mô tả chi tiết: phân loại rõ hơn
- Type, model
- Kích thước hoặc công suất, nếu được cung cấp hoặc đo được.
- Số seri (nếu tìm thấy)
- Tên nhà sản xuất
- Tên nhà cung cấp
- Năm sản xuất
- Các chi tiết về thiết bị phụ, phụ tùng và linh kiện kèm theo
- Hệ thống truyền động và các chi tiết của hệ thống truyền động như:
truyền động bằng xích, dây đai, khớp nối. Nguồn động lực là động cơ hay mô
tơ điện.
7

- Quá trình sửa đổi hoặc phục hồi so với nguyên trạng.
b. Nhận dạng vĩ mô
Việc nhận dạng vĩ mô được thực hiện thông qua việc xem xét đặc điểm
các chi tiết chính của máy móc thiết bị, các chi tiết quyết định đến tính năng
kĩ thuật của máy móc thiết bị đó.
Để quá trình thẩm định giá được thuận lợi và liên tục, nhà thẩm định giá
cần định dạng vĩ mô để chỉ ra các đặc điểm sau:
- Dây chuyền thẩm định là loại nào?
- Quá trình sử dụng của máy móc thiết bị?
- Công suất lắp đặt và sản xuất thực tế?
Các thông tin cần thiết kĩ thuật phải được thu thập trong quá trình nhận
dạng vĩ mô như sau:
- Tên và địa chỉ của công ty
- Chi tiết của sản phẩm đầu ra
- Quá trình sử dụng và biểu đồ về quá trình sử dụng của máy móc thiết bị
- Chi tiết về sản phẩm phụ
- Công suất lắp đặt, công suất thực tế của thiết bị trong 5 năm vừa qua
- Tình trạng nguyên vật liệu đầu vào
- Chất lượng của thành phẩm: Tỷ lệ phần trăm phế phẩm? Nó có nằm
trong giới hạn cho phép? Nếu không lý do vì sao?
- Chế độ vận hành: 1ca, 2ca,3ca hay liên tục, thời gian vận hành của mỗi
ca: 8h/ca hay 12h/ca… tổng số ngày vận hành theo năm. Trường hợp máy
móc thiết bị hoạt động liên tục và được cấu tạo từ nhiều chi tiết khác nhau thì
tuổi thọ tổng thể của máy móc phụ thuộc vào tuổi thọ của một hoặc hai chi
tiết chính. Trong trường hợp này cần phải nhận dạng các chi tiết chính đó.
- Tiêu chuẩn và chương trình bảo trì, bảo dưỡng như thế nào? Bảo trì
định kỳ, bảo trì sự cố hay bảo trì theo yêu cầu.
- Hiệu quả của sơ đồ bố trí
8
- Sự thích hợp của máy móc

- Chi tiết về chi phí được dùng cho việc sửa chữa.
- Ước lượng chi phí sửa chữa trong 5 năm tiếp theo
- Công nghệ của máy móc thẩm định không được sử dụng công nghệ
mới nhất. Từ đó, có thể đánh giá lỗi thời về mặt công nghệ:
+ Công suất sản xuất
+ Chi phí thay thế của một thiết bị hoàn toàn mới
+ Chi phí nhân công trực tiếp
+ Tiêu hao dự trữ
+ Tiêu hao nhiên liệu
+ Chi phí cố định
+ Không gian sử dụng
- Đã ước tính tiềm năng hay chưa? Nó bằng hay khác với giá trị đã được
nêu trong sổ sách kế toán
- Tỷ suất doanh thu tiềm năng trên giá trị tài sản
- Sơ đồ bố trí, phân phối hệ thống điện và các hệ thống phân phối phụ trợ
dọc theo chiều dài, loại và kích cỡ của cáp nối. Hệ thống đã được lắp đặt dựa
trên điều kiện sử dụng tái hiện tại hay đã có dự phòng cho các trường hợp tái
phát sinh.
- Có bất kỳ trách nhiệm pháp lý nào trong việc sử dụng và vận hành thiết
bị hay không
- Tuổi thọ và tác động của tuổi thọ đến việc ước tính vòng đời của thiết bị.
1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của máy móc thiết bị
- Yếu tố chủ quan: Mục đích định giá máy móc, thiết bị
Mục đích định giá máy móc, thiết bị phản ánh nhu cầu sử dụng máy
móc, thiết bị cho một công việc nhất định. Mục đích định giá quyết định đến
mục đích sử dụng máy, thiết bị cho công việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi
về mặt lợi ích mà máy và thiết bị cần phải mang lại cho chủ thể trong công
9
việc hay các giao dịch đã được xác định. Do đó mục đích định giá được xem
là yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan và ảnh hưởng có tính chất quyết

định đến việc lựa chọn cơ sở giá trị, làm căn cứ lựa chọn phương pháp định
giá thích hợp.
- Yếu tố khách quan:
+ Các yếu tố mang tính vật chất:
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà
tài sản có thể mang lại cho người sử dụng. Đối với máy móc, thiết bị là các
tính năng, tác dụng, độ bền vật liệu.
Thuộc tính hữu dụng hay công dụng của máy càng cao thì giá trị của nó
càng lớn. Tuy nhiên do yếu tố chủ quan của giá trị, máy hay thiết bị được đánh
giá cao hay không còn phụ thuộc vào thuộc tính hữu ích vốn có của nó hay khả
năng khai thác công dụng của mỗi người. Do vậy ngoài căn cứ vào công dụng
của máy móc, thiết bị thẩm định viên còn phải căn cứ vào mục tiêu của khách
hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn giá trị cần thẩm định thích hợp.
+ Các yếu tố mang tính pháp lý:
Tình trạng pháp lý của máy móc, thiết bị quy định quyền của con người
đối với việc khai thác các thuộc tính của nó trong quá trình sử dụng.
Tình trạng pháp lý của máy, thiết bị có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của
nó. Hai máy, thiết bị có cùng yếu tố vật chất hay công dụng nhưng khác nhau
về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau. Quyền khai thác càng rộng thì
giá trị của máy, thiết bị càng cao và ngược lại.
+ Các yếu tố mang tính kinh tế (cung – cầu):
Giá trị của máy móc, thiết bị, bị chi phối bởi quy luật cung cầu trên thị
trường. Nó phụ thuộc vào quan hệ giữa cung- cầu, phụ thuộc vào độ co giãn,
độ nhạy cảm của cung, cầu trên thị trường. Giá trị của máy móc, thiết bị trở
nên cao khi cung khan hiếm, nhu cầu và sức mua tăng và ngược lại.
Việc đánh giá các yếu tố tác động đến cung và cầu (độ khan hiếm, sức
mua, thu nhập hay nhu cầu ) và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong
tương lai là căn cứ giúp thẩm định viên xác định được giá cả giao dịch có thể
dựa vào giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường và là cơ sở dự báo, ước lượng
10

một cách sát thực hơn giá trị thị trường của máy móc, thiết bị cần thẩm định.
+ Các yếu tố khác:
Ngoài các yếu tố nêu trên còn có các yếu tố như: thị hiếu, sở thích, tâm
lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng đến giá trị máy móc, thiết bị.
1.3 Các nguyên tắc Thẩm định giá
1.3.1.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- cơ sở của nguyên tắc:Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác
tối đa lợi ích của tài sản
- Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau và đưa lại các lợi ích khác nhau cho chủ thể nắm giữ, nhưng giá trị
của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất.
Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể cho
phép về mặt kĩ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho
tài sản.
Theo IVSC một tài sản được coi là sử dụng tố nhất và hiệu quả nhất:
 Tài sản phải được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên: Điều kiện có thực,
có độ tin cậy tại thời điểm định giá, không bi quan, lạc quan quá mức
 Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý. Ngoài ra, mặc dù
không hẳn có tính pháp lý, song những quy định có tính thông lệ, hay tập
quán xã hội cũng cần phải được tôn trọng.
 Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính. Tức
là đặt trong chi phí cơ hội của riêng mình
1.3.2.Nguyên tắc thay thế:
-Cơ sở của nguyên tắc: Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều
tiền hơn để mua một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có
thể có một tài sản tương tự.
11
-Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản có thể được đo bằng

chi phí để có một tài sản tương đương
1.3.3.Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai:
-Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi
những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng.
-Nội dung của nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương
lai mà tài sản có thể đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị tài sản.
Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích dự kiến trong
tương lai là một sự bổ sung quan trọng và cũng là một sự kiểm tra tính đúng
đắn của sự vận dụng các nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và
nguyên tắc thay thế.
Khi vận dụng nguyên tắc:
 Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản
lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản.
 Phải thu thập những chứng cứ thị trường gần nhất của các tài sản
tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính
giá trị của tài sản.
1.3.4.Nguyên tắc đóng góp:
-Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của
nó sẽ cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ
-Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu
thành một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho
giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
1.3.5.Nguyên tắc cung cầu:
-Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định
giá tài sản là dựa vào giá trị thị trường. Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ
thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung
-Nội dung của nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác
động của các yếu tố cung cầu.
Khi vận dụng phải đánh giá được tác động của các yếu tố cung cầu đối
12

với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương
lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên được định giá trên cơ sở giá trị
thị trường hay giá trị phi thị trường.
1.4 Các phương pháp thẩm định
Mỗi phương pháp thẩm định giá đều có những ưu điểm nhất định và hạn
chế nhất định. Tuy nhiên việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để
định giá cụ thể thì phụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản:
Thuộc tính của tài sản
Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường
Mục đích tiến hành thẩm định giá
Nguyên tắc được sử dụng.
Trên thực tế thì các thẩm định viên thường sử dụng những phương
pháp sau:
1.4.1.Phương pháp so sánh thị trường
- Khái niệm:
Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như: phương pháp
so sánh giá bán, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị
trường, phương pháp so sánh giao dịch thị trường.
Đó là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số
liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là
cách ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức
giá của các tài sản tương tự trên thị trường đã được mua bán.
- Cơ sở của phương pháp: Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định
có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc giao dịch
trên thị trường.
-Nguyên tắc ứng dụng:
 Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một
tài sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích.
 Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản
13

phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá
trị của tài sản.
-Điều kiện thực hiện:
 Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự
được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá.
 Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được.
 Thị trường phải ổn định.
- Các bước tiến hành:
 Tìm thông tin trên thị trường về những tài sản tương tự được bán gần
nhất có thể so sánh với tài sản thẩm định giá.
 Kiểm tra lại các thông tin thu thập được để đảm bảo là có thể sử dụng
được; thông thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất, khoảng từ 3
đến 6 cái.
 Phân tích các giá bán và những khác nhau giữa tài sản được bán với
tài sản thẩm định giá để có những điều chỉnh cần thiết, mỗi sự điều chỉnh phải
kiểm chứng lại từ thị trường.
 Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá.
-Công thức tính: Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa
vào sự hiện diện của các giao dịch mua bán trên thị trường
-Ứng dụng trong thực tiễn: Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng
nhất cao.
-Ưu nhược điểm:
Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận
vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường
Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử;
do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm
được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài
sản thẩm định giá.
1.4.2.Phương pháp chi phí
-Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo

lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.
-Cơ sở của phương pháp: Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và
dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra
14
(hoặc sở hữu) một tài sản có lợi ích tương tự.
-Nguyên tắc ứng dụng:
 Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản hiện có, có thể được đo bằng
chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế.
 Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản
phải dựa trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của
tài sản
-Các bước tiến hành:
 Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy,
thiết bị vào sử dụng.
 Ước tính giá trị hao mòn tích lũy phù hợp.
 Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí thay thế máy, thiết bị.
-Công thức tính:
 Giá trị ước tính của máy, thiết bị thẩm định = chi phí tái tạo hay thay
thế máy, thiết bị- giá trị hao mòn tích lũy (do hao mòn hữu hình và hao mòn
vô hình)
-Ứng dụng trong thực tiễn:
 Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài
sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp
so sánh thị trường.
 Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác.
 Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.
-Ưu nhược điểm:
 Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh
trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
 Nhược điểm:

 Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường
toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại
 Phải có dữ liệu từ thị trường
 Khấu hao mang tính chủ quan
 Thẩm định viên phải có kinh nghiệm.
1.4.3.Phương pháp thu nhập
-Khái niệm: Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách
hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại
thành giá trị vốn thời điểm hiện tại.
15
-Cơ sở của phương pháp: Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của
tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản; và dựa trên những giả
thiết sau:
 Thu nhập là vĩnh viễn
 Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định
-Nguyên tắc ứng dụng:
 Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
 Cung cầu
 Lợi ích tương lai
-Điều kiện thực hiện: Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu
nhập trong tương lai.
-Các bước tiến hành:
 Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả
các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu.
 Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao gồm cả các khoản
thuế phải nộp, ) để trừ khỏi doanh thu hàng năm
 Ước tính thu nhập ròng hàng năm = doanh thu hàng năm- chi phí phát
sinh hàng năm
 Tính tỷ suất vốn hóa: Dựa vào phân tích doanh số bán những tài sản
tương tự giao dịch trên thị trường.

 Áp dụng công thức chuyển hóa vốn để tính giá trị của tài sản.
-Công thức tính:
Giá trị hiện tại của tài sản = Tổng (thu nhập ròng hằng năm / tỷ suất vốn hóa)
 Thu nhập có khả năng nhận được là những khoản thu nhập phát sinh
trong tương lai như tiền cho thuê,
 Tỷ suất vốn hóa là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu
nhập và giá trị của tài sản. Nó là một tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một
năm trên tổng giá trị tài sản.
Cần phải phân tích tài liệu giao dịch trên thị trường để tìm ra tỷ suất vốn
hóa thích hợp.
Việc lựa chọn tỷ suất vốn hóa dựa trên cơ sở xem xét các yếu tố sau:
o Rủi ro
o Lạm phát / giảm phát
o Tỷ suất hoàn vốn trong quá khứ đối với những loại hình tài sản có thể
so sánh
16
o Cung cầu về quỹ đầu tư
o Thuế
-Ứng dụng trong thực tiễn: Áp dụng đối với những tài sản có khả năng
mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư.
-Ưu nhược điểm:
 Ưu điểm:
 Đơn giản, dễ sử dụng.
 Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.
 Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do
việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân
1.5.Quy trình định giá máy, thiết bị
1.5.1.Xác định vấn đề.
- Khảo sát thực tế máy, thiết bị để qua đó ghi nhận các đặc trưng về kỹ
thuật, công dụng, đặc điểm pháp lý của máy, thiết bị.

- Xác định mục đích định giá và các nguồn tài liệu cần thiết phục vụ cho
công việc định giá.
- Xác định ngày có hiệu lực của việc định giá, mức thu tiền dịch vụ định giá
(sau khi thỏa thuận với khách hàng) và thời gian hoàn thành báo cáo định giá.
- Hợp đồng định giá: Cần thảo luận mục đích, nội dung, phạm vi, đối
tượng định giá đã được ghi nhận trong hợp đồng định giá nhằm tránh việc
khiếu nại, không chấp nhận kết quả định giá sau này.
1.5.2.Lập kế hoạch định giá
- Cần có kế hoạch, trình tự thu thập tài liệu trên thị trường làm cơ sở để
so sánh, các nguồn tài liệu phải đảm bảo đúng đắn, đáng tin cậy, chính xác.
- Cần có kế hoạch phân tích tài liệu thu thập được, tài liệu nào có thể sử
dụng được và tài liệu nào không thể sử dụng được.
- Lập đề cương báo cáo định giá và chứng thư.
- Lên lịch thời gian về tiến độ thực hiện kế hoạch phù hợp để có hoàn
thành báo cáo định giá đúng thời hạn cho khách hàng.
1.5.3.Thu thập số liệu thực tế
- Thu thập các thông tin về giá trên thị trường thế giới và thị trường trong
nước liên quan đến máy, thiết bị cần định giá.
- Cần phân biệt nguồn tài liệu theo thứ tự chủ yếu và thứ yếu, các tài liệu
chi tiết thuộc từng lĩnh vực nghiên cứu cụ thể như: kỹ thuật, kinh tế, khoa
học, xã hội
17
- Phân tích, xác minh, so sánh số liệu trong hồ sơ định giá với những
thông tin về giá thu nhập được, tài liệu nào có thể so sánh được và tài liệu nào
không thể so sánh được. Các tài liệu thu thập được phải kiểm chứng thực tế
và cần phải giữ bí mật, không được phép công khai.
- Trong trường hợp cần thiết tiến hành khảo sát thực trạng
1.5.4.vận dụng số liệu thực tế và phân tích
- Phân tích thị trường: tập trung phân tích các vấn đề của thị trường ảnh
hưởng đến giá trị máy, thiết bị cần định giá (cung cầu, lạm phát, độc quyền

mua, độc quyền bán )
- Phân tích tài sản: Các tính chất và đặc điểm nổi bật của máy, thiết bị
ảnh hưởng đến giá trị tài sản như: xác định mức độ hao mòn của tài sản, xác
định các đặc điểm kỹ thuật, tính chất và hiện trạng của tài sản để xác định
chất lượng còn lại do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình.
- Phân tích so sánh về các đặc điểm có thể so sánh được của máy, thiết
bị, lựa chọn thông tin phù hợp nhất làm cơ sở định giá.
1.5.5. Ước tính giá trị máy, thiết bị định giá
Để ước tính giá trị của máy, thiết bị cần định giá một cách hợp lý nhất
cần thực hiện các nhiệm vụ sau:
- Căn cứ vào mục đích định giá, loại máy, thiết bị cần định giá và các
thông tin thu thập được để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp
- Tính toán và dự kiến kết quả định giá
1.5.6.Lập báo cáo định giá
Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của
công việc định giá. Thẩm định viên lập báo cáo kết quả định giá phải phù hợp
với quy định hiện hành. Kết thúc bước này, doanh nghiệp định giá, tổ chức có
chức năng định giá có thể phải thông báo bằng văn bản kết quả định giá của
mình đến khách hàng bằng chứng thư thẩm định giá.
KẾT LUẬN CHƯƠNG I
Các khái niệm cơ bản, các nguyên tắc thẩm định giá là cơ sở quan trọng
để xây dựng các phương pháp thẩm định giá. Trong thực tiễn, có rất nhiều
phương pháp thẩm định giá tài sản, nhưng trong chương 1 chỉ nêu lên 3
18
phương pháp đó là: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương
pháp thu nhập. Trước một máy, thiết bị cụ thể, ta có thể lựa chọn rất nhiều
phương pháp mà kết quả của chúng có thể không giống nhau.Vì vậy trước
một máy, thiết bị cụ thể phương pháp định giá nào là phù hợp nhất là do kinh
nghiệm và các thông tin về máy, thiết bị mà thẩm định viên thu thập được.
19

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
MÁY MÓC THIẾT BỊ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE
2.1 Công ty cổ phần Thẩm định giá BTCvalue
2.1.1 Khái quát về công ty thẩm định giá BTCvalue
2.1.1.1 Sự hình thành và phát triển của công ty
- Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE
- Địa chỉ trụ sở chính: Suite 306, 46 Ngô Quyền, Hoàn Kiếm, Hà Nội
- Điện thoại: (84-4)22466968
- Website: www.btcvalue.vn
- Lĩnh vực hoạt động:
 Thẩm định giá bất động sản
 Thẩm định giá máy móc thiết bị
 Định giá doanh nghiệp
 Định giá thương hiệu
 Định giá mỏ khoáng sản
 Dịch vụ tài sản
- Đăng ký kinh doanh: số 0105763464 do Sở kế hoạch đầu tư Hà Nội cấp
- Thông báo hành nghề: số 58TB-BTC do cục quản lý giá Bộ tài chính cấp
- Ban điều hành BTCvalue: Tổng giám đốc Ông Đặng Xuân Minh
- Tên chi nhánh nhánh bao gồm:
o 22 Lý Tự Trọng, Phường Thạch Thang, Quận Hải Châu, Thành Phố
Đà Nẵng
o Lầu 2, Tòa nhà Á Châu ,140/1 Lý Chính Thắng P7, Quận 3,
TP.HCM
o Số K17, Ngô Quyền, TP. Buôn Ma Thuật
o Phố Văn Lang, Hạ Long, Quảng Ninh
o Số 249 đường Nguyễn Trãi, phường Nguyễn Trãi, TP Hà Giang
o 122 Nguyễn Văn Cừ, Thành Phố Vinh, Nghệ An

o Thôn Hưng Phú, Thị Trấn Phú Mỹ, Huyện Tân Thành, Bà Rịa Vũng Tàu.
Công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue là một trong số những công ty
20
thẩm định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam, được thành lập theo Nghị định số
101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ. BTCvalue đáp ứng đầy đủ
những tiêu chuẩn của Bộ Tài chính và của IVSC (Ủy ban tiêu chuẩn thẩm
định giá quốc tế) về nhân sự thẩm định viên, trình độ chuyên môn và cơ sở dữ
liệu đối với một tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp.
- BTCValue được sáng lập bởi các thẩm định viên đã được cấp chứng
chỉ hành nghề của Bộ Tài chính, từ AVM Vietnam – một trong những tổ chức
dịch vụ đầu tư hàng đầu tại Việt nam, và Kummerco – công ty tư vấn có trụ
sở tại Thụy sỹ. BTCValue có mối quan hệ chặt chẽ với các thành viên
của Diễn đàn M&A Việt nam, bao gồm gần 1.000 chuyên gia, lãnh đạo và
phụ trách đầu tư của các tổ chức đầu tư trong và ngoài nước.
- Tên BTCValue xuất phát từ viết tắt của Bộ Tài Chính, là đơn vị quản lý
và cấp phép hoạt động thẩm định giá. Mặt khác, BTC còn là chữ đầu tiên của
các tài sản thẩm định giá, bao gồm: B – Bất động sản, T – Thiết bị & tài
sản, C– Công ty & thương hiệu. Value thể hiện giá trị của tài sản và giá trị
của dịch vụ chúng tôi cung cấp cho khách hàng.
- Đội ngũ của BTCValue đã thực hiện nhiều hợp đồng định giá tài sản có
quy mô lớn và tính chất phức tạp, liên quan đến các hoạt động góp vốn,
chuyển nhượng tài sản. Mục tiêu của chúng tôi là khẳng định uy tín của
thương hiệu BTCValue là tổ chức định giá tốt nhất Việt nam trong lĩnh vực
M&A và chuyển nhượng tài sản.
2.1.2 Cơ cấu tổ chức của công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue
Sơ đồ 2.1:Cơ cấu tổ chức của công ty cổ phần thẩm định giá
BTCvalue
21
HỘI ĐỒNG
QUẢN TRỊ

TỔNG
GIÁM ĐỐC
HỘI ĐỒNG
CỐ VẤN
CÁC
CHI
NHÁNH
PHÒNG THẨM
ĐỊNH
TÀI SẢN
PHÒNG THẨM
ĐỊNH
BẤT ĐỘNG SẢN
PHÒNG XÁC ĐỊNH
GIÁ TRỊ DOANH
NGHIỆP
PHÒNG THẨM
ĐỊNH
MỎ KHOÁNG
SẢN
VĂN
PHÒNG
KẾ TOÁN
PHÒNG
ĐẤU GIÁ
DỊCH VỤ
TÀI SẢN
Nguồn hồ sơ: công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue
22
 Sản phẩm và dịch vụ:

•Thẩm định giá:
- Thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất;
- Thẩm định giá bất động sản: đất đai, hạ tầng và công trình kiến trúc
trên đất;
- Xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa, mua và
bán doanh nghiệp, thâu tóm doanh nghiệp(M&A);
- Xác định giá trị thương hiệu, thương quyền.
- Định giá mỏ khoáng sản rắn
- Định giá phần mềm, cổng thông tin
• Dịch vụ tài sản:
- Xác định giá khởi điểm đấu giá
- Tổ chức đấu giá, tư vấn tổ chức đấu giá
- Các dịch vụ dự báo giá cả thị trường và nghiên cứu khoa học về giá
khác.
- Tư vấn giá sản phẩm, giá mua, giá bán, giá cho thuê…
- Dịch vụ hỗ trợ đàm phán giá.
- Tư vấn, môi giới mua, bán bất động sản, khu công nghiệp, dự án xây
dựng;
23