hoàn thiện việc vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá thế kỷ

B GIỄO DC ẨO TO
TRNGăIăHCăTHNGăLONG
o0o
KHịAăLUNăTTăNGHIP
 TÀI:

HOẨNăTHINăVICăVNăDNGăQUYă
TRỊNHăVẨăPHNGăPHỄPăTHMăNHă
GIỄăBTăNGăSNăTIăCỌNG TYăCă
PHNăTHMăNHăGIỄăTHăK
SINHăVIểNăTHCăHINă: NGUYNăTHăKIMăDUNG
MÃ SINH VIÊN : A19902
CHUYÊN NGÀNH : TÀI CHÍNH
HẨăNIăậ 2014


B GIỄO DC ẨO TO
TRNGăIăHCăTHNGăLONG
o0o
KHịAăLUNăTTăNGHIP
 TÀI:

HOẨNăTHINăVICăVNăDNGăQUYă
TRỊNHăVẨăPHNGăPHỄPăTHMăNHă
GIỄăBTăNGăSNăTIăCỌNGăTYăCă
PHNăTHMăNHăGIỄ THăK
Giáoăviênăhngădn : ThS.ăTrnăThăThùyăLinh
Sinhăviênăthcăhin : NguynăThăKimăDung
Mã sinh viên : A19902
Chuyên ngành : Tài chính

HẨăNIăậ 2014

Thang Long University Library

LIăCMăN
Trc tiên, em xin chân thành cm n giáo viên hng dn – Thc s Trn Th
Thùy Linh đư tn tình ch bo, hng dn em trong sut thi gian nghiên cu và thc
hin khóa lun này.
Ngoài ra, em cng mong mun thông qua khóa lun này, gi li cám n sâu sc
đn các thy cô giáo đang ging dy ti trng i Hc Thng Long, nhng ngi đư
trc tip truyn đt cho em các kin thc v kinh t t nhng môn hc c bn nht,
giúp em có đc mt nn tng v chuyên ngành hc nh hin ti đ có th hoàn thành
đ tài nghiên cu này.
Bên cnh đó, em xin cm n các anh ch trong phòng nghip v ca Công ty c
phn Thm đnh giá Th K đư to điu kin, giúp đ cng nh cung cp s liu, thông
tin và tn tình hng dn em trong sut thi gian làm khóa lun.
Cui cùng, em xin cám n nhng thành viên trong gia đình và nhng ngi bn
đư luôn bên cnh, giúp đ và ng h em trong sut thi gian qua.
Em xin chân thành cm n !
Hà Ni, ngày 15 tháng 10 nm 2014
Sinh viên
Nguyn Th Kim Dung


LIăCAMăOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cu ca riêng tôi. Các tài liu, trích
dn, kt qu nêu trong khóa lun đu có ngun gc rõ ràng và trung thc, xut phát
t tình hình thc t ca Công ty.
Tôi xin chu hoàn toàn trách nhim v li cam đoan này.
Hà Ni, ngày 15 tháng 10 nm 2014

Sinh viên
Nguyn Th Kim Dung
Thang Long University Library

MC LC
LÝ LUN CHUNG V QUYăTRỊNHăVẨăPHNGăPHÁP THM CHNGă1.
NH GIÁ BTăNG SN 1
1.1. Tng quan v btăđng sn và thmăđnh giá btăđng sn 1
1.1.1. Bt đng sn 1
1.2. Thmăđnh giá btăđng sn 7
1.2.1. Khái nim thm đnh giá bt đng sn 7
1.2.2. Vai trò ca thm đnh giá bt đng sn 8
1.2.3. C s thm đnh giá bt đng sn 8

1.2.4. Các nguyên tc thm đnh giá bt đng sn 9
1.2.5. Quy trình thm đnh giá bt đng sn 10
1.2.6. Các phng pháp thm đnh giá bt đng sn 15
1.2.7. Các yu t nh hng đn vic vn dng quy trình và phng pháp thm
đnh giá bt đng sn. 24
THC TRNG VIC VN DNGăQUYăTRỊNHăVẨăPHNG CHNGă2.
PHÁP THMăNH GIÁ BTăNG SN TI CÔNG TY C PHN THM
NH GIÁ TH K 28
2.1. Khái quát v s hình thành và phát trin ca Công ty C phn Thmăđnh
giá Th K 28
2.1.1. S ra đi và phát trin ca Công ty C phn Thm đnh giá Th K 28
2.1.2. C cu t chc ca Công ty C phn Thm đnh giá Th K 31
2.2. Thc trng vic vn dngăquyătrìnhăvƠăphngăphápăthmăđnh giá bt
đng sn ti Công ty C phn Thmăđnh giá Th K 33
2.2.1. Các c s pháp lý ca hot đng thm đnh giá bt đng sn ti Công ty
C phn Thm đnh giá Th K 33

2.2.2. Thc trng vic vn dng quy trình và phng pháp thm đnh giá bt

đng sn ti Công ty C phn Thm đnh giá Th K 34
2.2.3. Nghiên cu tình hung: nh giá BS qua hp đng c th ti Công ty
Thm đnh giá Th K 37
2.3. ánhăgiáăv quyătrìnhăvƠăphngăphápăthmăđnh giá btăđng snăđc
Công ty C phn Thmăđnh giá Th K 47
2.3.1. Nhng kt qu đt đc trong vic dng quy trình và phng pháp thm
đnh giá bt đng sn  Công ty C phn Thm đnh giá Th K. 47
2.3.2. Hn ch và nguyên nhân hn ch trong vic vn dng quy trình và
phng pháp thm đnh giá bt đng sn ti Công ty C phn Thm đnh giá Th
K ………………………………………………………………………… …48

GII PHÁP HOÀN THIN VIC VN DNG QUY TRÌNH VÀ CHNGă3.
PHNGă PHỄPă THMă NH GIÁ BTă NG SN TI CÔNG TY C
PHN THMăNH GIÁ TH K 53
3.1. nhăhng phát trin công ty trong thi gian ti 53
3.1.1. Công tác chuyên môn 53
3.1.2. Các công tác khác 54
3.2. Gii pháp hoàn thin vic vn dngăquyătrìnhăvƠăphngăphápăThmăđnh
giá Btăđng sn ti Công ty C phn Thmăđnh giá Th K 54
3.2.1. Hoàn thin vic vn dng phng pháp 54
3.2.2. Hoàn thin vic vn dng quy trình 59
3.2.3. Các gii pháp khác 63
3.3. Mt s kin ngh 65
3.3.1. Kin ngh v phía Nhà nc 65
3.3.2. Kin ngh v phía B Tài chính 67


Thang Long University Library

DANHăMCăVITăTT
Ký hiu vit tt
Tênăđyăđ
BS
Bt đng sn
CTXD
Công trình xây dng
TV
Thm đnh viên
TST
Tài sn thm đnh
TSSS
Tài sn so sánh
TG
Thm đnh giá
NVL
Nguyên vt liu



DANH MC CÁC BNG BIU, BIUă, HÌNH NH,ăSă
Bng 2.2.2.3: Kt qu hot đng thm đnh giá ca Công ty C phn Thm đnh giá
Th Kầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ 32
Bng 2.2.3.2: ánh giá cht lng còn li ca BS nhà  31/9 – Trn Quc Hoànầ45
Bng 3.2.1.2: Bng so sánh và điu chnh BS theo đn giá cho thuê/ thángầầầ56
Hình 2.2.2.1: Quy trình thm đnh giá Bt ng Sn ti Công ty C phn Thm đnh
giá Th Kầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ 35
S đ 2.1.2.1. S đ c cu t chc ca Công ty C phn Thm đnh giá Th Kầ.31
Thang Long University Library

LI M U
1. Lý do chnăđ tài
Theo tiêu chun thm đnh giá quc t nm 2005, bt đng sn bao gm đt đai
và nhng vt t nhiên khác gn lin vi đt nh cây ci, khoáng sn, công trình trên
đt nh các tòa nhà, công trình xây dng. ây là ngun tài sn ln đi vi mi quc
gia nói chung và mi cá nhân nói riêng. Do đó nên chúng ta cn có mt t chc trung
gian, đc lp, khách quan đ đa ra nhng giá tr th trng ca bt đng sn nhm
phc v cho nhiu mc đích khác nhau nh: mua, bán, thanh lý, góp vn, liên doanh,
th chp,ầ Do hin nay công tác đnh giá vn ch  trong giai đon đu ca quá trình
hình thành và phát trin nên nó vn còn n cha nhiu vn đ phc tp, nh hng
không nh ti hot đng ca th trng bt đng sn. Bi vy, vic nghiên cu nhng
vn đ còn tn ti trong công tác đnh giá  nc ta là rt quan trng và cp thit đ t
đó có th đa ra nhng gii pháp khc phc nhng hn ch và khó khn đó.
Công ty c phn Thm đnh giá Th K (CENVALUE) trc thuc tp đoàn
CENGROUP có đi ng chuyên viên thm đnh đc đào to chuyên nghip. Do vy,
Công ty c phn Thm đnh giá Th K là mt trong nhng công ty có uy tín, dn đu
v cht lng cng nh tng doanh thu trong hot đng thm đnh giá.
Trong quá trình hc tp ti trng i hc Thng Long cùng vi thi gian đi thc
tp ti Công ty C phn Thm đnh giá Th K, em đư nhn thc đc tm quan trng
ca vic nâng cao cht lng công tác thm đnh giá ti Vit Nam nói chung và ti Công
ty C phn Thm đnh giá Th K nói riêng. Do vy, em đư la chn đ tài: “Hoàn
thin vic vn dngă quyă trìnhăvƠă phngă phápă thmă đnh giá btă đng sn ti
Công ty C phn Thmăđnh giá Th K” làm đ tài khóa lun tt nghip ca mình.
2. Mcăđíchănghiênăcu
Nghiên cu hot đng đnh giá ti Công ty tp trung gii quyt các mc tiêu c
bn sau đây:
 H thng, khái quát hóa nhng vn đ lý lun chung, nghiên cu c s khoa hc
v thm đnh giá BS.
 Nêu và phân tích thc trng v vic vn dng quy trình và phng pháp thm

đnh giá BS ti Công ty C phn Thm đnh giá Th K.
  xut các gii pháp đ hoàn thin vic vn dng quy trình và phng pháp
thm đnh giá BS ti Công ty C phn Thm đnh giá Th K.
3. iătng và phm vi nghiên cu
Công ty c phn Thm đnh giá Th K có rt nhiu hot đng thm đnh giá
nh: đnh giá bt đng sn, máy móc, thit b, d án, giá tr doanh nghip. Tuy nhiên

vi đ tài này, chúng ta ch tp trung vào vic vn dng quy trình và áp dng các
phng pháp thm đnh giá bt đng sn ti công ty.
4. Phngăpháp và phm vi nghiên cu
Phng pháp ch yu trong khóa lun là phng pháp phân tích tng hp, so
sánh khái quát hóa, nghiên cu tình hung da trên s liu đc cung cp và tình hình
thc t ca Công ty.
Phm vi nghiên cu trong bài khóa lun da vào 2 tình hung thc t ti Công ty.
5. Kt cu khóa lun
Khóa lun tt nghip bao gm 3 chng
Chng 1: Lý lun chung v quyătrìnhăvƠăphngăphápăthmăđnh giá btăđng
sn
Chngă2: Thc trng vic vn dngăquyătrìnhăvƠăphngăphápăthmăđnh giá
btăđng sn ti Công ty c phn Thmăđnh giá Th K
Chngă3: Gii pháp hoàn thin vic vn dngăquyătrìnhăvƠăphngăphápăthm
đnh giá btăđng sn ti Công ty c phn Thmăđnh giá Th K.
cniòeionckeon
Thang Long University Library
1

LÝ LUN CHUNG V QUYă TRỊNHă VẨă PHNGă PHỄPăCHNG 1.
THMăNH GIÁ BTăNG SN
Tng quan v btăđng sn và thmăđnh giá btăđng sn 1.1.
Btăđng sn 1.1.1.

1.1.1.1.
Khái nim v bt đng sn
Theo Vin Ngôn Ng hc: Tài sn là ca ci vt cht hoc tinh thn có giá tr đi
vi ch s hu. Vic phân loi tài sn thành “Bt đng sn” và “ng sn” có ngun
gc t Lut La Mã c đi, theo đó bt đng sn không ch là đt đai, ca ci trong lòng
đt mà còn là tt c nhng gì đc to ra do sc lao đng ca con ngi trên mnh đt.
Bt đng sn bao gm các công trình xây dng, mùa màng, cây trngầ và tt c
nhng gì liên quan đn đt đai hay gn lin vi đt đai, nhng vt trên mt đt cùng
vi nhng b phn cu thành lãnh th.
1.1.1.2.
Phân loi BS
Thut ng BS trong thm đnh giá đc hiu là đt đai và tài sn gn lin vi
đt. Bt đng sn bao gm hai mt vt cht và pháp lý. Mt vt cht bao gm nhng
vt có th thy đc, s nm đc nh đt đai và các công trình, kin trúc gn lin vi
đt đai. Mt pháp lý bao gm các quyn, quyn li, li nhun liên quan đn BS nh
quyn s hu nhà, quyn s dng đt, quyn cho thuêầ
 V mt vt cht
Theo B lut Dân s nm 2005 ca nc Cng hoà XHCN Vit Nam, ti
chng 11 v phân loi tài sn, iu 174 có quy đnh: “Bt đng sn là các tài sn bao
gm: t đai; Nhà, công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin
vi nhà, công trình xây dng đó; Các tài sn khác gn lin vi đt đai; Các tài sn khác
do pháp lut quy đnh”.
 t đai là tài sn quc gia, loi hình t liu sn xut đc bit thuc s hu toàn
dân do nhà nc đi din ch s hu và thng nht qun lý v đt đai. t đai bao
gm: đt nông nghip, lâm nghip, khu dân c nông thôn, đt đô th, đt chuyên
dùng, đt cha s dng.
 Nhà, công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi nhà,
công trình xây dng đó bao gm:
 Nhà ca xây dng c đnh không th di di, hoc di di không đáng k: nhà ,
trung tâm thng mi, khách sn, vn phòng,ầ (nhng nhà bt di đng ca gánh

xic, các lâu đài làm bng đá, các nhà ngh di đng trên xe ln không phi là
BS mà là các đng sn, hoc công c lao đng).
2

 Các công trình xây dng công nghip, giao thông nh: đng xá, cu cng,
bn cng, sân bay, bưi đ,ầ đc xây dng gn lin vi đt đai.
 Các tài sn gn lin không th tách ri vi công trình xây dng đó là: máy
điu h trung tâm, các máy móc thit b điu khin hot đng ca công trình, các
cây cnh trng c đnh to cnh quan cho công trình (nhng tài sn có th tháo
ri mà giá tr công dng ca nó không thay đi thì không phi là BS nh: các
chu cây cnh trong vn, các tranh nh và thit b đ dùng khác).
 Các công trình đó phi có kh nng đo lng và lng hoá thành giá tr theo
các tiêu chun đo lng nht đnh.
 Các tài sn khác gn lin vi đt đai: vn cây lâu nm; các công trình nuôi
trng thu sn, cách đng làm mui, các công trình du lch vui chi th thao và
nhng tài sn khác do Nhà nc quy đnh.
 Các tài sn khác theo quy đnh ca pháp lun phi có đy đ nhng điu kin đ
đc coi là BS nh: không th di di hay di di hn ch đ công nng, tính cht,
hình thái ca nó không b thay đi; chúng tn ti lâu dài, đc đo lng bng giá tr
nht đnh, mang li li ích cho con ngi, đc s hu bi cá nhân hoc cng đng.
 V mt pháp lý:
 i vi đt đai: v mt lý thuyt có ba hình thc chim hu đt đai:
 S hu vnh vin: S hu đt đai đc công nhn bng giy chng nhn
quyn s hu do c quan Nhà nc có thm quyn cp, đây là hình thc chim
hu cao nht.
 Thuê theo hp đng: t thuc s hu vnh vin hoc đt công ca Nhà nc
có th đem cho thuê theo hp đng dài hn hoc ngn hn.
 Quyn s dng đt: Tng t nh cho thuê theo hp đng nhng thng gn
lin vi mt hot đng nht đnh trên vùng đt cho thuê.
 i vi các công trình:

 S hu vnh vin: Quyn này phát sinh khi ch s hu đt cng s hu luôn
các công trình  trên khu đt y.
 Thuê theo hp đng: Các công trình nm trên khu đt đc cho thuê theo hp
đng.
1.1.1.3.
c đim ca BS
 Tính khác bit và khan him:
c đim này ca BS xut phát t tính khác bit và tính khan him ca đt đai.
Tính khan him ca đt đai là do din tích b mt trái đt là có hn, c th hn là gii
Thang Long University Library
3

hn v din tích đt đai ca tng mnh đt, khu vc, vùng, đa phng, lưnh th,ầ Do
vy mà tính khan him ca BS là mt thuc tính khá ni bt, to ra s mt cân đi
tng đi ca mi quan h cung cu BS trên th trng, khin cho giá BS tng
trong dài hn.
Hn na, cng chính vì tính khan him, tính c đnh và không di di đc ca
đt đai nên hàng hoá BS có tính khác bit nh vy. Không th có hai BS nào đó có
các đc đim ging ht nhau mt cách tuyt đi. Ngay trong mt toà cao c thì các cn
phòng cng có hng và cu to nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đu t, kin
trúc s t to ra tính khác bit đ to s hp dn hn đi vi khách hàng hoc tho
mãn s thích cá nhân,ầ
 Tính bn vng,ăđi sng kinh t dài:
Do đt đai là tài sn do thiên nhiên ban tng, mt loi tài nguyên đc xem nh
không th b hu hoi, tr khi có thiên tai, xói l, vùi lp. ng thi, các vt kin trúc
và công trình xây dng trên đt sau khi xây dng hoc sau mt thi gian s dng đc
ci to nâng cp có th tn ti hàng trm nm hoc lâu hn na. Vì vy, tính bn lâu
ca BS là ch tui th ca vt kin trúc và công trình xây dng.
 Tính c đnh v v trí
Do BS luôn gn lin vi đt đai và các CTXD c đnh trên đt nên không th

thay đi v v trí, không th di di t ni này qua ni khác đc. Chính vì vy giá tr
và li ích ca BS gn lin vi tng v trí c th: yu t v trí s quyt đnh giá tr và
li ích mang li ca BS. Do đó mà yu t v trí không phi ch xác đnh bng các tiêu
thc đo lng đa lỦ thông thng mà còn đc đánh giá bi khong cách đn các
trung tâm, các đim dch v công cng, công trình công cng,ầ Khi nhng yu t này
thay đi thì tính v trí ca BS s thay đi và do đó giá tr ca BS s thay đi theo.
 Tính chu s nhăhng ln nhau:
c đim này có th nói là h qu ca đc đim c đnh v v trí. Giá tr ca mt
BS này có th b tác đng ca BS khác. c bit, trong trng hp Nhà nc đu
t xây dng các công trình kt cu h tng s làm tng v đp và nâng cao giá tr s
dng ca các BS trong khu vc đó.
 Tính thích ng:
Li ích ca BS đc sinh ra trong quá trình s dng. BS trong quá trình s
dng có th điu chnh công nng mà vn gi đc nhng nét đc trng ca nó, đng
thi vn đm bo yêu cu s dng ca ngi tiêu dùng trong vic tho mãn nhu cu
sinh hot, sn xut - kinh doanh và các hot đng khác.
 Mang nng yu t tp quán, th hiu và tâm lý xã hi:
4

BS chu s chi phi ca các yu t này mnh hn các hàng hoá thông thng
khác. Nhu cu v BS ca mi vùng, mi khu vc, mi quc gia là rt khác nhau, ph
thuc vào th hiu, tp quán ca ngi dân sinh sng ti đó. Yu t tâm lý xã hi, thm
chí c các vn đ tín ngng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phi nhu cu và hình thc
BS.
 Có s can thip và qun lý cht ch caăNhƠănc
i vi loi tài sn đc bit này, Nhà nc có nhng quy đnh và qun lý cht
ch đi vi vic s dng và chuyn nhng BS đc quy đnh trong b lut dân s
nm 2005 có hiu lc t ngày 1/1/2006 quy đnh v vic giao dch dân s v đt đai;
lut đt đai nm 2003 có hiu lc t ngày 1/7/2004 hình thành các quy đnh ca h
thng pháp lut v đt đai; lut thu thu nhp cá nhân 04/2007/QH 12 ngày

21/11/2007; ngh đnh 88/2009 ngày 19/10/2009 v cp giy chng nhn quyn s
dng đt, quyn s hu nhà  và tài sn khác gn lin vi đt; ngh đnh 69/2009/N-
CPNGẨY 13/08/2009/N-CP NGẨY 13/08/2009 quy đnh b sung v quy hoch s
dng đt, giá đt, thu hi đt, bi thng, h tr và tái đnh c;ầ và nhiu vn bn
di lut nh Pháp lnh, Ngh đnh, Thông t hng dn thc hin có liên quan.
1.1.1.4.
Giá tr BS và các nhân t nh hng đn giá tr ca BS
 Giá tr BS
Theo quan đim c đin: giá tr hàng hóa là hao phí lao đng kt tinh trong hàng
hóa. i vi đt đâi s dng trong nông nghip: giá đt chính là chi phí đ b ra ci
to đt và đa đt vào s dng. Theo tin trình phát trin ca lch s, s chuyn đi
mc đích s dng đt t nông nghip sang phi nông nghip ngày càng tng đư làm mt
mt lng t liu sn xut trong nông nghip. Vy giá đt phi nông nghip chính là giá
tr có th to ra mt sn phm nông nghip tng đng vi phn đt đai do chuyn
sang mc đích phi nông nghip đó. Ta thy quan đim c đin v giá đt tách ri vi
giá th trng; ly giá tr sn phm trong nông nghip làm thc đo.
 Theo quan đim c đin: Giá tr bt đng sn là hao phí lao đng xã hi kt tinh
trong bt đng sn
Giá tr BSă=ăGiáăđt + Giá tr CTXDătrênăđt
 Trong lnh vc nông nghip:
Giá tr = Chi phí b ra đ ci toăđtă+ăChiăphíăđaăđt vào sn xut
 Trong phi nông nghip
Giá tr đt =
Giá tr có th to ra mt sn phm nông nghipătngăđngăvi
phnăđt phi chuyn sang mcăđíchăphiănôngănghip
Thang Long University Library
5

 Theo qua đim th trng: Giá tr BS là ph thuc vào lung thu nhp mang li
cho ngi s hu. Lung thu nhp tính c lung thu nhp hin ti và lung thu nhp

k vng.
 Giá c BS
Giá c BS đc hình thành trên c s quan h cung-cu v BS trên th trng.
t đai không có giá thành sn xut. Giá tr ca đt đai mt phn do t nhiên sinh ra,
mt phn do con ngi khai thác s dng đt đai mang li đc gi là “giá tr đt đai”
(đa tô t bn hoá). Li ích thu đc t đt đai càng ln thì giá tr ca nó càng cao.
Trong nn kinh t th trng, đt đai đc mua bán, chuyn nhng dn ti đt đai có
“giá tr trao đi”. Giá tr ca đt đai đc biu hin di hình thc tin t, đó chính là
giá c dùng trong giao dch mua bán;
Giá c BS có nhiu cách phân loi khác nhau, nhng có mt s cách phân loi
thông dng sau đây:
 Giá mua bán, chuyn nhng: ó là giá tr th trng đc quy c theo s
tho thun gia ngi mua và ngi bán. Giá này s đc tính nh sau:
GiáăBSă=ăGiáănhƠă+ăGiáăquyn s dngăđt
 Giá thuê: là giá cho thuê BS theo thi hn
 Giá bo him: là giá đc xác đnh cho chi phí thay th công trình khi mà các
công trình này b ri ro trong s dng (ho hon, thiên tai hay ri ro khác). Khi xác
đnh giá bo him thng da vào các chi phí xây dng theo yêu cu k thut ca
công trình.
 Giá hch toán: là giá đc tính cho BS hàng nm nhm mc đích cân đi tài
sn. Giá này da trên giá tr còn li ca tài sn. Nu BS s dng cho mc đích
kinh doanh thì phi tính đn giá tr kinh doanh ca nó.
 Giá công trình xây dng: cn c vào các tiêu chun k thut và vt liu s dng
trong xây dng công trình. i vi công trình nhiu tng thì giá cn đc điu
chnh theo h s tng cao ca toàn b công trình đó.
 Giá đt do Nhà nc quy đnh: là h thng giá đt do UBND các tnh, thành ph
trc thuc Trung ng đnh ra trên c s quy đnh khung giá ca Nhà nc và điu
kin thc t ca đa phng đ làm cn c tính thu đi vi vic s dng đt và
chuyn quyn s dng đt theo quy đnh ca pháp lut; tính tin s dng đt và tin
thuê đt khi giao đt, cho thuê đt không thông qua đu giá quyn s dng đt hoc

đu thu d án có s dng đt cho các trng hp quy đnh ti iu 34 và iu 35
ca Lut t đai nm 2003; tính giá tr quyn s dng đt khi giao đt không thu
tin s dng đt cho các t chc, cá nhân trong các trng hp quy đnh ti iu 33
6

ca Lut t đai nm 2003; xác đnh giá tr quyn s dng đt đ tính vào giá tr tài
sn ca doanh nghip nhà nc khi doanh nghip c phn hoá, la chn hình thc
giao đt có thu tin s dng đt theo quy đnh ti khon 3 iu 59 ca Lut t đai
nm 2003; tính giá tr quyn s dng đt đ thu l phí trc b chuyn quyn s
dng đt theo quy đnh ca pháp lut; tính giá tr quyn s dng đt đ bi thng
khi Nhà nc thu hi đt s dng vào mc đích quc phòng, an ninh, li ích quc
gia, li ích công cng và phát trin kinh t quy đnh ti iu 39, iu 40 ca Lut
t đai nm 2003;
 Giá đt th trng: là giá bán quyn s dng đt ca mt mnh đt nào đó có th
thc hin đc phù hp vi kh nng ca ngi bán quyn s dng đt và ngi
mua quyn s dng đt trong mt th trng có s tác đng ca quy lut giá tr, quy
lut cung cu, quy lut cnh tranh, nó biu hin bng tin do ngi chuyn nhng
(bán) và ngi nhn quyn chuyn nhng (mua) t tho thun vi nhau ti mt
thi đim xác đnh. Giá quyn s dng đt thc t trên th trng trong điu kin
bình thng là s tin VND tính trên mt đn v din tích đt đc hình thành t
kt qu ca nhng giao dch thc t mang tính ph bin gia ngi cn chuyn
nhng và ngi mun đc chuyn nhng không b nh hng bi các yu t
nh tng giá do đu c, do thay đi quy hoch, chuyn nhng trong tình trng b
ép buc, quan h huyt thng;
 Các nhân t nhăhngăđn giá caăBS
Giá tr ca BS tùy thuc mt phn ln vào quan h cung cu trên th trng.
Khi cung ln hn cu, giá BS có xu hng gim xung. Tuy nhiên, giá c còn ph
thuc vào nhiu yu t khác nh nhng yu t xut phát t nhng khuyt tt ca th
trng nh “đc quyn”, “đu c”, “cnh tranh không lành mnh”ầ có nhng yu t
xut phát t s can thip ca Nhà nc vào vic nâng cp c s h tng khu dân c

(đng giao thông, cp thoát nc, cp đin,ầ), tng hoc gim cho các doanh nghip
kinh doanh đa c, áp dng vic bán đu giá tài sn BS thuc s hu Nhà nc,
chính sách nhà  cho ngi có thu nhp thpầ; có nhng yu t bt ngun t tâm lý,
thói quen ca ngi dân nh không mun bán nhà đt cho ông đ li, hoc không thích
 nhà chung c, hoc ham mun có nhà nm trên đng quc l, tnh lầ Có 3 nhóm
nhân tt chính tác đng nh hng ti giá tr ca BS là:
 Các yu t mang tính vt cht nh: v trí; kích thc, hình th, din tích tha đt
hay lô đt; đa hình ca BS ta lc; hình thc, kin trúc bên ngoài ca BS (đi
vi BS là nhà hoc các công trình xây dng khác); đc đim trên mt đt và di
lòng đt (đ dày ca các lp b mt, tính cht th nhng, vt lỦ,ầ); tình trng môi
Thang Long University Library
7

trng; các tin li và nguy c ri ro ca t nhiên. Nói chung tùy thuc vào mc
đích s dng, công dng ca BS mà giá tr ca BS là khác nhau.
 Các yu t mang tính kinh t: kh nng mang li thu nhp và nhng tin nghi gn
lin vi BS đó. Yu t kinh t này càng cao thì giá tr ca BS càng ln. Tuy
nhiên nhng tin nghi đc đem ra đánh giá, đnh giá phi là nhng tin nghi không
hoc khó có th di di nh h thng đin, nc, lò si, ầ
 Các yu t mang tính pháp lý: các giy t chng th v pháp lý, v quyn s
dng đt, s hu nhà, giy phép xây dng,ầ ây là mt yu t ht sc quan trng
đi vi vic thm đnh giá nên bt buc thm đnh viên phi nm bt đc nhng
quyn mà ch th hin có đi vi BS cn thm đnh.
 Các yu t liên quan đn th trng nh: mi quan h cung – cu, tính cnh tranh
ca hàng hóa trên th trng. ây là yu t rt quan trng giúp cho chúng ta có th
d báo s thay đi các yu t này trong tng lai và t đó là cn c quan trng
trong vic d báo, c tính chính xác giá tr ca BS cn thm đnh.
 Các yu t khác nh: chính tr pháp lý, các yu t xã hi, các yu t v mô, ầ
Nhng yu t này cng nh hng đáng k ti giá tr ca BS. Ví d nh tình hình
an ninh xã hi, phong thy,ầ rt đc nhiu ngi quan tâm, chú trng nên đòi hi

các TV phi có nhng am hiu nht đnh v vùng ni có BS cn thm đnh.
Thmăđnh giá btăđng sn 1.2.
Khái nim thmăđnh giá btăđng sn 1.2.1.
Theo khon 2, điu 4, chng 1, Pháp lnh giá s 40/2002/PL-UBTVQH thì:
“Thm đnh giá là vic đánh giá hoc đánh giá li giá tr ca tài sn phù hp vi th
trng ti mt đa đim, thi đim nht đnh theo tiêu chun ca Vit Nam hoc thông
l quc t.”
Theo tài liu bi dng kin thc ngn hn chuyên ngành thm đnh giá, Q2 –
NXB HN, 2007 thì: “Thm đnh giá bt đng sn là s c tính v giá tr ca các
quyn tài sn bt đng sn c th bng hình thái tin t cho mt mc đích đư đc xác
đnh rõ, trong nhng điu kin ca mt th trng nht đnh và nhng phng pháp
phù hp.”
T đó ta có th tóm tt li các khái nim c bn v thm đnh giá BS là khoa
hc c tình giá tr BS, đc th hin bng tin, theo th trng, ti mt đa đim và
thi gian c th, phc v cho mc đích xác đnh trc, bng nhng phng pháp phù
hp vi tiêu chun thm đnh giá Vit Nam hoc thông l quc t.
8

Vai trò ca thmăđnh giá btăđng sn 1.2.2.
Thm đnh giá BS là mt trong nhng vic rt quan trng đi vi mi quc gia
nói riêng và toàn th gii nói chung. Thm đnh giá là công vic đòi hi phi có
chuyên môn cao và đo đc ngh nghip ln bi nó nm gi mt s vai trò nh sau:
 Thm đnh giá là mt trong nhng công c qun lỦ v mô góp phn ngn chn s
li dng đ đa giá tr tài sn chênh lch quá cao hoc quá thp so vi th trng.
 Thc tin cho thy thm đnh giá có vai trò quan trng làm cn c cho các hot
đng: chuyn quyn s dng BS; chuyn nhng BS; th chp BS; thm đnh
giá đ cho thuê; thm đnh giá bo him; phc v cho lp báo cáo tài chính và các
lnh vc tái phát trin;
 Thm đnh giá BS s làm tng s lng giao dch, chuyn BS thành hàng hóa
trên th trng.

 Thm đnh giá BS giúp Nhà nc thc hin các ch trng chính sách nh c
phn hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghip Nhà nc đc thun li và trung
thc hn.
 Thm đnh giá và t vn giá góp phn làm công khai minh bch giá đt, đm bo
thông tin đn ngi có nh cu là chính xác và khách quan.
Nh vy, công tác thm đnh giá BS có vai trò rt quan trng trong nn kinh t,
giúp các ch th có th đa ra các quyt đnh đúng đn trong qun lỦ cng nh giao
dch BS.
Căs thmăđnh giá btăđng sn 1.2.3.
1.2.3.1.
Giá tr th trng
Theo tiêu chun thm đnh giá Vit Nam s 01 (TGVN 01) đư đnh ngha: “Giá
tr th trng ca mt tài sn là mc giá c tính s đc mua bán trên th trng vào
thi đim thm đnh giá, gia mt bên là ngi mua sn sàng mua và mt bên là ngi
bán sn sàng bán, trong mt giao dch mua bán khách quan và đc lp, trong điu kin
thng mi bình thng”.
Theo quyt đnh s 24/2005/Q-BTC thì: “Giá tr th trng ca mt tài sn là
mc giá c tính s đc mua bán trên th trng vào thi đim thm đnh giá, gia
mt bên là ngi mua sn sàng mua và mt bên là ngi bán sn sàng bán, trong mt
giao dch mua bán khách quan và đc lp, trong điu kin thng mi bình thng”.
Có th nói tóm li giá th trng là giá tr c tính th hin bng tin đc ly t
các chng c d liu th trng, ti mt thi đim, gia các bên tham gia giao dch
BS thc hin trên quan đim sn lòng, khách quan, đc lp, thông tin minh bch và
th trng n đnh.
Thang Long University Library
9

1.2.3.2.
Gía tr phi th trng
Phn ln các c s giá tr đc vn dng trong thm đnh giá tr BS là giá tr th

trng, tuy nhiên trong mt s trng hp nht đnh TV phi s dng giá tr phi th
trng là c s đ thm đnh giá tr ca BS nh khi BS đó là BS đc bit ít có
giao dch trên th trng, thm đnh giá tr cn c trên chc nng, công nng, tình
trng khai thác s dng là ch đo, nhiu hn kh nng mua bán BS đó trên th
trng m, thm đnh giá tr trong tình trng gim phát hay siêu lm phát, thm đnh
trong điu kin không đc lp trong giao dch mua bán.
Theo quy đnh s 77/2005/Q-BTC, tiêu chun s 2: “Giá tr phi th trng ca
tài sn là mc giá c tính đc xác đnh theo nhng cn c khác vi giá tr th trng
hoc có th đc mua bán, trao đi theo các mc giá không phn ánh giá tr th trng
nh: giá tr tài sn đang trong quá trình s dng, giá tr đu t, giá tr bo him, giá tr
đc bit, giá tr thanh lý, giá tr tài sn bt buc phi bán, giá tr doanh nghip, giá tr
tài sn chuyên dùng, giá tr tài sn có th trng hn ch, giá tr đ tính thu ”
Tóm li giá tr tài sn đc đánh giá ch yu vào công dng kinh t, k thut
hoc các chc nng ca tài sn hn là cn c vào kh nng đc mua bán trên th
trng ca tài sn đó.
Các nguyên tc thmăđnh giá btăđng sn 1.2.4.
1.2.4.1.
Nguyên tc s dng tt nht và hiu qu nht
 C s ca nguyên tc: Con ngi luôn có xu hng tìm cách khai thác mt cách
ti đa li ích tài sn.
 Ni dung ca nguyên tc: Mi tài sn có th s dng vào nhiu mc đích và đem
li các li ích khác nhau nhng giá tr ch đc tha nhn trong điu kin s dng
mt cách tt nht và hiu qu nht.
 Vn dng nguyên tc: Trong hot đông thm đnh giá, các TV phi ch ra các
kh nng thc t và nhng li ích ca vic s dng đó và khng đnh tình hung
nào là c hi s dng tt nht và hiu qu nht.
1.2.4.2.
Nguyên tc thay th
 C s ca nguyên tc: Nhng ngi mua thn trng s không tr nhiu tin hn
đ mua mt tài sn nào đó nu anh ta tn ít tin hn nhng vn có th có mt tài sn

tng t nh vy
 Ni dung ca nguyên tc: Gii hn trên v giá tr (hay giá tr cao nht) ca mt
tài sn không vt quá chi phí đ có mt tài sn tng đng.
 Vn dng nguyên tc: Nguyên tc này yêu cu TV phi nm đc các thông tin
v giá c hay chi phí sn xut ca các tài sn tng t gn vi thi đim đnh giá
10

(trong vòng 1 nm) và nht thit phi đc trang b các k nng v cách điu chnh
s khác bit gia các loi tài sn.
1.2.4.3.
Nguyên tc d kin cá khon li ích tng lai
 C s ca nguyên tc: giá tr ca mt tài sn đc quyt đnh bi nhng li ích
mà nó s mang li cho ngi s dng.
 Ni dung ca nguyên tc: Phi d kin đc các khon li ích trong tng lai mà
tài sn có th mang li cho ch th làm c s đ c tính giá tr tài sn.
 Vn dng nguyên tc: Các TV phi d kin đc nhng li ích và nht thit
phi da vào các khon li ich đó đ c tính giá tr tài sn. Hn na, TV cn
phi thu thp nhng chng c th trng ca các tài sn tng t đ tin hành so
sánh, phân tích, điu chnh và cui cùng là c tính giá tr ca tài sn.
1.2.4.4.
Nguyên tc đóng góp
 C s ca nguyên tc: Khi kt hp vi tài sn khác thì tng giá tr ca nó s cao
hn tng giá tr ca các tài sn đn l (theo lý thuyt h thng).
 Ni dung ca nguyên tc: giá tr ca mt tài sn hay ca mt b phn cu thành
mt tài sn ph thuc vào s có mt hay vng mt ca nó, s làm cho giá tr ca
toàn b tài sn tng lên hay gim đi là bao nhiêu.
 Vn dng nguyên tc: Trong nguyên tc đóng góp thì không đc phép cng giá
tr ca các tài sn riêng l li vi nhau.
1.2.4.5.
Nguyên tc cung cu

 C s ca nguyên tc: Cn c ch yu và ph bin nht ca vic thm đnh giá tr
tài sn là da vào giá tr th trng. Gía tr th trng ca tài sn li t l thun vi
yu t cu và t t nghch vi yêu t cung.
 Ni dung ca nguyên tc: nh giá mt tài sn phi đt nó trong s tác đng ca
các yu t cung cu.
 Vn dng nguyên tc: Cn phi đánh giá đc s tác đng ca yêu t cung cu
đi vi các giao dch trong quá kh và d báo nh hng ca chúng trong tng lai.
Quy trình thmăđnh giá btăđng sn 1.2.5.
Quy trình đnh giá là mt k hoch hành đng có trt t và logic, theo tng bc
phù hp vi các quy tc c bn đư đc xác đnh rõ. Vì v, t chc thm đnh giá cn
tuân theo mt quy trình khung c bn đc quy đnh ti tiêu chun thm đnh giá s 05
(TGVN 05). Bao gm 6 bc:
Bc 1: Xác đnh tng quát v tài sn cn thm đnh giá và xác đnh giá tr th
trng và giá tr phi th trng làm c s thm đnh giá.
Thang Long University Library
11

Bc 2: Lp k hoch thm đnh giá.
Bc 3: Kho sát hin trng, thu thp thông tin.
Bc 4: Phân tích thông tin.
Bc 5: Xác đnh giá tr tài sn cn thm đnh giá.
Bc 6: Lp báo cáo và chng th kt qu thm đnh giá.
C th nhăsau:
1.2.5.1.
Xác đnh tng quát v tài sn cn thm đnh giá và xác đnh giá tr th
trng hoc phi th trng làm c s thm đnh giá.
 Các đc đim c bn v pháp lý, v kinh t k thut ca tài sn cn TG.
 Mc đích thm đnh giá: TV phi xác đnh và nhn thc mc đích TG ca
khách hàng. Mc đích TG phi đc nêu rõ trong báo cáo TG.
 a ra nhng điu kin hn ch và ràng buc da trên:

 S xác nhn bng vn bn ca khách hàng và trên c s nhn thc rõ ràng
nhng điu kin đó s tác đng đn bên th ba thông qua kt qu thm đnh giá.
 Phù hp vi quy đnh ca lut pháp và các quy đnh hin hành khác có
liên quan.
 Xác đnh thi đim TG: Ngay sau khi ký hp đng TG và ý kin đánh giá v
giá tr ca tài sn đc đa ra trong phm vi thi gian cho phép ca hp đng.
 Xác đnh ngun d liu cn thit cho TG.
 Xác đnh c s giá tr ca tài sn: Giá tr th trng hay giá tr phi th trng.
Vic xác đnh giá tr làm c s cho thm đnh giá phi phù hp vi nhng quy
đnh ca pháp lut hin hành và các vn bn quy phm pháp lut do c quan nhà nc
có thm quyn ban hành.
1.2.5.2.
Lp k hoch thm đnh giá.
Vic lp k hoch mt cuc thm đnh giá nhm xác đnh rõ nhng bc công
vic phi làm và thi gian thc hin tng bc công vic cng nh toàn b thi gian
cho cuc thm đnh giá.
 Ni dung k hoch phi th hin nhng công vic c bn sau:
 Xác đnh các yu t cung - cu thích hp vi chc nng, các đc tính và các
quyn gn lin vi tài sn đc mua/bán và đc đim th trng.
 Xác đnh các tài liu cn thu thp v th trng, v tài sn, tài liu so sánh.
 Xác đnh và phát trin các ngun tài liu, đm bo ngun tài liu đáng tin cy
và phi đc kim chng.
12

 Xây dng tin đ nghiên cu, xác đnh trình t thu thp và phân tích d liu,
thi hn cho phép ca trình t phi thc hin.
 Lp đ cng báo cáo kt qu thm đnh giá.
1.2.5.3.
Kho sát hin trng, thu thp thông tin.
 Kho sát hin trng: TV phi trc tip kho sát hin trng và thu thp s

liu v:
+ V trí thc t ca TSSS vi v trí trên bn đ đa chính, các mô t pháp lý liên
quan đn BS.
+ Chi tit bên ngoài và bên trong bt đng sn, bao gm: din tích đt và công
trình kin trúc; khung cnh xung quanh, c s h tng (cp và thoát nc, vin thông,
đin, đng), loi kin trúc, mc đích s dng hin ti, tui đi, tình trng duy tu, sa
chaầ
+ i vi công trình xây dng d dang, TV phi kt hp gia kho sát thc đa
vi báo cáo ca ch đu t, nhà thu đang xây dng công trình.
 Trong quá trình kho sát, đ có đy đ chng c cho vic TG, TV cn
chp nh tài sn theo các dng (tòan cnh, chi tit), các hng khác nhau.
 Thu thp thông tin: Bên cnh thông tin, s liu thu thp t kho sát hin trng,
TV phi thu thp các thông tin sau:
 Các thông tin liên quan đn chi phí, giá bán, lãi sut, thu nhp ca TSSS
 Các thông tin v yu t cung - cu, lc lng tham gia th trng, đng thái
ngi mua - ngi bán tim nng.
 Các thông tin v tính pháp lý ca tài sn.
 Các s liu v kinh t xã hi, môi trng, nhng yu t tác đng đn giá tr,
nhng đc trng ca th trng tài sn đ nhn bit s khác nhau gia khu vc tài
sn thm đnh giá to lc và khu vc lân cn.
 Các thông tin v nhng yu t t nhiên, kinh t xã hi nh hng đn mc
đích s dng ca tài sn (đa cht, bn đ đa chính, quy hoch, biên gii hành
chính, c s h tngầ).
TV phi nêu rõ ngun thông tin trong báo cáo thm đnh giá và phi đc kim
chng đ bo đm đ chính xác ca thông tin.
1.2.5.4.
Phân tích thông tin.
Là quá trình đánh giá s tác đng ca các yu t đn mc giá ca tài sn cn
thm đnh.
 Phân tích nhng thông tin t kho sát hin trng tài sn.

Thang Long University Library
13

 Phân tích nhng đc trng ca th trng tài sn cn thm đnh giá.
 Bn cht và hành vi ng x ca nhng ngi tham gia th trng: i vi tài
sn là nhà ca dân c, bao gm: tui tác, c cu gia đình, mc đ thu nhp ca
nhóm cung và nhóm cu, mc đ m rng th trng tài sn loi này vi nhng
ngi mua tim nng.
 Xu hng cung cu trên th trng tài sn: Nhng xu hng tng gim v
ngun cung, tng gim v nhu cu ca nhng tài sn tng t hin có trên th
trng. nh hng ca xu hng trên đn giá tr tài sn đang thm đnh giá.
 Phân tích v khách hàng: c đim ca nhng khách hàng tim nng. S thích
ca khách hàng v v trí, quy mô, chc nng và môi trng xung quanh tài sn. Nhu
cu, sc mua v tài sn.
 Phân tích v vic s dng tt nht và ti u tài sn.
 TV cn xem xét kh nng s dng tt nht mt tài sn trong bi cnh t
nhiên, hoàn cnh pháp lut và tài chính cho phép và mang li giá tr cao nht cho
tài sn.
 Cn đánh giá c th vic s dng tài sn trên các khía cnh: S hp lý, tính
kh thi trong s dng tài sn, xem xét đn mi tng quan gia vic s dng hin
ti và s dng trong tng lai. S thích hp v mt vt cht, k thut đi vi vic
s dng tài sn: xác đnh và mô t đc đim kinh t k thut, tính hu dng ca
tài sn. S hp pháp ca tài sn trong vic s dng, nhng hn ch riêng theo
hp đng, theo quy đnh ca pháp lut. Tính kh thi v mt tài chính: phân tích
vic s dng tim nng ca tài sn trong vic to ra thu nhp, xem xét ti các yu
t giá tr th trng, mc đích s dng trong tng lai, chi phí phá b và giá tr
còn li ca tài sn, lãi sut, ri ro, giá tr vn hoá ca tài sn. Hiu qu ti đa
trong s dng tài sn: xem xét đn nng sut ti đa, chi phí bo dng, các chi
phí phát sinh cho phép tài sn đc s dng đn mc cao nht và tt nht.
1.2.5.5.

Xác đnh giá tr tài sn cn thm đnh giá.
 TV phi nêu rõ các phng pháp đc áp dng đ xác đnh mc giá tr ca tài
sn cn thm đnh giá.
 Phng pháp thm đnh giá quy đnh ti tiêu chun s 07 (TGVN 07) “Các
phng pháp thm đnh giá.”
 Phng pháp so sánh
 Phng pháp vn hóa
 Phng pháp chi phí
14

 Phng pháp li nhun
 Phng pháp thng d
 TV cn phân tích rõ mc đ phù hp ca 01 hoc nhiu phng pháp trong
thm đnh giá đc s dng vi đc đim kinh t k thut ca tài sn và vi mc
đích thm đnh giá.
 TV cn nêu rõ trong báo cáo thm đnh phng pháp thm đnh giá nào đc
s dng làm cn c ch yu, phng pháp thm đnh giá nào đc s dng đ kim
tra chéo, t đó đi đn kt lun cui cùng v giá tr thm đnh.
1.2.5.6.
Lp báo cáo và chng th kt qu thm đnh giá.
 Báo cáo kt qu thmăđnh giá: là vn bn do TV lp đ nêu rõ ý kin chính
thc ca mình v quá trình thm đnh giá và mc giá thm đnh (th hin bng tin
hoc vt ngang giá khác) ca tài sn mà khách hàng yêu cu thm đnh giá.
 Nhng yêu cu đi vi mt báo cáo thm đnh giá:
 Rõ ràng, chính xác, không đc dn đn hiu lm t phía ngi đc.
 Cha đng nhng thông tin đy đ đ khách hàng hoc bên th ba liên quan
hiu ni dung ca báo cáo mt cách rõ ràng.
 Công b mt cách rõ ràng, chính xác bt k mt gi thit mang tính bt kh
kháng, mt điu kin mang tính gi thit hoc mt điu kin hn ch nào nh
hng trc tip hoc gián tip đn giá BS cn thm đnh giá.

 Ni dung ca báo cáo thm đnh giá:
 Khách hàng và bên th 3 liên quan s dng kt qu thm đnh giá.
 Mc tiêu ca vic thm đnh giá.
 Mô t chính xác BS cn thm đnh giá.
 C s giá tr ca vic thm đnh giá.
 Các các cn c dùng đ thm đnh giá.
 S liu minh ho và phân tích.
 Các phng pháp thm đnh giá và c s ca vic s dng các phng pháp này.
 Kt qu ca vic thm đnh giá BS.
 Thi hiu ca giá tr BS c tính.
 Nhng gi thit, điu kin mang tính gi thit, nhng điu kin hn ch có nh
hng đn quá trình phân tích, đa ra các Ủ kin và kt lun v giá tr.
 Ch ký ca TV và giám đc t chc thm đnh giá.
Thang Long University Library
15

 Chngăthăthmăđnh giá.
Chng th thm đnh giá là vn bn do doanh nghip, t chc thm đnh giá lp
nhm công b cho khách hàng hoc bên th ba v nhng ni dung c bn liên quan
đn kêt qu thm đnh giá BS.
 Ni dung chng th thm đnh giá:
 Mc đích thm đnh giá.
 Thi đim thm đnh giá.
 C s thm đnh giá.
 Thc trng đt, nhà, tài sn trên đt.
 Phng pháp thm đnh giá.
 Kt qu thm đnh giá.
Cácăphngăphápăthmăđnh giá btăđng sn 1.2.6.
1.2.6.1.
Phng pháp so sánh trc tip

 Khái nim
Phng pháp so sánh là phng pháp thm đnh giá da trên c s phân tích mc
giá ca các tài sn tng t vi tài sn cn thm đnh giá đư giao dch thành công hoc
đang mua, bán trên th trng trong điu kin thng mi bình thng vào thi đim
cn thm đnh giá hoc gn vi thi đim cn thm đnh giá đ c tính và xác đnh
giá tr th trng ca tài sn.
 Nguyên tc áp dng
Nguyên tc thay th: giá tr ca BS có xu hng đc hình thành thông qua giá
ca tp hp BS có kh nng thay th BS đó trên th trng trong mt khong thi
gian nht đnh. Nguyên tc này khng đnh: Không có ngi mua nào tr giá cao hn
chi phí đ có mt đa đim tng t và các công trình ci thin có mong mun và s
dng tng đng vi BS mc tiêu mà không phi chm tr quá mc. ây là nguyên
tc c bn ca phng pháp đnh giá so sánh cho nên mun áp dng phng pháp này,
BS mc tiêu cn phi có th truoèng, có các BS thay th.
 Cácăbc tin hành
 Bc 1: Nghiên cu th trng đ có thông tin v giá giao dch, giá niêm yt
hoc giá chào bán và các yu t so sánh ca nhng BS tng t vi BS cn
thm đnh giá, đư giao dch thành công hoc đang mua, bán trên th trng.
 Bc 2: Thu thp, kim tra thông tin, s liu v các yu t so sánh t các BS
cùng loi hoc tng t có th so sánh đc vi BS cn thm đnh giá đư giao