những chính sách tác động đến thị trường bất động sản tại thanh hóa hiện nay, đưa ra giải pháp để khắc phục những mặt còn hạn chế

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP. HỒ CHÍ MINH
CƠ SỞ THANH HÓA – KHOA KINH TẾ

BÀI TIỂU LUẬN

MÔN HỌC:
KINH TẾ VI MÔ
ĐỀ TÀI:
NHỮNG CHÍNH SÁCH TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI THANH HÓA HIỆN NAY, ĐƯA RA GIẢI PHÁP ĐỂ KHẮC PHỤC
NHỮNG MẶT CÒN HẠN CHẾ
GIẢNG VIÊN HD : NGUYỄN DỤNG TUẤN
SINH VIÊN TH : LÊ THỊ THANH HẰNG
MSSV : 10012023
LỚP : CDKT12CTH
THANH HÓA, THÁNG 10 NĂM 2013
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIỆN

Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
MỤC LỤC
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIỆN 2
MỤC LỤC 3
LỜI NÓI ĐẦU 1
NỘI DUNG 2
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2
1.1. KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, VAI TRÒ, ĐẶC TÍNH CỦA BẤT ĐỘNG SẢN 2
1.1.1 Khái niệm về bất động sản 2
1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 2
1.1.2.1 Tính cá biệt và khan hiếm 2
1.1.2.2 Tính bền lâu 2
1.1.2.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau 3
1.1.2.4 Các tính chất khác 3
1.1.3 Phân loại bất động sản 4
1.1.4 Vai trò của bất động sản 5
1.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH CỦA NÓ 5
1.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 5
1.2.2 Các yếu tố cấu thành nên thị trường bất động sản 5
1.2.3 Sự vận động của thị trường BĐS 7
1.3. VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN NỀN KINH TẾ 7
Nghành kinh doanh BĐS đòi hỏi phải nhiều vốn, thông tin xác thực, quản lý chặt chẽ và có
sức hấp dẫn cao. Nếu thị trường được mở rộng, nâng cao năng lực kinh doanh và tăng cường
quản lý thì khả năng thu hút vốn đầu tư lớn của các doanh nghiệp trong và ngoài nước cũng
như vốn tích lũy của các tầng lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh,
đổi mới công nghệ, hợp lý hóa tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả của các tổ chức kinh
doanh, từ đó góp phần phát triển tốt nền kinh tế 8
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THI TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

THANH HÓA 10
2.1 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
THANH HÓA 10
2.1.1 Giới thiệu về Thành Phố Thanh Hóa 10
2.1.2 Giới thiệu về bất động sản Thanh Hóa 10
2.1.3 Sự phát triển của nghành bất động sản tại Thanh Hóa 11
2.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở THANH HÓA 12
2.3 VAI TRÒ CỦA CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI VIỆC PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BĐS TẠI THANH HÓA 13
2.4 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THANH
HÓA 15
2.4.1 giá cả BĐS trên thị trường 15
2.4.2 Thực trạng hoạt động của thị trường BĐS Thanh Hóa 15
2.4.3Những thuận lợi và khó khăn ảnh hưởng tới thị trường BĐS Thanh Hóa 18
2.4.3.1 Những thuận lợi 19
2.4.3.2 Những khó khăn 19
CHƯƠNG 3: NHỮNG GIẢI PHÁP ĐỂ KHẮC PHỤC NHỮNG MẶT CÒN HẠN CHẾ
CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THANH HÓA 21
3.1 GIẢI PHÁP 1 21
3.2 GIẢI PHÁP 2 21
3.3 GIẢI PHÁP 3 21
3.4 GIẢI PHÁP 4 21
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
3.5 GIẢI PHÁP 5 21
KẾT LUẬN 23
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
LỜI NÓI ĐẦU
Hiện nay thị trường bất động sản cũng là một bộ phận cấu thành quan trọng

của nền kinh tế thị trường.
Vì vậy đối với nước ta trong thời gian này việc nghiên cứu thị trường bất
động sản đang là một vấn đề rất cấp thiết và đặc biệt đối với sự phát triển của
nền kinh tế, nhằm góp phần giúp Nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực,
những nảy sinh trong quá trình thực hiện phát triển nền kinh tế và mặt khác góp
phần cho công tác định hướng phát triển thị trường bất động sản
Tại Thành phố Thanh Hóa thị trường bất động sản cũng là một vấn đề cần
phải được quan tâm vì sự nghiệp phát triển Thành phố. Em đã chon đề tài:
“những chính sách tác động đến thị trường bất động sản tại Thanh Hóa hiện nay,
đưa ra giải pháp để khắc phục những mặt còn hạn chế”. để tìm hiểu về thị truờng
bất động sản tại Thanh Hóa,với mong muốn đóng góp một phần ý kiến nào đó
cho thị trường Bất Động Sản Thanh Hóa hoạt động có hiệu quả hơn, khắc phục
được một số những khó khăn mà thị trường Bất Động Sản Thanh Hóa đang gặp
phải trong thời gian này.
Trong thời gian làm bài vời sự góp ý nhiệt tình của thầy NGUYỄN DỤNG
TUẤN đã giúp em hoàn thành bài viết này. Em xin chân thành cảm ơn thầy. Bài
viết tuy có nhiều cố gắng nhưng chắc hẳn vẫn còn những thiếu sót. Em mong
nhận được những ý kiến đống góp của thầy và các bạn để bài viết của em được
hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!!!
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 1
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, VAI TRÒ, ĐẶC TÍNH CỦA BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm về bất động sản
BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản
khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
1.1.2.1 Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất
đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính
khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất,
khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định
và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng
một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống
nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng
có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo
một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu
tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm
đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở
thích cá nhân v.v.
1.1.2.2 Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật
kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời
gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn
nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình
xây dựng.
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 2
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ
kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường
mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi
thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu
lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng,
không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy
tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng

mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên
quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở,
khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp,
nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá
BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng,
lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong
phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
1.1.2.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị
tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng
các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của
BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ
đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.1.2.4 Các tính chất khác
* Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình
sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của
nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả
mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
* Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 3
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn,
thời gian dài.
Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
* Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia

là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại
đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh
v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.3 Phân loại bất động sản
Bất động sản được phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu
tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và
công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội),
BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà
đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản,
chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều
yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững.
Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch
trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia,
di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc
điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 4
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
1.1.4 Vai trò của bất động sản
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về
quy mô tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân

Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn tại chỗ được huy
động
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trong để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá này
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách.
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu bức xúc
ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn.
BĐS là một loại hình tài sản có khả năng tạo ra lợi nhuận hấp dẫn so với
các loại hình đầu tư khác.
Xét trên khía cạnh một danh mục đầu tư gồm nhiều loại tài sản khác nhau,
việc đưa BĐS vào danh mục đầu tư sẽ giúp gia tăng lợi nhuận trong khi vẫn duy
trì được mức độ rủi ro không đổi.
1.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH
CỦA NÓ
1.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động
sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất
định. Thị trường bất động sản có thể được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể
hơn là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản được
thực hiện.
1.2.2 Các yếu tố cấu thành nên thị trường bất động sản
Với bất kỳ một loại thị trường nào thì đều có ba yếu tố cấu thành là: khách
thể, chủ thể, môi giới trung gian. Trong thị trường bất động sản thì các yếu tố đó
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 5
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
được biểu hiện như sau:
Chủ thể thị trường BĐS liên quan đến chuyển giao quyền sử dụng đất. Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn

định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sủ dụng đất. Như vậy chủ thể thị
trường BĐS cũng bao gồm nhà nước và với vai trò đặc biệt của nhà nước trong
các giao dịch về BĐS có thể thấy nhà nước là chủ thể đặc biệt của thị trường.
Chủ thể cuả thị trường BĐS là những đối tượng trực tiếp tham gia các giao
dịch trên thị trường BĐS, là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và nhà nước trrong đó
các chủ thể này vừa có thể đóng vai trò mua vừa có thể đóng vai trò bán. Những
chủ thể này được tham gia vào các giao dịch trên thị trường BĐS, là chủ thể của
quan hệ pháp luật dân sự, đất đai, có quyền và lợi ích độc lập, tự chủ quyết định
có hay không tham gia các giao dịch trên thị trường BĐS. Khi tham gia các giao
dịch bên mua và bên bán tự thỏa thuận giá cả với nhau, không chịu sự tác động
bên ngoài. Người bán được bán BĐS cho người mua không phải qua kiểm soát
và xét duyệt hành chính, ngưòi mua được quyền vay tiền và lấy BĐS làm vật
đảm bảo
Khách thể của thị trường BĐS là đối tượng giao dịch giữa hai bên cung
cầu, là BĐS hàng hóa trong đó quyền sử dụng đất đóng vai trò trung tâm. Khách
thể của thị trường BĐS là yếu tố cơ bản để định danh thị trường và giới hạn
phạm vi của nó trong hệ thống các loại thi trường, khách thể của thị trường
BĐS là đối tượng giao dịch giữa các chủ thể trên thị trường BĐS, đó chính là
hàng hóa BĐS, đối với những quốc gia mà đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị
trường BĐS về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, khách thể của thị
trường là giao dịch đất đai đã được thương phẩm hóa. Còn ở Việt Nam, do đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, các giao dịch diễn ra trên thị trường BĐS là các giao
dịch về BĐS nói chung và hàng hóa quyền sử dụng đất nói riêng. Do đó khách
thể của thị trường chủ yếu không bao gồm đất đai theo nghĩa vật chất của nó, mà
là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất do không thể di dời được
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 6
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
trong không gian, các tài sản khác gắn liền với đất đ ược gọi là vốn đất, trong đó
quyền sử dụng đất là yếu tố trung tâm của BĐS.
Môi giới trung gian thị trường BĐS được hiểu là cầu nối hữu hình hoặc vô

hình liên kết các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch về bất động sản.
Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, hoạt động và tác dụng của các cơ cấu
trung gian ngày càng đóng vai trò quan trọng, là thành phần không thể thiếu
trong thị trường
1.2.3 Sự vận động của thị trường BĐS
Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch nhằm giải quyết về lợi ích
giữa người mua và người bán BĐS, nó thường bị chi phối bởi các quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch đô thị, quy tắc xây dựng. Thị trường BĐS mang tính khu
vực do BĐS là cố định, tức là BĐS ở mỗi nơi, mỗi khu vực có những điều kiện,
quan hệ cung cầu, mức giá cả tương ứng với khu vực đó. Cần có dịch vụ tư vấn
chuyên nghiệp có trình độ cao, có lương tâm nghề nghiệp để đảm bảo lợi ích
chính đáng cho cả người mua và người bán BĐS. Dễ mất cân bằng cung cầu, đễ
dẫn đến độc quyền do sự tự do cạnh tranh và số lượng BĐS có hạn trong khi nhu
cầu lại lớn. Thị trường BĐS thường ít hơn thị trường động sản về số lượng lần
mua bán, song giá trị BĐS của mỗi lần mua bán nhìn chung lại lớn hơn nhiều so
với động sản.
Trong quá trình vận động, thị trường BĐS luôn bị tác động bởi các yếu tố
giá cả, cung cầu, cạnh tranh. Sự tác động này là tất yếu mang tính quy luật: quy
luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.
1.3. VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN NỀN
KINH TẾ
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế vì thị trường này lien quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về
quy mô tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân
Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, bất động sản được chuyển quyền sở
hữu từ người này sang người khác. Việc mua đi bán lại như vậy luôn tạo ra một
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 7
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
khối lượng hàng hóa luân chuyển cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường
BĐS luôn luôn phong phú.

Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua
bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Trong điều kiện sản xuất của hàng hóa,
người sản xuất trước hết phải lo sản xuất kinh doanh, sử dụng các yếu tố sản
xuất sản xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng hóa để đem ra thị trường.
Người mua có nhu cầu lại thông qua thị trường để có loại hàng hóa đó
Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn tại chỗ được huy
động
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trong để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá này
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách.
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu bức xúc
ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn.
BĐS là một loại hình tài sản có khả năng tạo ra lợi nhuận hấp dẫn so với
các loại hình đầu tư khác.
Xét trên khía cạnh một danh mục đầu tư gồm nhiều loại tài sản khác nhau,
việc đưa BĐS vào danh mục đầu tư sẽ giúp gia tăng lợi nhuận trong khi vẫn duy
trì được mức độ rủi ro không đổi.
Hoạt động của thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý
đất đai, nhà ở và các cơ sở kinh tế, xã hội khác. Thị trường BĐS được hình
thành và góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường khác trong
nền kinh tế hàng hóa.Thông qua thị trường BĐS, nhà nước tiếp tục bổ sung
hoàn thiện pháp luật cũng như tổ chức quản lý tạo điieù kiện cho thị trường mở
rộng và phát triển, gáp phần khắc phục tình trạng kinh doanh phi pháp, trốn
thuế, đầu cơ, và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh BĐS dang có
chiều hương gia tăng ở nước ta.
Nghành kinh doanh BĐS đòi hỏi phải nhiều vốn, thông tin xác
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 8
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
thực, quản lý chặt chẽ và có sức hấp dẫn cao. Nếu thị trường được

mở rộng, nâng cao năng lực kinh doanh và tăng cường quản lý thì
khả năng thu hút vốn đầu tư lớn của các doanh nghiệp trong và
ngoài nước cũng như vốn tích lũy của các tầng lớp dân cư, tạo khả
năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ,
hợp lý hóa tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả của các tổ chức
kinh doanh, từ đó góp phần phát triển tốt nền kinh tế.
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 9
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THI
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THANH HÓA
2.1 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THANH HÓA
2.1.1 Giới thiệu về Thành Phố Thanh Hóa
Thanh Hoá nằm ở cực Bắc Miền Trung, cách Thủ đô Hà Nội 150 km về
phía Nam, Thành phố Hồ Chí Minh 1.560 km. Phía Bắc giáp với ba tỉnh Sơn La,
Hoà Bình và Ninh Bình, phía Nam giáp tỉnh Nghệ An
Phía Tây giáp tỉnh Hủa Phăn (nước Cộng hoà dân chủ nhân dân Lào), phía
Đông là Vịnh Bắc Bộ. Thanh Hoá có địa hình đa dạng, thấp dần từ Tây sang
Đông, chia làm 3 vùng rõ rệt: vùng núi và trung du, vùng đồng bằng và vùng
ven biển; khí hậu nhiệt đới gió mùa.
Thanh Hoá nằm trong vùng ảnh hưởng của những tác động từ vùng kinh tế
trọng điểm Bắc Bộ, các tỉnh Bắc Lào và vùng trọng điểm kinh tế Trung bộ, ở vị
trí cửa ngõ nối liền Bắc Bộ với Trung Bộ, có hệ thống giao thông thuận lợi như:
đường sắt xuyên Việt, đường Hồ Chí Minh, các quốc lộ 1A, 10, 45, 47, 217;
cảng biển nước sâu Nghi Sơn và hệ thống sông ngòi thuận tiện cho lưu thông
Bắc Nam, với các vùng trong tỉnh và đi quốc tế. Hiện tại, Thanh Hóa có sân bay
Sao Vàng và đang dự kiến mở thêm sân bay quốc tế sát biển phục vụ cho Khu
kinh tế Nghi Sơn và khách du lịch.
2.1.2 Giới thiệu về bất động sản Thanh Hóa
Công ty bất động sản Đông Á Thanh Hóa là một tiêu biểu cho sự phát triển

mghành BĐS tại Thanh Hóa. đứng đầu là ông Cao Tiến Đoan làm Chủ tịch
HĐQT được UBND tỉnh Thanh Hoá cho phép thành lập doanh nghiệp tại QĐ số
1898 GP/TLDN ngày 25 tháng 10 năm 1996 của Chủ tịch UBDN Tỉnh Thanh
Hoá. Giấy phép kinh doanh được Sở kế hoạch và đầu tư cấp phép tại quyết định
số 2800327086 ngày 26/10/1996. Với các lĩnh vực kinh doanh là:
Tư vấn thiết kế, Giám sát công trình kiến trúc, giao thông, thuỷ lợi, đô thị
mới.
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 10
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
Kinh doanh Bất động sản và phát triển nhà đô thị.
Kinh doanh nhà hàng khánh sạn và du lịch.
Môi giới đầu tư nước ngoài vào Việt nam.
Xây dựng công trình kiến trúc dân dụng, Công nghiệp, Giao thông, thuỷ
lợi.
Xây dựng công trình hạ tầng đô thị.
Xây lắp điện chiếu sáng và trạm biến áp.
Tổng Công ty Bất động sản Đông Á có: Vốn điều lệ: 116 tỷ đồng. Tổng
nguồn vốn là: 500 tỷ đồng. Tổng số cán bộ công nhân viên: 385 người; có 50%
cán bộ chủ chốt của Công ty có trình độ đại học và kinh nghiệm lâu năm trong
chuyên môn. Ngoài ra, Công ty còn sở hữu nhiều máy móc thiết bị hiện đại,
không ngừng ứng dụng khoa học công nghệ trong việc sản xuất kinh
doanh, luôn tìm hiểu nhu cầu của thị trường để mở rộng sản xuất kinh doanh,
tìm đối tác kinh doanh, đầu tư vào các lĩnh vực mới có triển vọng để đa dạng
hóa ngành nghề. Do vậy trong những năm qua, Công ty luôn thu được lợi nhuận
và làm tròn nghĩa vụ đóng thuế cho Nhà nước, tạo lập được uy tín và vị thế vững
chắc trên thương trường nội địa cũng như các nước trong khu vực và trên thế
giới. Hầu hết các dự án lớn của Thành phố Thanh Hóa đều do Công ty BĐS
Đông Á Thanh Hóa làm chủ đầu tư. Có một số dự án do Công ty BĐS Đông Á
Thanh Hóa làm chủ đầu tư như : Dự án sông Hạc, khu Đô thị mới Quảng Tân,
Mặt bằng dự án Nam Sầm Sơn, dự án tổ hợp văn phòng, khách sạn Đông Á

Có thể thấy nghành kinh doanh BĐS tại Thanh Hóa phát triển được gần
như đều là công lao to lớn của Ông Cao Tiến Đoan. Người sáng lập ra Công ty
BĐS Đông Á Thanh Hóa và mang lại cho Thanh Hóa nhiều công trình để thành
phố Thanh Hóa phát triển như ngày hôm nay.
2.1.3 Sự phát triển của nghành bất động sản tại Thanh Hóa
Để không ngừng tạo sức hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài
nước vào tỉnh, Thanh Hóa luôn chú trọng và tập trung cải thiện môi trường đầu
tư theo hướng có lợi cho nhà đầu tư nhưng phù hợp với quy định hiện hành của
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 11
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
luật pháp Việt Nam . Với quan điểm: không hạn chế về quy mô, ngành nghề,
lĩnh vực và địa bàn, trên cơ sở Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp, Thanh Hoá
đang tiếp tục rà soát, hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng ưu đãi
và tạo thuận lợi nhất đối với các nhà đầu tư. Những cơ chế, chính sách của
Thanh Hoá tập trung vào giải phóng mặt bằng, giá thuê đất, đầu tư hạ tầng, sử
dụng lao động, phát triển vùng nguyên liệu và cải cách thủ tục hành chính. Tuỳ
theo quy mô, tính chất của từng dự án, trên cơ sở xem xét đề nghị của các nhà
đầu tư, tỉnh Thanh Hoá sẽ có những cơ chế chính sách đặc biệt ưu đãi để khuyến
khích thu hút đầu tư.
2.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở THANH HÓA
Năm 2011 ghi nhận là một năm đầy khó khăn thách thức của thị trường bất
động sản, dẫn đến tâm lý khách hàng là chờ đợi. Chính vì vậy, một loạt dự án bị
khó khăn “kép”. Thứ nhất, là khó khăn tiếp cận nguồn vốn ngân hàng của các dự
án, hàng loạt các dự án bị dừng giải ngân. Thứ hai khó khăn ở đầu ra, nhiều dự
án đã xây dựng nên không bán được hàng. Thị trường hiện nay rất căng thẳng về
thanh khoản. Khó khăn của nhiều chủ dự án là không có tiền phát triển tiếp dự
án, rất nhiều dự án xây dựng dở dang, trong khi tiền nợ các ngân hàng, nhà thầu
ngày càng tăng lên. Một số dự án cũng có cam kết tiến độ với khách hàng và họ
cũng phải nỗ lực huy động vốn để thực hiện nhưng cũng rất khó khăn.
Tại Thanh Hóa nhiều biến động về thị trường BĐS cũng xảy ra do ảnh

hưởng của BĐS cả nước. Các dự án Khu đô thị mới Nam thành phố năm gần các
tuyến đường đậi lộ Bắc Nam và các tuyến đường mới, điều đó cho thấy Thanh
Hóa đang trên đà phát triển mạnh về mọi mặt, đặc biệt tốc độ đô thị hoá đang
diễn ra ngày càng nhanh. Các khu đô thị, khu dân c mới đang được xây dựng và
hình thành, nhiều tuyến đường đang đợc cải tạo mở rộng hoặc làm mới. Các cơ
quan công sở, trường học, bệnh viện cũng được đầu tư xây dựng mới. Tất cả các
hoạt động này đều tác động và ảnh hưởng lớn đến sự tồn tại và phát triển cây
xanh đô thị. Trong năm 2012 đã xây dựng được một siêu thị mới là BIGC. Nên
dự đoán các lô đất gần những nơi các công trình mới nếu bán ra sẽ có nguy cơ
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 12
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
giá lên cao. Dự báo sẽ có nhiều biến động gây khó khăn cho thị trường BĐS.
2.3 VAI TRÒ CỦA CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI VIỆC PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TẠI THANH HÓA
Nước ta là một nước có nền kinh tế nhiều thành phần theo định hướng
XHCN đòi hỏi phải đổi mới công tác quản lý thị trường BĐS trong đố quan
trong nhất là những thay đổi pháp luật đất đai cho phù hợp với xu thế “mở cửa”
và “hội nhập” của nền kinh tế đát nước. Việc phát triển, đổi mới chính sách pháp
luật đất đai và việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất là một tất yếu của tiến
trình phát triển nền kinh tế xã hội nước ta nói chung và của Thanh Hóa nói
riêng, nó phù hợp với nguỵện vọng của người dân vừa có ý nghĩa thực tiễn vừa
có ý nghĩa về khoa học. Các chính sách pháp luật đất đai đóng vai trò ngày càng
quan trọng, là công cụ hữu hiệu để Nhà nước, các cán bộ dầu nghành thành phố
Thanh Hóa quản lý quỹ đất và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên thiên nhiên quý
giá này. Điều đó được thể hiện thông qua các mặt chủ yếu sau đây:
Thể chế hóa đường lối chủ chương của đảng: Qua các giai đoạn, thời kỳ
phát triển khác nhau, nhiều văn bản pháp luật về đất đai đã được ban hành, sửa
đổi bổ sung mặc dù chưa đáp ứng kịp thời toàn bộ yêu cầu của thực tế đã đóng
vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế trong đó “Quyền sử dụng đất đã bước đầu trở
thành một nguồn vốn để nhà nước và nhân dân đầu tư, phát triển sản xuất, kinh

doanh. Thị trường BĐS tuy còn sơ khai nhưng đã thu hút được lượng vốn khá
lớn vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các
nghành sản xuất kinh doanh phát triển, cải thiện điều kiện về nhà ở cho nhân
dân, nhất là các đô thị”.
Tạo môi trường pháp lý cho thị trường BĐS: Để phát triển thị trường BĐS
nhất thiết phải có khung pháp lý đồng bộ, hoàn thiện. Những ghi nhận trong
hiến pháp 1992, pháp lệnh ở nhà, luật đất đai và những văn bản pháp luật khác
đã tạo điều kiện cho sự ra đời, phát triển của thị trường BĐS, tạo môi trường
thuận lợi cho các chủ thể thực hiện các giao dịch trong thị trường BĐS. Luật đất
đai 2003 tăng thêm các quyền năng cho chủ thể khi tham gia vào thị trường
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 13
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
BĐS gắn với nghĩa vụ của các chủ thể đó. Điều đó không những ảnh hưởng tới
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà còn có tác dụng thúc đẩy sự phát triển của
thị trường BĐS tại Thanh Hóa trong giai đoạn hiện nay.
Xác lập và bảo vệ quyền sở hữu về BĐS: Điều 19 Hiến pháp 1980 quy định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý. Điều 5 Luật đất
đai 1988 quy định “Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu
tô dưới mọi hình thức”. Như vâyh BĐS đất đai không thuộc sở hữu của riêng ai
mà thuộc sở hữu của toàn dân. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước
giao quyền sử dụng đất thong qua hình thức giao đất, cho thuê đất và “quyền sử
dụng đất hợp pháp của hộ gia đình cũng là tài sản chung của hộ”
Điều tiết lợi ích của các chủ thể: Các chủ thể khi tham gia trên thị trường
thường mưu tính thu lợi về cho mình một cách cao nhất. Vì vậy họ sử dụng mọi
cách kể cả bất hợp pháp để đạt được mục đích của mình. Trong thị trường BĐS
các chủ thể thu lợi bằng cách như: đầu cơ, gây ra những cơn sốt đất đẩy giá BĐS
nói riêng và nền kinh tế nói chung. Để hạn chế đi tới xóa bỏ tình trạng trên, đảm
bảo công bằng cho các chủ thể khi tham gia thị trường nhà nước đã ban hành
thuế sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất…để điêù tiết một cách công bằng
lợi ích của cả bên cung và bên cầu BĐS, đảm bảo công bằng xã hội, tạo điêù

kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh.
Giảm chi phí cho hoạt động giao dịch: Bất động sản là hàng hóa có giá trị
cao vì vậy khi mua người mua thường phải tìm hiểu các thong tin liên quan đến
BĐS đó như: BĐS đó thuộc quyền sở hữu của ai? Những hạn chế về quyền sở
hữu hoặc về quyền sử dụng BĐS… Để có các thông tin này họ có thể tự tìm
hiểu hoặc thông qua các trung tâm kinh doanh BĐS tức là họ phải mất một
khoản phí gọi là chi phí giao dịch. Pháp luật đất đai đã quy định rõ chủ sở hữu
của BĐS, các quyền mà chủ tài sản có thể có được từ đó góp phần giảm chi phí
tham gia giao dịch của các chủ thể.
Điều tiết thị trường BĐS: Thị trường BĐS có mối quan hệ với thị trường
vốn, thị trường lao động, thị trường máy móc, thiết bị, vật tư…do đó việc điều
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 14
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
tiết để phát triển thị trường BĐS lành mạnh đóng vai trò quan trọng thúc đẩy sự
phát triển của nền kinh tế quốc dân. Nhà nước thực hiện việc điều tiết thị trường
BĐS bằng việc đảm bảo công bằng giữa các chủ thể tham gia thị trường, giữa
các thành phần kinh tế, cho phép một số chủ thể mới được tham gia và dưa một
số loại BĐS được lưu thông trên thị trường.
2.4 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI THANH HÓA
2.4.1 giá cả BĐS trên thị trường
Do tính sôi động của thị trường nhà đất nên tồn tại hai loại giá khác nhau
về BĐS là giá do nhà nước quy định và giá do thị trường, trong đó giá do nhà
nước đưa ra nhìn chung là thấp hơn giá thị trường. Do đất đai là một tài nguyên
vô cùng quý giá nên giá trị của đất không thể tính hết được nên giá của BĐS
được hiểu là “số tiền có thể chấp nhận được từ một người hay nhiều người sẵn
sang có khả năng trả hợp pháp cho BĐS nào đó khi8 BĐS đó được rao bán công
khai và được luật pháp công nhận”.
Với bất kỳ một người có nhu cầu muốn sở hữu một BĐS thì người đó sẽ
phải xem xét tất cả các yếu tố liên quan đến BĐS đó, những yếu tố chính đó

như: tự nhiên, xã hội, pháp lý, kiến trúc. Khi thấy thỏa mãn thì đưa ra mức giá
để có thể mua được BĐS đó. Nhưng nếu mức giá thấp hơn mức giá mong đợi
của chủ BĐS thì chủ BĐS đó không bằng long và sẽ không bán, chờ một mức
giá cao hơn sẽ giảm giá mà mình mong đợi để có thể bán được BĐS đó khi nhận
thấy những điều kiện bất lợi của mình. Như vậy giá BĐS do chủ BĐS quyết
định và giá được các bên chấp nhận thì đó chính là giá thị trường của BĐS. Và ở
đây không có sự cưỡng chế, bắt ép hay đe dọa đến người bán cũng như người
mua trong quá trình giao dịch mà là mức giá thỏa thụân giữa hai bên mua và bán
đều có lợi. Người mua sẽ chỉ mua nếu người đó cho là phải chăng và người bán
cũng vậy, họ chỉ bán nếu nhận được số tiền mà mình có thể chấp nhận được.
2.4.2 Thực trạng hoạt động của thị trường BĐS Thanh Hóa
Kể từ khi luật đất đai, luật sửa đổi bổ sung một số điều luật đất đai, pháp
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 15
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
lệnh nhà ở, và các nghị định thông tư của thủ tướng Chính phủ ra đời thì trong
thời gian qua đã cụ thể hóa Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý
quan trọng trong việc quản lý thị trường BĐS. Việc quản lý thị trường BĐS đã
đạt được những kết quả quan trọng, bước đầu phát triển thị trường BĐS ở Việt
Nam, và tại Thanh Hóa cũng dần dần phát triển theo khi có những chính sách
của nhà nước tác động và ảnh hưởng. Và để thực hiện Luật đất đai và Pháp lệnh
nhà ở có hiệu quả, nhiều văn bản đã được ban hành trên cả nước và ở tại Thanh
Hóa cũng dần từng bước làm cho đất đai nhà ở tiếp cận với thị trường BĐS. Đây
cũng là một trong những cơ sở quan trọng phát triển thị trường BĐS ở Thanh
Hóa, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, tăng cường năng lức đầu tư cho
cơ sở hạ tầng.
Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch
nông thôn, cũng như trên cơ sở kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở bươcs đầu
giúp cho việc phân bổ quỹ đất đai hợp lý hơn cho các mục đích sủ dụng và tạo
lập được một cơ chế hợp lý trong quản lý Thành phố của cơ quan chức năng đối
với đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở, xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng

đô thị, phát triển thị trường BĐS.
Thị trường BĐS ở Thanh Hóa gồm nhiều thị trường nhỏ, không tập trung
mà trải dài trên toàn vùng, trong đó mỗi thị trường mang bản chất, quy mô và
trình độ khác nhau. Do sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hóa, xã
hội nên thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn
thị trường BĐS ở nông thôn.
Thị trường BĐS ở Thanh Hóa tồn tại song song hai loại thị trường BĐS là:
Thị trường BĐS chính thức và thị trường BĐS phi chính thức hay còn gọi là thị
trường ngầm, hai loại này tồn tại song song và đan xen lẫn nhau.
Những năm gần đây việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở tại Thanh Hóa cũng đã được tiến hành khẩn trương,
góp phần tăng cường công tác quản lý đất đai. Đây là tiền đề quan trọng cho sự
hình thành thị trường chuyển quyền sử dụng đất đai, các chương trình phát triển
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 16
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
nhà ở cũng như các chính sách hỗ trợ vốn cho các hoạt động phát triển nhà ở cho
các địa phương.
* Thị trường quyền sử dụng đất tại Thanh Hóa: Thành phố Thanh Hóa là
trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Thanh Hóa, phía bắc và đông bắc giáp
huyện Hoằng Hóa, phía nam và đông nam giáp huyện Quảng Xương, phía tây
giáp huyện Đông Sơn, phía tây bắc giáp với huyện Thiệu Hóa. Thị xã Thanh
Hóa trở thành thành phố Thanh Hóa năm 1994. Thành phố có diện tích tự nhiên
57,8 km² với 12 phường và 6 xã. Thanh Hóa hiện nay là một đô thị loại 2 phát
triển ở Bắc Trung Bộ. Thành phố đã có quy hoạch mở rộng để trở thành đô thị
loại I trực thuộc tỉnh.
Theo quy hoạch thành phố Thanh Hoá đến năm 2025, tầm nhìn đến năm
2035, thành phố Thanh Hoá được nghiên cứu mở rộng với phạm vi quy hoạch
khoảng 15.000 ha, bao gồm diện tích đất tự nhiên của thành phố Thanh Hoá
hiện nay (5.789,8 ha) và mở rộng nghiên cứu thêm 19 xã, thị trấn. Tỉnh ủy
Thanh Hóa đã thống nhất kế hoạch mở rộng địa giới hành chính thành phố

Thanh Hóa vào cuối năm 2012 nhằm đưa thành phố trở thành đô thị loại 1 vào
năm 2013. Theo quy hoạch đến năm 2015 thành phố Thanh Hóa có diện tích
155.00 ha và dân số 410 nghìn người. Hiện nay ở Thành phố có 2 khu công
nghiệp chính:
Khu công nghiệp Lễ Môn: Nằm cách trung tâm thành phố Thanh Hóa 5km
về phía đông, trên quốc lộ 47 nối liền thành phố Thanh Hóa với thị xã Sầm Sơn,
diện tích quy hoạch 87ha.
Khu công nghiệp Đình Hương – Tây Ga: có diện tích 150ha, nằm ở phía
bắc thành phố Thanh Hóa.
Thành phố dự định xây dựng Khu công nghệ cao ở phía Nam thuộc xã
Quảng Thịnh( thuộc địa giới hành chính mở rộng của thành phố) và Khu công
nghiệp Bắc sông Mã ở xã Hoằng Long(thuộc địa giới hành chính mở rộng của
thành phố)
Thương mại dịch vụ: Nhiều siêu thị hiện đại và trung tâm mua sắm lớn đã
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 17
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
xuất hiện như: Trung tâm thương mại Vinaconex, trung tâm thương mại Thanh
Hoa - Sông Đà và đặc biệt là trung tâm thương mại Đại siêu thị Big C với tổng
số vốn 1000 tỷ đồng sắp hoàn thành xây dựng giai đoạn 1 với 500 tỷ đồng, trung
tâm thương mại Thanh hoa Mê linh Plaza 1300 tỷ đồng đã được khởi công xây
dựng nhưng không vì thế mà chợ theo mô hình cũ mất đi vị thế, vai trò của nó
trong đời sống người dân thành phố. Đặc biệt, ở thành phố Thanh Hóa có rất
nhiều chợ lớn được xây dựng khá hoàn thiện và quản lý chặt chẽ. Có thể kể tên
một số chợ lớn như: Chợ Vườn Hoa, chợ Phú Thọ, chợ Tây Thành, chợ Nam
Thành, chợ Đông Thành, chợ Điện Biên
Du lịch: Ngành du lịch của thành phố Thanh Hóa vẫn còn ở dạng tiềm
năng. Trong tương lai với việc khu du lịch Hàm Rồng được xây dựng hoàn
thiện, cùng với những sự đầu tư có hiệu quả vào thị xã biển Sầm Sơn,hứa hẹn
ngành du lịch.
Kiến trúc: Thành phố Thanh Hóa có nhiều chợ và công viên. Các công viên

trên địa bàn thành phố là: Công viên Hội An, công viên Thanh Quảng, công viên
Hồ Thành.
Thành phố Thanh Hóa hiện nay có 3 quảng trường trung tâm: Quảng
trường Lê Lợi, Quảng trường Lam Sơn và Quảng trường Hàm Rồng. Quảng
trường Hàm Rồng được xây dựng với mục đích kỷ niệm 45 năm chiến thắng
Hàm Rồng lịch sử, và trở thành điểm nhấn trung tâm của khu du lịch Hàm
Rồng.
Hiện nay một quảng trường nhỏ ở phía nam sông Mã thuộc khu vực chân
cầu Hàm Rồng đang được tiến hành xây dựng. Sắp tới thành phố sẽ tiến hành
xây dựng thêm một quảng trường nữa là quảng trường Văn hóa trung tâm.
Dự án: "Công viên Hàm Rồng Thanh Hóa" đã được phê duyệt, sẽ được đặt
ven sông Mã, dưới chân cầu Hàm Rồng. Đây là điểm nhìn đẹp đón chào du
khách đến với Thanh Hóa.
2.4.3Những thuận lợi và khó khăn ảnh hưởng tới thị trường BĐS Thanh
Hóa.
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 18
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
2.4.3.1 Những thuận lợi
Thị trường bất động sản tại Thanh Hóa trong thời gian vừa qua đã có bước
phát triển tích cực, từng bước cải thiện điều kiện nhà ở của nhân dân, góp phần
quan trọng bảo đảm tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội. Hệ thống qui phạm
pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường của Nhà nước đã từng bước được
hoàn thiện, cơ cấu tổ chức của thị trường được hình thành, tạo điều kiện để thị
trường BĐS Việt Nam phát triển lành mạnh, và qua đó thị trường BĐS tại
Thanh Hóa cũng được từng bước phát triển theo, môi trường đầu tư thông
thoáng và thuận lợi cho các nhà đầu tư cả trong tỉnh và ngoài tỉnh, thậm chí thu
hút được cả các nhà đầu tư nước ngoài.
Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, công trình dịch vụ, nhiều
khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ
đã được hình thành làm thay đổi bộ mặt các vùng miền, nâng cao điều kiện sống

của các tầng lớp dân cư, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công
nghiệp hoá, hiện đại hoá, đồng thời thúc đẩy kinh tế - xã hội của Tỉnh phát triển
với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua.
2.4.3.2 Những khó khăn
Bên cạnh những kết quả tích cực nêu trên, thị trường BĐS Thanh Hóa thời
gian vừa qua cũng đã bộc lộ một số vấn đề cần được quan tâm.
Giá cả hàng hóa BĐS nhất là giá nhà ở vẫn đứng ở mức tương đối cao, diễn
biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị
trường cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, đặc
biệt là tại khu vực đô thị lớn.
Cơ cấu hàng hoá BĐS còn thiếu cân đối. Do sự đầu tư ồ ạt vào phân khúc
nhà ở cao cấp thời gian trước đây, thị trường căn hộ cao cấp đang dần rơi vào
bão hòa trong khi thị trường thiếu những gói sản phẩm phù hợp cho nhóm đa số
người dân có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt là thiếu loại hình nhà ở cho
thuê.
Hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện. Tình hình thị trường BĐS vẫn
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 19
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn tín dụng
trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn rất cao, dẫn
đến khi ngân hàng xiết chặt cho vay sẽ có những tác động đáng kể tới kế hoạch
triển khai của các dự án, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí và làm giảm
nguồn cung cho thị trường. “Ví dụ như đoạn đường quốc lộ km số 7 gần ngã ba
Môi đã khởi công từ khá lâu nhưng đến nay vẫn chưa thể hoàn thiện gây khó
khăn cho các phương tiện đi lại”
Hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám
đông” còn diễn ra phổ biến làm méo mó, mất ổn định thị trường. Ngoài ra, tiến
độ triển khai các dự án BĐS còn chậm chưa đáp ứng kịp thời các nhu cầu thị
trường. Mặc dù cơ chế chính sách đã được tháo gỡ, thủ tục hành chính được đơn
giản hóa và công khai nhưng tốc độ triển khai các dự án BĐS vẫn chưa được cải

thiện đáng kể. Việc chậm triển khai các công trình hạ tầng xã hội, cung cấp các
dịch vụ đô thị trong các dự án khu đô thị mới, cũng như việc lựa chọn địa điểm
phát triển dự án chưa phù hợp cũng chưa thu hút người dân đến ở và hình thành
đô thị như mong muốn.
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 20
Bài tiểu luận Kinh tế vi mô GVHD: Nguyễn Dụng Tuấn
CHƯƠNG 3: NHỮNG GIẢI PHÁP ĐỂ KHẮC PHỤC NHỮNG
MẶT CÒN HẠN CHẾ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THANH HÓA
3.1 GIẢI PHÁP 1
Cần phát triển đa dạng hóa cơ cấu nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở từ
khâu quy hoạch, cho đến chấp thuận chủ trương đầu tư và quản lý đầu tư theo
quy hoạch. Tăng tỷ trọng nhà chung cư cao tầng tại các đô thị lớn với diện tích
căn hộ đa dạng, đặc biệt là các dự án có căn hộ vừa và nhỏ để đáp ứng nhu cầu
đa dạng của người dân và sử dụng tiết kiệm tài nguyên đất đai. Không triển khai
các dự án không có khả năng kết nối hạ tầng, cung cấp dịch vụ đô thị.
3.2 GIẢI PHÁP 2
Cần đề nghị với Nhà nước đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính,
đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện dự án, để các sản phẩm bất động sản nhà
ở sớm đủ các điều kiện tham gia thị trường, tăng tính thanh khoản cho các hợp
đồng tín dụng.
3.3 GIẢI PHÁP 3
Tiếp tục tập trung nguồn lực đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội trọng
điểm (nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp tại
khu vực đô thị; nhà ở cho học sinh, sinh viên; nhà ở cho các hộ nghèo ở nông
thôn) đảm bảo an sinh xã hội. Có cơ chế chính sách phù hợp để phát triển mạnh
nhà ở cho thuê, huy động được các nguồn vốn trong xã hội.
3.4 GIẢI PHÁP 4
Tăng cường công tác tuyên truyền, thanh tra, kiểm tra, kịp thời tháo gỡ
những khó khăn, vướng mắc cũng như xử lý các vi phạm trong đầu tư và kinh

doanh BĐS, bảo đảm yêu cầu về tính minh bạch của thị trường để người dân tin
tưởng và ủng hộ các nỗ lực quản lý thị trường.
3.5 GIẢI PHÁP 5
Cần kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS, không tăng tỷ
Sinh viên: Lê Thị Thanh Hằng – 10012023- Lớp: CDKT12CTH Trang 21